|
ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ ЗАРАБОТНОЙ ПЛАТЫ В ТСЖ И ЖСК |
Реформирование жилищно-коммунальной сферы – процесс многогранный, включающий в себя и выбор способа управления жилым многоквартирным домом. Одной из форм управления в условиях действия жилищного законодательства является товарищество собственников жилья. Часть вопросов, поступающих в адрес редакции, связана с оплатой труда работников ТСЖ и ЖСК. Ответить на них, мы попросили директора НП «Инфо-центр ЖКХ» Валентину Григорьевну Шамову.
– Когда появляется оплата труда в ТСЖ и ЖСК?
– В случае установления трудовых отношений с работниками, для защиты их прав и интересов в процессе управления, содержания и ремонта общего имущества дома. Основанием для выплаты заработной платы работнику является трудовой договор (приказ), на основе которого работник должен выполнять работу по своей профессии или должности, при соблюдении требований Правил внутреннего распорядка.
– На основании каких документов определяется оплата труда работников в ТСЖ и ЖСК?
– На основании Положения по заработной плате, утвержденном на общем собрании членов товарищества и кооператива.
– На основании каких нормативных документах разрабатывается Положение по заработной плате?
– Положение разрабатывается на основании:
– отраслевого тарифного соглашения по организациям жилищно-коммунального хозяйства, газификации и эксплуатации газового хозяйства РФ на период с 1.01.2005 по 31.12.2007 (с изменениями и дополнениями, зарегистрированными Федеральной службой по труду и занятости от 6 декабря 2005года, № 34/05 – 07). Это отраслевое соглашение распространяется на организации ЖКХ, независимо от организационно-правовых форм собственности;
– рекомендаций по организации заработной платы работников ЖКХ, утвержденных приказом Госстроя России № 81, в редакции 2003 года;
– локальных нормативных актов по организации заработной платы работников ЖКХ, разработанных Госстроем России, в редакции 2003 года;
– Трудового кодекса РФ.
– Могут ли возникнуть трудовые споры с работниками?
– Да, могут. Разрешение трудовых споров определено Трудовым кодексом РФ.
В основу тарифной ставки заложена продолжительность рабочего времени – 40 часов в неделю. Если режим рабочего времени другой: гибкое время начала или окончания работы, сменность, работа в выходные и праздничные дни и т. д., в таких случаях составляются графики рабочего времени.
– Где можно взять названия и характеристики по конкретным должностям и профессиям работников ТСЖ и ЖСК?
– В отраслевом тарифно-квалификационном справочнике руководителей, специалистов, служащих и рабочих в жилищно-коммунальном хозяйстве, разработанном ЦНИС г. Москва, Федеральным центром, аккредитованном в Госстрое России и Федеральном агенстве по тарифам на услуги ЖКХ.
Правильное название должностей и профессий работников в штатном расписании очень важно. Если Вы назвали постоянного работника не по той должности или профессии, то обязательно будут проблемы при оформлении пенсии.
Система заработной платы в ТСЖ и ЖСК включает следующие документы:
– положения о заработной плате, премировании, надбавках и доплатах;
– штатное расписание работников, занятых управлением, содержанием и ремонтом общего имущества дома;
– должностные инструкции работников;
– приказы на прием и увольнение работников, выплату премий, надбавок, доплат;
– нормативные и законодательные акты, регламентирующие выплату заработной платы работников;
– решения общего собрания об утверждении Положений и протоколы Правлений по согласованию Положений и Штатного расписания.
Штатное расписание утверждается Председателем правления. При этом согласовывается Правлением ТСЖ и ЖСК в части заработной платы Председателя правления. Штатное расписание не заменяет Положения о заработной плате и действует в течение финансового года без изменений.
Штатное расписание это не документ, определяющий систему заработной платы работников ТСЖ и ЖСК. Это внутренний документ, который на основе Положения об организации заработной платы работников ТСЖ и ЖСК определяет конкретный размер оплаты труда каждого работника с учетом премий, доплат и надбавок.
Заработная плата входит составной частью всех статей затрат на управление, содержание и ремонт общего имущества дома и нормативно не определяется в тарифах города и в размере обязательных членских взносов. Поэтому в штатном расписании заработная плата складывается из нескольких составляющих:
– оклад, тарифная ставка;
– премия за основные результаты работы;
– надбавки и доплаты за расширенную зону обслуживания, дополнительные объемы работ;
– оклад по коммерческой деятельности.
