МОСКОВСКИЙ АРХИТЕКТУРНЫЙ ИНСТИТУТ
(ГОСУДАРСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ)
На правах рукописи
УДК 711.4
ПРОКОФЬЕВА Екатерина Юрьевна
СОЦИАЛЬНО-ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ ИННОВАЦИИ
В ПЛАНИРОВКЕ ЗАГОРОДНЫХ ПОСЕЛЕНИЙ
(на примере Московская обл." href="/text/category/moskovskaya_obl_/" rel="bookmark">Московской области)
Специальность 05.23.22-18 - «Градостроительство,
планировка сельских населенных пунктов»
АВТОРЕФЕРАТ
на соискание ученой степени
кандидата архитектуры
Москва 2010
Работа выполнена в Московском архитектурном институте
(государственной академии)
на кафедре «Ландшафтная архитектура»
Научный руководитель: кандидат архитектуры,
профессор
Официальные оппоненты: доктор архитектуры,
профессор
кандидат архитектуры
Ведущая организация: ГУП « НИиПИ
градостроительства»
Московской области
Защита состоится 15 июня 2010 г. в 14 часов на заседании Диссертационного совета Д 212.124.02 при Московском архитектурном институте (государственной академии)
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского архитектурного института (государственной академии).
Автореферат разослан 14 мая 2010 г.
Ученый секретарь
Диссертационного совета
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность исследования. Частное строительство малоэтажных загородных поселений, получивших вне зависимости от типа застройки общеупотребительное название коттеджных, развивается в Московской области и других регионах страны ускоренными темпами. Можно говорить о новом градостроительном явлении, характерном для современной России и обусловленном тем, что в постсоветский период было восстановлено и оформлено юридическое право частной собственности на землю.
Вместе с тем, следует учитывать движущие силы частного строительства загородных поселений. Во-первых, быстро возрастает численность населения Московской области, которая рассматривается не только как субъект федерации, но и как пригородная зона Москвы. По оценкам ГУП МО «НИиПИ градостроительства», в ближайшие 10-15 лет численность постоянного и сезонного населения Московской области увеличится на 1 млн. человек и к 2020 году достигнет 13,4 млн. человек, в том числе, численность сезонного населения превысит 6,3 млн. человек. Во-вторых, в столичном регионе концентрируется значительная часть финансовых средств России, доступных для частных инвестиций, в том числе, для инвестиций в жилищные программы. В-третьих, индивидуальное жилье в загородной зоне обладает определенными преимуществами по сравнению с городской квартирой и все чаще используется для постоянного проживания. Следовательно, в ближайшие 10-15 лет, можно с уверенностью ожидать расширения масштабов строительства частных поселений в Московской области.
Любое населенное место, будь то город или поселок, представляет собой сложное социально-пространственное образование, в архитектурной среде которого воплощаются концепции общественной и частной жизни. Рассматривая вопросы сосуществования и взаимодействия частных и общественных пространств, следует отметить такой феномен как «общественные территории частных загородных поселений».[1] Эти земли находятся в общей собственности физических и юридических лиц и используются для передвижения по поселку, для отдыха, удовлетворения эстетических и духовных потребностей индивидуально или в коллективе, для строительства различного рода коммуникаций и других инженерных сооружений, для создания системы охраны поселения и размещения иных объектов общего пользования.[2] Характерной тенденцией стало возведение на этих территориях таких объектов, как бассейны, теннисные корты, медицинские и оздоровительные центры, кафе, рестораны, торговые и досуговые комплексы.
При планировке загородных поселений затрагиваются актуальные проблемы современных урбанистических процессов в Подмосковье, такие как:
· влияние интенсивной застройки загородных территорий на экологическую стабильность природного комплекса;
· социальные перспективы «второго жилища горожанина»;
· юридический статус и источники финансирования общественных территорий;
· создание в новых поселениях высокотехнологичной инфраструктуры;
· реализация принципиально нового социального заказа, исходящего от частных лиц, и связанных с ним новых идей и концепций в архитектурно-ландшафтной организации общественно-природных территорий.
Поиски путей разрешения этих проблем определяют актуальность исследования.
Степень изученности темы. Диссертационное исследование опирается на работы, относящиеся к самым различным аспектам взаимодействия частного и общественного в архитектуре и градостроительстве, работы по истории, социологии пространства и города, теории архитектуры и ландшафтному проектированию, юридическому, экономическому и экологическому обеспечению формирования и развития городов и загородных поселений.
В работах философов Т. Гоббса, Дж. Локка, Ж.-Ж. Руссо раскрыта так называемая «теория естественного права». Проблему защищенности собственности со стороны норм права исследовали И. Фихте, , и др. Зависимость социальных норм защиты собственности от общественного бытия показаны в работах Г. Гегеля, Э. Дюркгейма, М. Вебера, А. Бергсона и др. Из современных отечественных мыслителей эту проблему разрабатывали B. C. Степин, , A. M. Ковалев, , .
Общественное пространство, как пространство социальных отношений, исследуется в публикациях , ,
, Ч. Лэндри и др. Вопросы совершенствования методов изучения и регулирования социальных и экологических проблем городов рассмотрены в работах О. Колемана, О. Ньюмена, , – Пенчевой, и др.
В юридической литературе, в публикациях , ,
, рассматриваются вопросы правового регулирования режимов земельных участков, а также связанных с ними объектов недвижимости и инфраструктуры.
Экономические основы деятельности строительных организаций, девелоперских фирм, риэлторских агентств, других участников рынка недвижимости рассмотрены в исследованиях , и и др.
Исследования , , и др. посвящены истории возникновения частных загородных поселений; работы , , - вопросам управления и развития урбанизированных образований; работы Дж. Саймондса, , - вопросам ландшафтной организации среды.
Однако, вопросы, связанные с формированием и развитием общественных пространств в малых поселениях, по-прежнему являются актуальными. Можно отметить отсутствие работ, в которых учитывалась бы специфика загородных поселений, для которых общественная территория является не только крупным природным образованием, но представляет собой элемент недвижимости и продолжение «усадьбы» для владельцев загородного жилья. Практика показала, что традиционный подход к формированию общественных территорий, который предполагает усредненный социальный заказ и обширные территории, продуктивен только на уровне крупных рекреационных образований мегаполисов. Он базируется на противопоставлении природы и поселения, которое снимается или смягчается только ограничительными мерами. Требуется новый подход к решению проблемы взаимоотношений природы и поселения, при котором их взаимодействие построено на паритетных началах.
