Контент-платформа Pandia.ru:     2 872 000 материалов , 128 197 пользователей.     Регистрация


Экономические модели залоговой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий

 просмотров

Экономические модели залоговой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ МОДЕЛИ ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ

С. С. Савицкая

аспирантка, Красноярский государственный аграрный университет, г. Красноярск

Одним из условий повышения финансовой устойчивости сельского хозяйства, предусматриваемых Государственной программой развития сельского хозяйства на годы, является обеспечение доступности кредитов для сельскохозяйственных организаций и крестьянских хозяйств. Огромный потенциал в этом направлении имеет развитие кредитования под залог сельскохозяйственных земель. В этой связи, актуальным является разработка и использование научно-обоснованной методики определения залоговой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий.

В настоящее время рынок сельскохозяйственных земель России находится в стадии становления, характеризуется неполнотой и информационной несостоятельностью. Информацией для определения залоговой стоимости земельных участков могут служить цены сделок на земельном рынке и показатели, характеризующие доходность аграрного бизнеса сельскохозяйственных предприятий.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату [1]. При оценке аграрного бизнеса объектом выступает хозяйственная деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.

В состав имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для реализации его целей: для осуществления хозяйственной деятельности и получения прибыли.

Сельскохозяйственное предприятие свою экономическую деятельность осуществляет, используя земельные ресурсы и имущественный комплекс, ко­торые имеют стоимостное выражение. Стоимость предприятия определяется на основе анализа актива баланса, в активе которого отражается имущество предприятия, а в пассиве - источники его образования. С учетом того, что земля не входит в оценку активов предприятия, ее стоимость можно определить по соотношению со стоимостью предприятия.

Бизнес - это экономическая деятельность предприятия, приносящая прибыль. По аналогии тому, как стоимость акции определяется капитализацией ее дохода, так и стоимость предприятия может быть определена капитализацией его прибыли, получаемой за счет использования всех, имеющихся в его распоряжении ресурсов, включая земельные. В этом случае стоимость земельных угодий можно определить по их вкладу в общую стоимость предприятия.

Верхняя граница залоговой стоимости устанавливается на основе анализа цен предложения на участки земель сельскохозяйственного назначения в границах административного (муниципального) района. Для этих целей используются усредненные риэлтерские данные цен предложения на земельные участки сельскохозяйственного назначения на региональном земельном рынке.

Учитывая, что цена предложения, как правило, на 5-10% выше реальной цены сделки, проводится их соответствующая корректировка. Кроме того, осуществляется корректировка цен на парцеллярность, ввиду того, что удельная стоимость земельных участков больших размеров ниже, чем маленьких.

Максимальная величина залоговой стоимости земельного участка (ЗСмакс) может быть рассчитана по следующей формуле:

ЗСмакс = Цпр х Кр х Kпap x Кип,

где: Цпр — средняя цена предложения на земельные участки, тыс. руб./га;

Кр - коэффициент, характеризующий соотношение цен фактической сделки и предложения;

Кпар - коэффициент корректировки цен на парцеллярность;

Кип - ипотечное соотношение между залоговой и оценочной стоимостью земельного участка.

Например, для условий Назаровского района примерная максимальная стоимость гектара земель сельскохозяйственного назначения составляет (при Кр — 0,95; Кпар = 0,9; Кип = 0,7 - значение, рекомендуемое Россельхозбанком для регионов с неразвитым земельным рынком) 263,5 тыс. руб. (440,3x0,95x0,9x0,7).

Оценку залоговой стоимости участков сельскохозяйственных угодий представляется целесообразным рассчитывать на основе показателя стоимости предприятия. Стоимость сельскохозяйственного предприятия (бизнеса) определяет возможности привлечения и размеры кредитов. Величина кредита в свою очередь определяет масштабность инвестиционного проекта и показатели финансово-экономического состояния предприятия в перспективе.

