Бомж-банк

http://www. /2011/09/01/ipoteka. html

Идеологи "обратной ипотеки" уверяют: никакого риска остаться без крыши над головой у стариков нет. (Фото:Пылаев Олег)Бомж-банк

Как пенсионеру взять крупный кредит под залог своей квартиры и остаться с жилплощадью?

кошелек

Ирина Невинная

"На пенсию не проживешь" - для многих пенсионеров, увы, это утверждение реально.

Еще тяжелее, когда возникает нужда в крупной сумме, например, надо отремонтировать квартиру или, чего доброго, сделать срочную операцию. В Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) осенью стартует экспериментальная программа "обратной ипотеки", по ней пожилые граждане - владельцы жилья - смогут, заложив свои метры, получить денежную помощь.

На вопросы отвечает гендиректор "АРИЖК" Андрей Языков.

Российская газета: В чем смысл "обратной ипотеки"?

Андрей Языков: В том, чтобы улучшить условия жизни пенсионера за счет имеющегося у него жилья. Деньги от банка человек может получать, например, ежемесячно на оплату ухода или просто как прибавку к пенсии. Возможны и крупные платежи, например, если понадобится дорогая операция. Суть схемы проста: пенсионер оформляет кредит в банке под залог своей квартиры. Максимальный размер кредита рассчитывается индивидуально в зависимости от возраста пенсионера и оценочной стоимости его жилья. После заключения договора банк перечисляет ему кредит равными долями в течение срока кредитования. Принципиальное отличие от других кредитов - "обратную ипотеку" не нужно обслуживать. У заемщика нет ежемесячных платежей в банк - проценты начисляются и прибавляются к долгу (то есть капитализируются). Кредит погашается уже после смерти заемщика: банк продает квартиру, выплаченная пенсионеру сумма с процентами остается банку, а оставшуюся от продажи часть денег банк-кредитор переводит наследникам. Это можно назвать "монетизацией жилья", когда имеющиеся у пенсионера метры "конвертируются" в рубли.

РГ: У нас уже есть нечто похожее, например, старики заключают договора пожизненной ренты, передавая права на свое жилье организациям или частным лицам и получая от них взамен пожизненный уход и денежную помощь. К слову, когда есть договор ренты, плательщик так или иначе заинтересован в более раннем уходе из жизни владельца жилья. Понятно, это создает ненужные риски и дискомфорт для стариков. Как этот вопрос решается при "обратной ипотеке"?

Языков: Да, действительно, при пожизненной ренте жилье сразу же переоформляется на нового собственника, который обязуется пожизненно содержать бывшего владельца, пенсионера. Понятно, что чем быстрее такая помощь прекратится, тем больший доход получит покупатель. К сожалению, бывают случаи, когда вроде бы солидная фирма вдруг переуступает свое обязательство какому-то "широкоплечему парню". "Обратная ипотека", наоборот, - счастье для банка, она ему выгодна. Ведь кредитор получает длительный гарантированный источник доходов в виде процентов, начисляемых на сумму кредита. Пенсионер же сохраняет права на свою недвижимость, квартира никому не продается при его жизни. Кроме того, если пенсионер захочет расторгнуть договор и выкупить заложенную квартиру, если у него появляется такая возможность (к примеру, ему помогают дети), он вправе сделать это. Подобные схемы широко применяются на Западе, в частности в США. Зарубежный опыт показывает, что пенсионеры, воспользовавшиеся "обратной ипотекой", живут дольше. Они улучшают свои условия жизни, могут потратить больше на заботу о здоровье. Но у этого продукта тоже есть риски. Самый главный из них: что делать с пенсионером, если капитализированные проценты превысили стоимость недвижимости? Формально кредитор, чтобы не получить убыток, должен выселить пенсионера и продать жилье. Но тогда теряется социальный смысл программы, и пенсионеры уже не чувствуют себя защищенными. В США эту проблему решили с помощью специальной программы HECM (Home Equity Conversion Mortgage), когда государство выкупает подобные кредиты у коммерческих банков и снимает угрозу выселения. Пенсионер доживает свои дни под контролем специальной госкомпании, и она уже потом будет реализовывать данную квартиру. Таким образом, госгарантия выкупа долга пенсионера у кредитора фактически снимает все риски с банкиров. А значит, можно требовать сильного понижения ставок по подобным кредитам. Выкуп производится, как только соотношение долга и стоимости недвижимости достигло 98%. Мы предполагаем, что подобная схема будет востребована и в России. У нас "обратная ипотека" может развиваться по аналогичной схеме. Заемщик, чей кредит выкупит АРИЖК, будет продолжать жить в своей квартире под присмотром государства, и риск выселения из квартиры у него отсутствует. Риски АРИЖК покрываются за счет выплаты за обслуживание кредита (аналога страховки), которая составит около 1% от суммы кредита ежегодно.

РГ: В договорах пожизненной ренты фигурируют платежи, выраженные в МРОТ, соответственно, возникают проблемы с их медленной индексацией и обесцениванием. Хотя есть решение Конституционного суда на эту тему в пользу стариков, законодательно оно не реализовано, поправки пока не приняты. Как эта проблема будет решаться при "обратной ипотеке"?