Цель исследования: выявить инновации в планировке загородных поселений и разработать с их учетом научно-практические рекомендации по проектированию и формированию этих образований.
Рабочая гипотеза – инновации в планировке загородных поселений предполагают:
· интерпретацию естественной среды в поселении, обеспечивающую экологическую стабильность фрагментов природного комплекса на основе высоких технологий и замкнутого цикла процессов жизнедеятельности;
· формирование новой культурной среды «усадебного» типа;
· участие частного инвестора в природоохранных процессах.
Задачи исследования:
1. Выявить процессы взаимодействия «частного» и «общественного», «приватного» и «публичного» пространств в структуре загородного поселения и характер их исторических трансформаций на основе изучения философских и социологических понятий этих категорий.
2. Выявить проблемы, экономические условия и юридические аспекты и перспективы формирования и развития общественных территорий загородных поселений на основе анализа современной архитектурной практики и данных социологических исследований.
3. Разработать классификацию общественных территорий загородных поселений, основанную на выделении категорий владельцев загородного жилья в соответствии с их требованиями к ландшафту, инфраструктуре, архитектуре.
4. Выявить новые типы общественных территорий в структуре загородных поселений.
5. Определить средства социально-экологической адаптации частного поселения к природной среде и способы нейтрализации последствий антропогенной нагрузки.
Объект исследования - сложившиеся и проектируемые загородные поселения Московской области за период с 2000 по 2009 годы[3].
Предмет исследования – инновации в развитии существующих и формировании новых общественных территорий с преобладанием рекреационно-парковой функции в условиях загородного поселения, с характерной для него социально-экономической автономизацией среды жизнедеятельности[4].
Границы исследования определяются хронологическими и территориально - пространственными рамками. В исследовании рассмотрен период с 2000 по 2009 годы, т. к. в этот период времени на территории Московской области возросла численность постоянного и сезонного населения, сконцентрировалась значительная часть финансовых ресурсов, инвестируемых в жилищные программы, начался и происходит бурный рост поселений. Поэтому Московская область рассматривается в качестве примера[5].
Методика исследования: для проведения исследования были использованы общенаучные методы – комплексный анализ и сценарное моделирование процессов жизнедеятельности владельцев загородного жилья. В качестве материалов для исследования автором использовались отечественные и зарубежные литературные и научные источники; нормативная база современного российского права и международные документы; проектные и практические разработки российских и иностранных авторов; электронные интернет-ресурсы; результаты натурных наблюдений; материалы социологического опроса покупателей и экспертов загородного жилья, проведённого автором; дипломные и курсовые проекты, выполненные на кафедре «Ландшафтная архитектура» МАРХИ под руководством автора, и архитектурно - строительная практика автора.
Научную новизну исследования составляют:
· Трактовка социально-экономических условий возникновения «поселков повышенной комфортности» (ППК) как исторического аналога этих условий в последней трети XVIII – первой половине XIX веков, способствовавших расцвету русской усадьбы.
· Выделение и характеристика категорий владельцев жилья в загородных поселениях.
· Введение в классификационную матрицу общественных градостроительных объектов - субъектов, оценивающих общественные территории в соответствии с их требованиями к ландшафту, инфраструктуре, архитектуре.
· Разработка экономической модели среднестатистического загородного поселения и обоснование необходимости архитектурно-ландшафтного формирования и развития общественных территорий загородных поселений по социальным и экономическим факторам.
· Инновационный подход к архитектурно-ландшафтной организации ППК и их «общественных рекреационно-парковых территорий» (ОРПТ), состоящий в соизмеримости антропогенного влияния с возможностями современных технологий в области экологизации урбанистических процессов.
На защиту выносится:
1. Определение факторов формирования новых видов загородных поселений на примере Московской области, состоящих:
· В смене жизненной мотивации - причиной миграции становится не только желание быть ближе к природе, но и стремление к свободе от жесткой детерминации городского образа жизни, автономности по отношению к городу, что потенциально образует новый культурный пласт общества.
· В появлении новых категорий владельцев жилья в загородных поселениях, характеризующихся высоким уровнем финансовых возможностей, желанием владеть собственностью круглогодичного использования, формированием экологического подхода к природе.
2. Определение нового вида поселения – поселка повышенной комфортности (ППК) и разработка типологии его общественной рекреационно-парковой территории (ОРПТ) в зависимости от доминирующего природного фактора, способа контакта с природной средой, средств адаптации к природной среде и способов нейтрализации экологических конфликтов.
3. Разработка принципов архитектурно-ландшафтной организации «поселков повышенной комфортности» (ППК) и классификационной матрицы для оценки эффективности формирования общественных территорий загородных поселений (на примере поселков, расположенных по Новорижскому шоссе Моск. обл.) с учетом территориальных зон размещения общественных объектов поселения и их функциональной организации.
Практическая значимость. Научные результаты исследования могут быть использованы в научно-исследовательских и проектных работах градостроительного профиля, в экспериментальном и учебном проектировании, в учебных программах по специализации «Ландшафтная архитектура», в разработке инвестиционных программ по созданию и развитию загородных поселений.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения работы представлены в сообщениях на ежегодных научных конференциях МАРХИ в 20г. г. и опубликованы в восьми статьях. Основные результаты исследования внедрены:
· В курсовых и дипломных проектах на кафедре «Ландшафтная архитектура» в Московском архитектурном институте (государственной академии) в г. г. В дипломных проектах, выполненных под руководством автора: «Общественные территории загородных поселений Истринского района Московской области. Парк «Лики воды» и Конно-прогулочный парк «Колесница», «Ландшафтная организация рекреационной зоны студенческого кампуса. Национальный парк «Лосиный остров», отмеченных в г. г. дипломами 1-й степени на XVI и XVII Международных смотрах-конкурсах дипломных проектов в г. Вологде и в г. Самаре. Дипломный проект «Сценография ландшафта общественной территории загородных поселений в долине реки Беляны. «Ботанический театр» отмечен дипломом 1-й степени и грамотой МООСАО в 2007 г.
