Концептуальные основы инвестиционного проекта «Десятиэтажный жилой дом с объектами соцкультбыта по ул. Строителей в городе Данкове»

Концептуальные основы инвестиционного проекта

«Десятиэтажный жилой дом с объектами соцкультбыта

по ул. Строителей в городе Данкове»

Часть I

Наименование инвестиционного проекта

Десятиэтажный дом с объектами соцкультбыта по ул. Строителей г. Данков.

Кто основной Заказчик инвестиционного проекта?

Главная сторона, заинтересованная в осуществлении проекта и достижении его результатов

Общество с ограниченной ответственностью , директор

Проблема, которая должна быть решена в ходе реализации проекта

Это помогает инвестору более четко представить желаемый конечный результат.

Создание одного из основополагающих элементов инфраструктуры развивающейся особой экономической зоны (ОЭЗ) «Данков», обеспечение молодых семей, многодетных семей, семей военнослужащих, а также пенсионеров и инвалидов комфортабельным жильем, строительство суперсовременного медицинского диагностического центра общей площадью около 2500 кв. м. (альтернативные предложения приветствуются!).

В чем основной замысел инвестиционного проекта

Что увидит, услышит, отведает или потрогает инвестор и Вы лично в ходе реализации проекта.

Первый в городе, красивый, современный, десятиэтажный, с лифтами и индивидуальной модульной немецкой газовой котельной на одиннадцатом техническом этаже дом, вид на который будет вызывать восхищение и надежду на процветание. Инвестор, и я лично, в результате реализации проекта получит достаточно финансовых средств в качестве прибыли (после реализации построенного) для удовлетворения сиюминутных потребностей и дальнейшего инвестирования, так как перспектива развития городского микрорайона предполагает строительство еще одного такого же дома, двух двенадцатиэтажных домов и современного дошкольного учреждения типа «ясли-детский сад».

Описание бизнес - проекта

У вас имеется идея продукта или бизнес - процесса, способного в ходе коммерческой эксплуатации приносить прибыль. Опишите в общих чертах эту идею - ее суть, оригинальность, привлекательность.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

В настоящее время в провинциальном городе Данкове (Липецкая область) нет жилых домов выше пяти этажей. С реализацией квартир, распложенных на 4 и 5 этажах таких домов уже сейчас наблюдаются проблемы. Наш проект предусматривает обязательное наличие лифтового хозяйства, которое обеспечит автоматическое решение этой проблемы: даже старенькие бабушки и дедушки, живущие в этом доме, будут в состоянии сходить в магазин и пообщаться со своими друзьями. Они даже смогут принять гостей у себя.

Формулировка миссии проекта

Идеальное представление о целях, предназначении и общественной значимости проекта. Ответьте на вопросы. Что мы делаем. Для кого мы это делаем. Как мы делаем это. Опишите - зачем инвестор должен объединить с Вами усилия.

Современный жилой дом с лифтовым хозяйством, индивидуальной газовой котельной, объектами соцкультбыта (магазин промышленных товаров - 408 кв. м, фитнес-клуб – 396 кв. м, информационный центр с книгохранилищем – 109 кв. м, ТСЖ – 112 кв. м, банк – 120 кв. м, магазин продовольственных товаров - 933 кв. м, «помещения для кружковых занятий взрослых» – 515 кв. м) или суперсовременным медицинским диагностическим центром общей площадью около 2500 кв. м. позволит резко снизить социальную напряженность в городе и обеспечит комфортное проживание как самого молодого поколения - молодоженов, так и ветеранов. Учитывая модульность строительства и возможность «мгновенного» перепроектирования возможно обеспечение прекрасным жильем многодетных семей.

Кроме того, реализация проекта может позволить создать институт «доходных домов», предусматривающий сдачу квартир в наем тем гражданам, которые не имеют средств для приобретения их в частную собственность.

Что представляет собой философия менеджмента компании?