Языков: Да, это достаточно сложный вопрос, и определяется он только математикой: возрастом пенсионера, сроком кредитования (мы предполагаем около 10 лет) и стоимостью денег у банка. Как было упомянуто выше, за счет предоставления гарантий банкиры могут ставку понижать до минимального уровня вплоть до ставки рефинансирования ЦБ РФ (8,25%) - рисков-то почти нет. По нашим предварительным расчетам, в среднем пенсионер сможет получать примерно 1,5 пенсии в течение 10 лет (в расчетах мы исходили из средней стоимости жилья в 1,8 млн рублей). При этом важно отметить, что мы закладываем в модель долгосрочный рыночный тренд, что цены на жилье в России все-таки будут расти. А значит, размер выплат можно корректировать.

РГ: По договору пожизненной ренты квартира сразу переходит новому собственнику, и наследники не могут претендовать на нее. В "обратной ипотеке" квартира остается в собственности пенсионера, следовательно, возникает вопрос с наследниками. Как вы предполагаете его решать?

Языков: Самый правильный путь - заранее уведомить наследников обо всех нюансах. Мы предполагаем разработать специальную форму уведомления и разъяснения, из которой наследники смогут понять свои права, порядок погашения кредита (если они захотят оставить жилье за собой) или расчет оставшейся суммы при продаже жилья. Кстати, данный момент все эксперты считают очень важным. Зарубежная практика показывает, что есть наследники, которые не помогают своим старикам. И в тот момент, когда пенсионер сообщает наследникам о своем желании получать деньги от банка под залог имеющегося жилья, многие из них сразу вспоминают о своих обязанностях по содержанию родственников. Зачастую дети отговаривают своих родителей брать "обратную ипотеку" и сами начинают помогать им финансово. Это очень важный воспитательный момент, если бы "обратной ипотеки" не было, то ее следовало бы придумать хотя бы для того, чтобы обратить внимание детей на финансовые проблемы их стариков. И мы будем очень рады, если пенсионер откажется от получения кредита и начнет получать реальную помощь от наследников.

РГ: Кто сможет стать участником программы, куда обращаться?

Языков: Одно из основных условий для получения "обратной ипотеки" - наличие ликвидной недвижимости, которая не потеряет это качество как минимум в течение 10 лет. При этом мы планируем по примеру американцев ввести в договор пункт о поддержании квартиры в соответствующем состоянии. Пенсионер должен постоянно проживать в данном жилье, и у него не должно быть долгов федерального уровня. Возраст вхождения в программу - достижение пенсионного возраста по старости. О конкретном механизме вхождения в программу: куда обращаться, какие документы готовить и т. д. - мы сообщим чуть позже, когда закончим всю подготовительную работу. Мы обязательно сделаем для этого специальный сайт.

РГ: О каких примерно ежемесячных платежах может идти речь?

Языков: Расчет сильно зависит от возраста заемщика и рыночной цены квартиры, но в большинстве случаев это - более 1,5 пенсии.

РГ: По какой цене квартиру у банка смогут выкупить наследники, если они этого захотят?

Языков: Если родственникам интересно это жилье, то им достаточно погасить только ту сумму, на которую может претендовать кредитор, т. е. сам кредит и накопленные проценты - это меньше цены жилья. Тогда банк снимет обременение с квартиры. Если родственники не заинтересованы в ее выкупе, то банк продает квартиру по рыночной цене, погашает кредит, а оставшуюся от продажи квартиры часть денег переводит наследникам.

РГ: Когда могут быть запущены пилотные проекты, в каких регионах?

Языков: Пилотный вариант программы мы планируем запустить в ноябре 2011 года. Предполагаем выдать порядка 500 кредитов в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах с населением более 500 тыс. человек.

Опубликовано в РГ (Неделя) N5570 от 1 сентября 2011 г.



Подпишитесь на рассылку:

Проекты по теме:

Банковская система
Термины
Активные операции банковАкционерный банкБаланс банкаБиржевой банкВенчурный банкБанк данныхИнвестиционный банкИнновационный банкИпотечный банкКлиринговый банкКоммерческий банкКооперативный банкБанк потребительского кредитаБанк развитияСберегательный банкБанк-акцептантБанк-гарантБанк-дилерБанк-консорциумБанковская гарантияБанковская карточкаБанковская ссудаБанковская статистикаБанковская тайнаБанковская холдинг-компанияБанковская школаБанковские депозитыБанковские документыБанковские инвестицииБанковские кредитыБанковские начисленияБанковские операцииБанковские резервыБанковские ресурсыБанковский акцептБанковский контрольБанковский кредитБанковский лизингБанковский процентБанковский резервБанковский рискВнешнеторговые банкиВсемирный банк (вб)Выписка из счета в банкеГарантия банковскаяГосударственное банкротствоГосударственный банкДень банковскийДепозитные банкиДержатель банковской картыДоверительно-сберегательные банкиДокументооборот в банкахЕвропейский инвестиционный банкЗемельные банки
Основные порталы, построенные редакторами

