На правах рукописи

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЛЯМИ АВТОМОБИЛЬНОГО ТРАНСПОРТА В РЕГИОНЕ

(НА ПРИМЕРЕ ФЕДЕРАЛЬНЫХ АВТОМОБИЛЬНЫХ ДОРОГ ЦЕНТРАЛЬНОГО ФЕДЕРАЛЬНОГО ОКРУГА)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук по специальности
08.00.05 – Экономика и управление народным
хозяйством (землеустройство)

Москва 2008

Работа выполнена на кафедре землепользования и земельного кадастра Государственного университета по землеустройству.

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор,

Официальные оппоненты:

-доктор экономических наук , профессор, Государственный университет по землеустройству

-кандидат экономических наук , начальник аналитического отдела отделения разработки информационных систем -ЦЕНТР»

Ведущая организация: Федеральное дорожное агентство Министерства транспорта Российской Федерации

Защита диссертации состоится « 25 » декабря 2008 г. в 11.00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 в Государственном университете по землеустройству Москва, ул. Казакова, д. 15, ГУЗ, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.

Автореферат разослан « 20 » ноября 2008 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

кандидат экономических наук, доцент

 
Общая характеристика работы

Центральный федеральный округ имеет протяженную дорожную сеть с развитой инфраструктурой, характеризующуюся высокой плотностью транспортного потока и незначительными темпами строительства новых дорог, отвечающих современным требованиям эксплуатации и безопасности движения. Модернизация транспортной системы страны и строительство магистральных автодорог федерального значения позволит решить ряд социальных, экономических и производственных проблем, связанных с занятостью населения, увеличением международных и междугородних перевозок грузов, пассажирскими перевозками, повышением конкурентоспособности отечественных товаров за счет снижения транспортных издержек, равномерным распределением потоков автомобильного транспорта.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

Для эффективного управления и реализации социальных, производственных и инвестиционных программ развития существующих и новых автомобильных дорог и объектов транспортной инфраструктуры необходимо провести единый комплекс землеустроительных и земельно-кадастровых работ на землях автомобильного транспорта, для чего необходимо обеспечить последовательность и порядок процедур по формированию земельных участков, занятых автодорогами, их государственному кадастровому учету и регистрации права, а также получение сведений по стоимостным характеристикам, необходимым для обоснования и реализации различных экономических проектов. Поэтому целесообразна разработка новых методик, на основе существующих методических рекомендаций и указаний по ведению земельного кадастра и кадастра недвижимости, а также совершенствование теоретических и методических положений земельно-правовой и технической документации в области землеустроительного формирования, государственного кадастрового учета и кадастровой оценки земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами.

Научными исследованиями в области управления земельными ресурсами, формирования объектов землеустройства и ведения кадастра на землях линейных объектов занимались проф. С.Н. Волков, проф. А.А. Варламов, проф. В.А. Вашанов, проф. С.А. Гальченко, проф. Н.В. Комов, проф. П.В. Лойко, проф. А.В. Севостьянов, проф. В.Н. Хлыстун, доц. Н.П. Рулева, , и другие ученые, специалисты.

Вопросы ведения кадастра недвижимости на землях линейных объектов, в частности автомобильного транспорта, исследованы недостаточно. В связи с масштабными земельными преобразованиями, автоматизированным информационным обеспечением государственного земельного кадастра, подготовкой реализации автоматизированной информационной системы «Государственный кадастр недвижимости», совершенствованием технологических процедур по формированию объектов землеустройства, необходима четкая система кадастровых действий, позволяющая оперативно проводить работы по регистрации объектов недвижимости, проведению кадастровой оценки земельных участков, занятых линейными объектами. Все выше отмеченное определяет актуальность данного исследования.

Целью исследования является разработка экономически эффективного механизма управления землями автомобильного транспорта в регионе.

Для достижения этой цели в работе были поставлены и решены следующие задачи:

1) усовершенствовать теоретические и методические положения управления землями транспорта на региональном уровне;

2) определить место и роль государственного кадастра недвижимости в системе управления землями транспорта на региональном уровне;

3) разработать методики по землеустроительному формированию и государственному кадастровому учету земельных участков федеральных автомобильных дорог;

4) уточнить теоретические и методические положения проведения государственной кадастровой оценки земель автомобильного транспорта для установления обоснованных ставок земельного налога и арендной платы;

5) разработать механизм определения экономического ущерба при изъятии земельных участков для строительства автомобильных дорог;

6) рассчитать экономическую эффективность проведения единого комплекса регистрационных действий в отношении земельных участков федеральных автомобильных дорог с целью вовлечения их в гражданско-рыночный оборот при реализации инвестиционных программ развития транспортной инфраструктуры.

