Контент-платформа Pandia.ru:     2 872 000 материалов , 128 197 пользователей.     Регистрация


Теоретические аспекты недвижимого имущества

 просмотров


Содержание.

Введение. 2

Глава 1. Теоретические аспекты недвижимого имущества. 4

§1. Категория «недвижимое имущество» в странах Западной Европы. 4

§2.Понятие недвижимого имущества в законодательстве СССР. 15

§3. Понятие недвижимого имущества в современном гражданском законодательстве. 19

Глава 2. Правовое значение государственной регистрации недвижимости. 27

§1. Государственная регистрация как характеристика понятия недвижимости. 27

§2. Практика рассмотрения в судах дел по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 41

Глава 3. Право собственности на жилые помещения. 47

§1. Социальный наем жилого помещения. 47

§2. Права и обязанности собственников жилых помещений. 55

§3. Основания и порядок предоставления жилого помещения. 62

по договору социального найма. 62

§4. Анализ деятельности риэлтерской фирмы и перспективы развития госу-дарственного социального найма жилого помещения. 70

Заключение. 80

Библиография. 87

1. Научная литература. 87

2. Нормативные акты. 90

3. Материалы юридической практики. 91

Введение

Недвижимость в собственности является фундаментом капиталистической экономики и демократического режима. Человек, имеющий в собственности недвижимое имущество может использовать его в бизнесе путем совершения различного рода сделок.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Целью работы является исследование основных вопросов связанных с правом собственности на недвижимое имущество.

Представляется целесообразным, прежде всего, обратиться к понятию недвижимого имущества, проследить его зарождение и становление в российском законодательстве, а также обратиться к опыту зарубежных стран. Первая глава работы будет посвящена теоретическим аспектам понятия «недвижимое имущество»

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

В главе 2 рассматривается институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок государственной регистрации и ее участники с точки зрения обеспечения стабильности оборота недвижимости, его гласности и публичности, а также исследуются проблемные вопросы возникающие в процессе применения норм права.

Очевидным преимуществом является введение обязательной правовой экспертизы документов в сделках с недвижимостью. Ранее проверка законности полностью зависела от порядочности нотариуса, чью функцию теперь взяло на себя государство. С другой стороны полнота власти чиновника в решении таких вопросов создает дополнительные возможности для злоупотребления служебным положением.

Кроме этого, Закон о государственной регистрации имеет еще одну особенность. С момента его вступления в силу отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью. Теперь такое удостоверение является правом, а не обязанностью граждан и организаций. Таким образом, Закон о государственной регистрации внес существенные изменения в действующее гражданское законодательство, повлиял на существующие гражданско-правовые отношения в сфере недвижимости и, наконец, заставил заработать ряд положений нового гражданского законодательства.

В главе 3 рассмотрены вопросы права собственности на жилые помещения. Эти вопросы тем более актальны в свете вступившего с 1 марта 2005года нового Жилищного кодекса РФ. В указанной главе исследованы наиболее дискуссионные вопросы, связанные с договором социального найма жилого помещения. Дана сравнительная характеристика условиям договора в новом и старом жилищном кодексе, проиллюстрированы положительные и отрицательные моменты.

Глава 1. Теоретические аспекты недвижимого имущества.

§1. Категория «недвижимое имущество» в странах Западной Европы.

В данном параграфе, по нашему мнению, целесообразно обратиться к опыту других стран, и рассмотреть вопросы о понятии недвижимого имущества в зарубежных странах, а также определить значение государственной регистрации в зарубежных странах.

В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии «недвижимое имущество». Несмотря на то, что деление вещей на движимые и недвижимые было известно еще римскому частному праву и что такое деление закреплено в гражданском законодательстве большинства стран мира, нет единого мнения по поводу понятия о недвижимости и критериев отнесения имущества к недвижимости.

Так, Г. Ф. Шершеневич, говоря о недвижимости, писал: «Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимостям. Но основание по различиям не только историческое. Земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам»[1].

Недвижимостью, по римскому праву, считались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано на земле собственника. К недвижимости относились постройки, посевы, насаждения. Все, что было возведено над поверхностью земельного участка, что было связано с землей, признавалось недвижимостью[2].

Опираясь на римское частное право, разделение вещей на движимые и недвижимые воспринято правовыми системами большинства стран мира.

По германскому праву недвижимыми вещами являются земельные участки, включая существенные их составные части. § 94 Германского гражданского уложения (далее - ГГУ) относит к ним вещи, прочно связанные с землей (например, строения, растения на корню, высаженные в почву семена), и права, связанные с правом собственности на земельный участок (§ 96 ЛГУ). Не включаются в состав земельного участка вещи, связь которых с его почвой является временной. То же относится к строениям и другим сооружениям, связанным с данным земельным участком и используемым управомоченным лицом для осуществления им своего права на чужой земельный участок.

Недвижимость в швейцарском праве понимается достаточно широко и включает: землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также «четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости» (статья 655 Швейцарского гражданского кодекса, далее - ШГК). Швейцарские юристы комментируют это положение как правовую фикцию, считая, что, по сути, такие права, то есть в основном сервитуты, недвижимостью не являются. Однако на практике оно приобретает большое значение. Такая формальность, как внесение соответствующей записи в реестр недвижимости (на чем, собственно, и основано отнесение подобных прав к недвижимости), влечет за собой правовые последствия, сходные с теми, которые считаются присущими недвижимости: особый порядок возникновения и передачи и тому подобное. Заметим также, что нередко эта правовая фикция позволяет сгладить различие между вещными и обязательственными правами в целом. Так происходит, если в реестр вносится запись не о вещных (сервитутах), а об обязательственных правах. Тогда последние могут получить защиту, подобную той, которая предоставляется лишь вещным правам. Например, право арендатора по договору аренды в этом случае может быть дополнено правом следования и правом преимущества, что свойственно в теории лишь вещным правам[3].

В соответствии с Гражданским кодексом Испании недвижимыми вещами признаются здания, строения, дороги и сооружения всякого рода, прикрепленные к земле; деревья, растения с произрастающими на них плодами либо на корню, либо составляющие неотъемлемую от недвижимости часть; все иные объекты, присоединенные к недвижимости таким образом, что не могут быть от нее отделены без ущерба целостности объекта; статуи, живопись и иные объекты пользования и украшения, помещенные на строениях или унаследованные собственником недвижимости в такой форме, которая свидетельствует о намерении соединить их накрепко с недвижимостью; машины, сосуды, инструменты и приспособления, предназначенные собственником полностью к обработке земли или эксплуатации сооружения или наследственного имущества, или непосредственно для удовлетворения нужд при пользовании недвижимостью.

К недвижимому имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Испании также относятся загоны для животных, пасеки или водоемы, шахты, каменоломни, доки и иные сооружения (даже на плаву), но по своему назначению предназначенные к постоянному нахождению на одном месте реки, озера или берега[4].

Гражданский кодекс Италии также дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимости: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле[5].

По праву Франции существует четыре вида недвижимых имуществ:

1)  имущества, недвижимые по их природе. Этот вид недвижимых имуществ составляют земельные участки и строения.

Под участком понимается как поверхность земли, так и недра с ископаемыми, которые в них содержаться. Однако недра земли превращаются в недвижимое имущество, обособленное от поверхности участка, когда государство представляет концессию на эксплуатацию недр.

Все насаждения на участке входят в состав недвижимости, так же как урожай на корню и плоды, еще не снятые с деревьев. Однако продажа урожая на корню или лесосеки для вырубки рассматриваются как продажа движимости, ибо в таких случаях вещи продаются в целях их отделения от участка.

Всякое сооружение, соединенное с земельным участком, является недвижимостью, будь то дом, плотина, канализационная сеть или линия передачи электроэнергии.

Названные вещи являются составными частями земельного участка и образуют вместе с ним единое имущество. Однако они могут принадлежать не собственнику земельного участка, а другому лицу;

2)  имущества недвижимые в силу их назначения. Это движимые вещи, которые собственник поместил на своем участке навсегда для обслуживания или эксплуатации участка. Таким образом, это фиктивные недвижимости.

Целью этой фикции является укрепление связи, соединяющей названные вещи с земельным участком, и предотвращение отделения их от участка к невыгоде собственника.

Надо отметить, что для превращения движимых вещей, помещенных на земельном участке, в недвижимое имущество, надо, чтобы они были помещены на участке самим собственником. Вещи, привезенные нанимателем или арендатором, остаются движимостью.

Вещи, недвижимые в силу их назначения, делятся на две группы:

1)  вещи, служащие сельскохозяйственной, промышленной или торговой эксплуатации участка.

Например, к недвижимости будет относиться в сельскохозяйственных организациях скот на ферме. Сама корова будет считаться движимостью, но если эти коровы на ферме используются в сельскохозяйственных целях, то они считаются недвижимостью. Сама мебель будет считаться движимостью, а вот мебель в гостинице, которая предназначена для обслуживания и проживания, будет считаться недвижимостью;

2)  вещи, навсегда соединенные с участком собственником последнего.

Даже если участок не эксплуатируется собственником, недвижимыми вещами в силу их назначения становятся все движимые вещи, помещенные собственником на участке навсегда. Собственник считается присоединившим навсегда к своему участку движимые вещи, когда они прикреплены гипсом, известью или цементом или когда они не могут быть отделены без повреждения или ухудшения этих вещей или без ломки или ухудшения той
части земельного участка, к которой они присоединены;

3)  имущества, недвижимые в силу предмета, принадлежность которого они составляют.

К этой категории относятся так называемые бестелесные недвижимости, то есть:

-  вещные права на недвижимость (кроме права собственности, которое сливается с самой недвижимостью): узуфрукт на недвижимые вещи, эмфитевзис (долгосрочная аренда с вещным характером), сервитута;

-  вещные права, установленные на недвижимость в целях обеспечения обязательства: привилегия (во французском гражданском праве права указанных в законе группы кредиторов на преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение своих требований из определенного имущества должника), ипотека, антикрез (вид залога недвижимостей с передачей последних во владение кредитора, который доходами от вещи покрывает свое требование);

-  иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимости;

4) имущества, недвижимые в силу заявления их собственника. В эту группу входили некоторые акции Французского банка с правом объявления таких акций недвижимостью. Однако эта группа недвижимых имуществ постепенно исчезает в связи с упразднением права объявлять указанные акции недвижимостью[6].

Во французском праве, так же как и в российском, выделяется особый объект недвижимости - предприятие. Французский кодекс исходит из понятия как объекта права, включает те же элементы, что и российский ГК, но есть некоторые особенности. В состав предприятия как имущественного комплекса, как объекта права включаются: во-первых, движимое и недвижимое имущество; во-вторых, право промышленной и интеллектуальной собственности (имеется в виду право на наименование и вывеску); в-третьих, персонал, то есть право на сохранение трудовых отношений с любым новым собственником предприятия.

Приобретение предприятия как имущественного комплекса в экономическом плане означает продажу бизнеса, дела в целом. И поэтому новый собственник приобретает всю ту деловую репутацию, все те деловые связи, то место на рынке, которое имеет данное предприятие, то есть всех своих поставщиков, покупателей. Поэтому в понятие предприятия включается, в-четвертых, «клиентелла» как место на рынке, как репутация и все существующие связи[7].

Резюмируя все вышеизложенное можно сделать вывод о том, что в зарубежном правопорядке, также как и в российском, недвижимость выделена в качестве особой категории вещей (деление вещей на движимые и недвижимые). Основополагающим понятием среди недвижимых вещей является земля: как видно из изложенного материала в различных странах земельным участкам, как недвижимости, уделяется особое значение.

Также надо отметить, что в некоторых странах (Франция) к недвижимому имуществу относят и вещные права на недвижимость. Данный аспект является отличительной особенностью права отдельных зарубежных стран от российского права, поскольку в силу положений ГК РФ и иных нормативных актов, вещные права в России не относят к недвижимости.

Как отмечают исследователи, зарубежными правовыми системами также предъявляются специальные требования к форме и порядку установления права собственности на недвижимое имущество и к совершению сделок с таким имуществом. Юридическая особенность актов в отношении недвижимости также осуществляется на основе публичности и гласности. При этом всякая сделка по отчуждению недвижимого имущества должна быть заключена в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре - поземельной книге или в ином реестре земельных участков и зданий[8].

Институт регистрации появился еще в средневековой Европе, и в настоящее время он является неотъемлемой частью большинства развитых стран. Более того, как отмечают эксперты, регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свойственна более для стран с рыночной экономикой, так как несет определенные гарантии и защиту рынку и безопасности страны.

Сопоставляя конкретные правила регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество, усматривается их различия для разных правовых порядков, а именно, во французском праве действует принцип, согласно которому переход права собственности осуществляется автоматически при заключении сделок. И это не требует специального регулирования перехода права собственности в рамках вещного права ни с помощью «вещных договоров», ни посредством передачи вещей или аналогов такой передачи.

Право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора, и по отношению к продавцу покупатель уже стал собственником. А в отношении третьих лиц он станет собственником тогда, когда его право будет зарегистрировано. Регистрацию осуществляют государственные чиновники, так называемые хранители ипотек, но она имеет значение с точки зрения третьих лиц, то есть будущих потенциальных покупателей, которые должны знать, действительно ли право зарегистрировано. В этом состоит смысл публичности регистрации прав на недвижимость[9].

Противоположный вышеуказанному подход отмечается в германском законодательстве. В соответствии с §§ 873-875 Германского гражданского уложения (далее - ГГУ), без занесения в поземельную книгу не может возникнуть или прекратиться вещное право на недвижимость.

Согласно §§ 873, 874 ГТУ всякое изменение правового положения объекта недвижимости (включая его возникновение и прекращение) подлежит регистрации в поземельной книге (принцип внесения вещных прав).

Непосредственно порядок регистрации недвижимости закреплен в Положении о поземельной книге от 01.01.2001г. в редакции от 01.01.2001г.

В соответствии с Положением ведение поземельных книг возложено на суды по месту нахождения объекта недвижимости. Если земельный участок расположен на территории, входящей в юрисдикцию нескольких судов, то выбор суда в этом случае могут осуществлять правительство земель либо земельные органы юстиции.

Федеральное министерство юстиции по согласованию с Бундесратом также вправе принимать нормы об учреждении и ведении поземельных книг, ипотечных закладных и выдаче копий из поземельных книг, устанавливать порядок, исключающий дублирование в ведении поземельных книг.

Действие поземельных книг распространяется на округа, на территории которых находятся внесенные в них земельные участки. В целях проведения регистрации земельных участков в землях составляются специальные перечни таких земельных участков (кадастр недвижимости).

Каждому земельному участку отводится в поземельной книге отдельный лист (принцип специальности поземельной записи). Регистрация земельных участков в поземельной книге производится по заявлению любого лица, право которого затрагивается такой регистрацией либо в пользу которого она осуществляется.

От имени указанных лиц может выступать нотариус, если для регистрации недвижимости требуется нотариальное удостоверение. В любом случае регистрация возможна только при наличии согласия на это лица, чьи права затрагиваются. Такое лицо заносится в книгу в качестве управомоченного лица. Должностное лицо, осуществляющее регистрацию, проверяет полномочия указанных лиц. Если регистрации подлежит новый собственник участка, то заявление должно исходить от лица, зафиксированного в книге в качестве собственника на момент подачи заявления; если регистрируется погашение ипотеки на земельный участок, то заявление подается лицом, обозначенным в книге как ипотечный кредитор на этот участок и так далее.

