национальная
страховая
гильдия
Мониторинг «Ипотека в Российской Федерации»
ноябрь-декабрь 2006 года
Всего материалов: 32
Раздел 1: Новинки ипотечных продуктов ряда банков...................................................... 1
Собинбанк стал единственным владельцем Русского ипотечного банка......... 1
Стороны высказали единое мнение о том, что данная стратегия позволит банкам существенно увеличить объемы своего присутствия на рынке ипотеки за счет непосредственной продажи продуктов, а также качественно организованного процесса рефинансирования данной категории кредитов........................................................................................................................................................... 2
РосЕвроБанк и Росгосстрах Столица проводят новогоднюю ипотечную акцию 2
Райффайзенбанк: Новые условия кредитования....................................................................... 2
"ВТБ 24" реализует специальную программу лояльности в рамках линейки ипотечных продуктов.................................................................................................................................................................................. 3
С начала года Сбербанк потерял 20% ипотечного рынка..................................................... 3
«Городской Ипотечный Банк» и «Бест-недвижимость» начали сотрудничество в области ипотеки........................................................................................................................................................................................ 3
Раздел 2: Статьи и аналитика по проблеме ипотеки............................................................ 3
ИПОТЕКА/ Догнать и перегнать................................................................................................................... 3
Скрытые комиссии в ипотеке.................................................................................................................... 5
Постигнет ли ипотеку судьба потребительского кредитования?............................... 6
Ипотека в новых условиях: нерадужные прогнозы................................................................ 7
Рост цен на столичное жилье сделал доступнее ипотеку в регионах..................... 8
Злостные плательщики.................................................................................................................................. 9
Депутаты упрощают ипотечную процедуру................................................................................ 11
КВАРТИРНЫЙ ГИПНОЗ.......................................................................................................................................... 12
Раздел 3: Новости рынка ипотеки........................................................................................................ 14
Определены правила залога земельного участка для получения ипотечного кредита 14
Росстрой досрочно завершил выдачу государственных жилищных сертификатов за 2006 год.......................................................................................................................................................................................................... 14
В России появится беспроцентная ипотека................................................................................ 15
Как мошенничают ипотечные брокеры?......................................................................................... 15
Цены на нежвижимость в Москве: динамика........................................................................... 16
Банки сосредоточат внимание на рынках ипотеки и кредитных карт.................. 17
Ипотечный кредит дадут на коммуналку..................................................................................... 17
Ипотека для верующих появилась в России............................................................................... 17
В. Путин обратил внимание на банки............................................................................................... 18
Немцы дадут денег на ипотеку............................................................................................................. 18
Количество ипотечных кредитов в 2007 году возрастет вдвое..................................... 18
Около 70% московских семей недовольны своими жилищными условиями 19
Центробанк идет навстречу ипотеке................................................................................................. 19
Популярность ипотеки растет................................................................................................................ 19
К концу 2006 года объемы ипотечного рынка в России заметно вырастут........ 20
Армия и флот экспериментируют в ипотеке............................................................................... 20
В России создается Центр обмена ипотечных кредитов................................................... 20
Раздел 1: Новинки ипотечных продуктов ряда банков
Собинбанк стал единственным владельцем Русского ипотечного банка
Собинбанк приобрел ---% доли в уставном капитале Русского ипотечного банка, увеличив, тем самым, размер своего участия до ----%.
См. полную версию
Альфа-Банк снизил первоначальный взнос по ипотеке
Альфа-Банк снизил величину первоначального взноса по стандартному ипотечному кредиту на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья с __% до __%.
Кредит предоставляется на 5-15 лет. Процентные ставки составляют от __% в долларах США и от ---% в рублях.
Остается действительным и другой ипотечный продукт, по которому сумма первоначального взноса составляет от __% стоимости квартиры.
По данному кредиту для покупателей жилья в Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде Альфа-Банк увеличил срок кредита до 15 лет и снижены процентные ставки до __% в долларах США (ранее – --%) и __% в рублях. При достижении остатка задолженности по кредиту установленного банком значения процентная ставка будет снижена до --_% в долларах США и __% в рублях, как и в новом ипотечном продукте банка.
См. полную версию
«Фосборн Хоум» расскажет, где проценты по ипотеке ниже
С целью рефинансирования ипотечных кредитов, ипотечный брокер «Фосборн Хоум» создаст всероссийский Центр обмена ипотечных кредитов.
С помощью такого Центра заемщик, который уже воспользовался услугами ипотеки, может внести в базу данных Центра информацию о параметрах своего кредита (дата получения кредита, сумма кредита, срок кредитования, ставка по кредиту, банк-кредитор и контактная информация заемщика), чтобы впоследствии его рефинансировать, т. е. понизить ставку.
Задача «Фосборн Хоум» будет состоять в том, чтобы заниматься мониторингом ипотечного рынка. В дальнейшем, когда на рынке появится новый ипотечный продукт, отличающийся от других в сторону уменьшения процента, ипотечный брокер будет извещать об этом владельцев ипотечных кредитов.
Решение о создании всероссийского Центра обмена ипотечных кредитов было принято в результате проведенных компанией аналитических исследований рынка ипотеки, в рамках которого была выявлена потребность заемщиков в снижении ставок по уже взятым ими ипотечным кредитам: более 60% заемщиков хотели бы снизить ставку по своим ипотечным кредитам.
См. полную версию
РосЕвроБанк и Росгосстрах Столица проводят новогоднюю ипотечную акцию
Как стало известно Guide to Property, АКБ «РосЕвроБанк» и компания «Росгосстрах Столица» проводят новогоднюю акцию по ипотечным продуктам.
Всем заемщикам, получившим ипотечный кредит в РосЕвроБанке до 31 декабря 2006 года, Росгосстрах Столица предоставляет скидку по договорам ипотечного страхования. Установленный страховой тариф действителен на весь срок кредита – до 30 лет.
См. полную версию
Райффайзенбанк: Новые условия кредитования
«Райффайзенбанк Австрия» отменяет ограничения по сумме кредита, а так же понижает процентные ставки на ипотечные кредиты.
С 11 декабря 2006 года Райффайзенбанк вводит новые условия кредитования своих клиентов. Минимальная сумма кредита теперь составляет $ тыс. или тыс. рублей, максимальная сумма кредита не ограничена. Процентная ставка снижена и может составлять от ___% годовых для кредитов в долларах США.
Клиенты банка уравнялись в правах и теперь условия для покупателей коттеджей на вторичном рынке жилья стали идентичны условиям покупки квартиры на вторичном рынке, а именно: действуют одинаковые процентные ставки и объем финансирования составляет __% от стоимости недвижимости.
Увеличен срок кредита на покупку земельного участка c __ лет до ___, а на ремонт с __ лет до __. Также на кредиты на покупку земельных участков и на ремонт увеличен объем финансирования, который теперь составляет __% от стоимости недвижимого имущества.
В линейке ипотечных продуктов Банка появилась и новая программа: кредит на любые цели под залог имеющегося жилья. Максимальный объем финансирования по данному кредиту составляет __% от стоимости закладываемой недвижимости.
Кроме того, новые продукты включают в себя предложение по рефинансированию кредитов на покупку земельного участка и на ремонт недвижимости, а также возможность приобрести строящийся коттедж под залог имеющейся недвижимости.
См. полную версию
"ВТБ 24" реализует специальную программу лояльности в рамках линейки ипотечных продуктов
ЗАО "Банк ВТБ 24" (Москва) реализует специальную программу лояльности в рамках линейки ипотечных продуктов, сообщила пресс-служба банка.
В открывающихся новых точках продаж банк в течение первых __ месяцев работы банк не взимает комиссий по ипотечным кредитам. В рамках программы лояльности применяются такие скидки, как: отмена комиссии за первичное рассмотрение заявления на получение ипотечного кредита; отмена комиссии за последующее рассмотрение заявления на получение ипотечного кредита; отмена комиссии за услуги по выдаче ипотечного кредита; отмена надбавки к базовой процентной ставке на инвестиционном периоде (в случае приобретения заемщиком строящегося жилья); отмена штрафа за досрочное погашение нецелевого кредита под залог имеющегося жилья (в рамках других кредитных продуктов подобные штрафы отсутствуют).