Функции управления по блокам определены Рекомендациями по определению численности работников организаций по управлению жилищным фондом Госстроя России: руководство, технический контроль и планирование, финансово-экономическая деятельность, договорно-правовая деятельность.
Конечно, в ТСЖ и ЖСК численность работников управления не вкладывается в нормативы, так как они разработаны на минимальный объем управления домами на 900 тыс. кв. метров общей площади. Рекомендательно для ТСЖ и ЖСК, Госстрой России определил общую площадь управляемого жилого фонда в размере 40-45 тыс. кв. метров. Реально же один дом имеет в среднем общую площадь 6-7 тыс. кв. метров.
Стало быть, экономика управления, содержания и ремонта общего имущества одного дома не будет оптимальной, дающей возможность выплачивать работникам достойную зарплату. Поэтому собственники помещений будут стараться установить минимально низкий уровень зарплаты обслуживающему персоналу. В таком случае правление может предпринять ряд шагов:
– вынести на общее собрание Положение об организации зарплаты работников по рекомендации ревизионной комиссии;
– проинформировать собственников жилья о требованиях законодательства и отраслевому тарифному соглашению по оплате труда в ЖКХ;
– обеспечивать согласование системы доплат и надбавок работникам за интенсивность труда, квалификацию и объемы обслуживания и управления.
При перепечатке ссылка на журнал обязательна
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
Сегодня мы рассмотрим третий способ управления домом – УПРАВЛЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИЕЙ.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме имеют право выбрать способ управления многоквартирным домом с помощью управляющей компанией. Что же такое управляющая компания (УК)?
Управляющая компания – коммерческая организация, юридическое лицо, деятельность которого регламентируется Гражданским Кодексом РФ (ГК РФ). Ст. 50 ГК РФ дает определение коммерческой организации: Коммерческая организация – это юридическое лицо, в качестве основной цели своей деятельности преследует извлечение прибыли и распределение ее между участниками. Коммерческая организация учреждается одним или несколькими физическими и юридическими лицами, образующими уставный капитал. Может утверждаться только юридическими лицами или только физическими лицами. Уставный капитал в момент регистрации коммерческой организации не может быть менеерублей. Участники, т. е. учредители, не отвечают по обязательствам рожденной организации, но несут риск убытков, связанных с уставной деятельностью данной организации в размере стоимости внесенных вкладов, т. е. в пределахрублей. Коммерческая организация управляется на основании Устава и Учредительного договора. Может иметь один или несколько расчетных и валютных счетов. Обязана составлять бухгалтерский баланс и вести бухгалтерскую и налоговую отчетность, при определенных экономических показателях обязана публиковать ежегодно годовую отчетность в средствах массовой информации. Отчитывается по результатам работы за год и распределяет полученную прибыль между учредителями. Высшим органом управления коммерческой организацией является общее собрание учредителей, которое создает исполнительный орган. Исполнительный орган может быть коллегиальным или единоличным, который осуществляет текущее руководство деятельностью и подотчетен общему собранию учредителей. Единоличный орган управления может быть выбран и не из учредителей. Таким образом, Управляющая компания (УК) может быть создана несколькими физическими лицами, несколькими юридическими и физическими лицами или одним физическим лицом.
При этом, каждый учредитель вносит свою долю в уставный капитал.
