Вестник риэлтора

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СОЮЗ РИЭЛТОРОВ

ВЕСТНИК РИЭЛТОРА

ДЕКАБРЬ 2007

РУБРИКА: ТЕМА НОМЕРА

ГЕНПЛАН

Одним из главных событий 2007 года на рынке недвижимости Иркутска стало принятие главного градостроительного документа. На страницах «Вестника» мы решили рассказать о том, как изменится город, что будет построено, где и сколько.

В 2007 году в Иркутске был принят новый Генплан города (расчетный период которого до 2020 года). Его разработка началась в 2001 году по заказу администрации города.

До утверждения главного градостроительного документа Иркутск развивался и строился по Генплану 1971 года, опираясь на разработки Генплана 1987 года (который не был принят по причине того, что не учитывал необходимость сохранения историко-архитектурного наследия города). И в настоящее время историческая ценность Иркутска стала камнем преткновения в соблюдении интересов бизнеса, власти, горожан и общественности. Городская Дума летом 2007 года утвердила новый Генплан и, в его составе, Проект зон охраны объектов культурного наследия (ПЗО) Иркутска. Однако одновременно с этим мэрия готовит другой документ, легитимность которого сомнительна, – «Перечень сносимых домов – памятников истории и культуры».

По словам Руслана Хотулева архитектора отдела генерального плана и территориальной деятельности «Иркутскгражданпроекта», новый Генплан не изменит облик города до неузнаваемости, существует преемственность с ранее существующим градостроительным документом, по которому Иркутск и развивался все эти годы. Перед разработчиками стояла задача в своих планировочных решениях учесть три фактора, являющихся отличительными для Иркутска: историческую ценность города (Более 1000 объектов культурного наследия (постройки), из них около 10% являются памятниками федерального значения), близость к Байкалу и наличие Транссибирской магистрали. Сохранение исторической структуры города обуславливает ряд планировочных ограничений: нельзя строить высотные здания и расширять магистральные улицы в центре города (деление центра на кварталы и переплетение их мелкой и дробной дорожной сетью обусловлено исторически), также Генпланом предусмотрено сохранение жилой застройки в историческом центре.

В Иркутске не только центр города является историческим. К примеру, прилегающий к центру район Марата между ул. Рабочего Штаба и р. Ангарой всегда был промышленно-коммунальной зоной. Для инвесторов эта территория привлекательна под жилую застройку из-за близости к центру и берегу Ангары, но в Генплане, с учетом санитарных требований, – место предлагается для коммерческого и коммунального освоения. Задача главного градостроительного документа уравновесить интересы бизнеса, горожан, власти в данный конкретный момент времени. Прошло полгода как был принят Генплан, и этот баланс уже изменился (меняется власть, приходят новые инвесторы). Эти движения могут инициировать изменения в Генплане. Как пример, остров Любаша, расположенный в месте, где р. Иркут впадает в р. Ангара. По Генплану на острове проектировалась рекреационная зона с парками, спортивными сооружениями. Пришел крупный инвестор, пожелавший вложить средства в освоение территории, но под застройку общественно-делового центра, и предлагает внести изменения в утвержденный Генплан. Но стоит отметить, что правки, это лишь выбор в пользу одного из возможных вариантов, поэтому они кардинально не меняют Генплан. К примеру, в прошлом Генплане на острове планировали строить жилье.

По жилью: одной из важнейших проблем Иркутска является неэффективное использование территорий. Свободных площадок под жилищное строительство недостаточно, освоение многих из них сдерживается необходимостью проведения дорогостоящих мероприятий по инженерной подготовке и защите. При этом значительная часть территорий занята массивами низкоплотной жилой неблагоустроенной застройки. В Генплане отображено всего несколько свободных перспективных территорий, предусмотренных под застройку жильем «с нуля» (строительство новых коммуникаций, сетей). Это территория Чертугеевского полуострова (сейчас там глиняные карьеры), недоосвоенный район Ново-Ленино (окраина Иркутска), пос. Боково под малоэтажную застройку и территория аэропорта (в случае его закрытия и выноса за черту города).

В основном все силы направлены на реконструкцию территорий. К примеру, строительство многоэтажек на месте ветхого малоэтажного жилья в районе Глазково, будет активно застраиваться жилыми и коммерческими объектами после сноса ветхого жилья район Парковый (почти центр города).

Коммерческие объекты: в районе Радиозавода будет строиться новая дорога. Поэтому территория интересна для коммерческого освоения. Перспективен район Релейного завода, где уже сейчас много коммерческих объектов. Предусматривается развитие территории Жилкино (место, интересное для развития коммерческого центра межселенного значения. Вообще, при разработке проекта учитывались, и зачастую принимались, стихийные процессы. По многим территориям наблюдалась ситуация, когда направленность их сегодняшнего развития заносилась в Генплан по факту. Если говорить о перспективных территориях, то это могут быть площадки вдоль «Байкальского луча». Байкальский луч – это градостроительная ось, основой которой являются улицы общегородского значения (Маяковского, Степана Разина, Ленина, Седова, 25-го Октября, Байкальская, Маршала Жукова). Она была задумана еще в предыдущих Генпланах и является символом развития Иркутска, как города на берегу Байкала. Значительно может изменить город – диагональная магистраль. Кольцо непрерывного автомобильного движения соединит все части города.

Основные расчеты в Генплане касались тех территорий, которые реально освоить до 2020 года (расчетный срок Генплана). За расчетный срок предусматривается освоение площадок как в границах города, так и за его пределами, и реализация ряда широкомасштабных проектов - это все запланировано, однако сроки воплощения зависят от интереса инвесторов. Если этот интерес будет, то проекты могут начать реализовываться и в расчетный срок до 2020 года.

МНЕНИЕ:

По словам архитектора, член-корреспондент Российской академии архитектуры и строительных наук, лауреат Государственной премии Елены Григорьевой, то, что Генплан, наконец, утвержден, для Иркутска уже огромный плюс: без него город не имеет права осуществлять застройку, развиваться. Градостроительный Кодекс обязывает муниципалитет иметь главный градостроительный документ, отвечающий реалиям сегодняшнего дня, прогнозирующий будущее и позволяющий осуществлять цивилизованный подход к застройке, а не тот, что удовлетворяет сиюминутные желания отдельных лиц.

Говоря о минусах, стоит отметить, что уже сейчас происходят вещи, идущие вразрез с Генпланом. Например, захват зеленых зон как уже существующих, так и перспективных, под строительство коммерческих объектов. Для Иркутска недостаток зелени – это проблема, так как в черте города количество зеленых насаждений ниже нормы, что не может не сказываться на экологии, на здоровье жителей. В генплане 70-го года прошлого столетия бульвар Гагарина (набережная Ангары в центре города, традиционное место отдыха иркутян) был регламентирован, как зеленая прогулочная зона. К сожалению, частнособственнический интерес взял вверх над общественным интересом горожан, и, в нарушение граддокументации, ныне зеленая зона активно застраивается. На взгляд некоторых, это свободная территория, где можно строить, не снося существующих строений. Так на берегу Ангары был построен развлекательный центр «Акула», который нарушил непрерывность узкой прогулочной линии вдоль реки. Отведен под строительство офисного здания участок зеленой зоны с общедоступной спортивной площадкой. Известно, что отвод давали под спортивное сооружение, хотя маленький спортзал в недрах офисов, возможно, будет – «для соблюдения приличий». Идет строительство в саду Парижской Коммуны и возле спорткомплекса «Динамо» - все это вторжение в зеленую ткань бульвара. Почему стал возможен отвод площадок в нарушение Генплана и в ущерб городу и его жителям?

Некоторые вещи при разработке нового генплана учитывались по факту, таким образом, узаконивались некорректные землеотводы. Этот процесс сейчас продолжается при разработке проектов планировки районов. Другие нарушения стали возможны из-за того, что «красные линии», которые нарушаются некоторыми постройками – прерогатива проекта планировок района. То есть эти границы прорисованы в транспортной схеме Генплана, но законодательную силу принимают только в проектах планировки. А проекты пока еще разрабатываются. И вот в этот переходный период стали возможны такие случаи. Хотя, Генплан, который существовал ранее, никто не отменял, по логике вещей должна быть преемственность градостроительной документации, а «красная линия» бульвара Гагарина была утверждена еще в 70-е годы.

Другая проблема – это проблема реализации давно прописанных в Генплане решений.

За последние годы в Иркутске не было построено ни одной магистрали, ни одной транспортной развязки. Единственный транспортный объект, сдаваемый в эксплуатацию сегодня, - новый мост, и тот без подъездных путей. И будут ли они построены в ближайшем будущем - еще не факт, так как оказался не решенным вопрос с расселением жильцов тех домов, что стоят на месте предполагаемых развязок.

Другой пример: по ул. Поленова расположен большой жилой массив, который продолжает интенсивно расти, а обслуживает его одна узкая улица. Необходимо строительство магистрали (предусмотренной еще генпланом 1970 г. и новым генпланом тоже), но в настоящее время на месте будущей диагональной магистрали появляются дома, причем на согласованных землеотводах. В сегодняшних реалиях очень велико давление бизнеса и не все ответственные лица способны его выдержать.

Более или менее начинает налаживаться система контроля за исполнением Генплана, и если заявляемый проект не соответствует градостроительному документу он не проходит согласования в экспертизе. Согласующие и разрешающие инстанции должны научиться держать удар, чтобы своими действиями не наносить ущерб общественному интересу, будущему города.