Помимо клиентов вновь открывающихся отделений "ВТБ 24", программой лояльности смогут воспользоваться потенциальные заемщики, подавшие заявку на получение ипотечного кредита в период с 1 декабря 2006 года по 1 апреля 2007 года в следующих региональных подразделениях банка:
Филиалы - в Краснодаре, Саратове, Хабаровске, Чебоксарах, Владивостоке, Ижевске, Архангельске, Оренбурге, Воронеже, Томске, Барнауле, Ставрополе, Череповце.
Дополнительные офисы: "Жилгородок" (Астрахань), "Центральный" (Пермь).
См. полную версию
С начала года Сбербанк потерял __% ипотечного рынка
Как отмечают аналитики «Альфа-Банка», Сбербанк России с начала 2006 года потерял значительную долю рынка ипотечного кредитования.
Сбербанк, который еще полгода назад контролировал __% рынка ипотечного кредитования, имея портфель в $__млрд., в первом полугодии 2006 года потерял значительную долю этого рынка. В настоящее время с ипотечным портфелем в $__ млрд. банк контролирует __% рынка, утверждают эксперты.
Снижение доли Сбербанка объясняется активной экспансией "Внешторгбанка", "Райффайзенбанка" и банка "УралСиб". Кроме того, на рынок ипотечных кредитов вышли некоторые банки второго эшелона, такие как "Абсолют-Банк".
См. полную версию
«Городской Ипотечный Банк» и «Бест-недвижимость» начали сотрудничество в области ипотеки
«Городской ипотечный банк» и корпорация «Бест-Недвижимость» начали совместную акцию «Зрелая ипотека».
В соответствии с условиями совместного проекта клиенты, пользующиеся услугами компании "Бест" на подбор недвижимости в Московском регионе и оформляющие ипотечный кредит в "Городском Ипотечном Банке" до 31 января 2007 года пользуются специальными условиями.
Корпорация "Бест-Недвижимость" оказывает риелторские услуги клиентам "Городского Ипотечного Банка" со скидкой в __%. Банк, в свою очередь, бесплатно рассматривает кредитные заявки клиентов корпорации, поданные до 31 декабря 2006 года, а также предоставляет пониженную процентную ставку по кредитным договорам, заключенным до 31 января 2007 года.
См. полную версию
Раздел 2: Статьи и аналитика по проблеме ипотеки
ИПОТЕКА/ Догнать и перегнать
До недавнего времени бытовало мнение, что ипотека пользуется спросом только в Москве и Санкт-Петербурге. Участники рынка и аналитики называли разные причины: в столицах более высокие зарплаты, больше предложения на рынке недвижимости и банковских услуг, более мобильный рынок труда. Однако в 2006 году, по данным Росрегистрации, в лидеры по количеству выданных ипотечных кредитов вышли __ область, __автономные округа. Немного позади __, опередившие Москву по данному показателю на __%. Столичные банкиры вовсю начали осваивать новые рынки, а региональные кредитные организации -бороться за клиента, выдавая кредиты под своим именем, но по чужим стандартам: Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), региональной рефинансирующей организации, либо крупного банка.
В первом полугодии абсолютным лидером среди субъектов РФ по количеству проведенных сделок купли-продажи недвижимости с использованием ипотеки стала __область. Доля подобных сделок в этом регионе равнялась __% от общего количества всех сделок купли-продажи. В числе лидеров также __край, где доля сделок с ипотекой оказалось равной __%. Третье место разделили __ область – чуть более __%. Для сравнения в Москве количество приобретений недвижимости через ипотеку в этот же период не превысило __%. В Подмосковье показатель еще ниже – около __%.
В Росрегистрации также отмечают, что больше всего ипотечных кредитов – ………. - было заключено в __ федеральном округе, где располагаются __ из __ городов-миллионников. На втором месте – __федеральный округ. Там было оформлено __ договоров ипотеки.
Эксперты соглашаются, что через пару лет основная масса ипотечных кредитов будет выдаваться не в столицах, а в провинции. «Москва – это далеко не вся Россия, - считает вице-президент по развитию банка DeltaCredit Алла Цытович. – Сегодня семья из 4 работающих человек, имеющая ежемесячный совокупный доход около 600 долл., может получить от банка минимум 20 тыс. долл. и, реализовав уже имеющуюся недвижимость, позволить себе приличное жилье».
«Жилищный вопрос для жителей регионов также стоит на первом месте, поэтому все больше людей обращаются за ипотечным кредитом в банк. Учитывая же то, что кредитные организации постоянно снижают рублевые процентные ставки по программам жилищного кредитования, ипотека в регионах становится еще доступнее», - соглашается начальник отдела продаж управления ипотечного кредитования .
По оценкам заместителя начальника отдела ипотечного кредитования Банка , уже около 40% населения в регионах, где присутствует банк, могут взять ипотечный кредит.
Вполне возможно, что в регионах ипотека в ближайшее время станет единственным способом решения жилищной проблемы. При растущем спросе на ипотеку и повышении доступности ипотечных продуктов темпы роста стоимости жилья в регионах в 2006 году превысили столичные. Так, по данным Госкомстата, в __области 1 кв. м подорожал на __%, тогда как в Москве – на __%.
Столичные кредитные организации выбирают разные стратегии выхода на региональные рынки. Крупные банки с развитой филиальной сетью открывают дополнительные офисы и отделения. «Мы не рассматриваем возможность сотрудничества с местными банками и в каждом регионе выдаем кредиты от своего имени», - комментирует В. Шаламов из Банка Москвы.
«DeltaCredit совмещает открытие офисов в городах России с партнерскими программами, которые мы предлагаем региональным банкам», - говорит А. Цытович. По ее словам, сотрудничество с местными кредитными организациями предполагает, что партнеры на местах выдают ипотечные кредиты по стандартам DeltaCredit, а затем продают банку пул ипотечных закладных. Приобретением закладных региональных банков занимаются также АКБ «Совфинтрейд», «КИТ Финанс Инвестиционный Банк» и т. д.
А в Банке Москвы к таким бумагам относятся настороженно. «Качество бумаг региональных банков может сильно различаться, мы не хотим брать на себя дополнительные риски», - резюмирует В. Шаламов.
В Росбанке заявляют о том, что условия ипотечного кредитования едины как для Москвы, так и для регионов. «Единственным отличием является то, что в регионах большей популярностью пользуются рублевые ипотечные кредиты, а в Москве – валютные», - рассказывает Н. Грамотнева. Опрошенные ***** региональные банки сообщили, что их условия по ипотеке практически схожи с теми, что предлагают региональные отделения крупных банков, а вот тарифная политика зависит от стандартов и требований рефинансирующей организации. Так, о работе по стандартам АИЖК (партнерская сеть АИЖК насчитывает около 120 банков, а также ряд региональных операторов и сервисных агентов – прим. ред.) сообщили Ижкомбанк (Удмуртия), Дальневосточный банк (Приморский край), Северная Казна (Свердловская область), Вятка-Банк (Кировская область), Енисейский объединенный банк (Красноярский край) и др.
«АИЖК кажется нам наиболее перспективным партнером, который предлагает привлекательные и конкурентоспособные ипотечные программы», - говорит начальник управления и разработки услуг Енисейского объединенного банка Сергей Колупаев.
«Сейчас мы работаем по стандартам оператора АИЖК – Кировской региональной ипотечной корпорации, однако рассматриваем варианты сотрудничества и с коммерческими структурами», - отвечает президент «Вятка-Банка» Олег Казаковцев.
Однако коммерческие банки все же надеются в будущем составить конкуренцию АИЖК в области рефинансирования. «У региональных кредитных организаций мало длинных денег. Мы можем предложить более гибкие и дешевые условия», - сообщает А. Цытович из DeltaCredit.
«Местным банкам работать тяжелее: так или иначе процентные ставки и другие параметры ипотечного кредита навязываются сверху, будь то АИЖК или другая рефинансирующая организация», - резюмирует В. Шаламов.
