На правах рукописи
ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ И РЕГУЛИРОВАНИЯ
РЫНКА РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ
(на материалах Ростовской области)
Специальность 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством:
экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,
комплексами (сфера услуг)
Автореферат диссертации
на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Шахты - 2011
Работа выполнена в НОО ВПО (некоммерческое партнерство)
«Кисловодский гуманитарно-технический институт»
Научный руководитель: доктор экономических наук, доцент
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
доктор экономических наук, доцент
Ведущая организация: Филиал ФГОУ ВПО «Северо-Кавказская академия государственной службы» в г. Пятигорске
Защита состоится 24 июня 2011 года в 15-00 часов на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212.313.02 по экономическим наукам при ФГБОУ ВПО «Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса» 47, корпус 2, ауд.247.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса» (г. Шахты Ростовской области, улица Шевченко, 147, корпус 2). Электронная версия автореферата размещена на официальном сайте ЮРГУЭС www. *****.
Автореферат разослан 23 мая 2011 года.
Ученый секретарь
диссертационного совета
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Становление и развитие рынка риэлтерских услуг, находящегося в тесном и сложном взаимодействии с рынком недвижимости, является одним из ключевых результатов трансформации отношений собственности в нашей стране. Устойчивое развитие сферы услуг, равно как и экономики регионов в целом, невозможно без системного действенного применения объектов недвижимости, в связи с чем формирование необходимых предпосылок для развития и регулирования рынка риэлтерских услуг является одним из первостепенных направлений обеспечения эффективного воспроизводства в контексте отраслевого развития.
Рынок риэлтерских услуг является сложной совокупностью рыночных инструментов, посредством которых осуществляется передача прав на объекты недвижимости и связанные с ней интересы в собственность, формирование ценовой политики и распределение пространства между различными по эффективности проектами землепользования (включая создание объектов недвижимости, их передачу, дальнейшую эксплуатацию, определение направлений дальнейшего финансирования и т. д.), параметры развития и регулирования которой служат неоспоримым доказательством эффективного функционирования экономики региона.
В этой связи особую актуальность и новый отраслевой импульс приобретает необходимость исследования основных направлений развития и регулирования рынка риэлтерских услуг и объективная потребность в их дальнейшем научном осмыслении с учетом специфики признаков и свойств объектов недвижимости, тенденций, условий и факторов активизации риэлтерской деятельности, процессов управления рынком риэлтерских услуг, что, в конечном итоге, будет способствовать обеспечению устойчивого развития отрасли и экономической системы в целом и повышению качества жизни населения региона.
Решение отмеченных вопросов является весьма актуальным и значимым как в современных условиях, так и в будущем, что обусловлено ролью и значением сферы услуг в национальной экономике.
Степень разработанности проблемы. Обширный пласт современных научных разработок отечественных ученых направлен на решение проблем прогнозирования, планирования, организации, координации и управления сферой услуг региона, в том числе эффективного функционирования рынка недвижимости как составной части рынка риэлтерских услуг. Так, теоретические и практические аспекты формирования и дальнейшего функционирования рынка недвижимости рассмотрены в трудах отечественных (, , , , ), а также зарубежных ученых: А. Аварда, Дж. Б. Кларка, А. Леша, Н. Норта, Р. Солоу, , К. Эклунд и др.
Различным этапам развития рынка риэлтерских услуг, а также направлениям активизации риэлтерской деятельности, посвящены работы , , и т. д.
Противоречивые явления и процессы, характеризующие современное состояние рынка риэлтерских услуг, а также недостаточная обоснованность происходящих на нем функциональных процессов, актуализируют необходимость углубленного исследования направлений развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе. Отмеченные обстоятельства послужили основой выбора тематики диссертационного исследования и определили последовательность его изложения.
Цель, основные идеи и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является решение проблемы, связанной с научным обоснованием направлений развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе.
В соответствии с поставленной целью были сформулированы и последовательно решены следующие задачи:
- уточнить содержание категорий, раскрывающих сущность и характеристики недвижимости;
- провести анализ выполняемых функций организаций, реализуемых риэлтерские услуги;
- исследовать сущность рынка риэлтерских услуг и определить направления его развития и регулирования;
- осуществить распределение субъектов макрорегиона по территориальным кластерам;
- провести оценку синергетического экономического эффекта рынка риэлтерских услуг;
- осуществить декомпозицию процессов функционирования и воспроизводства рынка риэлтерских услуг в регионе и разработать направления развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе.
Объектом исследования являются социальные и экономические процессы, обусловливающие деятельность организаций, функционирующих на рынке риэлтерских услуг Ростовской области.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, формирующиеся в процессе осуществления риэлтерской деятельности, эффективного развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в их системном единстве.
Соответствие темы диссертационного исследования требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Представленное диссертационное исследование выполнено в рамках пп. 1.6.109. «Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка», п. 1.6.118 «Формирование и развитие отраслевых, региональных и общенациональных рынков услуг» Паспорта специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами – сфера услуг.
Теоретическая и эмпирическая база исследования. Теоретическим и методологическим базисом при написании диссертационной работы послужили труды отечественных и зарубежных исследователей по проблемам экономики сферы недвижимости, развития рынка риэлтерских услуг, законодательные акты по рассматриваемой проблематике.
Информационную базу диссертации составили данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, а также его территориальных органов по Ростовской области и отдельным субъектам Южного федерального округа, законодательные и нормативные акты РФ и Ростовской области, результаты исследования автора.
Методы исследования. При написании диссертационной работы был использован широкий спектр различных методов экономического исследования, включающий SWOT-анализ, матричные методы, экономико-статистический и экономико-математический инструментарий, графический, анализа и синтеза, монографический, экспертный.
