Контент-платформа Pandia.ru:     2 872 000 материалов , 128 197 пользователей.     Регистрация


Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним (стр. 1 )

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
 просмотров


Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Омский государственный университет

им Ф. М. Достоевского

Юридический факультет

Е. Л. Невзгодина

Правовой режим

недвижимого имущества

и особенности сделок с ним

Курс лекций по спецкурсу

для студентов высших юридических заведений

и юридических факультетов университетов,

обучающихся по специальности 12.00.03 «Юриспруденция»

Издание Омск

ОмГУ 2006

УДК 65.02

ББК 67.404

Н. 402

Рекомендовано к опубликованию кафедрой гражданского права и процесса юридического факультета ОмГУ в качестве учебного пособия

Рецензенты:

кафедра Гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России;

Президент Омского союза риэлторов, член Национального совета Российской гильдии риэлторов Н. П. Карпенко.

Автор: Невзгодина Елена Львовна, Заслуженный юрист России, к. ю.н., профессор, Заведующая кафедрой Гражданского права и процесса Омского государственного университета

Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу. – Омск: Омск. гос. ун-т, 2006. – 326 с.

Учебное пособие предназначено для изучения спецкурса «Сделки с недвижимостью» по всем формам обучения, а также для углубленного изучения курса «Гражданское право» и содержит учебную программу спецкурса, планы и тексты лекций, список нормативных актов, научной литературы и материалов судебной практики для всех разделов курса и по отдельным темам, вопросы для контроля. Приведены примерные перечни тем курсовых и дипломных работ, магистерских диссертаций, а также примерный перечень вопросов к экзамену по спецкурсу.

Ó Невзгодина Е. Л., 2006

Ó Омский госуниверситет, 2006

СОДЕРЖАНИЕ

Введение (цели и задачи изучения спецкурса) ........................................ 4

Учебная программа .................................................................................... 6

Нормативный материал, литература и материалы судебной

практики ко всем темам учебной программы ........................................ 11

Лекция 1. Понятие недвижимого имущества и особенности сделок с ним...................... 12

Лекция 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

и сделок с ним............................................................................................................................ 33

Лекция 3. Договор купли-продажи земельного участка...................................................... 57

Лекция 4. Договор купли-продажи недвижимого имущества

(зданий, сооружений, нежилых помещений) ......................................................................... 70

Лекция 5. Договор купли-продажи предприятия................................................................. 96

Лекция 6. Особенности договора купли-продажи жилых помещений...........................

Лекция 7. Договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости..........

Лекция 8. Договоры дарения и мены жилых помещений и иной недвижимости.........

Лекция 9. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением как

основания отчуждения жилых (нежилых) помещений......................................................

Лекция 10. Договор аренды земельного участка ...............................................................

Лекция 11. Договоры аренды зданий и сооружений.........................................................

Лекция 12. Договор аренды предприятия...........................................................................

Лекция 13. Договор найма жилого помещения.................................................................

Лекция 14. Договор о залоге недвижимого имущества....................................................

Вопросы к экзамену по спецкурсу «Сделки с недвижимостью» .......

Примерный перечень тем магистерских диссертаций ........................

Примерный перечень тем дипломных работ .......................................

Примерный перечень тем курсовых работ ..........................................

Введение

Цели и задачи спецкурса "Сделки с недвижимостью" определяются углубленным исследованием в его рамках понятия недвижимого имущества, особенностей его правового режима, правового регулирования государственной регистрации недвижимости и сделок с ней. Учебный материал по спецкурсу содержит правовой анализ всех основных предусмотренных действующим законодательством сделок с недвижимым имуществом, правила составления договоров, предметом которых является недвижимость, а также анализ соответствующего действующего (в том числе регионального) нормативного материала и правоприменительной практики.

Действующее гражданское законодательство Российской Федерации впервые в послереволюционной истории отечественного права столь широко включило в гражданский оборот недвижимое имущество. Закрепление в нормах Гражданского кодекса РФ возможности иметь на праве собственности различные виды недвижимости за любыми субъектами гражданского права повлекло становление и стремительное развитие рынка недвижимости в России.

