Контент-платформа Pandia.ru:     2 872 000 материалов , 128 197 пользователей.     Регистрация


Затратный подход методики и подходы в определение износов

 просмотров


ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД.
МЕТОДИКИ И ПОДХОДЫ В ОПРЕДЕЛЕНИИ ИЗНОСОВ.

Введение

Все новое – это хорошо забытое старое…

Возможно, что подобные предложения, в той или иной форме, уже высказывались коллегами-оценщиками.

Настоящий текст построен следующим образом: в начале обозначаются основные постулаты и принципы расчета затратным подходом, затем часть из них рассматривается более подробно. В заключение высказывается мнение о необходимости и целесообразности учета факторов, на сегодняшний день не принимаемых во внимание.

Затратный подход

Расчет стоимости недвижимости затратным подходом основывается на следующем принципе оценки:

«Благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости дороже, чем ему обойдется создание в приемлемые сроки объекта, обладающего равнозначной полезностью".

Стоимость прав на объект недвижимости, определяемая затратным подходом, может быть получена как сумма стоимости права на земельный участок и стоимости права на улучшения.

Процедура оценки затратным походом включает следующие последовательные шаги:

1.  Определение величины затрат на строительство объекта[1].

2.  Определение величины прибыли предпринимателя.

3.  Увеличение величины затрат на строительство объекта на величину прибыли предпринимателя.

4.  Определение величины накопленного износа объекта.

5.  Уменьшение величины затрат на строительство объекта, взятой с учетом прибыли предпринимателя, на величину накопленного износа для получения стоимости воспроизводства (замещения) объекта.

6.  Увеличение полученной стоимости объекта на стоимость прав на земельный участок[2].

Затратный подход может привести к объективным результатам, если достаточно точно рассчитана стоимость затрат на строительство объекта, накопленный износ и стоимость прав на земельный участок.

Определение величины затрат на создание объекта

Величина затрат на строительство объекта – это определенная в текущих ценах:

-  стоимость строительства точной копии оцениваемого здания - из таких же материалов, по такому же проекту, такой же планировки и т. д., без учета накопленного износа (стоимость воспроизводства без учета накопленного износа);

-  стоимость строительства здания-аналога, без учета накопленного износа, обладающего той же полезностью, что и оцениваемое – с применением современных материалов, проекта, стандартов, планировки и т. д. (стоимость замещения без учета накопленного износа).

С определением величины затрат на создание объекта, как правило не возникает особых проблем. На сегодняшний день в открытом доступе достаточное количество справочной литературы, позволяющей сориентироваться на предмет этой величины.

Величину затрат на создание объекта можно рассчитать с применением укрупненных показателей или при помощи сметного расчета. В принципе, все остальные варианты расчета величины затрат на создание объекта являются некоторой комбинацией двух указанных способов: либо это меньшая детализация сметных расчетов, либо это большая детализация укрупненных показателей.

В отношении укрупненных показателей, наиболее популярными справочниками считаются сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости УПВС и справочные издания Ко-Инвест, которые, по сути, являются обновленной и переработанной версией УПВС. В настоящее время появились новые справочные издания РСС (Региональный справочник сметной стоимости строительства). Удельные показатели стоимости строительства для жилых зданий (по типам домов) регулярно публикуются в информационно-аналитическом журнале «Ценообразование и нормирование в строительстве» (ранее журнал назывался «Стройинформ»). В этом же издании публикуются индексы пересчета сметной стоимости строительства к базисам 1984 и 2000 годов.

Определение величины прибыли предпринимателя.

Прибыль предпринимателя является фактором вознаграждения инвестора за риск инвестирования в объект недвижимости и отражает величину, которую предприниматель рассчитывает получить в качестве вознаграждения за свою реализованную активную предпринимательскую деятельность.

Данная величина отражает степень риска и уровень компетентности предпринимателя, связанные с реализацией строительного проекта, а также, тот факт, что возможность использования объекта откладывается по сравнению с приобретением готового объекта.

Прибыль предпринимателя может быть определена как разность будущей стоимости произведенных инвестиций (в покупку прав на земельный участок и в строительство улучшений) и суммы инвестиций, определенной без учета стоимости денег во времени.

Формула для расчета прибыли предпринимателя может быть выражена следующим образом:

, где

ПП – прибыль предпринимателя;

Di – доля инвестиций в создание объекта в общем объеме в i-тый период (%);

i – порядковый номер периода;

n – количество периодов инвестирования (продолжительность строительства);

Y – норма доходности (ставка дисконтирования) для инвестиций в строительство (% в рассматриваемый период (месяц, квартал, год)).

Эта формула может быть упрощена: например, если рассматривать равномерное распределение затрат на строительство на весь период строительства, то формулу можно представить в виде:

, где

ПП – прибыль предпринимателя;

ССзд– стоимость строительства здания;

СЗУ – стоимость прав на земельный участок;

n – количество периодов инвестирования (продолжительность строительства);

Y – норма доходности (ставка дисконтирования) для инвестиций в строительство (% в рассматриваемый период (месяц, квартал, год)).

Можно усложнить формулу, если рассматривать изменение рисков, как для различных объектов инвестиций (земельный участок и строительство), так и для различных этапов строительства, ведь, чем ближе срок окончания строительства, тем меньше риск «не реализации» проекта.

Что касается остальных способов определения величины предпринимательской прибыли: экстракцией из рынка, сравнением с аналогами, путем опроса экспертов, то останавливаться на них подробно не имеет смысла ввиду очевидности расчета этой величины.

Определение величины накопленного износа.

Износ определяется, как снижение стоимости объекта недвижимости вследствие воздействия различных факторов. Накопленный износ принято делить на три группы:

Физический износ;

Функциональный износ;

Износ внешнего воздействия.

