ИНФОРМАЦИЯ
по вопросу «О межведомственном взаимодействии обеспечения реализации преимущественного права покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность Волгоградской области в 2011 году» к заседанию Президиума Коллегии Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области 20.12.2011
В условиях современного состояния отечественной экономики одним из ключевых направлений социально-экономического развития Волгоградской области является совершенствование и реализация идеологии государственной земельной политики, обеспечивающей повышение эффективности управления земельными ресурсами, рациональное использование земель, ориентированной на достижение такой цели, как формирование «эффективных» правообладателей земель, а также создание базисных условий для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики области с обеспечением юридических гарантий инвесторов правами на землю.
В результате проведенной работы по анализу ситуации, сложившейся в регионе за последние несколько лет на рынке земель сельскохозяйственного назначения, в годах была разработана система мер, направленная на вовлечение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в хозяйственный оборот для использования их как в качестве инструмента инвестиционного развития Волгоградской области, как агропромышленного сектора экономики области, так и иных приоритетных направлений социально-экономического развития региона, а также способа усиления государственного контроля над развитием процессов в сфере рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Волгоградской области
Одним из основных направлений в данной системе мер является реализация преимущественного права покупки таких земельных участков в собственность Волгоградской области, включающей в себя создание благоприятных условий для решения следующего комплекса вопросов:
- повышение инвестиционной привлекательности Волгоградской области за счет вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе неиспользуемых или неэффективно используемых;
- использование земельных участков без изменения категории и целевого назначения - для строительства объектов, предназначенных для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, животноводческих, птицеводческих комплексов;
- использование земельных участков с изменением категории земель на земли промышленности энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, - для строительства объектов за чертой населенных пунктов;
- использование земельных участков с изменением категории земель на земли населенных пунктов, в целях последующего предоставления для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства, строительства объектов социально-бытовой инфраструктуры.
-обеспечение экологической безопасности, охраны, использования и воспроизводства природных ресурсов.
Фактическая реализация преимущественного права приобретения земельных участков в собственность Волгоградской области права позволила организовать систематизированный подход к эффективному использованию земельных участков сельскохозяйственного назначения и вовлечению их в хозяйственный оборот как инвестиционного капитала Волгоградской области, способного при грамотном использовании приносить как существенный экономический эффект, так и решать задачи, направленные на развитие Волгоградской области в соответствии с основными направлениями социально-экономического развития.
В 2011 году для достижения указанных целей были проведены следующие мероприятия:
1. Осуществлено формирование необходимой нормативной базы:
- разработаны соответствующие изменения в постановления Администрации Волгоградской области от 01.01.2001 «О реализации преимущественного права покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность Волгоградской области» и от 01.01.2001 «О полномочиях органов исполнительной власти Волгоградской области в сфере регулирования земельных отношений», которые 16.05.2011 года были приняты постановлением Администрации Волгоградской области от 01.01.2001 . Указанные изменения направлены на привлечение к оценке целесообразности приобретения предлагаемых к покупке в собственность Волгоградской области земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения помимо Комитета по сельскому хозяйству и продовольствия Администрации Волгоградской области иные органы исполнительной власти Волгоградской области, заинтересованные в таком приобретении - Комитет по строительству, Комитет природных ресурсов и охраны окружающей среды, Комитет по культуре, Главное управление архитектуры и градостроительства, Управление автомобильных дорог.
2. Установлены лимиты бюджетных обязательств для указанных целей:
- в целях обеспечения исполнения Волгоградской областью полномочий покупателя земельных участков были внесены поправки в проект Закона «Об областном бюджете на 2011 год и на плановый период годов», в соответствии с которым объем бюджетных ассигнований установлен в сумме 3300,0 тыс. рублей.
Вопросы определения целесообразности (нецелесообразности) приобретения земельных участков в собственность Волгоградской области, подлежат рассмотрению на Межведомственной комиссии по обеспечению реализации преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Волгоградской области на основании полученных от заинтересованных органов исполнительной власти Волгоградской области предложений.
Положение, определяющее основные задачи, функции, порядок работы Межведомственной комиссии, а также состав, в который вошли представители вышеуказанных заинтересованных органов исполнительной власти, а также представители федеральных структур в рамках исполнения полномочий, определенных постановлением Администрации Волгоградской области от 01.01.2001 , утверждены распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области от 01.01.2001 .
Межведомственная комиссия является координационным органом, обеспечивающим согласованные действия заинтересованных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления Волгоградской области, направленные на выработку и принятие решений о приобретении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Волгоградской области.
Основными задачами Комиссии являются:
1.1. Обеспечение взаимодействия заинтересованных органов государственной власти Волгоградской области, территориальных органов федеральных органов исполнительной власти в Волгоградской области, органов местного самоуправления Волгоградской области по вопросам, связанным с исполнением функции по реализации преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Волгоградской области.