ЗАДАЧИ, КОТОРЫЕ СТАВИЛИСЬ ПЕРЕД ПРОЕКТИРОВЩИКАМИ

СИТУАЦИЯ СЕГОДНЯ	ЗАДАЧА	ПРЕДУСМОТРЕНО ГЕНПЛАНОМ
Недостаток жилья. Изношенный жилой фонд. Массивы малоэтажного некапитального жилья с низкой плотностью застройки.	Увеличить жилищный фонд города и показатель обеспеченности жильем на одного человека с 18 кв. м до 26 кв. м	Реконструкция территорий со сносом ветхого жилья Комплексная застройка зарезервированных ранее свободных территорий
Более 1000 историко-архитектурных памятников.	Сохранить исторический облик города	Сохранение памятников архитектуры, ограничения по застройке центра города. Вывод основных транспортных потоков за черту исторического центра, создание пешеходных улиц.
Улично-дорожная сеть, как по плотности, так и по пропускной способности не соответствует уровню автомобилизации.	Увеличение пропускной способности дорожной сети.	Расширение дорожной сети. Строительство новых дорожных объектов, в т. ч. строительство многоуровневых развязок.
К недостаткам транспортной системы относятся плохие связи частей города. Транзитные потоки транспорта проходят через центр города и жилые районы.	Соединить существующие автодороги в единую улично-дорожную сеть, предусмотрев строительство связующих участков.	Строительство транспортного кольца непрерывного автомобильного движения, соединяющего все части города. Строительство коридора скоростного трамвая вне улично-дорожной сети. Новая трамвайная дорога позволит эффективно связать между собой районы города, населенные пункты иркутской агломерации, проектируемый аэропорт.
Аэропорт в черте города	Вынос аэропорта.	Строительство нового международного аэропорта в центре иркутской агломерации на безопасном расстоянии от населенных пунктов.
Свободные территории. К примеру, Ново-Ленино, Чертугеевский полуостров, остров Конный, остров Любаша.	Эффективное использование	Строительство жилья, объектов рекреационного назначения
Коммунально-складские территории, находящиеся в запустении. Например, территория «Затона», находится в пяти минутах от центра города у берега Ангары, сегодня район считается периферийным	Реконструкция	Строительство общественно-деловых и туристических центров. Если говорить о «Затоне», то там предполагается создать туристическую зону с высотными гостиницами, речным вокзалом, объектами культурно-развлекательного направления.
Большие по площади территорий закреплены за научными институтами и университетами.	Сохранение значения города, как научного и учебного центра	Сохранение этих территорий под строительство объектов именно научного назначения
Недостаток зеленых насаждений общего пользования.	Улучшение экологической ситуации	Создание рекреационных зон общегородского и районного значения с высоким процентом озеленения.

СТАТИСТИКА ИРКУТСКА

На 2003 год жилой фонд Иркутска составил 10 738,4 тыс. кв. м общей площади квартир, средняя обеспеченность жильем на одного иркутянина – 18,1 кв. м. К концу расчетного срока Генплана этот показатель должен быть увеличен до 26 кв. м.

Территория Иркутска в границах городского округа составляет 27,7 тыс. га. Городской застройкой занято 10,5 тыс. га, что составляет около 38% городских земель. Значительную территорию занимают леса (8,1 тыс. га или 29,2%), водные пространства (2,6 га или 9,4%), луга и пойменные территории (5,1 тыс. га или 18,4%). На селитебные территории (занятые жилыми, общественными и коммерческими объектами) приходиться 25% земельного фонда города. В границах города около трети селитебные территорий занята некапитальной низкоплотной жилой застройкой, в значительной мере изношенной. Обширные площади приходятся на промышленные и коммунально-складские объекты, зачастую занимающие важные в градостроительном отношении участки. При большой площади рекреационных территорий в городской черте недостаточно зеленых насаждений общего пользования.

В настоящее время в городе сформировалось пять крупных промышленных зон – Северная, Жилкинская, Мельниковская, Маратовская, Восточная. В них входит около 500 различных предприятий, баз, складов, гаражей и других объектов общей территорией около 2 тыс. га. По своему составу и отраслевому назначению промышленные зоны неоднородны. Большинство из них отличаются стихийностью размещения предприятий, неэффективностью использования территории.

РУБРИКА:

НОВОСТИ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СОЮЗА РИЭЛТОРОВ

В ИРКУТСКОМ ОБЛАСТНОМ СОЮЗЕ РИЭЛТОРОВ ИЗБРАН ПРЕЗИДЕНТ-ЭЛЕКТ

На общем Собрании Иркутского Областного Союза Риэлтров 29 ноября впервые был избран Президент-элект – преемник будущего Президента Союза. Большинство членов Союза отдали свой голос за директора АН «Наш дом» (Иркутск, Усолье-Сибирское) Михаила Владимировича Грохольского. В настоящее время который возглавляет Комитет по этике ИОСР.

На прошлом Собрании общественной организации члены Союза утвердили соответствующее Положение о Президент-электе, которое регламентирует деятельность нового должностного лица. Основная цель выборов Президент-элект – сохранить преемственность, позволить будущему Президенту заранее вникнуть в работу главы общественной организации, наладить связи, показать себя в деле и помочь действующему главе в работе (по сути, являясь его правой рукой). Презедент-элект хоть и становится официальным преемником, в Президенты попадает только по итогам выборов. В случае, если 30% членов общественной организации выскажут ему свое недоверие, он не будет избран Президентом.

АГЕНТСТВО «ШАНС» (ШЕЛЕХОВ) СТАЛО ЧЛЕНОМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СОЮЗА РИЭЛТОРОВ

География Иркутского Областного Союза Риэлторов расширяется. АН «Шанс» (Шелехов) единогласно было принято в члены ИОСР на общем собрании Союза. Три месяца агентство имело кандидатский статус членов.

В настоящее время в ИОСР 17 членов, в том числе Союз риэлторов г. Братска в полном составе (12 агентств). Общественная организация объединяет также риэлторов Иркутска, Усолья-Сибирского, Ангарска, Саянска, Байкальска.

15 ДЕКАБРЯ В ИРКУТСКЕ ПРОШЕЛ «БАЛ РИЭЛТОРОВ»

Иркутский Областной Союз Риэлторов в очередной раз выступил организатором празднования профессионального «Дня риэлтора». 15 декабря в банкет-холле «Седьмое небо» (ночной клуб «Панорама») прошел «Бал риэлторов». Впервые банкет был совмещен с необычной программой, в рамках которой тренеры по тим-билдингу провели конкурсы с профессиональной тематикой. Судя по азарту и веселью, риэлторам очень понравилось соревноваться в неформальной обстановке. Импровизированные команды рисовали эмблемы, строили высотные дома из обоев и продавали в них квартиры,

играли в командные игры и зарабатывали призы. Дискотека и искрометный юмор ведущих добавляли празднику веселья.

В рамках официальной части Президент ИОСР Наталья Комиссаренко поздравила всех с профессиональным праздником «День риэлтора» и с успешным окончанием 2007 года, а также наградила членов Союза за хорошую работу. Благодарственные письма получили коллективы АН «Жилфонд» и АН «Недвижимость плюс» за активное участие в жизни общественной организации, Председатель Комитета по

за проделанную работу и Вице-Президент ИОСР Анастасия Литвиненко за организацию общественно - значимых мероприятий. Также благодарственное письмо за пропаганду положительного имиджа профессии в общении со СМИ была награждена и Наталья Комиссаренко. Перед риэлторами города был представлен впервые избранный Президент-элект Союза, которым в 2007 году стал Михаил Грохольский.

В Иркутске «Бал риэлторов» проходит с 1999 года, его организатором выступает Иркутский Областной Союз Риэлторов. Каждый раз праздник получается неординарным, меняются места проведения, праздничные программы, но неизменным остается одно – профессиональный день отмечается весело и с размахом.

ЧЛЕН ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СОЮЗА РИЭЛТОРОВ ПОСЕТИЛА 100 ЮБИЛЕЙНЫЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОНГРЕСС РИЭЛТОРОВ В США

Юлия Котовщикова, директор АН «Недвижимость плюс» (Усолье-Сибирское, Иркутск) в составе делегации Российской Гильдии Риэлторов посетила в ноябре 100 юбилейный Международный Конгресс риэлторов, организуемый Ассоциацией риэлторов США. В этом году делегация от РГР составила 130 человек из Санкт-Петербурга, Москвы, Самары, Перми, Кемерово и Иркутска. По словам Юлии Котовщиковой, тур проходил по трем городам Лос-Анжелесу, Сан-Франциско и Лас-Вегасу. В первых двух прошли деловые встречи, американцы знакомили иностранных коллег с проектами, технологиями продаж квартир и домов. При этом они не только рассказывали о том, как ведется работа в Америке, но и предлагали сотрудничество нашим риэлторам по поиску русских клиентов.

В Лас-Вегасе прошел 100 юбилейный Конгресс риэлторов и самая большая и авторитетная выставка недвижимости в мире. Юлия Котовщикова получила сертификат участника данной выставки. Все делегаты были приглашены на следующий Конгресс

НАГРАЖДЕНИЕ ЖУРНАЛИСТОВ-ПОБЕДИТЕЛЕЙ КОНКУРСА «ЗОЛОТОЕ ПЕРО» СОСТОИТСЯ В ЯНВАРЕ

Награждение журналистов-победителей конкурса «Золотое перо-2007» состоится в январе. В этом году на конкурс было представлено более 20 журналистских работ в номинациях «Журналист года» и «Лучший материал о недвижимости». А также журнал «Супермаркет новостроек», газета «Жилищный советник» и информационное агентство «Телеинформ» заявили об участии в номинациях «Лучшее Интернет-издание, пишущие о недвижимости» и «Лучшее СМИ, освещающее темы недвижимости». Постоянным участником конкурса является коллектив программы новостей «По будням» телекомпании «НТС».

Имена победителей станут известны в середине января. Награждение пройдет в рамках пресс-конференции Иркутского Областного Союза Риэлторов.

ПРЕСС-КОНФЕРЕНЦИЯ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СОЮЗА РИЭЛТОРОВ ПО ИТОГАМ ГОДА СОСТОИТСЯ В ЯНВАРЕ

Об итогах 2007 года, ситуации, которая сложилась на рынке недвижимости, журналисты смогут узнать из «первых уст» у ведущих экспертов рынка на пресс-конференции, которая состоится сразу после новогодних каникул. Члены Иркутского Областного Союза Риэлторов расскажут о деятельности организации: создании Регионального органа по сертификации, итогах ярмарки недвижимости, работе Комитета по этике. Также журналисты смогут задать узнать сколько стоил кв. м жилья по итогам 2007 года, как поведут себя цены в новом году, какая ситуация на ипотечном рынке, что будет происходить на рынке коммерческой недвижимости. Для участия в пресс-конференции приглашаются все СМИ города.

