Контент-платформа Pandia.ru:     2 872 000 материалов , 128 197 пользователей.     Регистрация


Проблемы согласования и исполнения договора аренды зданий и сооружений по условиям арендной платы

 просмотров

ПРОБЛЕМЫ СОГЛАСОВАНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ПО УСЛОВИЯМ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Гладышева Юлия Евгеньевна

Тамбовский государственный университет им. Г. Р. Державина

Научный руководитель – Алёхина Ольга Михайловна, к. ю.н., доцент

Среди большого разнообразия видов договора аренды особое распространение в настоящее время получил договор аренды зданий и сооружений. Одним из важнейших его условий, относящихся к числу существенных, является арендная плата. С его согласованием и исполнением на практике возникает немало проблем. На данных проблемах мы и сосредоточим свое внимание в настоящей статье.

Прежде чем дать характеристику основным проблемам согласования и исполнения договора аренды зданий и сооружений по условиям арендной платы необходимо определить содержание понятия «арендная плата». В новом юридическом словаре авторы (А. Н. Азрилиян, О. М. Азрилиян, Е. В. Калашникова, О. В. Квардакова) под ним понимают вознаграждение, взимаемое арендодателем с арендатора за сданное во временное пользование имущество, помещение или землю [6, с. 534].

Арендная плата является одним из условий договора аренды. Данный подход имел место в дореволюционной цивилистике, он же был характерен и для французской доктрины. Например, Д. И. Мейер определял характер наемной платы следующим образом: «...существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом – наемная плата. Так что отсутствие вознаграждения меняет существо договора: он становится другой сделкой» [4, с. 1].

Для договора аренды (за исключением договора аренды зданий и сооружений) арендная плата не является существенным условием. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны быть определены сторонами в договоре аренды. Такое положение содержится в ч. 1 ст. 614 ГК РФ [1]. В случае если стороны не оговорили это в договоре, применяются правила ч.3 ст. 424 ГК РФ. То есть исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги [1].

Законодательство устанавливает более жесткие требования к порядку определения и фиксирования в договоре размера арендной платы относительно аренды зданий и сооружений. В отношении названного договора вышеуказанные правила ч. 3 ст. 424 ГК РФ не подлежат применению, поэтому определение размера арендной платы исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги не возможно. Суть этого специального правила, регулирующего отношения, связанные с арендой зданий и сооружений, состоит в том, что к указанным правоотношениям не подлежат применению диспозитивные нормы, позволяющие определить существенное условие о размере арендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной плате.

При этом гражданское законодательство четко закрепляет правило о том, что если объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным. Это положение установлено в императивном порядке в ч. 1 ст. 654 ГК РФ и не подлежит изменению сторонами договора.

Таким образом, мы видим, что, не смотря на то, что арендная плата считается условием для любого договора аренды, тем не менее, статус данного условия применительно к договору аренды зданий и сооружений меняется, оно приобретает роль существенного. Как выше указывалось, при отсутствии условия о размере арендной платы в иных договорах аренды применяются положения ст. 424 ГК РФ. Наличие в законодательстве подобного императивного положения, по мнению большинства ученых и практиков, связано с экономическими предпосылками, а в частности особенностями рынка недвижимости. Особенность рынка недвижимости позволила законодателю исключить применение ч. 3 ст. 424 ГК РФ в отношении аренды таких объектов недвижимости, как здания и иные сооружения. Ввиду уникальности каждого здания арендная плата должна определяться в конкретном случае отдельно [4, с. 2].

В процессе у становления размера арендной платы возникает немало проблем.

Практика свидетельствует о том, что стороны договора аренды по-разному толкуют нормы закона по определению и исчислению арендной платы. Это приводит к трудностям при согласовании размера арендной платы, которые осложняются, по мнению А. В. Ерш, ценовой неэластичностью на рынке недвижимости [4, с. 3]. Размер арендной платы во многом зависит от оценки стоимости сдаваемого в аренду имущества, а также от рыночной стоимости здания или иного сооружения. Особая роль в данном случае отводиться профессионалу-оценщику. Институт оценки недвижимости, его понятие, правовое положение профессионала-оценщика регламентировано в законе «Об оценочной деятельности». Кроме того, данный закон устанавливает случаи обязательной оценки недвижимого имущества, к которым в том числе относится и передача здания и сооружения в аренду [2].

Арендная плата является, прежде всего, экономической категорией. В данном своем проявлении она зависит от различных показателей. При передаче здания в аренду целесообразно провести его инвентаризацию. Данная категория имеет важное практическое значение, поскольку в результате нее определяется фактический износ и реальное состояние имущества. Помимо этого арендная плата должна учитывать технические характеристики здания, названные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, мансарды, износ, строительный материал стен, перекрытий, тип строения, территориальная зона расположения арендуемого здания, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т. п.).