Хотелось бы отметить, что износ – это всегда сравнение (корректировка). Сравнение может быть с «идеалом» или с аналогом. Соответственно, величина накопленного износа будет напрямую зависеть от того, какая величина затрат была рассчитана при определении затрат на создание объекта. Это утверждение справедливо при несоответствии объекта его наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Устранимый и неустранимый износы.

В зависимости от целей дальнейшей эксплуатации объекта, к нему могут предъявляться различные требования. Соответственно, исходя из предъявляемых требований, износ можно разбить на две составляющие: устранимую и неустранимую. Под устранимой составляющей понимается ориентировочная величина целесообразных затрат, необходимых для доведения объекта или его составных частей до состояния нормальной эксплуатации, в соответствии с анализом его наилучшего и наиболее эффективного использования. Неустранимая составляющая – ухудшение, устранение которого в настоящий момент, в соответствии с ННЭИ, экономически нецелесообразно.

Далее будет приведены основные принципы расчета износа по каждому из видов, а также даны некоторые практические аспекты учета износа в том или ином случае.

Физический износ.

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, коррозии или конструктивных дефектов здания, а также вызванных механическими повреждениями элементов здания. То есть, снижение физико-механических характеристик объекта – ухудшение, способное отразиться на долговечности, надежности, удобстве эксплуатации, а также на эстетических характеристиках объекта. Следует разделять понятия физического обветшания строения (или его конструктивных элементов) и экономического смысла этого понятия. Физическое обветшание может быть определено различными способами. Наиболее распространенным является экспертно-нормативный способ, когда по ряду признаков обветшания, по факту натурного осмотра конструкций, им присваивается соответствующая величина износа. Сама величина износа, соответствующая ряду признаков обветшания, приводится в нормативной литературе (для жилых зданий – ВСН 53-86(р)). Вторым, достаточно популярным способом расчета физического износа, является соотношение срока эффективного возраста строения (или конструктивного элемента) к сроку его экономически целесообразной эксплуатации (экономической жизни). Формула для расчета величины накопленного физического износа может быть представлена в следующем виде:

, где

ФизИз – накопленный физический износ;

ЭВ – эффективный возраст;

ЭЖ – экономическая жизнь;

ДВ – действительный возраст;

Ку – коэффициент, учитывающий условия эксплуатации;

НормЖ – нормативный срок жизни;

Кэ – коэффициент, учитывающий предполагаемые условия эксплуатации.

Величина действительного возраста элемента принимается на основании, имеющейся в распоряжении Оценщика, информации о дате ввода в эксплуатацию объекта (конструктивного элемента), а также данных о ремонтных мероприятиях, заменах и пр. Величина экономической жизни конструктивных элементов может быть рассчитана как произведение минимально допустимой продолжительности эксплуатации каждого конструктивного элемента (нормативного срока жизни), на коэффициент, учитывающий предполагаемые условия эксплуатации. Для определения срока экономической жизни строения в целом можно воспользоваться нормами амортизационных отчислений (Постановление Совета Министров СССР № 000).

В качестве ориентира, для определения срока нормативной жизни, могут быть использованы ВСН 58-88р, Положение Госстроя СССР N 279, Положение ПОТ РО98.

Примерный вид шкалы коэффициентов, учитывающих предполагаемые условия эксплуатации, может выглядеть следующим образом:

Условия эксплуатации

К-т мин.

К-т макс.

Неудовлетворительные

0,5

1

Удовлетворительные

1

1,5

Хорошие

1,5

2

Отличные

2

3

Коэффициенты, приведенные в таблице весьма ориентировочны. Их величина получена путем анализа продолжительности эксплуатации, как отдельных капитальных строений, так и их частей в климатических условиях Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Например, минимальная продолжительность эксплуатации капитальных кирпичных стен (в соответствии с рекомендациями ВСН 58-88р) равняется 50 годам. Практика показывает, что без капитального ремонта или замены (при своевременных косметических ремонтах, в условиях неагрессивной среды), срок службы достигает 150 лет, и только в редких случаях превышает этот возраст. После чего, за счет естественного старения материала происходит значительное снижение физико-механических характеристик и требуется проведение капитального ремонта, сопоставимого по затратам и продолжительности с возведением новой конструкции. В тоже время, в условиях неудовлетворительной эксплуатации возможно значительное сокращение срока эксплуатации.

К неудовлетворительным условиям эксплуатации можно отнести:

-  физико-механические воздействия, связанные с местораспложением объекта (например, вибрационные нагрузки от близкого расположения к проезжей части, или трамвайной линии, ударные ветровые нагрузки, гравитационные снеговые нагрузки и пр.);

-  химическое и (или) биологическое воздействие (например, агрессивные грунтовые воды, выбросы в атмосферу вредных веществ, ускоряющих старение материала, общее состояние среды, благоприятное для развития различного вида грибков и пр.);

-  физико-механическое воздействие, связанное с использованием объекта. Помимо нанесения прямого ущерба строению, можно рассматривать использование, отличающееся от запланированного в проекте и приведшее к ускоренному физическому обветшанию.

Определение величины накопленного физического износа можно проиллюстрировать на следующем примере:

Рассматривается капитальное кирпичное здание 1950 года постройки. Условия эксплуатации хорошие. В здании периодически проводились планово-предупредительные ремонты, в ходе проведения которых обновлялись или заменялись различные конструктивные элементы. Оценка проводится в 2004 году. Результаты расчета приведены в таблице:

Наименование конструктивных элементов

Дата ввода в экспл-цию или дата последнего кап. ремонта

Удельный вес элемента

Срок службы по ВСН 58-88(р)

Условия экспл-ции

Физический износ

1

2

3

4

5

6

по факту

по факту

норматив

экспертно

Фундаменты

1950

8,0%

60

2,0

45%

Стены, каркас, перегородки

1950

30,0%

50

2,0

54%

Перекрытия и покрытие

1950

15,0%

60

2,0

45%

Крыши

1995

4,0%

10

2,0

45%

Полы

1970

5,0%

20

2,0

85%

Проемы

1970

6,0%

30

2,0

57%

Отделочные работы

1995

10,0%

10

2,0

45%

Инженерные коммуникации

1995

14,0%

25

2,0

18%

Прочие работы

1980

8,0%

15

2,0

80%

Итого

100%

49%

;

Разумеется, расчет с использованием сроков службы элементов более укрупнен и менее точен, однако в ситуации, когда осмотр строения или конструктивного элемента невозможен, применение данного способа расчета вполне приемлемо.

