Риэлторы (стр. 2 )

По мнению политолога Михаила Леонтьева, главная проблема ипотечного кредитования – риск изменения цен на недвижимость: "Ипотечные кредиты выдают под готовое жилье, и залогом является само жилье. В ипотечном кредитовании есть одна серьезная опасность – резкое падение цен на жилье. На американском рынке цены на жилье сильно завышены. Они долго повышались, и ипотечный рынок в какой-то степени компенсировал собой все остальные рискованные американские рынки. Ипотека – последний столб американской финансовой стабильности. Все понимают, что если с ней что-то случится, рухнет все вообще. Оттого, что банки облегчают условия предоставления кредита, риски возрастают, но они ничтожны по сравнению с риском изменения цен на недвижимость. У нас цены на недвижимость находятся в непонятном состоянии. С одной стороны, они якобы завышены, с другой стороны, рынок недвижимости очень ограничен и постоянно подпитывается. Это конъюнктурные риски. Они гораздо больше связаны с конъюнктурой цен на нефть, чем с условиями, которые банки выставляют заемщикам. Ипотечный рынок у нас только начинает формироваться. Это эмбрион. Что из него вырастет, непонятно".

Михаил Леонтьев: опасность в ипотечном кредитовании – резкое падение цен на жилье Михаил Леонтьев

Источник: Радио Маяк; Дата: 26.07.2007

России угрожает кризис на рынке ипотек. Причина – упрощение банками условий кредитования, денежные ссуды выдаются ненадежным заемщикам, и, как следствие, растет число невозвратов. Сложившуюся ситуацию нам прокомментировал Михаил Леонтьев.

ЛЕОНТЬЕВ: Если кредиты выдаются под уже более или менее готовое жилье, то залогом является само жилье. В ипотечном кредитовании есть одна очень серьезная опасность. Конечно, она усиливается тем, что у нас дикие, совершенно чудовищные проценты по ипотечному кредиту, но в эти проценты закладывают и риски, но они увеличивают риск невозвратов.

Самое главное здесь не в этом. Проблема ипотечного кредитования - это резкое падение цен на жилье. На американском рынке очень завышены цены на жилье. Они долго повышались, и в какой-то степени ипотечный рынок компенсировал собой все остальные рискованные американские рынки, потому что надо сказать, что жилье во всяком случае есть, существует в природе.

Сейчас это последний столп американской финансовой стабильности - эта ипотечная система, поэтому все так на нее и смотрят.

Они понимают, что если с ней что-то случится, то тогда рухнет все вообще. Оттого что банки облегчают условия предоставления кредита, то есть если кредитор не сможет расплатиться с жильем, риски, конечно, возрастают, но эти риски ничтожны по сравнению с риском изменения цен на недвижимость.

У нас цены на недвижимость находятся в непонятном состоянии. С одной стороны, они якобы завышены, с другой стороны, рынок недвижимости маленький очень, ограничен и постоянно подпитывается. В принципе, это общие конъюнктурные риски. Риски больше связаны, например, в настоящий момент конъюнктурой цен на нефть, нежели с теми условиями, которые банки выставляют своим заемщикам.

На самом деле мы находимся в зачатке формирования ипотечного рынка. Это какой-то эмбрион. Что из него вырастет - тоже не понятно, может, вообще, ничего не вырастет.

Программу "Главная тема c Михаилом Леонтьевым" слушайте на "Маяке" по понедельникам с 21.14 до 22.00 мск.

Эту же тему нам прокомментировал вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

АПРЕЛЕВ: Есть причины, которые могут вызвать кризисное состояние рынка. Это некачественный андерайтинг заемщика, то есть оценка его платежеспособности.

То, что мы сейчас видим, что снижается качество требований к заемщикам, и в принципе это характерно не только для рынка ипотеки, но и для рынка потребительского кредитования. В связи с этим может вырасти процент невозвратов.

В России немножко иная ситуация с точки зрения роста цен, то есть в Америке цены на недвижимость начали снижаться, а в России они пока еще продолжают расти во многих регионах.

По этой причине не может повториться то же самое, что там, по крайней мере в ближайшие пять лет. Хотя для банковского сообщества могут наступить определенные критические моменты, например, если вдруг начнут падать цены у нас на недвижимость, потому что ипотечная ставка меняется, а по причинам неплатежеспособности населения, либо по каким-то иным моментам, здесь может возникнуть критическая ситуация, но объемы рынка ипотечного кредитования в России очень невелики.