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания (помещения) или сооружения - 1 кв. м. Может быть и на 1 куб. м. (мастерские художников). Стороны могут предусмотреть и иные показатели - площадь здания в целом - памятники истории, культуры, архитектуры, гараж или норматив площади в кв. м. на одного сотрудника (по направлениям деятельности учреждения) и т. д. Часть 3 ст. 654 ГК РФ закрепляет, что арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения в случаях, плата за аренду здания и сооружения установлена в договоре на единицу площади здания [5, с. 578].

Первоначально арендная плата складывалась из амортизационных отчислений и арендного процента. В настоящее время законодатель не устанавливает такого четкого деления, что дало основания некоторым авторам говорить о том, что «арендная плата состоит только из арендного процента» [4, с. 4].

Определение размера арендной платы арендодателем и арендатором, прежде всего, должно осуществляться с учетом взаимных интересов, «учитывая необходимость возмещения амортизационных отчислений, включая их в состав арендной платы» [4, с. 4]. Необходимо отметить, что закон не возлагает на стороны обязанности оговаривать в договоре состав арендной платы, поскольку законодательно требуется лишь согласование размера. Отсутствие же расшифровки состава арендной платы позволяет отнести ее полностью в состав затрат по производству товаров, работ и услуг.

Законодатель предусматривает обязанность сторон по согласованию и фиксированию в договоре аренды здания или иного сооружения условия о размере арендной платы. Каких-либо требований к форме и срокам внесения арендной платы законом не установлено, поскольку данные условия определяются соглашением сторон самостоятельно.

Поэтому в этой части сохраняют своей действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. [1]. Согласно ч. 2 ст. 614 ГК РФ, стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т. д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы. Таким образом, на основании ст. 614, а также с учетом норм, определенных в ст. 654 ГК РФ, арендная плата может иметь различные формы проявления. Особенно необходимо обратить внимание на то, что в договоре определять форму арендных платежей не является обязательным. В то же время ч. 1 ст. 654 ГК РФ содержит требование, в соответствии с которым в договоре аренды зданий и иных сооружений должен предусматриваться именно размер арендной платы, не устанавливая при этом никаких ограничений относительно форм. Таким образом, можно сделать вывод, что в договоре аренды зданий и иных сооружений даже при неденежной форме арендной платы стороны обязаны указать ее денежный эквивалент (размер) [4, с. 2]. В противном случае в силу ч. 1 ст. 654 ГК РФ договор считается незаключенным.

По вопросу определения сторонами размера арендной платы сложилась богатая судебная практика. Рассмотрим один из таких примеров.

Пример 1. При определении размера задолженности применяются ставки, согласованные сторонами при подписании договора и зарегистрированные в установленном порядке (постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 04.03.02) [3, с. 52].

Согласно условиям договора аренды нежилых помещений, заключенного между арендатором и арендодателем в декабре 1999 года, арендатор был обязан вносить арендную плату ежеквартально с оплатой до 5 числа первого месяца текущего квартала в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора. Соглашением сторон расчет арендной платы был изменен с 1-го квартала 2001 год.

Поскольку арендатор допустил просрочку в уплате арендных платежей по договору, арендодатель обратился с иском в арбитражный суд о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежей. Решением суда иск был удовлетворен частично. Кассационная инстанция не нашла законных оснований для отмены решения суда по жалобе арендодателя, указав следующее: в соответствии с ФЗ от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст.69, 651 ГК РФ договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более одного года подлежит обязательной государственной регистрации и в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации. Соглашение же об изменении размера арендной платы, указанного сторонами в договоре аренды, изменяет содержание и условия обременения, вытекающего из договора аренды. В связи с этим на это соглашение должно распространяться требование об обязательной государственной регистрации.

Так как соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений в отношении размера арендной платы не было зарегистрировано оно в соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ считается незаключенным.

При таких условиях суд первой инстанции правомерно применил ставки арендной платы, установленные при заключении договора аренды и зарегистрированные в Москомрегистрации.

Проанализировав некоторые примеры из практики, можно сделать вывод о том, что зачастую интересы арендатора и арендодателя не совпадают, что, безусловно, приводит к конфликтным ситуациям.

На наш взгляд необходимо обратить внимание на то, включаются ли в размер арендной платы платежи за пользование земельным участком? Данный вопрос регулируется положением, содержащимся в ч. 2 ст. 654 ГК РФ. В частности, «установленная в договоре аренды здания и сооружения плата за пользование зданием и сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором» [1]. По мнению Ерш А. В., «такое положение свидетельствует о единстве объекта аренды, т. е. здание или иное сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются как единый объект аренды» [4, с. 7].