Объектом исследования являются земельные участки, занятые федеральными автомобильными дорогами и прочно связанные с ними объекты недвижимости Центрального федерального округа.

Предметом исследования является формирование экономического механизма управления землями автомобильного транспорта.

Исходные материалы. В процессе исследования использованы Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства РФ, Московской области, нормативно-правовые акты региональных органов государственной власти Центрального федерального округа РФ (ЦФО), нормативные документы Роснедвижимости, земельно-учетная, отчетная экономическая и статистическая информация, нормативно-справочные материалы, специальная научная литература.

Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основами исследования являются основополагающие законы развития природы и общества, труды отечественных и зарубежных ученых экономистов, землеустроителей, юристов в области земельного кадастра, землеустройства, правового и экономического регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами регионов и муниципальных образований, их информационного обеспечения. В работе использованы экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический, абстрактно-логический и экспериментальный методы исследования.

Научная новизна работы заключается в следующем:

1) уточнены и дополнительно сформулированы теоретические и методические положения управления земельными ресурсами на региональном уровне, определены особенности управления землями транспорта, включая предложения по совершенствованию земельного и гражданского законодательства, развитию положений государственного кадастра недвижимости, государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения;

2) предложен и обоснован организационно-правовой механизм государственного кадастра недвижимости;

3) усовершенствованы и обоснованы методики формирования земельных участков линейных объектов и кадастровых работ;

4) разработана методика постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами;

5) уточнены теоретические и методические положения определения экономического и экологического ущербов при изъятии земельных участков для строительства автомобильных дорог;

6) разработана методика государственной кадастровой оценки земель автомобильных дорог;

7) разработаны теоретические и методические положения предоставления линейных объектов по договорам концессии частным инвесторам и определена экономическая эффективность их применения.

На защиту выносятся следующие положения:

1) уточненные и дополнительно сформулированные теоретические и методические положения управления земельными ресурсами на региональном уровне;

2) методика формирования и осуществления кадастровых действий в отношении земельных участков линейных объектов;

3) методика постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами;

4) методика государственной кадастровой оценки земель автомобильных дорог;

5) методика определения экономического и экологического ущербов при изъятии земельных участков для строительства автомобильных дорог;

6) экономически обоснованная процедура предоставления автомобильных дорог по договорам концессии частным инвесторам.

Практическая значимость работы состоит в том, что полученные результаты позволят повысить эффективность управления землями транспорта и объектами инженерной инфраструктуры на основе достоверной и систематизированной земельно-кадастровой и мониторинговой информации.

Предлагаемая методика формирования линейных объектов, в том числе федеральных автомобильных дорог была успешно применена в производственной деятельности. Предложенные методические положения позволили значительно сократить затраты на формирование земельных участков, используя проектные материалы для строительства инженерных объектов, и провести полный комплекс регистрационных действий в отношении автомобильных дорог, находящихся в ведении Федерального управления автомобильных дорог «Центральная Россия». Результаты исследования в области государственного кадастра недвижимости и проведения оценочных работ также имеют большое значение для землеустроительных организаций, территориальных отделов управлений Роснедвижимости, органов государственной власти регионального и муниципального значения.

Апробация результатов исследования была осуществлена на территории субъектов Российской Федерации ЦФО, а также при выполнении ряда бюджетных и договорных работ кафедры землепользования и земельного кадастра Государственного университета по землеустройству. Основные положения настоящей работы докладывались на всероссийских и региональных научно-производственных конференциях и семинарах, посвященных проблемам землепользования страны и Центрального федерального округа.

По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 2,8 печатных листа.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка использованной литературы из 150 источников. Основной текст изложен на 162 листах машинописного текста, включает 34 таблиц, 45 рисунков, 19 приложений.

Основное содержание работы

Экономическое развитие регионов, увеличение валового регионального продукта, строительство объектов инженерно-транспортной инфраструктуры требует совершенствования теоретических положений управления земельными ресурсами на уровне субъектов РФ. До сих пор остаются нерешенными вопросы информационного взаимодействия федеральных и региональных органов государственной власти, предприятий и организаций в сфере рационального использования и охраны земель, разграничения государственной собственности на землю, резервирования земель для государственных и муниципальных нужд, развития инвестиционной деятельности на землях транспорта.