Например: организация «Б» и физическое лицо решили организовать Управляющую компанию. По закону для этого им необходимо определить между собой, кто и сколько внесет в уставный капитал. говорит, что у него есть всего 500 рублей, а у организации «Б» есть компьютер старой модификации со старым принтером и с учетом износа стоимость его составляет 9500 рублей. В денежном выражении, все это как раз и составляет 10000 рублей. Из Интернета или еще каких - либо информационных источников взяли образец Устава и учредительного договора в области управления жилым фондом. Внесли туда свои данные, что учредитель «Б» в уставный капитал УК вносит компьютер стоимостью 9500рублей, вносит 500 рублей. Все свои доли оформляют протоколом собрания учредителей (в нашем примере их двое). После чего находят ещё около 5000 рублей (деньги нужны для оплаты регистрационного взноса в налоговой инспекции, для заверения подписи и учредительных документов у нотариуса, для открытия расчетного счета) и оформляют регистрацию УК в соответствующих органах. Назвали её «X». Других ограничений нет. Лицензирование, наличие имущества и помещения в собственности (можно просто на период регистрации для адреса арендовать какое-то небольшое помещение или просто указать свою квартиру), каких-либо специфических механизмов и оборудования иметь не обязательно. После регистрации эти два в нашем примере учредителя выбирают исполнительный орган (директора или управляющего), которым могут быть либо они сами, либо кто-то со стороны. Допустим, наняли со стороны. Заключили с ним трудовой контракт, определили зарплату, какой-то социальный пакет (машина и телефон служебный, премии, путевки и т. п.), дали доверенность, чтобы от их имени управлял всем. По концу года он должен доложить, как он управлял, сколько прибыли получила УК. Например: прибыль составила рублей. Учредители решили: 10 тысяч рублей направим на развитие Управляющей компании, а 90 тысяч поделим между собой пропорционально вкладу в Уставный капитал, т. е. Организация «Б» получит свою долю в размерерублей, а Срублей. После чего, в душе будет недоволен таким раскладом, ведь его компаньон за счет старого компьютера получил такой « навар». Прибыль-то получилась за счет правильной организации всего финансово-производственного процесса, организованного нанятым директором или управляющим. Тогда сам решает организовать свою УК. Он выходит из учредителей, забирает свой вклад в размере 500 рублей и доход 4500 рублей, добавляет еще 5000 рублей и по той же схеме регистрирует свою управляющую компанию под названием «Y». Здесь он может стать одновременно и учредителем и исполнительным органом, либо просто переманить управляющего из УК «X».
Второй пример: УК «X» получила за год убыток в сумме рублей. Причина: безграмотное управление компанией. В соответствии с Уставом, учредительным договором, наши с вами учредители понесут ответственность только в размере внесенного вклада, а именно «Б» возместит только 9500 рублей и то, часть за счет остаточной стоимости внесенного компьютера( за год износ составит примерно 2000 рублей) – это 7500 и 2000 внесет деньгами, а заплатит 500 рублей. Таким образом, понесенныерублей убытков ни кем не будут погашены, так как УК можно объявить банкротом, если учредители не изловчаться и не продадут компанию - банкрот кому – то другому. При этом нанятый «плохой директор или управляющий» так же не несет никакой ответственности за свою плохую работу. Он всегда найдет тысячу и одно оправдание в свою пользу в нашей законодательно-нестабильной стране.
«X» для управления жилым фондом, в нашем примере, заключит договора: с поставщиками коммунальных услуг (горячая и холодная вода, тепло, газ); с поставщиками жилищных услуг (электроэнергия, вывоз мусора, лифты, антенны и т. п.); организациями по уборке территории и мойки подъездов, ремонту труб и различных систем и трубопроводов, по строительным ремонтам (крыш, стен, тротуаров и т. п.) и с каждым собственником помещений в доме (жилых и не жилых). После чего все собственники будут обязаны оплачивать квартирную плату за ЖКУ своего помещения и проживающих в нем на расчетный счет данной УК. Далее управляющая компания должна перечислить энную сумму из полученных от собственников средств, поставщикам за оказанные ими различные жилищно-коммунальные услуги. Контролировать, куда и кому управляющая компания перечислила деньги, собственники помещений не имеют право. За поставленную некачественную коммунальную услугу или вообще не поставленную ЖКУ собственник может спрашивать только с УК, которая обязана требовать качества от поставщика. В настоящее время, как правило, деньги до поставщика не доходят или доходят не в полном объеме и поэтому это качество отсутствует. В большей степени виноват в этом управляющий или директор УК, поскольку именно он единолично решает, кому и сколько заплатить за поставленные ЖКУ, сколько потратить на зарплату своих сотрудников, какую сумму определить на аренду офиса и т. д. Таким образом, гарантии за правильность собранных с собственников денег УК будет нести только в размере Уставного капитала (в нашем случае это всегорублей). Может получиться так, что весь год жители исправно платили за все ЖКУ, однако все это время их качество оставляло желать лучшего, а вас попросту кормили обещаниями улучшить условия. В этом случае Вы имеете право расторгнуть договор управления вашей квартирой с УК. Однако вернуть свои перечисленные за год деньги. поставщику тепла и горячей воды вы уже не в силах: только часть этой суммы УК отправила по назначению, остальные же пошли не ее содержание. В результате дом остался должен поставщику 70% от потребленной Вами горячей воды и тепла. УК банкрот и поставщик Вам тоже не будет больше давать тепло. Кто заплатит эти 70%? Мы с Вами знакомы с такой системой управления жилым фондом – это наши с Вами различные ЖЭКи, ДЭЗы, ШПЭТы и т. п.