См. полную версию
Скрытые комиссии в ипотеке
Банки озабочены этичностью конкурентной борьбы на рынке ипотечного кредитования. Число выданных ипотечных кредитов год от года показывает резкий рост, и не исключено, что в погоне за клиентом банки обратятся к обкатанным на потребительском кредитовании «грязным» методам: прежде всего, занижению процентных ставок за счет скрытых комиссий. Российские банки, занимающие лидирующие позиции в сегменте ипотечного кредитования, обратились в антимонопольное ведомство с инициативой создания кодекса корпоративного поведения финансовых организаций. Банки ратуют за создание единых стандартов по раскрытию эффективных ставок и ознакомлению клиента со всеми условиями кредитного договора. Шаг своевременный: по мнению начальника управления контроля и надзора на финансовых рынках Федеральной антимонопольной службы Юлии Бондаревой, сейчас на рынке ипотеки наблюдается «такая же запутанность» со ставками, как и некоторое время назад в сегменте потребительского кредитования. И при росте спроса на ипотечные кредиты велика вероятность, что у заемщиков возникнут те же проблемы, поскольку у банков кроме декларируемой процентной ставки по кредиту есть ряд сборов и комиссий. Вопиющие нарушения ряда банков, специализирующихся на розничном кредитовании, вынудили Федеральную антимонопольную службу и Банк России в мае прошлого года издать совместные рекомендации кредитным организациям по стандартам раскрытия информации при предоставлении потребительских кредитов. Документ носил рекомендательный характер, но надзорные органы не раз заявляли о намерениях опубликовать «белый список» банков, честных по отношению к клиентам. И в июне 2006 года такой список действительно появился. Правда, не обошлось и без казусов – в первоначальный вариант были включены всего пятьдесят банков из более чем тысячи кредитных организаций, зарегистрированных в стране, при этом в список не попали многие крупные московские банки, в том числе и Сбербанк России, и ни одна «дочка» иностранных банков. Разумеется, в дальнейшем, по мере поступления новой информации, список предполагалось обновлять, но обойденные вниманием банки сочли, что публикация списка в промежуточном варианте может нанести существенный вред их деловой репутации: не найдя банк в «белом» списке, клиент автоматически занесет его в «черный». К тому же сведения, предоставляемые банками в антимонопольное ведомство о способах доведения до клиентов информации об условиях получения потребительского кредита, надзорным органом никоим образом не проверялись. К слову сказать, некоторые банки указали, что в настоящий момент в силу разных причин исполняют рекомендации по информированию заемщиков не в полном объеме, а частично. Одними из первых в список были включены специализирующиеся на магазинном экспресс-кредитовании банки «__». Сегодня в «белом списке» уже 93 российских банка, в том числе __.
Процесс по принуждению банков к раскрытию информации обо всех дополнительных сборах и комиссиях, по словам Юлии Бондаревой, пока не завершен, поскольку нет закона о потребительском кредите. В недавно принятой новой редакции закона о рекламе есть статья, посвященная финансовым организациям, в которой указано, что если услуга рекламируется, то должны быть раскрыты потребителю все комиссии и сборы, им уплачиваемые, и ее нарушение уже послужило поводом для нескольких судебных разбирательств. Между тем, представители банковского сообщества отмечают, что исполнить требования нового закона невозможно: на рекламной листовке или билборде всех условий получения займа не уместить.
См. полную версию
Ипотека в новых условиях: нерадужные прогнозы
Наступившая на рынке столичного жилья стагнация скорректировала не только цены, но и поведение основных игроков. О том, как будет развиваться ипотека в условиях стабилизации и даже риска снижения цен, мы расспросили у специалистов рынка недвижимости.
По результатам исследования, проведенного __, самым большим недостатком ипотеки население страны считает "высокие процентные ставки по кредиту". Хотя в 2006 году благоприятная конъюнктура рынка сделала возможной некоторую оптимизацию банковских ипотечных программ, и ставки несколько понизились. Кроме того, смягчились и другие условия: ослабились требования по размеру собственных средств заемщиков, увеличились срок кредитования и платежеспособный возраст заемщика. Наконец, на рынке появились ипотечные программы без первоначального взноса.
Однако сейчас, когда рост цен остановился, будущее ипотеки не выглядит столь радужным. По мнению ряда аналитиков, несмотря на внешнее благополучие, ипотеку в столичном регионе ждут тяжелые времена.
Так, по оценке __, уже в ближайшее время значительное число банков начнет пересматривать свои ипотечные кредитные продукты и программы кредитования.
"В ситуации стабилизации цен на жилье риски банков стремительно возрастают. Поэтому при малейшем риске снижения цен на рынке кредитные продукты будут корректироваться", – считает эксперт.
Вероятность того, что ряд банков пересмотрит свои ипотечные программы, допускает и эксперт Госдумы по вопросам развития ипотечного кредитования Ирина Радченко. "Прежде всего, это касается кредитных продуктов с минимальными первоначальными взносами, – пояснила госпожа Радченко. – В условиях роста цен было выгодно выдавать кредиты даже без первоначального взноса, так как при потере кредитоспособности клиента банк не рисковал ликвидностью квартиры. Сейчас выдавать такие кредиты достаточно рискованное дело. Поэтому, скорее всего, они будут значительно пересмотрены".
Кроме того, по оценке __, в банковском сообществе и так уже сложилась непростая ситуация, связанная с ростом рисков в секторе потребительского кредитования. "Задолженности по потребительским кредитам оценивается __% от объема выданных средств (в 2006 году ее объём может составить около __ трл. рублей), и это грозит возможным межбанковским кризисом", – отметил господин Апрелев. И, поскольку многие банки выдают долгосрочные кредиты за счет краткосрочных банковских депозитов, то может случиться, что у банков не окажется денег, которые можно выдать под ипотеку.
Довершает безрадостный прогноз перспектива кризиса ликвидности ипотечных закладных.
"По нашим оценкам, в следующем году в Московском регионе будет выдано ипотечных кредитов на сумму около $__. У большинства банков такого объема длинных денег нет, – рассказал господин Апрелев. – Оставляя эти кредиты у себя, они не смогут исполнить требований ЦБ к объему долгосрочных кредитов в общем кредитном портфеле, а скупать закладные у них будет некому. Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию ориентировано преимущественно на регионы России и, к тому же, не в состоянии рефинансировать весь выдаваемый объем кредитов".
Как считает Константин Апрелев, не спасет ситуацию и решение об увеличении уставного капитала АИЖК на 3,7 млрд. рублей путем выпуска акций. "В России нет инвесторов, заинтересованных вкладывать в ипотечные ценные бумаги, – отметил господин Апрелев. – А пенсионному фонду и страховым компаниям пока не разрешено приобретать их в значительных объемах. Выпустить же вторичную эмиссию ценных бумаг и разместить их в Европе по зубам лишь самым крупным банкам. Так поступил Внешторгбанк. Возможно, с этим справится и Агентство, использовав госгарантии, предусмотренные в 2007 году. Но это требует времени, а между тем тот же Сбербанк уже ухудшил условия ипотеки, повысив процентные ставки по ипотечным кредитам в долларах. Не за горами решения об увеличении размеров первого взноса для ипотеки".
Впрочем, с подобными прогнозами согласны не все эксперты. Так, по оценке независимого аналитика __, пока ипотека не достигла больших объемов, крупные банки способны "тянуть" ипотеку и самостоятельно. "Выпуск закладных и продажа их на вторичном рынке – проблема банков, зарабатывающих на комиссионных или вынужденных избавляться от долгосрочных кредитов, – считает аналитик. – Но для крупных банков ипотечные кредиты даже выгоднее и надежнее потребительских – одним ипотечным кредитом можно покрыть 100 средних вкладов по $1000".
См. полную версию
Рост цен на столичное жилье сделал доступнее ипотеку в регионах
Быстрый рост цен на столичное жилье заставил банки упростить процедуру ипотечного кредитования, сократить сроки рассмотрения кредитных заявок и предложить ипотеку без первоначального взноса. В результате ипотека стала более доступна и для жителей других городов, ведь разработанные для столицы ипотечные продукты большинство банков распространили на все регионы своего присутствия.
Все банки, работающие на рынке ипотечного кредитования, в этом году отреагировали на рост цен на столичное жилье - снизили ставки по кредитам, уменьшили, а то и вовсе отменили первоначальный взнос и сократили сроки рассмотрения кредитных заявок. "Мы стараемся максимально упростить механизм получения кредитов, снизили процентную ставку по ипотечным кредитам, - говорит начальник отдела развития ипотечного кредитования . - Банк отказался от взимания комиссии за рассмотрение заявки и за ведение ссудного счета. Смягчены требования к заемщикам, сокращен список документов, необходимых для рассмотрения заявки".
