Москва. Рынок торговой недвижимости в I полугодии 2010 г

Москва.
Рынок торговой недвижимости в I полугодии 2010 г.

Предложение

По итогам II квартала 2010 г. были открыты 3 новых объекта - крупнейший в Москве ТРЦ «Вегас», а также торговые центры окружного формата - «Вива» и «Азовский».

Торговые центры, введенные на рынок I полугодии 2010 г.

Название	Расположение	Округ	Тип	Общая площадь, кв. м	Девелопер	GLA
Речной	Фестивальная ул., 2-4	СЗАО	суперрегиональный	30 000 / 117000	Capital Group	20 000 /
Вегас	24 км МКАД/ Каширское ш.	ЮАО	суперрегиональный		Крокус Групп
Азовский	Азовская ул., 28	ЮАО	окружной	21 715	Кимберли Лэнд	10 374
Вива	ул. Поляны, 8	ЮЗАО	окружной	32 000	Accent Development	21 900
ИТОГО:

Источник: NAI Becar

Таким образом, по итогам I полугодия 2010 г. общая площадь концептуальных торговых объектов Москвы составила около 6 млн кв. м; обеспеченность жителей Москвы площадями качественных торговых центров (GLA) составила около 270 кв. м на тысячу жителей.

Динамика объемов предложения площадей в торговых центрах

Источник: NAI Becar

На сегодняшний день в структуре предложения торговых площадей в соответствии с типом торговых центров увеличилась доля суперрегиональных объектов. Уровень предложения объектов районного масштаба сократился до 6% от общего объема.

Структура предложения площадей в торговых центрах

Источник: NAI Becar

До конца года запланированы к вводу еще порядка 600 тыс. кв. м торговых площадей. В ближайшей перспективе наиболее вероятно открытие ТРЦ «Mall of Russia» и «Гагаринский».

Сохраняющийся интерес инвесторов иллюстрируется появлением на рынке новых проектов. Так, компания IKEA заявила о возможном строительстве четвертого комплекса «Мега» на МКАД. Кроме того, после открытия первого ТРЦ «Vegas» Crocus Group планирует реализовать сеть торгово-развлекательных центров под тем же брендом.

Название	Расположение	Округ	Тип	Общая площадь, кв. м	Девелопер	Объем инвестиций, $ млн
ТРЦ "Успенка"	21 км Рублево-Успенского ш.	МО	районный	7 992	S. Holding	50
ТЦ	Пр. Вернадского, 86	ЮЗАО	окружной	34 050	Петро Эстейт	н/д
Tsvetnoy Central Market	Цветной б-р	ЦАО	универмаг	36 000	RGI	207
ТРЦ "Рио"	Ленинский пр-т, вл. 109	ЮЗАО	суперокружной	76 000	Ташир	200
ТРЦ "Мега-4"	Мытищинский район МО	МКАД	суперокружной		IKEA	1 000
2 ТРЦ "Vegas"	на территории Crocus City; 56-57 км МКАД	МКАД	суперокружной	800ТЦ по	Crocus Group	1 670
Аутлет-центр "Fashion House"	Ленинградское ш., 122 км от МКАД	МО	окружной	38 500	Fashion House Development	115
ТЦ	ул. Миклухо-Маклая, вл. 36	ЮЗАО	районный	15 000	ООО "СЮЗ"	н/д
Итого (общая площадь), кв. м:			1

Источник: NAI Becar

Планируемая реализация подобных проектов свидетельствует об оптимистичном прогнозе девелоперов относительно будущего рынка торговой недвижимости Москвы.

Таким образом, за счет заявленных в 2010 г. проектов рынок торговой недвижимости Москвы может увеличиться еще на 1,4 млн кв. м. к гг. С учетом строящихся проектов, к 2014 г. уровень обеспеченности торговыми площадями может достигнуть 400 кв. м (GLA) на 1 тыс. чел.

Спрос

Второй квартал продемонстрировал подъем рынка торговой недвижимости, что проявилось, прежде всего, в росте спроса на торговые помещения.

В продолжение существующей тенденции на рынок вышли несколько новых операторов, в т. ч. первый в России Uniqlo в ТЦ «Атриум», первое кафе Dunkin Donats на Новом Арбате.

Свои планы по развитию также озвучили следующие компании:

·  Ригла (развитие новой дисконт-сети аптек «Будь здоров»);

·  МВидео (открытие 30 гипермаркетов в России);

·  X5 (развитие франчайзинговой сети Ситимаг, запуск новой сети «Пятерочка-макси»);

·  Family Room (открытие гипермаркета в ТЦ «Золотой Вавилон»);

·  BPT Arista (развитие сети «Кухнипарк»);

·  Diesel, Alexander McQueen, Stella McCartney (возобновление развития в России);

·  Kiabi (открытие первого магазина площадью 1 700 кв. м в ТРЦ «Гагаринский»);

·  Metro (запуск сети магазинов малого формата «Metro Punct» в 2011 г.);

·  Атлас Торговли (запуск сети концептуальных ювелирных магазинов «Золотой Вернисаж»);

·  Subway (открытие более 150 ресторанов в 2010 г.);

·  Chili’s (открытие сети ресторанов);

·  Kingfisher (развитие сети магазинов площадью 3-4 тыс. кв. м);

·  Hooters (открытие сети пивных баров).