Остальные способы определения величины физического износа основаны на сравнении с объектами-аналогами, чье физическое состояние известно.

Определение величины затрат на проведение ремонтных мероприятий.

Ориентировочно определить величину затрат на проведение ремонтных работ можно воспользовавшись Методикой, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 01.01.01 года № 000 и приказом Госстроя России от 01.01.01 года № 000. Методика позволяет определить стоимость ремонтных мероприятий при известной величине накопленного износа. При этом, при небольших процентах износа, величина затрат на их устранение меньше, чем величина накопленного физического износа, а при больших процентах износа – больше. Это вызвано тем обстоятельством, что при большой степени износа, для его устранения, необходимо проводить ряд вспомогательных мероприятий, вплоть до демонтажа существующего конструктива. Учитывая, что износ рассчитывается от величины затрат на создание элемента, затраты на демонтаж (с учетом последующего монтажа) приведут к превышению стоимости создания нового элемента.

Наглядно зависимость затрат на устранение физического износа от его величины можно проиллюстрировать графиком:

 

Арктангенциальное уравнение, приведенное на графике, получено с использованием программных продуктов MS Office и может быть использовано при определении величины затрат на проведение ремонтных мероприятий при известной «нормативной» величине износа. При этом можно рассчитать указанные величины для каждого конструктивного элемента отдельно.

Разумеется, после определения величины накопленного физического износа и ремонтных работ, направленных на устранение этого износа, встает вопрос об их целесообразности.

Далее в табличной форме показан способ расчета величины устранимого и неустранимого физического износа.

Наименование

Уд. вес.

Физический износ

Привед. износ, принимаемый в расчетах

Потенц. ремонт, % от стоимости элемента

Кр

Привед. ремонт, % от стоимости объекта

Привед. неустр. износ, % от стоимости объекта

 

1

2

3

4

5

6

7

8

 

Долго живущие элементы

Фундамент

10%

41%

4,1%

38,7%

0%

0,0%

3,9%

 

Стены

14%

41%

5,8%

39,19%

10%

0,55%

4,9%

 

Перекрытия

49%

36%

17,7%

28,9%

25%

3,5%

10,6%

 

Коротко живущие элементы

Крыша

2%

39%

0,8%

35,1%

50%

0,4%

0,4%

 

Полы

6%

33%

2,0%

24,4%

20%

0,3%

1,2%

 

Проемы

5%

32%

1,6%

22,8%

20%

0,2%

0,9%

 

Отделка

4%

32%

1,3%

22,1%

60%

0,5%

0,4%

 

Инж. Коммуникации

8%

38%

3,0%

31,6%

30%

0,8%

1,8%

 

Прочие

2%

39%

0,8%

35,1%

30%

0,2%

0,5%

 

 

Накопленный физический износ, по результатам расчета (Σ "4")

37,06%

Неустр. износ

(Σ "8")

24,47%

Устраним. износ
(Σ "7")

6,46%

 

2. Уд. вес.

- удельный вес конструктивного элемента по ТП или по УПВС

3. Физический износ

- износ, принимаемый для дальнейших расчетов, по данным ТП, ВСН или по отношению ЭВ/ЭЖ

4. Привед. износ, принимаемый в расчетах

- приведенный к стоимости здания износ, принимаемый для дальнейших расчетов (="2"х"3")

5. Потенц. ремонт, % от стоимости элемента

- затраты, необходимые для полного устранения физического износа (расчет, с использованием уравнения графика)

6. Кр

- коэффициент, учитывающий целесообразность и необходимость проведения ремонтных работ для устранения накопленного физического износа элемента

7. Привед. ремонт, % от стоимости объекта

- приведенные к стоимости здания затраты на проведение ремонтных работ, направленных на восстановление работоспособности конструкций (="2"х"5"х"6")

8. Привед. неустр. износ, % от стоимости объекта

- остаточный износ элемента, приведенный к стоимости здания. Рассчитывается как остаток, после проведения ремонтов, исходя из минимизации износа (до пересечения кривых на графике
="5"х"2"х(1-"6"), после пересечения ="4"х(1-"6"))

Величина коэффициента Кр (см. таблицу) назначается субъективно, исходя из целесообразности проведения ремонта и его объема. Стопроцентная величина Кр говорит о полной ликвидации накопленного физического износа элемента, нулевая величина – о нецелесообразности его устранения. Поскольку Кр рассчитывается от величины износа элемента, умноженной на удельный вес элемента в конструкции, а не от самого удельного веса, то при полной замене «недоизношенного» элемента величина «остаточной стоимости» будет учитываться. То есть затраты на утилизацию демонтируемых элементов, возможные возвратные суммы, поступающие от реализации годных к применению материалов, а также разность в стоимости монтажа при новом строительстве и в ходе проведения ремонтных работ, учитываются расчетом автоматически. Это обстоятельство удобно тем, что ремонтные работы включают в себя и ликвидацию устранимой составляющей функционального износа.

Функциональный износ.

Функциональный износ является потерей стоимости вследствие недостатков проектирования и несоответствия объекта современным требованиям рынка, а также морального устаревания использованных материалов и конструкций. То есть, это потеря стоимости в результате несоответствия проекта, применяемых материалов, стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка, предъявляемым к этим позициям. Функциональный износ можно разделить на три следующие группы:

-  недостатки, требующие добавления элементов;

-  недостатки, требующие замены или модернизации существующих элементов;

-  избытки, невостребованные рынком – «сверхулучшения».