Научная новизна проведенного диссертационного исследования заключается в разработке научно-методических положений и практических рекомендаций по решению проблемы, связанной с обоснованием направлений развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе
В ходе исследований получены следующие элементы, обладающие приращением научного знания:
- предложена расширенная трактовка сущности недвижимости как лимитированного блага, стимулирующего осуществление процессов поиска и выбора наилучшей возможности его приложения с целью получения максимальной выгоды и (или) синергетического эффекта и осуществлена группировка ее основных свойств (физико-экологические, нормативно-правовые, экономико-маркетинговые, социально-квалиметрические), что позволяет рассматривать недвижимость в качестве основной составляющей национального достояния, особого объекта рыночного оборота, собственности и управления;
- структурированы функции организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность, посредством деления набора предоставляемых ими услуг на основные (услуги по купле-продаже, аренде, обмену и т. п.), сопутствующие (консультационные и маркетинговые услуги; проведение оценки стоимости объектов недвижимости; консалтинговые услуги и др.) и вспомогательные (осуществление расчетов по сделкам; проведение операций по ипотечному кредитованию; операции по управлению недвижимостью; оказание финансовых услуг и т. д.), что позволило выявить и обосновать причины, определяющие эффективность деятельности участников рынка риэлтерских услуг в конкурентной среде;
- уточнена сущность рынка риэлтерских услуг как сложно структурированной пространственно автономной системы, имеющей географические границы и характеризующейся единством и общностью протекания социально-экономических процессов в сфере обращения и применения объектов недвижимости с целью получения максимальной выгоды и (или) синергетического эффекта, основные проблемы развития которой заключаются в дифференциации инфраструктурной составляющей и отсутствии действенной системы управления, что позволило определить стержневые направления развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе;
- предложена схема двухполюсного кластерного распределения отдельных субъектов Юга России как направления наращивания объема строительных работ и ввода объектов жилой недвижимости (в первую группу отнесены регионы с отрицательной динамикой; вторая характеризуются сохранением положительной динамики объемов строительства в годы кризиса; третья, - с незначительным приростом объемов строительства), что позволяет определить механизмы развития и регулирования рынка риэлтерских услуг для каждого территориально обособленного кластера;
- разработана функциональная модель синергетического экономического эффекта рынка риэлтерских услуг как комплексной системы (включающая производственную, инфраструктурную, экономическую, социальную, инновационно-модернизационную, экологическую, внешнюю и внутреннюю подсистемы), что позволяет определить количественные параметры взаимодействия исследуемых факторов, минимизировать риски и активизировать не задействованный потенциал;
- обоснована и предложена система эффективного функционирования рынка риэлтерских услуг с учетом специфических особенностей его основных участников и связей между ними, рассматривающая регулирование рынка риэлтерских услуг как сложный и непрерывный процесс, консолидирующий в себе характеристики и функции всех составляющих в их неразрывном единстве, учитывающий специфику природы объектов недвижимости, приоритеты и императивы каждого из участников, формируемые под воздействием значительного числа причин и условий, имеющих разнообразное происхождение и инициируемых всевозможными ситуациями, что позволяет обеспечить его устойчивое развитие и эффективное воспроизводство.
Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что реализация сформулированных и предложенных в диссертации положений и рекомендаций способствует совершенствованию различных аспектов функционирования и управления организациями, действующими на рынке риэлтерских услуг с целью получения высокого положительного эффекта. Отдельные положения, доведенные до уровня практических методик, направлены на повышение эффективности и результативности деятельности организаций, предоставляющих риэлтерские услуги.
Теоретические и методические положения диссертационной работы могут быть использованы в высших учебных заведениях при изучении курсов «Основы управления недвижимостью», «Оценка собственности», «Управление недвижимостью», «Основы риэлтерской деятельности», «Экономика отраслей сферы услуг».
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования были изложены на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях (гг. Москва, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Ставрополь, Пятигорск, Нальчик) в гг.
Публикации. Основные положения диссертационного исследования представлены в 10 публикациях общим объёмом 6,25 п. л. (из них 5,45 п. л. авторских).
Структура и объем работы. Цель и задачи исследования определили архитектонику диссертационной работы, которая состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций, библиографического списка.
Во введении обоснована актуальность темы диссертации, сформулированы цель, задачи, предмет и объект исследования, раскрыто содержание элементов, содержащих научную новизну, теоретическую и практическую значимость работы.
В первой главе «Теоретические аспекты формирования и развития отношений собственности и рынка риэлтерских услуг в сервисной экономике» рассматриваются теоретико-методические подходы к исследованию процессов трансформации отношений собственности и их влияние на развитие отношений на рынке риэлтерских услуг, раскрывается экономическое содержание категорий «недвижимость», сформулированы ее основные свойства и функции, «риэлтерские услуги», «рынок риэлтерских услуг», позволившие объективно оценить проблемы и факторы, влияющие на функционирование и развитие рынка риэлтерских услуг.
Вторая глава «Анализ и оценка состояния рынка риэлтерских услуг РФ и Ростовской области» посвящена исследованию современного состояния и выявлению перспектив развития риэлтерской деятельности в регионе, что позволило составить функциональную модель синергетического экономического эффекта рынка риэлтерских услуг как комплексной системы.
В третьей главе «Направления развития и регулирования рынка риэлтерских услуг Ростовской области» предложены направления совершенствования управления рынком риэлтерских услуг региона.
В заключении изложены основные выводы и рекомендации по итогам проведенного исследования.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Предложена расширенная трактовка сущности недвижимости как лимитированного блага, стимулирующего осуществление процессов поиска и выбора наилучшей возможности его приложения с целью получения максимальной выгоды и(или) синергетического эффекта и осуществлена группировка ее основных свойств, что позволяет рассматривать недвижимость в качестве основной составляющей национального достояния, особого объекта рыночного оборота, собственности и управления.
В современных условиях растущей конкуренции на микро - и мезоуровне одним из ключевых факторов обеспечения устойчивого отраслевого развития является системное действенное применение объектов недвижимости.