Ответ на этот вопрос не может быть исчерпывающим и не повлияет на реализацию проекта, однако, можно отметить некоторые основные моменты:

решения принимаются с учетом долгосрочной перспективы; нагрузки во всех процессах, связанных с производством и обслуживанием, распределяются равномерно; в производстве используется только надежная и испытанная технология; хороший лидер должен знать повседневную работу как свои пять пальцев, лишь тогда он сможет стать настоящим проводником философии менеджмента компании.

Формулирование главных целей инвестиционного проекта

Цель - это формулировка, которая говорит о том, какой должен быть результат. Каков ваш желаемый результат? Как вы узнаете, что вы достигли результата?

Цель проекта – строительство и реализация многоквартирного жилого дома с объектами соцкультбыта как для отдельных гражданам, так и для заинтересованных юридических лиц.

Формулирование стратегии проекта, которая приведет к достижению стоящих перед проектом целей.

Как вы этого всего добьетесь?

В одном из микрорайонов г. Данкова недалеко от центральной части города на территории 0,37Га, занимаемой ранее производственным предприятием, находящимся в частной собственности, планируется возвести десятиэтажный жилой дом с объектами соцкультбыта (торговый комплекс и бизнес-центр). Тендер на проектирование и производство работ принадлежит (г. Данков), которое будет являться оператором данного проекта. предлагает следующий план застройки:

Сохранившиеся на территории производственные здания предлагается полностью демонтировать и на их месте построить:

Ü Жилой дом в осях 1-12 с квартирами улучшенной планировки на 80 квартир общей площадью 3887,8 кв. м. На первом и в подвальном этаже будет находиться нежилая площадь под промтоварные магазины и офисные помещения (магазин промышленных товаров - 408 кв. м, фитнес-клуб – 396 кв. м, информационный центр с книгохранилищем – 109 кв. м, ТСЖ – 112 кв. м, банк – 120 кв. м).

Ü Жилой дом в осях 13-24 с квартирами улучшенной планировки на 82 квартиры общей площадью 4035,8 кв. м. На первом и в подвальном этаже будет находиться нежилая площадь под продовольственный магазин и пункты бытового обслуживания. (магазин продовольственных товаров - 933 кв. м, «помещения для кружковых занятий взрослых» – 515 кв. м).

Ü Вместо продовольственных и промтоварных магазинов, офисных помещений и пунктов бытового обслуживания рассматривается возможность размещения в подвальной части дома и на первом этаже аудиторий филиала высшего учебного заведения (Альтернативно: суперсовременный медицинский диагностический центр) общей площадью около 2500 кв. м.

Перспектива развития городского микрорайона предполагает строительство еще одного такого же дома, двух двенадцатиэтажных домов и современного дошкольного учреждения типа «ясли-детский сад».

Формулирование масштаба проекта, чтобы определить границы проекта

Что относится к ключевым системам и процессам организации?

Сборник знаний об управлении проектами (PMBOK) Института управления проектами определяет масштаб продукта как характеристики и функции, которые будут включены в продукт или услугу. Она определяет масштаб проекта как работу, которая должна быть выполнена для выпуска продукта с указанными характеристиками и функциями.

Какие организационные процессы являются основными?

Ключевыми процессами (добавляющими ценность продукции) являются четыре последовательных процесса:
- преддоговорная работа и заключение договоров;
- планирование производства;
- закупки/комплектация и доставка;
- выполнение работ (строительство, монтаж, благоустройство и т. д. в соответствии с планом производства).

Каковы преобладающие культурные нормы в проекте?

Самая известная классификация культурных норм принадлежит американскому социологу Уильяму Грехэму Самнеру (1840—1910). Данный проект выполнен с полным соблюдением СНиП, следовательно, по Самнеру, преобладающими культурными нормами в проекте являются законы. При этом, естественно, проект выполнен с максимально возможным учетом традиций, обычаев, привычек, нравов, моды, вкусов и увлечений, верований и знаний и др.

Каков приветствуемый стиль управления проектом?

Инициатор проекта приветствует лидерский стиль управления проектом, но не отвергает возможность возникновения вариантов.

План проекта

Что должно быть сделано. Сколько это займет времени. Сколько это будет стоить.