Для граждан, для которых сделки с недвижимостью нередко имеют «судьбоносное» значение, эти сделки стали основным средством решения жилищных проблем, способом вложения средств с целью сберечь их от инфляции, а также источником дохода (сдача жилья в наем). Для любого юридического лица сделка с недвижимостью (покупка или аренда здания, нежилого помещения, предприятия, земельного участка) - обычно одна из первых сделок, совершаемых после его создания, и в процессе деятельности юридических лиц такие сделки совершаются достаточно часто – для достижения поставленных целей, извлечения доходов, обеспечения возврата кредитов (ипотека) и т. д. Для Российской Федерации, её субъектов и муниципальных образований сделки с недвижимостью - способ приватизации их имущества и пополнения соответствующего бюджета, поддержки развития предпринимательства и некоммерческих структур, решения иных вопросов, входящих в их компетенцию.

Специфические особенности недвижимого имущества вообще и отдельных видов этого имущества - в частности, его долговечность, социальная значимость и высокая стоимость по сравнению с другими объектами гражданских правоотношений – с одной стороны, необходимость учета не только частных, но и общественных интересов при совершении сделок с недвижимостью – с другой, обусловили существенные особенности правового регулирования всех сделок с недвижимостью. Причем практически каждый вид таких сделок имеет ещё и свои, присущие только этому виду правовые особенности[1].

Особенности правового режима сделок с недвижимостью, их широкое распространение при несовершенстве законодательства, регулирующего правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним (находящегося в стадии становления и не лишенного пробелов и коллизионных норм), связанные с этим трудности в правоприменительной практике обусловливают целесообразность углубленного изучения студентами юридических вузов (в рамках гражданско-правовой и государственно-правовой специализаций) таких сделок на уровне спецкурса «Сделки с недвижимостью», который уже 12 лет читается на юридическом факультете Омского государственного университета (общим объемом 36 аудиторных часов).

В рамках спецкурса рассматриваются виды и специфические признаки недвижимого имущества и обусловленные ими особенности правового режима недвижимых вещей, закрепленные в нормах действующего гражданского и иных отраслей права (в частности, административного, семейного и земельного). Дается определение недвижимости, отсутствующее в законе.

Уделяется внимание особенностям правового режима недвижимого имущества как такового и отдельных его видов – предприятия, имущества в кондоминиуме, жилого помещения, незавершенного строительства, нежилых зданий и сооружений и отдельных помещений в них, а также земельных участков.

Анализируются правила о форме сделок с недвижимостью, несоблюдение которых ставит под сомнение действительность сделки. При этом указываются и характеризуются документы, которые должны составлять неотъемлемую часть содержания той или иной сделки с недвижимостью. Сопоставляются суть и значение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Проводится градация государственной регистрации прав на недвижимость, перехода прав на недвижимость и сделок с недвижимостью. Анализируются принципы и порядок государственной регистрации, особенности государственной регистрации отдельных видов прав и сделок с недвижимостью.

Программа спецкурса, далее, предполагает изучение особенностей отдельных сделок с недвижимым имуществом, их специфических особенностей. При этом обращается внимание на имеющиеся пробелы и коллизии в действующем законодательстве и предлагаются способы их решения. Теоретические положения увязываются с правоприменительной практикой, аргументируются предложения по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения с целью усиления гарантий защиты прав субъектов гражданского права и общественных интересов при совершении сделок с недвижимостью.

В конце текста лекции по каждой теме приводится перечень нормативного материала, список научной литературы, материалы судебной практики, перечень вопросов для самоконтроля, отвечая на которые студенты смогут проверить степень усвоения ими соответствующего материала. Даны также примерные перечни тем курсовых и дипломных работ, магистерских диссертаций. В конце учебного пособия приведен примерный перечень вопросов для подготовки к экзамену по спецкурсу.

Список нормативных материалов, материалов судебной практики и имеющейся специальной научной литературы дан с учетом возможности использования его студентами не только в процессе изучения спецкурса «Сделки с недвижимостью» и углубленного изучения соответствующих тем курса «Гражданское право», но и для выполнения курсовых и дипломных работ, магистерских диссертаций.

Цель изучения спецкурса «Сделки с недвижимостью», обеспеченного учебным пособием, будет достигнута, если обучающийся, уже в качестве дипломированного специалиста, сможет свободно ориентироваться в соответствующем законодательстве, не встанет «в тупик», столкнувшись с его пробелами, коллизионными нормами, а найдет правильный выход из положения, будет способен юридически грамотно составить текст договора и любой иной документ, оформляющий сделки с недвижимостью, и сопровождать сделку с момента её подготовки и до прекращения действия возникшего из неё правоотношения, заблаговременно имея в виду и обходя опасности, связанные с весьма высоким уровнем риска таких сделок на отечественном рынке недвижимости.