В настоящее время есть УК, производящие и поставляющие населению коммунальные услуги. Однако и здесь слабым звеном является контроль качества и распределения средств. Компания сама собирает деньги жильцов, сама предоставляет им коммунальные услуги, а соответственно и сама должна себя карать за качество ею произведенных работ. Контроль средств принадлежит только ей одной. Государство же стоит на страже только не уплаченных или не исчисленных в полном объеме налогов и сборов.
Если Ваш дом выбрал способ управления управляющей компанией до 1 января 2007 года, выбранная Вами УК обязана заключить договор управления вашей квартирой или офисом, в котором необходимо четко прописать права и ответственность обеих сторон, а также штрафные санкции, которые может понести управляющая компания и собственник. Кроме того, должны быть расписаны все виды деятельности УК в области текущего ремонта. Если четкости в договоре нет, то и результат управления будет соответственный. В одиночку каждому жителю составить качественный договор и проконтролировать его исполнение достаточно сложно. Управляющая компания может заключать договоры на управления не только с жителями, но и ТСЖ. В данном случае ТСЖ выступит контролером как качества, так и денег.
Если Вы в течение года не выберете один из трех способов управления, государство обязано будет Вам назначить ту УК, которая выиграет конкурс. Если в течение года Вам не понравится назначенная государством компания, то Вам назначат новую и здесь вам стоит помнить описанный выше пример с убытками Управляющей коммерческой организации. Убытки никем не перекрываются, а с передачей от одной управляющей компании к другой только растут и в этой же прогрессии убывает качество ЖКУ, самого дома, снижается стоимость квартиры или офиса. Например: членом Ассоциации является ТСЖ «Металлистов 8». С момента сдачи в эксплуатацию, дом управлялся двумя управляющими компаниями, сначала одной, затем другой. Сначала одна накопила проблем и долгов, затем другая добавила и в результате дом был брошен на произвол судьбы, т. е. на управление самими жителями. В течение двух с половиной лет дом освобождался от старых долгов, но, к сожалению, не все ещё накопленные старые проблемы решены.
Конечно, рынок управляющих компаний ещё не сложился, и опыт управления. УК в нашем городе пока ненаработан. Поэтому мы - жители, собственники, и Управляющие компании - будем учиться управлять жилым фондом.
Итак мы рассмотрели каждый из трёх способов управления и в течение 2006 года Вы обязаны в своих домах выбрать один из них. При этом не забывайте наши простые примеры и расчеты.
В наших дальнейших публикаций мы постараемся привести сравнительные таблицы всех трех способов управления.
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
В этом номере мы расскажем вам о том, КАКИЕ ФУНКЦИИ ВЫПОЛНЯЕТ ТСЖ ПРИ УПРАВЛЕНИИ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ.
Управление жилым фондом состоит из двух самостоятельных, но существующих в неразрывной связи друг с другом функций управления:
1.функции собственника помещения;
2.функции управляющей организации - ТСЖ;
Обе эти функции присущи способу управления ТСЖ и способу управления управляющей компанией. Рассмотрим каждую функцию в отдельности и попробуем доказать, что они неразрывны.
Функции собственника помещения (квартиры или офиса):
1) ведение технической документации на помещение (техпаспорт)
включает в себя весь перечень работ по реконструкции,
перепланировке помещения, т. е. подробно описываются все виды работ, материалы, наличие разрешений соответствующих органов на эти работы и т. п.
2) планирование и организация текущего и капитального ремонта помещения в благоприятные периоды.