В общем случае, совокупная величина функционального износа может быть рассчитана по следующей формуле:

, где

ФунИз – функциональный износ;

ССсущi – стоимость создания i-того элемента в существующем строении;

ФизИзi – накопленный физический износ i-того элемента;

ССновi – стоимость создания i-того элемента при новом строительстве;

ВозвСi – величина возвратных сумм, получаемых от реализации демонтированных элементов;

Демi – величина затрат на демонтаж существующего элемента, нуждающегося в замене с учетом утилизации материалов, не годных к реализации;

Dар – корректировка, рассчитываемая, как капитализированная разность в доходах объекта, обладающего функциональными недостатками и без таковых.

Варианты применения формулы:

Недостаток

Формула для расчета

Отсутствие элемента

Устранимый

Неустранимый

' – CCсущ учитывается только в том случае, если стоимость i-того элемента включена в стоимость нового строительства

Замена или модернизация

Устранимый

Неустранимый

«Сверхулучшение»

Устранимый

Неустранимый

Внешний износ.

Износ внешнего воздействия – снижение стоимости объекта из-за факторов, непосредственно с оцениваемым объектом не связанных. Внешний износ может быть вызван нестабильностью рынка, изменением финансовых и законодательных условий, изменением окружения объекта, то есть факторов, непосредственно с оцениваемым объектом не связанных

К такому износу можно отнести предвзятое отношение рынка к определенному виду недвижимости. Однако, это же предвзятое отношение может существенно повысить стоимость недвижимости, тогда величину прибыли логично отнести к прибыли предпринимателя, как прибавку, не связанную непосредственно с самим объектом. Зачастую, внешний износ возникает там, где различными нормативными актами вводятся ограничения. Величину внешнего износа можно определить, либо по фактическим затратам на его устранение[3], либо, как капитализированную потерю дохода при эксплуатации этого объекта.

Нюансы при определении износов.

Одним из предлагаемых вниманию нюансов будет рассмотрение упущенной выгоды в рамках затратного подхода. Упущенная выгода вызывается «замораживанием инвестиций» на срок проведения ремонта при приобретением объекта, нуждающегося в ремонтных мероприятиях. Корректировка на «упущенную выгоду» равна текущей стоимости потерь дохода за время проведения ремонтных работ. Зная ожидаемую доходность рассматриваемого объекта, величину потерь можно рассчитать как разность между будущей стоимостью инвестиций, потраченных на приобретение объекта, и их стоимостью, взятой без учета стоимости денег во времени. При этом под величиной инвестиций понимается величина рыночной стоимости объекта.

Рассмотрение вопросов, связанных с учетом упущенной выгоды

Основной постулат затратного подхода гласит, что благоразумный покупатель никогда не заплатит за объект недвижимости дороже, чем ему обойдется создание в приемлемые сроки объекта, обладающего равнозначной полезностью.

В этом алгоритме расчета величины рыночной стоимости объекта на основе затратного подхода, отсутствует понятие потенциально упущенной выгоды. В случае, когда покупатель стоит перед выбором, купить готовый объект или строить самостоятельно, упущенная выгода (от «не эксплуатации» объекта в течение периода строительства) компенсируется величиной предпринимательской прибыли. Разумеется, в этом случае, прибыль от инвестирования в строительство не должна быть меньше, чем прибыль от эксплуатации аналогичного объекта. В случае же, когда объект требует какого-либо ремонта и покупатель стоит перед выбором купить новый объект или приобрести старый, требующий ремонта, возникает вопрос учета упущенной выгоды. То есть, при приобретении объекта, нуждающегося в проведении каких-либо ремонтно-профилактических мероприятий, все инвестиции в этот объект (предполагается его приобретение по рыночной стоимости) «замораживаются» на время проведения ремонта и не приносят дохода. Разумеется, если исходить из принципа «разумности» покупателя, то он вправе рассчитывать на соответствующую компенсацию. Размер компенсации может рассчитываться по ставке, равной доходности от эксплуатации аналогичных объектов или доходности от инвестирования в строительство.

Таким образом, еще на стадии анализа наиболее лучшего и эффективного использования рассматривается вопрос не только о целесообразности ремонтных мероприятий, и их объеме, но и их продолжительности проведения.

Целесообразность, объем и сроки проведения ремонтных мероприятий можно рассмотреть, сопоставляя несколько вариантов дальнейшего развития объекта:

-  ремонтные работы не проводятся, то есть объект сразу по приобретении начинает (продолжает) эксплуатироваться. Разумеется, такой вариант возможен только в случае пригодности объекта для дальнейшей эксплуатации. Либо ремонтные работы проводятся в небольшом объеме в короткие сроки и не требуют прекращения эксплуатации объекта;

-  ремонтные работы по объекту проводятся в полном объеме. Эксплуатация на время проведения ремонтов прекращается.

В первом варианте, действительный валовый доход будет меньше, а операционные расходы, как правило, больше. Однако, поскольку эксплуатация объекта возможна без потери времени и средств на проведение ремонтных работ, то объект приносит некий доход, правда меньший, чем был бы доход от этого объекта, будь он в отличном состоянии. Соответственно, величина износа будет равна текущей стоимости всех будущих потерь дохода и всех будущих «избыточных» выплат. Потери дохода, в данном случае, возникают из-за необходимости снижения арендных ставок или, при сохранении ставок на уровне отремонтированного объекта, из-за снижения заполняемости. Избыточные выплаты – это некоторое повышение эксплуатационных расходов по отношению к расходам по объекту, по которому был произведен ремонт.

При рассмотрении второго варианта, потери (после приобретения объекта) будут складываться из прямых затрат на устранение недостатков по объекту – ремонтных работ, а также упущенной выгоды – того дохода, который будет недополучен за время проведения ремонтных мероприятий. Некоторые примеры потерь дохода можно привести для рассматриваемых двух вариантов в табличной форме:

Наименование затрат

1 вариант

2 вариант

Ремонт не проводится. Эксплуатация объекта возможна сразу же после совершения сделки купли-продажи.