УЧЕБНАЯ ПРОГРАММА СПЕЦКУРСА

"СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ"

Тема 1. Понятие недвижимого имущества и сделок с ним

Понятие и виды недвижимого имущества как объектов гражданских прав. Особенности правового режима недвижимого имущества.

Здания и сооружения как объекты недвижимости.

Жилые помещения как вид недвижимого имущества. Понятие и виды жилых помещений. Признаки, отличающие жилое помещение от нежилого. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Жилищный фонд.

Нежилые помещения. Понятие нежилых помещений и условия отнесения их к недвижимому имуществу.

Предприятие как особый вид недвижимого имущества. Состав предприятия. «Шансы» и «клиентелла» предприятия, их влияние на стоимость предприятия. Часть предприятия как объект недвижимости.

Земельные участки как вид недвижимого имущества. Соотношение понятий «земля» и «земельный» участок. Виды земельных участков в зависимости от избранного критерия их классификации и особенности правового режима отдельных видов земельных участков. Разграничение земельных участков по субъекту собственности на них. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Незавершенное строительство как объект недвижимого имущества.

Объекты незавершенного строительства: понятие и условия распространения на них правового режима недвижимого имущества.

Виды сделок с недвижимым имуществом и их особенности. Существенные условия сделок с недвижимостью. Форма сделок с недвижимостью и последствия её несоблюдения.

Тема 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

и сделок с ним

Понятие, значение и цели государственной регистрации. Объекты государственной регистрации. Разграничение государственной регистрации прав, перехода прав и государственной регистрации сделок. Понятие и виды прав на недвижимое имущества и сделок с ним, подлежащие государственной регистрации.

Органы в системе государственной регистрации и порядок регистрации. Особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация сделок с недвижимостью и государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество. Сроки регистрации. Основания для отказа в регистрации. Перечень документов, необходимых для регистрации. Открытость сведений о государственной регистрации и её пределы. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Особенности государственной регистрации прав на отдельные виды недвижимого имущества.

Основания и объем ответственности регистрирующих органов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в г. Омске и Омской области.

Тема 3. Договор купли-продажи земельного участка

Понятие, особенности субъектного состава и предмет договора. Ограничения в распоряжении земельными участками. Понятие и юридическое значение кадастрового учета. Форма договора. Государственная регистрация перехода прав.

Условия и порядок купли-продажи земельного участка. Ответственность продавца за предоставление покупателю заведомо ложных сведений об обременениях земельного участка и иных фактах, заведомо влияющих на формирование воли покупателя на приобретение земельного участка.

Особенности договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Особенности купли-продажи земельного участка на торгах, проводимых в форме конкурса или аукциона.

Тема 4. Договор купли-продажи недвижимого имущества

(зданий, сооружений, нежилых помещений)

Понятие, субъектный состав и существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества. Форма и государственная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимости. Исполнение договора купли-продажи недвижимости. Передаточный акт. Момент возникновения права собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору. Особенности ответственности сторон по договору.

Правовой режим земельного участка при продаже недвижимости и правовой режим недвижимости при продаже земельного участка, на котором она находится. Коллизии гражданского и земельного законодательства и пути их преодоления.

Особенности правового регулирования купли-продажи земельных участков.

Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Договор мены недвижимости. Проблема реализации преимущественного права покупки при мене доли в праве долевой собственности на недвижимость.

Тема 5. Договор купли-продажи предприятия

Понятие предприятия как предмета сделки и понятие договора купли-продажи предприятия. Определение состава и стоимости предприятия. Обстоятельства, влияющие на стоимость предприятия. Заключение и форма договора. Государственная регистрация договора купли-продажи предприятия и перехода права собственности на предприятие. Юридическое значение и последствия уведомления кредиторов о продаже предприятия. Исполнение договора. Последствия передачи предприятия покупателю с недостатками.

Особые случаи продажи предприятий: в порядке конкурсного производства при банкротстве; при обращении взыскания на заложенное предприятие, продажа государственных предприятий-должников.

Тема 6. Особенности договора купли-продажи жилых помещений

Понятие жилых помещений и обусловленность особенностей правового регулирования сделок по их отчуждению. Особенности права собственности на жилые помещения. Содержание и пределы правомочия распоряжения собственником жилым помещением. Юридическое значение цели сделок с жилыми помещениями.