Для осуществления регистрации необходимо официальное подтверждение всех установленных документов.

О каждом факте регистрации ставятся в известность заинтересованные лица (нотариус, заявитель, собственник и другие лица).

Любое лицо, имеющее законный интерес, вправе ознакомиться с содержанием соответствующей записи в поземельной книге (принцип гласности). Принятие решения о предоставлении возможности для такого ознакомления, а также о копировании необходимых сведений входит в компетенцию уполномоченного должностного лица (судебного служащего).

Внесенная в поземельную книгу запись имеет юридическую силу для добросовестных третьих лиц даже в тех случаях, когда оно не соответствует действительному правовому положению. В этом случае допускаются соответствующие исправления в поземельной книге, однако до тех пор, пока запись не исправлена, она считается истинной (принцип достоверности поземельной записи).

В случае коллизии двух вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущественно отдается тому из них, которое было раньше занесено в поземельную книгу (принцип старшинства вещных прав).

Решение суда, осуществившего запись в поземельную книгу, может быть обжаловано в земельный суд, в округе которого находится первый суд.

В свою очередь, решение земельного суда может быть обжаловано в Верховный суд земли и далее - в Федеральный Верховный суд, однако не допускается обжалование самого факта регистрации[10].

Реестр недвижимости в швейцарском праве играет особую роль, связанную с обеспечением гласности (публичности) собственности на недвижимость. Запись в реестре презюмирует действительность сделки и служит решающим доказательством положения вещей. Признание «книжной давности» в качестве основания приобретения права собственности на недвижимость свидетельствует о том, что на записи в реестре основывается презумпция наличии прав и добросовестности данного лица. Более того, в случае включения записи в реестр могут защищаться права и недобросовестного приобретателя (статья 662 Швейцарского гражданского кодекса далее - ШГК). Обязательственные права при условии занесения записи о них в реестр недвижимости приобретают некоторые черты, свойственные исключительно вещным правам.

Реестры ведутся по округам, которые определяются специально с этой целью. Организация работы соответствующих отделений (бюро) реестра недвижимости, порядок назначения на должность регистраторов и осуществление контроля за ведением реестра определяется кантональным (от фр. кантон - округ) законодательством и утверждается Федеральным Советом Швейцарской Конфедерации. Ответственность за ущерб, возникающий вследствие ненадлежащего ведения реестра, несет соответствующий кантон. Кантон может предъявить регрессное требование к чиновнику, допустившему подобную ошибку или упущение. От чиновников в этих целях может быть заранее потребовано обеспечение будущего требования.

В статье 970 ШГК закреплен принцип публичной открытости реестра недвижимости. Но на практике доступ к нему ограничивается требованием «оправданности интереса» лица, желающего ознакомиться с содержанием реестра. По судебной практике только «законный» интерес (например, научный или имущественный), но не простое любопытство, считается «оправданным». Ознакомиться с материалами можно либо в бюро в присутствии регистратора, либо получив выписки из реестра.

В случае расхождения между документами на недвижимость и записью в реестре преобладающее значение придается последней[11].

Действует система регистрации прав на недвижимое имущество и в англоамериканском праве, не знающем деления гражданских прав на вещные и обязательственные. В Англии договор о продаже или ином акте отчуждения земли или другого реального имущества еще не порождает перехода права собственности. Для этого необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо проверяет законность сделки, а до акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности. В США по законам штатов акты о передаче прав на реальное имущество составляются в письменной форме. Эти отношения оформляются документом «за печатью», подтверждаемым нотариусом или другим должностным лицом. По законам многих штатов документы «за печатью» должны быть зарегистрированы [12].

Подводя итоги, можно говорить о том, что система государственной регистрации во всех странах представляет собой своеобразную государственную защиту прав и интересов участников гражданского оборота с недвижимостью. Однако, надо отметить, что в отдельных зарубежных странах (например во Франции и Германии) существует более суровая и надежная регистрационная система, которая придает законную силу договорам по отчуждению недвижимости лишь в том случае, когда такие договоры заключены при посредстве нотариуса или судьи, что существенно отличается от российского законодательства, исключившего обязательное нотариальное удостоверение договоров перехода права собственности на недвижимость (обязательному нотариальному удостоверению подлежит договор об ипотеке (ст. 339 ГК РФ) и договор ренты (ст. 584 ГК РФ) и возложившего все бремя ответственности на органы государственной регистрации.

Таким образом, сделки с недвижимым имуществом составляют значительную часть гражданского оборота большинства развитых стран. Однако надо отметить, что на фоне зарубежных стран с рыночной экономикой и со сложившимся рынком недвижимости, российский рынок недвижимости находится в стадии становления. Поэтому, во многом правовое регулирование российского рынка недвижимости опирается на мировой опыт индустриально развитых стран.

Мировой опыт показывает, что для защиты прав на недвижимость - как частных собственников, так и государства, необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантирует надежность и гласность гражданского оборота недвижимости. Кроме того, учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, не только России, но и других стран, государственная регистрация является одним из важнейших элементов правового режима объектов недвижимости.

§2.Понятие недвижимого имущества в законодательстве СССР.

Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и воспринято практически всеми современными правовыми системами. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и административного (природоохранительного, градостроительного и т. п.) контроля за их осуществлением[13]. Ясно, что вопрос о включении тех иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.

В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии «недвижимое имущество». Несмотря на то, что деление вещей на движимые и недвижимые было известно еще римскому частному праву и что такое деление закреплено в гражданском законодательстве большинства стран мира, нет единого мнения по поводу понятия о недвижимости и критериев отнесения имущества к недвижимости.

Недвижимостью, по римскому праву, считались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано на земле собственника. К недвижимости относились постройки, посевы, насаждения. Все, что было возведено над поверхностью земельного участка, что было связано с землей, признавалось недвижимостью.

Опираясь на римское частное право, разделение вещей на движимые и недвижимые воспринято правовыми системами большинства стран мира.

Первое появление термина «недвижимое имущество» в российском законодательстве связывают с Указом 1714 года о единонаследии. Однако, используя термин «недвижимость», не было дано его легальное определение.

Дореволюционное гражданское законодательство также давало описательное определение недвижимости. Г. Ф. Шершеневич писал по этому поводу: «Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности.

Под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи»[14]. К недвижимости законодателем были отнесены земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги[15]. Специалисты считали, что суда также являются недвижимостью, и в доказательство ссылались на ст. 119 Устава торгового[16].

Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала[17] и что только Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.90 г.[18], а затем Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.[19] восстановили деление вещей на движимые и недвижимые.

Вместе с тем такая позиция соответствовала действительности лишь отчасти.

В примечании к ст. 21 ГК 1922 г. сказано: «С отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено».

Советское гражданское законодательство действительно не приняло классификацию вещей на движимые и недвижимые в Гражданском кодексе, однако, объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли свое отражение в законодательстве. Появились такие отрасли законодательства, как земельное, водное, законодательство о недрах. Да и в Гражданских кодексах советского периода предусматривались особенности оборота различного рода сооружений[20], устанавливались специальные нормы о праве личной собственности на жилой дом[21].

Но, конечно, бесспорно то, что законодатель не выделял отдельно такой категории вещей, как недвижимое имущество.

В современном гражданском законодательстве при определении понятия недвижимости и отнесении некоторых вещей к объектам недвижимости во многом был воспринят опыт дореволюционных юристов. Они, определяя понятие «недвижимое имущество», говорили, что принимаемое законодательством разделение имущества на недвижимое и движимое соответствует природе вещей: все имущество, которое по природе оказывается недвижимым, признается таким и законодательством. «Нет, однако, же необходимости, чтобы юридическое деление имущества на недвижимое и движимое совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имущества имеет то значение, что одни определения связываются с имуществом недвижимым, другие - с имуществом движимым; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно - это все равно. И если, например, законодательство найдет нужным какое-то определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться к движимому имуществу и наоборот»[22].

Определение движимого и недвижимого имущества, содержащееся в Основах гражданского законодательства СССР и союзных республик 1991г., представляется необоснованно суженным, так как критерием отнесения имущества к недвижимому предполагается не только прочная связь с землей, но и несоразмерность ущерба назначению имущества, возникающего при перемещении последнего (п. 2 ст. 4). Это же положение практически дословно перешло в ст. 130 действующего ГК РФ. Вытекает оно из традиционно рассматриваемой российским правом в качестве неотъемлемого свойства недвижимого имущества особой его ценности, обусловленной неразрывной связью с землей.

Вместе с тем, анализируя понятия недвижимого имущества в гражданском законодательстве других стран, например, Франции, можно заметить, что такой признак недвижимого имущества, как неразрывная связь с земельным участком, введенный еще римскими юристами, понимается достаточно широко. Представляется, что нет достаточных оснований полагать, что под связью с землей понимается только физическая связь с конкретным земельным участком. Ведь не даром российский законодатель, оперируя данными категориями, говорит о связи с землей вообще, а не о связи с конкретным земельным участком. Поэтому вполне обоснованным представляется вывод о том, что связь с землей может быть не только физическая, но и «духовная», когда некоторые объекты, признаваемые недвижимым имуществом, не смогут использоваться и эксплуатироваться, если такая связь будет отсутствовать.

В связи с этим вполне можно согласиться с мнением, высказанным о понятии недвижимого имущества о том, что сегодня пора уже говорить о недвижимости как имуществе, ценность которого предопределена его использованием - непрерывной амортизацией и включенностью в такую систему эксплуатации, благодаря которой эта амортизация и происходит. Содержание понятия недвижимости должно расширяться соразмерно усовершенствованию технической инфраструктуры сферы жизненного обитания[23].

§3. Понятие недвижимого имущества в современном гражданском законодательстве.

Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим.

Понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является существенным применительно к недвижимости. Так, в Гражданском Кодексе РФ используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятия “имущества”: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст. ст. 15,46); вещи, деньги и ценные бумаги (ст. ст. 302,307); вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права (ст. ст. 18,56).

Аналогичной позиции придерживалась и русская дореволюционная юриспруденция: “содержание имущества с юридической точки зрения выражается, с одной стороны, в совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещных прав и в совокупности прав на чужие действия …, а с другой - в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но находящихся в его обладании, и в совокупности обязательств, лежащих на нём” [24].

Приведённая цитата наиболее полно раскрывает содержание понятия “имущество“, включающее в себе также имущественные права и права требования. Вместе с тем такое понятие, верное с теоретической точки зрения, вызывает определённые сложности в понимании предмета как такового. Смешение объективно материально реализованного предмета недвижимости и имущественных прав в отношении него приводит к усложнению конструкций практически всех гражданско-правовых институтов. Так, в отношении ипотеки, используя данный подход, следует говорить не о залоге объекта недвижимости, а о залоге права собственности или права хозяйственного ведения данным объектом, что не соответствует действительности и приводит к смешению различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости.

Получается, что при использовании понятия “имущество” требуется дополнительное уяснение того, что именно имеется в виду в данном конкретном случае, в частности, при рассмотрении ипотечных правоотношений.

Критика законодательного определения понятия “недвижимость” связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Следуя п.1 ст.130 ГК, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. Насколько эти признаки реально применимы к объектам, относимым современным законодательством к разряду недвижимых?

Так, примером, что далеко не все перечисленные в ст.130 ГК в качестве недвижимости вещи беспрекословно обладают всеми данными признаками, является предприятие, в состав которого входят вещи “абсолютно движимые” – продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости. И вполне обосновано.

К разряду недвижимых законом также отнесены многолетние насаждения. Но при этом возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может служить в качестве правоустанавливающего документа на данный момент?

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир (они отнесены к недвижимости Гражданским Кодексом). Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения.

Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой по крайней мере относительно самой себя. Вместе с тем выступление земли в гражданском обороте России выступает под знаком законодательной неустойчивости из-за отсутствия основополагающего нормативного акта по данному вопросу – Земельного кодекса. Кроме того, некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст.130 ГК. В этой статье используются три обозначения используемого нами предмета: “недвижимые вещи”, “недвижимое имущество”, “недвижимость”. Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий. В связи с этим вопрос о том “всякая ли недвижимость является имуществом, и отрицательный ответ на это представляются не совсем уместными в отношении земли”[25]. Земля, безусловно, обладающая признаками имущества и имеющая экономическую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте.

Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Причем наличие указанных признаков как бы «устанавливает планку», разграничивающую движимые и недвижимые вещи, которая может быть применена ко всем объектам недвижимости. В эту группу входят объекты, которые не только по своему статусу, но и по своей природе являются недвижимостью.

Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей. Среди последних также следует выделить предприятие как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, которые также признаются отдельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 01.01.2001 г. в редакции от 01.01.2001 г.[26].

Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, о которой отчасти упоминалось выше, а также необходимости повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости.

Данное положение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике [27].

И нельзя не признать, что во многом признание, по сути, движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридическо-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту.

Однако нельзя забывать и о том, что эти объекты отвечают главному требованию, предъявляемому к недвижимости, - это связь с землей и несоразмерный ущерб их назначению при «перемещении».

Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определенных условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использования и потери связи с землей. Понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие.

Именно по этим причинам в законодательстве расширен круг объектов недвижимого имущества. Тем более что данный аспект рассматриваемой проблемы появился достаточно давно. Так, Л. С. Звоницкий отмечал: «Также в особом положении при закладе находятся речные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых»[28].

Однако, все еще сохраняющийся общий принцип определения недвижимого имущества, как объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, не отражает сути современного понимания недвижимости.

Необходимость в более гибком подходе к определению понятия недвижимости, по мнению А. В. Черных[29] во многом предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота. Например, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, при применении рассматриваемых критериев безусловно является объектом недвижимости. Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. А если собственник данного самолета перестанет его использовать как личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии «прочной связи с землей». Еще более показательным примером являются перемещения зданий, представляющих архитектурную ценность на подчас значительные расстояния. Если четко исходить из критерия, предусмотренного законодательством, то, ввиду отсутствия ущерба при их перемещении, подобные объекты к недвижимому имуществу не относятся.

Четкая законодательная формулировка критерия деления имущества на движимое и недвижимое необходима, иначе при бессистемном отнесении законодательством различных видов имущества к недвижимому, вместе с тем не совсем подпадающих под действие указанного критерия, встает вопрос об условности понятия недвижимого имущества, В практическом аспекте такое положение представляется недопустимым, так как в ГК РФ предусматриваются значительные различия правового режима движимого и недвижимого имущества. В теоретическом аспекте подобная «методологическая предпосылка заранее обрекает исследование на неудачу, так как признание того или иного понятия заведомо «условным» открывает широкий простор для произвольного его истолкования»[30].

Поэтому одним из критериев деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику, и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении.

Некоторые авторы, говоря о воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания и космических объектах, считают, что отличительной особенностью имущества недвижимого «в силу закона» - ч. 2, п. 1 ст. 130 ГК РФ - является лишь ее индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией объектов (воздушных, морских судов, судов внутреннего водного плавания, космических объектов) и прав на них [31].

Вместе с тем, хотя признание, по сути, движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости, недвижимостью признаются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты, не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации[32]. Поэтому представляется, что эти объекты признаются недвижимостью с момента их создания, а не с момента их государственной регистрации.

