Риэлторы (стр. 4 )

- в целях организации социального партнерства между строительным бизнес-сообществом и учебными заведениями, в порядке эксперимента на базе Московского колледжа градостроительства создан учебно-производственный комплекс Ассоциации, получены гранты (МГСУ – 700 млн. руб., десять средних образовательных учреждений от 20 до 30 млн. руб. каждый);

- совместно с Национальной ассоциацией участников ипотечного рынка на базе Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации внедрена учебно-консультационная программа "Практика организации ипотеки для строителей", предназначенная для обучения представителей региональных администраций и профессиональных участников инвестиционно-строительного и ипотечного рынков (прошли обучение две группы слушателей);

- совместно с Национальной ассоциацией участников ипотечного рынка в сотрудничестве с АИЖК разработан и инициирован проект рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем создания Русской ипотечной акцептной компании;

- организовано плодотворное взаимодействие с полномочными представителями Президента Российской Федерации в федеральных округах, губернаторами (главами администраций) субъектов Российской Федерации, союзами и ассоциациями строителей регионов, руководителями ведущих строительных компаний областей, краев и республик.

Ассоциация строителей России тесно взаимодействует с профильными комитетами Государственной Думы, Советом Федерации, Министерством регионального развития РФ, а также входит в состав круглого стола промышленников "Евросоюз-Россия" и Европейского делового конгресса и имеет статус наблюдателя во Всемирном союзе подрядчиков, ведет секретариат Межотраслевого Совета РСПП по техническому регулированию в строительном комплексе России.

Подписано более 70 соглашений о сотрудничестве и взаимодействии, в том числе:

- с министерствами и ведомствами Российской Федерации (Минобороны России, Федеральным агентством по строительству и ЖКХ, Федеральным агентством по образованию, Федеральной регистрационной службой) а также с администрациями Нижегородской, Саратовской, Ярославской, Самарской Калининградской, Орловской, Костромской, Мурманской, Омская обл." href="/text/category/omskaya_obl_/" rel="bookmark">Омской областей, Республикой Абхазия;

- с ведущими профессиональными объединениями и общественными организациями (в том числе с РСПП, ООО "Деловая Россия", Ассоциацией "Сибирское Соглашение", Национальной страховой гильдией, Национальной ассоциацией участников ипотечного рынка, объединяющей Ассоциацию российских банков, Всероссийский союз страховщиков, Международную ассоциацию фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, Национальную ассоциацию участников фондового рынка, Российскую гильдию риэлтеров, Российское общество оценщиков; Международной ассоциацией высших строительных учебных заведений; Российским Экологическим Союзом).

Специалисты АСР регулярно проводят многоплановые бизнес-исследования, разрабатывают экспертные рекомендации и стандарты; создают практические механизмы повышения эффективности бизнеса; публикуют профильные рейтинги, индексы и реестры российских компаний; организуют конференции, круглые столы и семинары.

Представительства АСР, прежде всего, ставят перед собой задачу представления и защиты интересов членов Ассоциации, информационного обеспечения ее региональных членов, а также популяризации накопленного Ассоциацией опыта среди строительных организаций в регионах. Компании, вступающие в Ассоциацию, получают возможность сотрудничать с другими членами — строительными организациями всех регионов страны.