· В экспериментальных проектах ППК, выполненных автором и осуществленных строительством: ландшафтная организация детского игрового пространства в ТСЖ «Горки-2» Моск. обл. (2002г.); «Сад трех поколений в ТСЖ «Холмы-2» Моск. обл. (2005г.); рекреационно-спортивная территория ТСЖ «Раздоры-3» Моск. обл. (2009г.)
Структура диссертации строится в соответствии с задачами исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии, а также графического и текстового приложения.
СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во ВВЕДЕНИИ обосновывается актуальность исследования, определяются цели, задачи, границы, объект и предмет исследования, его новизна и практическая значимость, а также формулируются положения, выносимые на защиту.
В ПЕРВОЙ ГЛАВЕ – «Исторические и теоретические предпосылки формирования общественных территорий загородных поселений» - раскрываются различные подходы к взаимодействию «частного» и «общественного». Представлен анализ данных категорий с позиций философии, социологии, экономики, юриспруденции.
Эта проблема существенна как для России, так и для других стран. Российское общество в течение последних лет пережило весьма серьезные перемены в привычном укладе жизни. Стремительные экономические, социальные и политические перемены повлекли за собой значительные изменения, которые сказались на содержании всех сфер общественной жизни страны.
При системном рассмотрении оказывается, что имеют место два основных направления изучения явления собственности: а) как воплощения свободы воли субъекта, как характеристика присвоенности, имения, владения; б) как отношения между людьми по поводу вещей, средств производства и т. д. Следует подчеркнуть, что частная и общественная собственность не являются противоположностями, а взаимно дополняют друг друга.
В работе выявляется особая роль «частного» как необходимого инструмента поддержания оптимального сосуществования людей в социально-политической сфере, сбалансированного уровня самоосуществления и самозаявления граждан. «Частность» есть механизм регулирования взаимоотношений индивида и общества, она способна корректировать давление общества на отдельного человека.
В историческом развитии понятий «частного» и «общественного» можно выделить три этапа:
1.Общественная и частная сферы объединены, индивид не ощущает себя «единицей», связанной с общностью (Платоновская Академия 387 год до н. э.– XIII в.).
2. Происходит разделение публичной и частной сфер жизнедеятельности (XVI – XIX вв.). Существенным смыслом этого этапа является зависимость государственной власти от развития частной жизни. Разделяются представления о политике и обществе. В XVIII в. получает развитие идея равенства перед законом.
В ситуации классической индустриализации (конец XVIII – XIX вв.), которая привела к обнищанию масс, вмешательство государства в сферу приватного явилось попыткой спасти общественный организм от полного распада. Государство и социальные институты превращались в единый функциональный комплекс, неделимый по критериям публичного и приватного.
3. В первые годы XX века начался третий этап, который продолжается до сегодняшних дней. Появляется интерес к расширению социального пространства самореализации и переживания собственного “Я” индивидом.
Современное понимание природы и характера соотношения частного и общественного, с учетом реалий 21-го века не может не учитывать принципы частного предпринимательства и свободного рынка, лежащие в основе нынешнего экономического развития России.
Частное, как воплощение свободы воли, и общественное, как социальный детерминизм, - характеристики различных типов субъектности, индивидуалистической и коллективистской. При этом, процессы сосуществования "частного" и "общественного" пространств протекают при условии сохранения собственных границ. Такой подход позволяет выделить «социальное пространство» - часть общественного пространства, в котором осуществляется социальное взаимодействие (коммуникации, общение) между людьми.
Современное понимание этого процесса основывается на «экоантропоцентрическом подходе»[6] в социологии. Согласно этому подходу в основе социального познания и социально-ориентированного управления находятся человек с его ментальностью и собственной системой жизненных координат и многослойная, многомерная среда его обитания, пребывающие в состоянии органической связи и интерференции. В рамках данного направления в центр социологического анализа поставлена связка «человек – среда (жизненная, социокультурная) – их взаимодействие (основанное на коммуникации)»[7], в отличие от характерной для классической социологии триады понятий: «группа (класс) – общество – общественные отношения». Архитектурная среда становится сферой воплощения концепций публичной и приватной жизни.
Эволюция общественных территорий частных поселений началась в Европе сто лет назад с концепции города-сада, выдвинутой Э. Говардом (город-сад Лечворс и пригород-сад Хэмпстед). На американском континенте архитектор Ф. Олмстед создал пригород-сад «Риверсайд», общественная парковая территория которого составляла более 40% всей площади поселка. Испанский город-сад архитектора А. Гауди – парк «Гуэль» с течением времени стал городским парком крупнейшего мегаполиса. Подобные трансформации происходили и в России с усадьбами, земли которых распродавались под дачи.
В России пропагандистом идеи города-сада стал архитектор , пять лет работавший в Англии на строительстве Хэмпстеда. Поселок «Лосиноостровский», построенный им на землях Удельного ведомства и землях, взятых в аренду у помещика Рихтера и крестьян близлежащих сел, а также поселок Торлецкого «Новогиреевский», также построенный на землях поместья, стали первыми ласточками субурбанизации в дореволюционной России, уровень комфорта в которых соответствовал самым высоким европейским нормам.
Сегодня «пригород-сад» в Подмосковье – это, в основном, произвольное, не вполне обоснованное сочетание разнообразных и разнородных градостроительных объектов, представленных:
· дачными поселками конца 19 – середины 20 века;
· советскими рабочими поселками;
· садовыми товариществами 60-80-х годов 20 века;
· домами отдыха и санаториями советской эпохи;
· современными (постсоветскими) поселками начала 1990-х годов с сохранившимися садово-дачными традициями;
· организованными коттеджными поселками 2000-х годов с условным отнесением коттеджей к эконом-, бизнес - и премиум-классу,
которые только отчасти можно считать поселением, удовлетворяющим условиям комфортабельного семейного быта и отдыха, не говоря уже о недостатке социальных функций и социальных гарантий, которые предоставляют современные городские жилые микрорайоны.
Исторические трансформации в соотношении частных и общественных территорий загородных поселений определяются социально-экономическими и правовыми отношениями.