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СОЮЗ РИЭЛТОРОВ НАЛАДИЛ СОТРУДНИЧЕСТВО С СОЮЗОМ АРХИТЕКТОРОВ ВОСТОЧНОЙ СИБИРИ

В рамках сотрудничества планируется проведение совместных круглых столов и других информационно-значимых мероприятий. В январе предполагается провести круглый стол по торговой недвижимости. Осветить проблемы данного сегмента рынка коммерческой недвижимости, увидеть ситуация, сложившуюся в Иркутске, со стороны девелоперов, инвесторов, риэлторов и архитекторов.

Также в рамках сотрудничества в «Вестнике риэлтора» будут печататься новости «Союза архитекторов» и анонс их мероприятий.

РУБРИКА: НОВОСТИ

В новом году иркутские власти намерены побить все рекорды по объемам жилищного строительства

Источник: Строительный Вестник Приангарья

Иркутская мэрия взяла на себя весьма смелое обязательство. Она вознамерилась побить в наступающем году все рекорды последних десятилетий по количеству построенного жилья.

Напомним, что последний рекорд в Иркутске был взят в 1989 году. Тогда в областном центре за год было сдано в эксплуатацию 300 тыс. кв. метров жилой площади. После этого столь высокую планку строители не брали.

Председатель комитета по градостроительной политике заявил на пресс-конференции, что в 2008 году городские власти намерены превысить этот показатель.

В уходящем году иркутские строительные компании уже сдали в эксплуатацию 147 тыс. кв. метров жилья. Как сообщил Евгений Харитонов, это не предел. Буквально за последнюю декаду, до конца года эта цифра вырастет до 270 тыс. кв. метров. В эксплуатацию сдаются комплексы «Зеон» и «Лазурный» по улице Байкальская, дома в Ново-Ленино и по улице Поленова, жилой комплекс в Нижней Лисихе.

Как резервный вариант добычи искомых квадратных метров, Иркутские городские власти рассматривают мансардное строительство. Об этом сообщил на той же пресс-конференции Евгений Харитонов. Мансарды будут надстраивать на дома первой массовой серии панельного домостроения. На 2008 год в городе запланирована тотальная реконструкция 27 таких зданий в Октябрьском и Свердловском районах. В планах – наряду с капитальным ремонтом -- пристроить хрущевкам за дополнительные мансардные этажи.

Если раньше деньги из городского бюджета выделялись лишь на капитальный ремонт хрущевок (в 2007 году на эти цели было выделено 20 млн. руб., которых хватило на 10 домов), то в новом году мэрия решила использовать для возрождения первой массовой серии 93 млн. рублей городского бюджета. По словам Евгения Харитонова, иркутские власти хотят привлечь к реконструкции еще и деньги инвесторов.

Сама по себе идея привлекательна – достроить то, что уже построено. Этот вариант намного дешевле строительства «с нуля». Вызывает сомнение сам объект перестройки – первые дома массовой серии, а именно «хрущевки». Например, «хрущевки» строительной серии № 000 имеют дефектную конструкцию с незавершенным каркасом. Едва ли есть смысл обременять такие дома дополнительными тоннами строительных конструкций сверху. Впрочем, Евгений Харитонов сообщил, что мэрия приступит к всевозможным испытаниям обновленных зданий, в том числе, на сейсмостойкость.

Так или иначе, исходя из заявленных цифр, заявленное иркутскими властями повышение количества сдаваемого жилья может сбыться. Достаточно выдать на 15% жилья больше, чем в 2007 году, чтобы превысить рекордный показатель.

В этом случае, возможно, сбудется несколько неожиданный прогноз Евгения Харитонова, который рискнул утверждать, что уже через два-три года вторичное жилье в Иркутске значительно подешевеет. Падению спроса на «вторичку» будут, по его мнению, способствовать нарастающие объемы жилищного строительства.

- В 2007 году в Иркутске ввели в эксплуатацию в два раза больше жилья, чем в прошлом, ипотечные кредиты доступны населению, и вполне реально, - сказал Харитонов, - что через некоторое время квартиры на вторичном рынке уже мало кого будут интересовать.

Правда, пока, - сообщил Харитонов, - вторичное жилье еще прочно держит свои позиции. Средняя цена за квадратный метр в иркутской новостройке сейчас – 40 тыс. рублей, а во «вторичке» - 50 тыс. Люди предпочитают въезжать в квартиры сразу же после получения кредита, а не ждать целый год, пока их дом построят.

Субсидии на покупку жилья не будут облагаться налогом

Источник: Строительный Вестник Приангарья

Субсидии на покупку жилья, полученные физическим лицом после 1 января 2008 года, не будут облагаться НДФЛ. Об этом сообщает Федеральная налоговая служба.

Статья 217 Налогового кодекса РФ «Доходы, не подлежащие налогообложению» дополнена пунктом 36, согласно которому не подлежат налогообложению суммы субсидий на приобретение и (или) строительство жилого помещения, предоставленные за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов. Действие данного пункта распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 года. Если субсидия получена до этого срока, то полученная субсидия подлежит обложению налогом на доходы физических лиц на общих основаниях.

Октябрьский район Иркутска: мэр рекомендует запланировать побольше скверов и велосипедных дорожек и зарезервировать земельные участки

Источник: Строительный Вестник Приангарья

Проект будущей планировки Октябрьского района Иркутска обсуждался в конце ноября на Градостроительном совете при администрации города. Проект разработан Иркутскгражданпроектом. В прошлом номере «СВ» мы рассказывали об основных его параметрах – о планируемом в районе строительстве транспортных развязок, социальных объектов и жилья. Сегодня расскажем об инфраструктуре, заложенной в проекте, о возможных будущих строительных площадках и о тех критических замечаниях, которые прозвучали в адрес проекта из уст городских чиновников.

Авторы представленного проекта предлагают освободить участки для жилищного строительства и создания объектов инфраструктуры и убрать часть гаражей. Количество гаражей, предусмотренных к выносу, составляет 5500 машино-мест. В качестве компенсации недостающих мест – проектом предусмотрено строительство подземных и многоярусных гаражей. В частности, в микрорайоне Парковый, планируется освоить девять площадок под строительство подземных гаражей на 320 мест, в Нагорной части предусмотрено создание таких же объектов на 270 мест и наземных гаражей на 3000 мест. В районе Лисиха планируется вынос гаражей вместимостью 4900 машино-мест и новое строительство подземных гаражей в несколько уровней, а также многоэтажных стоянок с общим количеством 5300 мест. Наряду с этим, в районе Лисихи предполагается зарезервировать площадки на размещение 2800 автомобилей. В ИВВАИИ также запланирован вынос гаражей на 600 мест, создание подземных и многоуровневых гаражей на 4500 мест, в Солнечном планируется дополнительно построить 9 подземных гаражей и один многоуровневый, в общей сложности на 1500 мест.

Разработчики проекта уточнили, что потребность в парковочных местах в Октябрьском районе составляет 21 тыс. 300 мест, а на этой территории расположены гаражи и стоянки на 23 тыс. автомобилей.

В районе Лисихи на тех участках, где будут снесены гаражи, авторы проекта предполагают построить школы и детские сады. Участники Градостроительного совета высказали сомнения в целесообразности переноса или демонтажа гаражей, связанные с большими финансовыми затратами. Однако, по словам авторов представленного проекта, на территории Лисихи нет свободных площадок под строительство общеобразовательных учреждений. Мэр города Владимир Якубовский посоветовал внести изменения в проект планировки района и доверить снос и создание новых гаражей - частным инвесторам, а финансирование строительства школ и детских садов – городским и региональным властям.

Главный архитектор города Евгений Третьяков высказал критические замечания. По его мнению, авторы проекта не предусмотрели открытых автопарковок, на которых можно было бы ставить машины в течение рабочего дня. При разработке транспортной инфраструктуры также не учитывались трамвайные перевозки - маршруты этого вида транспорта не связаны с общественными центрами, которые планируется построить в районе.

Евгений Третьяков поинтересовался: какой баланс между зелеными насаждениями и объектами жилищного и инфраструктуры предусмотрен проектом планировки Октябрьского района. Авторы новой планировки района сообщили, что в местах общего пользования запланировано 10 кв. м зеленых насаждений на одного жителя, а в жилищных микрорайонах – 6 кв. м на одного иркутянина. Однако, по словам Третьякова, в проекте недостаточно парковых зон, озеленение предусмотрено, в основном, на территории огороженных объектов – школ, детских садов и училищ, то есть, не в местах общественного пользования.

«Вы часто употребляете фразу – «уплотненная застройка», а нам нужен зеленый город, в котором можно комфортно жить и работать», - сказал мэр города Владимир Якубовский. Однако разработчики проекта объяснили, что в Октябрьском районе очень мало открытых площадок для создания парков и скверов. Мэр предложил нестандартные решения. К примеру, перенести за пределы города ипподром и создать парк на его территории. Крайне негативно высказался глава города в отношении создания Подгорно-Иерусалимского историко-культурного комплекса в границах кварталов 131, 133 (частично в районе Крестовоздвиженской церкви).

Авторы проекта предлагают создать на этой территории зону охраны памятников истории и культуры. По словам мэра города, на этом участке практически нет памятников, а сохранять разрушенные сооружения нецелесообразно.