Для решения задач в сфере рационального использования и охраны земель, разграничения государственной собственности на землю, резервирования земель для государственных и муниципальных нужд, развития инвестиционной деятельности на землях транспорта на региональном уровне, необходимо провести следующие виды работ (административных действий):

- разграничение земель по уровням собственности путем их утверждения в одностороннем порядке на федеральном уровне, при этом материалы по разграничению государственной собственности на утверждение должны быть представлены органом исполнительной власти субъекта РФ;

- подготовка проектных предложений по созданию схем территориального планирования для дальнейшего их утверждения на федеральном уровне;

- упорядочение компетенции и рациональное разграничение полномочий региональных органов государственной власти по вопросам владения, пользования и распоряжения земельными участками;

- упорядоченное ведение государственного кадастра недвижимости на основе межевания земель, технической инвентаризации зданий, строений, сооружений и кадастровой оценки земель всех категорий земельного фонда;

- создание четкого механизма изъятия и предоставления земель для государственных и муниципальных нужд путем формирования постоянно действующей комиссии по согласованию и утверждению социально важных и экономически обоснованных проектов;

- развитие арендных отношений, заключение концессионных соглашений на объекты транспортной инфраструктуры, как наиболее приоритетных направлений экономической политики регионов с высокой плотностью населения и развитым уровнем производства.

С целью своевременного выполнения подготовительных работ (работ, предшествующих строительству) по выбору, землеустроительному формированию земельных участков и постановки их на государственный кадастровый учет приоритетным направлением развития земельных отношений является создание и функционирование четкой процедуры резервирования территорий, необходимых для строительства и реконструкции линейных объектов (рис.1).

Разработка проектов границ территориальных зон существующих объектов инженерно-транспортной инфраструктуры (автомобильные, железные дороги; кабельные линии связи; ЛЭП; трубопроводы)
 

Рис 1. Технологическая процедура резервирования земельных участков

Региональная структура органов власти должна четко соответствовать требованиям управления землями, находящимися в ведении субъекта РФ и муниципальных образований, исключая дублирование функций и полномочий на различных административно-территориальных уровнях. На рис.2 представлена предлагаемая в работе структура органов государственной власти, позволяющая координировать интересы всех субъектов земельных отношений, путем создания координационных советов (комиссий) по управлению землями всех категорий и различной территориальной принадлежности, при этом решения, принятые на коллегиальном собрании представителей органов государственной власти должны иметь юридическую силу и подлежать обязательному исполнению.

Рис.2. Структура органов государственной власти на уровне субъекта РФ, обеспечивающая процедуры подготовки проектно-планировочной документации для целей строительства линейных объектов

Объектами государственного кадастра недвижимости должны быть не только земельные участки и объекты капитального строительства, но и правовые зоны (территориальные, функциональные, зоны с особыми условиями использования территорий). При проведении государственного кадастрового учета опор ЛЭП, газораспределительных пунктов, трансформаторных подстанций, являющихся частями линейных объектов, в целях сокращения материальных и временных затрат, необходимо формировать единые землепользования.

Для унификации данных и ведения единого кадастра недвижимости, сведения о частях земельных участков, занятых линейными объектами допустимо вносить по имеющимся материалам балансовых документов и материалам аэрофотосъемки, а в случае осуществления рыночного оборота линейных объектов обязательно проведение натурных измерений.

Предложенный в работе алгоритм формирования объекта недвижимости объединяет межевание земельного участка, занятого линейными объектами, топографическую съемку и техническую инвентаризацию строений и сооружений, постановку единого объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права.

На примере оформления выбора земельных участков под строительство транспортной развязки на 47 км федеральной автомобильной дороги М-5 «Урал» определена организационная эффективность административных действий по согласованию и утверждению землеустроительной документации.

Эорг= Эорг = (Tфакт – Tпроект)*100/Tфакт, (1)

где: Tпроект - время, затраченное на реализацию процедуры по выбору земельного участка с учетом предложений автора; Tфакт - фактическое время затраченное на реализацию процедуры выбора земельного участка; Tнорм – нормативное время рассмотрения документов, установленное законодательством.

Эффективность предложенной процедуры выбора земельных участков составила 81 % с учетом установления нормативных сроков рассмотрения документации.

Формирование земельных участков линейных объектов включает в себя не только землеустроительные процедуры, но и работы, в результате которых, сформированный объект со всеми присущими ему характеристиками приобретает правовой статус. При определении стоимости землеустроительных работ на формирование земельных участков линейных объектов следует руководствоваться нормативами затрат на производство работ в комплексе как для строительства, так и для целей межевания. Расчет стоимости работ по формированию линейных объектов проводился в двух аспектах: создание исходных геодезических пунктов и инженерно-геодезические изыскания. Общая нормативная стоимость комплекса земельно-кадастровых работ для целей государственного кадастрового учета с последующей регистрацией прав на линейный объект по проведенным расчетам составила 35,2 тыс. рублей на 1 км. В работе была исследована возможность применения графических и семантических данных для каждого вида работ по формированию земельных участков линейных объектов и определен экономический эффект за счет снижения материальных затрат при комплексном применении инженерно-геодезических и земельно-кадастровых данных. Общая стоимость работ по формированию землеустроительной документации для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами сократится на руб., что составит 54 % от нормативной стоимости работ (рис.3).