В результате анализа социально-экономических условий формирования современных загородных поселений выявлено, что эти социально-экономические условия представляют собой исторический аналог условий, способствовавших расцвету русской усадьбы. Результаты сравнительного анализа этих условий представлены в таблице:
последняя треть18 –первая половина19в. | Начало 21 века |
существование личных владений, переходящих по наследству | восстановление в 2001 году юридического права частной собственности на землю; |
возможность владельцев поместий заниматься усадебным хозяйством благодаря манифесту Петра III «О даровании вольности и свободы всему российскому дворянству» (1762г.), освободившему их от обязательной государственной службы | появление свободного времени у владельцев современных усадеб в связи с развитием тотальной мобильности, обусловленной развитием систем связи и интернета |
наличие частного капитала | возникновение современных крупных земельных собственников и компаний застройщиков, привлекающих частные инвестиции; |
концентрация дешевой рабочей силы, обусловленная крепостным правом (просвещенный деспотизм) | развитие строительного комплекса и высоких технологий (просвещённый технократизм). |
Прямые параллели неприемлемы, однако для современной России характерны тенденции, при исследовании которых необходимо обратиться к изучению прошлого. Дворянские усадьбы последней трети XVIII – первой половины XIX веков стали той средой, в которой формировалось сословие со своим жизненным укладом, создавалась усадебная культура, являющаяся неотъемлемой частью национального историко-культурного наследия. В наши дни в загородных поселениях формируется новый стиль жизни, новая культурная среда, с характерными «усадебными» постройками и парками, в которых создаются новые традиции планировки загородных «усадеб» и их основных элементов, формируются новые приемы обустройства «усадебного» пространства, вырабатываются новые стандарты ландшафтного строительства, становится возможным воплощение прогрессивных архитектурных идей. Важно не упустить эту возможность и использовать её для формирования новой культурной среды «усадебного» типа.
ВО ВТОРОЙ ГЛАВЕ – «Анализ факторов формирования новых видов загородных поселений Московской области» рассматривались четыре группы факторов: 1 - социальные, 2 - экономические, 3 – юридические, 4 – градостроительные.
Для анализа особенностей социального заказа использовались результаты проведенных автором опросов покупателей загородного жилья и экспертов по рынку загородной недвижимости, а также публикации в деловой прессе. Исследование выявило тенденции к изменению параметров спроса на загородное жилье, повышению значимости общественных территорий, их площади, качеству обустройства, развитию элементов социальной инфраструктуры.
В процессе исследования специфики требований к общественным территориям поселков были выделены пять категорий владельцев коттеджей и приведена их социологическая характеристика. Одним из главных критериев стало целевое назначение загородного жилья: 1 - периодический активный отдых, 2 - периодический спокойный отдых, 3 - постоянное проживание, 4 - использование в качестве загородной резиденции, 5 - постоянное проживание и работа. По данным опросов покупателей загородного жилья и экспертов по рынку загородной недвижимости происходит постоянное увеличение удельного веса покупок коттеджей с целью постоянного проживания (более 60%). Для уточнения требований владельцев загородного жилья к общественным территориям использовалось сценарное моделирование процессов жизнедеятельности владельцев коттеджей, а также проведение выборочного опроса с использованием метода балльной (или процентной) оценки значимости единичного фактора, такого как, например наличие леса, водоема, спортивного комплекса с бассейном, ресторана, супермаркета, телефона, интернета, единой социальной среды, охраны поселка и т. д. Для каждой категории владельцев выделены объекты общественного пространства, к которым могут предъявляться: 1 - весьма высокие,
2 - повышенные, 3 - умеренные и 4 - относительно невысокие требования.
Выделение категорий владельцев загородного жилья и классификация загородного поселения по критериям потребительских требований к ландшафту, инфраструктуре, архитектуре (поселок высшей категории, поселок высокой категории, поселок бизнес-класса), позволили сформулировать следующие характерные черты обитателей частных загородных «поселков повышенной комфортности»:
· высокий уровень финансовых возможностей, который позволяет идти на риск в инвестиционных проектах и участвовать в различных экспериментах, связанных с реализацией новых форм организации среды жизнедеятельности;
· осознанное желание владеть собственностью круглогодичного использования;
· формирующийся экологический подход в отношении к природе как к важной составляющей усадьбы и ППК;
· смена жизненной мотивации: значение имеет не только близость к природе, но и свобода от жесткой детерминации городского образа жизни, автономность по отношению к городу.
Все эти характерные черты жителей ППК подтверждают рабочую гипотезу.
В работе приведено экономическое обоснование необходимости формирования и развития общественных территорий частных поселений (ОТЧП), наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков и их частей, занимаемых общественными территориями.
Рассмотрена функциональная структура ОТЧП и выделено шесть составляющих функциональной структуры, которые изначально не являются коммерческими ни для застройщика, ни для инвесторов – собственников коттеджей. Это: 1 - коммунальная инфраструктура (около 6% от всей общественной территории поселка), 2 - охрана и безопасность (4%),
3 - дороги и прогулочные зоны (54%), 4 - спортивно-развлекательное обслуживание (16%), 5 - торговое обслуживание (12%), 6 - озеленение (8%).
Выявлено два направления в формировании функциональной структуры ОТЧП: 1 - «Многофункциональный» тип общественной территории, предполагающий размещение максимально большего числа социальных объектов, потребительской и развлекательной инфраструктуры на общественной территории частного поселения и в его непосредственном окружении, 2 - «Специализированный» тип организации общественной территории, в основе которого лежит определенная идейная концепция жизни в поселке, с соответствующей ей инфраструктурой. В роли подобного «якоря» могут выступать такие функциональные типы общественно-парковых территорий, как: «Гольф-клуб», «Яхт-клуб», «Конный парк», «Рыбацкая деревня», « Дендропарк», «Зверинец», «Оранжерея - Зимний сад» и т. п., предполагающие свободу коллективного выбора на основе личных пристрастий каждого. Желание застройщиков создавать проекты на основе «якоря», в роли которого чаще всего выступает комплекс инфраструктуры, связано с тем, что покупателю предлагается не просто дом или дача, ему предлагается определенный стиль жизни.