По сути, членом Ассоциации может стать любая фирма, готовая соблюдать "Кодекс чести строителей", сознающая свою ответственность перед обществом и добросовестно выполняющая свои обязательства. Члены АСР — это компании, которые готовы работать на принципах законности, добропорядочности и справедливости. Они должны честно, добросовестно, квалифицированно и своевременно выполнять свои обязательства, установленные законодательством или соответствующими договорами; уважать права и соблюдать интересы граждан, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья; считать законность и нравственность в профессии строителя выше коммерческой выгоды. Ассоциация несет моральную ответственность за деятельность своих членов, оказывает помощь в решении возникающих вопросов, и, кроме того, привлекает их к решению общенациональных стратегических задач, таких как реализация национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Ассоциация строителей России считает, что среди реализуемых в настоящее время приоритетных национальных проектов проект "Доступное и комфортное жилье — гражданам России" — наиболее масштабный, и в то же время трудно осуществимый. За десятилетия, прошедшие со времен прорыва в области жилищного строительства в 60-е годы, правовые отношения в жилищной сфере существенно изменились, поменялась структура жилищного фонда, сформировался рынок жилья. Одновременно накопились и сейчас достигли критической точки проблемы, которые с каждым днем все сильнее влияют на социальную стабильность в обществе: катастрофическое состояние жилищного фонда; крайне неудовлетворительное состояние системы жилищно-коммунального хозяйства: почти повсеместно аварийное состояние инженерных сетей и коммуникаций; низкая платежеспособность большей части населения. С момента образования при Президенте Российской Федерации Совета по реализации приоритетных национальных проектов прошло достаточно времени, и стало очевидным, что без комплексного подхода, без решения многих наболевших вопросов национальный проект не выполнить. В первую очередь вызывает беспокойство тот факт, что принятое в 2004 году законодательство в области жилищного строительства, призванное способствовать интенсивному развитию рынка, со своей задачей не справляется. Безусловно, сильнейшее влияние на результаты инвестиционно-строительной деятельности оказал Федеральный закон "О дольщиках" (214-ФЗ). К сожалению, он не только не установил понятных всем правил и не защитил дольщиков, но и создал запутанную и противоречивую систему правовых норм, и в результате жилищное строительство существенно замедлилось. Учитывая необходимость срочно исправлять создавшееся положение, Ассоциация строителей России с привлечением специалистов ведущих российских строительных компаний разработала проект поправок к названному Федеральному закону, которые позволили сбалансировать правовое положение всех участников инвестиционно-строительного процесса, не нарушая при этом прав дольщиков.

Мы видим, что очень сложная ситуация в строительстве возникла после принятия федерального закона "О техническом регулировании" (184-ФЗ). Прошло четыре года с момента вступления в действие, но закон "не работает", так как не разработаны новые технические регламенты, а подготовленные ранее и уже утвержденные строительные нормы и правила (СНиПы) были "заморожены". По нашему мнению, по ряду принципиальных направлений этот закон продолжает быть ущербным и требует дополнительных поправок. Ассоциация уже выработала ряд предложений по внесению поправок в закон "О техническом регулировании" в редакции от 1 мая 2007 года №65-ФЗ. Разрабатывается технический регламент "О безопасности зданий и сооружений", который должен в ближайшее время пройти общественное обсуждение.

Таким образом, в части законотворческой деятельности мы видим свою роль в отстаивании на всех уровнях интересов, как строительного сообщества, так и российских граждан. В этом году планируется принять поправки к Градостроительному Кодексу, позволяющие занять место государственных лицензирующих органов добровольным объединениям профессиональных участников рынка. Это необходимо, так как в последнее время стало очевидным, что по целому ряду позиций государственное регулирование в строительном комплексе осуществляется крайне неэффективно. Прежде всего, это касается таких инструментов регулирования, как лицензирование, архитектурно-строительный и эксплуатационный надзор. Из-за этого участились конфликтные ситуации на рынке строительных услуг.

Саморегулирование — это, безусловно, большой шаг вперед. С рынка вынуждены будут уйти те недобросовестные строительные организации, которые сегодня занимаются однодневными проектами. Останутся только организации с хорошей деловой репутацией, имеющие, профессиональный инженерно-технический персонал, прозрачную финансовую составляющую, подтвержденную банковскими гарантиями. Это будут такие организации, в которые дольщик может прийти спокойно, не опасаясь потерять свои вложения (он будет защищен страховщиками и компенсационным фондом). Нам предстоит приучить потребителей работать только с надежными организациями, которые несут материальную ответственность за результаты своего труда.

Для справки: Название компании: Ассоциация Строителей России Регион: Москва Адрес: 121059 Москва, ул. Брянская, д. 5 Телефоны: (495)7211054 Факсы: (495)7211054 E-Mail: *****@***ru Web: http://www. ***** Руководитель: , президент компании

Московские очередники могут получить компенсацию за аренду квартиры

Источник: Большой портал недвижимости; Дата: 31.07.2007

О том, смогут ли московские очередники получить компенсацию за аренду частной квартиры, а военнослужащие, направленные в длительную командировку, или граждане, отбывающие срок в местах лишения свободы, временно передать свою жилплощадь в доверительное управление городу в интервью рассказал первый заместитель директора государственного унитарного предприятия «Московский городской Центр арендного жилья» Валерий Горюнов.

Валерий Валерьевич, в последние годы в Москве сложился грандиозный рынок аренды квартир. При этом ни для кого не секрет, что большинство москвичей сдают свою жилплощадь нелегально. Намерен ли город вмешаться в эту ситуацию?