Итак, представляется, что можно выделить следующие основные признаки недвижимого имущества:

- недвижимым имуществом признается вещь, то есть предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения[33];

- вещь эта должна быть индивидуально определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

- этой вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность и непотребляемость;

- эта вещь должна находиться в определенной связи с землей. Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (характер этой связи по-разному определяется в законодательстве различных стран), а также возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования. Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.  

Таким образом, к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых, связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государственными органами в силу их особой государственной значимости. Данное определение вряд ли может быть признано научным, однако оно уже фактически применяется на практике.

В завершении рассмотрения данного хотелось бы отметить, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека.

Глава 2. Правовое значение государственной регистрации недвижимости.

§1. Государственная регистрация как характеристика понятия недвижимости.

Часть 1 ст.131 ГК гласит, что "право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации". В то же время согласно ч.2 данной статьи "наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества".

Таким образом, законом в отношении объектов недвижимого имущества предусмотрено, по крайней мере, два вида государственной регистрации: в отношении самого объекта недвижимости (в качестве такового), в отношении прав на него и их перехода. Вместе с тем, четкого разграничения данных понятий все-таки нет, хотя цели, задачи и, самое главное, их правовые последствия различны. В частности, целью регистрации объекта недвижимости является признание его функциональных качеств именно как качеств объекта недвижимости, т. е. непотребляемого (относительно), прочного, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также как объекта, обладающего определенными потребительскими свойствами и качествами, позволяющими однозначно его идентифицировать. Такая регистрация осуществляется путем ведения кадастрового или технического учета, в ходе которого объекту присваивают индивидуальный кадастровый (или инвентаризационный) номер. При этом данное положение верно только в отношении классических объектов недвижимости, действительно связанных с землей, как было указано ранее. Регистрация же морских и воздушных судов осуществляется при наличии иных функциональных признаков[34].

Правовым последствием данной регистрации является признание объекта недвижимым имуществом и применение в отношении него правового режима недвижимого имущества, включающего в себя также и регистрацию прав на него и их перехода. Таким образом, регистрация объекта недвижимости становится юридическим фактом, необходимым для дальнейшего функционирования объекта в качестве недвижимого имущества, объективным условием дальнейшей регистрации прав на недвижимость и их перехода[35].

Примером, наиболее красочно иллюстрирующим данное утверждение, может являться правовое положение объектов незавершенного строительства. Согласно ст.335 ГК залогодателем может являться собственник вещи либо лицо, обладающее правом хозяйственного ведения. В соответствии со ст.219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Как было указано выше, регистрации подлежат только те объекты, которые приобрели функциональные признаки регистрируемого объекта недвижимости[36].

Так, если осуществлялось строительство жилого дома, то построенный объект должен обладать свойствами не только дома, но именно жилого дома, т. е. пригодного для проживания, а соответственно, обладающего потребительскими качествами, что подтверждается актом госприемки. Поэтому до момента регистрации объекта недвижимости в качестве такового он не может быть признан объектом недвижимости, даже если он является прочным, непотребляемым и связанным с землей. Ипотека таких объектов, по мнению специалистов, невозможна. Тем не менее, этот вид ипотеки фактически разрешен п.2 Указа Президента Российской федерации от 01.01.01 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования", но по вышеуказанной причине практически реализован быть не может.

Таким образом, в данном случае государственная регистрация является обязательным основанием отнесения объекта к недвижимости и применения к нему соответствующих правовых последствий, что, безусловно, влияет на ипотечные отношения.

Основной же задачей и целью регистрации прав на недвижимость и недвижимое имущество и сделок с ним согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" являются укрепление этих прав, установление возможно более крепких связей между недвижимостью и имеющим право на нее субъектом, охрана вещных прав субъектов, гарантия стабильного гражданского оборота.

Последствия данной регистрации также иные. Объект недвижимости уже признан таковым, в отношении него уже действует особый правовой режим, порождающий, в частности, особый порядок "укрепления" прав и их перехода. Вместе с тем различны также последствия регистрации прав на недвижимость и регистрации сделок с ней. "В первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки"[37]. В данном случае ни Гражданский кодекс, ни вновь принятый закон не вносят ясности в вопрос о том, какие сделки подлежат государственной регистрации.

Таким образом, различные виды регистрации способствуют идентификации объекта недвижимости как материального, объективно существующего, и индивидуального. В связи с этим, видимо, наличие обязательной государственной регистрации можно назвать факультативным признаком недвижимости, понимая под понятием "регистрация объекта недвижимости" совокупность трех составляющих: а) регистрация самого объекта б) прав на него и в) сделок с ним.

Вместе с тем следует также учесть, что данный признак лишь факультативен и не может являться единственным основанием для причисления объекта к недвижимому имуществу. В то же время обязательность государственной регистрации в некоторых случаях может свидетельствовать о том, что данный объект является недвижимым.

Здания, сооружения, земельные участки под ними, а также жилые (в том числе квартиры) и нежилые помещения - это некоторые из тех объектов гражданских прав, относительно которых применяется и действует Федеральный закон от 01.01.01 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как известно, в соответствии со ст.425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Вместе с тем согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На первый взгляд все понятно - как только предметом договора выступает недвижимое имущество в смысле ст. 4 Федерального закона от 01.01.01 года N 122-ФЗ, то такая сделка может быть признана совершенной (а значит, и действительной) с момента ее государственной регистрации[38].

Однако анализ соответствующих норм Гражданского кодекса РФ говорит о том, что не нужно путать понятия государственной регистрации самого договора и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст.558) и договора купли-продажи предприятия (ст.560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (ст.551 Гражданского кодекса РФ) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

К примеру, по договору купли-продажи здания или сооружения государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю (п.1 ст.551 ГК РФ); вместе с тем согласно п.2 ст.558 ГК РФ именно договор (а не переход права собственности продажи жилого дома, квартиры (их части) (также являющегося объектом недвижимости) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Описанное отличие имеет важное практическое значение:

·  в первом случае, договор вступает в силу с момента придания волеизъявлению сторон надлежащей формы, т. е. с момента подписания сторонами договора в виде одного документа, содержащего все существенные условия (в данном случае - это предмет договора и цена недвижимости);

·  в случае же с жильем до момента регистрации договора с точки зрения гражданского права не существует.

Применительно к первой ситуации правовое значение государственной регистрации проявляется, в частности, в следующем:

- если одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о ее осуществлении;

- необоснованно уклоняющаяся от регистрации сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные такой задержкой;

- в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения какой-либо из сторон своих обязательств по договору потерпевшая сторона вправе рассчитывать на защиту своих прав и законных интересов (вытекающих из договора) вне зависимости от наличия или отсутствия факта государственной регистрации перехода права собственности;

- до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость покупатель не вправе совершать сделки по ее отчуждению[39].

Итак, как было указано ранее, практически все названные в законе признаки, кроме факультативного признака обязательной государственной регистрации, являются относительными и в большинстве случаев спорными. Вместе с тем для облегчения процесса законотворчества и правоприменения следовало бы придерживаться классического понятия недвижимости, частично реализованного в абз. 1 п.1 ст.130 ГК, согласно которому к недвижимости относится все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, добавив также в качестве обязательных признаков прочность, непотребляемость, наличие индивидуальных признаков, подтверждаемых соответствующей регистрацией, и связанную с нею принципиальную незаменимость объекта.

Далее в рамках данного раздела проведем аналитическое исследование состояния рынка недвижимости и социального найма в России.

И с этой целью в первую очередь необходимо отметить, что по состоянию на 2004 г. только 39% российских домохозяйств удовлетворены жилищными условиями, что наиболее наглядно представлено на диаграмме 2.1.

Диаграмма 2.1 - Удовлетворенность населения жилищными условиями

Важно отметить, что при этом более четверти семей проживают в жилье, находящемся в неудовлетворительном состоянии, — плохую и очень плохую оценку состояния своего жилья дали 21 и 7% домохозяйств соответственно, как это отображено на диаграмме 2.2.

Диаграмм 2.2 - Оценка населением состояния жилья, %

Жилищные условия населения в российских городах существенно различаются. По уровню удовлетворенности населения жилищными условиями могут быть выделены следующие группы городов:

- высокий уровень удовлетворенности (более 48%) — Калининград, Казань, Самара, Владивосток, СанктПетербург;

- средний уровень удовлетворенности (3546%) — Краснодар, Московская область, Екатеринбург, Москва;

- низкий уровень удовлетворенности (менее 25%) — Новосибирск.

Жилищная проблема стоит перед 61% российских семей, которые в той или иной степени не удовлетворены жилищными условиями. Каждая четвертая семья проживает в жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии.

Далее важно отметить, что среди домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий, в настоящее время только 5,3% располагают средствами, достаточными для приобретения желаемого жилья по текущим ценам, еще 15% могли бы приобрести жилье, получив кредит в размере недостающих средств. Таким образом, 20,3% домохозяйств, нуждающихся в улучшении жилищных условий, потенциально могут приобрести жилье за счет собственных или заемных средств (их доля от всех домохозяйств составляет 12,4%). Для удовлетворения спроса домохозяйства смогут привлечь примерно 3,2 трлн руб. в качестве сбережений и средств от продажи имеющегося жилья.

Общий спрос населения на жилищные кредиты по условиям 2004 г. оценивается примерно в 1,1 трлн. руб. С целью более наглядной характеристик спроса населения на жилье рассмотрим диаграмму 3.3

Диаграмма 3.3 - Потребность и спрос населения на жилье

Спрос населения сконцентрирован в секторе приобретения готового жилья на первичном или вторичном рынках (около 75% всех домохозяйств, желающих решать жилищную проблему путем приобретения или строительства жилья), что характеризует диаграмма 2.4.

Диаграмма 2.4 - Структура спроса населения на жилье и предложения жилья

Данные опроса населения показывают, что из домохозяйств, планирующих приобретать готовое жилье, 20,6% хотят приобрести жилье на первичном рынке, 30,3% — на вторичном рынке, а 49,1% готовы рассмотреть приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынках.

Однако в структуре предложения жилья на первичном рынке доля готового жилья, по данным проведенных опросов, составляет лишь 10%, так как строительные организации ориентируются на продажу жилья на стадии строительства, перенося риски на население.

Опросы населения выявили, что около 6% домохозяйств, которые хотели бы приобрести или построить жилье, предпочли бы осуществлять индивидуальное строительство жилья, тогда как приобрести готовое индивидуальное жилье хотели бы 15%. В то же время, по данным Госкомстата России, к индивидуальному относится около 42% строящегося жилья. Это говорит о том, что в условиях ограниченного предложения на рынке готового жилья домохозяйства вынуждены решать жилищную проблему, строя собственными силами индивидуальное жилье.

Общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 млн. кв. м, или,5 млрд. руб.. Удовлетворение этой потребности требует увеличения жилищного фонда на 46,1%. Платежеспособный спрос на жилье, в том числе с использованием сбережений, средств от продажи имеющегося жилья и жилищных кредитов, составляет 25% от общей потребности (378,6 млн. кв. м, или 4 285,9 млрд. руб.).

Имеющаяся структура предложения жилья не соответствует структуре спроса населения.

По данным опросов населения, 34,7% домохозяйств готовы улучшать жилищные условия самостоятельно (приобрести и построить жилье — 28,5%, получить жилье по наследству, арендовать, обменять жилье и др. — 6,2%), 26,3% нуждаются в какой-либо помощи государства. При условии предоставления частичной помощи со стороны государства в 1,7 раза увеличивается доля домохозяйств, ориентированных на улучшение жилищных условий самостоятельно, с использованием рыночных механизмов, как это представлено на диаграмме 2.5. Отметим, что 9% всех домохозяйств будут нуждаться в предоставлении социального жилья и не смогут самостоятельно решить жилищную проблему на рынке даже при частичной поддержке государства.

Диаграмма 2.5 – Жилищные потребности населения

Далее в рамках проводимой характеристики состояния рынка недвижимости и социального найма рассмотрим основные финансовые схемы приобретения жилья. И с этой целью рассмотрим диаграмму 2.6.

Диаграмма 2.6 - Финансовые схемы приобретения жилья, которые предпочитает население.

Здесь необходимо отметить, что среди всех финансовых схем приобретения жилья граждане отдают предпочтение ипотечным кредитам на приобретение готового жилья. Также отметим, что в качестве основной причины неготовности использовать банковские кредиты для приобретения жилья около 80% домохо­зяйств, которые хотят улучшить жилищные условия, но которым не хватает необходимой суммы и они не желают брать кредит, назвали возможные финансовые проблемы, связанные с погашением кредита, 9% указали на отсутствие доверия к банкам.

Далее рассмотрим прогноз развития жилищного строительства в Российской Федерации. Так, при сохранении существующих тенденций в развитии жилищного строительства и жилищного кредитования объемы ввода жилья увеличатся с 36 млн кв. м в 2003 г. до 53 млн кв. м в 2010 г., то есть будут расти по 5­6% в год. При условии увеличения платежеспособного спроса населения на жилье через развитие жилищного кредитования и проведения необходимых реформ в сфере жилищного строительства объемы ввода жилья, по оценке регионов и муниципалитетов, можно увеличить до 72 млн. кв. м к 2010 г., то есть обеспечить темпы прироста на уровне примерно 10% в год, как это наглядно показано на диаграмме 2.7.

Диаграмма 2.7 - Прогнозы увеличения объемов жилищного строительства

Потребность в строительстве жилья составляет 1291 млн. кв. м, или 46,1% от существующего жилищного фонда.

Потенциальные мощности строительных компаний по регионам (городам) по строительству жилья оцениваются на уровне 53,4 млн. кв. м, что примерно соответствует уровню ввода жилья, прогнозируемому по первому варианту на 2010 г. Увеличение объемов жилищного строительства до 72 млн. кв. м к 2010 г. потребует расширения строительных мощностей на 36%.

В заключение рассмотрим таблицу 2.1, на которой представлена информация об ожидаемых перспективных характеристиках рынка недвижимости в рамках неизменности его нынешних параметров.

Таблица 2.1 - Основные тенденции развития рынка жилья в гг.

Далее рассмотрим показатель динамики средней цены на 1 кв. метра в различных типах домов, которая представлена в таблице 2.1

Таблица 2.1 – Динамика средней цены предложения 1 кв. метра в различных типах домов. (цифрами обозначена этажность дома, П - панельный - блочный, К - кирпичный - монолитный) за май 2004май 2005 годов.

Наибольший прирост цены на квартиры, предлагаемые к продаже на вторичном рынке типового жилья, был отмечен в 15-ти и более этажных кирпичных домах (+3,1%) и 5-ти этажных панельных домах (+1,8%). Но при этом рост цен за 12-ти месячный период на квартиры в 15-ти и более этажных кирпичных домах составил всего 3,2%. В тоже время лидерами роста цен за этот же период остаются квартиры, предлагаемые к продаже в 9-ти этажных кирпичных (+8,2%) и 17-ти этажных панельных (+7,5%) домах.

Далее рассмотрим динамику присутствия различных типов домов на рынке недвижимости за май 2004 – май 2005 годов, на оснвоании данных представленных в таблице 2.2.

