ДОГОВОР ОБ ОБСЛУЖИВАНИИ И УПРАВЛЕНИИ ЖИЛЫМ КОМПЛЕКСОМ ЗАКРЫТОГО ТИПА
По адресу: Болгария, община Несебр, город Обзор, район «Южный пляж»,
Сегодня, ...............2010 г.
Две стороны:
1. Собственник:
И
2. Менеджер: БСИТМ, , действующей на основании доверенности от 01.01.2001 г. и N 5216, заверена Нотариусом Илияна Маджунова с рег. N 195.
3. И Третья сторона договора: ЕООД «Пять Звезд Обзор» БУЛСТАТ , , действующей на основании Устава являющийся исполнителем работ на субподряде у БСИТМ на основании договора № б/н от 01.01.2001 г. между БСИТМ и „Пять Звезд Обзор”, именуемый в дальнейшем Исполнитель.
называемые далее для краткости Собственник, Менеджер и Исполнитель, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
I. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА:
1.1.Собственник возлагает, а Менеджер соглашается и берет на себя обязательство за вознаграждение, силами Исполнителя, обслуживать и осуществлять организационное, техническое и административное управление жилого Комплекса “Йо Обзор Фаза1”, расположенного по адресу: община Несебр, город Обзор, район «Южный пляж», Болгария.
Управление Комплексом включает, но не ограничивается, следующими услугами по обслуживанию и управлению:
1.1.1. Организация и поддержание внутреннего порядка Согласно Регламенту выполнения работ (Приложение№2 к настоящему договору).
1.1.2.Организация и контроль доступа. Согласно Регламенту выполнения работ (Приложение№2 к настоящему договору).
1.1.3.Техническое обслуживание общих частей. Согласно Регламенту выполнения работ (Приложение№2 к настоящему договору).
1.1.4.Уборка общих частей и прилегающей территории в пределах Комплекса. Согласно Регламенту выполнения работ (Приложение№2 к настоящему договору).
1.1.5.Дезинфекция, дезинсекция, дератизация и уничтожение паразитов. Согласно Регламенту выполнения работ (Приложение№2 к настоящему договору).
1.1.6.Уход за зелеными площадями и многолетними насаждениями. Согласно Регламенту выполнения работ (Приложение№2 к настоящему договору).
1.1.7.Уход за бассейнами (очистка, химическая обработка и прочая деятельность с учетом гигиенических и санитарных требований к чистоте), включительно и подготовка к неактивному (зимнему) сезону. Согласно Регламенту выполнения работ (Приложение№2 к настоящему договору).
1.1.8.Подготовка зданий и прилежащих площадей к неактивному (зимнему) сезону. Согласно Регламенту выполнения работ (Приложение№2 к настоящему договору).
1.1.9.Техобслуживание лифтов. Согласно Регламенту выполнения работ (Приложение№2 к настоящему договору).
1.1.10.Уход за теннис-кортом. Согласно Регламенту выполнения работ (Приложение№2 к настоящему договору).
1.1.11.Косметическая покраска поврежденных поверхностей (стен) внутри общих частей. Согласно Регламенту выполнения работ (Приложение№2 к настоящему договору).
1.1.12.Техобслуживание насосной станции и дизельного генератора. Согласно Регламенту выполнения работ (Приложение№2 к настоящему договору).
1.1.13. Замена изношенных или непригодных для использования шезлонгов Согласно Регламенту выполнения работ (Приложение№2 к настоящему договору).
1.1.14. Страхование Общих частей на случай пожара и природных бедствий;
Организовывать аварийные работы в комплексе, направленные на снижение ущерба Собственника.
1.1.15. Бесплатное пользование спортивным центром и плавательными бассейнами. Согласно правилам посещения спортивного комплекса (Приложение к настоящему договору).
1.1.16. Сбор и организация выставления претензий по гарантийному и эксплуатационному обслуживанию комплекса и апартаментов в адрес «БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ» АД,
1.1.17. Никакие из перечисленных услуг (за исключением организации аварийных работ и услуг по выставлению претензий) не касаются индивидуальных апартаментов, а лишь общих частей комплекса.
1.2.Собственник обязуется платить Менеджеру ежегодную таксу (по прошествии года за принадлежащую ему общую застроенную площадь) за обслуживание Комплекса в размере 10 (десять) евро на кв. м. общей площади всех частей, которыми владеет Собственник согласно нотариальному акту, кроме того, НДС.