Стоимость сельскохозяйственного предприятия, в свою очередь, оценивается как имеющимися активами (имуществом и др.), так и прибыльностью (рентабельностью) хозяйственной деятельности предприятия. Если рассматривать стоимость земли как капитализированную ренту, являющейся составной частью прибыли от сельскохозяйственного производства, то она напрямую зависит от стоимости сельскохозяйственного предприятия.

Расчет стоимости предприятия и, на его основе, - залоговой стоимости земли, целесообразно проводить по двум взаимодополняющим методам - чистых активов и капитализации прибыли. При этом, если по второму методу оценка стоимости сельскохозяйственного предприятия и его главного средства производства - земли, осуществляется только исходя из уровня конечного результата хозяйствования (характеризуемого здесь объемом получаемой прибыли), то по первому - с учетом как конечного результата, так и условий хозяйствования (обеспеченности основными средствами и др.).

Результаты, проведенные нами по отчетным данным сельскохозяйственных организаций Лесостепного земельно-оценочного района Красноярского края за 2006 год по величине стоимости чистых активов, приходящихся на 100 га сельскохозяйственных угодий, свидетельствуют о том, что показатель чистых активов адекватно отражает уровень доходности предприятия как хозяйствующего субъекта, осуществляющего аграрную предпринимательскую деятельность. Так, наблюдается выраженная прямая зависимость выхода с единицы земельной площади как общей выручки от продаж, так и чистой прибыли с величиной группировочного признака.

Рассматриваемый показатель чистых активов представляет собой своеобразный качественный индикатор уровня предпринимательской деятельности - в группах с более высокими значениями удельных чистых активов существенно ниже доля неиспользуемых площадей продуктивных земель, выше уровень рентабельности активов по чистой прибыли, существенно выше оценка инновационной активности сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Оценка стоимости земли на основе метода чистых активов предприятия

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов сельскохозяйственной организации, принимаемых к расчету, суммы ее обязательств, принимаемых к расчету.

Стоимость чистых активов (собственного капитала) предприятия определяется по формуле:

ЧА = Ар - Пр,

где: ЧА - стоимость собственного капитала (чистые активы); Ар - активы предприятия принимаемые к расчету;

Пр - пассивы предприятия принимаемые к расчету.

Оценка зданий и сооружений уточняется на основе их рыночной стоимости. Стоимость сельскохозяйственной техники и транспорта корректируется с учётом цен на вторичном рынке.

Например, скорректированная рыночная стоимость основных средств (зданий и сооружений, машин и оборудования, транспортных средств) Назаровского района Красноярского края составила 247,2 млн. руб. Остальные показатели принимались по балансу за 2007 год. Стоимость чистых активов этого предприятия по данным бухгалтерского баланса за 2007 год с учетом корректировки составила 173,8 млн. руб.

Поскольку данные бухгалтерского баланса не включают стоимость земли, (по экспертным оценкам занимающей 25-30% в стоимости ресурсов предприятия, принимается в расчетах 27%), необходима соответствующая корректировка. Текущая стоимость предприятия () с учетом стоимости земельных ресурсов составит 238,1 млн. руб. (173,8: 0,73).

Однако для более полного учета природно-экономических условий сельскохозяйственного производства в этих расчетах может использоваться не усредненное значение вклада земли в стоимость бизнеса, а индивидуальное по каждому предприятию, определяемое на основе расчетов стоимости его ресурсного потенциала. В состав потенциала включаются капитал (основные средства и материальные затраты), трудовые ресурсы в оценке по заработной плате и земельные ресурсы по кадастровой стоимости.

Расчеты, проведенные по хозяйствам Назаровского района, свидетельствуют, во-первых, что среднее по району значение вклада земли выше указанного значения (25-30%) и составляет 43%. Во вторых, с учетом внутрирайонной дифференциации рентных факторов, обеспеченности хозяйств земельными, трудовыми и материально-техническими ресурсами, оценка вклада земли существенно дифференцирована - от 36% в СХПК до 69% - в

Метод оценки стоимости предприятия на основе капитализации прибыли основан на базовой посылке, в соответствии с которой его стоимость равна текущей стоимости будущих доходов. Сущность данного метода выражается формулой:

ОСпр = Приб : Ккап,

где: ОСпр - оценочная стоимость предприятия;

Приб - величина прибыли;

Ккап - коэффициент капитализации.