Действительно, по нашим оценкам, сейчас в столице постоянно сдается в аренду около 120 тысяч квартир, но только 5 тысяч из них - официально. Это значит, что менее 5% москвичей, сдающих свои квартиры, заключили договор аренды и платят налоги, а все остальные просто на словах договорились со своими арендаторами об условиях проживания в квартире.

Многие могут сказать: ну и что, сдают люди квартиру, получают дополнительный доход, кому от этого плохо? Но это, конечно, недальновидная точка зрения. Нелегальный рынок аренды тянет за собой целый шлейф всевозможных проблем. Ведь в таких квартирах живут и преступники, и люди больные, например, открытой формой туберкулеза, что представляет серьезную опасность для окружающих. Я уже не говорю о незаконных мигрантах, которые не только налоги не платят, но и бесплатно пользуются коммунальными услугами - водой, отоплением, канализацией. А в масштабах города это выливается в кругленькую сумму. По самым скромным подсчетам наших экспертов Москва ежегодно теряет от нелегальной сдачи квартир в аренду около 10 млрд. рублей!

И что Вы предлагаете?

Мы предлагаем, как нам кажется, весьма простой, понятный и одновременно эффективный механизм. Сейчас ведь как происходит: даже если мигрант приехал в город на работу или учебу и хочет официально зарегистрироваться, то он идет в Федеральную миграционную службу (ФМС), называет некий адрес, причем, как правило «липовый», и ФМС ставит ему штампик, разрешающий находиться в городе. При этом, где реально будет жить человек, в каких условиях, как его найти в случае необходимости - никого особо не волнует.

Мы считаем, что схема оформления приезжих должна быть иная. Сначала гость приходит к нам, в Центр арендного жилья, и заключает договор найма квартиры, затем оформляет документы в Едином информационно-расчетном центре по оплате жилищно-коммунальных услуг, а уже потом идет в ФМС и на основании этих документов получает разрешение на проживание в столице. Если такой подход будет утвержден, мы введем реестр договоров аренды, что позволит сразу решить несколько проблем: наладить контроль за пребыванием мигрантов, навести порядок в жилом секторе, увеличить доходы городского бюджета.

Сейчас в Правительстве Москвы уже готовится проект распорядительного документа, который должен утвердить эту схему, четко прописать функции различных ведомств. Думаю, что он может вступить в силу уже с начала будущей осени. Хорошо, допустим, удастся заставить мигрантов оформлять договор аренды на квартиры. А как принудить к этому собственников? Люди уже привыкли сдавать свои квартиры без всяких документов и оставлять все доходы себе.

Это другая сторона проблемы, которая на самом деле существует. Примерно 30% всех сдающихся в Москве в аренду квартир - а я уже говорил, что это примерно 120 тысяч - вообще являются муниципальной собственностью, а остальные 70% - в частной собственности граждан. Тем не менее, мы считаем, что правила должны быть для всех едиными. Если человек «попался» на нелегальной сдаче квартиры в аренду - будь то муниципальная собственность или частная, - он должен заплатить за это очень крупный штраф, по аналогии с тем, который сейчас платит работодатель, если на его предприятии или стройплощадке обнаружили нелегальных мигрантов.

А какой, по Вашему мнению, должен быть размер штрафа?

Мне сложно ответить на этот вопрос, поскольку такое решение является прерогативой федерального центра. Например, за нелегальных мигрантов работодатель сегодня должен заплатить 800 тысяч рублей. Это очень приличная сумма и у многих она уже отбивает охоту связываться с нелегалами. Конечно, физические лица должны платить меньше, чем юридические. Но мы исходим из того, что каждый, кто нелегально сдает свою квартиру, должен предельно ясно понимать: если он попадется, то заплатит в десять раз больше, чем получает за аренду своего жилья. Тогда человек задумается.

Сейчас же штраф составляет от двух до пяти МРОТ, что не сопоставимо с доходами от аренды. Да он хоть каждый месяц готов такой штраф платить, на его доходах он серьезно не отразится!

Вы рассчитываете, что рынок аренды квартир в столице станет цивилизованным за счет одних штрафов?

