Рынок недвижимости Санкт - Петербурга и ЛО

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ - ПЕТЕРБУРГА и ЛО.

В целом, период г. отразил очередной этап цикличного развития рынка жилья. Сокращение объемов застройки в 2005г. в сочетании с особенностями экономического развития и с отложенным спросом, накопившимся после завершения предыдущего цикла ценового развития рынка, привело к возникновению ажиотажного спроса, сокращению объема предложения и стремительному росту цен (2-4кв.2006г., ≈8 мес.). Последовавшее затем сокращение платежеспособного спроса привело к снижению объема поглощения и некоторому снижению цен (1-3кв.2007г., ≈ 9мес.). В октябре 2007г. определился рост цен на 5%-7% по отношению к августу 2007г. Пока этот рост с большой вероятностью относится к падению курса доллара и практическому отсутствию возможностей компенсации обесценивания сбережений населения. Об этом свидетельствует также сохраняющийся высокий спрос на жилье малого метража, в том числе, студии в строящихся домах и комнаты на вторичном рынке. Наблюдается сокращение объемов застройки и приближение этих показателей к уровню 2005г. Вероятно, что этап относительного равновесия предложения и спроса в этом цикле рынок пройдет быстрее, чем в предыдущем (прошлый цикл - 21 месяц).

Так как, массовый вывод на рынок новых проектов станет ощутим не ранее 2009г, уже в 1кв 2008г. вероятен очередной существенный рост цен. При этом сохранится текущая структура поглощения. Спрос будет по-прежнему ориентирован на малогабаритное жилье эконом - класса.

АКТИВНОСТЬ СПРОСА В РАЗЛИЧНЫХ СЕГМЕНТАХ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

 

Активность спроса в сегменте Вторичного рынка СП(б) показывает большую стабильность. Несмотря на значительное повышение цен на недвижимость в СП(б) и ЛО, спрос сохраняется на достаточно высоком уровне, хотя наблюдались периоды существенного сокращения активности покупателей (максимальный спад относительно среднего показателя происходил в периоды сезонного спада).

На первичном рынке, как и ожидалось, спад спроса был более резким и в конечном итоге многие застройщики вынуждены были снижать цены, предлагая покупателям разнообразные скидки.

По данным аналитического отдела АН «Итака» скидки предоставлялись в размере 10-12%. На вторичном рынке существенных сдвигов не произошло. Хотя, рассматривая отдельные варианты, можно было наблюдать небольшую ценовую коррекцию до 5-7%.

Тенденцией последнего месяца стало смещение спроса в сторону Вторичного рынка ЛО и сегмента Новое Строительство.

Ценовая динамика предложения в различных сегментах рынка недвижимости СПб и ЛО.

 

	Уд. цена м2 предложения в $, 11.2007	Уд. цена м2 предложения в руб., 11.2007	Прирост за 2007 год, $	Прирост за 2007 год, руб	Прирост за 2006 год, $	Прирост за 2006 год, руб	Прирост за 2005 год	Прирост за 2005 год, руб	Темп прироста за 2005-07 гг	Темп прироста за 2005-07 гг, рубл	Темп прироста за 2007 год	Темп прироста за 2007 год, рубл
Вторичный рынок СПб	3254	79842	20%	11%	111%	98%	8%	9%	3,0%	2,6%	1,8%	1,0%
Строящаяся Недвижимость СПб	3110	76309	17%	8%	101%	89%	21%	21%	3,1%	2,7%	1,6%	0,8%
Вторичный рынок ЛО	1625	39872	18%	9%	112%	99%	1%	2%	2,8%	2,4%	1,7%	0,9%
Строящаяся Недвижимость ЛО	1717	42129	18%	9%	-	-	-	-	-		1,7%	0,9%

	янв.05	янв.06	янв.07	авг.07	ноя.07
Отклонение уд. цены предложения на Вторичном рынке ЛО от уд. цены предложения на Вторичном рынке СПб	53,0%	50,0%	50,5%	51,9%	49,3%
Соотношение уд. цены предложения на рынке Строящейся Недвижимости на Вторичном рынке Недвижимости СПб	91,9%	102,0%	97,0%	96,0%	95,5%

Несмотря на период стабилизации на рынке недвижимости продолжается ценовой рост, во всех сегментах.

