ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
КАЗАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ
ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ
Кафедра Экономики производства
ПРОГРАММА
курса «Экономическая оценка земельных участков»
цикла СД ГОС ВПО второго поколения
для подготовки специалистов
по специальности 060400 «Финансы и кредит»
(специализация «Оценка собственности»)
Казань 2007
Обсуждена на заседании кафедры Экономики производства,
протокол от 5 декабря 2006 г.
Одобрена научно-методическим Советом КГФЭИ,
протокол от 7 февраля 2007 г.
Автор (составитель) – , д. э.н, профессор кафедры Экономики производства КГФЭИ.
Рецензент – , к. э.н, доцент кафедры Экономики производства КГФЭИ
I. Организационно-методический раздел.
1. Цель курса.
Цель курса - обучение студентов теоретическим основам экономической оценки земельных участков и практическим способам применения различных подходов оценки.
Объектом исследования являются земельные участки хозяйствующих субъектов, коммерческих организаций, юридических лиц.
2. Задачи курса.
В результате изучения дисциплины «Экономическая оценка земельных участков» студент должен:
- получить необходимые знания для успешной работы по специализации;
- развить системное мышление при изучении и анализе данной дисциплины;
- развить навыки самостоятельного изучения новых нормативных актов и нормативов по оценке стоимости земельных ресурсов;
- владеть методами, правилами экономической оценки земельных участков;
- научиться использовать полученные знания на практике, т. е. при конкретной экономической оценке земельных участков.
3. Место курса в профессиональной подготовке студентов.
Для успешного освоения данной дисциплины студент должен обладать исходным уровнем знаний по следующим дисциплинам: «Экономика фирмы», «Экономическая теория», «Оценка стоимости предприятия», «Оценка машин, оборудования и транспортных средств», «Статистика», а также владеть методикой ведения расчетов и определенными экономико-математическими методами.
Дисциплина «Экономическая оценка земельных участков» параллельно изучается с другими специализированными дисциплинами («Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности» и др.)
4. Требования к уровню освоения курса.
После успешного прохождения курса уровень знаний должен позволять свободно оценить стоимость земельных участков и принять соответствующие эффективные решения по результатам оценки.
II. Содержание курса.
1. Темы и краткое содержание курса.
Тема 1. Экономическая сущность и значение земли как главного средства производства. Земельный фонд, состав и структура.
Экономическая сущность земли. Земля как главное средство производства. Отличительные особенности земли от других средств производства. Естественное, искусственное и экономическое плодородие земли.
Особенности и назначение земельного фонда. Земли, используемые в качестве главного средства производства; земли, используемые в виде пространственного базиса размещения промышленности и др. отраслей. Основные категории земельного фонда Российской Федерации. Землепользователи. Общий размер земельного фонда и площади сельхозугодий. Состав и структура земельного фонда.
Тема 2. Экономические и правовые основы оценки стоимости земли.
Классификация земель в Российской Федерации как специфических объектов экономической оценки. Рынок земли: структура, функции, объекты и субъекты, виды сделок с землей, сегментация рынка. Основы рыночного ценообразования, факторы, определяющие спрос и предложение. Состояние и тенденции развития земельного рынка в России. Земельная рента как форма дохода в оценке стоимости участка.
Субъекты земельных отношений, правовое положение земельного участка. Обременения и сервитуты на землю. Государственное управление земельным фондом. Государственный земельный кадастр, кадастровая оценка земель для государственных целей.
Тема 3. Доходный подход к оценке стоимости земли.
Сфера использования доходного подхода в оценке стоимости земли, информационная база. Использование основных методов доходного подхода: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Условия и процедура применения метода капитализации земельной ренты. Расчет земельной ренты на основе дохода от сдачи в аренду земельного участка. Способы определения коэффициента капитализации в оценке земли.
Тема 4. Метод остатка в оценке стоимости земли.
Условия использования метода остатка в оценке земли. Этапы применения метода остатка: расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения; расчет величины земельной ренты; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Расчет коэффициента капитализации для улучшений земельного участка с учетом наиболее вероятного темпа изменения дохода от улучшений и наиболее вероятного изменения стоимости улучшений.
Тема 5. Сравнительный подход к оценке стоимости земли.
Процедуры и сфера использования сравнительного подхода, информационная база. Методы сравнительного подхода к оценке земли: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.
Основные этапы метода сравнения продаж. Элементы и единицы сравнения земельных участков. Использование приемов единицы сравнения и базового участка.
Основные элементы сравнения: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики; транспортная доступность; инфраструктура; условия финансирования сделок с земельными участками; условия и форма оплаты при совершении сделок с земельными участками; обстоятельства совершения сделки с земельными участками; изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
Тема 6. Виды корректировок в оценке недвижимости и способы их оценки.