Нет, конечно. Мы прекрасно понимаем, что административные санкции - это важный стимул, но далеко не единственный. Поэтому одна из наших главных задач убедить людей, что работать с городом выгодно и удобно. Официально оформляя договор аренды через городскую структуру, и владелец, и наниматель получают вполне конкретные преимущества. Судите сами. С одной стороны, мы берем на себя обязательства проверить юридическую чистоту квартиры - кто является собственником, не под арестом ли жилье и т. п., а с другой, если наниматель будет вести себя недобросовестно, поможем выселить его с помощью судебных приставов. Естественно мы готовы и клиенту квартиру подобрать, и собственнику арендатора найти. И все эти обязательства предусматриваются в договоре.

Но риэлторские фирмы тоже заключат подобные договоры...

Заключают, но берут за свои услуги по рыночным ценам, как правило, размер месячной платы за аренду квартиры. У нас же действуют государственные расценки, утвержденные правительством Москвы, и они в разы меньше по сравнению с ценами риэлторов.

Да, мы открыто признаем, что если собственник оформит договор аренды через московский городской «Центр арендного жилья», то мы подадим сведения об этой сделке в налоговую инспекцию. В результате владельцу квартиры придется заплатить 13% налога на прибыль. Но стоит ли эта сумма безопасности и спокойствия за свою квартиру?

К нам уже поступают обращения людей, инвестировавших средства в московскую недвижимость, которые теперь хотят, чтобы их собственность работала и приносила доход, но боятся самостоятельно заниматься этими вопросами. Тем более что люди эти зачастую даже не москвичи.

Недавно к нам обратился собственник, у которого в Москве семь квартир, да еще три коттеджа в Подмосковье. Он говорит: «Возьмите, ради бога, мою недвижимость и сделайте с ней что-нибудь! Я готов платить налоги, но я хочу быть уверен, что моя собственность будет приносить прибыль и находиться в сохранности». И таких обращений все больше. По нашей оценке, если собственники пустующих квартир поверят городу и начнут выходить на рынок аренды, то он в Москве может увеличиться примерно в два раза - до 240 тысяч квартир.

Какие еще направления развития рынка аренды жилья в Москве Вы можете предложить?

Мы уже вышли в правительство Москвы с предложением компенсировать очередникам, ждущим получения бесплатного муниципального жилья, часть затрат на аренду частной квартиры. Такой практики в России еще не было. Сейчас в городе более 190 тысяч семей, стоящих в очереди, причем многие из них живут в крайне стесненных условиях. Почему бы не помочь людям ждать своей очереди на квартиру в приличных условиях, избегая бытовых проблем и ссор на кухне?

Если наше предложение будет поддержано правительством, то уже с 2008 года очередники смогут получить за аренду квартиры до 70% ее рыночной стоимости. Компенсацию планируется выплачивать из городского бюджета. Сейчас средняя цена за аренду однокомнатной квартиры в столице по данным нашего мониторинга составляет 653 дол. в месяц, двухкомнатной - 735 дол, а трехкомнатной - 940 дол. Посчитайте сами, сколько очереднику останется доплатить за аренду жилья, если город компенсирует ему две трети стоимости.

Очередникам это, безусловно, выгодно, а какой смысл городу?

Москва - социально ответственный город, который очень много помогает своим жителям в самых разных сферах. Просто это будет еще одна форма социальной поддержки малообеспеченных горожан. Кроме того, мы сами будем подбирать людям квартиры, официально оформлять договоры, а, стало быть, выводить жилье на рынок легальной аренды. Как следствие - увеличатся налоговые платежи, которые пойдут в городскую казну. Так что здесь все взаимосвязано. По нашим расчетам, на первом этапе бюджетные компенсации за аренду квартир смогут получить примерно 1-1,5 тысячи семей очередников. Если эта практика себя оправдает, то в перспективе ассигнования на эти цели могут быть увеличены.

Но мы хотим еще дальше пойти. Не так давно одна москвичка написала письмо на имя мэра Москвы Юрия Лужкова, которое затем было передано нам. Она просит мэра, чтобы город взял ее двухкомнатную квартиру в доверительное управление на то время, пока она отбывает заключение в тюрьме. А находиться ей там, между прочим, до 2015 года! Эта женщина за время своего заключения надеется с помощью города уберечь свою квартиру и получить с нее доход. И мы ей в этом поможем.

Мы сейчас готовим программу, задача которой - предложить военнослужащим, уехавшим в командировку, но имеющим квартиру в Москве, а также другим гражданам временно доверить управление своими пустующими квартирами городу. На время отсутствия владельцев их квартиры могли бы сдаваться в аренду по рыночным ценам и с гарантией полной сохранности. Полагаю, что это новшество в городе приживется.

