Краткий обзор изменений
К 2027 году российский рынок недвижимости может пережить значительные изменения: рассматривается новая схема продажи квартир, при которой покупатель будет обязан внести лишь 10–20% от общей стоимости на этапе подписания договора, а оставшуюся сумму сможет оплатить уже после завершения строительства.
Такую информацию высказал Константин Апрелев, основатель и почётный член Российской гильдии риелторов. Он отметил, что девелоперы начинают адаптироваться к падающему спросу, что и побуждает их пересматривать условия продаж.
Причины изменений в условиях застройщиков
Ситуация на рынке новостроек в России меняется в пользу покупателей: спрос на жильё снижается, и застройщики, которые ранее контролировали условия продаж, теряют свои позиции. В таких условиях компании ищут пути для стимулирования спроса, одним из которых может стать внедрение более гибких схем оплаты.
Принцип работы новой схемы
Предлагаемая модель отличается как от традиционной ипотеки, так и от полной предоплаты на этапе строительства. Согласно прогнозам Апрелева, она будет выглядеть следующим образом: покупатель вносит первоначальный взнос в размере 10–20% от стоимости квартиры; в процессе строительства дополнительных платежей не требуется, а начисление процентов не происходит. После завершения строительства покупатель получает ключи и производит окончательный расчёт — либо выплачивает остаток самостоятельно, либо оформляет ипотеку на уже готовое жильё.
Таким образом, платежи делятся на стартовый взнос и последующую оплату по завершении строительства, что даёт возможность покупателю накопить средства или подготовить документы для ипотеки.
Пример на практике
Если стоимость квартиры составляет 6 миллионов рублей, первоначальный платёж при 10–20% составит от 600 до 1,2 миллиона рублей. Остальная сумма, равная 4,8–5,4 миллиона рублей, будет выплачена после ввода дома в эксплуатацию.
Следует отметить, что это всего лишь прогноз эксперта, а не окончательная схема, и конкретные условия пока не утверждены.
Роль эскроу-счетов
В настоящее время при покупке новостроек в России активно используются эскроу-счета: деньги покупателя хранятся в банке до выполнения застройщиком своих обязательств, что минимизирует риски недостроя. Однако такая схема имеет свои экономические последствия: пока средства находятся на эскроу-счете, застройщик не может их использовать для финансирования строительства и вынужден прибегать к банковским кредитам, что увеличивает затраты и может сказаться на конечной цене квартир.
Апрелев подчеркивает, что в этих условиях необходимо пересмотреть действующую систему. Однако полного отказа от эскроу-счетов не планируется, так как переход на новые механизмы потребует законодательных изменений и дополнительных инструментов для защиты покупателей.
Плюсы и минусы для покупателей
Ключевым преимуществом новой схемы является снижение финансовой нагрузки на этапе строительства: покупатели освобождаются от необходимости сразу выплачивать всю сумму или начинать ипотечные выплаты за ещё не готовое жильё. Это даёт больше времени для накопления средств или подготовки документов на ипотеку.
Среди возможных рисков — вероятность изменения условий ипотечного кредитования к моменту сдачи дома: ставка, требования банков или уровень одобрения кредита могут измениться, поэтому тем, кто планирует использовать ипотеку для завершения оплаты, стоит заранее оценить свои шансы на одобрение и предполагаемую финансовую нагрузку.
Когда схема может заработать
По мнению Константина Апрелева, внедрение подобных практик может начаться уже в 2027 году как ответ на системное снижение спроса на первичном рынке. При этом обязательного перехода всех застройщиков на эту модель с 2027 года не ожидается: траншевая схема остаётся одним из возможных вариантов развития ситуации на рынке.
Покупателям рекомендуется следить не только за изменениями в ипотечных ставках, но и за новыми предложениями от застройщиков: нарастающая конкуренция может привести к появлению более выгодных условий покупки с меньшими первоначальными затратами.