Проект предусматривает строительство, сдачу в эксплуатацию и продажу 162-х квартирного жилого дома с объектами соцкультбыта. В соответствии с планом этот процесс должен быть выполнен за 24 месяца. Предварительная сметная стоимость составляет около 220 млн. рублей.

Календарный план работ по проекту

План строительства комплекса

Ü Подготовка рабочего проекта. Осуществляется проектной организацией, подготовившей предварительную смету (-Л», г. Липецк). Этап длится 4 месяца, включая утверждение проекта в архитектурно-планировочном управлении получение всех других необходимых разрешений. Оплата услуг организации распределена следующим образом: в начале проектирования - 25% стоимости этапа, в начале 2-го месяца - 25 % стоимости, в конце этапа - 50% стоимости. Задана линейная амортизация данного нематериального актива с нормой 5%.

Ü Инженерное обеспечение в начале строительства. Длительность этапа 6 месяцев. Выплаты распределены следующим образом: В начале 1-го месяца - 12 % стоимости, в начале 3-го месяца - 24 % стоимости, в конце этапа - оставшаяся сумма. Тип актива - предоплаченные расходы, списание стоимости актива задано на единицу продукции - кв. м площади жилых корпусов А и Б.

Ü Строительство корпусов А и Б. По каждому корпусу строительные работы разделены на основные этапы:

Þ изготовление фундамента;

Þ возведение стен;

Þ монтажные работы;

Þ прокладка коммуникаций;

Þ отделочные работы;

Þ благоустройство.

При этом этапы объединены в головные, которые и назначены активами. Те корпуса, по которым намечена продажа площадей, определены по типу актива как предоплаченные расходы со списанием стоимости на кв. м площади при продаже. Длительности этапов и сроки окончания строительства определены в соответствии с предварительным планом организации строительства, предложенным предполагаемым генеральным подрядчиком на строительные работы. При распределении этапов во времени и построении логических связей между ними учтены также возможности организаций - подрядчиков по выделению людских ресурсов и строительной техники на объекты.

Ü Инженерное обеспечение в конце строительства. Длительность этапа - 6 месяцев. График выплат - ежемесячно равными долями. Тип актива - также предоплаченные расходы со списанием на единицу продукции. Для обеспечения списания на себестоимость полной суммы данного актива, списание задано только на тот продукт, продажа которого будет осуществлена в следующем месяце после окончания этапа, после постановки актива на баланс.

Ü Благоустройство территории и строительство автостоянки. Этап длительностью 60 дней. Включает озеленение территории, асфальтирование, устройство детской площадки, а также строительство парковочной автостоянки на 50 машиномест. Окончание этапа планируется одновременно с окончанием строительства корпуса Б.

Ü Прочие издержки периода строительства. Стоимость этапа составляют различные текущие затраты в период строительства до начала сдачи в эксплуатацию объектов и отнесенные на данный актив. Этап начинается от начала проекта и заканчивается одновременно со сдачей в эксплуатацию корпуса Б. Как и в предыдущих этапах, списание стоимости актива задано только на тот продукт, продажа которого будет осуществлена в следующем месяце после окончания этапа, после постановки актива на баланс.

Ü Этапы "Производство". Этапы "Производство" в инвестиционном плане отмечают даты сдачи в эксплуатацию строящихся объектов. Начало продаж продуктов (квартир, офисов, магазинов) возможно только после сдачи в эксплуатацию, и получение денег при их реализации до этого момента возможно только в виде авансовых платежей (в том числе в виде авансовых платежей предполагаемых «долевиков»).

Что представляет собой структура организации?

Организационная структура управления на предприятии включает в себя системотехнику организации труда и направлена, в первую очередь, на управление его основным производственным звеном - строительными бригадами.

Части и уровни организации

Почти стандартная схема для обычной успешной строительной фирмы.

Ресурсы проекта

Совокупность условий, которые дают возможность реализовать цели проекта

Производственный персонал инициатора проекта и привлеченных к его реализации проектных и строительных фирм дает полную возможность реализовать цели проекта при условии существования необходимых финансовых ресурсов.

Какова эффективность проекта?

Каково соотношение финансовых затрат и результатов, обеспечивающих требуемую норму доходности?