Форма и государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения. Разграничение государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права на жилое помещение к покупателю. Возможность расторжения договора по обоюдному согласию сторон.

Защита прав и интересов несовершеннолетних сособственников жилых помещений, а также несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника, проживающих в отчуждаемом жилом помещении или сохраняющих право постоянного пользования отчуждаемым жилым помещением. Правовой статус лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи. Правовое положение членов семьи и бывших членов семьи собственника в связи с продажей жилого помещения.

Выкуп жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Проблемы, возникающие при продаже доли в праве общей собственности на жилое помещение.

Правовое положение риэлторских фирм при заключении сделок купли-продажи жилых помещений. Проблема задатка при продаже жилья.

Исполнение договора купли-продажи жилого помещения. Сохранение обременений жилого помещения.

Тема 7. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости

Понятие, субъектный состав и форма договора. Источники правового регулирования. Отграничение данного договора от участия граждан в жилищных строительных кооперативах. Застройщик как сторона в договоре. Предмет договора. План создаваемого объекта недвижимости, его юридическое значение.

Права и обязанности сторон. Условия привлечения застройщиком денежных средств граждан-инвесторов. Существенные условия договора. Требования, предъявляемые к качеству возводимого объекта. Передача выстроенного объекта. Право участника долевого строительства на односторонний отказ от договора.

Ответственность сторон по договору. Возмещение убытков и неустойка. Вид неустойки по соотношению со взыскиваемыми убытками. Защита законом «слабой» стороны в договоре.

Обеспечение исполнения обязательств застройщиком. Залог имущества в силу закона. Обращение взыскания на предмет залога.

Тема 8. Договоры дарения и мены жилых помещений и иной недвижимости

Понятие, специфические особенности и предмет договора дарения. Форма и государственная регистрация договора дарения недвижимости. Особенности субъектного состава договора дарения недвижимости. Права и обязанности по договору дарения.

Основания ограничения и запрещения дарения. Возможность и порядок отмены дарения.

Дарение жилого помещения или иного недвижимого имущества в общеполезных целях (пожертвование).

Права членов семьи собственника жилого помещения в случае отчуждения им этого помещения по договору дарения.

Договор мены жилыми помещениями и иной недвижимостью. Соотношение его с договором купли-продажи. Условия договора.

Тема 9. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением

как основания отчуждения жилых (нежилых) помещений

Понятие и особенности договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, предметом которых является недвижимое имущество. Субъектный состав договоров. Форма и государственная регистрация договоров.

Обременение рентой недвижимого имущества. Обеспечение выплаты ренты.

Особенности постоянной и пожизненной ренты. Выкуп постоянной ренты. Ответственность по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением. Основания и последствия расторжения договоров по требованию одной из сторон. Иные основания прекращения договоров.

Тема 10. Договор аренды земельного участка

Понятие, виды и субъектный состав договора. Предмет договора. Срок в договоре. Форма договора.

Заключение договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендатора.

Права и обязанности сторон. Субаренда. Передача земельного участка в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ. Преимущественное право арендатора на покупку арендованного земельного участка. Арендная плата. Особенности прекращения договора аренды земельного участка.

Особенности договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Особенности заключения договора аренды земельного участка на торгах.

Ответственность по договору аренды земельного участка. Порядок и способы защиты прав и охраняемых законом интересов арендаторов земельных участков.

Тема 11. Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений

Понятие и виды договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества. Понятие и стороны договора аренды зданий и сооружений. Субъектный состав договора. Условия договора. Предмет договора. Арендная плата. Виды и размер арендной платы. Срок договора. Последствия истечения срока действия договора.

Форма договора аренды зданий и сооружений. Государственная регистрация договора. Порядок передачи арендатору здания или сооружения.

Права и обязанности сторон по договору. Распределение обязанностей по ремонту арендованного здания, сооружения. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при продаже последнего. Субаренда. Правила заключения договора субаренды. Перенаем здания, сооружения. Отличие перенайма от субаренды.

Ответственность сторон по договору. Основания и порядок прекращения договора аренды здания или сооружения. Досрочное прекращение договора. Судьба улучшений арендованного здания, сооружения, произведенных арендатором. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

Заключение договоров аренды нежилого фонда и жилых помещений, находящихся в собственности Омской области и муниципальной собственности г. Омска.

