Россия в ожидании законной стройсберкассы
Наш собеседник — председатель Экспертного совета при Комиссии по формированию рынка доступного жилья Совета Федерации, председатель Национального комитета по оценочной деятельности РФ Иван ГРАЧЕВ.
— На январском заседании Президиума Госсовета РФ в обратил внимание на особую роль стройсберкасс в решении жилищной проблемы. При этом он заметил: «Думаю, что мы могли бы в сжатые сроки обеспечить соответствующую законодательную базу для работы подобных механизмов в России». Как вы считаете, Иван Дмитриевич, почему развитие стройсберкасс так важно для России? И отчего у нас до сих пор нет соответствующей законодательной базы?
— Давайте разбираться вместе. Есть люди, которые способны купить квартиру, как говорится, за наличные. Для них это не обременительно. Нам о них беспокоиться незачем, они сами о себе позаботятся. Есть люди, у которых денег поменьше. Они могут собрать 20-30 процентов стоимости квартиры. Это — клиенты ипотеки. Существуют различные варианты ипотеки, отличающиеся величиной первоначального накопления (где-то процент чуть больше, где-то чуть меньше), сроками погашения ипотечного кредита и другими деталями. Но принципиальная схема одна: делаешь первоначальный взнос, получаешь по ипотеке квартиру, а потом потихонечку расплачиваешься (лет, скажем, за двадцать). Таких людей большинство в тех странах, где все устоялось, а рыночная экономика насчитывает многие десятилетия.
В нашей же стране доходы у подавляющего числа людей не очень высокие по отношении к стоимости квадратного метра жилья. Эти люди не могут собрать денег даже на первоначальный взнос по ипотеке. Таких в России — две трети населения. Вот для них-то и была придумана система стройсберкасс. Классическая накопительная схема когда-то зарождалась в Германии, в царской России, а уже после войны получила широкое распространение в Германии и ряде других европейских стран.
Суть этой системы проста: человек регулярно делает небольшие отчисления денег в стройсберкассу, пока на его счету не накопится необходимая сумма первоначального взноса. На это может потребоваться два года и более. За хранение денег стройсберкасса начисляет небольшие проценты. Конечно, положив в обычный банк, человек получал бы более высокие проценты. Но тут у него свой резон: по истечении двух лет стройсберкасса выдает клиенту кредит на оставшуюся стоимость покупаемой квартиры, причем тоже под низкие проценты. Это очень выгодно. Поскольку за кредит он будет расплачиваться лет 20-30, и каждый пункт снижения процентной ставки имеет огромное значение.
На пути реализации этой несложной схемы приобретения жилья возникают различные вопросы, многие из которых носят технический характер. То учреждение, которое мы назвали строительной сберегательной кассой, в некоторых странах отнесли к банкам. В других — к особым кредитным учреждениям. В Германии, Австрии и странах Восточной Европы остановились на понятии «специализированный банк», наиболее удачном, на мой взгляд.
— Что же такое специализированный банк?
— Это банк, который почти исключительно должен заниматься сбором денег на жилищное строительство, улучшение жилищных условий, покупку жилья, а также предоставлением кредитов на те же цели. Вкладывать средства в акции и другие ценные бумаги такому банку нельзя, то есть его возможности резко ограничены. Специализированный банк должен постоянно находиться под контролем Центрального банка РФ, который у нас более-менее отлажен. Будучи строго ограниченным в своих действиях, специализированный банк не может выступать на открытом рынке. Поэтому для него следует установить особые нормативы, отличные от общебанковских. Далее, чтобы система накопительных банков (стройсберкасс) стартовала быстро, они должны привлекать клиентов выплатой премий по вкладам, порядка двух процентов годовых, например. Все эти принципы следует аккуратно прописать в законе о стройсберкассах.
— Помнится, проект такого закона у нас уже когда-то обсуждался на парламентских слушаниях, а вы имели к этому самое прямое отношение, когда были депутатом Госдумы РФ.
— Проект закона «О строительных сберегательных кассах» был внесен на обсуждение шесть лет тому назад. Необходимость в таком законе уже тогда была очевидна: да, ипотека — это хорошо, да, вторичные ценная бумага
" href="/text/category/ipotechnaya_tcennaya_bumaga/" rel="bookmark">ипотечные ценные бумаги
— это правильно; но при неразвитости финансовых рынков нам не удастся через ипотечные ценные бумаги собрать то количество денег, которое требуется для удвоения ввода жилья за десять лет. Только стройсберкассы могут закрыть эту брешь. Я уже упоминал опыт стран Восточной Европы. И у нас в стране были отдельные попытки практически применить такой механизм (в том числе на базе государственных жилищных сертификатов у военных). Но в отсутствие закона все эти применявшиеся схемы все-таки приходится называть суррогатными.
Поэтому в конце минувшего года в Государственную Думу РФ был внесен новый проект закона о стройсберкассах. Инициаторами выступили депутат Государственной Думы РФ Оксана Дмитриева и спикер Совета .
— А почему не прошел тот законопроект, который вносился на обсуждение шесть лет назад?
— К сожалению, тогда мы не смогли преодолеть сопротивление ряда депутатов. Убедить-то мы, может быть, многих и убедили. Но сторонники американской схемы ипотеки (которую, кстати, поддерживали многие банки) оказались слишком многочисленными и заблокировали принятие закона.
