МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«КАЗАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ»

Кафедра антикризисного управления

и оценочной деятельности

Методическая разработка

по дисциплине «Экономическая оценка земельных участков»

для проведения индивидуальной работы студентов,

обучающихся по специальности 080105.65 «Финансы и кредит»

(специализация «Оценка собственности»)

Казань 2010

Составитель: к. э.н., доцент

Рецензенты: к. э.н., доцент

к. э.н., доцент

Обсуждена на заседании кафедры антикризисного управления и оценочной деятельности, протокол от 01.01.2001г.

Контроль качества:

методист: ст. преп.

ст. методист: к. э.н., доцент

начальник

отдела УККО: к. э.н., доцент

Содержание

Введение. 4

Индивидуальная работа № 1 по теме: «Метод остатка в оценке стоимости земли» 10

Индивидуальная работа № 2 по теме: «Сравнительный подход к оценке стоимости земли» 13

Индивидуальная работа № 3 по теме: «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка». 16

Рекомендуемая литература. 19

Приложения. 21

Введение

Неотъемлемой частью учебной работы студента по изучению дисциплины «Экономическая оценка земельных участков» является его самостоятельная работа, нацеленная на закрепление знаний и развитие профессиональных умений и навыков практического применения методов оценки стоимости земельных участков в рамках доходного, сравнительного, затратного подходов к оценке.

В настоящей методической разработке представлены индивидуальные задания по практике применения доходного и сравнительного подходов к оценке стоимости земельных участков, по анализу наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Данные индивидуальные задания выполняются студентами самостоятельно под общим руководством и контролем преподавателя в рамках следующих индивидуальных работ:

- индивидуальная работа № 1 по теме «Метод остатка в оценке стоимости земли», в рамках которой необходимо рассчитать величину стоимости земельного участка методом остатка;

- индивидуальная работа № 2 по теме «Сравнительный подход к оценке стоимости земли», в рамках которой необходимо рассчитать величину стоимости земельного участка сравнительным подходом;

- индивидуальная работа № 3 по теме «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка», в рамках которой необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

На индивидуальных занятиях проводятся консультации по ходу выполнения заданий, а также защита результатов выполненного задания.

Цели и задачи выполнения индивидуальных работ приведены во введении к каждой из них. Также по каждой индивидуальной работе приводятся постановка задания, этапы его выполнения, методические рекомендации для выполнения задания.

Требования к выполнению заданий, форма представления результатов выполнения заданий, критерии их оценки и рекомендуемая литература являются едиными для всех заданий и приводятся ниже.

Требования к выполнению задания.

Каждое задание выполняется студентом самостоятельно. При этом каждый студент самостоятельно осуществляет поиск объекта оценки, сбор и анализ необходимой для проведения оценки информации.

Форма представления результатов выполнения задания.

Результатом выполнения задания является письменная индивидуальная работа, в которой необходимо привести описание процедуры выполнения задания по каждому этапу и которая должна соответствовать требованиям действующих нормативных актов Российской Федерации в области оценочной деятельности [1] – [5].

Результаты выполнения каждого задания представляются преподавателю в виде письменной индивидуальной работы на скрепленных листах формата А4.

В работе обязательно наличие:

- титульного листа, содержащего наименование ВУЗа, кафедры; название работы и задания; дату, на которую выполнен расчет; номер варианта; номер группы и фамилию исполнителя; фамилию проверяющего;

- нумерации страниц;

- оглавления с номерами страниц;

- результатов выполненного задания по этапам, приведенным в настоящей методической разработке, в соответствии с требованиями действующих нормативных актов Российской Федерации в области оценочной деятельности;

- заполненных таблиц;

- списка использованных источников, на которые приведены ссылки по тексту работы;

- использованных в работе материалов (или их копий) с указанием по каждому материалу ссылок на источники информации, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

В процессе выполнения письменных индивидуальных работ по возможности необходимо соблюдать требования к описанию в отчете об оценке используемой информации и методологии расчетов, определенные действующими нормативными актами Российской Федерации в области оценочной деятельности – прежде всего Федеральным законом от 01.01.2001 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральными стандартами оценки.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

В частности, в соответствии с п.4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденными Приказом Минэкономразвития России № 000 от 01.01.2001 г., необходимо обеспечить выполнение следующих принципов:

- в индивидуальной работе должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

- приведенная информация, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

- содержание не должно вводить в заблуждение, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

- состав и последовательность представленных в работе материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

- индивидуальная работа не должна содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки, если она не является обязательной согласно установленным требованиям – прежде всего, требованиям федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности (принцип достаточности).