Самара вошла в тройку торговых лидеров

Источник: Деловая недвижимость; Дата: 31.07.2007

Потенциал самарского рынка торговой недвижимости давно уже оценили профессионалы по всей России. По уровню обеспеченности населения качественными торговыми площадями Самара занимает третье место среди российских городов.

Самарский рынок торговой недвижимости стремительно растет: ежегодно несколько компаний заявляют о планах строительства новых объектов. По сведениям корпорации Becar, на сегодняшний день на одну тысячу жителей города приходится около 420 кв. м качественных торговых помещений. По данному показателю Самара уступает только Екатеринбургу и Петербургу.

Татьяна Гудименко, аналитик компании DTZ, считает, что рынок торговой недвижимости Самары находится на стадии активного развития. Действительно, сегодняшний уровень обеспеченности объектами торговой недвижимости жителей Самары в большой степени – результат развития рынка последних трех-четырех лет, когда ежегодно вводилось более чем по 100 тыс. кв. м торговых площадей. Преимущест-венно это были торговые комплексы различного масштаба. Меньшую долю составляли помещения в новых строящихся жилых домах и объекты, появляющиеся на рынке путем перевода площадей из жилищного фонда в нежилой. Если в 2002 году суммарное количество сдаваемых в аренду торговых площадей в торговых центрах составляло 113,5 тыс. кв. м, то к концу 2006 года эта цифра возросла до 440 тыс. кв. м в сегменте универсальных ТЦ и до 125 тыс. кв. м – в сегменте специализированных.

Привет из прошлого

Естественно, что большая часть торговых помещений в Самаре на данный момент представлена площадями в торговых центрах и комплексах. По данным аналитического центра компании «ИНДЭСТ-Development», сейчас в Самаре насчитывается 46 торговых центров. При этом объектов современного образца в городе не более 20. И площадь только трех из них превышает 20 тыс. кв. м. Это мегакомплекс «Московский» (120 тыс. кв. м), «МегаСити» (58 тыс. кв. м) и «ПаркХаус» (54 тыс. кв. м). К крупным и качественным объектам эксперты относят также ТЦ «Империя» (20 тыс. кв. м), «Фрегат» (17 тыс. кв. м), «Русь-на-Волге» (15 тыс. кв. м).

Среди действующих сегодня самарских ТЦ, констатирует Татьяна Гудименко, превалируют здания старой постройки, реконструированные и перепрофилированные из производ-ственных и административных помещений. Такие торговые центры не относятся к объектам высокого качества. По внутренней организации они похожи на торговые здания старой постройки: мелкое секционное деление, без сопут-ствующей инфраструктуры. Многие из них являются не полностью торговыми, а представляют собой торгово-офисные комплексы. Собственники таких низкокачественных строений, стремясь минимизировать риски, максимально диверсифицируют свой бизнес и «миксуют» торговые и офисные помещения в рамках одного проекта.

Данные торговые центры, или – как их еще называют – ТЦ первой волны, отмечает Юлия Турыкина, руководитель отдела по операциям с недвижимостью компания «Поволжье», появились в центре города. А потому, не претендуя на уникальность дизайнерских решений и концепций, эти проекты были просто «обречены на успех» – благодаря своему местоположению. Более того, многие из них – за счет удачного размещения – и сейчас не испытывают проблем с подбором арендаторов.

С 2005 года активно стали развиваться районные и локальные торговые объекты. Как правило, торговые центры такого рода обслуживают горожан, проживающих в зоне пешеходной доступности (например ТЦ «Апельсин», «Орбита», «Пирамида», «Поляна»). Площадь этих комплексов варьируется от 5 до 10 тыс. кв. м, в качестве якорного арендатора обычно выступает продуктовый сетевик («Перекресток», «Пятерочка») или супермаркет электроники («Сателлит»).

Сегмент локальных ТЦ, в большин-стве своем расположенных в густонаселенных спальных районах, считается сейчас достаточно перспективным, несмотря на тенденцию к укрупнению форматов торговых объектов. Потому что небольшие торговые центры служат цивилизованной альтернативой районным рынкам.

ТЦ второй волны

По мнению специалистов, ударным для самарского рынка торговой недвижимости стал 2006 год – как по количеству, так и по качеству введенных в это время объектов.