Проект планировки Октябрьского округа предполагает и создание объектов, улучшающих водоснабжение. В частности, намечено строительство нескольких водоводов (по ул. Ширямова, Пискунова, Советская, Коммунистическая, Егорова, бульваре Постышева, в микрорайоне Байкальском), коллекторов и реконструкция очистных сооружений. Кроме того, проектом предусматривается перекладка теплотрасс в Октябрьском районе, строительство новой теплосети от микрорайона Солнечный до побережья залива Чертугеевский. Разработчики проекта предлагают построить две новых электроподстанции на полуострове Чертугеевский, установить дополнительные трансформаторы в районе Цимлянская и Партизанская.

В проекте предусмотрена также инженерная подготовка территории. В частности, планируется строительство берегоукрепительных сооружений вдоль реки Ангара для защиты прибрежных территорий от размыва и затопления. Для решения проблемы паводков во время поднятия реки Ушаковка разработчики предлагают построить защитную дамбу. Кроме того, для защиты территорий от подтопления проектом предусматривается устройство закрытого дренажа вдоль плотины ГЭС.

Во время обсуждения проекта мэр города отметил, что запланировано слишком мало спортивных учреждений, в том числе, велосипедных дорожек. По словам главы города, не обозначено и строительство пожарных депо, хотя в Иркутске наблюдается нехватка таких объектов. Владимир Якубовский также порекомендовал при корректировке проекта планировки Октябрьского района предусмотреть резервирование земель. В противном случае большие участки земли будут приобретены частными собственниками, что уменьшит объемы муниципального строительства в городе и внесет коррективы в планы по благоустройству. «Красивая идея с созданием общественных центров проработана слабо: непонятно, что будет находиться в этих комплексах», - в свою очередь, отметил Евгений Третьяков.

Авторам проекта при внесении изменений было предложено основываться на конкретных нуждах населения, проживающих на этой территории.

Алена Байбородина

5,5 тыс. ипотечных сделок было совершено на иркутском рынке недвижимости за 9 месяцев

Источник: Строительный Вестник Приангарья

5576 ипотечных сделок было совершено на иркутском рынке недвижимости за 9 месяцев 2007 года, это в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Такие данные, по сообщению портала «Недвижимость. Байкальский регион», привел руководитель кредитно-кассового офиса Городского Ипотечного Банка в .

По мнению Андрея Дедюхина, сейчас на ипотечные сделки в Иркутская обл." href="/text/category/irkutskaya_obl_/" rel="bookmark">Иркутской области приходится 13% от всех сделок с жилой недвижимостью. Он полагает, что в 2008 году это доля возрастет до 18-20%.

Кредитов будет меньше, но они станут дороже

По мнению многих экспертов, в 2008 году ужесточение условий кредитования из отдельных эпизодов может превратиться в общую тенденцию, от которой рядовому заемщику уже не скрыться.
 Недавно портал «*****» провел интерактивный опрос, в результате которого выяснилось, что 43 процента граждан считают, что ипотечный кризис в США неминуемо приведет к ужесточению условий ипотечного кредитования. Лишь 20% опрошенных сохраняют оптимистичный взгляд на будущее российского ипотечного рынка.
 Результаты этого опроса существенно коррелируют с действительностью.
 Так, по итогам 2007 года объем выданных в России ипотечных кредитов может составить около 540 млрд. руб., что наполовину больше, чем в 2006 году. Но доля ипотеки в ВВП остается чрезвычайно низкой, по сравнению с другими промышленно-развитыми странами, – всего 2,3%., - пишет газета «Квартира. Дача. Офис». По ипотеке продается 15% жилья, а 70% ипотечных сделок заключаются на вторичном рынке. Причина этого кроется в том, что условия, предлагаемые банками, пока неподъемны для большинства россиян. Поэтому спрос на ипотеку падает - при быстром росте рынка заемщики были готовы смириться с тем, что жилье по ипотеке обходится вдвое дороже, чем за свои деньги. Но сегодня мало кто верит, что столичное жилье будет то и дело удваиваться в цене.
 По идее, при снижении спроса на финансовый продукт он, по законам рынка, должен дешеветь. Но с ипотекой происходит обратное – она дорожает. И дело не только в усиливающейся накачке нефтедолларов в экономику, которая ведет к увеличению денежной массы (за год баррель подорожал почти вдвое). Меняется финансовая политика банков: если до 2007 года они стремились максимально увеличить свои кредитные портфели, чтобы «разобрать» оставшихся заемщиков, то сейчас многие банкиры предпочитают выдать меньше, но «лучше», т. е. выдают кредиты либо менее рискованные, либо по более высоким ставкам.

РУБРИКА: ИПОТЕКА

Заметки на полях ипотечного договора

Удивительное дело: судя по высказываниям экспертов, осенняя паника никоим образом не замедлила развитие ипотеки в России. В первом квартале, по данным специалистов, темпы роста кредитования составляли 15%, во втором — 19%, в третьем — уже 41%. Сбываются самые оптимистичные предсказания. А вот надежды правительства на снижение процентных ставок до уровня ставок в развитых странах не оправдались.

Средняя ипотечная ставка в нынешнем году оказалась выше 11% годовых, предусмотренных параметрами нацпроекта «Доступное и комфортное жилье». Никак у нас не получается расширить круг потребителей, которым по карману кредит. Ипотека в стране рекламируется чуть ли не больше, чем «Кока-кола», но в отличие от последней страшно далека от народа. Точнее, дорога для него. Оттого жилищная проблема не решается. Может, стоит с другой стороны попробовать? Со стороны доходов…
Не стоит, правда, забывать о том, что развитые страны сейчас поднимают ставки, так что сближение с мировыми стандартами все равно налицо.

А йены где?

Утешительным призом и для властей, и для народа служат кредиты в швейцарских франках, которые предлагает Банк Москвы. Если брать кредит ненадолго, не более чем на семь лет, да еще иметь на руках 20% стоимости жилья, то заем обойдется всего в 7% годовых. Хотя, конечно, в Швейцарии, откуда берутся франки, ставки равняются 3–4%... Так она и сама маленькая.
Население свою симпатию к низким ставкам проявляет весьма конкретно. Пусть на практике чаще получается не 7%, а 8–8,5%, все равно это меньше, чем в долларах и тем более в рублях. По словам главы розничного блока Банка Москвы Аллы Цытович, с марта по ноябрь банк раздал ипотечным заемщикам швейцарских франков на 4 млрд руб., что составляет четверть общего объема ипотечных кредитов, выданных им с начала года.
Член правления Московского международного банка Эдуард Иссопов недавно обмолвился, что в будущем до 40% ипотечных кредитов в России будет выдаваться в экзотических валютах. Только почему-то пока никто не хочет приобщиться к этому счастью, за исключением Инвестсбербанка. Впрочем, там кредиты в швейцарских франках выдают под процент, сравнимый с теми, которые установлен для долларовых займов — 9,2–11,5%. Ничего выдающегося.
Кстати, кредиты в японских йенах — по самой низкой на рынке ставке 6,5%, которые были обещаны Банком Москвы еще в мае, так на рынке и не появились. Обидно.

Пока доллар падает, ставки могут вырасти

Сейчас ипотечный, да и любой другой кредит в американской валюте служит поводом для радости: рублей за нее дают все меньше, соответственно, удельный вес ежемесячных платежей тоже снижается. Если, конечно, вы зарплату получаете в рублях.
Заемщикам, значит, прямая выгода, а банкам, выходит, прямой убыток. Они пока терпят, а потом возьмут и поднимут ставки по уже выданным кредитам. Может такое быть? «Кредитные договоры многих банков предусматривают право при изменении конъюнктура рынка" href="/text/category/kontzyunktura__kontzyunktura_rinka/" rel="bookmark">конъюнктуры рынка повысить процентную ставку в одностороннем порядке, то есть не спрашивая согласия заемщика, — отвечает начальник отдела ипотеки . — Вероятно, в случае дальнейшего снижения курса некоторым банкам придется использовать данную возможность».
Однако пока до этого, судя по всему, далеко. «Пока снижение маржи по долларовым кредитам критичным назвать нельзя, но если эта тенденция продолжится, то часть банков изменят условия по таким кредитам или начнут предлагать займы в других валютах, — разъясняет руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев. — В следующем году повышение ставок по долларовым кредитам вполне вероятно. Но это связано не только с падением курса доллара, но и с ипотечным кризисом в США, который повлек за собой удорожание иностранных заемных средств».
«Банки борются с валютным риском, изменяя соотношение валют в портфеле, — объясняет Д. Земан. — Если банк ведет грамотную политику, снижение курса доллара не должно на нем отразиться серьезным образом».

Кто На Ком Наживается

Так что, имея кредит в долларах, можно продолжать радоваться удачному стечению обстоятельств и подсчитывать, кто на ком теперь наживается: банк на вас или вы на банке.
Если же вы собираетесь брать ипотечный кредит — поторопитесь: неизвестно, сколько осталось до момента окончательной утраты доверия к американской валюте. Уже встречаются банки, установившие одинаковые ставки в рублях и в долларах. Следующим шагом вполне способен стать полный отказ от «зелени». Прецеденты есть.
По оценкам специалистов, уже сейчас в России на ипотечные кредиты в иностранной валюте приходится не более трети их общего количества. Говорят, на следующий год рублевыми будут около 80% выданных в стране ипотечных займов. Потому что наибольшая активность сейчас наблюдается в регионах, а там патриотизма больше, чем в столице.
Но пока ставки все же падают. На конец ноября индекс рынка ипотечных ставок (ИРИС) показал за неделю снижение по рублевым кредитам 0,04% (с 12,6 до 12,56%), а для долларовых — на 0,03% (с 11,05% до 11,02%). Мелочь, а приятно.