Недвижимость целесообразно рассматривать как лимитированное благо, стимулирующее осуществление процессов поиска и выбора наилучшей возможности его применения с целью получения максимальной выгоды и(или) синергетического эффекта.
Выделим основные признаки, присущие объектам недвижимости:
1. Создание эффективной системы управления недвижимым имуществом с целью получения определенного дохода в процессе ее использования:
– недвижимость для большинства инвесторов является объектом инвестирования, представляющим собой довольно сложный актив;
– недвижимость является более предпочтительным объектом инвестирования в результате извлечения большего дохода и возможности обладания контроля над активом для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере риэлтерских услуг.
2. Недвижимость представляет разнородные объекты, что свидетельствует о существенной дифференциации в доходах между различными объектами недвижимого имущества сходного типа в пределах даже одного локалитета. При этом можно констатировать защищенность доходов от инфляции посредством включения ее в арендную плату или цену.
3. Наличие высоких трансакционных издержек.
4. Система формирования цен на объекты недвижимости является результатом последней продажи и (или) переговоров между участниками вновь совершающейся сделки.
5. Недвижимость как объект сохранности инвестируемых средств, в результате предоставления инвестору больших гарантий по осуществляемым сделкам.
Рассматривая недвижимость как товар, можно охарактеризовать ее посредством выделения основных свойств (рис. 1):
– физико-экологические свойства характеризуют содержание объекта недвижимости с помощью определения его местоположения, близости полезных ископаемых, преобладания определенного типа почв, измерения площади и т. д.;
– нормативно-правовые характеристики включают определение прав собственности и вещных прав на объекты недвижимости, сделки с объектами недвижимого имущества и т. п.;
– экономико-маркетинговые характеристики подразумевают определение динамики спроса и предложения на рынке недвижимости, возможность получения определенного дохода путем применения различных методов инвестирования и продвижения и др.;
– социально-квалиметрические свойства включают оценку социального положения населения, возможности владения недвижимостью как достижение престижа и др.
Таким образом, недвижимость можно назвать основной составляющей национального достояния любой страны, особым объектом рыночного оборота, собственности и управления.
Рис. 1. Свойства недвижимости
Авторск. разработка.
В процессе своего существования объекты недвижимости проходят ряд этапов:
1. Этап создания объектов недвижимости включает в себя следующие элементы: инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию, характеризующийся наибольшей сложностью и др.
2. Этап возврата вложенных инвестиций в предыдущий этап и начало получения прибыли, а также морального и физического износа за счет оборота прав на ранее созданную недвижимость, включающего продажу, сдачу в аренду и т. д.
3. Внедрение системы управления объектами недвижимости представляет собой эксплуатацию, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Данный этап отличается наибольшей продолжительностью и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости, а также размером затрат на устранение физического и морального износа.
Среди проблем эффективного развития сферы недвижимости выделяют следующие направления: задачи управления, финансирования, повышения качества предоставляемых услуг, подготовки и повышения квалификации персонала, которые, в свою очередь, являются составными элементами риэлтерской деятельности.
Риэлтерские услуги можно рассматривать как блага, предоставляемые в результате профессиональной деятельности, осуществляемой на коммерческой основе и направленной на совершение операций с объектами недвижимости. В свою очередь, рынок риэлтерских услуг — это определенная совокупность рыночных инструментов, посредством которых осуществляется передача прав на объекты недвижимости и связанные с ней интересы в собственность, формирование ценовой политики и распределение пространства между различными по эффективности проектами землепользования (включая создание объектов недвижимости, их передачу, дальнейшую эксплуатацию, определение направлений финансирования и т. д.).
На основе выделенных свойств и этапов развития объектов недвижимости, предлагается выделение групп специфических особенностей рынка риэлтерских услуг:
1. Географические
- уникальность и неподвижность объектов;
- осуществление продажи не по образцам;
- географическое местоположение объекта и др.
2. Конъюнктурные
- спрос носит изменчивый характер и влияет на цены объектов недвижимости;
- предложение характеризуется незначительным увеличением при росте цен на объекты недвижимости;
- взаимозависимость цен и местоположения объекта недвижимости и др.
3. Социальные
- физические и внешние характеристики объектов недвижимости;
- зависимость от потребностей населения;
- наличие тенденций к стабилизации или росту качества жизни населения и т. д.
4. Правовые
- длительность совершения сделок;
- ограничения прав собственности создают некоторые юридические сложности;
- необходимость государственной регистрации сделок и т. д.
5. Информационные
- конфиденциальность сделок;
- отсутствие полной достоверности публикуемых материалов об объектах недвижимости;
- совершение сделок под воздействием психологических факторов и др.
6. Организационные
- трудности выхода на рынок в результате наличия высокого начального капитала;
- контроль за ценами незначителен;
- монополистическая и олигополистическая конкуренция и др.
Структурированы функции организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность, посредством деления набора предоставляемых ими услуг на основные, сопутствующие и вспомогательные (, что позволило выявить и обосновать причины, определяющие эффективность деятельности участников рынка риэлтерских услуг в конкурентной среде.
Рассматривая сущность рынка риэлтерских услуг, можно сделать вывод, что наряду с обязательными субъектами любого рынка (продавцом (юридические и физические лица, имущественные фонды, конкурсные управляющие и др.) и покупателем (юридические и физические лица, инвесторы, иностранные лица и государства и др.)), на нем функционируют государственные структуры (бюро технической инвентаризации, комитеты по управлению имуществом, налоговые и судебные органы, органы государственной власти всех уровней и др.) и профессиональные участники (риэлтеры, оценщики, ипотечные кредиторы, страховщики, рекламные агентства, биржи недвижимости, банки, адвокаты, специальные средства информации и др.