Таблица 2.2 - Динамика присутствия различных типов домов на рынке в процентном содержании от общего количества представленных квартир (цифрами обозначена этажность дома, П - панельный - блочный, К - кирпичный - монолитный) 

Отметим, что в целом объемы квартир, предлагаемых к продаже на вторичном рынке типового жилья, не изменились. Также необходимо отметить, что квартиры, расположенные в 6-8 и 10-12 этажных кирпичных (монолитных) домах, относятся к самому дорогому товару на рынке вторичного жилья. Из этого следует, что сектор жилья, так называемого бизнес-класса, находится в нестабильном состоянии. Вероятно наступает время вывода типового монолитного жилья из разряда бизнес-класса. Это даст возможность проводить более объективные сравнения динамики развития различных секторов рынка. Тем более, что по своим ценовым характеристикам типовое монолитное жилье стало ближе к типовому панельному жилью, а не к разряду бизнес-класса.

§2. Практика рассмотрения в судах дел по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Методическом центре по правовым проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при Министерстве юстиции РФ неоднократно поднимался вопрос об обобщении судебной практики рассмотрения дел, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, потому что вследствие отсутствия такого обобщения ни заявители, ни суды зачастую не могут правильно определить предмет спора, что влечет за собой принятие необоснованных решений и обжалование их в вышестоящие судебные инстанции, а также решений, исполнение которых весьма проблематично.

Кроме того, существует определенная сложность в рассмотрении судами дел, связанных с регистрацией, в связи с тем, что многие положения названного федерального Закона о регистрации, являющегося законом прямого действия, изложены сжато, без уточнения механизма их реализации, а по некоторым моментам явно противоречат действующему законодательству.

Основной ошибкой в определении предмета спора является рассмотрение в судах исков о признании государственной регистрации недействительной, в то время как фактически эти споры являются спорами о праве[40].

Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности права на недвижимое имущество для правообладателя. Государственная регистрация означает, что государство признало за субъектом наличие его прав на объект недвижимости. Коль признано существование права, то для третьего (заинтересованного) лица значение имеет не сам факт регистрации, а именно наличие права, которое и создает для него определенные юридические последствия. Именно поэтому Закон о регистрации не установил возможности обжалования в суд факта государственной регистрации. В суде в данном случае должно оспариваться материальное право. Этот вывод подтверждается частью 2 п.1 ст.2 Закона о регистрации: "Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке" (право, но не регистрация права).

В судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации. Применительно к праву это означает, что должно быть оспорено само субъективное право, возникшее из договора, завещания, свидетельства о наследстве, административного акта и т. п. Применительно к сделке - это возможность предъявления иска о признании ее недействительной по основаниям, предусмотренным в ст. 168-179 ГК РФ.

В обоих случаях факт государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней препятствием для оспаривания в суде материального права не является. Однако в большинстве случаев цель признания недействительным основания для регистрации достигается в судах путем признания недействительной самой государственной регистрации[41].

Имеют место обращения истцов в судебные органы с требованием о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации, что является, по моему мнению, неверным. Свидетельство о государственной регистрации не является ненормативным актом органа государственной власти. Таким актом в данном случае является сама государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а свидетельство лишь удостоверяет факт произведенной в Едином государственном реестре прав (далее - Реестр) записи о правах.

В ряде случаев суды правомерно прекращают производство по делу по таким искам. Подобные обращения в суд иногда удается предотвратить путем разъяснения заявителю сущности и назначения свидетельства о регистрации. Однако, поскольку рассмотрение подобных заявлений в судах продолжается, именно обобщение судебной практики помогло бы судам определиться, что признание недействительным свидетельства о государственной регистрации не влечет недействительности произведенной государственной регистрации и не является основанием для внесения новой записи в Единый государственный реестр прав, так как не порождает никаких правовых последствий.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством зарегистрированного права. Зачастую возникает ситуация, когда Реестр, являясь единственным источником доказательства зарегистрированного права, содержит заведомо ложную информацию. Например, право гражданина или юридического лица на объект недвижимости, возникшее из договора купли-продажи, зарегистрированное в Реестре и ставшее предметом рассмотрения в суде по иску третьего (заинтересованного) лица, в результате признания судом договора недействительным стало правом истца по данному делу. В судебном заседании не находит решения судьба произведенной регистрации, в резолютивной части отсутствует запись о признании произведенной регистрации недействительной. Поскольку государственная регистрация носит заявительный характер, запись в Реестре о регистрации права за прежним правообладателем будет существовать до тех пор, пока истец, ставший обладателем права по решению суда, не обратится с заявлением о регистрации возникшего права.

Регистрирующий орган, имея решение, поступившее из суда, вынужден в течение длительного времени предоставлять обратившимся заявителям заведомо ложную информацию из Реестра о зарегистрированном праве. Выход из сложившейся ситуации видится в следующем: принимая решение о признании сделки недействительной, об установлении права за истцом, суды должны признавать произведенную регистрацию недействительной[42].

Ситуация еще более усугубляется, если решения о правах на недвижимое имущество, установленных судом, в учреждение юстиции не направляются, что является нарушением требований ст.28 Закона о регистрации. Последствия такого нарушения иллюстрирует следующий пример.

Между гражданами М. и С. был оформлен договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме. С заявлением о регистрации сделки и права М. на квартиру стороны в учреждение юстиции не обращались. Поскольку С. (продавец) уклонился от регистрации сделки, М. обратился в суд с соответствующим иском. Суд удовлетворил требования истца и обязал учреждение юстиции зарегистрировать сделку. Судебное решение ему не направлялось, а М. обратился за регистрацией сделки и своего права на квартиру спустя 11 месяцев, когда С. уже не было в живых. Однако при проверке отсутствия противоречий между заявляемым и уже зарегистрированным правом было установлено, что на спорную квартиру было зарегистрировано право наследника умершего С., в связи с чем М. было отказано в регистрации. Длительного судебного разбирательства можно было бы избежать при выполнении судом требований ст.28 Закона о регистрации.

Основанием для удовлетворения судом исков заявителей в некоторых случаях служат умышленные действия заявителей при подаче заявления о регистрации прав и сделок по сокрытию документов и фактов, влияющих на принятие решения регистрирующим органом о возможности регистрации, отказе в регистрации или ее приостановлении[43].

Так, АО обратилось в Арбитражный суд с иском к учреждению юстиции о признании недействительной регистрации договора об ипотеке. Из материалов дела следовало, что основанием для государственной регистрации ипотеки послужил договор залога на нежилое помещение, заключенный ТОО и банком. Нежилое помещение принадлежало ТОО на основании договора купли-продажи, заключенного в 1995 году и признанного судом недействительным до подачи заявления о государственной регистрации ипотеки. Данный факт ТОО при обращении в учреждение юстиции для государственной регистрации скрыло, судебное решение в учреждение юстиции не направлялось. Таким образом, не обладая необходимыми сведениями, учреждение юстиции осуществляет государственную регистрацию, считая договор купли-продажи действительным. Сокрытие залогодателем факта отсутствия права на объект послужило основанием для признания Арбитражным судом государственной регистрации договора об ипотеке недействительной.

По другому делу документы, представленные заявителем на государственную регистрацию здания, соответствовали требованиям действующего законодательства РФ, свидетельствовали о том, что право возникло и принадлежит правообладателю - ЗАО - на законных основаниях, за которым и была произведена регистрация права на все здание. Однако спустя некоторое время с заявлением о государственной регистрации права на нежилые помещения, расположенные в этом же здании, обратилось государственное унитарное предприятие, представив, помимо иных документов, решение Арбитражного суда, устанавливающее право государственного унитарного предприятия на названные помещения еще до обращения учреждение юстиции за регистрацией.
По иску государственного унитарного предприятия к учреждению юстиции государственная регистрация права на нежилое помещение первого этажа спорного здания была признана недействительной.

С точки зрения чистоты практики и престижа учреждение юстиции в обоих случаях действует безупречно. Однако недобросовестные умышленные действия заявителей и отсутствие в учреждении юстиции судебных решений по данным делам подрывают его деловую репутацию.

Предотвращению подобных фактов со стороны заявителей способствовало бы установление в Законе о регистрации их ответственности за умышленное сокрытие фактов и непредставление документов, существенно влияющих на решение уполномоченного органа о регистрации.

Иногда заявителям отказывается в государственной регистрации права по основаниям, предусмотренным ст.20 Закона о регистрации. На практике чаще всего основным мотивом для отказа в регистрации заявляемого права является факт его отсутствия, выявленный в результате проведения правовой экспертизы.

Для того чтобы права граждан были зарегистрированы, им необходимо обратиться в судебные органы с заявлением о признании за ними права на недвижимое имущество. Однако граждане обращаются в суд в более удобной для них форме - форме обжалования действий учреждения юстиции, обжалования отказа в государственной регистрации. Суд в свою очередь обязывает своим решением произвести государственную регистрацию. В данном случае необходимость признания права собственности на недвижимое имущество подменяется обжалованием отказа в государственной регистрации.

Суды, рассматривая подобные дела, иногда признают отказ в регистрации необоснованным и выносят решение об обязании произвести государственную регистрацию без исследования вопроса о наличии права у истца[44].

Очевидно, что складывающаяся в этой области судебная практика не отвечает нормам действующего гражданского законодательства.

Подводя итог, можно сказать, что до 1998 года сделок с недвижимостью практически не осуществлялось и государственной регистрации прав на недвижимое имущество не требовалось как таковой. Ситуация резко изменилась с приходом рыночных отношений, а вернее, их "вживлением" на почву нашей экономики - совершенно к этому не готовой, и в первую очередь, в правовом плане. И даже после принятия долгожданного ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" остается трудным в некоторых регионах совместить позиции уже существующих регистрирующих ведомств.

Основополагающий принцип государственной регистрации прав на недвижимость – открытость сведений о регистрации – тоже пока не выполняется в должной мере, потому что на сегодняшний момент еще не создан единый банк данных о зарегистрированных объектах недвижимости. Поэтому в п.7 ст.33 Закона о государственной регистрации указывается, что до создания системы электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации прав, информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляется по месту их государственной регистрации.

Глава 3. Право собственности на жилые помещения.

§1. Социальный наем жилого помещения

В соответствии с Жилищным кодексом по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного либо муниципального жилищных фондов (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (ст. 60).

Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Статья 60 Кодекса не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т. е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги. При этом, как уже отмечалось, из данного правила Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ст. 156 Кодекса). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования[45].

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем.

В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма заключается без установления срока (см. ст. 60 Кодекса). Договор социального найма не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. Речь идет, например, о таких случаях, когда улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т. п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

Кодекс в ст. 62 установил, что предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Имеются в виду квартиры в многоквартирных домах, жилые дома, не являющиеся многоквартирными, одна или несколько изолированных комнат в квартире или жилом доме. Напомним, что в соответствии с ЖК 1983 г. предметом договора найма могло быть изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Как следует из установленного Кодексом определения понятия "жилое помещение", помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Как и ранее, самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования (ср. со ст. 52 ЖК 1983 г.). Новеллой является то, что Кодекс дополнил этот перечень общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Устанавливая правила о форме договора социального найма, Кодекс воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письменной форме. Имеется в виду простая письменная форма (см. ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными.

Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но вправе приводить письменные и иные доказательства.

Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие Кодекса, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде заключался на основании административного акта, причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК 1983 г. правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения - это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение - это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике. При этом целесообразно иметь в виду Типовой договор социального найма жилого помещения, который, согласно ст. 63 Кодекса, должен быть утвержден Правительством РФ. Пока это не сделано, ориентирами могут служить Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР[46] и Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда[47].

В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (см. ст. 64 Кодекса).

В Кодексе более четко, чем это было сделано в ЖК 1983 г. и Основах, урегулированы права, обязанности и ответственность сторон договора социального найма жилого помещения.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. 72-74 Кодекса. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. 567-571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене - права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производится в соответствии с Кодексом (ст. 82, 83) с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450-453 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

Изменение договора социального найма жилого помещения новый Кодекс допускает при условиях, указанных в ст. 82. Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

Одним из оснований изменения условий договора социального найма Кодекс называет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (ст. 82). Подобное основание ранее было предусмотрено в ст. 87 ЖК 1983 г. В таких случаях указанные граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма, предметом которого будут все занимаемые ими жилые помещения в этой квартире. Данное право могут использовать, например, заключившие брак супруги, а также при соответствующих обстоятельствах родители и дети и др. Отличие указанных норм Кодекса от правил, содержавшихся в ст. 87 ЖК 1983 г., состоит в том, что в Кодексе говорится о гражданах, "объединившихся", а не "объединяющихся" (как это было в ЖК 1983 г.) в одну семью. Поэтому в настоящее время право требовать заключения одного договора найма принадлежит только тем, кто фактически сформировал новую семью и юридически оформил соответствующие отношения, а не тем, кто только выражает намерение создать семью[48].

На практике возможны случаи, когда в одной квартире проживают граждане, объединившиеся в одну семью, но один из них пользуется жилым помещением на основании договора социального найма, а другой - на основании договора коммерческого найма или иного договора. Буквальное толкование норм, установленных в ст. 82 Кодекса, не позволяет отнести указанных граждан к числу лиц, имеющих право требовать заключения одного договора социального найма.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) или в силу событий, не зависящих от воли сторон - разрушения жилого дома (жилого помещения) или смерти одиноко проживающего нанимателя. ЖК 1983 г. предусматривал только один вариант прекращения договора найма - его расторжение (см. ст. 89).

Целесообразно иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также расторгнут по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной (о понятии "существенное нарушение" говорилось выше). Договор также может быть расторгнут по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В таком случае суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (см. ст. 451 ГК РФ).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не предусмотрено указанным соглашением. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии с Кодексом расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:

а) когда это происходит по соглашению сторон, т. е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (см. ч. 1 ст. 83 Кодекса). Возможность расторжения договора социального найма по соглашению сторон является новеллой, ЖК 1983 г. ее не предусматривал;

б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 Кодекса);

в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 Кодекса).

Последние два основания расторжения договора найма жилого помещения были предусмотрены также в ЖК 1983 г. (см. ч. 1 и 2 ст. 89)[49].

Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель (см. ст. 83 Кодекса). Исключение составляет упомянутый выше случай, когда наниматель согласился с инициативой наймодателя (в этом случае договор расторгается по соглашению сторон).

Выселение граждан, допускается только в судебном порядке. Уместно напомнить, что ЖК 1983 г., помимо судебного, предусматривал также административный порядок выселения граждан, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора. В Кодекс правила об административном выселении не включены.

Граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в четырех случаях, исчерпывающим образом установленных в ст. 85 Кодекса. К ним относятся случаи, когда:

дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания;

в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Граждане могут быть выселены из предоставленных им по договору социального найма жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случаях, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

§2. Права и обязанности собственников жилых помещений

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены жилищным кодексом РФ.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Хотелось бы отметить, что в данном случае идет о субъективном праве собственности, т. е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи[50].

Жилищный Кодекс РФ установил новое правило, согласно которому эти правомочия собственника должны осуществляться также в соответствии с назначением и пределами использования жилого помещения. Имеются в виду пределы использования такого помещения, предусмотренные в ст. 17 ЖК РФ:

а) жилое помещение может использоваться законно проживающими в нем лицами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение;

б) пользование помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ;

в) в жилом помещении нельзя размещать промышленные производства.

Установленные пределы использования жилого помещения предопределяют соответствующие обязанности собственника: он обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. При этом основная обязанность собственника состоит в том, что именно на него, по общему правилу, возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения. Однако данное правило сформулировано в диспозитивной норме, поэтому обязанность содержания помещения может быть возложена и на лицо, не являющееся его собственником, в случаях, когда это предусмотрено федеральным законом или договором.