На сегодня это порядка шести процентов от общего объема сделок. В этой связи пока еще рано говорить о каких-то возможностях серьезных критических ситуаций для банков.

ИПОТЕКАРИ.

Источник: Бизнес журнал; Дата: 26.07.2007

Кто и как зарабатывает на ипотеке в России?

Ипотека стала не только инструментом повышения доступности жилья, но и довольно прибыльным бизнесом как для банков, так и для целого ряда компаний из смежных отраслей. Теперь участники рынка задумались над тем, как сделать ипотечный хлеб еще слаще и при этом не отпугнуть потенциальных заемщиков высокой стоимостью кредитов.

Ипотека в России развивается бурными темпами. Ежегодно объем выдаваемых кредитов увеличивается вдвое, а государство требует всячески наращивать эти показатели. Впрочем, уже скоро количественный рост рынка замедлится. Так, по данным Минрегионразвития, в 2006 году кредиты в стране исчислялись суммой в 264 млрд. рублей, в 2007-м банки выдадут всего 250 млрд, а к 2010 году эта цифра увеличится до 415 млрд. Потенциал хороший, а желающих поделить эти деньги - хоть отбавляй. Так кому же сегодня достаются деньги ипотечных заемщиков и кто будет собирать их в будущем?

Ва-банк

Первыми и основными претендентами на деньги ипотечных заемщиков являются, безусловно, банки. Но именно им приходится рисковать больше всех, вводя новые программы кредитования, с более выгодными для заемщиков условиями. Если все остальные участники ипотечного рынка выступают в роли посредников и получают свой процент как комиссию от суммы выданного кредита, то банкам приходится закладывать в свою норму прибыли все риски, связанные с надежностью заемщика, ликвидностью недвижимости, на приобретение которой выдается ипотечный кредит, и прочее. Им же и достается львиная доля прибыли с каждого выданного кредита.

Впрочем, клиент сегодня уже не хочет платить столько, сколько раньше. К тому же конкуренция между банками в этом секторе растет не по дням, а по часам, да и государство постоянно требует повышения доступности ипотеки. Поэтому банкирам приходится идти ва-банк, снижая свою норму прибыли для увеличения общего объема выдаваемых кредитов.

Для достижения этой цели используются самые разные инструменты. Так, с начала 2006 года банки стали активно внедрять услугу по рефинансированию ипотечных кредитов, предлагая клиентам, взявшим кредит под 16-18% годовых три-четыре года назад, снизить ставку до нынешних 9-12%. Причем помимо повышения лояльности клиентов некоторые банки пытаются таким образом увеличить общий объем своего кредитного портфеля, поохотившись на заемщиков из других банков. Все очень просто: клиент брал кредит в банке А под те же 16-18% пять лет назад и сейчас платит по этой же ставке. В свою очередь, банк Б предлагает заемщику снизить размер выплат до 11-12% годовых, перейдя на обслуживание именно в эту кредитную организацию. Если заемщик соглашается на такой шаг, то банк Б выкупает закладную у банка А и получает нового клиента. Причем не просто клиента "с улицы", а надежного заемщика, который уже несколько лет исправно и своевременно выплачивал деньги по кредиту. Вот только отдавать своих заемщиков банки не хотят, поэтому зачастую устанавливают слишком высокий размер комиссии за переход клиента в другой банк, что делает эту опцию невыгодной для него.

Другой ход, которую использовали банкиры для наращивания кредитного портфеля, - отмена первоначального взноса. Так поступают почти все ведущие банки, но до сих пор подобных кредитов выдано слишком мало. Во-первых, условия по таким займам более жесткие, а во-вторых, ежемесячная сумма выплат слишком велика. А в условиях стагнации рынка жилья, когда цены на недвижимость перестали расти, выдача кредитов, не обеспеченных первоначальным взносом, становится очень рискованным бизнесом.

Кроме того, для увеличения объемов выдаваемых кредитов банки подвергли либерализации условия их получения. Например, стали принимать в качестве обеспечения "серую" зарплату, снижать размер необходимого дохода, закрывать глаза на некоторые "особенности" конкретного заемщика. Но такая политика не может быть долговечной: слишком уж велики риски. В попытке предложить свой продукт более широким слоям населения банки могут столкнуться в будущем с чередой дефолтов.