Внутренняя норма доходности: IRR=93%

Какие предлагаются системы контроля проекта?

В современном строительном бизнесе все более активно используются информационные технологии и специализированное программное обеспечение. Это САПР и ГИС, системы управления проектной документацией и сметное ПО. Сметные системы дают оценку проекта (под проектом мы будем понимать объект инвестиций) с точки зрения объемов работ, стоимости, общей потребности в ресурсах по проекту, но не предоставляют таких важных для успешного выполнения проекта сведений, как календарный план работ, график потребности в ресурсах, календарный профиль затрат. Для этих целей будут применяться элементы СУП в интеграции с другими компонентами корпоративных информационных систем, включая интернет.

Прошел ли проект успешный аудит или оценку рейтинговых консалтинговых компаний?

Проектная документация проходит процедуру государственной экспертизы. Аудит или оценку рейтинговых консалтинговых компаний мы не проводили.

Опишите способности (фишку) проекта

Способности проекта определяются как комплекс функциональной и технической компетентности организации. Превосходит ли данная потенциальная способность идентичные способности конкурентов? Сложно ли будет конкурентам воспроизвести данную способность, когда она будет нами в полной мере развита? Обеспечивает ли способность решительный прорыв в клиентском восприятии достоинств товара или услуги? Сможете ли вы в результате полного развития данной способности назначить премиальную надбавку к цене или получить ощутимое снижение издержек? В какой степени способность скажется на нашем положении в отрасли? Может ли данная способность обеспечить доступ к самым различным географическим рынкам и сегментам рынков, а также оптимальный левередж при работе на них?

Место выбрано идеально, земельный участок в собственности инициатора проекта, в наличии полный комплект согласованных инженерных коммуникаций, выделены необходимые энергетические ресурсы.

Опишите перспективу развития проекта во времени

Кто и как купит акции компании на фондовом рынке?

По нашему мнению ответ на этот вопрос даст само время.

Опишите ценность,

базирующуюся на уникальном наборе достоинств, которые организация стремиться обеспечить целевым клиентам и которые являются двигателем ее товарного предложения. Ценность = Выгоды + Стоимость. Какой набор достоинств предлагается клиенту? Каков целевой сегмент рынка? Каким образом достоинства выражаются в предлагаемом комплексе товаров и услуг?

Коммуникация предложения ценности

Кто и как оповестит рынок о появлении нового предложения? Через какие каналы будет продаваться бренд? Какие механизмы рыночной коммуникации будут использованы?

Предполагается использование полного набора современных средств телекоммуникации: от обычных СМИ на бумажных носителях до интернет-сайтов.

Опишите технологию продукта или бизнес - процесса

Опишите, как вы будете создавать продукт или организовывать бизнес-процесс, то есть набор средств и методов и последовательность действий - иначе говоря, технологию.

Инициатор проекта имеет опыт работы в реализации промышленных проектов по развитию дробильно-обогатительного производства на Данковском доломитном комбинате Липецкой области, является автором нескольких изобретений. Все остальные члены команды являются действующими специалистами, способными самостоятельно решать конкретные задачи, возникающие в процессе реализации насущных производственных и организационных задач.

Опишите рынок сбыта инвестиционного проекта

Опишите каналы возможных путей выхода на рынок с продуктами или услугами компании

Предположительно такими каналами могут стать «коммерческая недвижимость», «ипотечное кредитование», целевые программы строительства.

Кто будет являться или уже является клиентами компании?

Каковы их потребности?

Физические и юридические лица России и других государств, имеющие потребность в современном комфортабельном жилье и доступных коммуникационных средствах самого широкого спектра: от реального спорта до виртуальных способов общения и самовыражения.

Кто будет является основной удовлетворенной стороной при реализации проекта во времени?

Жители города Данкова.

Опишите ваших конкурентов

Сильные и слабые стороны конкурентов.
Позиция конкурентов.
привлекательность вашего рынка

В настоящее время унас нет конкурентов: жилья такого уровня в г. Данкове нет.

Располагаете ли Вы опытом сотрудничества с инвесторами?

Да. В основном это частные лица.

Какие вложения уже сделаны в проект?