Права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением регламентируются не только Кодексом, но и ГК РФ, например, ст. 292. Пунктом 1 указанной статьи предусмотрено, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Конкретизируя данную норму, Кодекс вводит общее правило, согласно которому члены семьи собственника пользуются таким помещением наравне с собственником, т. е. в сфере пользования помещением они обладают такими же правомочиями, какие имеются у собственника (ч. 2 ст. 31). Исключения из этого правила могут быть предусмотрены только соглашением между собственником и членами его семьи. Таким образом, собственник помещения не вправе в одностороннем порядке, без согласия членов своей семьи, ограничить их право пользования соответствующим жилым помещением.

Поскольку члены семьи собственника обладают широкими правами в сфере пользования принадлежащим собственнику помещением, на дееспособных членов семьи, по общему правилу, возлагается солидарная с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. При солидарной ответственности должников (например, собственника и каждого из дееспособных членов его семьи, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему помещении) кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных таких должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (ст. 323 ГК РФ)[51].

Обязанность нести солидарную с собственником ответственность возлагается только на дееспособных членов семьи. Полностью дееспособными являются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.

Следует обратить внимание на то, что предусмотренная п. 1 ст. 292 ГК РФ солидарная ответственность членов семьи собственника жилого помещения сформулирована в императивной норме. Кодекс же, воспроизводя данное положение ГК РФ, допускает при этом возможность установить иные правила в соглашении между собственником и членами его семьи, т. е. норма приобретает диспозитивный характер. На практике это может породить трудности в правоприменении, поскольку разрешение данной коллизии может основываться на взаимоисключающих, но тем не менее верных аргументах. С одной стороны, жилищное право - это институт гражданского права. Следовательно, нормы Кодекса должны соответствовать ГК РФ, а с другой стороны, указанная норма Кодекса может рассматриваться в качестве специальной по отношению к общей норме п. 1 ст. 292 ГК РФ. Поэтому представляется, что законодателю целесообразно привести правила ГК РФ и Кодекса в соответствие друг с другом[52].

Круг членов семьи, связанных правами и обязанностями, по-разному определяется в зависимости от целей правового регулирования в различных отраслях права - семейном, гражданском, трудовом и т. д. Он различен и в разных правовых институтах одной отрасли права (например, в жилищном и наследственном праве). Новый Кодекс относит к членам семьи собственника жилого помещения проживающих совместно с ним в принадлежащем ему помещении его детей, родителей и супруга (супругу). Членами семьи собственника могут быть признаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях - и иные граждане, но при условии, что они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Введены новые правила, регулирующие прекращение права пользования жилым помещением членов семьи собственника. Кодекс исходит из того, что в основе права пользования жилым помещением таких лиц находятся их семейные отношения с собственником. Поэтому предусмотрено, что в случае прекращения таких семейных отношений, по общему правилу, прекращается и право бывших членов семьи собственника на пользование принадлежащим ему жилым помещением. Здесь, вероятно, имеются в виду, прежде всего, случаи расторжения брака между супругами и признания брака недействительным. Однако необходимо обратить внимание на то, что данные нормы Кодекса применяются только тогда, когда иные правила не предусмотрены соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, брачным договором или любым другим соглашением). Если в договорном порядке указанные отношения не урегулированы, то при прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи применяются правила и процедуры, предусмотренные ст. 31 Кодекса.

Когда речь идет о прекращении права бывшего супруга на пользование жилым помещением, необходимо иметь в виду положения ГК РФ и СК РФ, определяющие режим общей собственности супругов. Так, по общему правилу, имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью (п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ). Поэтому, если например, титульным собственником квартиры является один супруг, но при этом квартира была приобретена во время брака, ко второму супругу после расторжения брака не должны применяться указанные выше нормы Кодекса. Имущественные споры между бывшими супругами (об определении долей, о признании права на долю в общей собственности, выделе доли в натуре, разделе общего имущества и др.) разрешаются в суде по правилам ГПК РФ.

Если жилое помещение принадлежало одному из супругов до вступления в брак либо было получено им во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, то такое помещение является собственностью этого супруга (п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 36 СК РФ). Поэтому в случае расторжения брака право пользования этим помещением бывшего супруга, не являвшегося собственником, не сохраняется.

Однако такой бывший супруг может требовать в судебном порядке признания указанного жилого помещения совместной собственностью. Для этого необходимо доказать, что в течение брака за счет общего имущества обоих супругов или личного имущества либо труда супруга, не являющегося собственником помещения, были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость жилого помещения (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. п.). Данное правило не применяется только в случае, если договором между супругами предусмотрено иное (абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 37 СК РФ). Если суд установит наличие указанных выше обстоятельств и признает помещение совместной собственностью бывших супругов, то рассмотренные положения Кодекса, содержащиеся в ст. 31, не могут применяться.

Новеллой Кодекса является установление правовых норм, регулирующих пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу. В соответствии со ст. 1137 ГК РФ завещательный отказ - это возложение завещателем на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности[53].

Подпишитесь на рассылку Pandia.ru!
Адрес эл. почты:
Ваши интересы:


Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т. п. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица либо на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

В ст. 33 Кодекс установил, что в такой ситуации отказополучатель пользуется жилым помещением наравне с наследником (собственником помещения), т. е. отказополучателю в сфере использования помещения принадлежит тот же объем правомочий, каким обладает собственник. По общему правилу, эти правомочия отказополучателя действуют до истечения срока, установленного завещательным отказом. Однако отказополучатель сохраняет за собой соответствующие права, если право пользования помещением возникло у него на ином законном основании (помимо завещательного отказа). Имеются в виду случаи, когда отказополучатель за время пользования помещением, например, стал членом семьи собственника помещения, приобрел право собственности или иное вещное право на помещение (его часть) на основании сделки и т. п.

Введены юридические гарантии пользования жилыми помещениями для граждан, проживающих в них на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 Кодекса). Напомним, что речь идет о гражданско-правовом договоре, в соответствии с которым получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (см. ст. 601 ГК РФ). К такому договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено специальными положениями _ 4 гл. 33 ГК РФ о пожизненном содержании с иждивением. В соответствии со ст. 602 ГК РФ обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним[54].

Кодекс установил общее правило, согласно которому получатель ренты пользуется переданным им собственнику жилым помещением на рассмотренных выше условиях, которые предусмотрены в ст. 33 Кодекса для отказополучателей. Исключения из данного правила могут быть установлены только договором пожизненного содержания гражданина с иждивением. Если в договоре это не сделано, то действует указанное правило Кодекса.

Выселение граждан, право пользования жилым помещением которых прекращено, а также граждан, нарушающих правила пользования жилым помещением, производится исключительно по решению суда.

§3. Основания и порядок предоставления жилого помещения

по договору социального найма.

По общему правилу, участниками жилищных отношений могут быть как российские, так и иностранные граждане, а также лица без гражданства. Однако применительно к социальному найму введено исключение из этого правила: по договорам социального найма жилые помещения предоставляются только гражданам России, если международным договором не предусмотрено иное (нормы международного права приоритетны по отношению к национальному законодательству). Следует полагать, что эта правовая новелла имеет целью обеспечить бесплатным или предоставляемым за доступную плату жильем, прежде всего, российских граждан.

Предметом договора социального найма могут быть только те жилые помещения, которые относятся к государственному или муниципальному жилищному фонду. При этом в собственности государства Российской Федерации и ее субъектов, а также муниципальных образований находятся жилые помещения различного целевого назначения:

-  жилищный фонд социального использования,

-  специализированный жилищные фонд,

-  индивидуальный жилищный фонд,

-  жилищный фонд коммерческого использования.

В соответствии с целями использования по договору социального найма предоставляются жилые помещения из жилищного фонда социального использования.

Согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами. Именно этот конституционный принцип во многом предопределяет содержание гл. 7 Кодекса и многих других его положений.

Разъясняя указанную норму Конституции РФ, специалисты отмечают, что она закрепляет новую роль государства и органов местного самоуправления на рынке жилья. В новой системе государство и муниципальные органы тотально не аккумулируют средства населения для последующего жилищного строительства и распределения квартир. Теперь каждый должен самостоятельно вкладывать средства в покупку или строительство жилья, не рассчитывая на решение своей жилищной проблемы за счет государственного и муниципального жилищных фондов. Время новоселья будет определяться не многими годами ожидания в очереди на получение жилья, не решением органов управления и профкомов, как было ранее, а доходами гражданина, материальной возможностью купить, построить или нанять жилье. Так будет решаться жилищная проблема для большинства. Меньшинство, т. е. малоимущие и другие лица, указанные в законах, будут обеспечиваться жильем исходя из традиционных для отечественного законодательства принципов: сохраняется режим предоставления им жилых помещений в соответствии с установленными нормами из государственного или муниципального жилищного фонда[55].

Эмоциональная оценка приведенных рассуждений может быть различной, однако необходимо признать, что они объективно отражают существующую в современной России экономико-правовую реальность.

В соответствии с Кодексом нуждающимися в жилом помещении могут быть признаны:

а) малоимущие граждане,

б) иные категории граждан, определенные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (ст. 49).

Например, особенности обеспечения жильем такой категории граждан, как инвалиды, предусмотрены ст. 17 ФЗ от 01.01.2001 г. "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации"[56].

Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

При признании гражданина малоимущим должны учитываться не только размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, но и стоимость имущества, принадлежащего на праве собственности членам его семьи и подлежащего налогообложению. Введение такого критерия, как стоимость семейного имущества, направлено на обеспечение более объективного подхода при решении вопроса о признании лица малоимущим.

Однако Кодекс в данном случае не дает ответа на вопрос, кого можно считать членами семьи. Это - существенный недостаток указанной нормы, поскольку в результате создаются неоправданные возможности для расширительного толкования понятия "члены семьи" на региональном уровне: порядок признания гражданина малоимущим должен определяться законами субъектов Российской Федерации.

Малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях, по договору социального найма предоставляются жилые помещения в муниципальном жилищном фонде.

В соответствии со ст. 156 Кодекса граждане, признанные в установленном порядке малоимущими, проживающие по договору социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилыми помещениями. Таким образом, указанной категории граждан жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в пользование фактически бесплатно. Однако полезно обратить внимание на то, что при бесплатном предоставлении жилого помещения наниматель освобождается от внесения платы только за пользование таким помещением, но не от обязанности оплачивать содержание и ремонт жилого помещения, а также вносить коммунальные платежи[57].

Нельзя не обратить внимание на то, что согласно ст. 49 Кодекса основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях могут устанавливаться не только Кодексом, но также другими федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Представляется, что все такие основания было целесообразно исчерпывающим образом определить именно в Кодексе, ограничив возможность нормотворчества по этому вопросу. Поскольку это не сделано, нетрудно предположить, что люди, нуждающиеся в жилом помещении по объективным основаниям, указанным в Кодексе (см. ст. 51), могут быть "оттеснены" в очереди на получение жилья теми категориями граждан, жилищные интересы которых пролоббированы на федеральном и региональном уровнях. А с лоббизмом неразрывно связана и коррупция в представительных органах государственной власти:

Положения Кодекса о правовом регулировании оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях и порядка предоставления им жилья (ст. 49) следует толковать ограничительно: поскольку здесь говорится о федеральных и региональных законах, постольку органы исполнительной власти федерального и регионального уровня не наделены правом определять основания и порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма[58].

Применявшееся до введения в действие Кодекса жилищное законодательство оперировало двумя категориями, относящимися к нормированию жилой площади. Так, ст. 38 ЖК 1983 г. употребляла понятие "норма жилой площади" для обозначения предельного размера предоставляемого по договору найма жилого помещения (эта норма в последние годы составляла 12 кв. м.), за исключением случаев, предусмотренных законодательством. При этом минимальный размер жилой площади, предоставлявшейся по договору найма, устанавливался не ЖК 1983 г., а в порядке, определяемом Правительством РФ.

Основы ввели еще одно понятие - "социальная норма площади жилья", обозначавшее размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществлялось предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 1). При этом было предусмотрено, что социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливался органами государственной власти субъектов Российской Федерации (ст. 11).

Новый Кодекс отказался от указанных понятий и различает норму предоставления и учетную норму площади жилого помещения в зависимости от целевого назначения указанных нормативов.

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ст. 50 Кодекса). Таким образом, определяя норму предоставления жилой площади, Кодекс наполняет это понятие содержанием, в целом соответствующим содержанию понятия "социальная норма площади жилья", ранее предусмотренного Основами.

Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договору социального найма, и других факторов. Интересно отметить, что согласно проекту Кодекса, прошедшему первое чтение в Государственной Думе, предполагалось непосредственно в Кодексе установить минимальный размер нормы предоставления - не менее 15 кв. м общей площади жилого помещения на одного человека. Однако, как нетрудно заметить, принимая окончательный вариант Кодекса, законодатель от этого положения отказался, вероятно, учитывая проблематичность его реализации во всех регионах России. А жаль, поскольку подобный норматив мог бы стимулировать улучшение жилищных условий наших сограждан[59].

Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 50 Кодекса).

Установление конкретного размера учетной нормы Кодекс отнес к компетенции органов местного самоуправления

Необходимо обратить внимание на то, что новый Кодекс прямо не предусматривает право на дополнительную жилую площадь. Напомним, что прежде ст. 39 ЖК 1983 г., устанавливала, что сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв. м. При этом гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной площади мог быть увеличен.

Вместо этих правил в ч. 3 ст. 50 Кодекса предусмотрено, что федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма другим категориям граждан (т. е. гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, но не признанных малоимущими в установленном порядке - см. ст. 49), могут быть установлены иные нормы предоставления жилых помещений. Слово "иные" в данном случае означает, что нормы, введенные для отдельных категорий граждан указанными законами, могут отличаться от норм предоставления жилой площади, установленных для данной местности соответствующими органами местного самоуправления.

По сравнению с ЖК 1983 г. (см. ст. 29) новый перечень оснований признания гражданина нуждающимся в жилом помещении сокращен. В него не включен такой предусмотренный ранее случай, как проживание граждан по две и более семьи в смежных неизолированных комнатах, если между семьями нет родственных отношений.

В то же время основания признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, установленные в новом Кодексе, сформулированы более универсально и в принципе охватывают остальные случаи, ранее предусмотренные ст. 29 ЖК 1983 г. В настоящее время в соответствии со ст. 51 Кодекса нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются граждане:

не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью соответствующего жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

наниматели жилых помещений по договорам социального найма, члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственники жилых помещений, члены семьи собственника жилого помещения, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно, и не имеющие иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилом помещении в целях последующего предоставления ему жилого помещения на условиях социального найма осуществляет орган местного самоуправления.

Введены новые правила предоставления жилых помещений по договору социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве малоимущих и нуждающихся в жилых помещениях. Как и ранее, жилые помещения предоставляются, по общему правилу, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет (ст. 57 Кодекса).

Подобные основания внеочередного предоставления жилья содержались и в ЖК 1983 г. (ст. 36, 37). Кроме того, ранее предусматривалась также возможность внеочередного предоставления жилых помещений, в частности, лицам, окончившим аспирантуру, клиническую ординатуру, высшие, средние и иные учебные заведения, направленным в порядке распределения на работу в другую местность, а также другим категориям граждан, упомянутым в ст. 37 ЖК 1983 г.