Не корысти ради…

Удивительно, но в банковских кругах ипотека считается продуктом, обладающим самой низкой доходностью. Почему, спрашивается, все сходят по ней с ума? Дело в том, что ипотека, прежде всего, служит банку основой взаимоотношений с клиентом и его семьей. Деваться-то ему, голубчику, некуда. Ипотека вынуждает его каждый месяц из года в год приходить в банк. А банк уж должен придумать, как приманить его и на другие продукты.
Поэтому ипотеку внедряют и развивают в первую очередь те банки, которые заинтересованы в сильной рознице. Для них жилищные кредиты служат заделом для создания постоянной и лояльной потребительской аудитории.
В каком направлении рынок станет развиваться дальше? Вероятно, массовое распространение получат рефинансирование ранее выданных кредитов и кредитование новостроек. До последнего времени приобрести по ипотеке квартиру на этапе строительства стоило изрядных мучений.
Сегодня уже сложилась четкая схема взаимодействия всех заинтересованных сторон. Завязавшийся нынче роман между банками и застройщиками на следующий год обещает перерасти в серьезные отношения. А там настанет черед расширять сотрудничество на ниве загородного строительства. Но это перспектива более отдаленная.
Загородная недвижимость в банках сейчас вызывает ассоциацию с чемоданом без ручки — нести тяжело, бросить жалко. Упускать долю рынка не хочется, а как на нем работать — непонятно.
Главная проблема в том, что загородное домовладение крайне сложно оценить, это не квартира в типовой многоэтажке. Как без оценки недвижимости рассчитать кредит? Рано или поздно практика сложится, но до этого еще далеко.

Кто не рискует, не получает дешевых кредитов

Хорошим потенциалом развития обладает еще один, пока не слишком востребованный ипотечный продукт. Так сложилось, что в России ипотека рассматривается как средство приобретения квартиры либо улучшения жилищных условий. Но ведь ее допустимо использовать и наоборот. На этот случай существует нецелевой кредит под залог недвижимости. Если вам нужна крупная сумма, выгоднее заложить квартиру, чем взять потребительский кредит. Во-первых, ниже процентная ставка, во-вторых, длиннее срок кредитования, а значит, меньше нагрузка на семейный бюджет. В-третьих, можно рассчитывать на большую сумму займа.
В этом легко убедится на примере. Допустим, ваш чистый доход — $1 тыс. в месяц и вам срочно понадобились $15 тыс. Потребительский кредит ВТБ 24 выдаст максимум на пять лет под 17% годовых. По нецелевому кредиту под залог недвижимости за ту же сумму, взятую на аналогичный срок, придется платить всего 12% годовых. За пять лет разница составит ощутимую сумму.
По словам генерального директора брокерской компании «Легкокредит» Кирилла Суслова, в 2007 году за нецелевыми кредитами обращались в три раза чаще, чем в прошлом, что в совокупности составило 20% общего количества обращений.

Русские не умеют жить в кредит

Нецелевой кредит уместно брать для покупки недорогой недвижимости — дачи, гаража, земельного участка  — или для приобретения дорогой мебели, техники, катера, яхты, а также для оплаты ремонта, лечения или образования. «Около половины всех обращений за нецелевыми кредитами так или иначе связаны с приобретением недвижимости, — отмечает К. Суслов. — За счет них часто покупают неликвидные по меркам классической ипотеки дачи, коттеджи».
Будет ли и дальше расти популярность нецелевых кредитов под залог недвижимости, предсказать сложно. В России квартира — больше чем жилье, отношение к ней трепетное, и предложение заложить семейное гнездышко у многих вызовет нервную реакцию: коли случится что и не получится с банком расплатиться, ведь на улицу выкинут! «Наши люди до сих пор считают неправильным, неестественным жить в кредит, — комментирует руководитель портала ***** Иван Захаров. — Если на уровне потребкредитов и автокредитов это предубеждение сильно пошатнулось, то в случае с ипотекой оно по-прежнему является сдерживающим фактором для многих».

Уравниловке — бой!

Директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников считает, что в следующем году в отдельную бизнес-линию выделится деятельность по сопровождению ипотечных кредитов. Когда заем оформлен, обязательства банка перед клиентом вроде бы заканчиваются. Вот деньги, вот график платежей — до свидания. Теперь наступает черед заемщика выполнить взятые на себе обязательства.
Тем не менее случается, что сотрудникам банка потом снова приходится потрудиться, если клиенту нужно пересмотреть условия кредитного договора. Например, требуется переоформить залог, решить вопрос продажи недвижимости из-под залога, поменять одного поручителя на другого, рефинансировать кредит.
Эту работу заемщик напрямую не оплачивает. Но банк, формируя ипотечную программу, устанавливает процентную ставку по каждому кредиту «с запасом» — на такие случаи. И получается, что часть заемщиков, не беспокоящих банк, вынуждены много лет оплачивать услуги, которыми никогда не воспользуются. Несправедливо получается.
В США, кстати, подобные хлопоты в обязанности банка не входят. Возможно, уже на следующий год и наши банки начнут передавать функции по сопровождению ипотечных кредитов сторонним компаниям. И если заемщику понадобится поменять что-либо в условиях кредитования, ему придется оплачивать услуги по переоформлению. Тогда каждый будет отвечать только за себя и лишнего не переплатит.
Э. Иссопов ратует за сегментацию ипотечных предложений для отдельных групп заемщиков — по платежеспособности, категориям приобретаемой недвижимости, даже по профессиональному признаку. Адресные предложения разрабатывают с учетом ожиданий и возможностей людей одного круга. Благодаря такому подходу соискатели проявляют к таким предложениям повышенный интерес. И банку проще будет «натаскивать» клерков на определенный тип людей с присущими ему психологическими особенностями и слабыми местами.

Ипотека с человеческим лицом

Существует неофициальное мнение, что неудобства, толкотня, невнимательное отношение сотрудников банка вынуждают уйти ни с чем до четверти соискателей кредита. Поэтому на ипотечном рынке вошел в моду принцип «одного окна». Банки один за другим открывают специализированные центры, где человек в спокойной обстановке обсуждает с кредитным специалистом все свои вопросы.
Как правило, ипотечные центры объединяют в одном месте все заинтересованные стороны: помимо банковских работников здесь постоянно находятся представители страховых и оценочных компаний, риэлторы, квалифицированный юрист, нотариус. На этом поприще отметились ДельтаКредит, Банк Москвы, Бинбанк, Росбанк, СКБ-банк, Московский залоговый банк, Юниаструм банк, ИпоТек банк, Импэксбанк, КИТ-финанс, Уралсиб.
Клиенты в одном месте получат любую консультацию, связанную с оформлением ипотечного кредита, подбором, оценкой и страхованием жилья. Здесь же находятся кассы, позволяющие открыть счет и вносить платежи за кредит.
Другим путем пошел ДжиИ Мани банк: его клиенты имеют право оформить кредит и приобретение квартиры в офисах партнеров — брокерской либо риэлторской компании. Хотя ипотечный центр у данного банка тоже есть.
Это зримые результаты кооперации участников ипотечного рынка, о которой последние полгода говорят не умолкая. Идея практически витала в воздухе. Устройство центров ипотечного кредитования делает обслуживание клиентов более эффективным и позволяет минимизировать затраты.
Центры множатся как в столице, так и в провинции. Сбербанк, ВТБ 24, Альфа-банк ведут счет ипотечным центрам на десятки, открывая их во всех городах своего присутствия. На пятки им наступают местные банки. Красноярский «Кедр» открыл 23 ипотечных центра, благовещенский Восточный экспресс банк — 15, казанский Ак барс банк, пользуясь положением уполномоченного банка правительства Татарстан" href="/text/category/tatarstan/" rel="bookmark">Татарстана, заполучил в свой центр представителей Федеральной регистрационной службы (ФРС), чтобы не только оформлять сделки купли–продажи, но и сразу регистрировать право собственности.

Кто последний в регистратуру?

Казанцы сделали удачный ход. Заместитель председателя правления банка «Хоум Кредит» Владимир Гасяк считает, что дальнейшее развитие ипотеки в России способны затормозить проблемы, которые порождает Федеральная регистрационная служба. Слишком много времени уходит на регистрацию права собственности и оформление закладной. Количество ипотечных сделок растет, и, если не принять меры по оптимизации и стандартизации работы ФРС, регистраторы рискуют не справиться с такими объемами. У банков начнутся неприятности. Длительные задержки в оформлении закладных в состоянии даже помешать секьюритизации.
Требуют корректировки и законодательные нормы, регламентирующие процедуры регистрации, когда недвижимость продается из-под залога или досрочно погашается кредит. От заемщика требуют нотариально заверенные учредительные" href="/text/category/dokumenti_uchreditelmznie/" rel="bookmark">учредительные документы банка-кредитора и выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Госпошлина и другие затраты на один комплект документов обходятся в 3–5 тыс. руб. Это больно бьет по карману клиента. Сами банки вынуждены ежемесячно пачками запрашивать в налоговой инспекции выписки из ЕГРЮЛ о себе и рассылать их по городам и весям — в те регистрирующие органы, которые оформляют ипотечные сделки с его участием. Иначе сделки приостанавливают и возвращают документы. Зачем это надо повторять ежемесячно, непонятно. В конце концов речь идет не о ларьке на базаре, который могут снести в любой момент, а о солидной организации.

Расти, ипотека, большая

«Ипотека — это масштабный рынок. Чем больше объемы, тем выгоднее этот бизнес», — отмечает И. Зибарев.
С этим у нас порядок. За два года количество выданных кредитов увеличилось с 40 тыс. до 300 тыс. К 2010 году прогнозируют рост до 1 млн. Объемы выданных кредитов удваиваются ежегодно, куда там ВВП…
В общем, растет рынок. Берет пример со старших, учится на ошибках. Еще не научился толком себя вести — нет единых стандартов, нет сложившихся правил. «Очень хочется унификации: в закладных, в регистрационных процедурах, в андеррайтинге и т. д., — рассказывает председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин. — Куда это годится, когда в разных районах одного и того же субъекта Федерации по-разному регистрируют ипотеку и по-разному оформляют закладные?».
Первым серьезным испытанием для рынка российской ипотеки стал мировой кризис ликвидности. И сразу стало ясно, где громкие слова и погоня за клиентом вопреки здравому смыслу, а где — профессионализм, устойчивость и дальновидная политика. Поэтому разные банки отреагировали по-разному: кто-то временно ограничил или приостановил выдачу ипотечных кредитов в валюте, кто-то повысил ставки или ужесточил требования к оценке заемщиков.
«Есть вероятность, что сложившаяся ситуация изменится весной 2008 года, — рассуждает начальник отдела продаж ипотечных продуктов . — Процентные ставки снова начнут понижаться, это приведет к увеличению количества выдаваемых ипотечных кредитов. Объемы продаж недвижимости снова увеличатся, а за ними, как следствие, и цены. Но значительного подорожания произойти не должно, поскольку стоимость недвижимости в Москве и так бьет все рекорды».