Виды корректировок, порядок их расчета и внесения. Способы определения величин корректировок цен: прямое попарное сопоставление цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения; корреляционно-регрессионный анализ связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов; определение затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки; экспертное обоснование корректировок цен аналогов.
Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Условия и процедуры использования метода выделения и метода распределения для оценки застроенных земельных участков.
Тема 7. Затратный подход к оценке стоимости земли.
Использование элементов затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методе остатка и методе выделения.
Содержание отчета об оценке стоимости земельного участка: описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок; описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка; характеристика состояния рынка земли и недвижимости; обоснование варианта наиболее эффективного использования земельного участка; описание процедуры применения подходов и методов оценки; обоснование итоговой величины стоимости земельного участка.
Тема 8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка.
Процедура оценки и определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.
Необходимость учета в процессе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка его целевого назначения и разрешенного использования; преобладающих способов землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспектив развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемых изменений на рынке земли и иной недвижимости; текущего использования земельного участка.
Основные этапы определения наилучшего и наиболее эффективного использования незастроенного земельного участка. Специфика определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с имеющимися улучшениями.
Тема 9. Особенности оценки отдельных видов земель.
Специфика оценки земельных участков под застройку. Особенности применения техники остатка для оценки земельных участков в городе, в том числе с учетом продолжительности строительства. Особенности оценки прав аренды участка под застройку.
Назначение, регламентация, методы и процедуры кадастровой оценки земель. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, земель поселений и земель лесного фонда. Техника проведения кадастровой оценки и представления отчета.
Тема 10. Особенности оценки стоимости сельскохозяйственных земель.
Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, необходимость учета особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Виды земель сельскохозяйственного назначения: сельскохозяйственные угодья; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью; замкнутые водоемы. Методы оценки различных видов земель сельскохозяйственного назначения. Плодородие земельного участка и экологические факторы как основные факторы стоимости сельскохозяйственных угодий.
Тема 11. Расчет земельной ренты в оценке стоимости сельскохозяйственных земель.
Расчет земельной ренты как разности между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Определение валового дохода для единицы площади земельного участка как произведения нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену. Определение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на основе плодородия земельного участка, которое измеряется в баллах бонитета.
Расчет издержек на производство сельскохозяйственной продукции на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений. Необходимость учета в процессе расчета издержек уровня инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотности дорожной сети, классности дорог, близости к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.
2. Перечень примерных контрольных вопросов для самостоятельного выполнения.
1. В чем заключаются особенности земли как объекта оценки?
2. Что понимается под экономической оценкой земельных участков?
3. Каковы цели и задачи оценки земельных участков?
4. Каковы отличительные особенности земли от других средств производства?
5. Из каких категорий земли состоит земельный фонд Российской Федерации?
6. Какие факторы влияют на эффективное использование земельных участков?
7. Когда и где земля используется в качестве главного средства производства?
8. Каковы тенденции развития земельного рынка в России?
9. Какова роль земельной ренты в оценке стоимости участка?
10. Какова сущность государственного земельного кадастра?
11. Сущность доходного подхода к оценке стоимости земли?
12. Основные методы доходного подхода к оценке стоимости земли.
13. Сущность процедуры применения метода капитализации земельной ренты.
14. На каких принципах оценки базируется доходный подход оценки земельных участков?
15. Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости земли.
16. Какие методы сравнительного подхода к оценке земли применяются?
17. Основные элементы и единицы сравнения земельных участков.
18. Какие способы применяются для определения величин корректировок цен?
19. Сущность процедуры использования метода выделения и метода распределения для оценки застроенных земельных участков.
20. Как рассчитывают стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов?
21. Сущность затратного подхода к оценке стоимости земли.
22. В чем заключаются различия между кадастровой и единичной видами оценок земельных участков?
23. Как обоснуется вариант наиболее эффективного использования земельного участка?
24. Как определяется вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части?
25. Перечислите основные этапы определения наилучшего и наиболее эффективного использования незастроенного земельного участка.
26. Какова специфика оценки земельных участков под застройку?
27. Каковы особенности оценки прав аренды участка под застройку?
28. Перечислите основные методы и процедуры кадастровой оценки земель.
29. В какой последовательности проводится кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, земель поселений в Российской Федерации?
30. В чем особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения?
31. Как можно классифицировать земли сельскохозяйственного назначения?
32. Какие методы применяются для оценки различных видов земель сельскохозяйственного назначения?
33. Какие основные факторы влияют на стоимость сельскохозяйственных угодий?
34. Как рассчитывается земельная рента как разность между валовым доходом и затратами?