Но, пожалуй, самая заметная ипотечная новация этого года - снижение, отсрочка или даже отмена первоначального взноса. Инвестиционный банк "КИТ Финанс", например, ввел услугу "Ипотека с отсрочкой первоначального взноса". Как объясняет Антон Карелин, начальник отдела методологии и развития банка, услуга предназначена для заемщиков, в собственности которых уже есть квартира. Отсрочка позволяет избежать выстраивания цепочек, которые очень неудобны при росте цен на жилье. Сначала заемщик получает кредит на всю стоимость квартиры, тем самым фиксируя ее цену, а потом полгода может искать покупателя на предназначенную к продаже квартиру. "Кстати, за это время при росте цен на недвижимость стоимость квартиры может увеличиться, и заемщик окажется в выигрыше", - отмечает он.
Росбанк с 1 октября снизил процентные ставки по рублевым ипотечным кредитам - с __% до __% годовых. "Мы также снизили первоначальный взнос при покупке жилья на вторичном рынке до __%", - говорит Надежда Грамотнева, начальник отдела продаж управления ипотечного кредитования департамента розничного бизнеса Росбанка. А вот ВТБ24 и вовсе отменил первый взнос по ипотеке - правда, только в Москве, Екатеринбурге, Красноярске, Новосибирске, Казани, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Между тем улучшение условий ипотечного кредитования в Москве смогли почувствовать заемщики из регионов. Хотя, как говорит начальник управления кредитования СДМ-, столица - город непоказательный. "Здесь очень высока цена на землю, в новом доме __% квартир заселяется по социальным программам, что повышает стоимость квадратных метров для тех, кто приобретает жилье за собственные средства или с помощью ипотечного кредита, - говорит он. - Здесь наиболее очевидны административные барьеры и наиболее высока конкуренция среди банков. Именно эта конкуренция заставляет банки либерализовывать условия, снижать ставки по кредитам".
См. полную версию
Злостные плательщики
Поспешность нужна не только при ловле блох, но и при погашении кредитов. В России в среднем каждый десятый ипотечный кредит погашается в течение 3—5 лет вместо положенных 15—20. Банки теряют сотни тысяч виртуальных долларов. Мы решили выяснить, почему российские заемщики так не любят долги и как банки борются с излишне добросовестными клиентами.
Сегодня очень немногие банки — в частности, __— выдают ипотечные кредиты на срок менее 10 лет. Большинство кредитных организаций предлагает ипотечные программы со сроком погашения в течение 15—25 лет. Но хотя ипотека как явление в российской банковской системе появилась всего 5—6 лет назад, среди россиян уже есть те, кто полностью рассчитался с долгами перед банком.
По словам крупнейших ипотечных банков, средний срок погашения ипотечного кредита сегодня составляет __ лет. И банкиры нехотя признаются, что доля досрочно погашенных кредитов больше, чем им хотелось бы, — ведь при досрочной выплате ссуды кредитор теряет на процентах, которые он надеялся ежегодно снимать с клиента.
В первую очередь это касается банков, которые не первый год занимаются ипотекой.
От расторопности граждан страдают и коммерческие банки. _На сегодня __банком выдано свыше 3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму около $__млн., из которых досрочно погашено около __кредитов на сумму порядка $__ млн. По словам __, в 2006 году клиенты погасили досрочно более __кредитов в долларах и __ кредитов в рублях из более чем __ тыс. кредитов, выданных банком (это около $__млн.).
В тех банках, которые занялись ипотекой год-два назад, дела пока обстоят не так плохо, но банкиры уже прогнозируют будущие потери.
Но стремление ипотечников поскорее разделаться с долгами можно понять: до полной выплаты долга квартира остается в залоге у банка, что накладывает определенные ограничения на владельца жилья.
Еще один нюанс — страховка, за которую ежегодно приходится выкладывать порядка 1—1,5% от суммы долга. Банк требует от заемщика страховать собственное здоровье и саму квартиру, и от этой обязанности никуда не деться. Так что, избавляясь от долга, гражданин существенно экономит на побочных расходах.
Недополучатели
Но что заемщику хорошо, то банкиру... ну, не смерть, конечно, а упущенная прибыль. Cколько же теряет банк на торопыгах.
Сотрудник отдела кредитования крупного ипотечного банка признался, что, хотя ставки по ипотеке, по официальной версии, составляют __% годовых, в итоге получается около __% — с учетом комиссий за оформление, страховки и гипотетических «просрочек». «Вот реальный случай. Наш клиент взял ипотечный кредит на $__ тыс. на __ лет, однако выплатил его через __ лет. Помимо выплаты основной суммы переплата составила $__тыс. При погашении в срок переплата получилась бы в $__тыс. В результате только на одном клиенте наш банк потерял, вернее, недополучил $__тыс.», — переживает банкир.
В то же время, как показывает практика, даже с довольно высоким ежемесячным доходом сократить срок выплаты кредита до __лет практически невозможно. И незнание банковской арифметики иногда может подвести. маркетолог аудиторской компании, получает $3500 в месяц, «левых» доходов у него нет. Два года назад он взял ипотечный кредит на $160 тыс. под 15% годовых, рассчитывая погасить его в течение года-полутора. Согласно договору платежи по кредиту были установлены аннуитетные (то есть равные суммы ежемесячно). В результате получилось, что за полтора года Алексей, ежемесячно отдавая банку $2239, выплатил $40308. Из них $35510 — проценты и $4798 — основной долг. Как выяснилось, ему осталось отдать «всего» $155202.
Именно поэтому, предупреждают в банках, не стоит переоценивать свои силы. Хоть российским заемщикам неприятно и непривычно жить в долг, расквитаться с ипотекой раньше срока нелегко. «Те заемщики, которые имеют стабильный средний доход, досрочно гасят кредит реже. Однако среди наших клиентов есть сотрудники крупных компаний, где существуют системы бонусов и премий, чаще всего в декабре—мае — именно на эти периоды приходится большая часть досрочных погашений», — говорит Мария Козырева. Досрочно освобожденный Но часть заемщиков приобретает недвижимость в инвестиционных целях — дабы заработать. Купив квартиру, они через несколько месяцев ее продают, гасят кредит, не успевший еще обрасти процентами, и при этом остаются с наваром: рост цен на жилье последних года-полутора это позволяет.
Однако риски так называемых потерь банки, безусловно, предусмотрели. Далеко не везде вы сможете отдать весь ипотечный долг в течение первого года — в некоторых организациях устанавливается мораторий на этот срок. То есть если вы захотите отбить кредит полностью или просто заплатить больше установленного расчета, деньги у вас не возьмут.
Отдельные банки позволяют гасить кредит в ускоренном режиме, но берут за это штраф. Самое жестокое наказание вас ожидает в __банке: здесь комиссия за досрочное погашение в течение первых 5 лет составляет 4% от суммы досрочного платежа. В других банках штрафные санкции применяются в течение первых полугода-года.
В то же время на Западе наблюдается обратная тенденция. Так, британские и американские заемщики стремятся как можно дольше продержаться в статусе должника, растягивая по возможности сроки кредитования на 30—40 лет. Связано это с тем, что на заложенное жилье не распространяются налог на недвижимость и налог на наследство, которые часто составляют 30—50% от стоимости жилья. Так что в случае смерти заемщика наследники ипотечных долгов освобождаются от подобных сборов. В России же налог на недвижимость не столь существенный, да и привычка жить в кредит у нас еще не выработалась. А потому банкам пока придется смириться с излишней добросовестностью своих клиентов.
См. полную версию
Депутаты упрощают ипотечную процедуру
На днях депутатами Анатолием Аксаковым и Виктором Плескачевским были внесены на рассмотрение в Госдуму поправки в федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Депутаты учитывали, что сегодня существует высокая потребность осуществления расчетов по договору купли-продажи жилого помещения в день подписания договора. Поэтому посчитали необходимым предусмотреть в законе о регистрации норму, по которой не допускались бы приостановление или отказ в государственной регистрации договора. Запрет распространяется на случаи, когда квартира покупается с использованием кредитных средств банка, а расчеты по договору произведены до его государственной регистрации.
Напомним, по действующему гражданскому законодательству РФ расчеты между участниками сделки производятся после регистрации прав на приобретенную квартиру. Процедура обычно занимает от двух до шести недель.