Разработанная в исследовании экономическая модель среднестатистического загородного поселения и результаты инвестиционного анализа ОТЧП обосновали необходимость архитектурно-ландшафтного формирования и развития ОТЧП по экономическим факторам:
· инвестиционная привлекательность – высокий уровень остаточной стоимости коттеджей в случае их перепродажи собственниками;
· снижение текущих инвестиционных расходов на эксплуатацию в 2 раза;
· снижение стоимости строительства в среднем на 40%;
· наличие резервов для увеличения доли ОТЧП в составе земель загородного поселения при существующей средней цене на загородное жилье.
Оптимальная площадь общественной территории загородного поселения составляет не менее 40% его территории и определяется условиями рыночной конкуренции, а также потребностями ее пользователей.
В рамках исследования был проведен сравнительный анализ нормативно-правового регулирования процессов формирования структуры современных поселков в России и за рубежом. За последние десять лет законодательство Российской Федерации намного приблизилось к развитым системам зарубежных законодательств, устанавливающим четкое правовое регулирование в этой области. Действующее законодательство Российской Федерации, в частности, такие комплексные кодифицированные правовые акты, как Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, устанавливают и предусматривают зонирование различных территорий и земель, устанавливают специфику владения, пользования и распоряжения земельными участками.
Предметом рассмотрения являются поселки и сельские поселения, которые образовываются на частных землях, при участии частных инвесторов, и приобретают статус или соответствующей административно-территориальной единицы (поселения), или становятся достаточно обособленной частью в границах такой единицы.
Как известно, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь категорий.[8] Для застройки коттеджами и объектами соответствующей инфраструктуры наиболее пригодны земли категории – «земли населенных пунктов». Однако для определения возможности строительства конкретного объекта необходимо также учесть экологические, экономические, социальные и иные факторы, обеспечить сочетание частных и общественных интересов, проверить, соответствует ли возможное размещение объекта градостроительным, экологическим, противопожарным, санитарным и иным обязательным требованиям, выяснить мнение населения на этот счет.[9]
Тенденции к ужесточению законодательства Российской Федерации в отношении охраны природных объектов в последние годы безусловно, являются положительным фактором, влияющим на сохранение экологической обстановки. В частности, вступивший в силу 1 января 2007 года новый Лесной кодекс Российской Федерации[10] устанавливает, что все лесные участки, находящиеся на землях лесного фонда, могут быть арендованы сроком до 49 лет. Договоры аренды и безвозмездного пользования лесопосадками теперь должны быть приведены в соответствие с новым законом. Новый Водный кодекс Российской Федерации[11] ужесточил правила пользования водными объектами, которые находятся в федеральной собственности (это реки, озера, ручьи и прочие водные объекты, расположенные на частных земельных участках, — кроме прудов и обводненных карьеров). Налоговые ставки на пользование водными ресурсами, находящимися в федеральной собственности, повышаются на 15-20%. В тоже время эти документы – первый опыт либерализации природопользования, согласно которым возможно строительство жилых домов на территории водоохранных зон при обязательном строительстве очистных сооружений, наличии ливневой канализации и набережной. В соответствии с новым Лесным кодексом обязательным для арендаторов являются охрана и защита лесов. Минимально необходимая территория общего пользования (18% от всей площади поселка) может прирастать лесными участками для осуществления рекреационной деятельности. Такие участки предоставляются государственным учреждениям, муниципальным учреждениям в постоянное (бессрочное) пользование, другим лицам – в аренду. При осуществлении рекреационной деятельности в лесах возможно возведение временных построек на лесных участках (беседок, пунктов хранения инвентаря и др.) и осуществление благоустройства лесных участков (размещение дорожно-тропиночной сети, скамей, навесов от дождя, указателей направления движения, контейнеров для сбора и хранения мусора и др.).
Органы власти субъекта Российской Федерации и муниципального образования помимо общих экологических требований[12] вправе в интересах рационального землепользования устанавливать на своей территории и другие требования и ограничения, обязательные для исполнения всеми предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами. Такого рода ограничения и требования получили название земельно - планировочных. Они в основном указаны в строительных нормах и правилах Госстроя РФ (так называемых СНиП) и касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников.
Существует два организационных периода в развитии общественных территорий поселений, предусмотренных законодательством Российской Федерации: первый объединяет этапы градостроительного планирования территории, проектирования и строительства поселка; второй - этап использования общественной территории. На этом этапе главенствующими являются управление и экономическое содержание территории. Администрациям загородных поселений, сформированных с участием жителей-инвесторов или собственников недвижимости значительно проще заниматься обустройством и развитием общественных территорий на средства:
1 - поступающие от жителей этих поселков в виде налогов, 2 - выплачиваемые жителями на содержание и развитие таких поселков, 3 - приносящие доход от эксплуатации общественных объектов. Денежные средства в этом случае носят целевой характер. В данном случае возникает территориальное общественное самоуправление жителей загородного поселения (ТОС). [13]
Взаимодействие частного, государственного и общественного секторов в управлении, формировании и развитии территорий и поселений является необходимым условием экологической стабильности фрагментов природного комплекса. Но природоохранные мероприятия не должны носить только характер запретов и ограничений. Любой социальный заказ, определяющий формирование общественной территории, может быть реализован без вреда для природы. Стройагрессия компенсируется использованием высоких технологий при проектировании и строительстве, требующих разовых сверхвложений.
В результате анализа градостроительных факторов определены необходимые общественные объекты в структуре загородных поселений. В классификации ОТЧП по критерию пешеходной и транспортной доступности выделены три взаимосвязанные и взаимообусловленные территориальные зоны размещения общественных объектов: 1- внутренняя зона загородного поселения; 2 - ближайшие окрестности загородного поселения (общественные объекты, расположенные в радиусе 2-3 км); 3 - отдаленные окрестности загородного поселения (общественные объекты, расположенные в пределах 0,5-часовой изохроны транспортной доступности в комбинации с 500-метровой зоной пешеходной доступности). В работе приведена типология общественных объектов, которые следует отнести к числу необходимых и достаточных общественных объектов для жизнедеятельности постоянных обитателей (жителей) загородного поселения (которые могут располагаться в различных территориальных группах).