Новые принципы предоставления социального жилья не в лучшую сторону отличают Кодекс от ЖК 1983 г., который предусматривал также возможность не только внеочередного, но и первоочередного предоставления жилья (ст. 33, 36, 37). В первую очередь жилые помещения по прежнему законодательству предоставлялись инвалидам Великой Отечественной войны, лицам, награжденным особо почетными государственными наградами, лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите Родины, инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих, матерям-героиням, многодетным семьям, семьям при рождении близнецов, спасателям и многим другим категориям граждан, указанным в ст. 36 ЖК 1983 г.

Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт - решение о предоставлении жилого помещения (ст. 57 Кодекса), принятое органом местного самоуправления. В свою очередь, договор социального найма теперь фактически служит основанием для вселения соответствующего гражданина в предоставленное жилое помещение. Это является новеллой, поскольку по ранее действовавшим правилам на основании решения о предоставлении жилого помещения гражданину выдавался ордер на жилое помещение, который признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (см. ст. 47 ЖК 1983 г., ст. 13, 21 Основ)[60].

При предоставлении жилых помещений по договору социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (см. ст. 58 Кодекса). По сравнению со ст. 41 ЖК 1983 г. данное положение претерпело изменения: ЖК 1983 г. вообще запрещал заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.

§4. Анализ деятельности риэлтерской фирмы и перспективы развития государственного социального найма жилого помещения.

В начале данного раздела следует четко отделить понятие частной собственности и социального найма.

Так, частная собственность предполагает переход к собственнику всех имущественных прав по отношению к тому или иному объекту собственности, которые позволяют ему совершать всю совокупность операций по продаже, дарению, наследования и другие применительно к данному объекту собственности.

В свою очередь социальный найм предполагает лишь передачу во временное пользование жилых помещений и только в домах государственного или муниципального жилищного фонда.

Получить квартиру по договору социального найма могут только малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилом помещении. Гражданин признается малоимущим с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Конкретный порядок признания гражданина малоимущим устанавливает закон соответствующего субъекта РФ.

Далее остановимся на основных направления государственной политики в области социального найма жилого помещения.

Предваряя данное исследование необходимо отметить, что исходная жилищная система, функционировавшая в дореформенный период, характеризовалась жестким государственным регулированием всех жилищных отношений и доминированием государственной собственности. Отличительными чертами этой системы были:

– централизованное распределение всех ресурсов, включая распределение вновь вводимого жилищного фонда гражданам на принципах жилищной нуждаемости и очередности;

– практически полное отсутствие кредитно-финансовых механизмов финансирования жилищного строительства;

– монополизация строительства жилья ограниченным числом крупных государственных домостроительных комбинатов, государственная регламентация объемов, типов и структуры жилищного строительства по конструктивным системам жилых домов;

– монопольная система эксплуатации жилья и предоставления коммунальных услуг государственными организациями, убыточная деятельность которых в значительной мере дотировалась государством;

– права собственности на жилье практически не отличались от прав квартиросъемщиков жилья в государственном жилищном фонде;

государственные предприятия были наделены функцией обеспечения работников жилыми помещениями и содержания жилищного фонда;

– перераспределение жилищного фонда осуществлялось только на основе обмена, отсутствовал ценовой механизм и инфраструктура рынка жилья;

– система землепользования базировалась на бесплатном распределении земельных участков местными органами власти;

– основой градостроительной политики являлись Генеральные схемы размещения производительных сил, Генеральные схемы расселения и Генеральные планы развития городов.

Принципиальные же положения современной государственной жилищной политики, в том числе и в области социального найма, были впервые сформулированы в Государственной целевой программе «Жилище», определены ее цели и конкретные задачи. При этом предполагалось в ходе реализации Программы:

– изменить существующее положение в отношении форм собственности на жилье, передав государственные жилые помещения, включая жилые дома государственных предприятий, в частную и муниципальную собственность;

– установить права частной собственности на землю и недвижимость в жилищной сфере;

– использовать механизм рыночного ценообразования для распределения и перераспределения жилых помещений;

– определить принципы оценки жилой недвижимости;

– разработать новые внебюджетные механизмы финансирования и кредитования жилищной сферы;

– демонополизировать и приватизировать строительно-ремонтные и эксплуатационные организации;

– создать конкурентную среду в жилищном строительстве и содержании жилищного фонда;

– установить принципы и методы предоставления низкодоходным группам населения гарантий обеспечения социально приемлемых жилищных условий.

Далее рассмотрим вопросы государственной политики в области регламентация договора социального найма. Так, в будущем планируется некоторое ограничение права нанимателей жилых помещений по договору социального найма по сравнению с действующим Жилищным кодексом. В частности, совершеннолетний член семьи нанимателя не будет иметь права требовать заключения с ним отдельного договора социального найма. Это поставит заслон на пути возрождения в России «коммуналок», число которых за последние годы удалось существенно сократить.

Одним из важнейших понятий является социальная норма площади жилья. Так, социальная норма площади жилья определяется как норматив, исходя из которого реализуются все предусмотренные законодательством формы содействия гражданам как в улучшении жилищных условий, так и в оплате жилья и коммунальных услуг.

Государственной политикой предусматривается переход на определение жилищной обеспеченности граждан и оплаты за пользование жилыми помещениями исходя из общей площади.

В заключение необходимо определить следующие проблемы в части реализации государственной жилищной политики, в том числе и в области социального найма.

Во-первых, это судьба бесплатной приватизации. Распространено мнение, что процесс приватизации жилищного фонда должен и впредь осуществляться на бесплатной и бессрочной основе и что изменение этого порядка ущемит права граждан. Более того, право на бесплатную приватизацию все чаще рассматривается как одна из социальных гарантий.

Во-вторых, в настоящее время муниципальные образования не имеют возможности прогнозировать объем муниципального жилищного фонда и формировать долгосрочную политику его использования. Госстрой России полагает, что постановка отдельными субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями вопроса об окончании сроков бесплатной передачи жилья в собственность граждан продиктована их стремлением строить полноценную долгосрочную политику в отношении принадлежащего им жилищного фонда. Определение конкретного срока окончания бесплатной приватизации, даст, с одной стороны, возможность гражданам, которые пока не воспользовались своим правом, осуществить приватизацию занимаемых ими жилых помещений, а с другой стороны, позволит создать и сохранить жилищный фонд социального использования в государственной или муниципальной собственности.

Далее проанализируем механизм работы типовой риэлтерской компании с целью более детального исследования механизмов работ рынка недвижимости и основ функционирования его субъектов.

С этой целью рассмотрим риэлтерскую компанию "Социнвест", которая представляет собой организацию, профессионально занимающаяся всеми видами операций с недвижимостью - земельными участками, жилым фондом и нежилыми помещениями.

Компания уверенно работает на рынке недвижимости Москвы и московской области с 2000 года, оказывая услуги юридическим и физическим лицам в осуществлении всех видов сделок с жилыми и нежилыми помещениями.

В компании "Социнвест" работает более ста специалистов, являющихся профессионалами в своем деле и обеспечивающих работу основных структурных подразделений:

- Отдела коммерческой недвижимости, оказывающего посреднические услуги в сфере коммерческой недвижимости;

- Отдела жилых помещений, занимающегося операциями по продаже, покупке, обмену квартир и комнат, разъезду, расселению коммунальных и крупногабаритных квартир, вопросами социального найма жилья, а также их аренде;

- Информационного отдела, решающего вопросы информационного обеспечения клиентов фирмы;

- Технического отдела, обеспечивающего информационное обеспечение риэлтерской компании и техническое сопровождение всех видов деятельности подразделений фирмы.

Отличительная черта компании "Социнвест" - работа с созданной в нашей компании собственной базой данных, включающей целенаправленно собранные данные об объектах недвижимости и их владельцах.

Права компании "Социнвест" заниматься риэлторской деятельностью, подтверждены лицензией московской лицензионной палаты № 000.

Также необходимо отметить, что профессиональная ответственность компании "Социнвест" застрахована страховой компанией "НАСТА".

Кроме этого в рамках исследуемой риэлтерской компания "Социнвест" осуществляются следующие услуги:

1) оказывает содействие в привлечении долгосрочных инвестиций для покупки объектов коммерческой недвижимости и пополнения оборотных средств для своих клиентов.

2) оказывает полный спектр услуг по сопровождению сделок с недвижимостью в Москве и Московской области.

Безусловным императивом компании "Социнвест" являются надежность и безопасность при проведении сделок с недвижимостью. Это обеспечивается за счет высокого уровня используемых схем и стандартов, а также благодаря профессионализму и доброжелательности сотрудников компании.

Основным приоритетом компании "Социнвест" является развитие и самосовершенствование сотрудников компании, ориентация на долгосрочную и стабильную деятельность на рынке недвижимости.

Остановимся несколько подробнее на основных пакетных предложениях исследуемой риэлтерской компании.

Так, с этой целью можно выделить три оснвых пакета предложений:

1)  Пакет №1 - ИНВЕСТИЦИОННЫЙ

2)  Пакет №2 - КОММЕРЧЕСКИЙ

3)  Пакет №3 - ЛИЗИНГ НЕДВИЖИМОСТИ

Рассмотрим их более подробно.

Пакет №1 - "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ"

Данный пакет включает оказание услуг по поиску инвестора (покупателя) на объект недвижимости или поиск объекта недвижимости для инвестора (покупателя). Эти услуги включают в себя, частично или полностью:

- анализ деловых потребностей клиентов;

- составление списка Объектов для инвестирования;

- подготовку деловых предложений и/или резюме Объекта инвестиций;

- организация и проведение переговоров сторон;

- юридическое сопровождение по всем этапам сделки;

- составление и подписание между Клиентом и собственниками Объектов договоров купли продажи и/или деловых соглашений;

- экспертиза "истории" Объектов;

- организация страхования Объектов;

- организация и контроль безопасных расчетов сторон;

- организация и контроль регистрации прав собственности на нового владельца Объекта недвижимости;

Стоимость данной услуги составляет порядка 2%-5% от рыночной цены объекта недвижимости.

Далее рассмотрим Пакет №2 - "КОММЕРЧЕСКИЙ" .

В рамках данного пакета исследуемая компания "Социнвест" осуществляет сопровождение сделок при переходе прав владения на объект недвижимости, включающее:

- консультации специалистов по этапам проведения сделки;

- организация и проведение переговоров сторон;

- юридическое сопровождение по всем этапам сделки;

- корректировка и создание договоров/соглашений;

- организация экспертизы истории объектов недвижимости;

- организация страхования объектов недвижимости;

- организация нотариата (определение условий, места, времени проведения) или составление договора в простой письменной форме;

- организация и контроль безопасных расчетов сторон;

- организация и контроль регистрации прав собственности на нового владельца.

В рамках данного пакета стоимость предоставляемых услуг составляет 1% от рыночной цены объекта недвижимости.

И наконец рассмотрим пакет №3 - "ЛИЗИНГ НЕДВИЖИМОСТИ", в рамках которой осуществляется оказание организациям желающим расширить свой бизнес услуг по поиску дополнительного финансирования для приобретения объектов коммерческой недвижимости в собственность с использованием лизинговых схем.

Данные услуги включают в себя:

- консалтинговые услуги;

- анализ деловых потребностей клиентов;

- поиск объектов недвижимости и их экспертиза;

- привлечение лизинговой компании для участия в качестве кредитора/инвестора;

- подготовку деловых предложений и/или резюме Объекта инвестиций;

- организация и проведение переговоров;

- юридическое сопровождение по всем этапам сделки;

- организация страхования Объектов;

- организация и контроль безопасных расчетов сторон.

В рамках этого остановимся на условиях заключения лизинговой сделки. Так, срок рассмотрения полного пакета документов клиента и принятия решения о финансировании составляет до 14-ти дней, срок договора лизинга составляет до 60 месяцев. Сумма финансирования, как правило, колеблется от 20 до 1.000 тыс. долл. США (70-80% стоимости контракта) для одной организации, при этом авансовый платеж составляет от 20 до 30% от покупной стоимости объекта.

Ежегодное вознаграждение лизингодателя от 8 до 10% от стоимости объекта недвижимости (без учета регистрационных сборов и услуг риэлторской компании). Стоимость данной услуги составляет 2-4% от цены объекта коммерческой недвижимости.

Также исследуемая риэлтерская компания "Социнвест" осуществляет юридическое сопровождение, которое включает в себя:

- проверку правоустанавливающих документов на объекты;

-проверку юридических и сопутствующих документов юридических и физических лиц, участвующих в сделке;

- подготовку недостающих документов по доверенности от клиентов;

- организация и проведение нотариата или (по выбору клиентов) создание договора) купли-продажи объекта недвижимости в простой письменной форме.

Здесь необходимо отметить, что договора в простой письменной форме принимаются к регистрации в ГБР и исключают необходимость уплаты гос. пошлины (1,5%) от стоимости объектов, как если бы сделка проводилась через нотариуса. Кроме того исключают необходимость сбора доп. документов, таких как выписки из Единого государственного Реестра Прав на недвижимость (ЕГРП);

- подача документов на регистрацию в ГБР, получение и передача сторонам, участвующим в сделке.

Остановимся несколько подробнее на применяемых вариантах расчета. Так, в компании "Социнвест" существует несколько вариантов расчетов сторон по сделкам купли-продажи недвижимости.

Как правило, до подписания договора купли-продажи объекта недвижимости, стороны договариваются о вариантах и способах передачи денежных средств.

Между сторонами по договору существует 2 варианта оплаты:

1) официальная оплата на счет продавца суммы (обычно балансовой), указанной в договоре купли-продажи. Обычно производится Покупателем после получения сторонами Свидетельства о переходе прав собственности на него. На период реального прихода денежных средств на счет Продавца, продаваемые объекты собственности могут быть обременены ипотекой (залогом) с соответствующей отметкой в ГБР. После получения Продавцом денежных средств на счет, последний уведомляет ГБР о снятии обременения с проданного объекта недвижимости.

2) неофициальная оплата возможна в нескольких вариантах:

- НАЛИЧНЫЕ РАСЧЕТЫ СТОРОН (из рук в руки). Передача наличных денег чревата непоправимыми последствиями. Даже, если Вы сильный и уверенный в себе человек, советуем все же этот вариант исключить, потому, как очень много случаев связанных с различными криминальными последствиями таких сделок. Также, недопустимо проведение расчетов при отсутствии свидетелей (родственников или друзей) или без оформления расписки в получении денег. К этому моменту необходимо отнестись с особой серьезностью и вниманием, так как, на данном этапе мошенничество особенно распространено! В этом случае соглашение следует заключать в письменной форме, а деньги передавать под расписку.

- БАНКОВСКИЕ ЯЧЕЙКИ. Известно, что на сегодня один из самых распространенных вариантов - использование банковских ячеек. Однако это наиболее простой, но не самый безопасный способ расчетов. В условиях, когда страхование коммерческих рисков в России практически отсутствует, очевидно, что нужно искать другие варианты. Зафиксированы случаи в Москве и Санкт-Петербурге, когда Продавцы "не находили" заложенных ранее (до регистрации сделки) денежных средств в банковской ячейке и не смогли законным способом истребовать их у банка-держателя сейфинга.

- РОСИНКАС. Несет полную материальную ответственность за сохранность принятых средств и ценностей. Хранение и перевозки в обязательном порядке страхуются в специализированной Всероссийский страховой компании ИНКАССТРАХ, перестраховывающей риски в транснациональной страховой корпорации LLOYD'S. Преимущество в том, что внесенные в опечатанные баулы ценности оцениваются самими клиентами и страхуются на указанную сумму на весь срок хранения. В случае утраты ценностей, страховщики возмещают потери в размере застрахованной суммы. Клиенты могут заказать услуги РОСИНКАС через компанию "Социнвест", включающих в себя: хранение и сопровождение крупных сумм наличности, полученных при продаже недвижимости.