Рис.3. Экономия затрат при землеустроительном формировании земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами

После утверждения проекта строительства линейных объектов и определения видов инженерных коммуникаций, их технических характеристик и проведения земляных работ на местности, количество выявленных инженерных коммуникаций увеличивается в 2,5–3 раза. В работе предложено предусматривать совмещенную прокладку подземных инженерных сетей: в общих траншеях при их параллельном размещении. При переносе коммуникаций за счет средств их правообладателей необходимо предусмотреть место их дальнейшего размещения. В качестве оптимального варианта размещения могут выступать резервно-технологические полосы федеральных автомобильных дорог, которые целесообразно передавать на правах аренды.

В условиях формирования системы государственного кадастра недвижимости в работе разработан единый алгоритм проведения регистрационных действий в отношении линейных объектов и иных объектов недвижимости. Предложенный алгоритм объединяет межевание земельных участков, занятых линейными объектами, топографическую съемку и техническую инвентаризацию строений и сооружений, постановку единых объектов недвижимости на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права (рис. 4).

В работе были рассмотрены два варианта формирования земельных участков федеральной автомобильной дорогой М-4 «Дон» (МКАД – Кашира) в Ленинском муниципальном районе для постановки на государственный кадастровый учет. При постановке на государственный кадастровый учет автодороги в виде « землепользования» прибыль составила 181,31 руб., в виде обособленных земельных участков – 12,54 руб. Общие затраты при формировании простого землепользования были сокращены более чем 2,5 раза.

Для реализации эффективного механизма по формированию земельных участков в виде «землепользования» были пересмотрены результаты кадастрового деления территории административных районов.

Рис 4. Алгоритм формирования единого объекта недвижимости

Границы кадастровых кварталов необходимо совмещать с границами существующей автомобильной дороги, с целью исключения искусственного разделения участков автомобильных дорог, других линейных объектов и сокращения производственных затрат на формирование объектов кадастрового учета. Реализация предложений по корректировке Схем кадастрового деления административных районов нашла свое отражение при определении эффективности установления ставок земельного налога в границах населенных пунктов. Автомобильные дороги, проходящие по землям населенных пунктов, должны передаваться в ведение муниципальных районов, а вокруг поселений должны строиться автомобильные дороги-дублеры, которые будут иметь федеральный статус (рис.5).

Размеры границ автомобильных дорог на территории населенных пунктов устанавливаются с учетом существующей линии застройки. Полоса отвода на межселенной территории должна устанавливаться в соответствии с техническими параметрами, интенсивностью движения, и перспективой дальнейшей реконструкции. Общая величина дохода в виде земельного налога по рассматриваемым в работе муниципальным образованиям ЦФО, составит в случае передачи части дорог в ведение муниципальных образований, 3 7 руб., что на 98% выше фактически собираемой суммы налога.

Рис.5.Формирование федеральной автомобильной дороги М-8 «Холмогоры»

В целях эффективного и детального анализа статистических данных по проведению государственного кадастрового учета земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами была проведена кластеризация административных районов Московской области, как наиболее экономического и индустриально развитого региона ЦФО, с целью определения влияния результирующих факторов. В качестве основных признаков были выбраны следующие: площадь административного района, га; численность населения в административном районе тыс. чел.; количество населенных пунктов; уровень развития магистральной дорожной сети; среднесуточная годовая интенсивность движения на федеральных автомобильных дорогах, авт./сут.; степень загрязнения автодорог; расстояние от МКАД, км; площадь земель промышленности и иного специального назначения в структуре земельного фонда административного района, га.

На основании проведенной кластеризации были сформированы группы административных районов, характеризующиеся отличительными значениями признаков между группами и относительно однородными признаками внутри группы. В первую группу вошли земельные участки с благоприятной экологической ситуацией, невысокой численностью населения и относительно низким развитием транспортной инфраструктуры. Ко второй группе были отнесены участки, расположенные в центре Московской области, с высоким уровнем загрязнения и плотностью населения. Данные административные районы характеризуются стремительной динамикой индустриального развития и хорошей транспортной инфраструктурой. Именно в этих районах осуществляется значительный оборот земельных участков, в том числе резервирование дополнительных площадей для строительства новых линейных объектов с целью решения социально-экономических проблем регионального значения. К третьей группе относятся земельные участки, расположенные на ближайшем от г. Москвы расстоянии и имеющие развитую дорожную сеть, высокий уровень индустриального развития, большую плотность населения, что неблагоприятно сказывается на общей экологической ситуации. Оборот земельных участков в данных районах незначительный в связи с низкой обеспеченностью земельными ресурсами и высокой степенью их освоения.