Пробуют банкиры "играть" и с процентной ставкой. Помимо общего ее снижения, которое коснулось всего рынка, некоторые банки пытаются продавать клиентам более дешевые кредиты. Например, Банк Москвы уже предложил своим заемщикам получать кредиты в нетрадиционных валютах (в частности, швейцарских франках) под 7% годовых. Руководители банка настаивают, что такой продукт будет пользоваться спросом, но пока говорить о конкретных результатах рано. К тому же остальные участники рынка повторять шаг Банка Москвы не торопятся - значит, не все так просто и красиво, как расписывают первопроходцы. А вот ресурса для традиционного снижения ставок по ипотечным кредитам у банкиров уже практически не осталось - иначе работать придется уже в убыток.

Но проблемы банков не ограничиваются сложностями с привлечением новых заемщиков. Сегодня становится все труднее заставить клиентов - как старых, так и новых - платить за дополнительные услуги. Если раньше банкиры зарабатывали не только на процентной ставке, но и на целом ряде мелких комиссий (по расчетам, их размер мог составлять от 2 до 10% от стоимости кредита), то теперь эта статья доходов выпадает из бюджетов. "Все банки закладывают различные комиссии в свои предложения, - рассказывает начальник департамента розничных банковских продуктов МДМ-. - Комиссии бывают за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за ведение и обслуживание счета, за конвертацию и т. д." Но постепенно им приходится отказываться от таких сборов. По сути, сегодня при кредитовании банк взимает лишь одну комиссию - за выдачу кредита, а ее размер может варьироваться от 0, 5 до 1, 5%. "Величина этой комиссии зависит и от кредитного продукта, и от типа клиентов, а иногда и от каналов привлечения клиентов", - отмечает член правления Городского ипотечного банка Ольга Садовская. Да и то многие банки либо минимизируют эту комиссию, либо вообще отменяют ее, что приводит к снижению их доходов.

Таким образом, для успешной работы на рынке ипотеки банки вынуждены жертвовать своей прибылью и покрытием рисков, вступая на очень узкую тропинку жесткой конкурентной борьбы. Закончиться это может либо увеличением числа дефолтов по выданным кредитам, либо нормализацией ситуации на ипотечном рынке. Тем не менее, ипотека остается для банков одним из самых надежных видов бизнеса, поскольку такой кредит обеспечен самым дорогим из возможных залогов - квартирой, которую почти всегда можно продать. Если, конечно, не гнаться за количеством в ущерб качеству.

Брокерский дом

Вторыми в очереди за деньгами ипотечных клиентов стоят брокерские конторы, оказывающие услуги по выбору наиболее подходящей ипотечной программы и сопровождению сделки. Институт ипотечных брокеров сформировался в нашей стране относительно недавно, и сейчас лишь 15-20% сделок проходит с их участием (в начале 2006 года - не более 5%). Но тем лучше: потенциал для роста этого рынка огромен. На Западе от 40 до 80% сделок проводится с участием брокеров. А значит, место на этом рынке есть и для новых игроков.

По своей сути ипотечные брокеры - это компании, представляющие интересы заемщика в банке. Не секрет, что многие клиенты не имеют достаточного опыта в оформлении ипотечного кредита, а разобраться в сотнях существующих программ самостоятельно по силам лишь продвинутому заемщику. Кроме того, банки скрупулезно проверяют наличие всех необходимых документов и правильность их оформления, поэтому зачастую отказывают в выдаче кредита только из-за того, что в заявлении пропущена какая-то важная строчка. Именно во избежание подобных казусов клиент пользуется услугами брокеров, которые имеют партнерские отношения с банками и четко знают требования кредиторов. Кроме того, постоянный контакт банков и брокеров сулит клиентам еще один плюс. "Брокеры стремятся договориться с банками о предоставлении своим клиентам как можно более выгодных условий по кредитам, - говорит генеральный директор "Фосборн Хоум" Василий Белов. - В частности, добиваются предоставления особых преференций". За это с получателя взимается комиссия в размере от 1, 5 до 3% от суммы кредита. Стоимость может зависеть как от пакета предоставляемых услуг, так и от самого заемщика. Впрочем, часть брокеров уже постепенно переходит на фиксированный размер оплаты своих услуг.