- БАНКОВСКИЙ ПЕРЕВОД НА СЧЕТ ПРОДАВЦА. Оптимальной с точки зрения надежности и безопасности является безналичная форма расчетов. Для расчетов по договору купли-продажи лучше всего воспользоваться услугами известных и надежных банков, в том числе, зарубежных. Компания "Социнвест" рекомендует своим клиентам осуществлять взаиморасчеты только с известными и проверенными банками. Если клиент не хочет "светить" перед налоговой инспекцией полученные денежные средства необходимо воспользоваться номерными счетами банков в "третьей стране", т. е. не в той, которой проживает или работает, получая доход. На период реального прихода денежных средств на счет Продавца, продаваемые объекты собственности могут быть обременены ипотекой (залогом) с соответствующей отметкой в ГБР до момента уведомления Продавцом о произведенных расчетах и снятии с объекта обременения.

- ЦЕННЫЕ БУМАГИ, ВЕКСЕЛЯ и пр. Аналогично денежным расчетам - на период перехода прав собственности на недвижимость, закладываются сторонами в надежное хранилище по выбранному варианту.

Для исключения имеющихся случаев в отказе или приостановки регистрации в ГБР сделки купли-продажи по часто несущественным причинам, например, ошибок в оформлении доверенностей или неточностей в самих договорах или ошибкам и невнимательности самих работников ГБР (в виду большей загруженности работой), а также несоблюдения указанных сроков регистрации, что также, имеет место быть "сплошь и рядом", компания "Социнвест" предоставляет услуги по подготовке, экспертизе и сопровождению. В этом случае, компания "Социнвест" берет на себя ответственность за экспертизу и своевременную регистрацию сделки в таком "тяжелом" гос. учреждении, как ГУЮ ГБР.

Заключение

Положение в экономике, проблемы правового поля, социальные бури - страна переживает это всё не первый год. Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи экономики и права.

Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

Основными результатами реализации государственной политики, на наш взгляд, должны стать:

вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости;

-  обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений;

-  становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью;

-  функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.

Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

• законодательного требования к продавцу (дарителю, иному отчуждающему имущество лицу, залогодателю) перед актом продажи (иного отчуждения, залога) реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;

• отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от "дозволительного порядка" оборота земельных участков и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:

• законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.

Зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган, который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.).

• обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе – переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.

• определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.

Усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.

Внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.

Далее необходимо отметить, что перспективы развития рынка недвижимости мы связываем с двумя основными факторами - совершенствованием законодательства и активизации роли Российской Гильдии Риэлтеров. Это не означает, однако, что другие факторы - работа органов исполнительной власти, деловая активность организаций, юридических лиц, и граждан, платежеспособность населения, политическая стабильность внутри страны и устойчивость внешнеэкономического положения России, состояние мировой экономики - не влияют на конкретные ситуации на рынке недвижимости.

Роль Российской Гильдии Риэлтеров особенно усиливает свое значение в условиях, когда государство с отменой лицензирования риэлторской деятельности как бы ушло от контроля и регулирования данной деятельности, и эти функции в масштабах гражданского общества должна саморегулируемая общероссийская организация, объединение профессионалов, работающих на рынке недвижимости.

Также необходимо отметить, что в регулирующее рынок недвижимости законодательство за последнее время практически не вносилось существенных изменений, что позволило создать рынок недвижимости в России. Это, понятно не означает, что в законодательство по недвижимости не надо вносить существенные изменения, так как для достижение цели развития рынка недвижимости будет невозможно без создания системы стабильного, внутренне непротиворечивого законодательства о недвижимом имуществе. На сегодняшний день, в этом законодательстве имеется немало пробелов и прямых противоречий нормам ГК РФ, зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Такое положение объясняется не только непрофессионализмом и некомпетентностью составителей соответствующих законопроектов, но и в ряде случаев вполне сознательным желанием вывести отношения, связанные с оборотом недвижимости, из-под действия основных принципов гражданского права.

В рамках рассмотрения перспектив развития особо следует отметить, что следующие моменты:

1) Так к объектам недвижимости в перспективе необходимо дополнительно отнести: помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства, внести соответствующее дополнение в ст. 130 ГК РФ. Как это не парадоксально, но до сих пор это не сделано, что приводит ко многим недоразумениям по операциям с данными объектами недвижимости, которые де-факто уже считаются таковыми. Особенно это касается нежилых помещений, правовой режим которых необходимо в значительной мере идентифицировать с правовым режимом жилых помещений. Так, например, В Гражданском Кодексе РФ имеется статья 558, посвященная особенностям продажи жилых помещений, но нет упоминания о правовом режиме нежилых помещений.

2) В перспективе необходимо рассмотреть возможность исключения из перечня объектов недвижимого имущества таких объектов, как леса и многолетние насаждения.

3) Несмотря на то, что теперь процедура государственной регистрации прав прописана жестче - заявитель извещается о приостановке регистрации в тот же день, когда принято решение о приостановке, плюс - ему необходимо сформулировать полный перечень причин, на основании которых принято данное решение. Так что, по этому вопросу - прогресс налицо. Но риэлтеров данный новый закон о регистрации прав на недвижимое имущество одновременно несколько разочаровал. В нем по-прежнему не учтены наши ставшие уже традиционными предложения о внесении дополнений в статьи Закона, посвященные вопросу открытости сведений о государственной регистрации прав, условиям получения информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества и данных их учета, соответственно, в те нормы, где приводится перечень лиц и органов, имеющих право получать обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости. К этим лицам в перспективе следует отнести также юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, входящих в профессиональные объединения риэлторов и осуществляющие гражданско-правовые сделки с объектами недвижимости, либо содействующих их проведению. Из-за отсутствия данной нормы риэлторы не могут в полной мере реализовать наше стремление к проведению проверки так называемой "юридической чистоты" сделки.

Далее рассмотрим перспективы развития ипотеки, так как она является одним из самых перспективных в плане развития рынка недвижимости в России. Мировой опыт показывает, что ипотека - наиболее оптимальный путь одновременного задействования механизма привлечения средств граждан, банковского капитала, государственных гарантий и использования всех ресурсов строительной индустрии. Доказала свою жизнеспособность немецкая "Система стройсбережений", объединяющая финансовые ресурсы будущих заемщиков.

Но необходимо отметить, что в России ипотека идет очень сложно и туго, и в настоящее время доля ипотеки в обороте недвижимости не превышает 1% от всего ее оборота. Так как гражданам трудно получить ипотечный кредит в банке из-за отсутствия кредитной истории, нестабильности общей экономической ситуации, высоком банковском проценте и других причин. Конечная стоимость квартиры, приобретаемой по ипотечному кредиту, может возрасти в 1,5 и более раз.

Государство, в свою очередь, не спешит предоставить необходимые гарантии ипотечному кредитованию, не спешит вкладывать свои "длинные" деньги в ипотечное кредитование, хотя в последнее время в средствах массовой информации проходит информация о необходимости использования в целях ипотеки золото-валютные запасы России.

Несомненно реализация «Закона об ипотеке» должна ускорить процесс ипотечного кредитования за счет средств, полученных от оборота данных ценных бумаг.

С целью развития ипотеки в перспективе необходимо шире применять зачетные схемы, взаимное кредитование, расширять систему государственных субсидий.

Наиболее перспективным, по нашему мнению, является развитие накопительных схем ипотечного кредитования, свойственным потребительским жилищным кооперативам. Эту работу надо проводить до тех пор, пока мы все, т. е. граждане, не будем способны полностью рассчитываться по ипотечным кредитам без вышеуказанных вспомогательных финансовых операций.

В рамках перспективного развития страхования недвижимого имущества планируется развитие механизмов применения трех групп методов противодействия ущербу: превентивные, репрессивные и компенсационные. В рамках этого превентивные методы направлены на финансирование предупредительных по отношению к потенциальному риску мероприятий, заметно его снижающих. Использование репрессивных методов связано с локализацией ущерба в целях максимального снижения его негативных последствий. Компенсационные методы направлены на преодоление причиненного ущерба путем возмещения денежной формы стоимости.

В перспективе страховой фонд, связанный с применением страхования, станет узловым элементом страховой защиты прав добросовестного приобретателя. Именно в нем в перспективе будут наиболее полно реализуются их групповые и индивидуальные интересы, а также с его помощью использование финансовых ресурсов осуществляется наиболее оптимальным образом. Во многом это обусловлено жесткими требованиями к страхователям - участникам рынка, - обусловленными страховыми правоотношениями. Кроме того, превентивные мероприятия, финансируемые из средств страхового фонда, в перспективе способствуют снижению качественных характеристик риска, что в целом предполагает повышение защищенности участников рынка, установлению цивилизованных правоотношений и снижению криминогенного характера деятельности в целом.

В рамках развития для организации замкнутой раскладки ущерба создается денежный страховой фонд целевого назначения за счет фиксированных взносов страхователей. В связи с тем, что средства данного фонда используются для возмещения ущерба только среди участников его формирования, размер страхового взноса определяется как доля участия каждого из них в раскладке совокупного ущерба, выражаемая через страховой тариф. Вследствие того, что вероятностные характеристики риска в отношении одного объекта страхования устойчивы во времени, концентрация средств страхового фонда, обусловленная вовлечением новых участников в процесс его формирования, значительно снижает качественные характеристики совокупного риска в отношении всех страхователей. Соответственно снижается размер страхового взноса для каждого участника. В этой связи эффективность практической реализации экономической категории страхования во многом определяется степенью участия в страховом процессе участников рынка недвижимости, а также полнотой охвата страхового поля.

В итоге можно сделать вывод о том, что в перспективе роль страхования в обеспечении страховой защиты участников рынка недвижимости в следующих формах. Во-первых, в полноте и своевременности возмещения ущерба, которые способствуют снижению социальной напряженности в обществе и обусловливают динамичный рост объема инвестиций (особенно для первичного рынка). Во-вторых, в значительном сокращении объема государственных расходов на финансовое обеспечение государственных гарантий защиты прав собственников при обеспечении соответствующего уровня комплексной страховой защиты. В-третьих, в достижении определенного макроэкономического эффекта, обусловленного инвестиционными процессами, связанными с вложением средств страхового фонда.

Библиография

1. Научная литература.

1.  Cпоры о праве на недвижимость: судебная практика (Б. А. Горохов, "Гражданин и право", N 3-4, сентябрь-октябрь 2000 г.)

2.  А. А. Титов. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР /Отв. ред. В. Б.Исаков - М.: Юрайт-Издат, 2003

3.  А. А.Титов. Комментарий к Закону РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" /Отв. ред. В. Б.Исаков - М.: Юрайт-Издат, 2003

4.  А. В. Толкушкин. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону "О приватизации государственного и муниципального имущества" - Российское отделение Международной налоговой ассоциации (Рос-ИФА), 2004 г.

5.  Белов В. А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. №7

6.  Брагинский М. И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Комментарий к Закону // Право и экономика. 1997. №19/20.

7.  Витрянский В. В. Договор продажи недвижимого имущества // Вестник ВАС РФ. 1999. №9.

8.  Волков С. В., Булычев В. В. Право собственности на объект недвижимости как вновь созданную вещь: теория и практика // Законодательство. 2003. №5

9.  Горохов Д. Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика. 2002. №6,7

10.  Грудцына Л. Право собственности на землю и его законодательное закрепление // Юрист. 2003. №3

11.  Денисов С. Правовые акты государственной регистрации договоров // эж-ЮРИСТ. 1998. №34.

12.  Завидов Б. Государственная регистрация ипотеки: общие положения и особенности // Право и экономика. 1999. №3.

13.  Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. №6

14.  Ильченко А. Л. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство. 2000. №12

15.  Калинин Н. И. Право собственности и иные права на землю // Законодательство. 1997. №1.

16.  Кикоть В. А. Современные тенденции и противоречия учения о праве собственности в развитых капиталистических странах (научно-аналитический обзор) // Актуальные проблемы современного буржуазного гражданского права. Сборник научно-аналитических обзоров. – М.: Юридическая литература, 1983.

17.  Козырь О. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в РФ // Юридический мир. 1997. №10.

18.  Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. №4.

19.  Копейкин А. Б. Международный опыт защиты прав собственников - добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика. 2003. №2.

20.  Крашенинников В. П. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. – М.: Спарк, 1999.

21.  Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. №10.

22.  Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 1998. №№5,6

23.  Мананников О. Процессуальное положение учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция. 2000. №8.

24.  Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. 1998. №1.

25.  Могусев В. Ф. О некоторых вопросах выкупа земель, находящихся в совместной и долевой собственности // Законодательство. 1997. №2

26.  Можаровский В. Оборот земельных участков в свете нового земельного законодательства // Хозяйство и право. 2002. №11

27.  Можаровский В. Переход земель в частную собственность // эж-ЮРИСТ. 2003. №11

28.  Нарежный В., Комягин Д. О государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок более года // Право и экономика. 2000. №4.

29.  Пашова М. С. О разграничении государственной собственности на землю // Журнал российского права. 2001. №4

30.  Прохорова Н. А. Содержание права государственной собственности на землю по Земельному кодексу РФ // Журнал российского права. 2003. №8

31.  Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. №7.

32.  Рубанов А. А. Проблемы совершенствования теоретической модели права собственности // Развитие советского гражданского права на современном этапе. - М.: Юридическая литература, 1986.

33.  Савкин С. Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на не-движимость // Юридический мир. 1998. №3.

34.  Сайдаманов А. А. О переходе права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи // Аудиторские ведомости. 2001. №6

35.  Сайдаманов А. А. Права собственности на недвижимое имущество при вложении его в уставный капитал акционерного общества // Аудиторские ведомости. 2002. №4

36.  Сафиуллин Д. Н. Право собственности в СССР. – М.: Юридическая литература, 1989.

37.  Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов (авторский коллектив) - М.: Юрайт-М, 2001 г.

38.  Суханов Е. А. Лекции о праве собственности. - М.: Юридическая литература, 1991.

39.  Сучкова Н. Нужна ли сделкам регистрация? // эж-ЮРИСТ. 2003. №5

40.  Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. №8.

41.  Хейфец Ф. С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. – М.: Норма, 1999.

42.  Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. №2

43.  Чубаров В. В. Вопросы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. – М.: Юристъ, 2000.

44.  Щенникова Л. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей // Российская юстиция. 2001. №4 

2. Нормативные акты.

1.  Конституция РФ от 01.01.2001г. М., 2002.

2.  Земельный кодекс Российской Федерации от 01.01.01 г. // СЗ РФ. 2001. №44. Ст.4147; 2003. №27 (Часть I). Ст.2700.

3.  Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) Ч 1. от 01.01.01 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301; Ч. 2от 01.01.01 г. N 14-ФЗ //СЗ РФ от 01.01.01 г. N 5 ст. 410

4.  Жилищный кодекс Российской Федерации от 01.01.01 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ от 01.01.2001 г. N 1 (часть I) ст. 14

5.  Семейный кодекс РФ от 01.01.01 г. N 223-ФЗ // СЗ РФ от 1 января 1996 г. N 1 ст. 16

6.  Федеральный закон от 01.01.01 г. «О разграничении государственной собственности на землю» // СЗ РФ. 2001. №30. Ст.3060

7.  Федеральный закон от 01.01.01 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2001. №44. Ст.4148; 2003. №28. Ст.2875; №50. Ст.4846.