Ремонт проводится в полном объеме. Требуется приостановление эксплуатации объекта на время проведения ремонтных работ

Арендные ставки

Арендные ставки несколько ниже, чем по отремонтированному объекту. По сравнению с отремонтированным объектом возникают потери дохода.

Арендные ставки соответствуют уровню ставок для подобных объектов. Потерь дохода, связанных с вынужденным снижением арендных ставок, вызванных состоянием объекта, нет.

Заполняемость объекта

Заполняемость объекта достигается за счет существующих на момент купли-продажи арендаторов. Возможен некоторый уход арендаторов. При сохранении арендных ставок на прежнем уровне (до покупки объекта), потеря дохода будет обусловлена только дельтой между арендными ставками. При повышении арендной платы, возможна потеря в заполняемости. В случае отсутствия договоров аренды на момент приобретения объекта, объект будет простаивать во время поиска арендаторов.

После окончания ремонтных работ заполняемость объекта достаточно высока и соответствует заполняемости подобных объектов. Во время проведения ремонтных работ, заполняемость объекта равна нулю. При постановке на ремонт возможна потеря существующих арендаторов. Возможно частичное заполнение объекта отдельными арендаторами до момента окончания ремонтных работ. Таким образом, потери дохода существуют только во время проведения ремонтных мероприятий и не зависят от того, существовали договоры аренды на момент покупки или нет (утверждение верно в случае, когда ремонтные работы по продолжительности превышают срок поиска арендаторов).

Реклама объекта

Реклама объекта начинается с момента заключения сделки купли-продажи.
В результате заполняемость объекта несколько ниже в начальный период эксплуатации, что приводит к потерям дохода. В случае отсутствия договоров аренды на момент покупки объекта, затраты на рекламу больше, чем по объекту, реклама которого не ограничена сроками.

Реклама объекта проводится во время проведения ремонтных работ. В результате, к окончанию ремонтных работ достигается заполняемость, близкая к оптимальной. Потери дохода, связанные с заполняемостью в начальный период эксплуатации, малы.

Операционные расходы

Эксплуатация объекта связана с регулярными дополнительными тратами из-за бóльшего количества отказов в работе систем и потребности в проведении мелких ремонтных мероприятиях. Поскольку затраты на обслуживание выше, чем у отремонтированного объекта, возникают дополнительные потери дохода.

Эксплуатационные расходы на уровне подобных объектов. Дополнительных потерь дохода, связанных с эксплуатацией объекта, нет.

Прочее

При эксплуатации объекта возникнет необходимость проведения планово-предупредительных ремонтных работ, причем раньше, чем для только отремонтированного объекта. Сокращение срока эксплуатации до проведения очередного ППР приведет к дополнительным потерям дохода.

Проведение ППР будет осуществляться с соответствующей периодичностью. Каких-либо потерь дохода, связанных с вынужденностью сокращения сроков проведения ремонтов, нет.

Проведение расчета по величине упущенной выгоды позволяет, с одной стороны определиться с объемами ремонтных работ, сроками их проведения и затратами на них. С другой стороны – рассчитать величину снижения стоимости объекта при его приобретении.

В любом случае, величина неустранимого износа определяется, как текущая стоимость будущих дополнительных расходов, связанных с эксплуатацией объекта, или недополучения прибыли при его эксплуатации. К сожалению, это утверждение пока нельзя отнести к определению неустранимого физического износа.

Некоторые аспекты определения величины неустранимого физического износа.

На сегодняшний день сложилась практика, когда при определении величины неустранимого физического износа в расчетах учитываются не снижение стоимости объекта, вызванное физическими недостатками, и не реакция рынка на эти недостатки, а не устраненные в ходе ремонтных работ физические недостатки всех элементов.

Если сравнить продажи объектов после проведения реконструкции и вновь возводимых объектов, расположенных в идентичных местах, то можно заметить, что реконструированные объекты стоят ненамного меньше. И это при том, что при реконструкции сохраняются практически без изменений капитальные стены, фундаменты – то есть долгоживущие элементы.

Согласно сметным расчетам, данным паспортов, удельный вес фундаментов и стен составляет около трети от стоимости строения в целом. Соответственно, продажи реконструированных объектов должны стоить дешевле как минимум на величину «неустранимого» износа этой трети.

"Разумный пользователь" предпримет логичные и оправданные шаги для накопления средств, необходимых для воспроизводства своего имущества по окончании срока его (имущества) экономической жизни. Логичным и оправданным шагом является накопление, например, на банковском счете суммы, эквивалентной величине затрат на создание идентичного или аналогичного объекта.

Текущая стоимость затрат, которые Разумный пользователь должен будет понести по окончании срока экономической жизни элементов или конструктива в целом, равна величине неустранимого физического износа этих элементов или конструкций с точки зрения «экономической», а не только «физической». Эти затраты можно разбить на две части:

-  затраты, связанные с сокращением остаточного срока эксплуатации объекта;

-  затраты, связанные с дополнительными эксплуатационными расходами, вызванными «физическими дефектами» объекта.

Износ всегда возникает при сравнении. В качестве базы для сравнения при определении физического износа выступает величина затрат на создание идентичного объекта, то есть стоимость строительства самого объекта. Подразумевая, что для инвестора, имеющего альтернативу: инвестировать в существующий объект недвижимости или купить (создать) аналогичный новый (не имеющий физического износа), одним из основных факторов является срок оставшейся экономической жизни объекта. В отличие от общепринятой теории акцент делается не на действительный возраст (не на то, сколько здание прослужило), а на то, сколько ему "осталось". То есть, к окончанию срока экономической жизни объекта инвестору необходимо накопить некую сумму, требуемую для «воссоздания» объекта, в противном случае бизнес на некоторое время будет заморожен. Данное утверждение применимо не только к объекту в целом, но и к его конструктивным элементам, по окончании срока экономической жизни которых необходимо понести затраты на их замену или капитальный ремонт.