При этом развитие ипотечного брокериджа в России несколько отличается от западного сценария. Там услуги брокеров оплачивают банки, которые заинтересованы в увеличении числа приводимых клиентов. Для банков работать с клиентом, подготовленным брокером и имеющим полный пакет документов, значительно проще, - рассказывает Елена Бушнякова из МДМ-Банка. - Поэтому банк готов предоставлять клиентам своих партнеров-брокеров различные преференции, такие как сокращение сроков рассмотрения заявки, право подавать документы в электронном виде и т. д. Тем самым с помощью брокера заемщик может найти более выгодные условия кредитования". Но вот платить брокерам комиссию банки были не готовы. Сейчас, с ростом конкуренции на рынке некоторые банкиры уже обещают это делать. Но пока их слишком мало, возникает конфликт интересов: по идее, брокер должен стремиться предложить заемщику самые выгодные условия кредитования, но если один банк платит ему деньги, а другой нет, то желание заработать может перевесить необходимость защиты интересов клиента. Поэтому переходить к новой системе партнерства следует очень осторожно. Оступившись один раз, брокер рискует потерять самый важный актив - репутацию.

В будущем, считают эксперты, роль ипотечных брокеров на рынке существенно вырастет. "Ценность их услуг для банков заключается в том, что брокер становится дополнительным каналом продаж и тем самым позволяет снизить затраты банков на рекламу", - говорит гендиректор "МИЭЛЬ-Брокеридж" Наталья Кирпиченко. Причем, по ее мнению, банк будет платить брокеру за привлечение клиентов, для которых услуга станет бесплатной. "В условиях борьбы за каналы дистрибуции некоторые банки платят брокерам за привлеченных клиентов. Чем больше клиентов брокер приводит в банк, тем выше его вознаграждение за каждого", - поясняет Ольга Садовская из ГИБ.

Бурное развитие ипотеки будет стимулировать появление на рынке новых игроков. В принципе, заработать на ипотечном брокеридже не так уж сложно. Главное - доказать свою компетентность, профессионализм и готовность действовать в интересах клиента - иногда даже в ущерб прибыли.

Ипотечное будущее риелторов

Не стоят в стороне от ипотечных денег и риелторы. Во многом именно благодаря бурному развитию ипотеки таким компаниям удается поддерживать объемы продаж. Клиентов, способных сразу выложить за квартиру большие деньги, осталось не так много, остальные ориентируются как раз на ипотеку. Как говорит Наталья Кирпиченко из "МИЭЛЬ-Брокеридж", по результатам первого квартала нынешнего года около 30% клиентов ее компании покупают недвижимость по ипотеке (в прошлом году - 20%); "Думаю, к концу года этот показатель вырастет до 40-45%". А по мнению РR-директора агентства недвижимости DOKI Аллы Ефремовой, в долгосрочной перспективе при благоприятном развитии рынков недвижимости и ипотечного кредитования на ипотеку будет приходиться до 90% сделок по покупке жилья, как это происходит в США и Европе. Значит, риелторам принципиально важно наладить отношения с банками, брокерами и другими участниками ипотечных сделок.

Некоторые риелторы сегодня пытаются повысить свои доходы и отобрать хлеб у ипотечных брокеров, оказывая, в сущности, те же услуги заемщикам. Впрочем, все чаще эти услуги используются риелторами как бонус клиенту, а их стоимость включается в общий размер комиссии маклера. Сами брокеры к такому совмещению функций риелторского и брокерского бизнеса относятся довольно скептически, указывая на его бессмысленность. "Для ипотечных брокеров основным является подбор кредита и сопровождение процедуры до его получения. Для риелторов же главное - продажа объекта недвижимости, а предоставление услуг по ипотеке считается дополнительной функцией", - указывает разницу Василий Белов из "Фосборн Хоум".

Будут ли зарабатывать риелторы на ипотеке дополнительно, еще вопрос. Но в том, что ипотечные заемщики скоро станут основными клиентами риелторских компаний, сомнений уже не остается.

...и другие

Определенный доход от ипотечного кредитования перепадает и целому ряду других компаний, не имеющих прямого отношения к рынку недвижимости. Это страховые и оценочные фирмы, коллекторские агентства, нотариусы, частные маклеры и т. д. Их доля прибыли в рамках одной сделки минимальна - всего несколько процентов, но в масштабах всего рынка заработок таких компаний оказывается довольно существенным.