Тема 12. Договор аренды предприятия

Понятие, субъектный состав и существенные условия договора аренды предприятия. Форма и государственная регистрация договора. Предмет договора. Права кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, при аренде предприятия. Ответственность арендодателя и арендатора по долгам, включенным в состав арендованного предприятия.

Порядок передачи арендованного предприятия арендатору. Права и обязанности сторон по договору аренды предприятия. Возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Порядок возврата арендованного предприятия арендодателю. Особенности применения к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора аренды.

Тема 13. Договор найма жилого помещения

Понятие и виды договора найма жилого помещения. Договор социального и "коммерческого" найма жилого помещения. Форма договора и последствия её несоблюдения. Предмет договора. Срок договора и его юридическое значение в договоре «коммерческого» найма жилого помещения.

Субъектный состав договора. Права граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Порядок их вселения. Правовое положение временных жильцов и поднанимателей.

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения. Наемная плата. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок по долгосрочному договору найма. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения.

Правовое положение бывших членов семьи собственника жилого помещения.

Основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения.

Тема 14. Договор о залоге недвижимого имущества

(договор об ипотеке)

Понятие и предмет договора о залоге недвижимого имущества. Источники правового регулирования договора. Предмет договора. Форма договора и последствия её несоблюдения. Государственная регистрация ипотеки.

Особенности заключения договора об ипотеке. Существенные условия договора. Закладная как вид ценных бумаг. Содержание закладной. Осуществление прав по закладной.

Права и обязанности сторон по договору. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке. Порядок отчуждения заложенного имущества. Последующая ипотека. Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной.

Основания и порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Порядок проведения публичных торгов. Продажа заложенного имущества на аукционе.

Особенности ипотеки земельных участков. Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Особенности ипотеки жилых домов и квартир.

Рекомендуемый библиографический список ко всем темам лекций

Конституция РФ.

Гражданский кодекс РФ. Части 1,2,3[2].

Земельный кодекс РФ.

Жилищный кодекс РФ.

Градостроительный кодекс РФ.

Алексеев В. А. Сделки с недвижимостью. Практическое пособие. М. 2005.

Болтанова Е. С. Операции с недвижимостью. Ростов. 2002.

Брагинский И. М., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М. 2000.

Волков Г. Комментарий к ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Хозяйство и право. 2003. № 4.

Волков Г., Голиченков А., Козырь О. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации // Приложение к журналу «Хозяйство и право». 2002. № 1-2.

Гонгало Б. М. Понятие недвижимого имущества (Правовое регулирование оборота недвижимого имущества). Екатеринбург. 2002.

Гражданский кодекс Российской федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О. М. Козырь А. Л. Маковского, С. А. Хохлова. М. 2003.

Гражданское право. Учебник. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. Части первая и вторая. М. 2005.

Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М. 2004.

Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации / Под ред. С. А. Боголюбова. М. 2005.

Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С. А Боголюбова. М. 2005.

Комментарий к Земельному кодексу РФ // Хозяйство и право. Приложение 2002. № 1-2.

Костюк В. Земельное законодательство (проблемы, поиски путей их решения) // Хозяйство и право. 2005. № 8. Приложение.

Красов О. И. Право частной собственности на землю. М. 2000.

Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск. 2002.

Куликов А. Ипотека предприятия как имущественного комплекса. Учебно-практическое пособие. М. 2000.

Литовкин В. Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М. 2005.

Невзгодина Е. Л. Сделки с недвижимостью. Омск. ОмГУ. 2004. (В библиотеке ОмГУ – 200 экз.).

Невзгодина Е. Л. Отчуждение недвижимого имущества. Омск. 2004 (В библиотеке ОмГУ – 3 экз.).

Невзгодина Е. Л. Аренда недвижимого имущества. Омск. 2004. (В библиотеке – 3 экз.).

Оглоблина О. М., Тихомиров М. Ю. Гражданско-правовые документы для оформления сделок с недвижимостью. М. 2000.

Сделки с недвижимостью. Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарии и нормативные акты. Издание 3-е. М. 2003.

Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М. 2004.

Ханатаев Г. Застройка и новый Градостроительный кодекс РФ // Хозяйство и право. 2005. № 6-7.

Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 354-363.

Щенникова Л. В. Вещное право. Учебное пособие. Пермь. 2001.

Лекция 1.