Разработка классификационной матрицы для оценки эффективности формирования ОТЧП (на примере загородных поселений, расположенных по Новорижскому шоссе) основывалась на выделенных категориях владельцев жилья, которые выступают в качестве субъектов-оценщиков, на классификации ОТЧП по критерию пешеходной и транспортной доступности, а также для создания типологии общественных объектов и их ранжирования.
Предложенная классификационная матрица может быть использована в научно-исследовательских и проектных работах градостроительного профиля, а также в разработке инвестиционных программ по созданию и развитию загородных поселений и позволяет решить следующие задачи:
· Уточнить нормы проектирования загородных поселений в части формирования общественных территорий внутри загородных поселений и в их ближайших окрестностях;
· Составить задания на проектирование общественных территорий внутри и в ближайших окрестностях загородных поселений в конкретной ландшафтно-градостроительной ситуации с учетом социологических исследований;
· Обосновать необходимость формирования дополнительных общественных территорий в ближайших окрестностях существующих загородных поселений.
В ТРЕТЬЕЙ ГЛАВЕ - «Основы формирования общественных рекреационно-парковых территорий в структуре поселков повышенной комфортности» предложены: 1 - типология «общественных рекреационно-парковых территорий» (ОРПТ) в зависимости от ведущего природного фактора и способа контакта с природной средой, 2 - средства социально-экологической адаптации природной среды в загородном поселении, 3 - принципы архитектурно-ландшафтной организации «поселков повышенной комфортности» (ППК).
Выделено три составляющих природного комплекса в структуре «поселков повышенной комфортности» (ППК): 1 - комплекс участков индивидуальной жилой застройки – «комплекс частных усадеб», 2 - общественная рекреационно-парковая территория, 3 - природная среда, в том числе природные памятники местного значения, которые представляют собой самостоятельные элементы со своими условиями эксплуатации и развития. Таким образом, природное окружение ППК встраивается в дискретную модель, включающую три названных составляющих.
Общественные рекреационно-парковые территории находятся в многофакторных отношениях с частными усадьбами, характеризующихся следующими особенностями:
· топослияние – комплекс частных усадеб и ОРПТ являются единым территориальным образованием;
· визуальная изоляция - организация интроспективных архитектурно-ландшафтных пространств, создание интравертных территорий, являющихся продолжением дома и защищающих приватность его владельцев;
· функциональное разделение – перенос ряда функций (спорт, фитнес, бассейн и др.) из частных усадеб в ОРПТ, и насыщение ее уникальными специализированными функциями.
Предложенная типология ОРПТ выделяет три группы загородных поселений повышенной комфортности в зависимости от доминирующего природного фактора: 1 – ГЕО, 2 - ДЕНДРО, 3 – АКВА. Типология рассматривает эти факторы с точки зрения пользы и систематизирует их по способу контакта (функции) природы и поселения.
В результате исследования обозначаются возможные экологические конфликты (функциональная несовместимость, превращение лесов во внутренние парки, уменьшение высоты и полноты лесных насаждений, кальцевание, оползни и эрозия почв, загрязнение водоемов поверхностными стоками и т. п.). Определяются способы нейтрализации негативного воздействия антропоморфной нагрузки (оптимизация функционального использования с учетом интенсивности рекреационной нагрузки, возобновление породного состава лесов, укрепление рельефа, перехват поверхностных стоков, зарыбление водоемов и т. д.). Эти способы обеспечивают прочность, устойчивость, экологическую стабильность.
На основании типологии ОРПТ в зависимости от ведущего природного фактора и способа контакта с природной средой, с учетом возможных экологических конфликтов и способов нейтрализации негативного воздействия антропоморфной нагрузки предлагаются средства адаптации поселения и природной среды (устройство амфитеатров, террасированных склонов, подпорных стенок, каналов, прудов, набережных, причалов, создание «Дендронекрополей», организация «Дендролечебниц» и т. п.). Эти средства представляют собой красоту и разнообразие приемов ландшафтного проектирования.
Замена типового функционального зонирования общественных рекреационно-парковых территорий на зонирование по принципу ценности того или иного элемента природной среды является основой для разработки проектных решений. Парковые сооружения (беседки, амфитеатры, подпорные стенки, террасы, гроты, водные устройства и т. д.) необходимо жестко привязывать к существующим гео-, гидро - и дендро - факторам. Таким образом, они должны играть двойную роль – архитектурной функции и нейтрализации негативных процессов, таких как оползни, эрозия почвы, карсты, суффозия, грунтовые воды и т. д. Например, открытый карст фиксируется устройством амфитеатра, процесс суффозии нейтрализуется устройством «Скейтпарка», оползневые склоны укрепляются подпорными стенками и устройством пристеночного дренажа, речная эрозия стабилизируется благодаря строительству набережной и устройству причала, подземные воды направляются в декоративные каскады и фонтаны и т. д.
Ландшафтная организация общественных рекреационно-парковых территорий направлена на создание экологического каркаса, в котором совмещаются градостроительные и природоохранные функции архитектурных объектов. Приоритет природного ландшафта при создании такого каркаса определяет отношение архитектора к основным элементам ландшафта: земле, воде, растительности, воздушному бассейну и местной фауне в проектной деятельности.
Земля не должна быть измучена тотальным благоустройством. Геопластические решения необходимо создавать как естественное продолжение рельефа, укрепляя амфитеатры, склоны, террасы и холмы современными геосинтетическими материалами или скрытыми подпорными стенками. Земляные работы необходимо производить с «нулевым балансом» и сохранением верхнего плодородного слоя. Дренирование должно перехватывать поверхностные стоки, загрязняющие водоемы, предотвращать эрозию почвы в зоне оврагов, тальвегов и крутых откосов.
Воду (реки, озера, пруды, родники) следует не обустраивать, а сохранять как полноценный природный фактор. Для этого необходимо обеспечить выполнение водоохранных мероприятий: зафиксировать и очистить водосборные бассейны, полностью исключить неочищенные хозяйственные сбросы, строго соблюдать режимы использования. Необходимо, чтобы проектируемые искусственные водные устройства (каналы, пруды, каскады, фонтаны и т. п.) работали по замкнутому типу и являлись элементами системы очистки воды в естественных водоемах.