1.3.Собственник платит ежегодную таксу, указанную в ст.1.2. настоящего Договора, в следующем порядке:
- В срок до 15 дней, считая с даты подписания нотариального акта о приобретении права собственности на объект в Комплексе. В этом случае такса включает период с момента передачи права собственности до 31 декабря того года, когда был заключен договор, и пропорционально соответствуют количеству дней календарного года;
- 50% до 30 ноября предыдущего года за весь последующий год
- 50% до 31 января каждого соответствующего года за весь год при условии выполнения п.1.6
1.4.Собственник платит ежегодную таксу по п.1.2. настоящего Договора наличными в офисе компании «Пять Звезд Обзор», находящемся в цокольном этаже корпуса Alta комплекса, или переводит на банковский счет, указанный Менеджером.
1.5. Кроме расходов, указанных в п.1.2.Собственник оплачивает Воду и Электричество согласно тарифам соответствующих сетевых компаний, в соответствии с показаниями счетчиков. Если Менеджер не имел возможности получить показания со водяного счетчика, расположенного внутри апартамента Собственника, он выставляет счет на предоплату пользования водой в размере 100 ЕВРО до 15 апреля соответствующего года. После получения доступа к счетчику, будет произведен перерасчет. Менеджер не имеет права изменять тарифы и получать прибыль от перепродажи ресурсов. Оплата воды и электроэнергии, затраченных на зоны общего пользования (освещение, полив) производятся в рамках цены настоящего договора.
1.6.Собственник также оплачивает пропорционально принадлежащим ему частям здания, все непредвиденные расходы, связанные с устранением, повреждением и авариями на установках и оборудовании обслуживающем жизнедеятельность здания, которые относятся к внутренним сетям комплекса, не выходящим за пределы комплекса, после предоставления фактуры со стороны Менеджера и согласованную Инициативной группы собственников( при получении ей полномочий согласно п. 3.11).
Распределение подобных расходов происходит пропорционально на всех собственников всех площадей, в частности: собственников непроданных апартаментов и парковочных мест, чуланов, собственников коммерческих площадей.
После выполнения указанных в сметах работ, Менеджер предоставляет отчет по форме утверждённой руководством УК «Пять Звезд Обзор» (приложение №4).
1.7.Собственник оплачивает пропорционально принадлежащим ему идеальным частям здания, все плановые расходы, связанные с проведением капитальных ремонтов общих частей здания и оборудования Комплекса, расположенного в общих частях здания, после предоставления фактуры со стороны Менеджера и согласованную Собственником или его представителем, распределение расходов происходит пропорционально на всех собственников всех площадей, в частности: собственников непроданных апартаментов и парковочных мест, чуланов, собственников коммерческих площадей.
После выполнения указанных в сметах работ, Менеджер предоставляет отчет по форме УК «Пять Звезд Обзор» (Приложение ).
1.8. Согласование фактуры с Собственником, а при наличии доверенностей и с членами Инициативной группы согласно пп. 1.6. и 1.7. должно производится письменно с использованием электронной почты, сообщением на сайте, либо письменно по почте, после опубликования оригиналов документов, подтверждающих понесенные затраты с указанием фирм-поставщиков товаров и услуг на сайте УК *****. На согласование с Собственником, а при наличии доверенностей и с Инициативной группой собственников должно быть отведено не менее 15 дней с момента опубликования документов, и не более 30 дней.
II. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ
Права и обязанности Собственника
2.1.1. Собственник и его гости имеют право использовать в полном объеме свое право собственности на недвижимость в Комплексе до такой степени, до какой они не причиняют беспокойства другим гостям Комплекса.
2.1.2. Собственник имеет право требовать от Менеджера выполнения его обязанностей по управлению Комплексом, которые он должен осуществлять качественно и добросовестно. Для этой цели, Собственник или доверенное лицо по нотариально заверенной доверенности в письменном виде должен обратиться в офис компании «Пять Звезд Обзор» по телефону в Болгарии +, либо на сайте УК «Пять Звезд Обзор» *****, либо оставлять сообщение на форуме сайта www. *****/forum с описанием сути пожелания, либо (с ) заполняет специальную форму в разделе «Комната владельца» на сайте www. ***** отслеживание происходит силами Инициативной группой собственников апартаментов.
2.1.3. Собственник обязуется оплачивать Менеджеру согласованное вознаграждение - способом, в сроки и на условиях, предусмотренных в настоящем Договоре.