Понятие недвижимого имущества и особенности сделок с ним

План лекции

1.  Понятие и виды недвижимого имущества.

2.  Особенности сделок с недвижимым имуществом.

1.  Понятие и виды недвижимого имущества.

Термин "недвижимое имущество" в России впервые был установлен Указом Петра Первого, в котором были устранены различия между вотчинами и поместьями и под недвижимостью понималась прежде всего часть земной поверхности и всё то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Согласно Указу недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты, а также деревья, плоды, иные растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой.

В послереволюционное российское законодательство понятие недвижимости вошло сравнительно недавно.

Впервые легальное определение недвижимости, равно как и разграничение имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было дано в Основах законодательства Союза ССР и республик, т. е. в конце 1991 г. И затем - в ГК РФ (с 1 января 1995 г.). Гражданский кодекс РФ вместе с разграничением имущества на движимое и недвижимое в ст. 130 определил и особенности правового режима недвижимого имущества и, главным образом, сделок с ним.

Эти особенности обусловлены тем, что:

во-первых, недвижимое имущество обладает наибольшей стоимостью по сравнению с любыми другими вещами как объектами гражданских правоотношений;

во-вторых, пользование недвижимыми вещами, а тем более распоряжение ими затрагивает интересы не только собственников и правопреемников, но и более или менее широкого круга третьих лиц, а во многих случаях - и государства, общества в целом;

в-третьих, - большинство объектов недвижимости (жилье, памятники архитектуры и культуры, земля и др.) имеют особую социальную значимость, диктующую установление ряда правовых ограничений по их использованию и участию в гражданском обороте.

И, наконец, недвижимое имущество предназначено для длительного использования, срок которого может исчисляться веками, что требует значительных затрат на поддержание такого имущества в надлежащем состоянии, а также особого учета недвижимого имущества и фиксации в едином документе (общероссийском реестре) всех случаев смены собственника, изменения состава и назначения такого имущества.

Значение классификации вещей на движимые и недвижимые возросло после восстановления в гражданском законодательстве института приобретательной давности, закрепленного в ст. 234 ГК.

Лицо (гражданин или юри­дическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добро­совестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет (а иным имуществом - в течение пяти лет), приобретает право собственности на это имуще­ство (приобретательная давность). Но приобретает не автоматически: право собственности на недви­жимое имущество, подлежащее государственной регистра­ции, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Причем течение срока приобретательной давности может начаться не ранее истечения срока исковой давности на истребование собственником или иным законным владельцем имущества у лица, у которого оно находится.

ГК РФ не дает общего понятия недвижимости, определяет круг имущества, относимого к недвижимости. Ст. 130 включила в него земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. При этом имеются в виду объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Перечисленное имущество представляет собой недвижимость по своей природе.

Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности ли неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей.

Наряду с этим, та же статья 130 ГК РФ допускает возможность отнесения законом к недвижимости и любого иного имущества, если для него специально вводится государственная регистрации, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Но они регистрируются по особым правилам, предусмотренным не Законом о государственной регистрации, а транспортным законодательством, в котором содержится и само их определение.

Так, Воздушный кодекс России (ст. 32, 33) определяет воздушное судно как летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды, и предусматривает ведение особого Государственного реестра гражданских воздушных судов. Под космическими объектами, согласно определениям, даваемым в международных конвенциях, понимаются любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос.

Смысл отнесения подобных объектов, которые не имеют и не могут иметь неразрывной связи с землей, к недвижимости, заключается в том, что на них распространяются многие (хотя и далеко не все) особенности правового режима, установленного для недвижимого имущества.

Таким образом, законодатель разделил недвижимые вещи de jure на два вида: недвижимые (земельные участки, участки недр и т. п.) и движимые по своей природе, но отнесенные к категории недвижимых.

По законодательству большинства европейских стран понятие недвижимости включает в себя более широкий круг вещей, чем по ГК РФ. Так, в соответствии с законодательством Франции к недвижимым вещам, кроме тех, которые предусмотрены в ст. 130 ГК РФ, отнесены машины, инструменты, сырье, используемые на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости. В ГК РФ такое имущество охватывается понятием "предприятие", которое в целом как имущественный комплекс также отнесено к виду недвижимых вещей.