В первом полугодии 2006-го были открыты ТЦ «МегаСити» (58 тыс. кв. м, второй проект местной девелоперской компании «Виктор и Ко») и гипермаркет Castorama (11,5 тыс. кв. м). По словам представителей компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, которая разрабатывала концепцию и осуществляла сдачу площадей ТЦ «МегаСити», объект этот ориентирован на молодежную аудиторию. Именно поэтому находится он рядом с несколькими учебными заведениями.

Во втором полугодии 2006 года на рынок вышли ТЦ «Молот»кв. м, компания «Форра»), мультибрендовый бутик «СУМ» (общей площадью 4 тыс. кв. м). Была сдана вторая очередь «Парк -

Хауса» (34 тыс. кв. м, компания Mall Management), в результате чего объект из ТЦ переформатировался в торгово-развлекательный комплекс (ТРК) с общей площадью 54 тыс. кв. м.

Активно развивается сейчас сегмент специализированных комплексов. Так, только в 2006 году к существующим мебельным центрам, таким как «Семь гномов», «Мегастрой», CastoramaМебель и «МегаМебель-2», «Интермебель», «Планета мебели», прибавился ТЦ «Мягкофф» (15 тыс. кв. м) и вторая очередь ТЦ «Интермебель» (около 15 тыс. кв. м). Расширила свои площади и «Планета мебели» – с 6 до 10 тыс. кв. м. Концепция этих объектов существенно отличается от торговых центров общего назначения. Например, внутренние площади таких комплексов обустроены по принципу «открытого простран-ства» (open space).

На сегодняшний день известно о 15 проектах строительства торговых и торгово-развлекательных центров в Самаре. Их общая площадь составит порядка 606 тыс. кв. м. В частности, компания «РосЕвроДевелопмент» работает над реализацией проекта ТРЦ «Планета» (120 тыс. кв. м), который будет расположен на пересечении Московского шоссе и ул. Энтузиастов. Консультантом проекта выступает компания DTZ. Также к наиболее крупным можно отнести ТРК «Мега» (130 тыс. кв. м, инвестор/девелопер – IKEA), ТЦ «Бристоль» (55 тыс. кв. м, компания «Аттис»), ТРЦ на пересечении улиц Солнечной и 5-й просеки (53 тыс. кв. м, ГК «Берег»), ТРК в районе пересечения улиц Аврора и Антонова-Овсеенко (около 90 тыс. кв. м, девелопер – «Виктор и Ко»), «Седьмой континент» (40 тыс. кв. м), ТРК «Рубин» (40 тыс. кв. м, компания «Рубин») и ТРК «Мост» (27,2 тыс. кв. м, компания «Форра») на пересечении Московского шоссе и ул. Потапова. Большин-ство из объектов планируются к сдаче в 2008–2009 годах.

Стрит-ритейл

Качественно иной сегмент рынка торговой недвижимости представляют обособленные торговые помещения – отдельно стоящие или встроенно-пристроенные. Это либо торговые точки формата «магазин у дома», либо бутики (где представлены известные бренды), либо сетевые магазины (продуктовые супермаркеты, сетевые магазины электроники и бытовой техники).

С точки зрения типа объектов, в данном сегменте торговой недвижимости – стрит-ритейле – можно выделить несколько групп. В одну группу попадают площади на первых этажах жилых зданий старой постройки, изначально спланированные и построенные как магазины. Во-вторых, в отдельную группу следует выделить торговые помещения во вновь возведенных жилых домах, потому что это уже другая концепция. Помещения до третьего этажа в проектах современных жилых зданий и комплексов достаточно часто отводят под офисы и торговлю.

В значительной мере сегмент стрит-ритейла пополняется также за счет перевода жилых помещений на первых этажах домов в нежилой фонд. Несмотря на то что освоение этого сегмента идет уже давно, по мнению специалистов, перспективы развития самарского рынка в данном направлении еще есть. Практически полностью освоены первые этажи жилых зданий только на центральных магистралях и главных улицах города.

Павильоны – как формат торговли – постепенно вытесняются с рынка. Ведь, как объясняет Леонид Дубман, сейчас идет укрупнение бизнеса, некая его европеизация во всех его составляющих. В павильонах по-прежнему выгодно сегодня размещать сети сотовой связи, аптеки и некоторых других ритейлоров, продукция и услуги которых рассчитаны на случайного покупателя. Все еще достаточно широко представлены в Самаре вещевые и продуктовые рынки.