Для дальнейшего анализа эффективности государственного кадастрового учета автомобильных дорог, занятых линейными объектами, была определена общая тенденция проведения кадастрового учета линейных объектов во второй группе. Большую часть линейных объектов составляют автомобильные дороги (в среднем 51%). Однако, учитывая, что всего лишь 10% автомобильных дорог Московской области поставлены на государственный кадастровый учет, можно судить о низком уровне проведения кадастровых работ по линейным объектам в целом.

В работе предложено осуществлять кадастровый учет объектов (опор ЛЭП), расположенных в полосе отвода автомобильных дорог в виде единого землепользования. Снижение материальных затрат по исследуемым объектам (опоры ЛЭП в полосе отвода федеральной автодороги М-5 «Урал») составит 2048 рублей, а затрат времени – 2635 минут.

Расчет экономии затрат при проведении земельно-кадастровых работ по Московской области, позволяет сделать вывод о целесообразности постановки на кадастровый учет земельных участков, занятых опорами ЛЭП, и расположенными в полосе отвода федеральных автомобильных дорог, в виде единого землепользования (табл.1).

В целях уточнения работ и совершенствования методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения была скорректирована группировка промышленных объектов исходя из однородности правового режима и применяемых экономических методов определения кадастровой стоимости. Анализ результатов оценочных работ по ЦФО показал, что кадастровая стоимость земельных участков федеральных автомобильных дорог в настоящее время зависит от кадастровой стоимости участков лесного фонда и сельскохозяйственных угодий размещаемых вдоль полос отвода.

Таблица 1

Определение затрат при проведении земельно-кадастровых работ на земельных участках, занятых линейными объектами в составе автомобильных дорог

Административный район

Площадь земельных участков занятых опорами ЛЭП

Количество обособленных участков

Затраты на формирование земельных участков

Затраты на ГКУ

Количество сформированных единых землепользований

Затраты на формирование земельных участков

Затраты на ГКУ

Экономия затрат (ЭЗ)

Щелковский

39000

189

246444

10888

4

195190

1983

60159

Раменский

243500

274

1269705

13974

7

1219401

3470

60808

Наро-Фоминский

9444

104

66815

5991

3

47410

1487

23809

Домодедовский

226

23

6564

1325

2

3320

991

4311

Воскресенский

868

74

18439

4263

7

14340

2469

5893

Чеховский

946

119

27403

6855

2

20341

1992

11925

Серпуховский

3071

428

96901

24657

14

86940

6940

27678

Озерский

87

11

3584

634

1

3281

495

442

Клинский

28680

434

226090

25002

16

200911

7932

42249

Кадастровая стоимость линейного объекта должна складываться из остаточной стоимости сооружений линейных объектов и средней кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земельного фонда, являющихся смежными с линейным объектом:

КСл. о.=КСз. у.+ОСс., (2)

где: КС – кадастровая стоимость линейного объекта; КСз. у. - кадастровая стоимость земельного участка под размещение линейного объекта; ОСс. – остаточная стоимость сооружений линейного объекта.

Анализ рыночного оборота земельных участков, занятых объектами дорожного сервиса, показал, что необходимо скорректировать результаты кадастровой оценки земель линейных объектов путем внесения поправочных коэффициентов, зависящих от индустриального развития территории и наличия объектов дорожной инфраструктуры. Таким образом, кадастровая стоимость будет зависеть не только от расположенных вдоль автомобильных дорог сельскохозяйственных и лесных угодий, но и от уровня развития экономического сектора регионов, эффективного планирования и организации территорий, прилегающих к полосам отвода линейных объектов. В целях определения кадастровой стоимости автомобильных дорог ЦФО с учетом фактических параметров и результатов государственной кадастровой оценки земельных участков федеральных автомобильных дорог, находящихся в ведении Федерального управления автомобильных дорог «Центральная Россия», была составлена математическая модель определения кадастровой стоимости путем построения линейной регрессии:

КСi =2339+0,423Х1 + 0,174Х2 + 0,162Х3 – 0,01Х4 – 0,08Х5 + 0,39Х6, (3)

где: 2339- оценка свободного члена bo регрессии; Х1 – кадастровая стоимость 1га с-х угодий (руб/га); Х2 – кадастровая стоимость 1га земель лесного фонда (руб/га); Х3 – техническая категория автомобильной дороги; Х4 – интенсивность движения (шт/сут); Х5 – расстояние от МКАД (км); Х6 – количество объектов дорожного сервиса (шт).

По результатам исследования при возмещении затрат в зоне строительства транспортной развязки на 47 км автомобильной дороги М-5 «Урал» проведен сравнительный анализ возмещения убытков землепользователям и экологического ущерба окружающей природной среде (рис.6, табл. 2).