Если вы уже приступили к реализации своей идеи, расскажите, какие затраты и материальные вложения уже сделаны вами к настоящему времени?

К настоящему времени наши затраты по подготовке документации, приобретении земельного участка и обеспечении проекта необходимыми техническими условиями и лимитами на энергоресурсы составили 6 780 000 (шесть миллионов семьсот восемьдесят тысяч) рублей.

Объем требуемого финансирования в форме кредита или инвестиций в тыс. евро

Какой объем финансирования требуется вам для создания образца (прототипа) продукта или бизнес процесса, который можно было бы запустить в опытную эксплуатацию для проверки его коммерческого успеха? На что будут потрачены эти средства?

В соответствии с заданием на проектирование строительство разбивается на 4 этапа: 1-й этап строительства: - первая половина объектов соцкультбыта; 2-й этап строительства: -

1-й и 2-й подъезды жилого дома; 3-й этап строительства: - вторая половина объектов соцкультбыта; 4-й этап строительства: - 3-й и 4-й подъезды жилого дома. Исходя из технологической целесообразности проверка коммерческого успеха возможна в процессе строительства и сразу после сдачи в эксплуатацию уже первых двух этапов.

Объем требуемого финансирования в форме кредита или инвестиций составляет около 2500 тыс. евро.

Сроки реализации проекта.

Сроки окупаемости проекта - Cash Flow. Разработан ли у Вас график движения денежных средств по месяцам?

Предполагаемый срок окупаемости проекта составляет 21 месяц с момента начала строительства.

Какой вклад вы вносите с вашей стороны в инвестиционный проект?

Вклад в решение проблем бизнеса?
Вклад в организационное развитие?

Инициатор проекта является его движителем…

Существуют ли нематериальные активы по проекту?

Если да, то подробно опишите вид интеллектуальной собственности (патенты, лицензии …)

Нематериальных активов типа патентов, лицензий, товарных знаков и т. п. в проекте нет.

Какие гарантии, вы готовы предоставить инвестору?

Товар, созданный в процессе реализации проекта, земельный участок с объектами инженерной инфраструктуры

Есть ли у вашего проекта или у вас лично поручители или влиятельные лица,

готовые поручиться материально или в какой либо другой форме за успешную реализацию проекта во времени?

Таких поручителей или влиятельных лиц у нас пока нет.

Какую добавленную стоимость даст проект его участникам при его завершении?

Создают ли существующие виды бизнеса добавленную стоимость?

Предполагаемая добавленная стоимость проекта при его завершении может составить до 90% от себестоимости.

Как вы планируете создать бренд?

Опишите легенду, миф по которой будет на рынок внедряться бренд

На данном этапе реализации проекта не планируется создание бренда.

Матрица ответственности

Механизм достижения консенсуса в отношении ответственности и отчетности. Кто принимает решения по поводу начала и окончания действия и каковы границы ответственности? Кто должен быть подключен к процессам принятия решений и выполнения действий в проекте? Кого следует ставить в известность о фактах принятия решений и выполнения действий по проекту?

Все участники подотчетны инициатору проекта, однако члены команды являются самостоятельными элементами в решении конкретных задач и работают в проекте на основе договорных отношений. Мера ответственности определяется конкретным Договором.

Оцените риски, связанные с инвестиционным проектом.

Что может быть неправильным?
Что может нам помешать достичь поставленных целей?
Каков план действий по их устранению?

На наш взгляд риски существуют всегда, однако данный проект не несет в себе каких то фатальных рисков и будет реализован в обычном безрисковом ключе.

Часть II

Фамилия Имя Отчество инициатора проекта

Для каких целей заполняются пункты Концепции?

Нужны инвесторы для реализации проекта.

Образовательный уровень, специальность, место обучения инициатора проекта

Кандидат технических наук, механик, Воронежский Государственный университет.

Местонахождение бизнеса

Россия, Липецкая область, г. Данков

Владельцы бизнеса/ имена/название компаний

Общество с ограниченной ответственностью , директор

Телефонный номер

+7 909

Адрес электронной почты

*****@***ru

Положение инициатора проекта в заявляемом проекте (совладелец, партнер, работник, привлеченный специалист)

Совладелец.

