Организация финансирования восстановления и модернизации жилой недвижимости

Приложение к письму ТПП РФ

от __ июня 2011 № ____

Организация финансирования восстановления

и модернизации жилой недвижимости

Проблема финансирования восстановления и энергоэффективной модернизации жилой недвижимости сложна, в первую очередь, из-за того, что необходимый размер средств, для жилищных фондов России по экспертным оценкам составляет теперь более 10 триллионов рублей. Полное финансирование за счет бюджетов всех уровней теперь невозможно, хотя статья 16 закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» еще 20 лет назад установила, что «за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда».

Законодатель предусмотрел участие публичной власти в решении этой проблемы, но специально созданная законом государственная корпорация Фонд содействия реформированию ЖКХ заканчивает свою деятельность в 2013 году и этот Фонд должен быть ликвидирован или реформирован.

Кроме того, в тех многоквартирных домах (МКД), где уже выполнен капитальный ремонт и где формально больше нет обязательств публичной власти по дальнейшему финансированию ремонтов, восстановления и модернизации МКД, правила, процедуры и источники финансирования четко не определены, а частные собственники далеко не всегда могут нести в полной мере «бремя содержания» жилой недвижимости.

Проблема, в значительной мере, создана недостатками закона «О приватизации жилищного фонда» и Жилищного кодекса РФ, в частности тем, что многоквартирные дома формально не являются объектами недвижимости, не имеют отдельной кадастровой стоимости, общее имущество здесь пока еще не регистрируется, не имеет цены и не стоит на балансе какого-либо юридического лица. Поэтому отсутствует институт амортизационных отчислений на полное восстановление технического состояния МКД и в соответствии с постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 №1, утвердившим состав амортизационных групп, МКД и жилые дома не включены ни в одну из таких групп. В результате этого, сегодня ни при одной из форм управления многоквартирными домами амортизация не начисляется.

Обсуждаемые сегодня варианты решения проблемы капитальных ремонтов МКД содержат как интересные идеи, так и существенные недостатки. Один вариант - расширяет участие и ответственность публичной власти в жилищной сфере, хотя здесь уже основная часть собственности является частной. Здесь не в полной мере учитывается рыночный характер отношений в жилищной сфере, вводится институт накопления платежей собственников помещений в МКД за ожидаемый капитальный ремонт без эффективной защиты таких накоплений от инфляции. Размер этих платежей может назначаться органами публичной власти без учета реального состояния каждого конкретного МКД.

Имеется и вариант, предлагающий создание специального Фонда, задача которого — предоставление гарантий по целевым кредитам для организаций, управляющих МКД, ТСЖ или кооперативов. Однако, предполагается, что источниками средств для такого Фонда будут бюджеты различных уровней, что маловероятно в ближайшие годы.

ТПП РФ предлагается для обсуждения решение, которое, возможно, сможет объединить достоинства всех других вариантов решения проблемы и исключить их недостатки. Суть этого решения, которое может иметь четкие экономические и финансовые обоснования, состоит в том, чтобы законодательно признать МКД объектами недвижимости и ввести институт амортизации общего имущества собственников помещений в МКД.

Следствием этого будет установление для каждого конкретного МКД восстановительной стоимости, то есть суммы денежных средств, которые должны быть уплачены в случае приобретения таких же или аналогичных активов. Удачным моментом для этого станет предусмотренное проектом соответствующего закона определение кадастровой стоимости жилой недвижимости для налогообложения. Кадастровая стоимость, очевидно, должна быть равна остаточной восстановительной стоимости общего имущества в МКД, то есть восстановительной стоимости за минусом износа. При этом восстановительная стоимость станет объективным экономическим показателем для каждого конкретного МКД.

При выполнении введенных законодательством и иными нормативными правовыми актами процедур кадастровой оценки недвижимости вполне возможно фиксировать обязательства органов публичной власти по оплате невыполненных ранее капитальных ремонтов МКД (например, в форме акционирования долгов). Это будут зафиксированные документально обязательства публичной власти (как бывшего собственника жилой недвижимости) по участию в содержании и восстановлении общего имущества конкретно для каждого МКД до и после проведения необходимых ремонтов. При этом, конечно, должно быть снято действующее ограничение на включение в состав классификации амортизационных групп общего имущества в МКД.

Если соответствующие решения будут приняты, то в состав платы за содержание помещений в МКД вместо платы за текущие и капитальные ремонты будут введены амортизационные отчисления на восстановление общего имущества. Задача законодательной и исполнительной власти состоит в том, чтобы ввести нормативы амортизационных отчислений, которые, конечно, должны быть дифференцированы и, например, быть различны для зданий различных лет постройки. Это будут платежи, подлежащие обязательному исполнению собственниками помещений в МКД, но с учетом жилищных субсидий для малодоходных домохозяйств, порядок расчета которых тоже подлежит корректировке.