2.1.4. Собственник обязуется информировать Менеджера о всех жалобах относительно состояния, обслуживания или использования дворовой территории и общих частей Комплекса. Для этой цели, Собственник или доверенное лицо в письменной форме должен обратиться в офис компании «Пять Звезд Обзор» по телефону в Болгарии: +, либо оставить сообщение на сайте УК «Пять Звезд Обзор» *****, либо оставлять сообщение на форуме сайта www. *****/forum запись в разделе УК Пять Звезд с описанием сути пожелания, либо (с ) заполняет специальную форму в разделе «Комната владельца» на сайте www. *****
2.1.5. С целью обеспечить эффективность охраны Комплекса, Собственник обязан предварительно информировать Менеджера об прибытии своих гостей (включая данные их автомобилей), а также о времени их пребывания.
2.1.6. Собственник обязуется незамедлительно информировать Менеджера о случаях посягательства на лиц или имущество, о которых стало ему известно, о повреждении подъездов зданий, оборудования или сооружений общего пользования, а также о каждом случае антиобщественного поведения лиц, угрожающего интересам собственников в Комплексе и/или их гостям.
2.1.7. Собственник не имеет права строить или располагать на дворовой территории Комплекса, а также на его сооружениях какие-либо индивидуальные или общественные постройки, а также осуществлять торговую деятельность.
2.1.8. Собственник обязан соблюдать установленные правила противопожарной безопасности Комплекса.
2.1.9. Собственник обязан поддерживать в целости, сохранности и чистоте дворовые территории, здания и сооружения общего пользования, использовать их по предназначению и воздерживаться от всякой деятельности, которая вредит или может повредить зеленым площадям, зданию и сооружениям.
2.1.10. Реализуя свое право собственности в собственном апартаменте, Собственник обязуется не предпринимать никаких действий, которые угрожают или могут угрожать жизни или здоровью других собственников и их гостей, персонала или других людей, находящихся на территории Комплекса, а также не предпринимать других действий, которые беспокоят других обитателей остальных частей больше обыкновенного.
2.1.11. Собственник обязан немедленно устранить все повреждения в собственном апартаменте, которые могут привести к повреждению общих частей здания или других апартаментов. Своими силами, либо силами привлеченных собственником граждан или организаций.
2.1.12. Собственник обязан обеспечить доступ в свои помещения при необходимости осуществить какие-либо работы с целью устранения или предотвращения аварийной ситуации, а также в случаях, регламентированных законодательством.
2.2.1. Стороны подписывают в Приложении№1 к настоящему договору правила поведения и использования общих частей зданий Комплекса, которые являются обязательными для его жильцов.
2.2.2. Правила, упомянутые в предыдущей статье, не могут нарушать неприкосновенность жилья собственников, а также никаким образом ограничивать её использование, а также ограничивать право пользования общими частями здания и Комплекса.
2.2.3. Менеджер имеет право получать указанное в ст. 1.2. настоящего Договора вознаграждение, а Собственник имеет право его платить.
2.2.4. Менеджер имеет право по своему собственному усмотрению согласно права на собственность земли проводить улучшения и изменения в частях общего пользования кроме тех частей, которые прописаны в нотариальном акте каждого собственника.
2.2.5. Менеджер имеет право определять правила пользования платными услугами в Комплексе и общих частях зданий и Комплекса.
2.2.6. Если Менеджер заметит нарушения правил внутреннего распорядка, (Приложение к настоящему Договору), со стороны Собственника и\или его гостей, он обязан требовать от Собственника прекратить противоправное поведение и выставить счет за устранение ущерба и повреждений, а также – штраф в размере, указанном в правилах поведения и использования общих частей зданий Комплекса (Приложение к настоящему договору), при необходимости. В случае опасного поведения Собственника и/или его гостей, Менеджер обязан обратиться за содействием в компетентные органы контроля и правопорядка.
2.2.7. Менеджер должен вести учет дополнительных расходов, которые в соответствии с настоящим Договором и приложениям оплачивает Собственник; эти отчеты будут предоставляться для согласования с собственником для последующей оплаты в установленные сроки договора, по официальным тарифам компаний, предоставляющих соответствующие ресурсы.
2.2.8. Менеджер ОБЯЗАН принимать от Собственников обоснованные претензии по гарантийным обязательствам Застройщика БСИТ и его подрядчикам, при необходимости оформлять их должным образом, направлять соответствующей компании, а также отслеживать исполнение этих обязательств. При условии, что претензии переданы Собственником одним из указанных в договоре способом.
2.2.9. Менеджер не имеет права препятствовать Собственнику в потреблении для себя лично, без коммерческой выгоды на территории комплекса услуг любых организаций и физических лиц, если эти услуги предоставляются Собственнику в пределах его Собственности, или не ущемляет интересы других собственников на общих территориях. (например: уборка, проветривание, косметический ремонт апартамента; обучение и занятия с детьми и взрослыми, организация досуга )
2.2.10. Менеджер обязан Вести регистрацию гостей комплекса, организовать выдачу ключей по предъявлению документа удостоверяющего личность.
III. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
3.1. В случае, если Собственник задержится с оплатой годовой таксы, предусмотренной согласно ст.1.2., и/или произведенных или плановых расходов по обслуживанию, ранее согласованных обеими сторонами или по нотариально заверенным доверенностям от собственников апартаментов с Инициативной группой, то он обязан заплатить неустойку в размере 1/365 ставки рефинансирования установленной в Болгарии от суммы просрочки за каждый день просрочки, но не более 20% от просроченной суммы
3.2. В случае задержки с оплатой годового взноса на срок более чем ОДИН МЕСЯЦ, Менеджер имеет право ограничить Собственнику доступ к пользованию общественными зонами и инвентарем: спортивным залом, сауной, общей парковкой, лежаками на пляже, доступом в интернет, теннисным кортом, бассейнами, детской площадкой, в том числе проезд на территорию на машине. При этом, Менеджер не имеет права препятствовать Собственнику и его гостям в использовании его собственности, ограничивать доступ Собственника и его гостей к собственности и зданиям, в которых находится собственность. Любые неуказанные в данном пункте ограничения прав Собственников Запрещены, за защитой своих прав по законам Болгарии, Собственник имеет право обратиться в компетентные органы.
3.3. Считая с даты подписания настоящего Договора, размер таксы, предусмотренной ст.1.2. настоящего Договора, повышается на официально опубликованный финансовыми органами Болгарии коэффициент инфляции, или аналогичный ему по сути но не более, чем на 10 % (десять процентов) в год. За 2010 г. коэффициент инфляции составил 0,84 евро кв/м.
3.4. Собственник соглашается уполномочить Менеджера передать права по настоящему Договору третьему лицу, которое будет выполнять задачи в связи с обслуживанием Комплекса “Йо Обзор Фаза1”, соблюдая правила и положения настоящего Договора, Менеджер несет при этом полную ответственность за действия этого третьего лица.
3.5. Настоящий Договор может быть изменен, дополнен и прекращен единственно по взаимному согласию сторон, выраженному в письменном виде.
3.6. Неотъемлемой частью настоящего договора являются Правила Внутреннего порядка в жилом комплексе Приложение к настоящему договору, регламент проведения работ Приложение , Правила использования спортивного комплекса Приложение , Отчет о проведенной работе по форме УК «Пять Звезд Обзор» Приложение .
3.7. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и заключается сроком на один год до 31 декабря 2011 г. с дальнейшей пролонгацией на четыре года при условии если ни одна из сторон не выразит желания расторгнуть договор.
3.8. Все споры относительно толкования и исполнения настоящего Договора решаются добровольно, путем достижения согласия в процессе переговоров и переписки. В случае, если стороны не достигнут согласия, спор решается в соответствии с Болгарским законодательством.
3.9. Настоящий Договор составлен и подписан на болгарском и русском/английском языках в трёх экземплярах - по одному для каждой стороны. В случае споров приоритет имеет версия на болгарском языке.
3.10. Настоящий договор учитывает все предыдущие устные и письменные договоренности Сторон, таким образом, Стороны лишаются права ссылаться на иные устные и письменные договоренности, происходившие до подписания настоящего договора.
3.11. Инициативная группа собственников сформирована из восьми человек – собственников апартаментов в комплексе: по два человека от каждого корпуса. Членами Инициативной группы не могут быть владельцы или сотрудники компании «Пять Звезд Обзор», а также, компаний БСИТМ, или БСИТ. Инициативная группа должна получить доверенности как минимум от 51% собственников на право решать вопросы управления комплексом по договору с УК или доверенность от каждого собственника на предоставление его интересов перед УК.
3.12 Все коммуникации Собственников с Менеджером, осуществляются любым из нижеприведенных способов: лично в офисе компании «Пять Звезд Обзор», находящемся в цокольном этаже корпуса Alta комплекса; по телефону в Болгарии +, на Официальном сайте УК «Пять Звезд Обзор» *****, на форуме сайта www. *****/forum в разделе «УК Пять Звезд», либо (начиная с ) путем заполнения специальной формы в разделе «Комната владельца» на сайте www. *****. (В случае общения через сайт www. *****, за обращениями и реакцией на обращения будет вестись контроль силами Инициативной группы)
В уверение своей воли в отношении вышеизложенного стороны поставили свои подписи:
За Собственника: За Менеджера: За Исполнителя
1. ...............................................................