8. 

9.  Федеральный закон от 01.01.01 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2001. №4. Ст.251; 2003. №9. Ст.805.

10.  Федеральный закон от 01.01.01 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" //СЗ РФ от 01.01.01 г. N 30, ст. 3594

3. Материалы юридической практики.

1.  Постановление Президиума ВАС РФ № 000/98 от 2 февраля 1999 года // Вестник ВАС РФ. 1999. №5. С.44-45; п.5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

2.  Обзор практики разрешения споров, возникающих из договора купли-продажи недвижимости (Информационное письмо ВАС РФ от 01.01.01 года №21) // Вестник ВАС РФ. 1998. №1.

3.  Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.01.01 г. "Исходя из положений Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" субъектам Российской Федерации не предоставлено право устанавливать порядок расходования средств, получаемых в виде платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах" (извлечение)

4.  Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 сентября 2002 г. N 4544/02 Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации после сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке

5.  Решение Арбитражного суда Омской области от 5 мая 2003 г. по делу N 8-39/03

6.  О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) // Вестник ВАС РФ. 2000. №7.

[1] Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (По изданию 1907 г.). М.: 1995. С. 56.

[2] Римское частное право / Под. ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М.: 1996. С. 111.

[3] Основные институты гражданского права зарубежных стран: сравнительно-правовое исследование / Под ред. В. В. Залесского. М, 2000. С. 220-225

[4] Основные институты гражданского права зарубежных стран, Москва, 1999г. С. 221-222.

[5] Гражданский кодекс Италии 1942г. с последующими изменениями и дополнениями / Giordio di Nova. Codice civile e leggi collegate. Ed/ ZanichelH S. p.A. Bologna, 1994/ 1995; GazzetaufTicile, 5 agosto 1985, № 000.

[6] Де ла Морандьер Л. Жюлио. Гражданское право Франции. М., 1958. С. 241-249

[7] Жамен С, Лакур Л. Торговое право. М, 1993. С. 45

[8] Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. М. 2000. С. 186

[9] Де ла Морандьер Л. Жюлио. Гражданское право Франции. М. 1960. С. 173-175

[10] Дмитриев А. В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство. 2000 №11. С. 63-74

[11] Основные институты гражданского права зарубежных стран: сравнительное-правовое исследование. / Под. ред. В. В.Залесского. М. 2000. С. 256-258

[12] Гражданское и торговое право капиталистических государств. / Отв. ред. Е. А. Васильев. М. 1993. С. 203

[13] Добаткин Д. А. Вещи, включаемые в состав недвижимости // Юридический мир. 1998..№ 1. С. 32.

[14] Шершеневич Г. Ф. «Учебник русского гражданского права» (по изданию 1907г.), Москва, 1995г. С. 96.

[15] Ст. 384 Свода законов Российской империи, 1914 г., т. X, ч. 1.

[16] Свод законов Российской империи, СПб, 1838 г.,т. XI, ч. 2.

[17] Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России/ Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика./отв. ред. АЛ. Маковский, Москва, 1998г. С. 271-297.

[18] В п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» понятие "недвижимое имущество" было лишь упомянуто применительно к институту приобретательной давности. Его формулировка не отличалась должной четкостью. Часть 1 пункта 1 статьи 2 закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки. Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 01.01.2001 г. № 000-1 (ред. от 24.06.92г.) / Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР( далее Ведомости С НД и ВС РСФСР), 1990. № 30. Ст. 1№ 34. Ст. 1966).

[19] Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., уже содержали нормы, делящие имущество на недвижимое и движимое. В статье 4 Основ было воспроизведено вполне классическое деление имущества на движимое и недвижимое. Вместе с тем в них не предусматривалась какая-либо специфика в правовом режиме недвижимости./ Ведомости СНДи ВРССР. 1991. № 26. Ст. 733.

[20] Ст. 22 Гражданского кодекса РСФСР 1922г.

[21] Ст.106-108 ГК РСФСР 1964.

[22] Мейер Д. И. Русское гражданское право, М., 2000г. С.160-161.

[23] Черных А. В. «Залог недвижимости в российском праве», М., 1995г. С. 46.

[24] Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). – М. 1995 С. 120.

[25] Чубуков Г. В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право. 1995. №9. С. 34.

[26] Информационное письмо ВАС от 01.01.2001 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

[27] Дорожинская Е. А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью/диссерт. на соиск. степени кандидата юрид. наук, Москва, 2000г., с.43; Фалилеев П. А. Правовые проблемы ипотеки морских судов/ Залог и ипотека в российском и зарубежном праве (материалы международной научной конференции). С. 27.

[28] Звоницкий А. С. О залоге по русскому праву, Киев, 1912г. С. 306.

[29] Черных А. В. Залог недвижимости в российском праве, Москва, 1995г. С.57.

[30] Грибанов В. П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав, Москва,1992г. С.30-31.

[31] Болтанова Е. С. Автореферат к. д. «Договор купли-продажи недвижимости», Томск, 2000 г. С. 54.

[32] ГК РФ. ст. 130, ч. 2, п. 1.

[33] Советское гражданское право, ч. 1, под ред. В. А. Рясенцева, Москва. 198 6г. С. 167

[34] Белов В. А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. №7. С. 19.

[35] Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. №6 С. 31

[36] Нарежный В., Комягин Д. О государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок более года // Право и экономика. 2000. №4. С. 56.

[37] Эрделевский А. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 1997. N 11. С.21

[38] Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. 1998. №1. С. 23.

[39] Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. №10. С. 27.

[40] Крашенинников В. П. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. – М.: Спарк, 1999. С. 264.

[41] Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. №6 С. 25.

[42] Волков С. В., Булычев В. В. Право собственности на объект недвижимости как вновь созданную вещь: теория и практика // Законодательство. 2003. №5 С. 14.

[43] Cпоры о праве на недвижимость: судебная практика (Б. А. Горохов, "Гражданин и право", N 3-4, сентябрь-октябрь 2000 г.)

[44] Белов В. А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. №7 С. 34.

[45] Гражданское право. Учебник ч.1 // Под ред. Сергеева А. П., Толстого Ю. К. – М. 1997. С. 78.

[46] Утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 01.01.2001 г. N 415 (с изменениями, внесенными постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. N 34, постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 01.01.2001 г. N 726).

[47] См.: Гражданское право: учебник. В 3 т. Т.е издание, перераб. и доп. / Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2003, с. 328.

[48] Бунич А. Приватизация - переход от количества к качеству // Экономика и жизнь. 1997. №3.- С. 11.

[49] Иванова Н. Р. Споры о регистрации перехода права собственности на жилые помещения. // Адвокат. 1999. № 9. С. 33.

[50] Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. / Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2003, с. 392.

[51] А. А. Титов. Комментарий к Жилищному кодексу РФ /Отв. ред. В. Б.Исаков - М.: Юрайт-Издат, 2004 С. 245.

[52] Сайдаманов А. А. О переходе права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи // Аудиторские ведомости. 2001. №6 С. 25.

[53] Щенникова Л. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей // Российская юстиция. 2001. №4  С. 14.

[54] Калашникова А. Е. Сделки с жилыми помещениями. – М. 2003. С. 144.

[55] Комментарий к Конституции Российской Федерации. Изд. 2-е, доп. и перераб. - М., БЕК, 1996, с.175-176.

[56] СЗ РФ, 1995, N 48, ст. 4563;

[57] А. А. Титов. Комментарий к Жилищному кодексу РФ /Отв. ред. В. Б.Исаков - М.: Юрайт-Издат, 2004 С. 265.

[58] Комментарий части первой Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Под ред. В. Кузнецова и Т. Брагинской. - М. 1996. С. 544.

[59] А. А. Титов. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР /Отв. ред. В. Б.Исаков - М.: Юрайт-Издат, 2003

[60] Сосипатрова Н. Е. Социальный и коммерческий найм в жилищной сфере, Государство и право.

1997. №4. - С.14.

Прокомментируйте:

Регистрация
Мы в соцсетях:


Подпишитесь на рассылку:
Посмотрите по Вашей теме:

Недвижимость

Учет земли и недвижимости
Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость
Оценка объектов недвижимости
Агентства недвижимости
Производственная недвижимость
Аукционы по недвижимости
Жилье
Земельно-имущественные отношения
Общественные здания
Кадастры

Операции с недвижимостью
Аренда недвижимости
Покупка-продажа недвижимости
Управление недвижимостью
Доверительное управление

Документация
Договора дарения квартиры
Протоколы в отношении объектов недвижимости
Протоколы конкурсов на реконструкцию недвижимости

Проекты по теме:

Недвижимость
Строительство
Архивы:
А АкведукиАрхитекторАрхитектураАрхитектура МосквыАрхитектурно-строительный факультетАрхитектурное проектированиеАсфальтирование ББассейныБетономешалкаБуровзрывные работы ВВодопроводВодоснабжение и водоотводВодостокВыдача планов на земельные участки ГГазопроводГенеральные планыГеоинформационные системы и технологииГидроизоляцияГородское строительство и хозяйство ДДачи и коттеджиДачные домаДвериДеревоДеревообработкаДеревянные домаДизайн интерьераДолевое строительствоДома из клееного брусаДома из оцилиндрованного бревнаДымоход ЖЖилплощадь ЗЗастройкаЗащита прав потребителейЗемлепользованиеЗемлеустройствоЗемляные работыЗвукоизоляция ИИмущественное правоИнвентаризация объектовИнвестиции в строительствеИнженерно-геологические изысканияИнженерные системыИнтерьер ККаминыКвадратный метрКирпичная кладкаКондиционирование и вентиляцияКоттеджные поселкиКровля ЛЛандшафтный дизайнЛенточный фундаментЛесопилка ММалоэтажное строительствоМногоквартирные домаМонтажМонтажникМусоропровод ННормативные материалы ООбследование зданийОбщая площадьОбъекты для ввода в эксплуатациюОкнаОтделочные материалы и работыОтоплениеОхрана труда в строительствеОцилиндрованное бревноОчистка естественных и стоковых вод ППервоочередные объектыПечьПодрядное строительствоПолимербетонПолы и покрытияПотолкиПроектная документацияПроектные декларацииПроектные работыПроизводственная недвижимостьПромышленное и гражданское строительство РРемонтРемонт дорогРемонт жильяРемонт лифтовРемонт помещенийРемонтные работыРемонт жильяРеконструкцииРешения на строительство ССанитарные нормыСантехникаСметные нормативыСметыСоюзы строителейСтеныСтройматериалыСтроитель Строительнная: ТехникаБюджетыРаботыВыставкиКолледжиОрганизацииСтроительство жильяКвартир ТТеплоизоляцияТерриториальное планированиеТехническое обслуживание, ремонт и реконструкция зданийТраншеяТрубопровод УУправления капитального строительства ФФасадные работыФундамент ЧЧастный сектор ШШпатлевкаШпонШумоизоляция ЭЭкономика предприятий строительстваЭлектроинструментЭлектропроводкаЭлектротехнические работы
Основные порталы, построенные редакторами

Бизнес и финансы

Бизнес: • БанкиБогатство и благосостояниеКоррупция(Преступность)МаркетингМенеджментИнвестицииЦенные бумагиНедвижимость(Аренда)ПрофессииРаботаТорговляУслугиФинансыБюджетФинансовые услугиКредитыКомпанииЭкономикаМакроэкономикаМикроэкономикаНалоги
Промышленность: • МеталлургияНефтьСельское хозяйствоЭнергетика
СтроительствоАрхитектураИнтерьерПолы и перекрытияПроцесс строительстваСтроительные материалыТеплоизоляцияЭкстерьер

Домашний очаг

ДомДачаСадоводствоДетиАктивность ребенкаИгрыКрасотаЖенщины(Беременность)СемьяХобби
Здоровье: АнатомияБолезниВредные привычкиДиагностикаНародная медицинаПервая помощьПитаниеФармацевтика

Мир

Регионы: АзияАмерикаАфрикаЕвропаПрибалтикаЕвропейская политикаОкеанияГорода мира
Россия: • МоскваКавказЭкономикаРегионы РоссииПрограммы регионов
История: СССРИстория РоссииРоссийская ИмперияВремя2016 год
Окружающий мир: Животные • (Домашние животные) • НасекомыеРастенияПриродаКатаклизмыКосмосКлиматСтихийные бедствия

Образование и наука

Наука: Контрольные работыНаучно-технический прогрессПедагогикаРабочие программыФакультетыМетодические рекомендацииШкола
Предметы: БиологияГеографияГеологияИсторияЛитератураЛитературные жанрыЛитературные героиМатематикаМедицинаМузыкаПравоЖилищное правоЗемельное правоУголовное правоКодексыПсихология (Логика) • Русский языкСоциологияФизикаФилологияФилософияХимияЮриспруденция

Общество

БезопасностьГражданские права и свободыИскусство(Музыка)Культура(Этика)Мировые именаПолитика(Геополитика)(Идеологические конфликты)ВластьЗаговоры и переворотыГражданская позицияМиграцияРелигии и верования(Конфессии)ХристианствоМифологияРазвлеченияМасс МедиаСпорт (Боевые искусства)ТранспортТуризм
Войны и конфликты: АрмияВоенная техникаЗвания и награды

Справочная информация

ДокументыЗаконыИзвещенияУтверждения документовДоговораЗапросы предложенийТехнические заданияПланы развитияДокументоведениеАналитикаМероприятияКонкурсыИтогиАдминистрации городовМуниципалитетыМуниципальные районыМуниципальные образованияМуниципальные программыБюджетные организацииОтчетыПоложенияПостановленияРегламентыТермины(Научная терминология)

Техника

АвиацияАвтоВычислительная техникаОборудование(Электрооборудование)РадиоТехнологии(Аудио-видео)(Компьютеры)

Каталог авторов (частные аккаунты)

Авто

АвтосервисАвтозапчастиТовары для автоАвтотехцентрыАвтоаксессуарыавтозапчасти для иномарокКузовной ремонтАвторемонт и техобслуживаниеРемонт ходовой части автомобиляАвтохимиямаслатехцентрыРемонт бензиновых двигателейремонт автоэлектрикиремонт АКППШиномонтаж

Бизнес

Автоматизация бизнес-процессовИнтернет-магазиныСтроительствоТелефонная связьОптовые компании

Досуг

ДосугРазвлеченияТворчествоОбщественное питаниеРестораныБарыКафеКофейниНочные клубыЛитература

Технологии

Автоматизация производственных процессовИнтернетИнтернет-провайдерыСвязьИнформационные технологииIT-компанииWEB-студииПродвижение web-сайтовПродажа программного обеспеченияКоммутационное оборудованиеIP-телефония

Инфраструктура

ГородВластьАдминистрации районовСудыКоммунальные услугиПодростковые клубыОбщественные организацииГородские информационные сайты

Наука

ПедагогикаОбразованиеШколыОбучениеУчителя

Товары

Торговые компанииТоргово-сервисные компанииМобильные телефоныАксессуары к мобильным телефонамНавигационное оборудование

Услуги

Бытовые услугиТелекоммуникационные компанииДоставка готовых блюдОрганизация и проведение праздниковРемонт мобильных устройствАтелье швейныеХимчистки одеждыСервисные центрыФотоуслугиПраздничные агентства