В этой связи необходимо определить ключевые функции, выполняемые организациями, предоставляющими риэлтерские услуги, в процессе своей деятельности:
1) совершение операций на рынке недвижимости в рамках действующего законодательства при участии государственных органов, юридических и физических лиц с целью получения прибыли;
2) сбор и обработка информации об имуществе, находящемся в процессе продажи или сдачи в аренду, а также о предпочтениях потенциальных покупателей или арендаторов;
3) исследование факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости;
4) фиксация сведений по продаже или передаче в аренду объектов недвижимого имущества, проведение ознакомительных мероприятий;
5) реализация мероприятий по поиску потенциальных покупателей и арендаторов, возможность установления с ними деловых контактов;
6) первичная презентация объектов недвижимости, предназначенных для продажи или аренды, покупателям или арендаторам;
7) прием и формирование заявок покупателей, осуществление на их основе подбора вариантов продаж или сдачи внаем;
8) координирование договорных условий, юридическое оформление операций с недвижимостью;
9) соблюдение прав и законных интересов всех сторон по договору в процессе подготовки и совершения сделки;
10) предоставление гарантий своевременного получения платежных документов по окончании сделок;
11) сообщение клиентам о поступивших подходящих предложениях, проведение консультаций о характеристиках объектов недвижимости и степени соответствия их определенным (заявленным) требованиям;
12) подписание договоров по совершенным сделкам;
13) оказание помощи в своевременном оформлении необходимых клиентам для заключения сделок документов и обеспечение их сохранности;
14) формирование отчетности о выполненной работе;
16) проведение рекламных кампаний своей деятельности;
17) получение в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и осуществление сделок с ним и иных органах необходимых сведений об объектах недвижимости и правах на нее, а также о юридических и физических лицах - сторонах в сделке и т. д.
В целом, алгоритм предоставления риэлтерских услуг выглядит следующим образом (рис. 2).
Рис. 2. Алгоритм предоставления риэлтерских услуг
Авторск. разработка.
Более структурировано функции риэлтерских организаций можно представить посредством деления набора осуществляемых ими услуг на: основные (услуги по купле-продаже, аренде, обмену и т. п.), сопутствующие (консультационные и маркетинговые услуги; проведение оценки стоимости объектов недвижимости; консалтинговые услуги и др.) и вспомогательные (осуществление расчетов по сделкам; проведение операций по ипотечному кредитованию; операции по управлению недвижимостью; оказание финансовых услуг и т. д.).
Проведенный эмпирический анализ деятельности организаций, предоставляющих риэлтерские услуги, позволил выявить причины, оказывающие влияние на эффективность деятельности участников рынка риэлтерских услуг:
- наличие неэффективной организационной структуры;
- усиление несоответствия между рекламными представлениями и фактическим профессиональным уровнем деятельности;
- возрастание процента недобросовестных юридических сделок;
- присутствие завуалированности информации в процессе оказания риэлтерских услуг, особенно в области ценообразования;
- отсутствие необходимых лидерских качеств у руководителей организаций по оказанию риэлтерских услуг;
- несоответствие квалификации сотрудников занимаемой должности и др.;
- доминирование позиций быстрого получение финансового результата в ущерб растущей перспективе;
отсутствие этики деловых отношений риэлтеров;
- увеличение затрат времени и сил специалистов вследствие дублирования полномочий.
Уточнена сущность рынка риэлтерских услуг как сложно структурированной пространственно автономной системы, имеющей географические границы и характеризующейся единством и общностью протекания социально-экономических процессов в сфере обращения и применения объектов недвижимости с целью получения максимальной выгоды и (или) синергетического эффекта, основные проблемы развития которой заключаются в дифференциации инфраструктурной составляющей и отсутствии действенной системы управления, что позволило определить стержневые направления развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе.
Особое внимание при исследовании рынка риэлтерских услуг необходимо уделять факторам, влияющим на его регулирование и развитие: 1) материальным (земельные ресурсы, климатические условия, экологическая ситуация, местоположение, коммунально-инфраструктурные сети, характеристика внешнего вида объектов недвижимого имущества); 2) экономическим (экономическая ситуация отдельной территории и страны в целом, уровень доходов населения, кредитная политика, система налогообложения и финансов, ценообразование на строительном рынке, тарифы на коммунальные услуги); 3) социальным (демографическая ситуация, образ жизни населения, уровень образования населения, криминализации и др.); 4) административным (зональное ограничение, наличие норм и правил на осуществление строительства, территориальная инфраструктура, мониторинг окружающей среды и т. д.).
Рынок риэлтерских услуг представляет собой сложно структурированную пространственно автономную систему, имеющую географические границы и характеризующуюся единством и общностью протекания социально-экономических процессов в сфере обращения и применения объектов недвижимости с целью получения максимальной выгоды и (или) синергетического эффекта, основные проблемы развития которой заключаются в дифференциации инфраструктурной составляющей и отсутствии действенной системы управления, что определяет стержневые направления развития и регулирования рынка риэлтерских услуг.
В работе выделены принципы развития и регулирования рынка риэлтерских услуг и его институциональных основ, к которым можно отнести: целеориентированность, комплексность, наличие нескольких уровней управления, функциональность, эмерджентность, результативность, скалярная цепь, информационная прозрачность, устойчивое развитие. Сформулированные принципы приведут к развитию рынка риэлтерских услуг только в случае наличия эффективной системы управления.
Разработана схема двухполюсного кластерного распределения отдельных субъектов Юга России как направления наращивания объема строительных работ и ввода объектов жилой недвижимости, что позволяет определить механизмы развития и регулирования рынка риэлтерских услуг для каждого территориально обособленного кластера.
Рынок риэлтерских услуг функционирует в условиях тесного и сложного взаимодействия с рынком недвижимости, который, в конечном итоге, является продуктом строительной отрасли. На долю последней в Российской Федерации в гг. приходилось 5,2-6,3% от валового внутреннего продукта (в 2009г. - 5,5%) или 1887,7 млрд. руб. Отечественная строительная отрасль характеризуется достаточно высоким удельным весом валового накопления основного капитала: в 2009г. в России данный показатель составил 3,5% в сравнении с 0,8% в Германии, 1,7% (США и Франция). При этом аналогичный показатель по виду экономической деятельности «операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг» в нашей стране составил 15,0%, в Венгрии - 26,8%, а в Финляндии - 45,5%. Последнее обстоятельство убедительно свидетельствует об имеющихся перспективах (кратно в количественном отношении) их развития в нашей стране, в том числе и по риэлтерским услугам.