Какова ваша личная цель инициатора проекта?

Наиболее полная реализация задуманного.

Чего ожидает инициатор проекта от реализации проекта во времени?

Упрочения экономического положения города, поставленного процессами глобализации на грань вымирания по аналогии со многими селами в Данковском районе и других регионах России.

Достаточно ли у Вас квалификации и подготовки у инициатора проекта, чтобы обеспечить успех дела?

Достаточно.

Опишите личные ценности инициатора проекта

Что для вас важно? Что представляет собой культура и система ценностей организации? Какого рода убеждения преобладают в организации?

Не останавливаться на достигнутом, стараться постоянно видеть перспективу и двигаться в направлении дальнейшего развития. Завидовать только «по белому». Приветствуются иные точки зрения.

Стратегические инициативы

Что следует делать инициатору проекта и инвестору в перспективе взаимовыгодных отношений?

Четко сформулировать цель и неуклонно передвигаться в направлении ее достижения. Реализовав предлагаемый проект, начать следующий. Попытаться принять активное участие в реализации основных направлений развития города, в том числе в создании особой экономической зоны «Данков» путем строительства объектов и привлечения заинтересованных инвесторов.

Основные действующие лица проекта

Опишите руководящую команду. Кто входит в ее состав?

Директор – инициатор проекта; Заместитель Главы Администрации Данковского района ; Заместитель Главы Администрации города Данкова ; Главный архитектор города Данкова ; Генеральный директор г. Липецк – генпроектировщик проекта; главный инженер № 8 Промстрой» г. Данков – ведущий инженер проекта; директор строительной фирмы – генеральный подрядчик проекта.

Кто занимает ключевые позиции в команде

Личное и профессиональное резюме Руководителя проекта и основных членов команды (единомышленников)
Ответственный за реализацию проекта, лидер команды проекта, координирующий действия всех участников. В резюме, просьба подробно указать сведения об образовании, основных местах работы, занимаемых должностях, а также расписать все свои деловые качества и компетентность в управлении проектом.

Какие требования будут предъявляться к работникам проекта?

Список всех работ, которые подлежат выполнению.

Разработка проекта стадии «П», получение разрешения на строительство, разраборка рабочих чертежей проекта, комплекс работ по строительству, сдача объекта в эксплуатацию, реализация произведенного «товарного продукта» заинтересованным лицам – основной список работ, который при необходимости может быть значительно расширен.

Какие модели познания, опыт, устремления и видения, разделяемые всеми членами команды проекта?

Реализм. Диалектика. Транссерфинг реальности.

Какими ключевыми характеристикам лидеров наделены члены команды проекта?

Лидерство, целеустремленность, прфессиональная грамотность, порядочность, способность видеть и разрешать проблемы и т. д. и т. п.

Насколько эффективной является совместная работа членов команды?

В процессе совместной работы создан проект для строительства десятиэтажного дома с объектами соцкультбыта по ул. Строителей в г. Данкове Липецкой области. В настоящее время проектная документация проходит процедуру государственной экспертизы. Проект был разработан в достаточно сжатые сроки.

Каковы практикуемые нормы поведения?

Что ценят сотрудники?

Эффективность принятых решений и их реализации при соблюдении этических норм поведения.

Каков практикуемый стиль работы компании?

Как работают (планируют работать в проекте?) и взаимодействуют сотрудники компании?

Индивидуальные подходы к решениям вопросов в рамках поставленной задачи с последующим коллегиальным обсуждением (при необходимости).

Какие формы обучения персонала предполагаются в ходе реализации инвестиционного проекта?

Индивидуальное обучение при необходимости.

Опишите систему вознаграждения команды проекта

Поощрение участников проекта с учетом вклада каждого в общее дело.

Какова степень специализации и разделения труда?

В соответствии с профессиональными требованиями.

Какова обычная рабочая модель в области принятия решений, управления деятельностью и учета операций?

Коллегиальное обсуждение, уточнение нюансов, единоличное принятие решения на основе полученной информации с последующей корректировкой при возникновении возможных отклонений…