Бум коттеджных городков откладывается

Строительство и ремонт | Эта статья также находится в списках: , , , , , , , , , , , , | Постоянная ссылка

Как известно, мегаполис нельзя считать оптимальным местом для жизни людей. Именно поэтому непременным спутником крупнейших городов мира стали коттеджные городки и поселки. Причем традиция жить за пределами мегаполиса только укрепляется. Если раньше это было привилегией очень состоятельных людей, то сегодня загородный дом считается скорее предметом необходимости, чем роскошью.

К сожалению, в Украине дела обстоят иначе. Загородная усадьба, как правило, у наших соотечественников больше ассоциируется с домиком в деревне либо комфортабельной дачей — другими словами, местом временного проживания. Что же касается современного коттеджного строительства, то даже в столичном регионе оно только набирает силу.

Первые «блины»

Понятие загородного поселка стало входить в наш обиход в середине 90-х. Именно в это время в Украине появилась прослойка «свеже-разбогатевших» горожан, спешивших с шиком обустроить свои дачные наделы. На смену «скворечникам» советского образца стали приходить более масштабные, иногда даже по западным меркам роскошные особняки самой причудливой архитектуры. Порой они едва вписывались в границы стандартных земельных участков в 4-6 соток.

В итоге в пригородных зонах появились весьма замысловатые скопления домов усадебного типа, расположенных буквально окна в окна, больше напоминающие пчелиную пасеку, нежели комфортное жилье. Некоторые из них позднее и стали называться коттеджными городками.

Проблема состояла в том, что хозяева участков, имея полную свободу в проектировании и строительстве, не представляли, как это делать. Застройка была стихийной и абсолютно разностилевой, а порой и нефункциональной.

Владельцы многих таких коттеджей остались практически без приусадебной территории, где принято обустраивать зоны отдыха и другие традиционные объекты загородной жизни, которые, собственно, и делают ее комфортной. В отдельных случаях ограничился доступ к местам общего пользования — водоемам, лесам, автомобильным проездам. Не говоря уже об отсутствии централизованной инженерной сети коммуникаций, что делает недоступными блага цивилизации.

Дома площадью 1000 м2 и более остались невостребованными для постоянного проживая и по причине того, что нуждаются в больших затратах на отопление и текущее обслуживание. Кстати сказать, зачастую такие дворцы и замки соседствуют с долгостроем или стройплощадкой — их хозяева просто не потянули грандиозную стройку и оставили разрушаться под открытым небом фундаменты несостоявшихся особняков, не желая расставаться с земельным участком, который дорожает день ото дня.

Но главной проблемой круглогодичной жизни в подобных поселках является отсутствие необходимой инфраструктуры — социальных и культурных объектов, а также плохая транспортная связь. Согласитесь, не каждая семья имеет достаточно возможностей ежедневно отвозить детей в школу или в детский сад, расположенные за несколько десятков километров, добираться на работу, делать покупки в ближайшем продуктовом магазине и прочее.

Кроме того, не всегда удается решить вопросы уборки общих территорий, сбора мусора и охраны, что особенно важно в условиях удаленности от города и отсутствия родной милиции.

Желаемое еще не действительное

Впрочем, десяток лет назад молодой рынок коттеджного строительства выглядел очень привлекательно для инвесторов. Неосвоенные земельные просторы в ближайшем пригороде, достаточно большой спрос на жилье на фоне стремительно дорожающих городских квартир обещали инициаторам сооружения малоэтажных жилых массивов большие прибыли.

За минувший десяток лет в регионах Украины появились самые разные объекты загородной недвижимости. В том числе и вновь построенные, состоящие буквально из нескольких домов, затерянных, словно хутор, чуть ли не в лесу. Но отсутствие единых критериев и требований, легализирующих это загородное строительство, позволяло нарекать «коттеджными городками» и такие объекты.

 

По мнению специалистов по недвижимости, в коттеджном городке должно быть не более 50 домов или «таун-хаусов» — коттеджей, рассчитанных на проживание нескольких семей, построенных в едином стиле. Это возможно, если строительство ведется одной строительной компанией и по единому проекту, а не каждым хозяином отдельно. Для возведения коттеджей используется один или несколько похожих по стилистике и масштабу типовых проектов домов усадебного типа, из которых будущий хозяин выбирает наиболее подходящий для своей семьи.

Коттеджи, расположенные в живописном месте, пользуются большей популярностью, чем стоящие «в чистом поле». Огромное значение имеет экологическая обстановка, удаленность от предприятий, в том числе уже нефункционирующих, но оставивших зону загрязнения, оживленных трасс и прочее.

Непременным условием жизни коттеджного городка является подключение к городским коммуникациям или автономному тепловому узлу, а также обеспечение средствами связи и телекоммуникациями. Для обслуживания обособленной жилой зоны обычно создается кондоминиум или другая аналогичная организация, которая и решает вопросы охраны, уборки территории, очистки дорог от снега в зимнее время.