Как говорит Ольга Садовская (ГИБ), традиционно в российском ипотечном кредитовании обязательно страхуется три вида рисков: титул, имущество, жизнь и здоровье заемщика. Впрочем, сегодня многие банкиры в погоне за клиентами предоставляют им возможность самим решать, какие риски страховать. Так, по словам Садовской, поступил ГИБ, а специалисты банка подсчитали, что отмена обязательного страхования жизни приведет к удешевлению кредита на 0, 5% в год. Естественно, сами страховщики недовольны такой политикой банков, но поделать ничего не могут: конкуренция вынуждает идти еще и не на такие шаги. Хотя, конечно, отсутствие полного страхового пакета повышает риски банка-кредитора.

Кроме того, банк никогда не выдаст кредит на квартиру, пока не убедится в том, что заявленная продавцом и покупателем стоимость соответствует рыночной. Тут-то и выходит на сцену независимая оценочная компания.

- Банку необходимо знать действительную оценочную стоимость объекта недвижимости, поэтому после вынесения положительного решения по клиенту мы направляем его в независимую оценочную компанию для получения заключения по объекту недвижимости, который приобретается в собственность, - для того чтобы и сам клиент, и банк имели одинаковое представление о стоимости кредитуемого жилья, - объясняет Елена Бушнякова из МДМ-Банка.

Причем круг компаний, которые работают на этом рынке, довольно широк. Главное - иметь лицензию и сертификат профессионального оценщика.

Если же клиент отказывается платить по выданному кредиту, то в дело вступает коллекторское агентство. В России этот рынок пока развит довольно слабо. До недавнего времени простые долги предпочитали выбивать при помощи "качков" и бейсбольных бит, а сейчас банкиры пока содержат собственные службы безопасности, которые "халтурят" в том числе и взиманием долгов с нерадивых заемщиков. Но сомнений в том, что этот рынок будет развиваться, увы, нет: банки выдали слишком много необеспеченных или не самых надежных кредитов, что в перспективе позволит коллекторам неплохо зарабатывать на их возврате.

***

На первом этапе стремительного взлета рынка ипотеки места на нем хватало всем. Но уже к середине 2006 года сложилась ситуация, при которой банкирам и их партнерам приходилось ввязываться в настоящую драку за каждого клиента, предлагая ему все более выгодные условия кредитования. Это приводило к снижению нормы прибыли самих участников рынка и, как следствие, падению привлекательности ипотечного бизнеса.

Но основная проблема состоит не в том, что банкиры, брокеры и риелторы получают от клиентов слишком мало денег, а в том, что слишком много платят за их привлечение в условиях конкурентного рынка. По подсчетам директора по ипотеке "МИЭЛЬ-Брокеридж" Юлии Вербицкой, стоимость привлечения одного заемщика для всех участников ипотечного рынка составляет 2 830 долларов, из которых 400 платит банк, 350 - ипотечный брокер, 1 000 - риелтор, 400 - страховщик и 80 - оценщик. Причина в том, что все эти компании вкладывают деньги в рекламу, продвижение своего брэнда и услуг и т. д. Если же объединить усилия всех пятерых участников, то стоить это будет дешевле - по подсчетам "МИЭЛЬ-Брокеридж", как минимум вдвое.

***

Ипотечные брокеры - дополнительный канал продаж, позволяющий банкам снижать затраты на рекламу

***

В жесткой борьбе за рынок ипотечные банки начинают жертвовать прибылью и наращивают операционные риски

Омские банкиры и риэлторы считают, что ипотечный дефолт рынку пока не грозит

Источник: ДО-инфо; Дата: 27.07.2007

24 июля в Омске прошел круглый стол "Ипотека: перспективы и угрозы", организованный "Инновационной бизнес группой" (ИБГ) и Гильдией участников омского рынка недвижимости (ГУОРН). В роли спикеров выступили представители структур, связанных с предоставлением ипотечных кредитов - банков, ипотечных компаний, риэлторов и брокеров на рынке недвижимости, саморегулируемых бизнес-организаций, в том числе: президент Омского банковского союза Андрей Беспятов, Владимир Аксенов (банк "Соотечественники"), Сергей Павленко ("Омск-Банк"), Андрей Камионко (филиал ОПСБ ОАО "Инвестсбербанк"), Марина Алексеева (ИБГ), Алексей Фролов (ООО "ОН "Соотечественники"), Любовь Мацкова ("Омская региональная ипотечная корпорация"), Максим Репин (ООО "ОмЭКС"), Ольга Терехова (ООО "Бэст-риэлти"), Светлана Гуринова (ЗАО "НовоСтрой КПД"), Владимир Гринев (ООО "Стройбетон Инвест"). Модератором круглого стола стал президент ГУОРН Алексей Вераховский, а слушателями и участниками обсуждения - более шестидесяти представителей омских агентств недвижимости и банков.