1.2. Определение целесообразности приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Волгоградской области.
1.3. Организация работы, направленной на выявление потребности в земельных участках сельскохозяйственного назначения, как в целях дальнейшего развития агропромышленного сектора экономики области, так и для реализации системы мер, направленных на повышение инвестиционной привлекательности региона, обеспечения развития территорий муниципальных образований Волгоградской области по отраслям хозяйственной деятельности, обеспечения экологической безопасности, охраны, использования и воспроизводства природных ресурсов.
Всего по состоянию на 01.12.2011 года в Администрацию Волгоградской области от юридических и физических лиц поступило 1384 извещения о намерении продать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 239,08 тыс. га (приложение № 1).
Сводная информация о количестве и площади предложенных к покупке в собственность Волгоградской области земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в период с г. г. (приложение № 2) позволяет сделать вывод о том, что на рынке земель сельскохозяйственного назначения за ряд последних лет значительно увеличилось количество продаваемых земельных участков, что является свидетельством активизации процесса перераспределения собственности. Вместе с тем, исходя из принципов земельного законодательства, земли сельскохозяйственного назначения это особый объект правовых отношений, из чего вытекает ряд ограничений при реализации права собственности на них. Эти земли не могут являться простым товаром в гражданско-правовом обороте и в силу своего предназначения являются основным ресурсом для организации и поддержания сельскохозяйственного производства. Соблюдение правового режима использования земли в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием является одним из основных требований земельного законодательства Российской Федерации. Более того, землепользователям, землевладельцам, собственникам, арендаторам закон вменяет в обязанность не только сохранять земли сельскохозяйственного назначения как один из наиболее ценных для государства природных ресурсов, но и постоянно улучшать качество его состояния, вне зависимости, на каком виде права находится этот ресурс. В этой связи организация и совершенствование межведомственного взаимодействия при реализации преимущественного права покупки земель сельскохозяйственного назначения является действенным рычагом, который также может быть использован и для усиления государственного контроля над развитием процессов в сфере рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Волгоградской области.
Из общего количества представленных извещений:
- в период с 01.01.2011 по 04.04.2011, до установления лимитов бюджетных обязательств для приобретения земельных участков в собственность Волгоградской области в рамках реализации преимущественного права покупки, продавцами земельных участков в Администрацию Волгоградской области было представлено 378 извещений;
- в период с апреля по ноябрь 2011 года представлено 1006 извещений, из которых в рамках межведомственного взаимодействия, Комитетом в порядке, установленном постановлением Администрации Волгоградской области от 01.01.2001 , в адрес заинтересованных органов исполнительной власти Волгоградской области были направлены материалы о предложенных гражданами и юридическими лицами к продаже 700 земельных участков сельскохозяйственного назначения для рассмотрения целесообразности (нецелесообразности) их приобретения в собственность Волгоградской области и подготовки соответствующих заключений.
По оставшимся 306 земельным участкам, без направления информации по поступившим извещениям о продаже земельных участков заинтересованным органам исполнительной власти:
- в адрес продавцов 136 земельных участков были направлены уведомления о невозможности рассмотрения извещений по существу по основаниям, установленным действующим законодательством: в нарушение положений Федерального закона от 01.01.2001 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» продавцами предложены к покупке доли земельных участков, либо земельные участки, на которые не распространяется действие указанного закона, а также представленные извещения не соответствуют требованиям Федерального Закона от 01.01.2001 «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»;
- в адрес продавцов 170 земельных участков Комитетом были направлены уведомления об отказе в приобретении земельных участков в собственность субъекта Российской Федерации по основаниям, установленным пунктами 2.4, 2.6 Порядка, утвержденного постановлением «О реализации преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Волгоградской области».
Из рассмотренных в рамках межведомственного взаимодействия (работы совещательного органа и Межведомственной комиссии), извещений о продаже 700 земельных участков: по 574 участкам получены заключения о нецелесообразности их приобретения; по 126 земельным участкам общей площадью 5,6 тыс. га на сумму 37,4 млн. рублей были представлены предложения о целесообразности приобретения их в собственность субъекта РФ (Приложение ).