Среди "традиционного" недвижимого имущества к простым вещам можно отнести, пожалуй, только земельный участок, причем при условии, что на нем нет ни построек, ни сооружений, ни насаждений. По общему правилу, собственник недвижимости может распорядиться своей недвижимостью в целом, либо в части, либо в отношении любой из вещей, входящих в состав недвижимости. Но, если, например, собственник предприятия продает часть имущества предприятия в виде сырья, оборудования, техники, то здесь речь идет о продаже движимых вещей.

Исходя из действующего законодательства, можно составить следующий перечень объектов недвижимости:

Земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, части зданий, сооружения, нежилые помещения, жилые дома и квартиры, их части, жилые помещения к коммунальных квартирах (комнаты), дачи, садовые дома капитального типа, гаражи – тоже капитального типа, приусадебные хозяйственные постройки и сооружения, объекты незавершенного строительства, кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества применительно к многоквартирным жилым домам.

Устанавливая специфику правового режима для любого недвижимого имущества и сделок с ним, законодатель в то же время выделяет и устанавливает особенности правового регулирования некоторых отдельных видов недвижимого имущества.

Далее рассмотрим более подробно некоторые основные виды недвижимого имущества.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Прокомментируйте:

Регистрация
Мы в соцсетях:


Подпишитесь на рассылку:
Посмотрите по Вашей теме:

Гражданско-правовой режим инноваций в научно-технической сфере (на примере деятельности высших учебных заведений)
или автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук специальности 12.00.03 — Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации»

Недвижимость

Учет земли и недвижимости
Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость
Оценка объектов недвижимости
Агентства недвижимости
Производственная недвижимость
Аукционы по недвижимости
Жилье
Земельно-имущественные отношения
Общественные здания
Кадастры

Операции с недвижимостью
Аренда недвижимости
Покупка-продажа недвижимости
Управление недвижимостью
Доверительное управление

Документация
Договора дарения квартиры
Протоколы в отношении объектов недвижимости
Протоколы конкурсов на реконструкцию недвижимости

Проекты по теме:

Недвижимость
Строительство
Архивы:
А АкведукиАрхитекторАрхитектураАрхитектура МосквыАрхитектурно-строительный факультетАрхитектурное проектированиеАсфальтирование ББассейныБетономешалкаБуровзрывные работы ВВодопроводВодоснабжение и водоотводВодостокВыдача планов на земельные участки ГГазопроводГенеральные планыГеоинформационные системы и технологииГидроизоляцияГородское строительство и хозяйство ДДачи и коттеджиДачные домаДвериДеревоДеревообработкаДеревянные домаДизайн интерьераДолевое строительствоДома из клееного брусаДома из оцилиндрованного бревнаДымоход ЖЖилплощадь ЗЗастройкаЗащита прав потребителейЗемлепользованиеЗемлеустройствоЗемляные работыЗвукоизоляция ИИмущественное правоИнвентаризация объектовИнвестиции в строительствеИнженерно-геологические изысканияИнженерные системыИнтерьер ККаминыКвадратный метрКирпичная кладкаКондиционирование и вентиляцияКоттеджные поселкиКровля ЛЛандшафтный дизайнЛенточный фундаментЛесопилка ММалоэтажное строительствоМногоквартирные домаМонтажМонтажникМусоропровод ННормативные материалы ООбследование зданийОбщая площадьОбъекты для ввода в эксплуатациюОкнаОтделочные материалы и работыОтоплениеОхрана труда в строительствеОцилиндрованное бревноОчистка естественных и стоковых вод ППервоочередные объектыПечьПодрядное строительствоПолимербетонПолы и покрытияПотолкиПроектная документацияПроектные декларацииПроектные работыПроизводственная недвижимостьПромышленное и гражданское строительство РРемонтРемонт дорогРемонт жильяРемонт лифтовРемонт помещенийРемонтные работыРемонт жильяРеконструкцииРешения на строительство ССанитарные нормыСантехникаСметные нормативыСметыСоюзы строителейСтеныСтройматериалыСтроитель Строительнная: ТехникаБюджетыРаботыВыставкиКолледжиОрганизацииСтроительство жильяКвартир ТТеплоизоляцияТерриториальное планированиеТехническое обслуживание, ремонт и реконструкция зданийТраншеяТрубопровод УУправления капитального строительства ФФасадные работыФундамент ЧЧастный сектор ШШпатлевкаШпонШумоизоляция ЭЭкономика предприятий строительстваЭлектроинструментЭлектропроводкаЭлектротехнические работы
Основные порталы, построенные редакторами