Предлагаемые изменения закона о регистрации, по мнению депутатов, позволят улучшить условия ипотечного жилищного кредитования для граждан за счет упрощения процедуры выдачи кредитов. Как отметил Анатолий Аксаков, они повысят привлекательность ипотечного жилищного кредитования, а также сделают его доступнее для граждан.
См. полную версию
КВАРТИРНЫЙ ГИПНОЗ
Судя по всему, только паранормальные способности российских чиновников могут убедить банкиров выдавать дешевые ипотечные кредиты, а строителей - сдавать в эксплуатацию миллионы квадратных метров. Ведь на первые результаты внедрения федеральной целевой программы (ФЦП) "Жилище", ставшей с начала этого года движущей силой "жилищного" нацпроекта, россияне отреагировали быстро и исключительно точно. На свет родился анекдот: "Россиянин, а вы уже накопили $1 млн.? - Да! - Поздравляю! Вы стали участником программы "Доступное жилье"!"
Именно так оценивает свои шансы попасть "под программу" большая часть жителей страны: жилье дорожает бешеными темпами, а объемы вводимого жилья далеки от прогнозируемых цифр. С одной стороны, куратор нацпроекта "Доступное и комфортное жилье" первый вице-премьер Дмитрий Медведев вполне мог бы гордиться собой. Звучит внушительно: по данным Росстроя, за девять месяцев 2006 года в России построено 26,5 млн. кв. м жилья. С другой - строителям придется поднапрячься и за три месяца возвести еще 24,5 млн. кв. м, чтобы порадовать г-на Медведева выполненным годовым планом в 50 млн. кв. м. Хотя давно не секрет, что для насыщения рынка и выполнения социальных программ необходимо увеличить объемы строительства до 80 млн. кв. м в год.
Посчитали - прослезились
Декларируя громкие цели, никаких внятных рыночных мер по росту объемов возводимого жилья государство не предусмотрело. Однако именно этот пункт в реализации нацпроекта участники рынка считают самым важным.
"Изначально были поставлены неправильные приоритеты. Государство сделало ставку на доступную ипотеку, однако эта схема эффективно работает в тех странах, где жилья строится много и необходимо простимулировать платежеспособный спрос, то есть заставить людей зарабатывать больше денег, одновременно обеспечив им доступные условия получения кредита на жилье. У нас же ситуация обратная: платежеспособность населения растет, но объемы возводимого жилья не могут удовлетворить спрос", - рассуждает руководитель аналитического портала "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.
Слова эксперта подтверждают и цифры, приводимые участниками рынка. "Сегодня на одного продавца вторичного рынка приходится 3-5 покупателей, с апреля 2005 года наблюдается сокращение объемов нового строительства почти на ___% в отдельных регионах, при этом рост цен на жилье составил: за I квартал 2006 года - ___%, за II квартал в отдельных регионах до __%, а на октябрь - до ___% на вторичном рынке и до __% в строящемся жилье", - рассказывает ____-.
Откуда берется такая удручающая статистика, которая ставит под сомнение благородные цели нацпроекта "Доступное жилье"? Все на удивление просто. В апреле 2005 года вступил в силу закон "О долевом строительстве", который запретил привлекать средства дольщиков до получения всех разрешительных документов на строительство и оформления отведенного земельного участка в собственность или аренду. Таким образом власти отреагировали на демарши десятков тысяч обманутых соинвесторов. Кроме того, закон ввел солидарную ответственность перед дольщиками как застройщика, так и банка-кредитора.
Фактически застройщики оказались в безвыходном положении: привлекать средства физлиц на ранних стадиях строительства они уже не могли, а банки рисковать не хотели. Рынок сразу потерял ___% - небольшие компании, которые выживали в основном за счет средств соинвесторов, были вынуждены уйти. "Закон ударил по обеим сторонам процесса кредитования. До его принятия застройщики для реализации проекта могли одновременно использовать как кредитные ресурсы, так и средства дольщиков. После вступления закона в силу банки стали нести солидарную ответственность по обязательствам застройщика. Кроме того, дольщики становились залогодержателями первой очереди, а банку имущество передавалось только в порядке последующего залога. При таких условиях риски кредитных организаций значительно возрастали", - говорит пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-ХХI век" Сергей Лядов.
Банкам стало куда проще отказать застройщику в кредитовании проектов с участием дольщиков (а это большая часть возводимого жилья), чем предоставлять средства по более высоким ставкам. "С апреля 2005 года объем банковского финансирования строительства сократился в отдельных регионах в 3 раза", - констатирует Игорь Жигунов. В результате нескольким мелким игрокам пришлось уйти с рынка. Для оставшихся привлечение средств в проекты стало большой проблемой. Так, во имя спасения обманутых дольщиков власти своими действиями фактически подкосили рынок: сократили объемы возводимого жилья и ускорили рост цен на новостройки.
Квадратные мэтры
В свете этих событий оптимистичные планы ФЦП "Жилище", согласно которой к 2010 году доля финансирования жилищного строительства за счет банковских кредитов должна составить 50%, выглядят нереальными. Даже сейчас, когда вступили в силу поправки к "долевому" закону, отменяющие солидарную ответственность банков, российские банкиры очень избирательно кредитуют жилищные проекты.
В результате, даже по самым оптимистичным подсчетам экспертов (с учетом отмены солидарной ответственности банков за возможный дефолт застройщика), до 2010 года банки предоставят кредитов строителям на сумму от 48.9 млрд до 60 млрд. руб. Тогда как, по мнению директора департамента жилищного финансирования , чтобы к 2010 году построить хотя бы 210-280 млн. кв. м, нужно подготовить порядка 100 тыс. гектаров земель, для чего потребуется порядка 1 трлн. рублей, даже чуть больше. "Где вы возьмете такие деньги? Это могут быть только заемные средства. Для чего эти земли нужно предложить потенциальным кредиторам в качестве залога", - уверяет г-н Петренко.
Недоступная ипотека
Получается, что предпосылок для снижения стоимости жилья (квадратный метр которого в Москве сейчас стоит около ___ тыс. долл.) за счет резкого увеличения строительства нет. К тому же если в регионах еще можно увеличить объемы вводимого жилья и достигнуть со временем баланса между спросом и предложением, то в Москве ситуация просто плачевная. Места в столице не осталось. Точечные площадки в хороших районах города застройщики, безусловно, будут использовать для возведения дорогостоящего жилья. Остальное строительство будет устремляться в отдаленные районы и за кольцевую дорогу.
Так что последней надеждой г-на Медведева и его детища остается ипотека. Но и здесь, похоже, доступностью пока не пахнет. Несмотря на внушительные абсолютные цифры по рынку ипотеки, объем которой превысил 100 млрд. руб., сделки с использованием кредитов до сих пор составляют не более ___% от общего количества операций покупки недвижимости на российском рынке.
Даже программу субсидирования молодых семей в рамках ФЦП "Жилище", которая предполагает выдачу субсидий в размере __% от стоимости покупаемого жилья из расчета __ тыс. рублей за кв. м, доступной назвать довольно сложно. "Допустим, в регионах __ тыс. рублей - реальная стоимость квадратного метра жилплощади. Однако даже в этом случае молодых пар с ребенком, которые смогут выплатить стоимость жилья без материальной поддержки родителей, крайне мало. Что уж говорить о Москве, где стоимость квадратного метра зашкалила за __ тыс. долл.?" - рассуждает депутат . По ее мнению, нацпроект "Доступное жилье" не только создает сомнительные условия предоставления жилья льготным категориям, но в первую очередь не учитывает два важнейших вопроса: ремонт обветшавшего жилищного фонда, затраты на который составляют ___ трлн. руб., и предоставление жилья очередникам (около 10% населения России).
"Квартирные" депозиты
Банкиры и застройщики не лишены изобретательности. Если у крупных строительных компаний обязательно найдется в "кармане" дружественный банк, то небольшим строителям приходится выкручиваться по-своему. На помощь им приходят банки средней величины. Любопытное ноу-хау придумал ____банк. Он использует при финансировании жилищного проекта в Ступино депозитную схему, которая позволяет привлекать средства дольщиков-физлиц без риска для последних. "Схема довольно проста, - рассказывает ___. - Человек, который хочет купить квартиру в строящемся доме, вносит на депозит деньги, которые в дальнейшем инвестируются застройщиком в процессе строительства. При этом физическое лицо ничем не рискует: по банковскому законодательству банк обязан выдать ему деньги с депозита по первому требованию. Банк при такой схеме несет обычные рыночные риски, а у застройщика появляется возможность использовать средства будущих владельцев квартир". Подобную схему уже использует ___банк. Банк ____ тоже внедряет сейчас похожий депозитный продукт. "Однако я не думаю, что такая система может стать массовым явлением. Здесь слишком много юридических тонкостей в договоре, и если мелкие и средние застройщики и банки готовы к такой кропотливой работе, то крупным строительным компаниям проще занять свои миллиарды у "дружественного" банка", - считает ____.