В настоящее время, рост цен на недвижимости можно определить как соответствующий рублевой инфляции, 8-9%. Более высокий тем роста демонстрирует Вторичный Рынок недвижимости, где оживление покупательского спроса произошло в первую очередь.

Скорее всего, и в других сегментах можно будет наблюдать ускорение темпов роста.

В ближайшем будущем можно будет ожидать ускорение темпов роста цен на недвижимость в Ленинградской Области, где наблюдается значительное оживление покупательской активности. В последние месяцы разница в уд. цене кв. метра на Вторичном рынке ЛО и СПб увеличилась, вполне вероятно, что в ближайшее время пропорции будут восстанавливаться.

Отметим, что в период стабилизации в сегментах Строящейся Недвижимости и Вторичного рынка Санкт- Петербурга также наблюдается возращение показателя соотношения уд. цены предложения на рынке.

Удельная цена кв. метра спроса на рынке жилой многоквартирной недвижимости СПБ и ЛО, ценовая динамика 2007 года.

 

	Уд. цена м2 спроса в $, 11.2007	Уд. цена м2 спроса в руб., 11.2007	Прирост за 2007 год, $	Прирост за 2007 год, руб	Прирост за 2006 год, $	Прирост за 2006 год, руб	Прирост за 2005 год	Прирост за 2005 год, руб	Темп прироста за 2005-07 гг	Темп прироста за 2005-07 гг, рубл	Темп прироста за 2007 год	Темп прироста за 2007 год, рубл
Вторичный рынок СПб	2829	70431	11,0%	4%	114%	101%	23%	24%	3,2%	2,9%	1,1%	0,4%
Строящаяся Недвижимость СПб	2524	62838	15,4%	8%	119%	105%	10%	11%	3,0%	2,7%	1,4%	0,8%
Вторичный рынок ЛО	1204	29975	13,6%	7%	62%	52%	11%	12%	2,1%	1,8%	1,3%	0,6%

В предложении в2007г наибольший темп роста цен демонстрирует сегмент Вторичного рынка СПб, в спросе ускорен темп роста уд. цены в сегменте Строящейся Недвижимости.

Что связано с более жесткой ценовой политикой застройщиков, которые в последние месяцы активно поднимаю цены. Кроме того, в сегменте СН резко увеличилась доля спроса на однокомнатные квартиры и студии, что присуще рынку в активной стадии.

Хотя по прежнему, востребованным оказывается малогабаритное и дешевое жилье.

Отклонение удельной цены кв. метра спроса от удельной цены предложения на рынке многоквартирного жилья СПб и ЛО.

	янв.05	янв.06	янв.07	авг.07	ноя.07
Отклонение уд. цены спроса от уд. цены предложения на Вторичном рынке СПб	81,0%	92,0%	93,6%	94,0%	87,0%
Отклонение уд. цены спроса от уд. цены предложения на Вторичном рынке ЛО	91,0%	100,0%	60,0%	85,0%	74,0%
Отклонение уд. цены спроса от уд. цены предложения на рынке Строящейся Недвижимости СПб	83,0%	76,0%	82,0%	78,0%	81,0%

Структура:

 

Показатели вторичного рынка. Произошедший в 2006г. ценовой рост привел к снижению доли поглощения по отношению к предложению – с 50% в 2005г. до 39% в 2007г. Поскольку сделки на вторичном рынке чаще всего являются встречными, то снижение удельной доли поглощения свидетельствует о снижении количества покупателей, располагающих свободными средствами на приобретение жилья. В структуре поглощения произошло смещение в пользу объектов малой площади: возросла доля комнат и 1ккв. В структуре спроса очень хорошо видно смещение в сторону малогабаритного жилья. На протяжении довольно длительного времени доля сделок по студиям довольно значима. В период нарушения баланса спроса и предложения доля сделок по студиям и комнатам возрастала.

Помимо всего сказанного, отмечено сокращение средней площади спроса внутри каждого типа.

Таким образом, стремясь компенсировать рост цен, покупатели жертвовали общей площадью приобретаемого жилья, но не отказывались от приобретения недвижимости.

Соотношение объемов поглощения на первичном и вторичном рынках по СПб устойчиво составляет 37% - 63% (по количеству сделок).