3) организация ресурсосбережения
4) заключение и учет договоров (на поставку электроэнергии, на услуги телефона и различных видов связи, на поставку питьевой воды, подписных изданий и т. д.);
5) проведение финансовых операций в банке (оплата по заключенным договорам – за свет и т. д.);
6) расчеты за жилищно-коммунальные услуги (собственник ежемесячно обязан их оплачивать);
7) расчет платежей и налогов (налог на имущество, т. е. за принадлежащее помещение, транспортный налог);
8) ведение бухгалтерской и прочей документации (обязанность сохранять документацию, квитанции и счета на их оплату в течение трех лет, в противном случае возникает риск повторной оплаты, поскольку доказать отсутствие задолженности порой непросто);
9)предоставление справок и расчетных документов (например: для предоставления льгот по оплате, по временной и постоянной регистрации проживающих, о количестве и составе проживающих и т. д.);
10) организация санитарного содержания помещения (уборка, проветривание, ежедневный вывоз пищевых отходов в отведенное место, морение мух и тараканов, грызунов, разведение цветов и т. д.);
11) организация субботников (генеральная уборка к различным общепринятым праздникам и дням);
12) аварийное обслуживание (до прибытия слесаря в период прорыва труб или кабеля - отключение света, перекрытие водоснабжения, иногда собственник просто подставляет ведра, чтобы не затопить соседей или предотвратить пожар);
13) подготовка помещения и оборудования к сезонной эксплуатации
(утепление окон и дверей в помещении, замена ржавых труб внутри помещения, унитаза, ванн, раковин и т. д.);
14) технические осмотры ( сантехником, электриком, газовиком, которые при выдаче предписания обязаны все устранить);
15) прием гостей (в определенное время и дни);
16) охрана помещения и находящегося в нем имущества (дверь всегда закрыта и на замке, окна и форточки в отсутствии собственника или членов его семьи всегда закрыты, дополнительно устанавливается видеонаблюдение и пожарно-охранная сигнализация);
17) модернизация помещения и оборудования (замена окон на стеклопакеты, чугунные трубы на металопластик и т. д.);
18) потребление коммунальных и прочих услуг (возможность получить воду в любое время суток и в необходимом количестве).
Данный перечень функций не является исчерпывающим. Он может быть дополнен или расширен.
Функции управляющей организации в форме ТСЖ – те же что и функции собственника и они не должны противоречить друг другу и обязаны постоянно находится во взаимосвязи.
Функции одинаковые, а вот отношение к ним может быть различным.
Что это значит? Рассмотрим подробнее некоторые из перечисленных выше функций.
Первая функция
1. Собственник захотел в своем помещение на пятом этаже сделать бассейн и сауну, убрал несущие стены внутри и вот результат: потолок не выдерживает и верхние этажи дома рушатся.
2. Собственник захотел иметь кухню побольше, убрал стенку, а вместе с ней и вентиляцию, трубы заменил на красивые узкие пластиковые - результат: вентиляция не работает, циркуляция воды нарушилась, страдают остальные собственники, а, следовательно, рикошетом достается и горе - перепланировщику. Обвинив всех, он продает квартиру ничего не подозревающему покупателю, в поисках лучшего, в итоге вся вина и все затраты по переделке ложатся не только на невинного покупателя, но и на других собственников.
3. ТСЖ потеряло техническую документацию на дом. Теперь никто не знает, где проходят трубы от квартир № 5 или №10, до устранения порыва, сидят без воды все собственники, а могли только ограниченное количество по стояку. Каков диаметр и толщина труб и стен, выдержат ли нагрузку при модернизации или капитальном ремонте.
Вывод: и собственник и ТСЖ обязаны хранить и вносить изменения в техническую документацию. Если одна из сторон это не сделает, пострадают все собственники.
Вторая функция - захотел собственник сменить батареи при ремонте, так как отпуск в январе, и начинает требовать отключить днем с 10 до 12 отопление. Конечно, его просьбу мало кто выполнит: холодно, да и слив горячей воды из системы стоит денег. Шуметь желательно, когда соседи на даче, в крайнем случае, в рабочие дни и то в определенное время. Но собственник почему-то любит только себя и начинает искать подходы к подвалу и сам все отключает и перекрывает. ТСЖ затеяло менять трубы, подрядчика выбрало «нужного для себя». Навыки работы у последнего отсутствуют. В доме все разломали, грязь, воды нет и деньги в ТСЖ закончились, поскольку половина жильцов не посчитала нужным оплатить квартплату, а уехало отдыхать на курорты. Опять жалобы, долгие поиски виновных, исправления. Вот мы и живем, то с водой, то без нее, то в вечном ремонте – никто ни с кем ничего не согласовывает.