Как рассказали ДО-инфо организаторы, в ходе работы круглого стола удалось поднять и обсудить самые острые проблемы, стоящие перед участниками рынка ипотечного кредитования, в т. ч.: недобросовестных заемщиков, сомнительных риэлторов, недостоверной рекламы и других. Любовь Мацкова отметила, что на этапе оформления кредитов потенциальных неплательщиков определить практически невозможно - все стали "умными". В качестве одного из решений этой проблемы участникам рынка предложили создать общую базу данных о неплательщиках и нарушителях. По мнению Марины Алексеевой, работа брокера с банком должна строиться на доверительных отношениях. Например, ипотечный брокер мог бы предоставлять надежному клиенту поручительство перед банком-партнером на короткое время, требуемое для получения банком закладной на квартиру (две недели). Но у банкиров остается вопрос о надежности не только клиента, но и брокеров. Ольга Терехова предостерегла банки от работы "со всеми подряд". Работать нужно с профессионалами, а не с "многостаночниками", для которых главное - как-нибудь продать квартиру. Андрей Беспятов признал, что сертификация партнеров (брокеров, риэлторов, оценщиков) при работе с ипотечными кредитами позволит значительно снизить риски банков при выдаче кредитов. Но "очищением рядов" должны заниматься сами участники рынка, принимающие правила и механизмы саморегулирования.

Другой важнейшей проблемой оказалась "угроза дефолта", к которой возвращались несколько раз и слушатели, и спикеры. Под занавес Круглого стола президент ГУОРН Алексей Вераховский задал общий вопрос: "Грозит ли нам в ближайшее время ипотечный дефолт?" Суммируя полученные ответы, можно сделать вывод, что если дефолт и угрожает, то весьма не скоро, поскольку этот рынок на подъеме, а значит, есть еще много клиентов, желающих приобрести жилье и взять для этого кредит.

Риэлторы: в Москве дефицит "Нефтяных домов"

Источник: *****; Дата: 27.07.2007

***** расспросил столичных риэлторов, кто поборется за "Нефтяной дом" Анатолия Чубайса, и много ли компаний могут похвастаться такими офисными площадями.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

Спрос на "Нефтяной дом" будет сумасшедший. Стоимость 1 м2 может составить $5–6 тыс. Из желающих купить его выстроится очередь, ведь продавцов сейчас значительно меньше, чем покупателей. В большинстве своем компании либо избавляются от объектов с низкой ставкой капитализации или привлекают за счет продажи лишних офисов дополнительные инвестиции. В случае с РАО "ЕЭС" мы можем говорить о замене одних структур другими. Возможность получить площадки сегодня есть лишь у госструктур, наличие площадок определяет административный ресурс. Из существующих гигантских штаб-квартир в лидерах, конечно, ходят Кремль и Министерство обороны. Знаменательным событием станет строительство в районе Белого дома парламентского центра для "думцев". Около 70 тыс. м2 офисных площадей вырастет в районе Останкино.

Александр Базыкин, директор департамента коммерческой недвижимости компании Mayfair Properties:

Продаваемых бизнес-центров площадью 56 тыс. м2 на рынке сейчас практически нет. Есть около десяти готовых предложений площадью более 10 тыс. м2. Из них лишь семь объектов не обременены контрактами. Я не знаю ни одного предложения, которое продается пустым, конечно, если это не строящийся объект. Аналогичных бизнес-центров, строящихся для одного владельца или арендатора, практически нет. Разве что в "Москва-Сити". Так, первые 40 этажей "Башни Федерация" уйдут под Внешторгбанк. Но таких больших объемов для себя практически не строят.

Похвастаться крупными бизнес-центрами могут федеральные компании, "Газпром", "ЛУКОЙЛ", "Роснефть", Сбербанк и Внешторгбанк. У "ЛУКОЙЛа" несколько зданий, у Внешторгбанка очень много офисов, в том числе огромное здание на Мясницкой.

Здание РАО "ЕЭС" будет интересно рынку из-за своего уникального местоположения. Первая линия домов на проспекте Вернадского! Юго-Западный округ показал самый большой рост цен и арендных ставок. Рост цен здесь обусловлен катастрофической нехваткой офисных площадей, заполняемость класса А и В составляет 98–100%. После небольшой реконструкции и перепланировок "Нефтяного дома" его владельцы могут добиться арендных ставок в районе $800 за 1 м2.