Разумеется, как только речь заходит о стоимости денег во времени, встает вопрос о выборе ставки дисконтирования. Так же как и в доходном подходе, ставка дисконтирования может быть рисковой, безрисковой или равной нулю. В последнем случае, расчет совпадет с существующим на сегодняшний момент определением величины неустранимого физического износа.

Проиллюстрировать традиционный расчет величины износа и предлагаемый способ расчета можно на следующем графике:

Шкала абсцисс показывает действительный возраст здания, шкала ординат – износ, соответствующий этому возрасту. Линейная зависимость (синяя линия) – расчет износа через отношение действительного возраста к экономической жизни, то есть при условии нормальной эксплуатации. Красной экспоненциальной кривой на графике обозначено накопление величины неустранимого физического износа при тех же, что и для линейной зависимости, условиях, рассчитанной в соответствии с предлагаемым способом. Согласно этому графику при достижении половины срока экономической жизни (на 42,5 году) величина неустранимого физического износа при применении расчета через отношение сроков жизни будет равна – 50%; при расчете с учетом стоимости денег во времени – 1,74%. Представляется, что снижать на 50% стоимость недвижимости, эксплуатация которой экономически оправдана в течение еще более сорока лет – это необоснованное занижение стоимости.

Алгоритм определения величины неустранимого физического износа:

1.  Проведение стандартных процедур по определению величины затрат на создание объекта с учетом величины предпринимательского дохода и величины целесообразных ремонтных мероприятий;

2.  Определение ориентировочного оставшегося срока экономической жизни;

3.  Установление величины ставки дисконтирования;

4.  Определение величины инвестиций, необходимых для воссоздания объекта (элемента);

5.  Расчет текущей стоимости будущих вложений, необходимых для воссоздания объекта по окончании срока его экономической жизни;

6.  Аналогичные расчеты производятся на "нулевой" момент жизни объекта;

7.  Разность п. п. 5 и 6 даст величину неустранимого физического износа.

Расчет можно проводить для каждого элемента индивидуально, в этом случае за 100% принимается стоимость затрат на создание элемента. По окончании расчета полученные величины износов всех элементов должны быть просуммированы с учетом удельных весов этих элементов. Поскольку рассчитывается текущая величина затрат, необходимых для воссоздания в будущем в целом объекта или его элементов, то рассчитанный процент износа должен браться от величины затрат на создание объекта, взятой с учетом предпринимательского дохода и без учета затрат на проведение ремонтных мероприятий.

Краткий перечень нормативной литературы с указанием основных сведений в ней содержащейся:

ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий

Дата введения: .
Назначение: нормы предназначены для оценки физического износа жилых зданий, необходимой при технической инвентаризации, планировании и проектировании капитального ремонта жилищного фонда.

Содержание: в документе приводятся правила оценки физического износа, основные виды дефектов по каждому виду конструктивных элементов зданий, их отделочным покрытиям и инженерному оборудованию. Износ, указываемый в паспортах ПИБ, проставляется на основании этого документа.

Полезность при оценке: позволяет определить величину накопленного износа, как конструкции в целом, так и отдельных частей, соответственно, позволяет сориентироваться при определении величины затрат, необходимых для устранения накопленного износа (в случае необходимости).

Примечания: несмотря на предназначение, применяется не только для жилых зданий. Отсутствие подобной литературы в отношении остальных строений вынуждает применять эти нормы и для оценки износа зданий и сооружений иного (отличного от жилого) назначения.

ВСН 58-88(р) ПОЛОЖЕНИЕ об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения

Дата введения: .

Назначение: документ устанавливает состав и порядок функционирования системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения.

Содержание: в документе приводятся минимальные сроки эксплуатации, как отдельных элементов, так и конструкций в целом, до капитального ремонта или замены для жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения.

Полезность при оценке: показывает минимальную величину экономической жизни для каждого конструктивного элемента, содержит сведения о вероятном составе ремонтных работ по каждому из конструктивных элементов.

Примечания: в документе приводится понятие условий эксплуатации (благоприятные, нормальные, тяжелые) и изменение продолжительности эксплуатации в зависимости от них.

ПОЛОЖЕНИЕ Госстроя СССР N 279 «О проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений»

Дата введения: .
Назначение: предусматривает правила эксплуатации и ремонта производственных зданий со всеми строительными конструкциями, санитарно-техническими устройствами, включая вводы водопровода и канализационные выпуски, электрическое освещение, планировку прилегающей непосредственно к зданию территории и отмостку вокруг здания и сооружений, в том числе внутризаводских и подъездных железных и автомобильных дорог, водопроводно-канализационных сооружений, сетей теплофикации и газоснабжения, электроснабжения и связи, а также различных эстакад, платформ, открытых складов и других сооружений.

Содержание: в документе приводятся минимальные сроки эксплуатации, как отдельных элементов, так и конструкций в целом, до капитального ремонта или замены для производственных зданий и сооружений.

Полезность при оценке: показывает минимальную величину экономической жизни для каждого конструктивного элемента, содержит сведения о вероятном составе ремонтных работ по каждому из конструктивных элементов. Устанавливает предельные сроки освоения средств при проведении капитального ремонта.

Примечания: в документе приводится понятие условий эксплуатации производственных зданий и сооружений (нормальные, эксплуатации в агрессивной среде и при переувлажнении, а также эксплуатация при вибрационных нагрузках) и изменение продолжительности эксплуатации в зависимости от них.

ПОЛОЖЕНИЕ ПОТ РО98. Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений

Дата введения: .

Назначение: содержит основные требования по безопасной эксплуатации промышленных зданий и сооружений и действует на всей территории Российской Федерации.

Содержание: в части продолжительности эксплуатации производственных зданий и сооружений, а также их конструктивных элементов дублирует Положение № 000.