После проверки преподавателем результатов выполнения задания при условии их соответствия требованиям, приведенным в настоящей методической разработке, работа представляется к защите и возвращается студенту. При наличии замечаний преподавателя по содержанию работы необходимо в письменном виде изложить полные ответы на замечания и вопросы преподавателя.

В случае несоответствия работы предъявляемым требованиям, а также при наличии грубейших ошибок работа может быть не допущена к защите; в этом случае необходима письменная доработка по всем замечаниям преподавателя и повторное представление работы на проверку.

Ответы на вопросы по тексту работы в любом случае приводятся на полях работы, рядом с замечаниями преподавателя. К защите студент представляет первоначальный вариант работы с замечаниями преподавателя и своими ответами; оценка по результатам защиты ставится с учетом ответов студента на замечания преподавателя по тексту работы. В процессе устной защиты студенту могут быть заданы любые вопросы по содержанию работы.

Критерии оценки выполнения задания

Оценка за выполнение задания выставляется с учетом:

а) качества выполнения письменной индивидуальной работы;

б) результатов защиты выполненного задания.

Итоговая оценка определяется как средняя арифметическая по указанным двум оценкам.

Ниже приводится краткая характеристика критериев оценки выполнения задания по перечисленным составляющим:

а) критерии оценки письменной индивидуальной работы.

Оценка «отлично» за письменную индивидуальную работу выставляется при условии:

- правильного выполнения всех расчетов,

- наличия развернутого поэтапного описания результатов выполненного задания в соответствии с требованиями действующих нормативных актов Российской Федерации в области оценочной деятельности,

- выполнения всех требований к содержанию работы, приведенных в разделе «Форма представления результатов выполнения задания».

Оценка «хорошо» за письменную индивидуальную работу выставляется при условии:

- наличия неточностей, незначительных ошибок в отдельных расчетах, при этом основная часть расчетов выполнена правильно,

- наличия краткого поэтапного описания результатов выполненного задания при неполном соответствии требованиям действующих нормативных актов Российской Федерации в области оценочной деятельности,

- выполнения всех требований к содержанию работы, приведенных в разделе «Форма представления результатов выполнения задания».

Оценка «удовлетворительно» за письменную индивидуальную работу выставляется при условии:

- наличия существенных арифметических ошибок в отдельных расчетах, при этом основная часть расчетов выполнена правильно,

- наличия краткого описания результатов выполненного задания и незначительных ошибок в описании при неполном соответствии требованиям действующих нормативных актов Российской Федерации в области оценочной деятельности,

- выполнения всех требований к содержанию работы, приведенных в разделе «Форма представления результатов выполнения задания».

б) критерии оценки защиты результатов выполненного задания.

Оценка «отлично» выставляется при условии, если во время защиты задания студент:

- свободно отвечает на вопросы,

- показывает углубленное понимание темы и свободное владение материалом.

Оценка «хорошо» выставляется при условии, если во время защиты задания студент:

- правильно и достаточно полно отвечает на вопросы,

- не показывает углубленного понимания темы и свободного владения материалом.

Оценка «удовлетворительно» выставляется при условии, если во время защиты задания студент:

- слабо ориентируется в основных вопросах темы,

- затрудняется в объяснении отдельных этапов расчета, понимая при этом процедуру выполнения задания в целом.

Индивидуальная работа № 1 по теме:

«Метод остатка в оценке стоимости земли»

Введение

Цель выполнения индивидуальной работы – закрепление знаний и развитие профессиональных умений и навыков применения метода остатка для оценки стоимости земельных участков.

Задачи выполнения индивидуальной работы:

- закрепить знания по предпосылкам применения и экономическому содержанию метода остатка в оценке стоимости земельных участков;

- развить у студентов навыки поиска и анализа информации, существенной для определения стоимости объекта оценки методом остатка;

- выработать умения определять значения основных параметров, необходимых для практического применения метода остатка в оценке стоимости земельных участков.