Учет коммунальных расходов по договорам аренды зданий и сооружений также вызывает много вопросов, в частности, какое место занимает в системе дополнительных платежей плата за коммунальные услуги. Данная проблема вызвала резонанс в кругах ученых. Так, Фомичева Л. П. в своей статье «Расходы арендатора на коммунальные услуги» пытается проанализировать ситуацию, возникающую в случае, если все расчеты с коммунальными службами производит арендодатель, а арендатор лишь компенсирует ему эти затраты.

Зачастую оплата коммунальных услуг производиться по отдельным счетам, сверх арендной платы. Но определенная группа ученых считают данный подход не вполне верным, полагая, что понимание здания как объекта аренды должно быть целостным, комплексным, «как единой совокупности, состоящей из пространства, ограниченного стенами, потолком и полом, а также из элементов технического обустройства (водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления, электричества)» [4, с. 538мо отметить, что закон не возлагает на стороны обязанности оговаривать оплаты аренды. применяются положения ст. венным. б а]. Здание как объект аренды представляет собой комплексное понятие. Подтверждение данного положения содержится в гражданском законодательстве. В частности ст. 611 ГК РФ в императивном порядке закрепляет, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества [1]. Таким образом, здание передается в аренду вместе с различного рода удобствами – водой, электроэнергией, теплом и пр.

Споры относительно положений, сформулированных выше, нередко возникали и возникают и в судебной практике.

Пример 2. Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен. В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным. Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы. В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги. Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.

Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно [8].

Таким образом, Высший Арбитражный суд определил свое отношение к поставленной проблеме в п. 12 Информационного письма № 66, заключив, что «возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы» [8].

Как показывает практическая деятельность, нередко возникают споры между сторонами договора аренды зданий и сооружений по поводу изменения размера арендной платы. Исходя из позиции Высшего Арбитражного суда РФ, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но с учетом определенных сроков. В частности в п. 11 Информационного письма № 66 Президиум Высшего Арбитражного суда установил, что «при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления» [8]. Таким образом, мы видим, что только закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

На основании вышеизложенного следует заключить, что размер арендной платы имеет особое значение среди иных условий договора аренды зданий и сооружений. Поэтому ее четкое формулирование в договоре на основе сбалансирования и учета интересов арендодателя и арендатора позволит наиболее эффективно урегулировать отношения между участниками данного договора.

Список использованной литературы

1. Федеральный закон Российской Федерации «Гражданский кодекс ч. 2» от 01.01.01 г. (с изм. и доп. от 01.01.01 года) // Российская газета. – 1996. – №23, 24, 25.

2. Федеральный закон от 01.01.2001 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 01.01.01 года) // Российская газета. – 1998. – № 000-149.

3. Голомазова Л. А. Аренда нежилых помещений: законодательство и судебная практика / Голомазова Л. А. // Бухгалтерский учет. – 2002. – №15.

4. Ерш А. В. Особенности регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений / Ерш А. В. // Юрист. – 2002. – №9

5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Е. Л. Забарчук – М.: Экзамен, 2007 г.

6. Новый юридический словарь / Под ред. А. Н. Азрилиян – М.: Институт новой экономики, 2006 г.

7. Фомичева Л. П. Расходы арендатора на коммунальные услуги / Фомичева Л. П. // Законодательство. – 2006. – №11.

8. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.01 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» № 66 // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. – 2002. – №3.

Мы в соцсетях:


Подпишитесь на рассылку:
Посмотрите по Вашей теме:

Арендная плата

Виды зданий

 Договора по типам

Списки договоров, примеры и конкретные договора, рассортированные по тематическим спискам.

Cмотрите также


Проекты по теме:

Договора
Регионы
АдыгеяАлтайский крайАмурская обл.Архангельская обл.Астраханская обл.Башкортостан (Башкирия)Белгородская обл.Брянская обл.БурятияВладимирская обл.Волгоградская обл.Вологодская обл.Воронежская обл.Еврейская обл.ДагестанИвановская обл.Иркутская обл.Кабардино-БалкарияКалининградская обл.КалмыкияКалужская обл.Камчатская обл.Карачаево-Черкесская РеспубликаКарелияКемеровская обл.Кировская обл.Костромская обл.Краснодарский крайКрасноярский крайКурская обл.Курганская областьЛенинградская обл.Липецкая обл.Магаданская обл.Марий ЭлМордовияМосковская обл.Мурманская обл.Нижегородская обл.Новгородская областьНовосибирская обл.Омская обл.Оренбургская обл.Орловская обл.Пензенская обл.Пермский крайПриморский крайПсковская обл.Ростовская обл.Рязанская обл.Самарская обл.Саратовская обл.Саха (Якутия)СахалинСвердловская обл.Северная ОсетияСмоленская обл.Ставропольский крайТамбовская обл.ТатарстанТверская обл.Томская обл.Тульская обл.Тюменская обл. и Ханты-Мансийский АОУдмуртияУльяновская обл.Уральская обл.Хабаровский крайЧелябинская обл.Чечено-ИнгушетияЧитинская обл.ЧувашияЧукотский АОЯмало-Ненецкий АОЯрославская обл.
Основные порталы, построенные редакторами