Россияне опережают

Не секрет, что рынок загородной недвижимости Киева существенно отстает от московского и по количеству, и по качеству предлагаемых объектов. «Российская бизнес-газета» сообщает, что загородная недвижимость в последнее время стала одним из самых прибыльных сегментов этого рынка — доходность здесь иной раз достигает 100-150%.

На сегодняшний день в Подмосковье построено около 500 коттеджных поселков, где немало свободных домов, предлагающихся на продажу. При этом наши северные соседи имеют единую классификацию, позволяющую будущим покупателям загородного жилья представить, что и почем они могут приобрести.

В Киевской области, по данным консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия», насчитывается около 30 коттеджных городков. Большая их часть находится в стадии строительства или даже проектирования. Это составляет примерно 500 000 м2. Минимальная цена – $900-1000 за квадрат. Денежный объем рынка оценивается более чем в $500 миллионов. Для сравнения: объем рынка коттеджных поселков Подмосковья составляет более чем $8,5 миллиарда.

Ожидается, что до конца 2007 года в киевском регионе появится еще десяток аналогичных объектов в Обуховском, Житомирском, Бориспольском и Одесском направлениях. В этом случае предложение возрастет еще на 200-250 тысяч квадратных метров.

Между тем есть мнение, что на сегодняшний день ниша строительства коттеджного жилья в Украине практически «нулевая». То, что предлагается, очень далеко от современных стандартов. И даже малоэтажные жилые массивы, которые еще только закладываются, не будут соответствовать уровню той же России.

При этом отмечается, что спрос на коттеджи постоянно растет. И сейчас потребитель хочет купить не просто — загородный дом, он хочет приобрести жилье, расположенное в специализированном поселке с соответствующей инфраструктурой.

Продается «кот в мешке»

Одним из самых дорогих киевских пригородов является Конча-Заспа. Цивилизованная застройка этого района ведется с середины 90-х. В городке «Золотые ворота» метр общей площади построек сейчас стоит $5-6 тысяч с учетом 15-25 соток приусадебного участка.

В основном это довольно большие, а потому и дорогие дома. В последнее время здесь, как и в других поселках пригорода, строят современные коттеджи меньшей площади, примерно до 200-300 м2. При этом большее внимание уделяется сооружению объектов соцкультбыта и обеспечению соответствующей инфраструктуры.

Любопытно, что цена на дома в коттеджных городках неподалеку от украинской столицы иногда не многим меньше подмосковных и приближается к $2500 за квадратный метр (включая землю).

При этом у россиян эта стоимость куда более обоснована. Еще с 2000 года в Москве действует подробная классификация, учитывающая не только размеры и качество самого дома, но также месторасположение участка и имеющуюся инфраструктуру. В большинстве поселков дома не продаются до тех пор, пока не сдана в эксплуатацию хотя бы основная часть обслуживающих объектов — школы, детские сады, спортивные сооружения, магазины, рестораны и прочее.

Но и это иногда еще не все. К примеру, будущие жители самых дорогих, так называемых «клубных», поселков нередко принимают свой кодекс о правилах поведения. Чтобы сталь обладателем элитного жилища, необходимо его подписать и строго придерживаться.

К сожалению, отечественный опыт совсем иной. Украинским застройщикам главное — продать дом, а как в нем будут жить люди, их не интересует. В числе предлагаемых удобств, как правило, лес и пруд, в лучшем случае — заасфальтированная дорога, небольшой магазин и спортплощадка.

Проблемой становится и низкий уровень обслуживающего персонала. Слесаря-сантехника для работы в местном ЖЭКе еще можно найти среди жителей ближайшего населенного пункта, но воспитателя, учителя или спортивного инструктора — практически невозможно.

Правда, есть проекты и совсем другого «элитного» уровня, предусматривающие на своей территории или в непосредственной близости строительство аквапарков, гольф-поля, искусственных катков и вертолетных площадок. Будущих их жителей резонно может обеспокоить вопрос, не станут ли эти объекты местом общественного пользования в рамках всего города. Ведь «элитность» предполагает, прежде всего, автономность и ограниченность пользования.

Впрочем, реализация столь грандиозных замыслов пока только в планах. По утверждению экспертов, из трех десятков коттеджных городков под Киевом к классу «В» по российской классификации (высокая бизнес-категория) можно причислить 5-7, а высшего класса «А» в Украине нет и пока не предвидится.

Вначале стоит попробовать

В последнее время достаточно большим спросом пользуются предложения об аренде загородного жилья. Это обусловило формирование рынка «доходных» коттеджных поселков, изначально предназначенных для сдачи в аренду. Они популярны у людей не самых состоятельных, которые не готовы на единовременную выплату колоссальной суммы, необходимой для приобретения дома, а также у тех, кто желает попробовать, подходит ли им конкретное место для будущей жизни.

Аренда загородного жилья характеризуется выраженной сезонностью. Наибольший спрос приходится на февраль-апрель, ставки аренды начинают расти в январе и понижаются в середине сентября. При этом стоимость аренды самых дорогих объектов остается неизменной в течение всего года.

Как правило, предоставление коттеджей в аренду — бизнес частных лиц. Фирмы, пытающиеся освоить этот рынок, пришли к выводу, что эксплуатировать такие поселки очень накладно.