Несмотря на постепенное восстановление, на рынке все еще сохраняются кризисные тенденции (потребители по-прежнему стараются экономить), что проявляется в преобладании в структуре спроса компаний, предлагающих товары повседневного спроса.

Наиболее активными в данном сегменте являются супермаркеты (различных форматов, в т. ч., премиальная розница), аптеки, бытовая химия, косметика, общепит, зоотовары, товары для детей (небольшого формата) и др.

В то же время ритейлеры, работающие в сегменте товаров, относимых к категории второй необходимости, спрос на которые еще не достиг докризисного уровня (спортивные товары, кожа, меха, белье и проч.), развиваются менее активно.

Среди значимых сделок в сегменте аренды торговых площадей можно назвать:

·  аренду компанией Холдинг-центр 2 500 кв. м в ТРЦ «Mall of Russia»;

·  аренда компанией «Бахетле»кв. м) площади ТОФЦ «Военторг»;

·  аренду компанией H&M 1 700 кв. м в ТРЦ «Атриум»;

·  заключение арендных договоров в торговых центрах «МЕГА» со следующими компаниями: LEGO, Tape a L’oeil, Ann Christine и многих других (всего более 70 сетей).

Кроме того, необходимо отметить сделку по расширению портфеля брендов путем приобретения компанией «Мэлон фэшн» мастер-франшизы на развитие магазинов «Springfield», «Women’s Secret», «Colours&Beauty».

Уровень вакантных помещений

В среднем, уровень вакантных помещений в ТЦ составляет порядка 7%. Причем, в большинстве функционирующих концептуальных объектов он не превышает 3-5%. Нововведенные объекты открываются заполненными на 60-80%, однако, благодаря возросшей активности ритейлеров, процесс брокериджа осуществляется более быстрыми по сравнению с концом 2009 - началом 2010 гг. темпами.

На основных торговых коридорах уровень вакантных помещений (в основном, площадью более 500 кв. м) по-прежнему варьируется в пределах от 7 до 10%.

Ставки аренды и цены продажи

По состоянию на начало июля 2010 г. ставки аренды на торговые площади в торговых центрах находятся в диапазоне:

Арендаторы	Средние ставки аренды для арендаторов различных категорий, $ за кв. м/год (без учета экспл. платежей и НДС)
Торговая галерея	1 000 – 2 500*
Якорные арендаторы	100 – 320
% от оборота (в зависимости от категории арендатора)	1,5-15

Источник: NAI Becar

* - помещения площадью от 20 до 100 кв. м на первом этаже качественных торговых центров

Средние ставки аренды для помещений в сегменте street-ритейл на сегодняшний день не изменились в зависимости от района и расположения помещения варьируются в пределах от $500 до $3 400 за кв. м. Ставки на наиболее ликвидные объекты практически соответствуют докризисному уровню и в редких случаях могут достигать $4 000 - $5 000 за 1 кв. м в год (без НДС и ЭР).

Средняя стоимость аренды торговых встроено-пристроенных помещений,

$/кв. м/год*

* помещения площадью от 50 до 200 кв. м, по курсу ЦБ – 30 руб., без НДС и эксплуатационных расходов.

Источник: NAI Becar

В настоящее время средняя цена за квадратный метр торговой площади в Москве колеблется в диапазоне от 3 000 (спальные районы, средняя проходимость) до 15 000 долл. США (внутри Садового Кольца, на основных торговых коридорах, с отделкой). Цены продажи наиболее ликвидных объектов могут составлять от $10 000 до $30 000 за 1 кв. м.

Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости

·  Значительный ввод новых торговых площадей;

·  Рост оборотов розничных операторов и начало активного роста ритейл-сетей;

·  Диверсификация форматов продуктового ритейла;

·  Рост ставок аренды (в пределах 5-7%) на наиболее ликвидные площади;

·  Возобновление инвестиционной активности со стороны девелоперов;

·  Увеличение объемов заявленных проектов.

Прогноз

Первое полугодие продемонстрировало окончание стагнации и признаки уверенного роста на рынке торговой недвижимости. Данный сегмент в наименьшей степени пострадал во время кризиса, что сказалось на его скором восстановлении.

При условии, что в ближайшее время макроэкономическая ситуация не претерпит значительных потрясений, рынок торговой недвижимости будет плавно расти, причем как в количественном (до конца года ожидается ввод порядка 600 тыс. кв. м площадей), так и в качественном выражении (выход новых международных сетевых брендов, увеличение доли развлекательной составляющей, создание продуманных уникальных концепций).