"Пока ипотеку доступной никак не назовешь, - резюмирует г-жа Хованская, - В среднем по России жилищный кредит доступен семье с доходом не менее __ тыс. долл. на человека, а в крупных городах эта цифра в ___ раза выше". Уменьшать процентные ставки по ипотечным кредитам, которые Дмитрий Медведев обещает понизить до __%, банкиры тоже пока не собираются. Действующие в настоящее время ставки в __% годовых в валюте и __% в рублях, по мнению опрошенных "_____" участников рынка, адекватны рынку, и оснований прогнозировать их резкое снижение в ближайшее время нет.
См. полную версию
Раздел 3: Новости рынка ипотеки
Росстрой досрочно завершил выдачу государственных жилищных сертификатов за 2006 год
Росстрой досрочно передал в субъекты РФ и федеральные органы исполнительной власти все государственные жилищные сертификаты (ГЖС), предусмотренные планом на текущий год. Об этом сообщил начальник Объединенной дирекции по реализации федеральных инвестиционных программ .
Как и планировалось, на 2006 год структура выдала 22291 ГЖС на сумму 17,8 миллиардов рублей. На сегодняшний день количество людей, реализовавших свой жилищный сертификат, составляет 98%.
В 2007 году бюджет предусматривает выдачу ГЖС на 24 миллиарда рублей, что позволит обеспечить жильем порядка 20% очередников.
ГЖС выдаются в рамках федеральной целевой программы "Жилище". Они направлены на обеспечение квартирами ряда категорий россиян, среди которых, в частности, увольняемые с военной службы граждане, северяне, чернобыльцы и вынужденные переселенцы.
В России появится беспроцентная ипотека
С 2007 года некоторые россияне смогут воспользоваться беспроцентным ипотечным займом, сообщает ***** со ссылкой на «АиФ в Омске». Соответствующий законопроект, предложенный правительством Омской области, утвердили депутаты местного законодательного собрания.
Выдавать такие кредиты будет специальное областное Агентство жилищного строительства. Средства на предоставление займа чиновники возьмут из областного бюджета. В первую очередь беспроцентные кредиты смогут получить бюджетники.
Ранее в области действовал закон "О государственной поддержке ипотечного жилищного кредитования в Омской области", согласно которому ставки по предоставляемым областными властями кредитам составляли __-- процентов, а затем снизились.
В настоящее время программы беспроцентной ипотеки работают и планируются и в других регионах, однако обычно касаются молодых семей и граждан, пострадавших от долгостроя и недостроя.
Напомним, что на федеральном уровне Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) установило ставки по ипотечным кредитам на уровне от --- до ----процентов. На АИЖК приходится около ____ процентов всех выдаваемых в стране кредитов.
Как мошенничают ипотечные брокеры?
Ипотечные брокеры появились на нашем рынке недвижимости совсем недавно. И среди них сразу возникли не совсем добросовестные компании, готовые «рисовать» своим клиентам любые справки, которые помогают получить ипотечный кредит в банке.
Начнем с вопроса: кто такой ипотечный брокер? В российских справочниках такой профессии не значится. Впрочем, ее суть (как и для любого другого брокера, страхового ли, биржевого ли) – оказать услугу по продаже той или иной услуги. Таким образом, ипотечный брокер продает ипотечные кредиты: находит человека, которому нужен такой кредит, готовит для него пакет документов с учетом требований того или иного банка. И, если кредит выдан, получает свой процент от полученной суммы. Большинство ипотечных брокеров также взимают с клиента некоторую фиксированную плату за подготовку документов.
Именно эти специалисты обязаны разбираться в бесконечном множестве ипотечных продуктов, подбирать, какая именно программа подойдет конкретному заемщику. Особенно это важно на Западе, где большая часть жилья покупается именно с помощью ипотечного кредита. К примеру, в США ипотечные брокеры способствуют в выдаче 70% ипотечных кредитов, в Европе эта цифра колеблется в районе 30%. И хотя статистика ипотечных неплатежей говорит не в пользу брокеров (дефолтов по кредитам у их клиентов больше, чем у заемщиков, самостоятельно дошедших до банка), однако банкиры с этим мирятся. Поскольку банки понимают, что без брокеров им работать будет еще труднее.
Кроме того, банки предпочитают, чтобы брокеры были внештатными сотрудниками: организация большого количества рабочих мест при нынешних арендных ставках весьма недешева. Поэтому зачастую брокер – это либо агент, работающий дома, либо небольшая компания, которая сама заботится о своем офисе.
Аферисты – спутники любого рынка
Таким образом, брокер зарабатывает на том, что продает кредиты банка. И именно желание получить свою комиссию любой ценой становится причиной искушения обмануть банк, который в свою очередь не желает выдавать кредит заведомо несостоятельному заемщику. Однако брокер, как человек, знающий банковскую кухню, может всегда использовать это знание для «ретуширования» финансового положения потенциального заемщика.
Чем опасен подлог?
Самые неприятные последствия подделки справок для клиента таковы. Если подлог вскроется, во-первых, банк занесет брокера в черный список и больше не будет с ним работать, во-вторых, заемщик тоже угодит в черный список, а в его кредитной истории появится «черная метка». Сегодня почти на 10 миллионов россиян заведены кредитные истории, причем большинство граждан даже не знают об этом, ведь их заводят не только по кредитам, но и по коммунальным платежам. Банки обмениваются кредитными историями, а специальные кредитные бюро аккумулируют информацию о кредиторах, просто эта практика не достигла еще такого масштаба, как в западных странах. «На Западе все живут в кредит, и для них прокол в кредитной истории – это колоссальная жизненная трагедия», – рассказывает президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров «ПростоИпотека» Владимир Лопатин. Скрыть обман или отказ банка и у нас становится все труднее: банки регулярно обмениваются информацией. Владимир Лопатин рассказывает, что были случаи, когда к ним обращался заемщик за помощью, а при этом не рассказывал всей правды о своих обращениях за кредитами. «И мы работаем с ним, ведем в банк, а там нам говорят, что ему другой банк отказал, а мы ведь не знали об этом».
Главный пострадавший – банк
На самом деле не фальшивые справки или обман со стороны брокера, а возможный дефолт заемщика – вот что тревожит российские банки по-настоящему. Банки в случае, если назревает дефолт у заемщика, стараются его урегулировать без вмешательства судебных органов. Встречаются с людьми, беседуют с ними, пытаются понять глубину кризиса, наконец, предлагают разные варианты. И вот на этом этапе как раз выясняется, что зарплата не соответствовала указанной в справке, и много других деталей, которые уже влекут за собой не только административную, но и уголовную ответственность. В любом случае понятно, что пока в стране царят «черные» и «серые» зарплаты, услуги тех, кто сфальсифицирует нужную справку, будут востребованы. Однако вход с «черного хода» или помощь сомнительных компаний весьма небезопасна для самого клиента и его финансового будущего.
Цены на недвижимость в Москве: динамика
О том, что сейчас происходит с ценами на недвижимость в столице, рассказывает _.
– Денис, в СМИ сейчас много противоречивой информации на тему того, что происходит на рынке недвижимости. Вы ведь следите за ценами предложений, расскажите, что происходит на рынке жилья?
– На рынке жилья произошла перемена тенденции, сейчас уже окончательно. В июле, по нашим наблюдениям, начались первые перемены, которые показали, что рынок от интенсивного роста скоро перейдет в стагнацию. Весной цены росли на __% в месяц, а летом темпы роста снизились до ____%. В октябре-ноябре рост цен уже остановился, и стало понятно, что это долгосрочная тенденция. За 8 недель рост цен на недвижимость фактически нулевой, а в последние три недели мы наблюдали снижение на ___%. Напомню, речь идет о ценах предложений.
– Стало ли больше квартир на продажу?