Требования к выполнению заданий, форма представления результатов выполнения заданий и критерии их оценки являются едиными для всех заданий и приведены выше, во введении к настоящей методической разработке.

Задание на индивидуальную работу

Необходимо рассчитать величину стоимости земельного участка методом остатка на дату выполнения задания. При этом каждый студент самостоятельно осуществляет поиск объекта оценки, сбор и анализ необходимой для проведения оценки информации.

Этапы выполнения задания:

В процессе расчета величины стоимости земельного участка методом остатка необходимо:

- составить задание на оценку в соответствии с требованиями действующих нормативных актов Российской Федерации в области оценочной деятельности [2], [3];

- описать объект оценки в соответствии с требованиями действующих нормативных актов Российской Федерации в области оценочной деятельности [3], [4];

- рассчитать затраты по воспроизводству или замещению улучшений земельного участка за вычетом износа;

- определить величину чистого операционного дохода единого объекта недвижимости;

- обосновать величины коэффициента капитализации земельного участка и коэффициента капитализации улучшений земельного участка;

- рассчитать величину стоимости земельного участка методом остатка.

Методические рекомендации для выполнения индивидуальной работы

В процессе выполнения задания студент самостоятельно осуществляет сбор и анализ необходимой информации, существенной для определения стоимости объекта оценки методом остатка. Для успешного выполнения индивидуальной работы важно выбрать объект оценки, стоимость которого может быть оценена методом остатка. В процессе описания объекта оценки необходимо заполнить таблицу, приведенную в Приложении 1.

В случае, если поиск объекта оценки затруднен, студент может использовать материалы готового отчета об оценке стоимости земельного участка или единого объекта недвижимости. Такие готовые отчеты студенты могут выбрать самостоятельно из числа публикуемых примеров отчетов, представленных, например, в источниках [14], [15], [16]. Фрагменты одного из отчетов об оценке стоимости земельного участка представлены в Приложениях: описание объекта оценки, задание на оценку, анализ рынка – в Приложении 2, описание процедуры применения метода остатка – в Приложении 3.

Из материалов готового отчета об оценке может быть использована информация о физических характеристиках земельного участка и его улучшений, о правовом режиме земельного участка. При этом студенту необходимо самостоятельно охарактеризовать местоположение земельного участка и прилегающей территории, исходя из допущения о том, что объект оценки расположен в г. Казани или на территории Республики Татарстан.

Индивидуальная работа № 2 по теме:

«Сравнительный подход к оценке стоимости земли»

Введение

Цель выполнения индивидуальной работы – закрепление знаний и развитие профессиональных умений и навыков применения методов сравнительного подхода к оценке стоимости земельных участков.

Задачи выполнения индивидуальной работы:

- закрепить знания по предпосылкам применения и экономическому содержанию методов сравнительного подхода к оценке стоимости земельных участков;

- развить у студентов навыки поиска и анализа информации, существенной для определения стоимости объекта оценки методами сравнительного подхода;

- выработать умения определять значения основных параметров, необходимых для практического применения методов сравнительного подхода к оценке стоимости земельных участков.

Требования к выполнению заданий, форма представления результатов выполнения заданий и критерии их оценки являются едиными для всех заданий и приведены выше, во введении к настоящей методической разработке.

Задание на индивидуальную работу

Необходимо рассчитать величину стоимости земельного участка сравнительным подходом на дату выполнения задания. При этом каждый студент самостоятельно осуществляет поиск объекта оценки, сбор и анализ необходимой для проведения оценки информации.

Этапы выполнения задания:

В процессе расчета величины стоимости земельного участка сравнительным подходом необходимо:

- составить задание на оценку в соответствии с требованиями действующих нормативных актов Российской Федерации в области оценочной деятельности [2], [3];

- описать объект оценки в соответствии с требованиями действующих нормативных актов Российской Федерации в области оценочной деятельности [3], [4];

- обосновать выбор метода сравнительного подхода к оценке стоимости земельного участка;

- реализовать этапы применения выбранного метода сравнительного подхода к оценке стоимости земельного участка;

- рассчитать величину стоимости земельного участка использованным методом сравнительного подхода.