Среднегодовая численность занятых по виду экономической деятельности «операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг» в 2010г. составила 5210 тыс. чел. или 7,8% от общей численности занятых в экономике. Динамика объема работ в сфере строительства по субъектам Южного федерального округа представлена в таблице 1.
Анализ динамики объемов строительства в кризисные годы показал наличие четко оформившейся схемы двухполюсного кластерного распределения субъектов ЮФО, согласно которой в первую группу с положительным ростом отнесены регионы с отрицательной динамикой 2009г. в сравнении с 2008г. – Ростовская, Волгоградская и Астраханская области (в 2009г. по сравнению с 2000г. в 8,0 раз, 5,8 и 5,2 раза соответственно).
Таблица 1
Объем работ, выполненных по виду эконом. деятельности «Строительство»
по субъектам ЮФО (в фактически действовавших ценах; млн. руб.)
РФ, субъекты ЮФО | 2000 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2009 к 2000 в % |
Российская Федерация | 8 | 12 | 24 | 34 | 47 | 30 | 793,6 |
Южный федеральный округ | 43542,6 | 123158 | 6 | 1 | 6 | 6 | 771,2 |
Республика Адыгея | 667,2 | 1584,4 | 1842,1 | 6901,3 | 6539,0 | 7801,0 | 1169,2 |
Республика Калмыкия | 618,5 | 1912,1 | 2211,3 | 1955,0 | 2362,4 | 2912,9 | 471,0 |
Кpаснодаpский кpай | 22114,2 | 57818,6 | 84984,0 | 9 | 9 | 9 | 861,2 |
Астpаханская область | 3925,9 | 8689,3 | 11010,3 | 18131,8 | 28770,6 | 20537,1 | 523,1 |
Волгогpадская область | 7142,3 | 20690,0 | 25133,9 | 33027,6 | 52131,7 | 41240,6 | 577,4 |
Ростовская область | 9074,5 | 32463,6 | 47663,0 | 60857,5 | 85360,0 | 72839,1 | 802,7 |
Авторское обобщение по Российский статистический ежегодник. 2010: Стат. сб./Росстат. М., 2010. С.462.
Вторую группу составили Республики Адыгея и Калмыкия, которые характеризуются сохранением положительной динамики объемов строительства в годы кризиса. Данное явление следует объяснить двумя обстоятельствами: во-первых, низким базовым уровнем объемов строительства, и, во-вторых (и это главное), высокой долей индивидуального строительства в данных субъектах, что позволило нивелировать негативные тенденции общероссийского и федеральных трендов. Причем последнее составило своеобразный кризисный тренд в большинстве проанализированных регионов, как субъектов ЮФО, так и округа, и России в целом (рис. 3).
 |
Рис. 3. Удельный вес введенных в действие индивидуальных жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств по Ростовской области, ЮФО и РФ,%
Авторские расчеты и обобщение по данным Росстата.
Третью группу представляет Краснодарский край - с незначительным приростом объемов строительства, вызванным преимущественно подготовкой к Олимпиаде 2014г. В ином случае край, вероятнее всего, был бы отнесен к первой кластерной группе. Используя данные таблицы 2, кластерная группировка претерпевает весьма существенные изменения, которые для наглядности сведены в рис. 4.
В своей группе смогла удержаться только Астраханская область, остальные субъекты поменяли свои группы, что может свидетельствовать о необходимости продолжения наращивания динамики в развитых субъектах ЮФО, в т. ч. в Ростовской области.
Таблица 2
Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения по субъектам ЮФО (м2 общей площади)
РФ, субъекты ЮФО | 2000 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2009 к 2000 в % | Место, зани-маемое в Российской |
Российская Федерация | 207 | 304 | 355 | 431 | 451 | 422 | 204 | - |
Южный федеральный округ | 212 | 272 | 333 | 420 | 434 | 410 | 193 | 5 |
Республика Адыгея | 151 | 161 | 95 | 156 | 183 | 284 | 188 | 52 |
Республика Калмыкия | 120 | 169 | 218 | 271 | 208 | 255 | 212 | 65 |
Кpаснодаpский кpай | 271 | 380 | 530 | 725 | 767 | 662 | 244 | 5 |
Астpаханская область | 480 | 651 | 673 | 727 | 381 | 473 | 98 | 15 |
Волгогpадская область | 147 | 195 | 243 | 292 | 315 | 279 | 190 | 54 |
Ростовская область | 215 | 275 | 324 | 400 | 473 | 426 | 198 | 22 |
Авторское обобщение по Российский статистический ежегодник. 2010: Стат. сб./Росстат. М., 2010. С.475.
Показатель | ||||
Объем строительных работ | Ввод жилых домов на 1000 чел. населения | |||
I | II | III | I | II |
Краснодарский край | Краснодарский край | |||
Ростовская обл. | Ростовская обл. | |||
Волгоградская обл. | ||||
Астраханская обл. | Астраханская обл. | |||
Республика Адыгея | Республика Адыгея | |||
Республика Калмыкия | Республика Калмыкия |
Рис. 4. Кластерная группировка субъектов ЮФО по ряду показателей сферы строительства в 2009 году
Авторская разработка.
Таким образом, строительная сфера не в полной мере восстановила свои докризисные показатели, что осложняет оценку состояния и тенденции изменения цен на рынке недвижимости и непосредственно отражается на объемах и эффективности деятельности рынка риэлтерских услуг региона.
Приведенные данные, а также ценовые характеристики жилой недвижимости (на первичном и вторичном рынках) являются показателями, непосредственно влияющими на объем спроса и предложения на рынке недвижимости, и могут выступать в качестве характеристик активности рынка риэлтерских услуг (табл. 3).