Предпосылки дальнейшего развития рынка недвижимости СПб:

Обеспеченность постоянного населения г. Санкт - Петербурга жильем составляет примерно 23 кв. м. Это больше, чем установлено стандартами проживания на годы (чуть более 21 кв. м. на человека). В 2003 году, когда стандарты были приняты, эта величина составляла 19,84 кв. м. Таким образом, за период с 2003 по 2006 гг. она возросла более чем на 3 кв. м.

Стоит заметить, что рост обеспеченности населения жильем достигается как за счет ввода нового жилья, так и за счет постоянного снижения количества жителей в результате естественной убыли населения.

Сейчас средняя обеспеченность населения России жильем равна приблизительно 21 кв. м. на человека. По этому показателю Санкт - Петербург занимает 37-38 место среди регионов России. Москва, например, в том же списке только на 65-67 местах с уровнем обеспеченности населения жильем ниже среднего.

По "оптимистическому варианту" развития Санкт-Петербурга, в 2015г. в городе будет проживать 4,8 млн. человек (с учетом 500 тысяч временных жителей). Исходя из принятой нормы обеспеченности (30 кв. м на одного резидента Санкт-Петербурга и 10-12 кв. м на одного временно проживающего), отмечают в пресс-службе, ориентировочный объем жилого фонда на 2015г. должен составить 125-130 млн. кв. м, а на 2025г. – 150 млн. кв. м., в таком случае обеспеченность населения жильем составит 32 кв. м на человека.

Среднее значение того же показателя по Европе не ниже 40 кв. м. на человека. При сохранении темпов ввода нового жилья на уровне 2,5 млн. кв. м. в год, в ближайшие 20-25 лет Санкт - Петербург уровня Европы не достигнет. При наращивании темпов объема ввода запланированного администрацией к 2020 году средняя обеспеченность населения жильем может достигнуть от 30,7 до 33 квадратных метров на человека.

В настоящее же время, неудовлетворенное состояние жилищных условий жителей Санкт-Петербурга формирует широкую группу потенциальных покупателей жилой недвижимости, как на вторичном рынке жилья, так и на рынке строящейся недвижимости.

Потенциал этой группы довольно мощный и предполагает сохранение покупательского спроса на высоком уровне в течение как минимум 15 лет

Объем застройки:

Объем застройки по СПб сократился по сравнению с 2006г. и приблизился к уровню 2005г.

Для периода равновесного рынка годовой объем застройки составляет ≈ 6 млн. кв. м.

 

Перспективная застройка:

Вместе с сокращением объема застройки сократился и объем предложения, что позволит застройщикам манипулировать ценами как минимум весь 2008 год.

Общий объем перспективной застройки СПб и пригородов по нашим расчетам составит порядка ~ 34,7 млн. кв. м.

Прогноз:

В сегодняшней ситуации, когда потребность в улучшении жилищных условия высока, и насыщенность произойдет очень не скоро, рынок недвижимости будет одной из самых динамично развивающихся сфер экономики. Одинаково интересной как для жителей СП(б), стремящихся к улучшению жилищных условий, для иногородних, рассматривающих переезд в СП(б), так и для инвесторов, как корпоративных, так и частных. Стабильность же рынка недвижимости - будет делать его наиболее перспективным как инструмент сохранения капиталов.

Как до конца этого года, так и в следующем году можно ожидать повышение спроса, что связано как с нестабильностью валют как основной сберегательной ячейкой для хранения денежных средств, так и с предстоящими выборами и сменой власти в РФ.

Кроме того, уже в настоящее время, реагируя на сезонное оживление покупателей, застройщики начинают поднимать цены. Также причиной, по которой многие покупатели отложили момент покупки недвижимости, стали публикации в прессе о грядущем росте цен в 2008г. Все это может вызвать реакцию снежного кома. Хотя маловероятно, что на рынке произойдет что-то подобное прошлому ценовому скачку. Вероятно, что грядущий рост цен будет иметь неравномерный характер. Тем не менее, средний темп роста в месяц по нашим прогнозам будет в пределах 3%, $, в рублях как минимум 2% и возможно ускорение темпов роста.

Прогноз ценовой динамики на рынке жилой недвижимости Санкт - Петербурга на 2008 год в $.

Прогноз ценовой динамики на рынке жилой недвижимости Санкт - Петербурга на 2008 год в рублях.