Бизнес и финансы

Бизнес: • БанкиБогатство и благосостояниеКоррупция(Преступность)МаркетингМенеджментИнвестицииЦенные бумагиНедвижимость(Аренда)ПрофессииРаботаТорговляУслугиФинансыБюджетФинансовые услугиКредитыКомпанииЭкономикаМакроэкономикаМикроэкономикаНалоги
Промышленность: • МеталлургияНефтьСельское хозяйствоЭнергетика
СтроительствоАрхитектураИнтерьерПолы и перекрытияПроцесс строительстваСтроительные материалыТеплоизоляцияЭкстерьер

Домашний очаг

ДомДачаСадоводствоДетиАктивность ребенкаИгрыКрасотаЖенщины(Беременность)СемьяХобби
Здоровье: АнатомияБолезниВредные привычкиДиагностикаНародная медицинаПервая помощьПитаниеФармацевтика

Мир

Регионы: АзияАмерикаАфрикаЕвропаПрибалтикаЕвропейская политикаОкеанияГорода мира
Россия: • МоскваКавказЭкономикаРегионы РоссииПрограммы регионов
История: СССРИстория РоссииРоссийская ИмперияВремя2016 год
Окружающий мир: Животные • (Домашние животные) • НасекомыеРастенияПриродаКатаклизмыКосмосКлиматСтихийные бедствия

Образование и наука

Наука: Контрольные работыНаучно-технический прогрессПедагогикаРабочие программыФакультетыМетодические рекомендацииШкола
Предметы: БиологияГеографияГеологияИсторияЛитератураЛитературные жанрыЛитературные героиМатематикаМедицинаМузыкаПравоЖилищное правоЗемельное правоУголовное правоКодексыПсихология (Логика) • Русский языкСоциологияФизикаФилологияФилософияХимияЮриспруденция

Общество

БезопасностьГражданские права и свободыИскусство(Музыка)Культура(Этика)Мировые именаПолитика(Геополитика)(Идеологические конфликты)ВластьЗаговоры и переворотыГражданская позицияМиграцияРелигии и верования(Конфессии)ХристианствоМифологияРазвлеченияМасс МедиаСпорт (Боевые искусства)ТранспортТуризм
Войны и конфликты: АрмияВоенная техникаЗвания и награды

Справочная информация

ДокументыЗаконыИзвещенияУтверждения документовДоговораЗапросы предложенийТехнические заданияПланы развитияДокументоведениеАналитикаМероприятияКонкурсыИтогиАдминистрации городовМуниципалитетыМуниципальные районыМуниципальные образованияМуниципальные программыБюджетные организацииОтчетыПоложенияПостановленияРегламентыТермины(Научная терминология)

Техника

АвиацияАвтоВычислительная техникаОборудование(Электрооборудование)РадиоТехнологии(Аудио-видео)(Компьютеры)

Каталог авторов (частные аккаунты)

Авто

АвтосервисАвтозапчастиТовары для автоАвтотехцентрыАвтоаксессуарыавтозапчасти для иномарокКузовной ремонтАвторемонт и техобслуживаниеРемонт ходовой части автомобиляАвтохимиямаслатехцентрыРемонт бензиновых двигателейремонт автоэлектрикиремонт АКППШиномонтаж

Бизнес

Автоматизация бизнес-процессовИнтернет-магазиныСтроительствоТелефонная связьОптовые компании

Досуг

ДосугРазвлеченияТворчествоОбщественное питаниеРестораныБарыКафеКофейниНочные клубыЛитература

Технологии

Автоматизация производственных процессовИнтернетИнтернет-провайдерыСвязьИнформационные технологииIT-компанииWEB-студииПродвижение web-сайтовПродажа программного обеспеченияКоммутационное оборудованиеIP-телефония

Инфраструктура

ГородВластьАдминистрации районовСудыКоммунальные услугиПодростковые клубыОбщественные организацииГородские информационные сайты

Наука

ПедагогикаОбразованиеШколыОбучениеУчителя

Товары

Торговые компанииТоргово-сервисные компанииМобильные телефоныАксессуары к мобильным телефонамНавигационное оборудование

Услуги

Бытовые услугиТелекоммуникационные компанииДоставка готовых блюдОрганизация и проведение праздниковРемонт мобильных устройствАтелье швейныеХимчистки одеждыСервисные центрыФотоуслугиПраздничные агентства