Сложные, и в целом противоречивые тренды характеризуют уровни цен в кризисный период гг. как на первичном, так и на вторичном рынке. Так, цены продолжали расти в Москве и Санкт-Петербурге, хотя и меньшими, чем в докризисный период, темпами. По субъектам Южного федерального округа общей четко выраженной тенденции выявить не удалось. В Ростовской области, например, к концу 2009г. по сравнению с концом 2008г. цены поднялись на 1,2 тыс. руб. по вновь вводимому в эксплуатацию жилью и на вторичном рынке цены выросли на 2 тыс. руб. за 1 м2.
Таблица 3
Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в РФ и по субъектам ЮФО (на конец года; тыс. руб. за один м2 общей площади)
РФ, субъекты ЮФО | 2000 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
Первичный рынок жилья | ||||||
Российская Федерация | 8,7 | 25,4 | 36,2 | 47,5 | 52,5 | 47,7 |
г. Москва | 16,3 | 58,4 | 88,6 | 113,5 | 127,2 | 131,2 |
г. Санкт-Петербург | 11,2 | 31,3 | 45,5 | 80,3 | 88,7 | 90,2 |
Южный федеральный округ | ||||||
Республика Адыгея | 4,0 | 14,3 | 16,6 | 24,3 | 32,1 | 32,0 |
Республика Калмыкия | 5,1 | 12,8 | 13,5 | 16,9 | 20,7 | 21,4 |
Краснодарский край | 7,6 | 20,5 | 29,6 | 40,3 | 47,7 | 39,5 |
Астраханская область | … | 14,5 | 18,4 | 27,1 | 37,3 | 38,5 |
Волгоградская область | 5,2 | 18,0 | 24,1 | 35,6 | 50,0 | 37,4 |
Ростовская область | 6,6 | 18,8 | 24,0 | 30,8 | 41,1 | 42,3 |
Вторичный рынок жилья | ||||||
Российская Федерация | 6,6 | 22,2 | 36,6 | 47,2 | 56,5 | 52,9 |
г. Москва | 15,4 | 52,4 | 101,3 | 127,9 | 155,3 | 158,9 |
г. Санкт-Петербург | 10,0 | 32,2 | 48,7 | 59,0 | 79,2 | 84,2 |
Южный федеральный округ | ||||||
Республика Адыгея | 3,3 | 10,3 | 13,4 | 22,7 | 29,4 | 26,7 |
Республика Калмыкия | 4,1 | 12,2 | 12,9 | 15,3 | 21,0 | 23,0 |
Краснодарский край | 7,0 | 18,7 | 26,0 | 49,4 | 60,1 | 53,7 |
Астраханская область | 4,8 | 13,8 | 17,4 | 25,7 | 33,2 | 30,9 |
Волгоградская область | 5,1 | 17,6 | 23,3 | 34,1 | 52,1 | 38,9 |
Ростовская область | 5,4 | 20,2 | 28,5 | 34,8 | 43,8 | 45,8 |
Авторское обобщение по: Строительство в России. 2010: Стат. сб./Росстат. М., 2010. С.76.
Нестабильная ситуация на рынке недвижимости не могла не отразиться на стабильности и устойчивом функционировании рынка риэлтерских услуг. В 2009г. наблюдалось снижение количества заключенных договоров купли-продажи объектов недвижимости (табл. 4).
Таблица 4
Число зарегистрированных прав граждан и юридических лиц на жилые помещения на основании договоров купли-продажи в РФ и по субъектам ЮФО в 2009 году
РФ, субъекты ЮФО | Число зарегистрированных прав на жилые помещения на основании договоров купли-продажи, всего | в том числе | Общая площадь жилых помещений, на которые зарегистрированы права на основании договоров купли-продажи, тыс. м² | |
граждан | юридических лиц | |||
Российская Федерация | 1574891 | 1510889 | 64002 | 51171,5 |
г. Москва | 63157 | 61571 | 1586 | 2338,9 |
г. Санкт-Петеpбуpг | 56683 | 53974 | 2709 | 1515,3 |
Южный федеральный округ | 183850 | 179278 | 4572 | 7581,8 |
Республика Адыгея | 4151 | 4088 | 63 | 178,7 |
Республика Калмыкия | 2756 | 2668 | 88 | 120,6 |
Кpаснодаpский кpай | 46987 | 45834 | 1153 | 2107,6 |
Астраханская область | 9980 | 9317 | 663 | 326,2 |
Волгогpадская область | 23978 | 23121 | 857 | 729,7 |
Ростовская область | 39427 | 38388 | 1039 | 1344,9 |
Авторское обобщение по: Жилищное хозяйство и бытовой обслуживание населения в России. 2010: Стат. сб./Росстат. М., 2010. С.178.
В целом по стране данный показатель снизился по отношению к 2005г. на 14%, а по отношению к предкризисному 2007г. - уже на 24,5%. В Российской Федерации в 2009г. было зарегистрировано 1,575 млн. единиц прав на жилую недвижимость на базе договоров купли-продажи общей площадью 51 млн. м2. По Ростовской области рассматриваемые показатели составили соответственно 39,4 тыс. договора купли-продажи на жилую недвижимость общей площадью 1344,9 тыс. м2.
Разработана функциональная модель синергетического экономического эффекта рынка риэлтерских услуг как комплексной системы, что позволяет определить количественные параметры взаимодействия исследуемых факторов, минимизировать риски и активизировать не задействованный потенциал.
Комплексное воздействие на рынок недвижимости как на место функционирования рынка посреднических услуг (наиболее распространенным среди которых являются риэлтерские) диалектически взаимодействующей между собой группы факторов нашло отражение в создании функциональной модели факторного взаимодействия (или синергетического экономического эффекта) системы рынка риэлтерских услуг.