– Количество предложений растет: если сравнивать с весной и летом, то тогда еженедельно на рынке выставлялись _ тыс. квартир, а в ноябре этот показатель достиг __тыс. При этом по количественным показателям было небольшое снижение в середине ноября, сейчас рост продолжился. Этот показатель напрямую связан с тем, как быстро квартиры продаются. Очевидно, что время, за которое квартира находит покупателя (так называемое время экспонирования), стало дольше.
– К чему это приводит?
– В таких условиях продавцы идут на торг, не существенный, но в пределах %. Особенно те, кто завысил цены. То есть цены сделок ниже, чем указано в предложениях. У покупателей появился выбор, потому что желающих продать больше, и за осень рынок продавца превращается в рынок покупателя.
– Каковы причины остановки рынка, на ваш взгляд?
– Причин несколько, как макроэкономические, так и связанные с самим рынком недвижимости. На рынке сказалось снижение цен на нефть и отсутствие прироста объема денежной массы. Тенденции самого рынка недвижимости: снижение темпов прироста остановило потенциальных инвесторов. По нашим оценкам, их было __%, причем они привлекали как свои, так и заемные средства. Когда с рынка ушли инвесторы, спрос снизился почти в два раза, что привело к остановке цен. Рост в последний год явно носил спекулятивный характер: уровень дохода населения (18%) не дает такой добавочной стоимости.
– Можно ли говорить о том, что инвесторы начали фиксировать свою прибыль и продавать квартиры?
– На рынке появились инвестиционные квартиры, но это не приняло массового характера. По нашим оценкам, начиная со второй половины 2003 года с инвестиционными целями было куплено __ тыс. квартир, что сопоставимо с количеством сделок на рынке недвижимости Москвы в год – порядка _ тыс. Если бы они все вышли на рынок, то изменения были бы заметны сразу же. Но пока нет причин для массовых продаж.
– А что может стать такой причиной?
– Будем исходить из того, что инвесторы покупали недвижимость скорее для того, чтобы разместить свободные средства. Так что, продав чуть дешевле – на _%, они все равно получат нормальную доходность, массовые продажи начнутся за __% падением рынка. Но, возможно, многие выберут другую стратегию – переждать коррекцию, ведь недвижимость можно сдавать и получать 4–6% дохода. Мой прогноз, что массового характера это не примет.
– Каков ваш прогноз?
– Поскольку рынок был перегрет, наступит стагнация (она, собственно говоря, уже наступила), и этот период продлится __ месяцев. За это время рынок оздоровится, доходы населения подрастут, жилье станет доступнее. А потом цены продолжат рост. Согласно моему прогнозу не должно быть падения более чем на ___%, для этого нет предпосылок.
– Почему сейчас снижение цен затронуло только эконом-сегмент, цены на бизнес-квартиры пока растут?
– Эконом-класс составляет ___% рынка, это самый массовый и динамичный сектор. Изменения на нем происходят быстрее: более дешевые квартиры быстрее начинают дорожать и быстрее дешевеют. Они как локомотив, подтягивающий другие сектора. Но в любом случае на рынке жилья общие тренды роста и падения во всех сегментах, только с каким-то временным отставанием. Дело еще в том, что на рынке много участников, и не все однозначно реагируют на изменения. Те, кто может подождать, не готовы к тому, что наступила стагнация, что надо уступать в цене.
Первичный рынок (в большей степени жилье по индивидуальным проектам) и рынок элитных квартир отличается от вторичного сегмента тем, что там меньшее количество игроков – инвесторы, застройщики и риелторские компании. Они более остро реагируют на смену тенденций и волевым решением могут снижать цены или устраивать косвенные акции. Но в любом случае даже здесь летом были отмечены снижение темпов продаж и изменение тенденций по количеству сделок. Квартир премиум-класса продается всего около тысячи в год, и здесь пока нельзя сказать однозначно о снижении.
– Присоединится ли к стагнации рынок коммерческой недвижимости?
– На рынке коммерческой недвижимости ситуация другая, она не связана с рынком жилья. Когда наблюдался резкий рост цен на жилье, коммерческая недвижимость дорожала на __% в месяц, а сейчас, при стабилизации рынка жилья, стала дорожать быстрее – темпы роста _ в месяц. При этом объем рынка коммерческой недвижимости стабилен по количеству площадей: предложение составляет примерно _ млн кв. м в неделю. По суммарной стоимости эти два сегмента сопоставимы – $ млрд и $ млрд соответственно. Но их взаимное влияние друг на друга не очень значительно
См. полную версию
Банки сосредоточат внимание на рынках ипотеки и кредитных карт
Российские банки сосредоточат внимание на рынках ипотеки и кредитных карт, отмечают аналитики ----Банка. В 2005 году большинство банков наращивали свое присутствие на рынке автокредитов, однако в 1-м полугодии 2006 года их приоритет стал сдвигаться в сторону ипотеки. «В ближайшие 12 месяцев рынок кредитных карт сохранит высокий темп роста», — полагают специалисты. «Замедление темпов роста автокредитования в 1-м первом полугодии 2006 года стало большим сюрпризом, — отмечают аналитики. — Рост рынка автомобильных кредитов (на --% с начала года) оказался в розничном секторе самым низким. Мы же полагаем, что слабые результаты являются временными, и что во 2-м полугодии 2006 года рост ускорится (благодаря упрощению процедуры выдачи кредитов)». «Тем не менее, темпы роста автокредитования, по всей вероятности, окажутся ниже темпов остальной части рынка розничных кредитов», — считают аналитики. Они отмечают, что приоритет рынка переходит от потребительского кредитования к бизнесу кредитных карт. В конце 2005 года рынок потребительских кредитов превосходил рынок кредитных карт на $ млрд, однако к середине 2006 года рынки фактически сравнялись по величине. Лидер рынка потребительских кредитов — банк « » — начал смещать фокус в сторону кредитных карт, увеличив свой портфель до $ млрд.
См. полную версию
Ипотечный кредит дадут на коммуналку
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) расширило свои стандарты, разрешив банкам-агентам выдавать ипотечные кредиты на комнаты.
Пока этот стандарт функционирует в пилотном режиме в Алтайском крае, Москве и Московской области, скоро заработает в Санкт-Петербурге.
См. полную версию
Ипотека для верующих появилась в России
Ипотечное агентство «Духовное наследие» предлагает кредиты на покупку квартиры, цитирую, «без попыток разрушить менталитет населения».
Ипотека для верующих выглядит так – человек заключает договор, согласно которому не берете деньги в долг, а арендует квартиру у банка. В кредитном учреждении на клиента заводится счет, где он накапливает деньги на выкуп этой квартиры. В итоге банк фактически не получает проценты за кредит, но зато получает арендную плату за жилье. Когда на счете накопится сумма, достаточная для выкупа квартиры, она переходит в собственность клиента. Если же человек в какой-то момент не может платить за аренду, то съезжает с нее, при этом, не теряя деньги на счете.
Главное отличие ипотеки для верующих от обычной заключается в том, что, по словам авторов идеи, «человека не вводят в заблуждение, и он не думает, что квартира уже принадлежит ему! Добавлю, что агентство «Духовное наследие» разработало ипотечные программы в трех вариантах – православная ипотека, мусульманская ипотека и ипотека свободных граждан.
В. Путин обратил внимание на банки
Сообща банкиры могут и укреплять конкурентоспособность, и делать свои услуги доступными для большинства граждан, считает президент.
Впервые за свое правление Владимир Путин позвал в гости банкиров в декабре прошлого года. 14 ноября, состоялась вторая встреча. “Проблемы развития банковской системы впервые рассматриваются на столь высоком уровне, на президиуме Госсовета”, — сказал банкирам Президент.
Владимир Путин проникся проблемами российских банкиров, однако призывает их не уповать лишь на решения властей. Во главу угла Путин поставил социальный аспект. “Жители непромышленных районов и отдаленных населенных пунктов трудно и долго добираются до ближайшего банковского офиса. И по этим причинам фактически за границами банковской системы остается 60 млн человек. Абсолютно недопустимое количество граждан не может воспользоваться услугами банковской системы”, — говорится в стенограмме выступления Путина. Президент считает, что ЦБ, правительство и Ассоциация российских банков слишком медленно решают эту проблему.