— Возрождение интереса к стройсберкассам не связано ли с тем, что произошло в прошлом году с ценами на жилье?
— Безусловно, это так. Однако возрождению интереса предшествовали и другие обстоятельства. Я думаю, первым шагом в правильном направлении стал наш проект «Жилье — среднему классу» (позже он стал называться «Доступное жилье»). С появлением же Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» развитие событий ускорилось, на решение проблемы были выделены значительные средств. Но в законодательном обеспечении реализации национального проекта не удалось избежать промахов. Были приняты не слишком хорошие, на мой взгляд, редакции законов о долевом строительстве и о жилищно-накопительных кооперативах. Они-то и спровоцировали резкий рост цен. Когда это произошло, решили еще раз проанализировать принятые законы, чтобы разобраться в существе дела. Выявили две очень большие нерешенные проблемы. Первая связана с системой сбора денег. Ведь речь идет не о бюджетных средствах, а о деньгах граждан. Если мы хотим дополнительно построить 40 миллионов квадратных метров жилья, а каждый метр стоит порядка тысячи долларов, то надо привлечь около 40 миллиардов долларов дополнительных средств. Откуда их взять? Как собрать? Кроме накопительной схемы стройсберкасс, других четких механизмов нет.
Вторая проблема связана с инфраструктурным обеспечением территорий, отводимых под застройку жилья. В частности, с обеспечением электроэнергией. Раньше об этом говорили в общем плане, просто рассуждали. Сейчас есть конкретная оценка. Дефицит электроэнергии составляет 5 процентов. На такую величину надо наращивать энергомощности уже в ближайшее время. Значит, нужна соответствующая целевая федеральная программа.
— Иван Дмитриевич, должны ли для стройсберкасс предусматриваться требования по залогу недвижимости?
— В любых законах о стройсберкассах (по опыту других стран) обычно пишется, что такое обеспечение должно быть. Но если клиент берет в кредит не слишком значительную сумму (например, на ремонт жилья), то это может быть сделано и без залога. Разумеется, при этом учитывается кредитная история заемщика, его добросовестность и обязательность на протяжении всего накопительного периода.
Самым удачным вариантом работы стройсберкассы следует признать такой: человек накапливает в ней свой первоначальный взнос (скажем, 30 процентов от стоимости жилья), строительная сберегательная касса добавляет ему еще столько же в кредит и выдает гарантию, под которую он берет оставшиеся 40 процентов стоимости жилья в кредит у ипотечного банка. Купленная квартира будет находиться в двойном залоге: и у банка, и у стройсберкассы. Это классический вариант. Стройсберкассы — не конкуренты ипотечным банкам, они работают параллельно.
— Будет ли государство оказывать финансовую поддержку вкладчикам стройсберкасс, как это делается в других странах?
— В первом варианте законопроекта мы не указывали конкретных сумм размеров господдержки. Сейчас записали так: на каждый взнос вкладчика государство добавляет 20 процентов от этой суммы, но не более 70 тысяч рублей в течение года. Это дополнительный стимул для привлечения средств населения в жилищное строительство. Предусмотрена возможность использования в накопительной схеме и средств так называемого материнского капитала.
Стройсберкасса должна быть гарантирована от нарушения баланса (и это тоже прописано в проекте закона). Если в силу каких-то внешних обстоятельств вкладчики захотят снять со счетов все свои сбережения, то стройсберкасса может обанкротиться. Чтобы так не случилось, необходимым условием раздачи накопленных средств является соблюдение баланса. Поэтому в законе должен быть оговорен железный порядок очередности раздачи денег, чтобы не было паники среди вкладчиков. На примере обычных банков мы знаем, как это бывает.
— Президент РФ говорил, что в европейских странах через стройберкассы продается до двух третей жилья. А сколько у нас?
— Пока у нас стройсберкасс совсем нет, если говорить строго. Есть лишь некие аналоги стройсберкасс. И на их долю приходится совсем немного — может быть, около пяти процентов продаж жилья. А могут до двух третей рынка охватывать, это Владимир Путин правильно подметил.
— Рост цен на жилье так или иначе отразится и на накопительной схеме приобретения жилья.
— И все-таки жилье в этом случае обойдется дешевле. Кредит стройсберкассы дешевле кредита банка. А период накопления суммы первоначального взноса может быть достаточно большим, чтобы клиент стройсберкассы не испытывал значительных затруднений при внесении регулярных платежей на свой счет. Здесь должен быть гибкий подход. Не надо в законе заранее прописывать, что накопительный период составляет два года. Он может занять и три года, и пять лет. Вкладчик сам вправе регулировать этот вопрос с помощью договора со стройсберкассой. Как и условия получения кредита стройсберкассы после того, как накопительный период завершится. Не забудем и про «солидное государственное субсидирование» вкладчиков, о котором говорил Президент РФ на заседании Президиума Госсовета РФ.
Для граждан порог доступности кредита при накопительной схеме будет существенно снижен по сравнению с ипотекой. А значит, мы сможем вовлечь в финансирование жилищного строительства гораздо больше людей и гораздо больше средств. Это снимет напряженность с предложением на рынке жилья.
— Когда законопроект о стройсберкассах может обрести статус закона?
— Думаю, первое чтение произойдет еще до летних парламентских каникул.
Владимир АРХИПОВ.