Не так много запросов будет на площади 56 тыс. м2. Это будут либо компании с государственным капиталом, либо приватизированные госструктуры. Такой бизнес-центр способен "переварить" около 5 тыс. сотрудников, похвастаться которыми могут крупные компании с долей государства. Эти помещения идеально подошли бы для газовых компаний, сотрудничающих с "Газпромом", так как до его центрального аппарата рукой подать. У нашей компании есть две заявки на такую площадь, и оба клиента – коммерческие структуры.

Андрей Бушин, генеральный директор компании "МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость":

Далековато от центра расположен "Нефтяной дом". К тому же он давно построен и не соответствует всем современным критериям хорошего офисного здания. Это его самый большой недостаток. В то же время это широко известное и раскрученное здание, что для многих компаний – важный показатель. Но мне не известна компания, ищущая штаб-квартиру такого размера.

Кирилл Щепановский, генеральный директор компании DeltaRealty:

Штаб-квартиру РАО ЕЭС можно оценить в $200-250 млн, в среднем $ за 1 м2. Безусловно, цена зависит от того, будет ли здание продаваться целиком или же частями, скажем, поэтажно. Есть информация, что РАО "ЕЭС" собирается заключить договор аренды данного здания на неопределенный срок, поэтому возможно понижение стоимости "Нефтяного дома". Привлекательно данное здание, прежде всего, своим местоположением. И, хотя давность постройки не позволяет отнести его к классу «А» и «В+», нехватка подобных крупных бизнес-центров в Юго-Западном округе Москвы должна вызвать интерес у покупателей. Ими могут стать российские сырьевые холдинги, работающие в нефтяной или энергетической сферах, а также имеющие потребность в больших площадях и возможность приобрести их в собственность. Другие потенциальные покупатели здания – инвестиционные фонды, скорее всего западные. Хотя в роли инвесторов могут выступить и крупные российские бизнесмены. Эта категория собственников, вероятнее всего, будет сдавать офисы в аренду, что в условиях уже упомянутого дефицита, принесет стабильную прибыль.

Наталья Коротаева, коммерческий директор компании "РосЕвроДевелопмент":

На российском рынке очень мало компаний, которые могли бы себе позволить и одновременно нуждались бы в штаб-квартире столь значительной площади. Из существующих бизнес-центров такого масштаба можно отметить бывшее здание "ЮКОСа" на Дубининской улице, здание "Газпрома", центральный офис Сбербанка на улице Вавилова, здание "ЛУКОЙЛа" на Сретенском бульваре. Что касается новых проектов, то в данный момент компания Siemens строит для себя большое здание на Ленинградском проспекте.

Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty:

В Москве насчитывается порядка тридцати таких зданий, постройки 80-х годов, которые принадлежат крупным государственным компаниям, с подобными концепциями как у РАО "ЕЭС". Потенциальными покупателями "Нефтяного дома" являются инвестиционные фонды.  Штаб-квартира РАО "ЕЭС" интересна с точки зрения инвестиционного объекта, которое можно разбить на мелкие помещения и сдавать в аренду по частям, что будет более прибыльно. Плюс данного здания заключается в его месторасположении, так как Юго-Западный округ в настоящее время является развивающимся и одним из самых востребованных районов в сегменте офисной недвижимости.

Представители бизнеса затрудняются ответить – начнет ли вновь резко дорожать жилье в городах-миллионниках.

Источник: Панорама; Дата: 27.07.2007

В минувший вторник в информационном агентстве «Росбалт-Юг» прошла пресс-конференция, посвященная проблемам дальнейшего развития рынка ипотечных услуг. Присутствующие представители банков и страховых компаний говорили о больших перспективах за этим модным явлением. Как было отмечено, развивающаяся ипотека предоставляет возможность решить жилищный вопрос гражданам, неспособным сразу купить себе квартиру. Тезис весьма спорен для Ростова и других крупных городов. После прошедшей в 2006 году жилищной гиперинфляции в ипотеке, как правило, стали спасаться те, кто в прежние времена мог сразу купить жилье, не загоняя себя в долговую яму.