35. Как определяется валовой доход для единицы площади земельного участка?
36. Какие показатели учитываются при определении кадастровой стоимости земель лесного фонда?
3. Примерная тематика рефератов.
1. Формирование стоимости земли.
2. Земля как главное средство производства.
3. Земельные ресурсы Республики Татарстана: состав, структура и использование.
4. Рынок земли: структура, функции, объекты и субъекты. Сегментация рынка.
5. Состояние и тенденции развития земельного рынка в Татарстане.
6. Доходный подход к оценке стоимости земли.
7. Сравнительный подход и оценка стоимости земли.
8. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
9. Затратный подход к оценке стоимости земли.
10. Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка: анализ, оценка.
11. Особенности оценки земельных участков под застройку.
12. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель.
13. Оценка рыночной стоимости земель, используемых промышленными предприятиями.
14. Оценка рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.
15. Методы оценки различных видов земель сельскохозяйственного назначения.
16. Расчет земельной ренты в оценке стоимости сельскохозяйственных земель.
17. Определение валового дохода на единицу площади земельного участка.
18. Определение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на основе плодородия земельного участка.
19. Способы определения коэффициента капитализации в оценке земли.
20. Зарубежный опыт оценки земельных ресурсов.
21. Оценка эффективности использования земли.
4. Примерный перечень вопросов к экзамену.
Экзамен проводится в форме тестирования. Тестовые задания находятся в учебно-методическом комплексе на кафедре.
III. Распределение часов курса по темам и видам работ
№ п/п | Наименование раздела и темы | Всего | Из них | ||||
аудиторных занятий | Сам. работы | ||||||
лекции | практ. занятия | сем. занятия | индив. занятия | ||||
1. | Экономическая сущность и значение земли как главного средства производства. Земельные фонды РФ и РТ. | 7 | 2 | 2 | 3 | ||
2. | Экономические и правовые основы оценки стоимости земли. | 7 | 2 | 2 | 3 | ||
3. | Доходный подход к оценке стоимости земли. | 8 | 2 | 2 | 4 | ||
4. | Метод остатка в оценке стоимости земли. | 10 | 2 | 2 | 2 | 4 | |
5. | Сравнительный подход к оценке стоимости земли | 10 | 2 | 2 | 2 | 4 | |
6. | Виды корректировок в оценке недвижимости и способы их оценки. | 7 | 2 | 2 | 3 | ||
7. | Затратный подход к оценке стоимости земли. | 8 | 2 | 2 | 4 | ||
8. | Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. | 10 | 2 | 2 | 2 | 4 | |
9. | Особенности оценки отдельных видов земель. | 7 | 2 | 2 | 3 | ||
10. | Особенности оценки стоимости сельскохозяйственных земель. | 8 | 2 | 2 | 4 | ||
11. | Расчет земельной ренты в оценке стоимости сельскохозяйственных земель. | 8 | 2 | 2 | 4 | ||
ИТОГО: | 90 | 22 | 8 | 14 | 6 | 40 |
IV. Форма итогового контроля.
Экзамен.
V Учебно-методическое обеспечение курса
1. Рекомендуемая литература (основная)
1. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р).
2. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (утв. приказом Росземкадастра от 01.01.01 г. N П/337).
3. Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (утв. Госкомземом РФ от 01.01.01 г.).
4. Грибовский капитализации доходов. Курс лекций. Санкт - Петербург, 1997. – 172 с.
5. Оценка недвижимости. Под редакцией , – М.: Финансы и статистика, 2005.
2. Рекомендуемая литература (дополнительная).
1. Зиятдинов потенциал АПК: анализ, оценка, эффективность использования. – Казань: издательство КГФЭИ, 2001.
2. , Патинович земли. Учебное пособие. Казань, 2003 г.
3. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): учебник (под ред. . – М.: ИФК ЭКМОС, 2002. – 944 с.)
4. Руководство по оценке стоимости бизнеса / Фишмен Джей, Пратт Шеннон и др.: пер. с англ. . – М.: , 2000. – 240 с.
5. Регистрация прав на земельные участки и недвижимое имущество. Казань, изд-во «Дом печати», 2004.
6. Принципы и методы экономической оценки земель и живой природы: Аналитический справочник. – М., 2002. – 95с.
7. , , Садретдинова земли: проблемы, поиск, решения. – Казань: издательство «Таглимат» ИЭУП, 2005, 215 с.
8. Риполь-Сарагоси оценочной деятельности. Учебное пособие. – М: ПРИОР, 200с.
9. Оценка земельных ресурсов. Учеб пособ./ под общ. ред. и . – М., 1999. – 364с.
10. Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 199с.