Третья функция
1. Собственнику привезли импортную стиральную машину автомат. Но вот беда, все они запрограммированы на подключение к холодной воде и чтобы постирать, автомат будет ее нагревать. Это же трата электроэнергии, когда есть в сети горячая вода. И вот собственник умело с помощью немыслимых приспособлений или умелых друзей подключает автомат к обоим видам водоснабжения, при этом соединяет тубы горячего и холодного снабжения и при наличии соответствующего давления в горячую воду попадает холодная и наоборот, а жители верхних этажей начинают вызывать дежурных слесарей с требованием восстановить качество воды. Естественно, последний не может понять, что происходит.
2. Другой решил устроить себе полы с подогревом и проложил дополнительные трубы под полом, пропустив через него горячую воду из центральной системы, соседу вода достается чуть теплая, да при этом еще и течь будет еле-еле.
3. ТСЖ в целях экономии электроэнергии выкрутило все лампочки в подъездах, оставив всего по две лампочки на 40 вт на 10 и 1 этажах. В результате жильцы сами падают или на них нападают. В целях экономии Гкал, была перекрыта задвижка, и тепло до 10 этажа перестало подниматься. В часы пик лифты останавливало или вообще старалось их не ремонтировать, т. к. они в 20 раз больше тратят электроэнергии. Вывод: экономия должна быть выгодна и приятна как собственнику единолично, так и всем вместе, т. е. ТСЖ.
Четвертая функция – качество заключенных договоров напрямую влияет на качество и безопасность проживания в данном доме.
И обратимся к шестнадцатой функции – собственник и ТСЖ должны сохранять свое имущество. Одно условие – имущество должно быть совместно-неделимое. Но если собственник требует от управляющей компании, т. е. от ТСЖ охранять автомобиль собственника, то данная функция вступает в противоречие с другими собственниками, у которых нет машины. ТСЖ может организовать охрану автомобилей, но за счет самих собственников при условии отсутствия нарушения прав других собственников. Данная услуга не является обязательной функцией управления, хотя она и носит название охранная.
И так можно разобрать все недостатки всех функций управления. Из приведенных примеров видно, что функции управления зависят в первую очередь от нас самих, живущих в этом доме и являющихся Исполнительным органом. ТСЖ без собственников управляться не может, так как оно состоит из собственников. Собственник – контролер для себя и объединение собственников в ТСЖ - контролер для всех
Как свой дом лечить с умом
Проблем возникающих в процессе передачи муниципальных домов товариществу собственников жилья сегодня немало. Однако наиболее злободневным остается вопрос проведения капитального ремонта в «наследуемом» от государства доме.
В сентябре минувшего года губернатор Прикамья подписал Указ «О порядке возмещения расходов местных бюджетов на проведение капитального ремонта жилищного фонда». Казалось бы, дело сдвинулось с мертвой точки, и теперь муниципалитетам ничего не мешает поддерживать тех, кто решился, наконец, навести в своем доме порядок. Увы, воспользоваться такой помощью поспешили далеко не все собственники, чьи дома десятилетиями не видели капремонта: покрыть все в этом случае расходы государство не в силах, а личных средств на пополнение недостающей суммы у жильцов не так много. Когда заходила речь о банковском кредите, то многие опасались риска: горький опыт прошлых лет учит нас быть осторожнее.
Что же было раньше? Вот типичная схема проведения капремонта с привлечением кредитных средств, предложенная в прошлом году.
Подрядчик договаривается с ТСЖ о начале проведения капитального ремонта в его доме. Возмещение расходов в этом случае брал на себя якобы муниципалитет, но никаких гарантий при этом подрядчику не давалось, поскольку посредником в этом вопросе выступало то же ТСЖ. Подрядчик брал банковский кредит, закупал материалы и проводил работы. Однако по завершении процесса выяснялось, что муниципалитет не может возместить выделенные из области деньги на капремонт, поскольку был нарушен утвержденный указом порядок о возмещении затрат по капремонту, В итоге, прогоревший подрядчик отказывался запускать в дом тепло и воду, а сам попадал в тюрьму. Такие печальные истории нынче, увы, не редкость.
Сегодня некоммерческая организация «Ассоциация собственников жилья «Пермский край» решила ликвидировать этот экономический беспорядок и разработала свой проект кредитования капитального ремонта многоквартирных домов, где риск оказаться обманутым, сведен к минимуму. Данный проект был одобрен областным управлением жилищно-коммунального хозяйства и рекомендован главам муниципальных образований городов и районов Пермского края, руководителям жилищно-коммунальных предприятий и управляющим компаниям. Итак, в чем заключается его суть?
