Типология объектов недвижимости

ТИПОЛОГИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, определяющих величину расчетной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимо­стных характеристиках объекта оценки возможно только на основе сис­тематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые могут быть проверены любым заинтересованным ли­цом, включая органы власти. Основными задачами оценщика являются четкое определение собственно объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведе­нии расчетов и сведений к минимуму различных допущений и предпо­ложений в отношении используемых в расчетах величин.

До введения в действие первой части ГК РФ с 1 января 1995 г. вме­сто понятия «недвижимость» использовалось понятие «основные фонды». К основным фондам относятся предметы производственного и непро­изводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, мно­голетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребитель­ской формы. Основные фонды — главная часть недвижимости (без машин и оборудования), но это понятие является узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

2.1. Классификация объектов недвижимости

В соответствии с Постановлением Госстандарта РФ от 01.01.01 г. № 000 с 1 января 1996 г. в РФ был введен в действие Обще­российский классификатор основных фондов — ОК 013-94 (ОКОФ), разработанный в соответствии с государственной программой пере­хода РФ на принятую в международной практике систему учета и статистики. Сферой применения ОКОФ являются организации, предприятия и учреждения всех форм собственности. Объектами классификации в ОКОФ являются основные фонды, под которыми понимаются произведенные активы, используемые неоднократно или постоянно в течение длительного периода, но не менее одного года, для производства товаров, оказания рыночных и нерыночных услуг. Основные фонды делятся на материальные и нематериальные.

К материальным основным фондам относятся здания, сооруже­ния, машины и оборудование, жилища, транспортные средства; многолетние насаждения, продуктивный скот и т. д. В соответствии с требованиями бухгалтерского учета и отчетности к основным фондам, в частности, не относятся временные сооружения, приспо­собления и устройства, затраты по возведению которых относятся на себестоимость строительно-монтажных работ в составе наклад­ных расходов. Данная классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов, однако при проведении иссле­дований стоимостных характеристик объектов данная укрупненная классификация не позволяет учесть целый ряд факторов, сущест­венных для оценки именно недвижимости. Рассмотрим основные характеристики объектов основных фондов.

Здания (кроме жилых)

В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, на­значением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Классифицируются отдельно стоящие объекты. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое пред­ставляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограж­дения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организа­ций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания.

В состав здания входят коммуникации внутри зданий, необхо­димые для их эксплуатации: системы отопления с оборудованием, включая котельную установку, например бойлерную (если послед­няя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газо­провода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть си­ловой и осветительной электропроводки со всей осветительной ар­матурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; венти­ляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. Водо-, газо-, теплопроводные устройства,: а также устройст­ва канализации включают в состав здания, начиная от вводного вентиля или тройника или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопроврда. Проводку электрического освещения и внутренние телефоны и сигнализационные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты) или от проходных втулок (включая сами втулки).

Фундаменты под объектами всякого рода, не являющимися зда­ниями, — котлами, генераторами, станками, машинами; аппаратами и прочие, расположенными внутри зданий, — не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фун­даменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, соору­жение одновременно со зданием, входят с состав здания. Для такого типа объектов используется термин «специализированные здания».

Сооружения

К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустрой­ства и т. д.).

В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Например, при определении восстановительной стоимости плотины в состав объекта включают тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепление откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.

Номенклатура сооружений включает более 100 наименований, а доля их стоимости в общем объеме строительства более 25%. К под­разделу «сооружения» также относятся придаточные устройства. В со­став этой группы входят все имеющие самостоятельное значение объ­екты, предназначенные для трансформации, передачи и перемещения энергии и информации, такие, как линии электропередачи, тепло­централи, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные системы свя­зи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сетей.