Для удобства математических построений определим следующие составные подмножества как интегрирующие результирующие функции различных подсистем. На наш взгляд, актуальным следует признать выделение следующих подсистем, в той или иной мере оказывающих воздействие на количественные и качественные характеристики рынка риэлтерских услуг:
1) производственной (строительная и производство строительных материалов) подсистемы;
2) инфраструктурной подсистемы;
3) подсистемы экономических факторов развития системы;
4) подсистемы социальных (демографических) факторов;
5) подсистемы инновационно-модернизационных факторов;
6) подсистемы экологических факторов развития системы;
7) подсистемы внутренних, в том числе внутрипроизводственных, факторов развития системы (организационные, кадровые, корпоративно-идеологические и др.);
8) подсистемы множественных факторов внешней для системы среды.
Функциональное выражение экономического эффекта i-ой подсистемы определяется по формуле (1), согласно которой он находится как сумма значений функций каждой из подсистем (2) и суммы потенциалов каждой подсистемы либо как сумма сумм i-ых функций и соответствующих им незадействованных потенциалов.
= 
(1)
| Y1=f1 | ||
Y2=f2 | |||
| Y3=f3 | ||
Y4=f4 | |||
Y5=f5 | (2) | ||
Y6=f6 | |||
Y7=f7 | |||
Y8=f8 |
Sg (3)
(4)
0≤ (Rk+ RL)< N (5)
где Э – экономический эффект факторного взаимодействия на рынке риэлтерских услуг;
Эi – экономический эффект воздействия i-го фактора на остальные факторы на рынке риэлтерских услуг;
Yi – значение i-ых функций подсистем;
Pi – потенциал i-ой подсистемы;
Sg – синергетический эффект ;
ЭSg – синергетический экономический эффект факторного взаимодействия на рынке риэлтерских услуг ;
Rk - внутренние риски деятельности субъектов на рынке риэлтерских услуг;
Rl - внешние риски деятельности субъектов на рынке риэлтерских услуг;
T – фактор времени;
Z – система устойчивого функционирования и взаимодействия;
N – условный нормативный показатель, в пределах которого система сохраняет свои характеристики.
Вместе с тем в данном случае мы имеем дело не просто с математической суммой вышеуказанных показателей, а их сверхаддитивным (синергетическим) эффектом, который иллюстрируется формулой (3).
В результате синергетический экономический эффект с учетом фактора времени T и контексте достижения системы устойчивого функционирования и взаимодействия Z можно определить по формуле (4). При этом мы должны учитывать наличие внутренних и внешних рисков (Rk+Rl), связанных с деятельностью каждой из подсистем, оказывающих воздействие на характеристики рынка риэлтерской деятельности.
Формулой (5) мы определяем границы рисков, лимитируя их с одной стороны, - некризисным развитием, а с другой, - условным нормативным показателем N, порог которого не может быть превышен без потери основных свойств и характеристик анализируемой системы.
Таким образом, с использованием математического аппарата нами составлена функциональная модель синергетического экономического эффекта рынка риэлтерских услуг как комплексной системы. Реальное наполнение составляющих каждой из подсистем будет способствовать установлению количественных параметров взаимодействия исследуемых факторов, что приведет к минимизации рисков и активизации имеющихся, но не задействованных, потенциалов. Синергетический характер указанного взаимодействия указывает на степень влияния факторов на конечный экономический результат функционирования рынка риэлтерских услуг в масштабе региона с учетом временной (динамической) компоненты.
Обоснована и предложена система эффективного функционирования рынка риэлтерских услуг с учетом специфических особенностей его основных участников и связей между ними, рассматривающая регулирование рынка риэлтерских услуг как сложный и непрерывный процесс, консолидирующий в себе характеристики и функции всех составляющих в их неразрывном единстве, учитывающий специфику природы объектов недвижимости, приоритеты и императивы каждого из участников, формируемые под воздействием значительного числа причин и условий, имеющих разнообразное происхождение и инициируемых всевозможными ситуациями, что позволяет обеспечить его устойчивое развитие и эффективное воспроизводство.
Рынку риэлтерских услуг отводится особая роль в обеспечении стабильности и повышении социально-экономических показателей развития региона с соблюдением государственных, региональных и отраслевых приоритетов. Нами предложена система эффективного функционирования рынка риэлтерских услуг с учетом специфических особенностей его основных участников и связей между ними (рис. 5).
В этой связи особую актуальность приобретает задача определения степени регулирования рынка риэлтерских услуг, методов и форм его реформирования, соблюдения баланса экономических интересов органов региональной власти по всем уровням управления. Регулирование рынка риэлтерских услуг является сложным и непрерывным процессом в связи с тем, что оно консолидирует в себе характеристики и функции всех составляющих в их неразрывном единстве, учитывающем специфику природы объектов недвижимости, так и приоритеты и императивы каждого отдельно взятого участника рынка риэлтерских услуг, формируемые, в свою очередь, под воздействием значительного числа причин и условий, имеющих разнообразное происхождение и инициируемых всевозможными ситуациями.
Совершенствование регулирования рынка риэлтерских услуг является одной из ключевых проблем, подлежащих неукоснительному решению в процессе формирования и развития субъектов данного рынка, усложнения конкурентной борьбы и принятия управленческих решений, расширения перечня предоставляемых ими услуг, что позволит обеспечить устойчивое развитие и функционирование как самого рынка риэлтерских услуг, так и региона в целом (рис. 6).
Подсистема множественных факторов внешней среды
Подсистема внутренних факторов развития
(организационные, кадровые, корпоративно-идеологические и др.)
Подсистема множественных факторов внешней среды
Рис. 5. Система эффективного функционирования рынка риэлтерских услуг региона
Авторск. разработка.
Рис. 6. Структурная схема процесса регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе
Авторск. разработка.