Кредит наш, деньги не наши

Рост объемов ипотечного кредитования и величина процентных ставок на следующий год в значительной мере зависят от состояния международных финансовых рынков. В первую очередь будут иметь значение доступность и стоимость заемных ресурсов для банков. «Заимствования на международном рынке капитала важны и необходимы», — подчеркивает начальник управления ипотечного кредитования департамента розничного бизнеса Первого Чешско-российского банка Павел Дядин.
Однако нельзя развивать рынок ипотеки только за счет прямых заимствований. Это позволительно на этапе становления, а полноценный рынок существует за счет секьюритизации. И в этом году не меньше десятка банков готовились вступить на этот путь. Сделки планировалось проводить за границей — на внутреннем рынке, по словам А. Печатникова, нет инвесторов, которым интересно покупать «длинные» бумаги по той цене, на которую рассчитывают ипотечные банки.
Обвал американского ипотечного рынка смешал все карты. Сейчас банки выжидают, когда сформируется новая цена, отражающая соотношение «риск–доходность», и спрос на ипотечные облигации стабилизируется. Эксперты предсказывают восстановление ликвидности к лету 2008 года.

Алексей Дорош

Директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка:
Рост стоимости заимствований на глобальных рынках капитала, вызванный кризисом на американском ипотечном рынке, привел к тому, что российские банки — активные игроки рынка ипотеки были вынуждены повысить ставки по ипотечным программам на 0,5–2,5%, приостановить выдачу кредитов без первоначального взноса, существенно сократить кредитование новостроек, уменьшить максимальные суммы кредитов. Кроме того, все больше банков ставят процентную ставку в зависимость от величины первоначального взноса. Все эти изменения сопровождались ужесточением требований к заемщикам, а также к объектам недвижимости.
В краткосрочной перспективе, думаю, эти изменения будут приняты на вооружение другими игроками, которые до этого наблюдали за рынком. Речь идет о банках, в структуре активных операций которых ипотечные кредиты не занимают существенной доли.

Евгений Скоморовский

Управляющий директор компании «Century 21 Запад»:
Российский рынок ипотечного кредитования находится в начальной стадии своего развития. Однако он растет существенными темпами, а с ростом приходят и сопутствующие проблемы. Поэтому коррективы, которые вносят процессы, происходящие на глобальном рынке, актуальны и своевременны. В качестве очевидных изменений в условиях кредитования упомяну ужесточение требований к документальному подтверждению доходов, повышение процентов или даже отказы заемщикам с «серыми» доходами, увеличение сроков рассмотрения заявок, — все это многие уже успели почувствовать на себе.
В ближайшей перспективе увеличатся стандартные сроки кредитования — с нынешних средних по рынку 20 лет до 30; вероятно определенное увеличение ставок, связанное как с удорожанием межбанковских кредитов, так и с банальным желанием банков «подзаработать» на волне ипотечного кризиса на Западе. Количество игроков на рынке ипотечного кредитования в России не уменьшится, а, возможно, даже увеличится, но изменятся качественные характеристики кредита и его позиционирование в глазах массового потребителя за счет усиления государственного влияния в жилищной и социальной сферах.

 РУБРИКА: РЕГИОНЫ

ЖИЛЬЕ В ШЕЛЕХОВО В СЛЕДУЮЩЕМ ГОДУ ПОДОРАЖАЕТ НА 30-50%

На жилье в Шелехово высокий спрос. В 2008 году квартиры подорожают на 30-50%, - считает директор АН «Шанс» Ирина Дрягина, в связи с тем, что единственный в городе застройщик с 1 февраля 2008 года официально пообещал поднять цены за кв. м из-за роста стоимости стройматериалов. Поскольку вторичный рынок чутко реагирует на изменения на первичном рынке, то цены вырастут в каждом сегменте.

На первичном рынке станет больше предложения, так как в 2008 году будут сданы те, объекты которые строятся сейчас, и запущен новый проект по строительству двухэтажных домов в 1 квартале Шелехова.

В 2007 году сегмент загородной недвижимости показал значительный рост, причем спрос на загородные дома больше, чем на квартиры вторичного рынка. Ожидается, что с марта 2008 года будет рост цен и в данном сегменте. При этом сохранится высокий спрос.

В БРАТСКЕ ТОЛЬКО ЗА 6 ПОСЛЕДНИХ МЕСЯЦЕВ 2007 ГОДА ЦЕНЫ ВЫРОСЛИ БОЛЬШЕ, ЧЕМ В ДВА РАЗА

В настоящее время рынок вторичного жилья активен, - рассказывает президент Союза риэлторов в г. Братске . За последние полгода произошел рост цен в 2,5 раза, что для Братска значительно, так как до этого 3 года рост цен на жилье не превышал роста инфляции.

К концу года наметилось снижение роста цен. Возможно, в 2008 год наступит стагнация цен, по причине того, что банки приостановили ипотечное кредитование и резко снизился спрос платежеспособного населения.

В 2007 ГОДУ РОСТ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В УСОЛЬЕ-СИБИРСКОМ СОСТАВИЛ 30%

На вторичном рынке Усолья-Сибирского цены за год выросли на треть, сейчас рост приостановился, прогноз на следующий год – рост в 20%, - считает директор АН «Недвижимость плюс» Юлия Котовщикова. Спрос на жилье снизился, приостановлена ипотека, банки заняли выжидательную позицию, некоторые значительно сокращают объемы выдачи кредитов. Во многом ситуация в 2008 году по спросу будет зависеть от политики банков.

Тенденция: несмотря на рост цен квартиры в Усолье-Сибирском значительно дешевле, чем в Иркутске, поэтому их активно скупают иркутяне (как вложение средств) и сдают в аренду.

Предложение на вторичном рынке жилья есть, без дефицита. К 2008 году предпосылок для изменения ситуации нет.

МЕЖГОРОД АНГАРС-ИРКУТСК ПРИРАСТЕТ НА 10 МЛН. КВ. М ЖИЛЬЯ

Источник: Строительный Вестник Приангарья

Исполнительный директор Фонда регионального развития Иркутской области Игорь Жук заявил на презентации проектов Иркутской агломерации, что на территории от Ангарска до Иркутска предусматривается комплексное жилищное строительство. Здесь, на площади 12 760 га может быть построено 10 млн. кв. м жилья. Объем инвестиций в это масштабное строительство должен составить около 167 млрд. рублей.

Обеспечить массовый исход иркутян и ангарчан в пустующий межгород, по мнению Игоря Жука должен проект объединения теплосистем Иркутска и Ангарска. Этот проект основанный на базе ТЭЦ-10 и Новоиркутской ТЭЦ, создаст 20-километровую зону для жилищного и промышленного строительства, обеспеченную теплоэнергией.

Проект делится на два этапа. Объем инвестиций, требуемых на реализацию первого этапа проекта – прокладки магистральной теплотрассы с ТЭЦ-10 до Северного промузла в Иркутске – оценивается в 3,8 млрд. рублей. Полное завершение проекта объединения магистральными теплосетями ТЭЦ двух городов потребует 5,3 млрд. рублей.

Проект формирования единой тепломагистрали был разработан в и поддержан администрацией Иркутской области. Это один из проектов, который имеет все шансы на соискание финансирования из Инвестиционного фонда России. По словам заместителя главы администрации Иркутской области Константина Жаботинского, заявка будет подана в Министерство регионального развития РФ в начале 2008 года.

Президент фонда регионального развития Иркутской области (ФРРИО) Алексей Козьмин считает, что на территории собственно Иркутска и Ангарска ловить уже нечего:

- Возможности наших городов для крупномасштабного строительства уже исчерпаны, -- отметил он, -- и строительство должно разворачиваться на территориях между городами.

Как сообщил Козьмин, у проекта есть ахиллесова пята. «Иркутскэнерго» не будет вести сети туда, где нет потребителей (спрашивается, а зачем тогда строить магистральную междугороднюю теплотрассу?). А потребители (в расчет берутся инвесторы), в свою очередь, не торопятся осваивать удаленные от инфраструктуры участки.

Коллизию сможет решить утверждение схемы территориального планирования. По словам Константина Жаботинского, такой документ для области в целом будет подготовлен к марту 2008 года. А детальная схема территориального планирования Иркутской агломерации появится только к концу 2008 года.

- Проекты по прокладке коммуникаций и строительству жилья могут развиваться параллельно, что серьезно сократит сроки освоения новых строительных площадок, -- отметил заместитель губернатора.

На территории Иркутской агломерации будет создано два индустриальных парка

На территории Иркутской агломерации будет создано два индустриальных парка – на территории старой промышленной площадки АНХК и территории «Иркутсккабеля». Об этом на презентации проектов агломерации сообщил исполнительный директор Фонда регионального развития Иркутской области Игорь Жук. По его словам, при формировании индустриальных парков будет отдан приоритет предприятиям по глубокой лесопереработке и по производству строительных материалов.

Создание индустриальных парков потребует инвестиций в объеме 6 млрд. рублей. Территория каждого из парков – 20 га.

Кроме того, на территории агломерации планируется построить завод по переработке твердых бытовых отходов. Он разместится в районе станции Батарейная. Объем инвестиций, необходимых на реализацию этого проекта, составляет 1,5 млрд. рублей.