В период с 29.04.2011 по 01.12.2011, в рамках работы межведомственного взаимодействия, проведено 25 заседаний. По результатам заседаний, в порядке, установленном вышеназванными нормативно - правовыми актами Волгоградской области, Комитетом приняты следующие решения:
20 решений об отказе от приобретения в собственность области по 684 земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения;
16 решений о приобретении земельных участков в собственность Волгоградской области общей стоимостью 2,83 млн. рублей, на основании которых заключено 3 договора купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения общей стоимостью 1,1 млн. рублей и осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, по 10 земельным участкам общей стоимостью 1 млн. рублей в адрес собственников направлены проекты договоров купли-продажи для заключения их собственниками (оферты с намерением заключения договоров), из которых по 5 земельным участкам общей стоимостью 0,5 млн. рублей в Комитет поступил отказ собственников от заключения договоров купли-продажи. Кроме того, было установлено, что по 3 земельным участкам общей стоимостью 0,7 млн. рублей собственниками в нарушение действующего законодательства совершены сделки с третьими лицами, в связи с чем, Комитетом осуществляются мероприятия по оспариванию в судебном порядке незаконных действий, направленных на нарушение законных прав и интересов Волгоградской области.
Анализ результатов работы Межведомственной комиссии по итогам текущего года выявил ряд проблем, решение которых позволит обеспечить более эффективное исполнение комиссией возложенных на нее функций.
В данном контексте необходимо отметить, что предложения о целесообразности приобретения конкретных земельных участков в собственность субъекта РФ в 2011 году направлялись в адрес Комитета только от трех органов исполнительной власти - Комитета природных ресурсов и охраны окружающей среды, Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации Волгоградской области, Управления автомобильных дорог Администрации Волгоградской области.
Поступившие предложения, как правило, были основаны на необходимости приобретения права собственности Волгоградской области на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий регионального значения, а именно природных парков, для устранения барьеров при осуществлении природоохранных мероприятий, снижения антропогенных нагрузок на окружающую среду; организации обеспечения подведомственными Комитету природных ресурсов и охраны окружающей среды государственными учреждениями регулированного отдыха и экологического туризма, а также включением земельных участков в перечень кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель для размещения автомобильной дороги «Обход города Волгограда» на участке 2-й очереди строительства.
Анализ рассмотренных на заседаниях комиссии заключений о целесообразности покупки земельных участков показал, что поступившие предложения касались вопросов, связанных с осуществлением на таких землях природохранной, либо научно-исследовательской деятельности, которую возможно осуществлять в рамках полномочий, относящихся к компетенции органов исполнительной власти и государственных учреждений, во взаимодействии с территориальными подразделениями соответствующих федеральных структур, контролирующими органами, а также другими организациями, принимающими участие в реализации различных природоохранных программ.
При этом возложенные на вышеуказанные структуры и учреждения полномочия в сфере отношений, связанных с охраной окружающей среды, позволяют осуществлять организацию научно-исследовательских мероприятий, проведение природовосстановительных и природосберегающих работ, экологической экспертизы и мониторинга, а также государственного контроля в области охраны окружающей среды, независимо от форм собственности, на которых находятся земельные участки, расположенные на территории субъекта Российской Федерации.
Кроме этого, на Межведомственной комиссии рассматривались предложения о целесообразности приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в первую очередь на территории Городищенского, Иловлинского, Ленинского, Палласовского, Светлоярского, Среднеахтубинского, Чернышковского муниципальных районов Волгоградской области, являющихся наиболее приоритетными для реализации региональных инвестиционных проектов, а также необходимых для строительства и эксплуатации проектируемой автомобильной дороги «Обход города Волгограда» (Приложения № 4, № 5).
Необходимо отметить, что при формировании предложений заинтересованными органами исполнительной власти в большинстве случаев не учитывается экономическая составляющая целесообразности покупки таких земельных участков, а также возможный социально-экономический эффект от их дальнейшего использования. Кроме того предложения формируются без привлечения всех возможных информационных источников, непосредственно влияющих на принятие решений о необходимости вовлечения указанных земельных участков в хозяйственный оборот.
Кроме того, при подготовке направляемых в Комитет заключений о целесообразности приобретения земельных участков, заинтересованными органами исполнительной власти недостаточно детально рассматриваются возможности использования участков с учетом утвержденных схем территориального планирования и возможности внесения в них соответствующих изменений, направленных на перспективное развитие территорий муниципальных образований по различным отраслям хозяйственной деятельности, либо наличия ограничений, препятствующих их использованию для предлагаемых целей.