Для расчета стоимости предприятия используются данные о величине его прибыли за несколько лет, которые приводятся с учетом коэффициентов инфляции к текущему году. Полученные данные усредняются и этот показатель капитализируется.

В качестве коэффициента капитализации может быть принята эффективная доходность к погашению долгосрочных облигаций федерального займа, до финансового кризиса составлявшая примерно 6%.

Используя формулу, стоимость предприятия по приведенному среднегодовому показателю прибыли будет равна 449,0 млн. руб. (26, 94:0,06).

Показатель залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий, определяемый на основе результатов государственной кадастровой оценки, отличается выравненностью (коэффициент вариации ниже по отношению к «методу чистых активов» в 4,4 раза, к «методу капитализации прибыли» - в 9,8 раз, к средней по этим методам - в 7,3 раза), что объясняется, с одной стороны, относительно небольшой внутрирайонной дифференциацией рентных факторов (балл бонитета, эквивалентное расстояние грузоперевозок, индекс технологических свойств), с другой - недоучетом в нем уровня хозяйствования (главным образом прибыли). Соответственно, отсутствует связь и с уровнем финансового состояния залогодателей. Например, , как по всем частным показателям финансового состояния (коэффициентам абсолютной ликвидности, критической оценки, текущей ликвидности, обеспеченности собственными оборотными средствами, финансовой независимости и финансовой независимости в отношении формирования запасов и затрат - [3]), так и по интегральной балльной оценке, среди сельскохозяйственных организаций района стабильно занимает лидирующее положение, вместе с тем кадастровая оценка его земель близка к среднерайонной; ЗАО "Дороховское" и СЗАО "Краснополянское" имеют одинаковую кадастровую оценку гектара сельскохозяйственных угодий, вместе с тем по результатам хозяйствования их следует отнести, соответственно, к пятой и второй группам финансовой устойчивости.

С позиций сельскохозяйственного использования земель её оценка, проведенная на основе стоимости бизнеса, наиболее объективна.

Обращает внимание также общий низкий уровень залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий в хозяйствах района. Такое положение главным образом связано с существующим ценовым диспаритетом и, соответственно, с отсутствием нормальных условий не только расширенного, но и во многих случаях - простого воспроизводства. В этой связи необходима системная и значительная государственная поддержка развития земельно-ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Величина расчетной залоговой стоимости служит стартовой оценкой для установления договорной залоговой стоимости.

Литература:

1. Кундиус В. А., Ступичева Я. Г. Совершенствование методик оценки бизнеса с целью разработки алгоритма расчёта стоимости сельскохозяйственных предприятий //Экономика с.-х. и перерабатывающих предприятий, 2007. - №10. - С.63-66.

2. И. Курцев. Пути инновационного развития АПК Сибири //Экономист, № 8. - С. 27-32.

3. Методика расчета показателей финансового состояния сельскохозяйственных товаропроизводителей. Утверждена постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. N 52.

Мы в соцсетях:


Подпишитесь на рассылку:
Посмотрите по Вашей теме:

Проекты по теме:

Основные порталы, построенные редакторами

Бизнес и финансы

Бизнес: • БанкиБогатство и благосостояниеКоррупция(Преступность)МаркетингМенеджментИнвестицииЦенные бумагиНедвижимость(Аренда)ПрофессииРаботаТорговляУслугиФинансыБюджетФинансовые услугиКредитыКомпанииЭкономикаМакроэкономикаМикроэкономикаНалоги
Промышленность: • МеталлургияНефтьСельское хозяйствоЭнергетика
СтроительствоАрхитектураИнтерьерПолы и перекрытияПроцесс строительстваСтроительные материалыТеплоизоляцияЭкстерьер