Растительность в дендропарках, лугопарках, тематических, специализированных и образных садах на общественных территориях должна быть представлена местной флорой, экологически более устойчивой, чем прихотливые и трудоемкие в уходе садовые растения. Использование в озеленении растений данной местности будет способствовать снижению потребления энергии и воды, удобрений и химикатов. Обустройство территории вокруг деревьев-патриархов следует производить с обязательным соблюдением дистанции, что гарантирует взаимное самосохранение человека и природы. Дендронекрополь – мемориализация деревьев в парковых инсталляциях и скульптурах - будет способствовать образному осмыслению взаимодействия природы и человека и станет памятником Природе.
Воздух, воздушные перспективы, «визуальные каналы», висты призваны формировать основной каркас «Визуального парка» общественных рекреационно-парковых территорий загородных поселений.
Фауна в мини-зоопарках, «зверинцах», на фермах для подкормки животных и птиц, в «сафари-парках» удовлетворит научно-познавательный и развлекательный интерес человека. Достигнутый компромисс между миром людей и миром зверей позволит сохранить естественный ареал обитания, пути миграции и воспроизводство животных, птиц и рыб.
Разработка типологии общественных рекреационно-парковых территорий ППК в зависимости от ведущего природного дендро-, аква - или гео - факторов, способа контакта с природной средой, средств адаптации к природной среде и способов нейтрализации экологических конфликтов и анализ факторов формирования новых видов загородных поселений позволяют сформулировать принципы архитектурно-ландшафтной организации поселков повышенной комфортности и обозначить результаты реализации этих принципов:
1. Принцип социально-экономического партнерства:
· Экономическая и техническая автономность, отсутствие «социального» обременения.
· Инвестиционная привлекательность.
· Снижение текущих инвестиционных расходов на эксплуатацию в 2 раза.
2. Принцип экологической адаптации:
· Приоритет природного ландшафта.
· Совмещение градостроительной и природоохранной функции архитектурных объектов.
· Создание природно-антропогенного каркаса – основы экологической стабильности фрагментов природного комплекса в структуре ППК.
3. Принцип усадебности в планировке ППК:
· Усадебная самодостаточность, обеспечиваемая социально-экологической автономизацией жизненной среды: наличие развитой инфраструктуры внутри поселения, использование высоких технологий в сфере природопользования, организация жизнеобеспечения на основе альтернативных источников энергии.
· Компактность - отсутствие буферных зон, стратегических резервов, использование внутренних резервов, формирующихся в процессе эксплуатации.
· Развитие системы только снизу, по инициативе владельцев.
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ.
На основе проведенного исследования сформулированы следующие выводы:
1. Выявлен новый вид поселения – поселок повышенной комфортности (ППК). ППК - это территориальное образование, в границах которого находятся комплекс участков индивидуальной жилой застройки и развитая, насыщенная функциями общественная территория. Участки индивидуальной жилой застройки представляют комплекс частных усадеб. Общественная территория может быть многофункциональной или специализированной и выходить за пределы земельного участка ППК при условии востребованности создаваемых там объектов собственниками поселка.
2. Выявлена связь между социально-экономическими условиями возникновения ППК и историческим аналогом этих условий, определивших расцвет русской усадьбы в последней трети XVIII – первой половине XIX веков и возникновение дачных поселков в конце XIX начале XX века. В эти периоды времени формируется новый стиль жизни, новая культурная среда, с характерными усадебными постройками и парками, в которых были воплощены прогрессивные архитектурные идеи, что представляется возможным и в современных ППК.
3. Установлено, что в 2000-е годы «второе жилище» горожанина все чаще становится постоянным местом жительства и определены причины миграции в пригород:
· возрастающие проблемы в мегаполисе (ухудшающееся экологическое состояние, транспортный коллапс, растущие цены на жильё и т. д.);
· смена жизненной мотивации: начинает иметь значение не только близость к природе, но и свобода от жесткой детерминации городского образа жизни;
· изменение роли общественного пространства, связанное с появлением тяги к свободе и самостоятельности личности, которые могут быть реализованы в условиях проживания в малоэтажном жилом доме на собственном земельном участке;
4. Выделены категории владельцев жилья в загородных поселениях в соответствии с их требованиями к ландшафту, инфраструктуре и архитектуре, что позволило определить категории владельцев частных усадеб в ППК и сформулировать характерные для них черты:
· высокий уровень финансовых возможностей, который позволяет идти на риск в инвестиционных проектах и участвовать в различных экспериментах, связанных с реализацией новых форм организации среды жизнедеятельности;
· осознанное желание владеть собственностью круглогодичного использования;
· формирующийся экологический подход в отношении к природе как к важной составляющей усадьбы и ППК;
5.Установлена тенденция формирования в планировочной структуре ППК общественной рекреационно-парковой территории (ОРПТ) специализированного характера и дана её типология в зависимости от ведущего природного фактора, способа контакта с природной средой, средств адаптации к природной среде и способов нейтрализации экологических конфликтов. ОРПТ может включать в себя ряд общественных функций, предложенных в: «Гольф-клубе», «Яхт-клубе», «Конном парке», «Рыбацкой деревне», « Дендропарке», «Зверинце», «Зимнем саду» и т. п. Выделено три составляющих природного комплекса ППК: 1 - комплекс частных усадеб; 2 - общественная рекреационно-парковая территория; 3 - природная среда, в том числе природные памятники местного значения. Эти составляющие представляют собой самостоятельные элементы, требующие различных условий эксплуатации и развития. Таким образом, природное окружение ППК встраивается в дискретную модель, включающую три названных составляющих.
6. Предложены принципы архитектурно-ландшафтной организации поселков повышенной комфортности:
1. Принцип социально-экономического партнерства, предоставляющий экономическую и техническую автономность ППК, гарантирующий отсутствие «социального» обременения владельцам частных усадеб; обеспечивающий инвестиционную привлекательность ППК; позволяющий снизить текущие инвестиционные расходы на эксплуатацию объектов инфраструктуры в 2 раза.
2. Принцип экологической адаптации, в основе которого лежит приоритет природного ландшафта, совмещение планировочной и природоохранной функции архитектурных объектов, создание природно-антропогенного каркаса, обеспечивающего экологическую стабильность фрагментов природного комплекса в структуре ППК.