При этом Комитет обращает внимание, что формирование позиции заинтересованных органов должно осуществляться с учетом всестороннего анализа факторов, влияющих на принятие того или иного решения, а также сжатых сроков для его вынесения. В данном контексте должны быть определены четкие критерии выбора вариантов предполагаемого использования приобретаемых земельных участков, а также механизм определения наиболее экономически выгодных способов по их распоряжению. В связи с изложенным, при разработке предложений должны учитываться:
- фактическое использование земельных участков, их местоположение участков, качественное состояние, особенности ландшафтного рельефа местности, а также экономическая целесообразность их использования в соответствии с целевым назначением,
- уровень развития территории в районе местоположения земельного участка, в том числе близость к автодорогам, возможным пункта переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения, анализ существующей градостроительной документации, общая оценка социально-экономической ситуации в районе местоположения предложенного к покупке земельного участка,
- наличие стимулирующих факторов инвестиционной активности, либо факторов, негативно влияющих на освоение того или иного земельного участка, особенно в местах, обеспеченных соответствующей производственной инфраструктурой – транспортными коммуникациями, газо-, тепло- и электроснабжением, средствами связи, анализ отраслевой конъюктуры и тенденции возможного изменения конкурентноспособности отрасли, куда предполагается направление инвестиций. При этом техническое описание инфраструктуры, необходимой для предполагаемого использования земельного участка по возможности должно сопровождаться соответствующими экономическими расчетами, с указанием возможных источников финансирования,
- в случаях предложений по освоению участков в рамках осуществления инвестиционных проектов, необходимо учитывать прогноз экологических, санитарно-эпидемиологических, социальных и других последствий реализации таких проектов,
- наличие федеральных целевых программ, целевых программ субъекта РФ, местных целевых программ, программ социально-экономического развития территорий, как реализуемых в настоящее время, так и долгосрочных целевых программ. В качестве примера можно назвать реализацию областной программы, направленной на развитие туризма и туристской индустрии в Волгоградской области.
В целях изучения предложений заинтересованных органов исполнительной власти Комитетом на постоянной основе к работе Межведомственной комиссии привлекаются органы местного самоуправления сельских и городских муниципальных образований, на территории которых расположены предлагаемые заинтересованными органами к приобретению в собственность Волгоградской области, для представления конкретных предложений, необходимых для выработки и принятия на заседании комиссии решений о целесообразности (нецелесообразности) приобретения земельных участка в собственность Волгоградской области, в целях социально-экономического развития региона, в том числе повышения его инвестиционной привлекательности, обеспечения развития территорий муниципальных образований Волгоградской области по различным отраслям хозяйственной деятельности.
Однако участие органов местного самоуправления ограничивается в лучшем случае присутствием на заседании представителя и доведения дополнительной информации об участке, включающей в себя особенности расположения участка, сведений о его использовании (неиспользовании), а в большинстве случаев – представления письменной информации о невозможности представления запрашиваемой информации, что свидетельствует о формальном подходе органов местного самоуправления к предлагаемым для рассмотрения предложениям.
Вместе с тем, участие в работе Межведомственной комиссии органов местного самоуправления, в соответствии с возложенными действующим законодательством полномочиями, направлено в первую очередь на рассмотрение вопросов обеспечения развития территорий конкретных муниципальных образований Волгоградской области по различным отраслям хозяйственной деятельности, как в настоящее время, так и в соответствии с основными направлениями перспективного развития данной территории.
Комитет обращает внимание на необходимость формирования предложений органов местного самоуправления с учетом фактического использования земельных участков, их качественных характеристик, рельефа местности, в привязке к схемам территориального планирования конкретных территорий, а также в соответствии с целями и задачами, предусмотренными Программой социально-экономического развития Волгоградской области и программами развития (в том числе долгосрочными) территорий муниципальных образований. В данном случае эффективным является обследование земельных участков на предмет определения целесообразности их приобретения в целях дальнейшего использования по различным направлениям хозяйственной деятельности,
Таким образом, эффективность работы Межведомственной комиссии по реализации преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Волгоградской области, напрямую зависит от уровня взаимодействия и слаженности работы заинтересованных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления Волгоградской области, федеральных органов, представители которых входят в состав комиссии.
При этом формирование общей позиции заинтересованных органов, принимающих участие в рассмотрении вопросов целесообразности (нецелесообразности) приобретения земельных участков в собственность субъекта Российской Федерации, должно быть направлено на выработку объективных решений, принятие которых позволит максимально реализовать проведение мероприятий по вовлечению земельных участков в хозяйственный оборот и обеспечить ожидаемый результат от их использования как в агропромышленном секторе экономики, так и в иных приоритетных областях социально-экономического развития региона.
Комплексный подход к отбору земельных участков сельскохозяйственного назначения в целях реализации преимущественного права покупки таких земельных участков в собственность Волгоградской области должен способствовать устойчивому развитию сельских территорий, сохранению и воспроизводству используемых в сельскохозяйственном производстве земельных ресурсов, организации рационального и эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения.
В целом проводимые мероприятия по реализации преимущественного права покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность Волгоградской области направлены как на социально-экономическое развитие Волгоградской области по приоритетным направлениям развития, так и на закрепление тенденции общей стабилизации ситуации, складывающейся на земельном рынке области.
Заместитель председателя Комитета
по управлению государственным имуществом
Администрации Волгоградской области –
начальник управления земельных отношений