РУБРИКА: АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ИРКУТСК:

НОВЫЙ ФОРМАТ

В годах в городе Иркутске планируется ввод четырех крупных торгово-развлекательных центров, строительство которых заявили как местные игроки рынка девелопмент, так и федеральные. Данные моллы, грамотно встраиваясь в инфраструктуру города, смогут обеспечить развивающийся рынок торговой недвижимости качественными площадями. Как прогнозируют эксперты, в ближайшие два года рынок иркутского ритейла кардинально поменяется. Крупные девелоперы, оперируя наиболее современными и эффективными стандартами управления торговыми площадями, изменят рынок Иркутска в лучшую сторону. На сегодняшний день он не особо отличается от рынков других городов России и развивается по тем же законам, что и в остальных регионах, хотя и с некоторым опозданием.

Иркутск, расположенный в самом сердце Сибири, долгое время не интересовал федеральных девелоперов. Однако, планы администрации города по увеличению объемов строительства жилья, развитию транспортной инфраструктуры и прогнозируемый рост доходов населения постепенно делают привлекательным для инвестиций местный рынок торговой недвижимости. Три торгово-развлекательных центра из тех, которые в скором времени планируется сдать в эксплуатацию, будут управляться московскими компаниями.

По прогнозам экспертов, в ближайшие два года прирост торговых площадей на иркутском рынке коммерческой недвижимости составит до 20%. Также агломерация Иркутска, Ангарска и Шелехова повлияет на привлечение девелоперов.

На сегодняшний день для иркутян основным местом покупок и проведения досуга традиционно является центр города: улица Карла Маркса, пешеходно-торговая улица Урицкого и прилегающие к ним территории. В городе постепенно создаются торговые зоны вдоль основных торговых коридоров и на их пересечении. На главных торговых улицах во встроенно-пристроенных помещениях находятся магазины многих известных российских, иностранных и местных сетей: «Benetton», «Sela», «Adidas», «Твое», «Colin’s», «Иль де Боте», «Л’Этуаль», «Для душа и души» и многие другие.

Локальные центры концентрации торговых объектов расположены во всех округах города. Здесь представлены в основном местные продуктовые магазины, сети салонов сотовой связи, а так же мелкие торговые точки по продаже продуктов, одежды и бытовой техники. Как отмечает зам. коммерческого директора «Континенталь Сибирь»
Ирина Обуздина, Иркутск характеризуется достаточно равномерным распределением торговых объектов по территории, исключение оставляют кварталы индивидуальной застройки. По ее словам, главный показатель, определяющий сегодня формат местного ритейла, – тысяча иркутских частных предпринимателей, которые торгуют достаточно однотипным товаром в торговых центрах города. Известные бренды в областном центре представлены в очень малом объеме, так как количество площадей того уровня, который мог бы их удовлетворить, сильно ограничено.

Сейчас в Иркутске функционируют и профильные торговые центры, и многоцелевые. Самыми существенными торговыми объектами в городе являются «Фортуна Гранд», «Галерея Планетарий», «Фортуна Плаза», «Вояж», «Пассаж на Литвинова», «Торговый комплекс», «Меркурий». А также торговые центры «Престиж», «Петровский», «Иркутский», которые образуют единую торговую площадку. Данные ТЦ рассчитаны на разные целевые группы и представляют собой по местным меркам достаточно большие объекты. Но, к сожалению, торговых центров европейского формата, где могли бы разместиться крупные федеральные и международные сети, в городе нет, - отмечает Ирина Обуздина.

С ростом доходов населения все большее место в структуре расходов занимают затраты на развлечения, спорт, питание вне дома. На данный момент в Иркутске заметна нехватка качественных развлекательных объектов, особенно в некоторых сегментах. В целом развлекательная сфера Иркутска представляется недостаточно развитой для крупного промышленного центра. Соответственно, сейчас высоко актуально строительство развлекательных центров высокого уровня сервиса и обслуживания.

Развлекательную инфраструктуру Иркутска сегодня формируют такие объекты, как рестораны, кафе, бары, ночные клубы, объекты спортивно-оздоровительного назначения, боулинг клубы, бильярд, кинотеатры, и развлекательные центры.

Наивысшая концентрация объектов общественного питания наблюдается в центральной исторической части города, вдоль основных транспортных магистралей, а также в Октябрьском округе. По оценкам экспертов, Иркутск характеризуется средним уровнем развития рынка общественного питания.

К категории «недостаточно представленных» следует отнести и качественные спортивно-оздоровительные объекты. На данный момент действуют несколько объектов высокого уровня: это фитнес-клубы «Атлант», «Фристайл», «Вита», «Рэйвери», «Кураж».

Исходя из всего выше перечисленного, - отмечает Ирина Обуздина, можно сделать вывод, что Иркутск, как активно развивающийся город, нуждается в современном многофункциональном торгово–развлекательном центре, ориентированным на широкую аудиторию потребителей, начиная с молодежи и заканчивая людьми пожилого возраста. И этот формат сейчас наиболее востребован рынком. Торгово-развлекательный комплекс, имеющий своей целью привлечение федеральных сетей, должен также иметь развлекательную составляющую (многозальный кинотеатр, бильярд, боулинг), точки общественного питания (рестораны, бары, кафе, фуд-корт), детский развлекательный комплекс.

ТОРГОВЫЙ ИРКУТСК БУДУЩЕГО

В настоящее время заявлено несколько крупных проектов в секторе торговой недвижимости, рассчитанных уже на новое муниципальное образование Большой Иркутск.

1. В центре города, на территории старых цехов кондитерской фабрики, строится торговый комплекс "Карамель" площадью 26 тыс. кв. м.

2. На бывшем острове Шишиловский на правом берегу Ангары на дорожных развязках нового моста будет возведен комплекс европейского формата "Континенталь". Торгово-развлекательный комплекс стоимостью порядка $100 млн., который будет включать в себя офисно-развлекательный центр площадью 40 тыс. кв. м и торгово-развлекательный комплекс площадью 60 тыс. кв. м., планирует построить ООО "Континенталь-Сибирь", в строительство комплекса компания вложит 30% собственных и 70% заемных средств. Срок окупаемости проекта составляет около 7 лет. В ТРК будут размещены, в частности, гипермаркет, торговые площади, несколько кафе и ресторанов, кинокомплекс с 8 залами, детский развлекательный центр. Срок сдачи в эксплуатацию объекта - осень 2009 года. Строительство бизнес-центра (гостинично-офисного назначения) "Континенталь-Сибирь" начнет в мае 2008 года и завершит к концу 2009 - началу 2010 года.

3. Компания Hermitage Construction & Management в ближайшие два года планирует построить 6 торгово-развлекательных центров под единым брендом «Jam Молл» общей площадью 300 тыс. кв. м в шести регионах России, в том числе в Иркутске (площадьюкв. м), ввод в эксплуатацию которого намечен на 3 квартал 2008 года. Общий объем инвестиций в шесть ТРЦ составит 350 млн. долларов США. Визитной карточкой всех объектов станет концептуально выдержанный дизайн интерьеров, наличие известных сетевых федеральных брендов, удобная навигация, парковка с оптимальным количеством машиномест, разноплановая досугово-развлекательная зона.

Hermitage Construction & Management - профессиональная девелоперская компания, работающая на рынке недвижимости России с 2004 года. Область деятельности - инвестирование, строительство и управление проектами торговой, складской и жилой недвижимости.

По оценке управляющего проектами отдела маркетинга Группы Компаний «Фортуна» Игоря Голикова, ТРЦ «Jam Молл» как и два других проекта при четком позиционировании и работе управляющей компании будут обеспечены хорошими потоками посетителей из прилегающих спальных районов. Запуск в эксплуатацию данных проектов приведет к повышению общего уровня розничной торговли и появлению в области современных форматов. Учитывая быстрый темп развития области и государственный проект агломерации нескольких городов в крупный областной центр, можно с уверенностью сказать о существующей потребности в появлении в инфраструктуре Иркутска таких объектов.

4. Также в Иркутске планируется к запуску крупнейший в восточной Сибири ТРЦ «Фортуна Сити Молл» (площадью 120 тыс. кв. м), который заполнит нишу межрегиональных торгово-развлекательных центров. 

Известно о разработке концепции административного центра, гостиницы и 2-х уровневой торговой галереи на месте гостиницы "Сибирь".

Из выше перечисленных объектов только два смогут соответствовать европейским стандартам - это торгово-развлекательные центры «Континенталь» и «Фортуна».

Сектор рынка коммерческой недвижимости на данный момент привлекает все большее количество вложений и определяет множество новых возможных вариантов управления с целью получения прибыли. Он является весьма перспективным сегментом общего рынка недвижимости и ощущает значительный приток капитала, как с российской, так и с зарубежной стороны.

МОСКВА:

«Мелких торговых центров становится все меньше»

Гигантомания на рынке торговой недвижимости, похоже, стала главной тенденцией нынешнего года. Стремление девелоперов возводить огромные торгово-развлекательные комплексы вызывает у специалистов и понимание, и опасение: как эта тенденция отразится на арендных ставках и не произойдет ли в скором времени перенасыщение рынка?

Директор отдела торговой недвижимости компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Наталия Орешина в интервью М2 рассказывает о том, что сегодня происходит на московском рынке ритейла.

Какие тенденции в сфере торговой недвижимости можно выделить как основные?

Действительно, рынок торговой недвижимости развивается очень активно. Множество компаний, владеющих различными бизнесами (от производства спецодежды или продуктов питания до нефтяных вышек) в последнее время решили диверсифицировать свою деятельность и ищут возможность построить объекты коммерческой и, в частности, торговой недвижимости. С одной стороны, это связано с тем, что торговые центры — довольно раскрученная тема: только ленивый сегодня не говорит о высокой доходности, которую они обеспечивают. С другой стороны, нет дыма без огня — разговоры подкреплены реальными фактами: многие торговые центры очень удачно работают и приносят неплохой доход.
Еще одна выраженная тенденция: компании, которые давно занимаются возведением объектов торговой недвижимости и за время работы набрали определенный земельный банк, начали делать упор на крупномасштабные проекты. Возвести торговый центр площадью менее 100 тыс. кв. м считается почти неприличным. Все понимают, что большой объект имеет гораздо больше конкурентных преимуществ: он собирает большее количество брендов, дает широкий выбор покупателю, позволяет организовать расширенный развлекательный компонент. В конце концов, чем торговый центр крупнее, тем он заметнее. Поэтому все меньше маленьких торговых комплексов стало выходить на рынок.
То есть в последнее время существует две основные тенденции. Первая: желание людей диверсифицировать бизнес и вложить средства в торговую недвижимость. Вторая: компании, которые уже стратегически выбрали строительство торговых комплексов в качестве основного вида деятельности, выкупают большие участки и размещают на них очень крупные объекты.