Торговая география

Рынок торговой недвижимости в Самаре, отмечает Татьяна Гудименко, географически развит весьма неравномерно: есть «очаги», в которых несколько крупных торговых объектов располагаются рядом, а есть еще совсем не освоенные районы. Наиболее насыщены торговыми площадями в Самаре две основные транспортные магистрали города – Ново-Садовая улица и Московское шоссе. Здесь сосредоточено большинство крупных торговых центров и широко представлен сегмент стрит-ритейла. Практически все первые этажи жилых зданий в этой зоне заняты под торговлю и сферу услуг. Насыщены встроенно-пристроенными торговыми площадями также улицы Гагарина, Победы, Революционная и некоторые другие территории.

Отдельно стоит сказать об улицах Куйбышева и Ленинградской, которые отличаются от перечисленных торговых «коридоров». Здесь начиная с 2005 года активно формировалась бутиковая зона: открылся чешский монобрендовый магазин Kenvello, магазины федеральных сетей Be Free, Sela, Glance, сетевые магазины Savage, Zena, бутики Beatrice и No One.

Дефицит магазинов на проходных улицах города стимулирует сейчас активное развитие внутриквартального сектора торговой недвижимости. Кроме того, как говорит Игорь Рязанов, финансовый директор офисного центра «Информатика», происходит расширение рынка торговых площадей за счет освоения спальных, периферийных, районов. Здесь быстро растет число коммерческих помещений на первых этажах жилых домов, развивается формат «магазин у дома» и появляются многочисленные локальные торговые центры. Ведь есть достаточно большое количество мелких организаций и компаний, для которых престижность места не столь важна, а иногда не требуется и высокой проходимости. Географическая неравномерность самарского рынка торговой недвижимости, таким образом, постепенно начинает сглаживаться.

Продажа-аренда

К продаже в Самаре предлагается весьма ограниченное количество торговых объектов (в целом – не более 30 тыс. кв. м). И преимущественно это встроенно-пристроенные помещения. Площади в торговых центрах на продажу практически не выставляются, здесь преобладает аренда. «Реализуют площади только некоторые небольшие ТЦ, такие, например, как «Каскад». Ведь большинство из них возводятся на заемные средства, – поясняет Леонид Дубман. – Стоимость квадратного метра в таких объектах находится на уровне $3–4 тыс.».

Средняя цена продажи
торговой недвижимости в Самаре сейчас составляет $1,65 тыс. за кв. м. В бутиковой зоне торговое помещение можно приобрести по цене $3–4 тыс. за кв. м. В местах с высокой проходимостью, расположенных на центральных магистралях города, стоимость торговых объектов, по мнению специалистов, часто неоправданно завышена. Так, например, на ул. Ново-Садовой на участке от ул. Челюскинцев до ул. Полевой цена 1 кв. м доходит до $5–6 тыс.

Сегмент аренды уже в течение длительного времени демонстрирует нисходящую динамику в плане экспонируемых площадей, что свидетельствует о дефиците на данном рынке. Сейчас открыто предлагается к найму около 58 тыс. кв. м торговых площадей. Но при этом следует понимать, что в действительности рынок аренды значительно больше. Основная часть помещений – почти все площади крупных торговых центров – сдается федеральным операторам, и, соответственно, информация об объектах не поступает на самарский рынок.

Стоимость аренды торговых объектов варьируется в зависимости от типа помещения и места расположения. «Внутриквартальные торговые помещения сдаются внаем примерно по $20–30 (500–750 руб.)  за кв. м в месяц; площади под продуктовые супермаркеты – до $30 (750 руб.) за кв. м; помещения на первой линии домов центральных магистралей – по $30–60; объекты, расположенные в бутиковых зонах, – по $60–130 за кв. м; помещения в ТЦ и ТК – от $60 до $200 за кв. м», – констатирует Леонид Дубман. На центральных магистралях, где уже практически все занято коммерческой недвижимостью, цена найма торговых помещений достигает $120 за кв. м в месяц. На менее «раскрученных» транспортных магистралях, таких как улицы Победы, Гагарина, ставка аренды, как правило, не превышает $40 за кв. м в месяц.