Рис. 6. Схема транспортной развязки на 47 км Федеральной автомобильной дороги М-5 «Урал» в Раменском муниципальном районе

Строительство линейного объекта влечет за собой обязательное установление зон с особыми условиями использования земель, границы которых должны отражаться в государственном кадастре недвижимости, как территории, которые подлежат ограничению на них хозяйственной деятельности. Правообладатели земельных участков, на которых вводится особый режим использования земель вправе требовать соразмерную плату с правообладателя земельного участка, на котором расположен линейный объект.

Таблица 2

Анализ возмещения убытков землепользователям и экологического ущерба при строительстве транспортной развязки автомобильной дороги М-5 «Урал»

Наименование видов работ по определению убытков

Фактические произведенные затраты

Проектируемые затраты с учетом проведения природоохранных мероприятий

Объем недополученных денежных средств

Единовременные затраты

Расчет возмещения потерь при изъятии земель

8219581

8630064

410483

Расчет убытков при осуществлении хоз. деятельности

523421

523421

0

Расчет упущенной выгоды теряемого дохода

0

Размещение защитных лесных полос

-

283068

283068

Ежегодные затраты

Расчет компенсационных платежей за особый режим использования земель

-

789330

789330

Ущерб собственнику от установления на его участке особого режима использования был рассчитан по предложенной формуле:

Уп=Sз. о.*(УПКСЗj*i/100)*Кз, (4)

где: Уп – экономический ущерб, наносимый собственнику земельного участка, на котором вводится особый режим использования при размещении линейного объекта; УПКСЗj – удельный показатель кадастровой стоимости земель j-й категории земель; i – процентная ставка от кадастровой стоимости; Sз. о. – площадь земельного участка, на которую распространяется особый режим использования; Кз – коэффициент загрязнения земель в зоне особого режима использования.

Проведение единого комплекса земельно-кадастровых работ и регистрационных действий по земельным участкам федеральных автомобильных дорог обеспечит возможность развития инвестиционных проектов на землях автомобильного транспорта.

При определении экономической эффективности заключения концессионных соглашений в отношении федеральных автомобильных дорог, затраты рассматривались в рамках проведения земельно-кадастровых работ с целью формирования объекта концессии как предмета рыночного оборота для достижения конкретных экономических целей:

Зо=Зф+ЗЗОУИЗ+Зсогл+ЗГКУ+Зрег, (5)

где: Зо – затраты на землеустроительное формирование земельных участков линейных объектов; ЗЗОУИЗ – затраты на формирование зон с особыми условиями использования земель и отражение их границ в землеустроительной документации; Зсогл - затраты на проведение согласовательных процедур при формировании землеустроительной документации; ЗГКУ – затраты на постановку на государственный кадастровый учет линейных объектов и территориальных зон; Зрег – затраты на проведение работ по регистрации прав на земельные участки и прочно связанные с ними объекты.

Общая величина доходов от передачи земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами, по договору концессии (Дк) определяется по формуле:

Дк = (АП+ЗН)* (1+i)n, (6)

где: АП – арендная плата за использование федеральных автомобильных дороги и сооружений; ЗН – земельный налог, определяемый в % от кадастровой стоимости; i – периодичная процентная ставка; n – число лет на которые автомобильная дорога по договору концессии передается частному инвестору – 30 лет.

Для оценки эффективности инвестиционных вложений наряду с абсолютными показателями необходимо использовать и относительные, например, индекс рентабельности инвестиций, представляющий собой отношение общей суммы накопленных дисконтированных доходов к исходной величине инвестиций. Данный критерий характеризует уровень доходов на единицу затрат. Увеличение этого показателя отражает рост отдачи каждого рубля инвестиционных вложений.

Экономическая эффективность предоставления земельных участков, занятых федеральными автомобильными дорогами, по договорам концессии частным инвесторам на территории ЦФО представлена в таблице 3.

Таблица 3

Экономическая эффективность предоставления земельных участков, занятых магистральными автомобильными дорогами, по договорам концессии частным инвесторам.

Наименование автодороги

Площадь, га

Затраты на проведение земельно-кадастровых работ

Кадастровая стоимость земельных участков под автодорогой руб. за 1 га

Кадастровая стоимость земельных участков под автодорогой, руб.

Остаточная стоимость имущественного комплекса автодороги с учетом износа, руб

Кадастровая стоимость автомобильной дороги как единого объекта недвижимости, руб.