Некоторые аналитики говорят о начавшейся децентрализации торгового сегмента. Имеет ли место, на ваш взгляд, такое явление, и с чем оно связано?

Думаю, что децентрализация торгового рынка действительно началась, потому что в центре Москвы практически не осталось площадок, где реально построить крупные торговые центры. Кроме того, объекты, которые возведены в центре города, имеют существенные минусы.
Возьмем, к примеру, последний очень удачный проект — «Европейский». Там сейчас сконцентрировано очень большое количество покупателей. Но добраться до него почти невозможно: вопрос с паркингом и подъездными путями абсолютно не решен. Здание расположено ровно по границам участка, выделенного под застройку.
Отчасти это оправдано близостью к станции метро и железнодорожному вокзалу. Но большинство людей, имеющих деньги, ездят на машинах. Вокруг «Европейского» всегда стоит пробка, что в выходные дни — довольно нетипичная для Москвы картина. Чтобы подъехать и припарковаться, потребуется минимум 20 мин, при этом близлежащие дворы забиты автомобилями. Полагаю, такие неудобства — слишком большая жертва для совершения шопинга.
В будущем альтернативой «Европейскому» способны стать объекты у Павелецкого вокзала и на Тверской заставе: люди будут приезжать за покупками туда, потому что удобные подъезды и возможность поставить автомобиль важны для многих.
С точки зрения девелоперов, сегодня выгодно уйти к границе города и пригорода и построить на МКАД крупный объект с вместительным паркингом.

Какие из существующих в Москве торговых центров вы считаете наиболее успешными и почему?

Могу назвать два объекта. Первый — это «Атриум», хотя сегодня он немного проигрывает «Европейскому» по составу арендаторов. Понятно, что в то время, когда «Атриум» открылся, на российском рынке присутствовало меньше брендов, считаю, что сейчас там могли бы присутствовать более интересные операторы. Но физическое воплощение торгового центра, его архитектурная концепция удачны. Кроме того, в «Атриуме» очень высокая посещаемость.
Среди торговых центров, которые находятся за пределами центра города, по-прежнему самым удачным остается «Мега–Теплый Стан». У него есть дополнительные плюсы — хорошие расположение и удобные подъезды. Но и этот торговый центр — не предел совершенства. С точки зрения архитектуры в Москве, пожалуй, пока нет проектов, сравнимых с лучшими европейскими образцами, такими, например, как Bull Ring в Великобритании.
Проекты такого уровня у нас отсутствуют по нескольким причинам: здесь другой порядок инвестиций, нужны более «длинные» деньги и больший капитал с лучшими процентными ставками, чем предлагают российские банки.

Появились ли на рынке ритейла новые форматы торговых центров, принятые в западной практике?

На нашем рынке до сих пор нет аутлетов (outlet center — магазин известных марок, в котором с большими скидками продаются предыдущие коллекции — М2). Думаю, это связано с тем, что у нас структура владения брендами и их представления на рынке отличается от западной. В России «люксовый» сегмент, который является основой аутлетов, поделен между несколькими компаниями, которые не хотят присутствовать совместно в отдельно взятом проекте. Они создают собственные аутлеты для своих брендов: сток - или дисконт-центры, где распродаются остатки коллекций. Но при этом они не объединяются, потому что в принципе не умеют найти общий язык.
Но совсем недавно на российском рынке появился другой, ранее не известный формат: life-style center, который ориентирован на бренды и подходит потребителям с высоким и выше среднего уровнем дохода. Первый проект такого формата возводит на Каширском шоссе компания «Крокус».

Известно, что арендные ставки на офисные помещения существенно выросли за последние полгода. Что происходит со стоимостью аренды на рынке торговых помещений?

В сфере торговой недвижимости произошло некое расслоение, но общей тенденции роста или снижения ставок не наблюдается. Некоторое беспокойство вызывает как раз появление крупных объектов — «стотысячников». Однажды таких торговых центров станет слишком много, они будут просто пустовать — либо вообще бездействовать, либо работать очень плохо, что потянет арендные ставки на всем рынке вниз. Торговые центры, которые не заполняются, демпингуют стоимость аренды.

Одной из основных проблем на рынке специалисты называют повсеместную задержку сроков сдачи объектов в эксплуатацию. С чем это связано, как эту проблему можно решить?

Как мне кажется, в первую очередь такое положение дел вызвано непрофессиональным подходом подрядчиков к контролю. Если здание не готово в положенные сроки, то скорее всего возведение объекта начато до получения всех документов и окончательной проработки проекта. Зафиксированы случаи, когда изменения вносились непосредственно в ходе строительства, что-то приходилось переделывать — это, разумеется, затягивало выход объекта на рынок.
Второй важный момент: многие компании, анонсируя сроки сдачи, имеют в виду готовность самого здания. И забывают о том, что передача здания для отделки и под контроль арендаторов может затянуться. Потому сроки выполнения работ должны быть указаны в договоре. Многое зависит от того, насколько правильно собственник выстраивает свою работу: если его команда работает, как часы, то это дисциплинирует арендаторов. Их мониторинг на стройке тоже очень важен: надо следить за тем, что они делают, понимать, в какие сроки они сумеют открыться.
К сожалению, широта русской души позволяет всем достаточно спокойно смотреть на штрафы, которые заложены в договорах за несвоевременное открытие. Многие готовы выплатить несколько десятков тысяч долларов за эту оплошность. При вложениях, исчисляемых миллионами долларов, потратить еще $10–15 тыс. на штрафы, судя по всему, проще, чем открыться вовремя. В данном случае срабатывает исключительно человеческий фактор.
Надо отметить, что задержка сроков строительства — проблема не только российского рынка. Но существуют различные меры, позволяющие бороться с этим явлением. Вот очень показательный пример. Одна из самых крупных в прошлом американских девелоперских компаний Mill Сorporation, ныне слившаяся с Simon, построила крупный торговый комплекс Xanadu Center под Мадридом. Была разработана целая маркетинговая программа по запуску этого проекта в положенные сроки, нацеленная исключительно на арендаторов. Для реализации программы собрали творческую команду из десяти человек и выделили специальный бюджет «экстренного открытия». В программу входили специальные фуршеты для строителей и арендаторов, а также пресс-конференции за 90, 60 и 30 дней до открытия центра. Это был скорее психологический момент, который позволил сфокусироваться на конкретной цели.
Кроме того, оказывалась помощь арендаторам, которые не успевали закончить оформление магазинов: им помогали завершить строительные работы, декорировали помещения, развешивали товар, сооружали временную вывеску, если постоянной еще не было. Не открыть торговый центр вовремя было нельзя, потому что это очень большой проект, о котором писала пресса всего мира: с лыжной трассой, картингом, огромным количеством брендов. В итоге комплекс был сдан в назначенный день.

Правительство Москвы в скором времени закроет все вещевые рынки. Этот факт беспокоит как продавцов, так и экономных покупателей, которые привыкли совершать покупки не в магазинах, а на рынках. Верное ли это решение, как вы считаете?

Вещевые рынки — явление больше культурного порядка, нежели экономического. На самом деле невысокие цены на товары предлагают очень многие: дискаунты, стоки, а также магазины демократичных марок. Приобретение одежды на рынках — дело привычки. Что касается арендаторов, им наверняка придется переориентировать либо закрыть свой бизнес, поскольку данная форма торговли безвозвратно уходит.
Думаю, что в Москве должен существовать рынок, но в некотором артистическом проявлении. Наличие ярмарки, где продаются уникальные вещи, производимые в ограниченном количестве, придает колорит любой культуре, любому городу и государству. В качестве товара может выступать все что угодно: платки, шали, скатерти, сувениры, — но все должно иметь элемент ручной работы.
Это великолепно работает — тому есть множество примеров: Ковент-Гарден в Лондоне, Ориентал-базар в Стамбуле, Сохо в Нью-Йорке. Городским властям следует поддерживать подобные проекты. Но такое количество вещевых рынков, какое действовало до последнего времени, причем рынков дешевого ширпотреба, — явный перебор. Экономике города они невыгодны. В регионах вещевые рынки пока держатся, но лишь из-за недостатка недорогих магазинов с качественными товарами. Когда на региональных рынках начнут появляться предложения торговой недвижимости, рынки постепенно уйдут.

РУБРИКА: ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Последние изменения в законодательстве

Федеральное законодательство

Постановление Правительства РФ от 01.01.01 г.  N 681 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2годы"

Изменения внесены, в частности, в Правила выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2годы.

Уточняется, что при определении норматива общей площади жилого помещения, используемого для расчета размера субсидии, учитывается норма дополнительной общей площади жилого помещения в размере 15 кв. м., если же право на дополнительную общую площадь существует по нескольким основаниям, то размер такой площади не суммируется.

Установлено, что граждане - участники подпрограммы, проживающие в жилых помещениях по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, под роспись уведомляются, что сертификат будет выдан им только в случае, если они и члены их семей примут на себя обязательство освободить и сдать занимаемое жилое помещение. Вводится норма, согласно которой при указании в сертификате в графе "наименование субъекта Российской Федерации" городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга допускается приобретение жилого помещения соответственно в Московской области или Ленинградская обл." href="/text/category/leningradskaya_obl_/" rel="bookmark">Ленинградской области.