По словам вице-президента «Ассоциации собственников жилья «Пермский край» Валерия Виноградова, кредитованию, в этом случае, подлежит капитальный ремонт систем горячего водоснабжения и отопления. Кредит выдается управляющим компаниям, ТСЖ (ЖСК) или собственнику под залог монтируемого оборудования, на основании утвержденной в установленном порядке сметы на капремонт, на срок до двух лет без процентов или под 10% годовых (в зависимости от объема выполняемых работ и сбора платежей). Монтажные работы проводятся из материалов заказчика и кредитуются отдельно. Гашение кредита и процентов происходит из текущих платежей за ЖКУ и за счет введения целевого сбора на капремонт с собственников помещений многоквартирных домов в течение от двух до пяти лет (в зависимости от стоимости капитального ремонта).
Сегодня мы попросили Валерия Рудольфовича рассказать подробнее о том, с чего, согласно их проекту, следует начинать капитальный ремонт и прокомментировать наиболее типичную схему его проведения.
- Во-первых, нам следует определить, нужен ли дому капитальный ремонт? - начал беседу Валерий Виноградов. - Для этого собственники, преобразовавшись в ТСЖ или выбрав инициативную группу, начинают приемку здания от бывшего собственника - муниципалитета. Для приемки дома им нужно собрать большой пакет документов, необходимых для получения этого дома. Первая проблема, с которой они сталкиваются сегодня: на дом, который обслуживало государство, как правило, документации либо нет вовсе, либо она частично утеряна, изменена или запутана. То есть в момент эксплуатации здания часть сетей перекладывалась, ремонтировалась, а исполнительная документация на переложенное и исправленное нигде не создавалась. Выходит, что если проектная документация 40-50-летней давности все же и сохранилась, то зачастую она уже видоизменена и когда исполнитель с ней сталкивается, он попросту не может найти нужную трубу, кабель и т. д., а, следовательно, не может и починить. Приходится все визуально восстанавливать. Это основная проблема, поскольку восстановление документации на жилой дом - это очень дорогое удовольствие. Нужно полностью все переписать, сделать новый проект уже существующего здания. В этом случае собственники останавливаются на четырех основных составляющих: теплоснабжении дома, электроснабжении (присоединение сетей дома к городским сетям), газопроводах и техническом состоянии дома. Вначале составляется визуальная картина всего дома: фундамент со стороны подвала, цокольная часть со стороны улицы, стены, чердачные перекрытия, чердак или технический этаж, дымоходы, вентиляционные и лифтовые шахты, деревянные конструкции (окна, двери, остекление), внутренняя отделка.
Что касается технических сетей - трубопроводов – сейчас наша Ассоциация готовит перечень документов, которые ТСЖ необходимо собрать, чтобы получить постановление о передаче дома и заключить новые договора на поставку коммунальных услуг в адрес нового собственника. В целом, при активной работе этот процесс занимает более месяца и огромное количество документов технически неграмотному человеку собрать просто не под силу. Мы рассчитываем, что в скором будущем этот перечень документов и наработанный опыт передачи домов будет вынесен на рассмотрение администрации с целью координации всех служб, поставляющих коммунальные услуги и обслуживающих сети в этом вопросе. Иначе, на деле нередко получается так, что различные службы запрашивают один и тот же экземпляр документа, который каждый раз должен быть официально заверен. Таким образом, службы используют нового собственника, для наведения порядка в собственных документах. Получается, что последний тратит свои время и деньги на восстановление исполнительной документации за прошедшие годы, выполняя чью-то работу.
Предлагаю рассмотреть разработанную нами типичную схему передачи и подготовки жилых домов к проведению капитального ремонта, где помимо средств собственников, используются банковский кредит и частичное финансирование со стороны муниципалитета.