Процесс регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе осуществляется посредством декомпозиции управленческих ориентиров и установок, являющихся основной для принятия и дальнейшей реализации управленческих решений. Первым блоком структурной схемы процесса регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе являются определение и конкретизация целей развития и регулирования рынка риэлтерских услуг, включающие формулировку целевых приоритетов, определение перспективных направлений развития, выявление дополнительных возможностей и инструментов повышения эффективности риэлтерской деятельности и др. Затем происходит исследование непосредственно самого процесса управления на основе анализа внешней и внутренней среды рынка риэлтерских услуг. Для повышения эффективности процесса регулирования наибольшую значимость приобретает определение антагонистических позиций, что обусловливает необходимость поиска и выявления альтернативных вариантов соответствующих систем развития и регулирования.
ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ
1. Современное состояние и тенденции развития сферы услуг, ситуация на рынке недвижимости свидетельствуют о необходимости и срочности принятий управленческих решений в сфере развития и регулирования рынка риэлтерских услуг с целью эффективного воспроизводства в контексте положительной отраслевой и региональной динамики, что позволило аргументировать и осуществить разработку соответствующих теоретические и методологические положений в диссертационной работе.
2. Выделены и охарактеризованы основные признаки, присущие объектам недвижимости, и осуществлена группировка свойств недвижимости как товара: физико-экологические, нормативно-правовые, экономико-маркетинговые, социально-квалиметрические. Совокупность разработанных тезисов позволила сформулировать этапы жизненного цикла объектов недвижимости: создание, возврат вложенных инвестиций в предыдущий этап и начало получения прибыли, а также морального и физического износа за счет оборота прав на ранее созданную недвижимость, внедрение системы управления объектами недвижимости, включающее эксплуатацию, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства.
3. Являясь основополагающим элементом рынка риэлтерских услуг, рынок недвижимости отражает фактические потоки сделок с объектами недвижимости (с соблюдением прав и интересов участников сделок с недвижимостью) и информации, относящейся к процессу заключения сделок.
4. Одной из предпосылок развития рынка риэлтерских услуг можно назвать перестройку отношений собственности в результате осуществления процессов приватизации. Специфика рынка риэлтерских услуг характеризуется сохранением значительной роли государства при совершении сделок с объектами недвижимости, находящимися в частной собственности. При этом, можно судить о важности функций, выполняемых органами власти на государственном и муниципальном уровне:
- осуществление и мониторинг регистрации прав собственности на объекты недвижимости и сделок с ними;
- проведение зонирования территорий;
- осуществление контроля за архитектурным строительством;
- расширение объемов «зеленого строительства»;
- проведение мероприятий по лицензированию деятельности профессиональных участников рынка недвижимости и др.
5. Региональная специфика и структурные особенности оказывают существенное влияние на функционирование и развитие рынка риэлтерских услуг, отражая общегосударственные социально-экономические тенденции изменения отношений собственности.
6. Выделены и сгруппированы специфических особенности рынка риэлтерских услуг: географические, конъюнктурные, социальные, правовые, информационные, организационные.
7. Проведен ситуационный анализ развития рынка недвижимости и рынка риэлтерских услуг РФ, регионов Южного федерального округа, что позволило осуществить их кластеризацию по ряду показателей сферы строительства и разработать модель синергетического экономического эффекта рынка риэлтерских услуг.
8. Разработаны система эффективного функционирования рынка риэлтерских услуг региона и структурная схема процесса регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе посредством декомпозиции управленческих ориентиров и установок, являющихся основной для принятия и дальнейшей реализации управленческих решений.
Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих научных работах:
Статьи, опубликованные в рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК РФ:
1. Мухамадиев рынка риэлтерских услуг в регионе// Известия Кабардино-Балкарского научного центра РАН. №3(3Ч.1.- 0,4 п. л.
2. Мухамадиев устойчивого развития рынка риэлтерских услуг в регионе // Бизнес в законе (Москва). №,7 п. л.
3. Мухамадиев совершенствования риэлтерской деятельности// Инженерный вестник Дона: электронный научно-инновационный журнал. №4. 2010. // http://www. *****. – 0,4 п. л.
Публикации в других изданиях:
4. Мухамадиев рынка риэлтерских услуг региона// Сборник научно-исследовательских работ «Наука и образование на рубеже тысячелетий». М.: Учлитвуз, 2009.- 0,4 п. л.
5. (в соавт.) Исследование проблем развития сферы риелторских услуг// Сборник научно-исследовательских работ «Наука и образование на рубеже тысячелетий». М.: Учлитвуз, 2009.- 0,6/0,3 п. л.
6. Мухамадиев поведения риэлтерских организаций в условиях кризиса на рынке недвижимости (Гл. в коллективной монографии «Социально-экономические аспекты развития Северо-Кавказского федерального округа»). Ставрополь: -информационный центр «Фабула», 2010.– 1,0 п. л.
7. (в соавт.) Тенденции и закономерности функционирования и развития рынка риэлтерских услуг региона// Сборник научно-исследовательских работ «Наука и образование на рубеже тысячелетий». М.: Учлитвуз, 2010.- 1,0/0,5 п. л.
8. Мухамадиев кризиса на деятельность субъектов рынка недвижимости Ростовской области// Сборник научных статей Всероссийской научно-практической конференции «Проблемы развития предпринимательства в условиях кризиса», 30 сентября 2010г. Т. 1. СПб.: изд-во СПбГУСЭ, 2010. – 0,3 п. л.
9. Мухамадиев рынка риэлтерских услуг в Ростовской области// Межрегиональная научно-практическая конференция профессорско-преподавательского состава, молодых ученых и студентов «Актуальные проблемы устойчивого развития регионов России», 25 апреля 2011г., РГЭУ (РИНХ). Ростов-на-Дону, 2011. – 0,35 п. л.
10. Мухамадиев аспекты модернизации регионального рынка недвижимости (Гл. в коллективной монографии «Тенденции, закономерности и специфика организации и управления экономическими структурами в регионах»). Пятигорск: РИА на КМВ, 2011. – 1,1 п. л.