Домашний очаг

ДомДачаСадоводствоДетиАктивность ребенкаИгрыКрасотаЖенщины(Беременность)СемьяХобби
Здоровье: АнатомияБолезниВредные привычкиДиагностикаНародная медицинаПервая помощьПитаниеФармацевтика

Мир

Регионы: АзияАмерикаАфрикаЕвропаПрибалтикаЕвропейская политикаОкеанияГорода мира
Россия: • МоскваКавказЭкономикаРегионы РоссииПрограммы регионов
История: СССРИстория РоссииРоссийская ИмперияВремя2016 год
Окружающий мир: Животные • (Домашние животные) • НасекомыеРастенияПриродаКатаклизмыКосмосКлиматСтихийные бедствия

Образование и наука

Наука: Контрольные работыНаучно-технический прогрессПедагогикаРабочие программыФакультетыМетодические рекомендацииШкола
Предметы: БиологияГеографияГеологияИсторияЛитератураЛитературные жанрыЛитературные героиМатематикаМедицинаМузыкаПравоЖилищное правоЗемельное правоУголовное правоКодексыПсихология (Логика) • Русский языкСоциологияФизикаФилологияФилософияХимияЮриспруденция

Общество

БезопасностьГражданские права и свободыИскусство(Музыка)Культура(Этика)Мировые именаПолитика(Геополитика)(Идеологические конфликты)ВластьЗаговоры и переворотыГражданская позицияМиграцияРелигии и верования(Конфессии)ХристианствоМифологияРазвлеченияМасс МедиаСпорт (Боевые искусства)ТранспортТуризм
Войны и конфликты: АрмияВоенная техникаЗвания и награды

Справочная информация

ДокументыЗаконыИзвещенияУтверждения документовДоговораЗапросы предложенийТехнические заданияПланы развитияДокументоведениеАналитикаМероприятияКонкурсыИтогиАдминистрации городовМуниципалитетыМуниципальные районыМуниципальные образованияМуниципальные программыБюджетные организацииОтчетыПоложенияПостановленияРегламентыТермины(Научная терминология)

Техника

АвиацияАвтоВычислительная техникаОборудование(Электрооборудование)РадиоТехнологии(Аудио-видео)(Компьютеры)

Каталог авторов (частные аккаунты)

Авто

АвтосервисАвтозапчастиТовары для автоАвтотехцентрыАвтоаксессуарыавтозапчасти для иномарокКузовной ремонтАвторемонт и техобслуживаниеРемонт ходовой части автомобиляАвтохимиямаслатехцентрыРемонт бензиновых двигателейремонт автоэлектрикиремонт АКППШиномонтаж

Бизнес

Автоматизация бизнес-процессовИнтернет-магазиныСтроительствоТелефонная связьОптовые компании

Досуг

ДосугРазвлеченияТворчествоОбщественное питаниеРестораныБарыКафеКофейниНочные клубыЛитература

Технологии

Автоматизация производственных процессовИнтернетИнтернет-провайдерыСвязьИнформационные технологииIT-компанииWEB-студииПродвижение web-сайтовПродажа программного обеспеченияКоммутационное оборудованиеIP-телефония

Инфраструктура

ГородВластьАдминистрации районовСудыКоммунальные услугиПодростковые клубыОбщественные организацииГородские информационные сайты

Наука

ПедагогикаОбразованиеШколыОбучениеУчителя

Товары

Торговые компанииТоргово-сервисные компанииМобильные телефоныАксессуары к мобильным телефонамНавигационное оборудование

Услуги

Бытовые услугиТелекоммуникационные компанииДоставка готовых блюдОрганизация и проведение праздниковРемонт мобильных устройствАтелье швейныеХимчистки одеждыСервисные центрыФотоуслугиПраздничные агентства