Но даже те, кто добирается до офисов, не всегда могут воспользоваться услугами банков. Объем ипотечных кредитов превысил 100 млрд руб., но при текущих ставках и сроках кредитования универсальным средством в решении жилищных вопросов ипотека не стала, досадует Путин. Недоступными остаются и образовательные кредиты, по которым Путин считает возможными частичные госгарантии. Многие граждане просто и не помышляют о банковских услугах: только четверть россиян имеют банковские счета, менее 10% населения пользуется пластиковыми картами. Большая часть российских граждан сторонится банков, просто не понимает их работу, констатирует Путин.
Повысить финансовую мощь российских банков Путин предлагает за счет роста капитализации, упрощения процедур интеграции и консолидации бизнеса. А в обмен на рост открытости и уровня внутреннего контроля в банках Путин считает возможным снять с них часть административных требований. Предложил он также подумать о вовлечении почтовой системы в продвижение банковских услуг и привлечении пенсионных средств в банки, прежде всего за счет выпуска ипотечных ценных бумаг.
Немцы дадут денег на ипотеку
Власти Москвы заинтересованы в немецком опыте строительства высотных зданий, заявил "Интерфаксу" первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк.
В настоящее время у Москвы и Франкфурта-на-Майне нет конкретных совместных проектов, а речь идет в целом о поддержке строительной отрасли. "В частности, речь будет идти о контактах между проектными организациями и архитекторами", - уточнил первый заместитель мэра.
Опыт немецких строителей пригодится и для снижения стоимости высотных зданий без ущерба их безопасности, считает Росляк. По мнению Росляка, городские власти особенно заинтересованы в расширении московских и немецких контактов в сфере страхового бизнеса, поскольку в РФ эта сфера работает не достаточно эффективно.
Московская сторона заинтересована в расширении связей в области различных форм страхования и ипотеки.
Количество ипотечных кредитов в 2007 году возрастет вдвое
Генеральный директор федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка заявил, что в 2007 году количество выданных ипотечных кредитов вырастет в два раза и достигнет ____ тысяч.
Об этом он сообщил на открывшемся в Санкт-Петербурге V Всероссийском совещании участников системы рефинансирования ипотечных кредитов.
См. полную версию
Около 70% московских семей недовольны своими жилищными условиями
Около 70% московских семей недовольны своими жилищными условиями. Об этом на заседании правительства Москвы заявил председатель Комиссии Московской городской Думы по городскому хозяйству и жилищной политике Степан Орлов. По его словам, “для большинства москвичей программы типа “Социальная ипотека” не доступны, как и покупка квартиры”.
См. полную версию
Центробанк идет навстречу ипотеке
Цетральный Банк РФ намерен снизить требования к собственным средствам банков при выпуске ипотечных облигаций с -- до --%.
Такое снижение, по мнению аналитиков, даст банкам возможность получить доступ к длинному и дешевому финансированию своих ипотечных программ. Следствием этих мер должно стать существенное снижение процентных ставок по кредитам на покупку жилья. Таким образом, ЦБ снимает одно из основных ограничений, тормозящих развитие ипотечного рынка на протяжении последних нескольких лет.
Эксперты считают, что намерение ЦБ либерализовать условия выпуска ипотечных ценных бумаг даст возможность привлечь дешевое финансирование как крупным игрокам ипотечного рынка, так и небольшим российским банкам. "Цель, которую преследует Банк России, снижая норматив - перевод процесса выпуска ипотечных бумаг из-за границы внутрь страны, считает руководитель департамента ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. - При этом регулятор не только сократит вывод капитала за пределы России, но и даст возможность небольшим банкам, для которых выход на международный рынок чрезмерно дорог, привлекать внутри страны дешевые длинные деньги".
См. полную версию
Популярность ипотеки растет
Ипотечные кредиты стали пользоваться популярностью в России. Банк России заявил, что за год доля рублевых кредитов, выданных на покупку жилья, увеличилась с ___до ___% от общего числа займов, а валютных — с до %.
По данным Банка России на 1 октября 2006 года, общий объем задолженности по кредитам, предоставленным населению в рублях, вырос на %, с млрд до руб., а объем задолженности по валютным кредитам - на %, с млрд до млрд руб.
В текущем году объем рублевых кредитов, выданных населению на покупку жилья, увеличился до млрд руб. (рост %), а объем кредитов, выданных на те же цели, но в иностранной валюте составил млрд руб. (рост %).
Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов на жилье выросла с до % , в случае рублевых кредитов, и с до %, в случае валютной ипотеки.
См. полную версию
К концу 2006 года объемы ипотечного рынка в России заметно вырастут
К концу 2006 года объем российского рынка ипотечного кредитования может достичь --- млрд руб. По данным Международной финансовой корпорации, этот сегмент рынка в России имеет наиболее высокий потенциал роста по сравнению с европейскими странами, а его емкость составляет порядка --- млрд руб.
По данным банковских специалистов, с 2001 по 2005 год объем выданных российскими банками ипотечных кредитов вырос более чем в раз, достигнув млрд руб., сообщает Совет при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике. В 2006 году этот показатель превысит млрд руб. По сравнению с развитыми странами объемы этого сегмента рынка остаются небольшими: на сегодняшний день доля ипотеки в валовом внутреннем продукте России составляет менее 1 проц. против 34 проц. в странах Европейского союза.
Это характеризует значительный потенциал роста рынка ипотечного кредитования. По оценкам международных экспертов, емкость российского ипотечного рынка к 2010 году может составить порядка млрд руб., по оценкам российских экспертов - до трлн руб. Сейчас на ипотечном рынке присутствует около 600 российских банков, однако более 50 проц. объема формируют всего 10-12 участников.
Препятствиями, сдерживающими развитие ипотечного кредитования, банкиры называют медленные темпы строительства жилья и высокую динамику роста стоимости недвижимости. По данным Федеральной службы государственной статистики, на одного жителя России в 2005 году приходилось 20,8 кв м жилищного фонда против 16,4 кв м в 1990 г. За последние три года эта величина фактически не изменилась, что свидетельствует об ограниченном предложении жилых площадей.
См. полную версию
Армия и флот экспериментируют в ипотеке
Минобороны вышло с ходатайством к Правительству РФ о том, чтобы эксперимент по внедрению ипотечной накопительной системы стартовал 1 января 2007 года. Об этом заявил в Хабаровске начальник службы расквартирования и обустройства Министерства обороны РФ (Минобороны) генерал армии Анатолий Гребенюк.
По его словам, Минобороны вышло с ходатайством к Правительству РФ о том, чтобы эксперимент стартовал 1 января 2007 года. «Уже в первом полугодии 2007 года жилье получат 230 офицеров, – объяснил генерал. – С 2008 года, когда ипотечная накопительная система заработает в полную силу, право на получение жилья получат 20 тыс. офицеров Минобороны, а вместе с другими силовыми структурами – 28 тыс. офицеров».
Напомним, что ипотечная накопительная система обеспечения жильем предполагает ежегодное зачисление на индивидуальный счет офицера средств, с помощью которых он впоследствии сможет приобрести себе квартиру. Участниками накопительной системы станут военнослужащие, заключившие первые контракты о прохождении военной службы с Министерством обороны начиная с 1 января 2005 года.
В России создается Центр обмена ипотечных кредитов
В России создается всероссийский Центр обмена ипотечных кредитов. Каждый заемщик, у которого уже есть ипотечный кредит, может внести в базу данных Центра информацию о параметрах своего кредита, чтобы впоследствии его перекредитовать, то есть снизить ставку. Центр создается ипотечным брокером "Фосборн Хоум".
Как сообщает пресс-центр ипотечного брокера, в базе Центра будут храниться такие данные как дата получения кредита, сумма кредита, срок кредитования, ставка по кредиту, банк-кредитор и контактная информация заемщика. Собранные данные будут регулярно обрабатываться аналитическим центром "Фосборн Хоум", и при появлении на рынке более выгодных для заемщиков условий им будет предложено пройти процедуру перекредитования в целях снижения ставки по кредиту. Безопасность данной базы будет обеспечена с помощью комплексной IT-системы на базе Microsoft Dynamics CRM.
Решение о создании всероссийского Центра обмена ипотечных кредитов было принято в результате проведенных компанией "Фосборн Хоум" аналитических исследований рынка ипотеки, в рамках которого была выявлена потребность заемщиков в снижении ставок по уже взятым ими ипотечным кредитам: более 60% заемщиков хотели бы снизить ставку по своим ипотечным кредитам.
См. полную версию