3. Принцип усадебности в планировке ППК во-первых, позволяет создать условия для усадебной самодостаточности, которая обеспечивается наличием развитой инфраструктуры внутри поселения и использованием высоких технологий в сфере природопользования; во-вторых, реализуется в компактной планировочной структуре ППК, в которой отсутствуют буферные зоны и стратегические резервы, а используются только внутренние резервы, формирующиеся в процессе эксплуатации; в-третьих, позволяет развиваться системе только снизу, по инициативе собственников ППК.
7. Установлено, что ППК являются:
· экспериментальной площадкой экологических и функциональных инноваций для рекреационных зон городов, на основе разнообразия идей частных заказов и множества инициатив собственников загородного поселения;
· интерпретатором естественной среды, обеспечивающим экологическую стабильность на основе применения высоких технологий и замкнутого цикла процессов жизнедеятельности;
· базой для формирования новой культурной среды «усадебного» типа;
· частным инвестором природоохранных процессов.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ ОТРАЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ ПУБЛИКАЦИЯХ
Научные статьи в изданиях, рекомендуемых ВАК:
1. Экологические приоритеты в проектировании общественных территорий частных загородных поселений // ACADEMIA. Архитектура и строительство. 2008, № 3, с.50-55.
2. Комплексный подход к формированию и развитию общественных территорий коттеджных поселков (редакционное название: Коттеджные поселки. Комплексный подход к развитию общественных территорий. // Архитектура и строительство России. 2008, №2, с.18-26.
Научные статьи и тезисы в других изданиях:
3. Ландшафтно-рекреационные территории загородных поселений. // Архитектурная наука и образование: Научная конференция профессорско-преподавательского состава и молодых ученых МАРХИ. 23-27 апреля 2007г. Тезисы докладов. М.: Архитектура-С, 2007. с. 146-147.
4. Эволюция общественных территорий частных поселений. // Наука, образование и экспериментальное проектирование в МАРХИ: тезисы докладов научно-практической конференции.28-30 апреля 2008г. М.: Архитектура-С, 2008.с.148-149.
5. Социально-экологические инновации в структуре рекреационных территорий коттеджных поселков Подмосковья. // Наука, образование и экспериментальное проектирование в МАРХИ: тезисы докладов научно-практической конференции профессорско-преподавательского состава, молодых ученых и студентов. 23-27 апреля 2009г. М.: Архитектура-С, 2009. с.213-214.
6. Историко-философские и социальные условия формирования и развития общественных территорий частных поселений. // Наука, образование и экспериментальное проектирование в МАРХИ: тезисы докладов научно-практической конференции профессорско-преподавательского состава, молодых ученых и студентов. 23-27 апреля 2009г. М.: Архитектура-С, 2009. с.214-216.
7. Рассказы об архитектуре: Город-сад Антонио Гауди. // Юный художник. М., 2009г., №8. с.28-30.
8. Ландшафтное искусство: творчество по законам природы. Экологические приоритеты и социально-экономические инновации современных урбанистических процессов в Подмосковье. // Ландшафтная архитектура. Дизайн. 2009, № 03(26), с. 34-39.
[1]
[1] Следует отметить различия между общественными территориями частных поселений и территориями общего пользования, которыми согласно п.12 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации «…беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары)».
[2]
[2] Во-первых, общественные территории частных поселений включают земли под коммуникациями различного рода и объектами «соцкультбыта». Во-вторых, исключается беспрепятственное пользование общественными территориями неограниченным кругом лиц, даже в части улиц, проездов, скверов и прочих объектов инфраструктуры. Предоставляется такое право только собственникам коттеджей, членам их семей, уполномоченным ими лицам, ограничивая использование земель под коммуникациями и объектами инфраструктуры регламентом взаимных договоренностей. В-третьих, общественные территории загородных поселков могут выходить за границу их земельных участков при условии существенной зависимости создаваемых или развиваемых там объектов от потребностей собственников коттеджей.
[3]
[3] Появление так называемых организованных коттеджных поселков относится к началу 2000-х г. г. и связано с законодательным оформлением частной собственности на землю. Право частной собственности на землю в Российской Федерации признано только в 2001 году с введением в действие нового Земельного кодекса Российской Федерации 2001 года. (Собрание законодательства Российской Федерации, 29.10.2001, № 44, ст. 4147)
[4]
[4]Данный вид поселения определяется в исследовании как поселок повышенной комфортности – ППК.
[5]
[5] В 2001 г. в области было около 30 коттеджных поселков, в 2004 г. - более 300, в 2007 г. их число превысило 600 единиц, в 2009г. – более 900.
[6]
[6] Дридзе и городская политика в свете экоантропоцентрической социологии // Социально обоснованное градоустройство в режиме прогнозного проектирования / отв. ред. , . – Обнинск: институт муниципального управления, 2004. – с.31.
[7]
[7] Дридзе без правил неприемлемо // Социально обоснованное градоустройство в режиме прогнозного проектирования / отв. ред. , . – Обнинск: институт муниципального управления, 2004. – с.488.
[8]
[8] земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности и иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса(статья 7 Земельного кодекса РФ)
[9]
[9] Попов публичных земель для строительства коммерческой недвижимости. М., 2006, С. 11.
[10]
[10] Собрание законодательства Российской Федерации, 11.12.2006, № 50, ст. 5278
[11]
[11] Собрание законодательства Российской Федерации, 05.06.2006, № 23, ст. 2381
[12]
[12] статья 44 Федерального закона 10 января 2002 года "Об охране окружающей среды"
[13]
[13] На федеральном уровне источником правового регулирования общественного самоуправления выступает федеральный закон РФ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 01.01.2001 г., который определяет понятие территориального общественного самоуправления как самоорганизации граждан по месту их жительства на части территории муниципального образования (территориях поселений, не являющихся муниципальными образованиями, микрорайонов, кварталов, улиц, дворов и других территориях) для самостоятельного и под свою ответственность осуществления собственных инициатив в вопросах местного значения непосредственно населением или через создаваемые им органы территориального общественного самоуправления (ТОС).