Земельный налог, руб

Арендная плата, руб

Срок окупаемости затрат на проведение земельно-кадастровых работ, лет

М-2 "Крым"

852,89

489750

20700

153994

235610

2

М-3 "Украина"

475,91

394681

14400

6853104

183224

280332

1

М-4 "Дон"

1012,49

468316

16720

1683411

2575619

0

М-5 "Урал"

838,39

998175

18500

205219

313985

3

М-9 "Балтия"

1372,77

1593659

14100

155077

237269

7

М-10 "Россия"

3385,8

1895231

17900

2726000

4170780

0

А-107 "Горьковско-Егорьевское шоссе"

70,77

231450

19500

1380015

45270

69264

3

А-107 "Рязано-Каширское шоссе"

156

148172

23900

3728400

26442

40456

4

А-107 "Каширо-Симферопольское шоссе"

82,23

280244

21780

1790969

36799

56303

5

А-107 "Сиферопольско-Брестское шоссе"

51,15

166341

20200

1033230

110052

168380

1

А-107 "Брестско-Калужское шоссе"

56,88

172332

21350

1214388

87351

133647

1

А-107 "Калужско-Киевское шоссе"

104,04

334488

14500

1508580

87533

133925

2

А-107 "Киевско-Минское шоссе"

57,01

253767

16500

940665

56836

86959

3

А-107 "Ленинградско-Дмитровское шоссе"

129,17

574068

16490

2130013

34816

53269

11

А-107 "Дмитровско-Ярославское шоссе"

109,71

492376

16800

1843128

50976

77993

6

А-107 "Ярославско-Горьковское шоссе"

158,27

736924

21100

3339497

83645

127978

6

А-108 "Минско-Волоколамское шоссе"

121,93

689984

14640

1785055

133394

204092

3

А-108 "Волоколамско-Ленинградское шоссе"

177,64

915902

19450

3455098

143141

219005

4

Итого

9213,05

-

6003180

9184866

-

Передача федеральных автомобильных дорог по договорам концессии при минимальной процентной ставке от кадастровой стоимости (0,1 %) позволяет ежегодно получать земельный налог в объеме 6003180 рублей. Общая сумма арендной платы с учетом оплаты земельного налога составит 9184866 рублей ежегодно. При максимальной процентной ставке 1,5 % от кадастровой стоимости, общая сумма арендной платы составит руб. в год (рис. 7).

Рис. 7 Моделирование величины арендной платы при различных процентных ставках от кадастровой стоимости

Срок окупаемости земельно-кадастровых работ по формированию и кадастровому учету автомобильных дорог колеблется от 0 до 11 лет и зависит в первую очередь от объема выполненных работ и наличия утвержденных проектных материалов. Среднее значение срока окупаемости – 3,4 года.

Выводы и предложения

1.Для эффективного регулирования земельных отношений на землях, предназначенных для размещения линейных объектов федерального значения, необходимо создание межведомственных комиссий по рассмотрению проектной документации и выработке обоснованных решений. Решения (заключения), принятые на коллегиальном собрании представителей органов государственной власти должны иметь юридическую силу и подлежать обязательному исполнению.

2. Главной целью создания организационно-правового механизма ведения государственного кадастра недвижимости на землях, занятых линейными объектами транспорта является информационное обеспечение рынка недвижимости на основе формирования четкой процедуры государственных учета и регистрации земельных участков и иных объектов недвижимости линейных объектов с целью вовлечения их в гражданско-рыночный оборот и обеспечение возможности проведения работ по строительству и реконструкции линейных объектов.

3. Основными экономическими регуляторами государственного управления землями автомобильного транспорта являются: формирование оптимальных и обоснованных платежей за землю на основе кадастровой стоимости; расчет и взимание штрафных платежей за экологический ущерб; передача автомобильных дорог в ведение муниципальных образований с целью увеличения доходов в муниципальный бюджет; осуществление инвестиционной политики государства путем заключения договоров концессии.

4. При формировании линейного объекта следует руководствоваться в комплексе нормативами затрат на производство работ как для строительства, так и для целей землеустроительного формирования объекта землеустройства. Расчет стоимости работ по формированию линейных объектов будет проводиться в двух аспектах: создание исходных геодезических пунктов и инженерно-геодезические изыскания. Наиболее эффективный и рациональный способ согласования земельных участков – представление чертежа объекта землеустройства на графических материалах, например, на оцифрованных планшетах или материалах аэрофотосъемки.

На стадии выбора земельного участка, намечаемого под строительство линейного объекта необходимо рассчитать предотвращенный экологический ущерб окружающей среде с целью дальнейшего использования денежных средств на осуществление природоохранных мероприятий.

Общая стоимость комплекса земельно-кадастровых работ на линейных объектах автомобильного транспорта для целей государственного кадастрового учета с последующей регистрацией прав на линейный объект составляет 35,2 тыс. рублей на 1 км.

5. К особенностям государственного кадастрового учета линейных объектов относятся следующие: земельные участки линейных объектов и зоны с особыми условиями использования могут находиться в разных категориях земельного фонда; линейные объекты могут распространяться на несколько кадастровых кварталах; существующее кадастровое деление территории создает множество искусственно формируемых земельных участков; на большинство линейных объектов отсутствуют правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы.