Приказ Государственный комитета РФ N 167 «Порядок проведения обследования технического состояния объектов, пострадавших в результате чрезвычайных ситуаций»

Дата введения: .

Назначение: во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 01.01.01 года N 810 "О порядке выделения средств из резервного фонда Правительства Российской Федерации по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и последствий стихийных бедствий"

Содержание: в документе приводятся сведения о величине затрат, необходимых для устранения накопленного износа.

Полезность при оценке: позволяет определить стоимость ремонтных мероприятий при известной величине накопленного износа.

Примечания: документ дублирует Методику Министерства Коммунального Хозяйства РСФСР № 000 от 01.01.2001, в части определения величины затрат на проведение ремонтных мероприятий.

СНиП 1.04.03-85. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений

Дата введения: .

Содержание: предназначены для определения максимально допустимой продолжительности строительства новых и расширения действующих предприятий, их очередей, пусковых комплексов, сооружений и зданий (в дальнейшем - "объектов") производственного и непроизводственного назначения всех отраслей народного хозяйства, а также для распределения объемов капитальных вложений и строительно-монтажных работ по периодам строительства, при планировании капитального строительства, разработке технико-экономических обоснований (расчетов) и проектов организации строительства (ПОС).

Полезность при оценке: позволяют определить продолжительность возведения объектов и распределение затрат во время строительства. Востребованы при расчете прибыли предпринимателя с использованием функций сложного процента.

Примечания: выявлены некоторые несоответствия при определении продолжительности возведения отдельных объектов. Продолжительность возведения жилых зданий, указанная в СНиП, представляется заниженной.

СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений

Дата введения: .

Назначение: проектирование новых и реконструкцию существующих городских и сельских поселений и включают основные требования к их планировке и застройке.

Содержание: общие сведения о застройке населенных пунктов, их территориальное деление, санитарные, противопожарные и иные требования.

Полезность при оценке: содержит информацию о размерах земельных участков необходимых для нового строительства.

СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания

Дата введения: .

Назначение: проектирование жилых зданий (квартирных домов, включая квартирные дома для престарелых и семей с инвалидами, передвигающимися на креслах-колясках, в дальнейшем тексте — семей с инвалидами, а также общежитий), высотой до 25 этажей включительно.

Содержание: общие сведения о жилых зданиях, термины и определения, санитарные, противопожарные и иные требования. Приведены правила подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий.

Полезность при оценке: определение наилучшего использования объекта оценки при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение наличия функционального износа.

СНиП 2.08.02-89*. Общественные здания и сооружения

Дата введения: .

Назначение: проектирование общественных зданий (высотой до 16 этажей включительно) и сооружений, а также помещений общественного назначения, встроенных в жилые здания.

Содержание: общие сведения об общественных зданиях и сооружениях, термины и определения, санитарные, противопожарные и иные требования. Приведены правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности зданий. Приведен перечень помещений общественных зданий, размещение которых допускается в подвальных и цокольных этажах.

Полезность при оценке: определение наилучшего использования объекта оценки при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение наличия функционального износа.

СНиП 2.09.04-87*. Административно-бытовые здания

Дата введения: .

Назначение: проектирование административных и бытовых зданий высотой до 16 этажей включительно и помещений предприятий.

Содержание: общие сведения о административно-бытовых зданиях, термины и определения, санитарные, противопожарные и иные требования. Указаны требования по минимальной высоте помещений.

Полезность при оценке: определение наилучшего использования объекта оценки при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение наличия функционального износа.

СНиП 31-03-2*). Производственные здания

Дата введения: 01-01-2.

Назначение: проектирование складских зданий и помещений, предназначенных для хранения веществ, материалов, продукции и сырья не требующих особых строительных мероприятий для сохранения заданных параметров внутренней среды.

Содержание: общие сведения о производственных зданиях и сооружениях, термины и определения, санитарные, противопожарные и иные требования. Приведены правила подсчета общей площади, указаны требования по минимальной высоте помещений.

Полезность при оценке: определение наилучшего использования объекта оценки при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение наличия функционального износа.

СНиП 31-04-2*). Складские здания

Дата введения: 01-01-2.

Назначение: проектирование производственных зданий и помещений, а также лабораторных зданий и помещений.

Содержание: общие сведения о складских зданиях и сооружениях, требования, предъявляемые к ним.

Полезность при оценке: определение наилучшего использования объекта оценки при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение наличия функционального износа.

СНиП 2.01.02-99. Стоянки автомобилей

Дата введения: .

Назначение: устанавливают основные положения и требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям, а также к инженерному оборудованию таких зданий и на здания, сооружения и помещения для стоянки (хранения) автомобилей, размещению на территории поселений.

Содержание: общие сведения о стоянках автомобилей, термины и определения, санитарные, противопожарные и иные требования.

Полезность при оценке: определение наилучшего использования объекта оценки при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение наличия функционального износа.

СП . Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

Дата введения: .

Назначение: определение нормативного размера земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно.

Содержание: общие сведения, расчетные формулы и графики для определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности.

Полезность при оценке: ориентирует о необходимой площади участка для существующего жилого строения, при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет рассчитать параметры жилого строения для рассматриваемого участка.

Примечания: содержит удельные показатели земельной доли, приходящейся на один квадратный метр общей площади жилых помещений для зданий разной этажности по нормам 1957, 1967, 1975, 1985, 1989 и 1994 годов, что позволяет определить излишки или недостаток площади земельного участка для улучшений на любой период времени.

Постановление Совета Министров СССР № 000 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР»

Дата введения: .

Назначение: определение размера амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов.

Содержание: содержат информацию по амортизационным отчислениям с разбивкой на группы основных фондов (средств), а также разбивкой по отдельным видам производства.

Полезность при оценке: дает представление о сроке экономической жизни объекта оценки при нормальных условиях эксплуатации.