Бизнес и финансы

Бизнес: • БанкиБогатство и благосостояниеКоррупция(Преступность)МаркетингМенеджментИнвестицииЦенные бумагиНедвижимость(Аренда)ПрофессииРаботаТорговляУслугиФинансыБюджетФинансовые услугиКредитыКомпанииЭкономикаМакроэкономикаМикроэкономикаНалоги
Промышленность: • МеталлургияНефтьСельское хозяйствоЭнергетика
СтроительствоАрхитектураИнтерьерПолы и перекрытияПроцесс строительстваСтроительные материалыТеплоизоляцияЭкстерьер

Домашний очаг

ДомДачаСадоводствоДетиАктивность ребенкаИгрыКрасотаЖенщины(Беременность)СемьяХобби
Здоровье: АнатомияБолезниВредные привычкиДиагностикаНародная медицинаПервая помощьПитаниеФармацевтика

Мир

Регионы: АзияАмерикаАфрикаЕвропаПрибалтикаЕвропейская политикаОкеанияГорода мира
Россия: • МоскваКавказЭкономикаРегионы РоссииПрограммы регионов
История: СССРИстория РоссииРоссийская ИмперияВремя2016 год
Окружающий мир: Животные • (Домашние животные) • НасекомыеРастенияПриродаКатаклизмыКосмосКлиматСтихийные бедствия

Образование и наука

Наука: Контрольные работыНаучно-технический прогрессПедагогикаРабочие программыФакультетыМетодические рекомендацииШкола
Предметы: БиологияГеографияГеологияИсторияЛитератураЛитературные жанрыЛитературные героиМатематикаМедицинаМузыкаПравоЖилищное правоЗемельное правоУголовное правоКодексыПсихология (Логика) • Русский языкСоциологияФизикаФилологияФилософияХимияЮриспруденция

Общество

БезопасностьГражданские права и свободыИскусство(Музыка)Культура(Этика)Мировые именаПолитика(Геополитика)(Идеологические конфликты)ВластьЗаговоры и переворотыГражданская позицияМиграцияРелигии и верования(Конфессии)ХристианствоМифологияРазвлеченияМасс МедиаСпорт (Боевые искусства)ТранспортТуризм
Войны и конфликты: АрмияВоенная техникаЗвания и награды

Справочная информация

ДокументыЗаконыИзвещенияУтверждения документовДоговораЗапросы предложенийТехнические заданияПланы развитияДокументоведениеАналитикаМероприятияКонкурсыИтогиАдминистрации городовМуниципалитетыМуниципальные районыМуниципальные образованияМуниципальные программыБюджетные организацииОтчетыПоложенияПостановленияРегламентыТермины(Научная терминология)

Техника

АвиацияАвтоВычислительная техникаОборудование(Электрооборудование)РадиоТехнологии(Аудио-видео)(Компьютеры)

Каталог авторов (частные аккаунты)

Авто

АвтосервисАвтозапчастиТовары для автоАвтотехцентрыАвтоаксессуарыавтозапчасти для иномарокКузовной ремонтАвторемонт и техобслуживаниеРемонт ходовой части автомобиляАвтохимиямаслатехцентрыРемонт бензиновых двигателейремонт автоэлектрикиремонт АКППШиномонтаж

Бизнес

Автоматизация бизнес-процессовИнтернет-магазиныСтроительствоТелефонная связьОптовые компании

Досуг

ДосугРазвлеченияТворчествоОбщественное питаниеРестораныБарыКафеКофейниНочные клубыЛитература

Технологии

Автоматизация производственных процессовИнтернетИнтернет-провайдерыСвязьИнформационные технологииIT-компанииWEB-студииПродвижение web-сайтовПродажа программного обеспеченияКоммутационное оборудованиеIP-телефония

Инфраструктура

ГородВластьАдминистрации районовСудыКоммунальные услугиПодростковые клубыОбщественные организацииГородские информационные сайты

Наука

ПедагогикаОбразованиеШколыОбучениеУчителя

Товары

Торговые компанииТоргово-сервисные компанииМобильные телефоныАксессуары к мобильным телефонамНавигационное оборудование

Услуги

Бытовые услугиТелекоммуникационные компанииДоставка готовых блюдОрганизация и проведение праздниковРемонт мобильных устройствАтелье швейныеХимчистки одеждыСервисные центрыФотоуслугиПраздничные агентства