Рост цен на торговые площади в прошлом году составил порядка 38%. Арендные тарифы поднялись менее ощутимо – примерно на 15%. Хотя в 2007 году не будет сдано практически ни одного крупного проекта, риэлторы не ждут серьезного роста цен. Они объясняют это тем, что рынок насыщен и предложений хватает. Некоторые ТЦ начинают испытывать недостаток арендаторов – из-за возрастающей на рынке конкуренции. В ближайшие два-три года, считает Татьяна Гудименко, ожидается усиление тенденции перепрофилирования неудачных торговых центров, с непродуманной концепцией, так как они не смогут более конкурировать с новыми качественными ТРЦ.

В перспективе

Присутствие в городе разнообразных форматов торговой недвижимости, практически уже сформированные торговые коридоры, ценовая структурированность свидетельствуют о до-статочно высокой степени развития самарского рынка торговой недвижимости. Однако, судя по всему, он еще не достиг предела и продолжает трансформироваться, видоизменяться и расти количественно и качественно.

«Самарский рынок коммерческой недвижимости достаточно развит и в количественном отношении уже почти насыщен, – говорит Виктор Антипов, директор компании «ИНДЭСТ-Development». – В плане качественного развития потенциал его еще велик. Городу нужны высококлассные коммерческие площади, и операторы из других регионов это понимают. Однако условия вхождения на рынок и получения строительных площадок в Самаре очень непростые. Давайте вспомним, сколько сетей объявляло о планах выхода в наш регион, а в итоге реализованных проектов – единицы».

Не удивительно, что большинство крупных торговых центров (так же как и офисных) в Самаре строят местные компании. Причем здесь достаточно четко выделяются лидеры, которые и делят между собой рынок (речь идет о крупных – по самарским меркам – проектах). К таковым можно отнести девелоперскую компанию «Виктор и Ко», у которой уже два функционирующих ТРК («Московский», 120 тыс. кв. м, и «МегаСити», 58 тыс. кв. м) и один в процессе строительства (около 90 тыс. кв. м). Другой значимый игрок самар-ского рынка – компания «Форра»: ТРК «Фрегат» (17 тыс. кв. м), ТЦ «Молот»кв. м), строящийся ТК «Мост» (27,2 тыс. кв. м). Кроме того, к основным самарским операторам рынка торговой недвижимости можно отнести компании «Аттис», «Самарский деловой мир» и ГК «Берег».

Приход национальных игроков стимулирует прогресс неразвитого самарского земельного рынка. По словам экспертов, в Самаре очень сложно получить земельный участок, не имея связей с местными властями (в других регионах Поволжья, например в Ульяновской или Саратовская обл." href="/text/category/saratovskaya_obl_/" rel="bookmark">Саратовской областях, дело с этим обстоит гораздо лучше). Шведская компания ИКЕА объявляла о своих планах построить ТЦ в Самаре с 2002 года, но сроки строительства регулярно переносились из-за проблем с получением землеотвода. Начать освоение участка компании удалось только в 2006 году. Тем не менее в настоящее время интерес федеральных и международных игроков к самарскому рынку возрастает, считает Татьяна Гудименко. Ведь рынок коммерческой, и в частности торговой, недвижимости Самары является одним из наиболее привлекательных в России. Уровень экономического развития региона, месторасположение, транспортные коридоры, экологическая ситуация – факторы, оказывающие положительное влияние на инвестиционную привлекательность города. Идет реализация проектов федеральных и международных девелоперов, в том числе «Икеа Мос» «РосЕвроДевелопмент», RTM Development и ADM Group. Активное же освоение самарского рынка федеральными и международными ритейлорами обеспечивает высокий спрос на качественные торговые объекты недвижимости, которые только начинают появляться в городе. 

3. Упоминания негативного характера

Жилищный вопрос в Екатеринбурге: держите нос по ветру

Источник: JustMedia; Дата: 25.07.2007

JustMedia раскрывает истинную подоплеку потрясений на строительном рынке.

Министерство строительства и ЖКХ Свердловская обл." href="/text/category/sverdlovskaya_obl_/" rel="bookmark">Свердловской области увеличило план ввода жилья на территории региона. Как сообщила JustMedia пресс-секретарь ведомства Елена Толмачева, вместо 1,5 млн. квадратных метров жилых помещений в 2007 году на Среднем Урале должно быть возведено 1 млн. 650 кв. метров. Правда, Елена Михайловна оговорилась, что когда пересматривался план, выемки документов в екатеринбургской Главархитектуре учтены не были… Чем могут обернуться для Свердловской области неурядицы на столичном жилищном рынке, вырастут ли цены, и станут ли меньше строить, пробовал разобраться корреспондент JustMedia.