Земельные участки, предназначенные для размещения линейных объектов, могут быть поставлены на государственный кадастровый учет в виде «единого землепользования», «землепользования», «обособленных земельных участков». Наиболее оптимален кадастровый учет линейного объекта как единого землепользования, который позволит снизить затраты в 2,5 раза. При этом необходимо уточнить границы кадастровых кварталов.

6. Реализация методических подходов по корректировке результатов кадастрового деления и формирования границ землепользований в границах населенных пунктов и межселенной территории, в отношении федеральных автомобильных дорог ФГУ ФУАД «Центральная Россия», позволяет увеличить поступление налога на землю на 3196944 руб., что в 55 раз выше фактической величины.

7. Расчет платы за сервитут для смежных землепользований, лежащих в границах зон с особыми условиями использования земель, включает два этапа: 1)расчет площадей, на которые может распространяться сервитутное право; 2)определение платы за сервитут. В качестве зон с особыми условиями использования земель автором рассматриваются охранные зоны линейных объектов. Плата за сервитут будет зависеть от кадастровой стоимости и от уровня загрязнения придорожных земель.

Размер платы за ограничение хозяйственной деятельности должен быть рассчитан с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земель категории земель, смежной с участком, площади земельного участка, на которую распространяется особый режим использования и коэффициента загрязнения земель в зоне особого режима использования. Ущерб собственнику от установления на его участке особого режима использования земель в охранной зоне федеральных автомобильных дорог составляет 5787 руб./га.

8. Кадастровая стоимость линейного объекта должна складываться из остаточной стоимости сооружений линейных объектов и средней кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земельного фонда, являющихся смежными с линейным объектом, а также под объектами транспортной инфраструктуры, граничащих с полосой отвода линейных объектов.

Скорректированные результаты кадастровой оценки по федеральным автомобильным дорогам позволят государству создать экономически эффективный механизм развития инвестиционных процессов. Передача федеральных автомобильных дорог по договорам концессии, при минимальной процентной ставке в процентах от кадастровой стоимости (0,1 %), позволит ежегодно получать арендную плату (с учетом величины земельного налога) в объеме 9184866 руб. При моделировании значений процентных ставок в диапазоне 0,1…1,5 %, общий объем ежегодных арендный платежей будет значительно увеличен. При максимальной процентной ставке 1,5 % от кадастровой стоимости, общая сумма арендной платы составит руб. в год.

По теме исследований опубликованы следующие работы:

1. Потехин почв пестицидами и минеральными удобрениями / Природопользование и охрана окружающей среды московского региона: сб. науч. трудов студентов, аспирантов и молодых ученых Москвы и Московской обл. 2002 г./под ред. , . – М.:РоЗ ИКСИ.-С.67-69.

2. Потехин земельной ренты по платежам за землю / Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2005. - №7. - С.43-46.

3. Потехин результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения (на примере линейных объектов Московской области) / Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2006. - №5. - С.65-67.

4. , Потехин проведения земельно-кадастровых работ для государственной регистрации прав на земельные участки, занятые федеральными автомобильными дорогами (на примере Московской области) / Транспортное дело России. – 2006. - №9. - С.40-44.

5. Потехин определения стоимости землеустроительных и инженерно-геодезических работ при формировании земельных участков, занятых линейными объектами / Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2007. - №5. - С.45-49.

6. Потехин проведения государственного кадастрового учета земельных участков, занятых линейными объектами (на примере федеральной автомобильной дороги «Балтия» в Красногорском районе) / Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2007. - №7. - С.50-54.

7. Потехин рисков при проведении государственного кадастрового учета линейных объектов / Страховое дело. – 2007. №7.-С.57-61.

8. Потехин формирования земельных участков, занятых линейными объектами, для постановки на государственный кадастровый учет / Актуальные проблемы землепользования, землеустройства и кадастров: Сборник статей Всероссийской школы молодых ученых/ Сост. . – М.: ГУЗ, 2006. – С.297-302.

9. Потехин методики и технологии формирования земельных участков федеральных автомобильных дорог и других линейных объектов / Актуальные проблемы современного строительства: Материалы Международной научно-технической конференции / Под общ. Ред. – Пенза: ПГУАС, 2007. – С.258-263.

10. Потехин определения экономической эффективности использования земельных участков при заключении договоров концессии на линейные объекты / Совершенствование системы образования в области землеустройства и кадастров: Материалы научно-практической конференции / Сост. , .- М.:ГУЗ, 2008. – С. 144-148.

Редакционный отдел ГУЗа

Подписано в печать Формат 60х84/16. Объем 1,0 п. л.

Бумага офсетная. Тираж 100. Заказ №

Участок оперативной полиграфии ГУЗа, Москва, ул. Казакова, 15