Примечания: Утратило силу. Вышедший взамен Классификатор основных средств (Постановление правительства № 1 от 01.01.2001 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы») не позволяет определиться с продолжительностью эксплуатации объекта, особенно в отношении объектов, срок эксплуатации которых превышает 30 лет.

[1] До введения Стандартов оценки (Постановление № 000) затраты на создание объекта называли, либо восстановительной стоимостью, либо стоимостью замещения. В настоящий момент понятие «восстановительной стоимости» приводится только в ПБУ 06/01 в контексте «текущая (восстановительная) стоимость». Других определений, в действующих нормативных актах, характеризующих понятие «восстановительной стоимости» нет. Стоимость замещения, в соответствии со Стандартами включает в себя износ (вероятно подразумевается суммарный накопленный износ). Стандарты дают определение стоимости воспроизводства, также включающей в себя износ. По сути, стоимость замещения, приводимая в Стандартах является рыночной стоимостью улучшений (поскольку не содержит стоимости прав на земельный участок), без учета предпринимательской прибыли. Стоимость воспроизводства, в отличие от стоимости замещения, еще и не включает в себя возможный неустранимый функциональный износ.

[2] Определение стоимости прав на земельный участок в настоящей работе не рассматривается. Речь будет идти только об улучшениях.

[3] Например, можно ликвидировать свалку мусора, снижающую стоимость объекта недвижимости или добиться вывода объекта из состава памятников истории и архитектуры, проведя соответствующую экспертизу. Величина прямых затрат и времени, потраченного на устранение износа – и есть величина этого износа.

Мы в соцсетях:


Подпишитесь на рассылку:
Посмотрите по Вашей теме:

Проекты по теме:

Основные порталы, построенные редакторами

Бизнес и финансы

Бизнес: • БанкиБогатство и благосостояниеКоррупция(Преступность)МаркетингМенеджментИнвестицииЦенные бумагиНедвижимость(Аренда)ПрофессииРаботаТорговляУслугиФинансыБюджетФинансовые услугиКредитыКомпанииЭкономикаМакроэкономикаМикроэкономикаНалоги
Промышленность: • МеталлургияНефтьСельское хозяйствоЭнергетика
СтроительствоАрхитектураИнтерьерПолы и перекрытияПроцесс строительстваСтроительные материалыТеплоизоляцияЭкстерьер

Домашний очаг

ДомДачаСадоводствоДетиАктивность ребенкаИгрыКрасотаЖенщины(Беременность)СемьяХобби
Здоровье: АнатомияБолезниВредные привычкиДиагностикаНародная медицинаПервая помощьПитаниеФармацевтика

Мир

Регионы: АзияАмерикаАфрикаЕвропаПрибалтикаЕвропейская политикаОкеанияГорода мира
Россия: • МоскваКавказЭкономикаРегионы РоссииПрограммы регионов
История: СССРИстория РоссииРоссийская ИмперияВремя2016 год
Окружающий мир: Животные • (Домашние животные) • НасекомыеРастенияПриродаКатаклизмыКосмосКлиматСтихийные бедствия

Образование и наука

Наука: Контрольные работыНаучно-технический прогрессПедагогикаРабочие программыФакультетыМетодические рекомендацииШкола
Предметы: БиологияГеографияГеологияИсторияЛитератураЛитературные жанрыЛитературные героиМатематикаМедицинаМузыкаПравоЖилищное правоЗемельное правоУголовное правоКодексыПсихология (Логика) • Русский языкСоциологияФизикаФилологияФилософияХимияЮриспруденция

Общество

БезопасностьГражданские права и свободыИскусство(Музыка)Культура(Этика)Мировые именаПолитика(Геополитика)(Идеологические конфликты)ВластьЗаговоры и переворотыГражданская позицияМиграцияРелигии и верования(Конфессии)ХристианствоМифологияРазвлеченияМасс МедиаСпорт (Боевые искусства)ТранспортТуризм
Войны и конфликты: АрмияВоенная техникаЗвания и награды

Справочная информация

ДокументыЗаконыИзвещенияУтверждения документовДоговораЗапросы предложенийТехнические заданияПланы развитияДокументоведениеАналитикаМероприятияКонкурсыИтогиАдминистрации городовМуниципалитетыМуниципальные районыМуниципальные образованияМуниципальные программыБюджетные организацииОтчетыПоложенияПостановленияРегламентыТермины(Научная терминология)

Техника

АвиацияАвтоВычислительная техникаОборудование(Электрооборудование)РадиоТехнологии(Аудио-видео)(Компьютеры)

Каталог авторов (частные аккаунты)

Авто

АвтосервисАвтозапчастиТовары для автоАвтотехцентрыАвтоаксессуарыавтозапчасти для иномарокКузовной ремонтАвторемонт и техобслуживаниеРемонт ходовой части автомобиляАвтохимиямаслатехцентрыРемонт бензиновых двигателейремонт автоэлектрикиремонт АКППШиномонтаж

Бизнес

Автоматизация бизнес-процессовИнтернет-магазиныСтроительствоТелефонная связьОптовые компании

Досуг

ДосугРазвлеченияТворчествоОбщественное питаниеРестораныБарыКафеКофейниНочные клубыЛитература

Технологии

Автоматизация производственных процессовИнтернетИнтернет-провайдерыСвязьИнформационные технологииIT-компанииWEB-студииПродвижение web-сайтовПродажа программного обеспеченияКоммутационное оборудованиеIP-телефония

Инфраструктура

ГородВластьАдминистрации районовСудыКоммунальные услугиПодростковые клубыОбщественные организацииГородские информационные сайты

Наука

ПедагогикаОбразованиеШколыОбучениеУчителя

Товары

Торговые компанииТоргово-сервисные компанииМобильные телефоныАксессуары к мобильным телефонамНавигационное оборудование

Услуги

Бытовые услугиТелекоммуникационные компанииДоставка готовых блюдОрганизация и проведение праздниковРемонт мобильных устройствАтелье швейныеХимчистки одеждыСервисные центрыФотоуслугиПраздничные агентства