Жилища

К данному подразделу относятся здания, предназначенные для невременнрго проживания. Подраздел включает также передвиж­ные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, иден­тифицированные в основном как жилые дома. Передвижные доми­ки производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, администра­тивные и пр.) относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные и тракторные прицепы, железнодорожные специализированные и пе­реоборудованные вагоны, основным назначением которых является выполнение производственных функций (вагоны — лаборатории, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными предприятиями соответствующего назначения и учитываются как здания. Многолетние насаждения

Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей. Объектом классификации данного под­раздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвары, двора, территории предприятий и т. п.

Незавершенное строительство

К данной группе относятся объекты, по которым в установлен­ном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуа­тацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объ­екты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с дейст­вующим порядком различают два вида прекращения работ на объ­екте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает заказчик (инве­стор). В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

• при консервации — срок, на который временно прекращается или приостанавливается строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагается подго­товка стройки к консервации, сохранность построенных объ­ектов и выполненных работ;

• при полном прекращении строительства — порядок ликвида­ции и использования уже построенных объектов или их час­тей, смонтированных конструкций и оборудования, реализа­ции завезенных на стройку материальных ценностей заказчика.

Вопросы оценки объектов незавершенного строительства, их классификация и описание требуют своего развития и нормативно­го оформления в связи с разработкой новых норм налогообложения недвижимости.

Для описания оцениваемых объектов может быть использована и существующая классификация, применяемая при наличии амор­тизации, приведенная в Единых нормах амортизационных отчисле­ний на полное восстановление основных фондов, утвержденных Постановлением СМ СССР от 01.01.01 г. № 000. В ней объ­екты сначала группируются по видам и назначению. Затем вводится более подробное деление каждой группы на подгруппы с разными нормами амортизации. Степень дифференциации групп зависит от практических потребностей и норм амортизационных отчислений. При проведении переоценки основных фондов с использовани­ем индексов изменения стоимости основных фондов (по видам и группам) используются классификация и соответствующие шифры по Единым нормам амортизационных отчислений и по ОКОФ. Эти классификации считаются основными и официально используются в финансовой отчетности. На них базируется нормативная инфор­мация по определению восстановительной стоимости — укрупнен­ные показатели восстановительной стоимости (УПВС).

Если основные фонды в настоящее время могут быть класси­фицированы в рамках существующих нормативных документов, то классификации земельных участков пока еще не имеют таких стан­дартных решений. Для оценки и учета земельных участков можно выделить два основных классификационных признака:

• текущее использование земельного участка — режим его экс­плуатации как части объекта недвижимости, не предназна­ченного для передачи другому лицу с целью получения до­полнительного дохода;

• земельный участок в обороте — режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду, в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или обеспечение залога.

При оценке земельного участка и последующем отражении ее результатов в финансовой отчетности надо иметь в виду, что в ма­териальных активах коммерческой организации учитываются участ­ки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных — предос­тавленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них.

К этим правам в соответствии с действующим законодательст­вом относится право:

• пожизненно наследуемого владения участками государствен­ной и муниципальной собственности;

• постоянного (бессрочного) пользования участками государст­венной и муниципальной собственности;

• аренды земельного участка, возмездно или безвозмездно при­обретенного;

• ограниченного пользования прилегающими земельными уча­стками, находящимися в собственности иных лиц.

В процессе эксплуатации земли участок может приносить доход, называемый земельной рентой, под которой понимается внутренний показатель эффективности использования земельного участка как актива предприятия, который определяется как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации. В со­ответствии с проектом методических рекомендаций «Порядок учета стоимости земельных участков в активах коммерческих организа­ций, в том числе с иностранными инвесторами» при расчете земельной ренты предлагается следующая классификация земельных участков в зависимости от вида использования: сельскохозяйствен­ные, лесохозяйственные, земли поселений и пр.

Приведенные выше системы, классификации основных фондов и предложения по классификации земельных участков в настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий результа­тов по определению стоимости их имущества. Однако они рассмат­ривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходи­мость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитьшать основные «товарные» свойства целостного объекта и была бы увязана с уже существующими системами клас­сификации и описания объектов.