Вся сумма амортизационных отчислений, полученная от собственников балансодержателем общего имущества в МКД — ТСЖ, кооперативом, управляющей организацией, в обязательном порядке должна быть направлена на приобретение ценных бумаг, имитированных Фондом поддержки собственников жилой недвижимости. Именно такой Фонд должен появиться в результате планируемого преобразования Фонда содействия реформированию ЖКХ. Указанные ценные бумаги в нужный момент могут быть проданы или могут стать залогом при получении банковского кредита на необходимые собственникам работы по ремонтам общего имущества или по его энергоэффективной модернизации.

Предлагаемое решение проблемы организации финансирования ремонтов и восстановления общего имущества в МКД требует разработки в течение гг. и принятия ряда законопроектов и иных нормативных правовых актов, в которых следует предусмотреть, прежде всего:

- правила эмитирования ценных бумаг новым финансовым институтом (возможно, в составе Сбербанка), порядок их оборота и обеспечения их доходности, нормы ответственности публичной власти;

- участие бюджетов всех уровней в капитале и в финансировании деятельности нового Фонда (например, за счет использования части средств от налогообложения жилой недвижимости).

Здесь возможна аналогия с деятельностью Агентства ипотечного жилищного кредитования. Следует сформулировать и порядок определения стоимости услуг нового финансового института по предоставлению гарантий или поручительств по кредитам для проведения ремонтов и восстановления общего имущества в МКД, а также возможность его фондирования в иностранных банках. Нужны правила хранения и оборота/залога новых ценных бумаг (например, хранение — в ТСЖ, продажа — только для использования при ремонтах и восстановлении МКД, при энергоэффективной модернизации общего имущества в МКД).

Следует, так же разработать и ввести законом порядок и условия реструктуризации обязательств публичной власти по восстановлению технического состояния общего имущества в МКД (с учетом сроков владения частными собственниками после приватизации). Такой порядок позволит «продавать» долги и, соответственно, привлекать в сферу содержания жилой недвижимости внебюджетные средства.

Закон должен определить порядок и формы участия различных уровней публичной власти и соответствующих бюджетов, как в восстановлении общего имущества в МКД, так и в содержании тех помещений в МКД, которые еще принадлежат публичной власти. Потребуются и нормы об организации контроля содержания общего имущества независимыми организациями.

Для того, чтобы не росли значительно затраты бюджетов на выплату жилищных субсидий, чтобы сокращалось число «бедных собственников» квартир потребуется предусмотреть и порядок компенсации стоимости содержания общего имущества. Если площадь помещения собственника превышает установленные в настоящее время нормативы для расчета жилищных субсидий, но собственник не имеет достаточных средства для содержания своего имущества (включая часть общей собственности в МКД), то потребуется ввести порядок отчуждения этой собственности, естественно, с сохранением предусмотренных Конституцией РФ прав граждан на жилье (например, за счет института пожизненной ренты).

Потребуется также и введение обязательного страхования общего имущества в МКД и порядок компенсации стоимости такого страхования для получателей жилищных субсидий. Без этого органы местного самоуправления будут по-прежнему вынуждены нести не предусмотренные их бюджетами затраты на ликвидацию значительных повреждений общего имущества в МКД (пожары, стихийные бедствия и даже поломки лифтов).

Предлагаемое решение по организации финансирования ремонтов и восстановления общего имущества в МКД, его энергоэффективной модернизации, конечно, достаточно сложно и потребует значительной законодательной работы. Но только такая работа позволит комплексно решить те проблемы содержания общего имущества, которые сегодня стали барьером для восстановления его технических характеристик и очевидной необходимости энергосбережения. Собственники помещений в МКД смогут получить ограниченное, но закрепленное в установленном законом порядке, участие публичной власти и соответствующих бюджетов в содержании МКД.

В принципе, можно рассчитывать и на достаточно дешевое фондирование российских банков и привлечение внебюджетных средств в жилищную сферу под залог новых ценных бумаг, под гарантии или поручительства создаваемого финансового института, под обязательства объединений управляющих МКД организаций. Предлагаемое решение создает предпосылки для постепенной, распределенной во времени ликвидации института «бедных собственников», для которых непосильно содержание общего имущества МКД. Это будет нужный шаг к пониманию обществом того факта, что владение жилой недвижимостью уже перестало быть «дешевым благом», которое обеспечивается публичной властью за счет средств налогоплательщиков. Теперь владение недвижимостью достаточно дорогое «удовольствие» и это требует скорейшего развития института «социального жилья», то есть арендного жилья всех форм собственности, которое будет доступно любым малодоходным домохозяйствам, при том, что плата за проживание здесь должна быть ограничена договором по условиям и срокам с обязательной частичной или полной компенсацией за счет бюджетов различных уровней.

Приведенное описание принципов возможного решения проблемы финансирования восстановления и модернизации общего имущества в МКД - еще только эскиз для дальнейшей проработки и обсуждения в обществе и на всех уровнях публичной власти, но ТПП РФ объединяет значительное число профессиональных экономистов, финансистов, страховщиков, которые уже сейчас готовы включиться в подготовку необходимого корпуса законов и иных нормативных актов.