Сегодня снять домик в аренду на лето или на несколько сезонов наиболее вероятно в коттеджных поселках первой волны — на бывших дачных массивах. Наиболее ликвидными являются дома и коттеджи у воды или в местах с привлекательным ландшафтом.

Но и стоят они достаточно дорого. К примеру, месячная аренда особняка площадью более 1000 м2 обойдется примерно в $30 тысяч. Наряду с этим встречаются предложения сдать частный домик в черте Киева всего за $450. Однако риэлторы честно признаются, что он, скорее всего, без свежего ремонта, а может, и без мебели.

Купить или не купить?

Прекращения роста цен на землю не предвидится — такой «товар» больше не производится. Именно этот неоспоримый факт является самым убедительным аргументом в пользу ее приобретения.

Уже сегодня земельных участков в пределах 30-километровой зоны от Киева практически не осталось, а за последние два года цены на них в отдельных районах возросли чуть ли не на порядок.

Есть участки и более дешевые, но обычно это земли рекреационного или промышленного назначения — процесс изменения их функции может затянуться на неопределенное время. К тому же есть риск нарваться на паи — земли, где можно заниматься исключительно сельским хозяйством.

В конце 2004 года Киевская обладминистрация устроила тотальную проверку правильности оформления документов на участки вокруг столицы. При малейшем подозрении землеотвод отменялся.

Многие землевладельцы до сих пор ходят по судам, отстаивая право собственности на участок. Так, известно, что киевская строительная компания «Градострой» судится с областными властями за участок, расположенный в 16 км от Окружной дороги вдоль Житомирской трассы. Два года назад компания планировала застроить его коттеджами, инвестировав в проект $50 миллионов.

Среди инвесторов коттеджных поселков нет крупнейших акул строительного рынка — им хватает работы по возведению жилья в столице. Обустраивать загород обычно берутся или малоизвестные фирмы, или те, для которых этот вид деятельности не основной.

Более того, они практически ее не рекламируют — на бигбордах, приглашающих стать жителем коттеджного поселка, цены за дом не указываются. Их предпочитают называть в личной беседе с клиентом.

Средний срок реализации одного проекта составляет 2-4 года. И с каждым годом квадратный метр в строящемся коттедже дорожает где-то на 10-15%.

Современным инвесторам гораздо выгоднее строить масштабные по количеству коттеджей городки, поскольку затраты на развитие инженерной и социальной инфраструктуры для любого такого объекта практически одинаковы.

В итоге вначале возводится максимальное количество жилых домов, а все остальное делается в последнюю очередь.

Это как нельзя лучше объясняет, почему многие состоятельные украинцы по-прежнему предпочитают строить загородное жилье собственными силами, а будущее рынка коттеджных городков остается достаточно неопределенным.

 



Наши архивы!

Строительство и ремонт
Готовые конструкции · Двери · Лестницы · Окна · Отопление · Ремонт  ·  Инструменты: Дрели · Пилы
Материалы · Кирпич, бетон и битум, пеноблоки · Кирпич, бетон, пеноблоки · Кровельные и гидроизоляционные материалы · Лакокрасочные материалы · Металлический прокат, арматура, опалубка ·  Облицовочные и отделочные материалы · Ламинат · Обои · Паркет · Полы · Потолки · Стены · Фасады · Пиломатериалы  ·  Сауны и бани  ·  Теплоизоляционные и шумоизоляционные материалы  ·  Элементы крепежа
Сантехника ·  Ванны  ·  Душевые кабины  ·  Смесители  ·  Трубы и водопровод  ·  Унитазы
Строительные словари и глоссарии  ·  Мойки высокого давления, терминология  ·  Словарь терминов пиломатериалов  ·  Словарь-справочник по пластиковым окнам
Строительные документы ·  Строительные документы в архивах

Родственные разделы
Все для дома и дачи | Безопасность дома | Дача, сад, огород | Интерьер | Мебель | Освещение

Строительство и ремонт | Эта статья также находится в списках: , , , , , , , , , , , , | Постоянная ссылка
Мы в соцсетях:




Архивы pandia.ru
Алфавит: АБВГДЕЗИКЛМНОПРСТУФЦЧШЭ Я

Новости и разделы


Авто
История · Термины
Бытовая техника
Климатическая · Кухонная
Бизнес и финансы
Инвестиции · Недвижимость
Все для дома и дачи
Дача, сад, огород · Интерьер · Кулинария
Дети
Беременность · Прочие материалы
Животные и растения
Компьютеры
Интернет · IP-телефония · Webmasters
Красота и здоровье
Народные рецепты
Новости и события
Общество · Политика · Финансы
Образование и науки
Право · Математика · Экономика
Техника и технологии
Авиация · Военное дело · Металлургия
Производство и промышленность
Cвязь · Машиностроение · Транспорт
Страны мира
Азия · Америка · Африка · Европа
Религия и духовные практики
Секты · Сонники
Словари и справочники
Бизнес · БСЕ · Этимологические · Языковые
Строительство и ремонт
Материалы · Ремонт · Сантехника