Отметим: в сравнении с прежними временами ипотека стала доступной административно. Как сообщила управляющая Ростовским филиалом банка «ГЛОБЭКС» Лариса Сулацкая, оформить необходимые документы и получить желаемый кредит сегодня можно в течение двух недель. Для этого необходимо собрать пакет, состоящий из паспорта, справок о доходах и составе семьи, а также некоторых других бумаг. В течение недели они будут рассмотрены и перепроверены банком. После этого последний за три дня проведет оценку покупаемой квартиры, еще сутки уйдут на страхование, а затем, в течение пяти дней зарегистрировав сделку, можно готовиться к новоселью.

Другой вопрос, кто может воспользоваться такой услугой? По словам Ларисы Сулацкой, для получения кредита на покупку жилья в размере миллиона рублей месячный бюджет «ипотечной» семьи должен составлять 33 – 43 тысячи рублей. Между тем, эта сумма в несколько раз превышает среднестатистические показатели. По словам риэлторов, величина выдаваемого среднего кредита по Ростову-на-Дону в 1,2 – 1,4 раза превышает вышеозвученный миллион. Но и на такую ссуду все равно практически невозможно купить жилье: 1,4 миллиона рублей сейчас в городе стоит 12-метровая «гостинка».

Получается, заемщику необходимо располагать менее комфортным жильем, которое следует продать, после чего, добавив полученный в банке кредит, купить новую квартиру. Как сообщили нашему корреспонденту в риэлторской компании «Титул», именно по такой схеме и живет большинство ипотечных семей, превращая одну комнату в «двушку», «двушку» – в «трешку». Безусловно, в прежние времена основная часть этих людей смогла бы вообще обойтись без ссуд, затянув пояса и заняв денег у родственников, собрать недостающие средства. Теперь же на выплату незначительной стоимости нового жилья у ростовчан уходят долгие годы, согласно озвученной на пресс-конференции информации, в большинстве случаев кредиты выдаются на 15 – 30 лет.

В 2006 году квадратный метр ростовского жилья дорожал на 5-6% в месяц. Умножив эту цифру на двенадцать месяцев, получим величину, в несколько раз превышающую и годовой уровень инфляции, и рост среднестатистической зарплаты. При этом и в 2005 году цены на жилье также интенсивно росли, хотя и не столь галопирующими темпами. По итогам же первого полугодия 2007 года риэлторы отмечают всего 10%-й рост стоимости квадратного метра. Причем, наиболее интенсивно дорожают элитные квартиры, народное же жилье поднимается в цене очень медленно.

Похожий процесс происходит и в Москве. Однако и ныне установившаяся стоимость дешевого жилья не вызывает оптимизма. Как сообщили нашему корреспонденту в «Титуле», сегодня квадратный метр однокомнатной квартиры стоитрублей, «гостинки» –, «коммуналки» –Похоже, жилищный ажиотаж на долгие годы отсрочил новоселье для многих граждан. В качестве основной причины многие отмечают большие объемы совершения на рынке спекулятивных сделок, когда квартиры приобретаются для сбережения излишков доходов или перепродажи. Действительно, одной инфляцией свершившееся не объяснишь.

Сейчас квартирные спекулянты вроде бы покидают рынок народного жилья, начав осваивать более выгодную нишу. Теперь они стали скупать земельные участки под строительство будущих домов преимущественно в центре города. Однако ответить, вернется ли в Ростов жилищная гиперинфляция 2006 года, присутствующие на пресс-конференции в «Росбалте» не смогли.

Рантье – самые злостные неплательщики

Источник: Men's Media; Дата: 27.07.2007

Налоговые службы продолжают негодовать по поводу недобросовестных арендодателей. Статистика в этом вопросе говорит явно не в их пользу. Рынок сдачи квартир растет не по дням, а по часам, но число тех, кто платит с этого налоги в большинстве регионов не просто остается неизменным, но даже уменьшается. По самым оптимистичным версиям чиновников, доля законопослушных рантье составляет всего 15%. Риэлторы утверждают, что и эта цифра чрезмерно преувеличена – на самом деле не больше 5%.

Связано это, в первую очередь, с невысокими доходами арендодателей. Как это не покажется странным, но если бы они продали свои квартиры и поместили бы полученную сумму в банк, то отдача от этого капитала была бы куда выше. Так же она не превышает 5% в год, а с учетом всех коммунальных платежей и затрат на ремонт - вообще 3-4%. Раньше они получали своеобразный бонус – недвижимость постоянно дорожала. Однако сейчас ситуация меняется и значимость этого бонуса постепенно сходит на нет.