Домашний очаг

ДомДачаСадоводствоДетиАктивность ребенкаИгрыКрасотаЖенщины(Беременность)СемьяХобби
Здоровье: • АнатомияБолезниВредные привычкиДиагностикаНародная медицинаПервая помощьПитаниеФармацевтика
История: СССРИстория РоссииРоссийская Империя
Окружающий мир: Животный мирДомашние животныеНасекомыеРастенияПриродаКатаклизмыКосмосКлиматСтихийные бедствия

Справочная информация

ДокументыЗаконыИзвещенияУтверждения документовДоговораЗапросы предложенийТехнические заданияПланы развитияДокументоведениеАналитикаМероприятияКонкурсыИтогиАдминистрации городовПриказыКонтрактыВыполнение работПротоколы рассмотрения заявокАукционыПроектыПротоколыБюджетные организации
МуниципалитетыРайоныОбразованияПрограммы
Отчеты: • по упоминаниямДокументная базаЦенные бумаги
Положения: • Финансовые документы
Постановления: • Рубрикатор по темамФинансыгорода Российской Федерациирегионыпо точным датам
Регламенты
Термины: • Научная терминологияФинансоваяЭкономическая
Время: • Даты2015 год2016 год
Документы в финансовой сферев инвестиционнойФинансовые документы - программы

Техника

АвиацияАвтоВычислительная техникаОборудование(Электрооборудование)РадиоТехнологии(Аудио-видео)(Компьютеры)

Общество

БезопасностьГражданские права и свободыИскусство(Музыка)Культура(Этика)Мировые именаПолитика(Геополитика)(Идеологические конфликты)ВластьЗаговоры и переворотыГражданская позицияМиграцияРелигии и верования(Конфессии)ХристианствоМифологияРазвлеченияМасс МедиаСпорт (Боевые искусства)ТранспортТуризм
Войны и конфликты: АрмияВоенная техникаЗвания и награды

Образование и наука

Наука: Контрольные работыНаучно-технический прогрессПедагогикаРабочие программыФакультетыМетодические рекомендацииШколаПрофессиональное образованиеМотивация учащихся
Предметы: БиологияГеографияГеологияИсторияЛитератураЛитературные жанрыЛитературные героиМатематикаМедицинаМузыкаПравоЖилищное правоЗемельное правоУголовное правоКодексыПсихология (Логика) • Русский языкСоциологияФизикаФилологияФилософияХимияЮриспруденция

Мир

Регионы: АзияАмерикаАфрикаЕвропаПрибалтикаЕвропейская политикаОкеанияГорода мира
Россия: • МоскваКавказ
Регионы РоссииПрограммы регионовЭкономика

Бизнес и финансы

Бизнес: • БанкиБогатство и благосостояниеКоррупция(Преступность)МаркетингМенеджментИнвестицииЦенные бумаги: • УправлениеОткрытые акционерные обществаПроектыДокументыЦенные бумаги - контрольЦенные бумаги - оценкиОблигацииДолгиВалютаНедвижимость(Аренда)ПрофессииРаботаТорговляУслугиФинансыСтрахованиеБюджетФинансовые услугиКредитыКомпанииГосударственные предприятияЭкономикаМакроэкономикаМикроэкономикаНалогиАудит
Промышленность: • МеталлургияНефтьСельское хозяйствоЭнергетика
СтроительствоАрхитектураИнтерьерПолы и перекрытияПроцесс строительстваСтроительные материалыТеплоизоляцияЭкстерьерОрганизация и управление производством

Каталог авторов (частные аккаунты)

Авто

АвтосервисАвтозапчастиТовары для автоАвтотехцентрыАвтоаксессуарыавтозапчасти для иномарокКузовной ремонтАвторемонт и техобслуживаниеРемонт ходовой части автомобиляАвтохимиямаслатехцентрыРемонт бензиновых двигателейремонт автоэлектрикиремонт АКППШиномонтаж

Бизнес

Автоматизация бизнес-процессовИнтернет-магазиныСтроительствоТелефонная связьОптовые компании

Досуг

ДосугРазвлеченияТворчествоОбщественное питаниеРестораныБарыКафеКофейниНочные клубыЛитература

Технологии

Автоматизация производственных процессовИнтернетИнтернет-провайдерыСвязьИнформационные технологииIT-компанииWEB-студииПродвижение web-сайтовПродажа программного обеспеченияКоммутационное оборудованиеIP-телефония

Инфраструктура

ГородВластьАдминистрации районовСудыКоммунальные услугиПодростковые клубыОбщественные организацииГородские информационные сайты

Наука

ПедагогикаОбразованиеШколыОбучениеУчителя

Товары

Торговые компанииТоргово-сервисные компанииМобильные телефоныАксессуары к мобильным телефонамНавигационное оборудование

Услуги

Бытовые услугиТелекоммуникационные компанииДоставка готовых блюдОрганизация и проведение праздниковРемонт мобильных устройствАтелье швейныеХимчистки одеждыСервисные центрыФотоуслугиПраздничные агентства

Блокирование содержания является нарушением Правил пользования сайтом. Администрация сайта оставляет за собой право отклонять в доступе к содержанию в случае выявления блокировок.