Во всем процессе принимают участие муниципалитет, , представители ТСЖ и привлеченные ими специалисты, то есть тот, кто имеет соответствующую лицензию и может реально понимать и знать порядок подготовки проектных работ и дальнейшего проведения ремонта. На основании визуального акта технического состояния дома ТСЖ, с помощью своих специалистов, с участием специалистов муниципалитета или других собственников, составляет дефектную ведомость, куда входит перечень дефектов, которые необходимо устранить. Эта ведомость станет основой для составления сметной документации. Напоминаю, что весь этот процесс происходит по заказу ТСЖ, поскольку дом передается именно ему, независимо от того, чьи квартиры в нем преобладают: собственников или муниципалитета. Составив ведомость и проектно-сметную документацию, и определив, таким образом, стоимость капитального ремонта и его объема, необходимо обозначить, из каких источников можно задействовать эти средства. Здесь важно не забыть провести общее собрание собственников, где будут утверждены смета на капремонт и объем собственных средств. Как правило, возникает разница, между тем, сколько собственники могут собрать и сколько требуется на капремонт, и тогда перед ними встает вопрос, а может ли муниципалитет оказать помощь, за счет выплаченных ему ранее тарифов, помимо того, что он вносит деньги за свое имущество в этом доме? Муниципалитет соглашается, но только в том случае, если существует сметная документация, которая будет им проверена.
На общем собрании также утверждаются и иные привлеченные средства. Например, сегодня в своей программе мы предлагаем населению кредитные ресурсы для проведения капремонта.
Таким образом, сегодня практически любой собственник может сделать капремонт и выбрать для него несколько источников финансирования: собственные средства, муниципальные средства в качестве возмещения, кредит банка для производства работ, оборудование, которое будет вновь смонтировано и установлено с рассрочкой платежа до двух лет.
Итак, ТСЖ переходит к тому, что начинается непосредственная подготовка к проведению капремонта: обращение в банк или муниципалитет за финансами. В этом порядке, имея всю сметную документацию, необходимо подать заявление в администрацию города, сообщив, на каких условиях спланирован капремонт, приложить решение общего собрания и запросить определенную сумму. Одновременно с этим, ТСЖ должно предъявить муниципалитету счет за его имущество в данном доме, которую последний обязан перечислить до начала капремонта. Единственное о чем в этом случае просит муниципалитет:: не определять объем средств, когда капремонт уже завершен, или когда подрядчик, выполнив все работы, отказывается давать тепло до полной оплаты его труда.
Далее идет получение средств из муниципалитета на финансирование собственного имущества, причем все эти деньги должны перечисляться на отдельный счет, создавая своего рода аккредитив для подрядчика. А также возмещение средств муниципалитетом, собранных ранее в виде тарифа.
Теперь мы переходим к этапу привлечение средств из банков на проведение монтажных работ. Если подрядчик работает с материалом заказчика, оплачивается только его работа. Кредит в этом случае берется под залог всего имущества. У нас уже есть ряд фирм, готовых поставить свое оборудование на проведение капремонта.
Что мы имеем? ТСЖ сформировало на своем расчетном счете финансовые средства и располагает проектной документацией и решением общего собрания на расходование средств. Только после этого начинается выбор подрядчика. Сегодня у нас все делается наоборот. Не имея ничего вышеперечисленного, ТСЖ рассылает письма, к примеру, о проведении тендера на строительство двух котельных. Участников они просят составить смету, представить все документы и только после этого они рассмотрят, кто им обойдется дешевле. Появляются предложения от подрядчиков, в которых цена колеблется от ста тысяч до 10 млн. рублей. И можно сразу сказать, что либо задача перед подрядчиками поставлена неправильно, либо кто-то из подрядчиков заблуждается. Бывает и так, что им берется типовой похожий дом, с которым он когда - либо работал, накручивается оплата по современным ставкам и отправляется эта схема в ТСЖ, с прикрепленными к ней отзывами от 150 домов, в которых подрядчик когда-либо был, а может быть и нет. Нередко один подрядчик подает одни и те же документы от лица двух-трех фирм. При этом, члены ТСЖ особой проверкой себе не обременяют и смотрят на конечную цифру в представленных им документах, которая ни о чем не говорит и ничего не определяет. Кто в этом случае виновен в последующих неприятностях, судите сами.
Однако вернемся к нашей схеме. После того, как подрядчик определен, начинается этап заключения договоров и оформления аккредитива. Подрядчик обязан взять на себя обязательства выполнить работы в ТСЖ согласно той документации., которую разработала специализированная организация. А ТСЖ оформляет в банке аккредитив, гарантирующий подрядчику получение денег. Вот только теперь можно начать работы и вести надлежащий контроль за ними, а не радоваться, что все идет самотеком. После выполненных работ, необходимо произвести приемку здания с привлечением специалистов и представителей собственников всех уровней, а также проверку выполненных объемов и качество жилищной инспекцией, службами единого заказчика или технадзором городской администрации.
Таким образом, капитальный ремонт вашего дома успешно завершен.