Методические рекомендации для выполнения индивидуальной работы

В процессе выполнения задания студент самостоятельно осуществляет сбор и анализ необходимой информации, существенной для определения стоимости объекта оценки методами сравнительного подхода. Для успешного выполнения индивидуальной работы важно выбрать объект оценки, стоимость которого может быть оценена методами сравнительного подхода. В процессе описания объекта оценки необходимо заполнить таблицу, приведенную в Приложении 1.

В случае, если поиск объекта оценки затруднен, студент может использовать материалы готового отчета об оценке стоимости земельного участка или единого объекта недвижимости. Такие готовые отчеты студенты могут выбрать самостоятельно из числа публикуемых примеров отчетов, представленных, например, в источниках [14], [15], [16]. Фрагменты одного из отчетов об оценке стоимости земельного участка представлены в Приложениях: описание объекта оценки, задание на оценку, анализ рынка – в Приложении 2, описание процедуры применения метода выделения – в Приложении 4.

Из материалов готового отчета об оценке может быть использована информация о физических характеристиках земельного участка и его улучшений, о правовом режиме земельного участка. При этом студенту необходимо самостоятельно охарактеризовать местоположение земельного участка и прилегающей территории, исходя из допущения о том, что объект оценки расположен в г. Казани или на территории Республики Татарстан.

Состав и содержание этапов оценки стоимости земельного участка различаются по методам их оценки. Однако применение любого метода сравнительного подхода к оценке земельного участка начинается с реализации следующих этапов:

- выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка, проверка информации о сделках с земельными участками;

- сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;

- анализ скорректированных цен аналогов.

В процессе выполнения задания реализуются не только перечисленные, но и последующие этапы, необходимые для определения стоимости объекта оценки в соответствии с выбранным методом сравнительного подхода. Студентам необходимо обосновать значения используемых параметров – например, величины корректировок цен сопоставимых земельных участков; удельные веса величин стоимости, полученных по различным сопоставимым земельным участкам.

Индивидуальная работа № 3 по теме:

«Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка»

Введение

Цель выполнения индивидуальной работы – закрепление знаний и развитие профессиональных умений и навыков проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка в процессе оценки его стоимости.

Задачи выполнения индивидуальной работы:

- закрепить знания по процедуре проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка в процессе оценки его стоимости;

- развить у студентов навыки поиска и анализа информации, существенной для выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

- выработать умения определять значения основных параметров, необходимых для проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка в процессе оценки его стоимости.

Требования к выполнению заданий, форма представления результатов выполнения заданий и критерии их оценки являются едиными для всех заданий и приведены выше, во введении к настоящей методической разработке.

Задание на индивидуальную работу

Необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка на дату выполнения задания. При этом каждый студент самостоятельно осуществляет поиск объекта оценки, сбор и анализ необходимой для проведения оценки информации.

Этапы выполнения задания:

В процессе определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка необходимо:

- составить задание на оценку, в рамках которой проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, в соответствии с требованиями действующих нормативных актов Российской Федерации в области оценочной деятельности [2], [3];

- описать объект оценки в соответствии с требованиями действующих нормативных актов Российской Федерации в области оценочной деятельности [3], [4];

- обосновать возможные варианты использования земельного участка;

- проанализировать юридическую допустимость возможных вариантов использования земельного участка;

- проанализировать физическую осуществимость рассматриваемых вариантов использования земельного участка;

- проанализировать финансовую обеспеченность рассматриваемых вариантов использования земельного участка;

- проанализировать максимальную продуктивность рассматриваемых вариантов использования земельного участка, обосновать выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Методические рекомендации для выполнения индивидуальной работы

В процессе выполнения задания студент самостоятельно осуществляет сбор и анализ необходимой информации, существенной для проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Для успешного выполнения индивидуальной работы важно выбрать земельный участок, по которому может быть проведена полноценная процедура анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В процессе описания рассматриваемого земельного участка необходимо заполнить таблицу, приведенную в Приложении 1.

В случае, если поиск земельного участка затруднен, студент может использовать материалы готового отчета об оценке стоимости земельного участка или единого объекта недвижимости. Такие готовые отчеты студенты могут выбрать самостоятельно из числа публикуемых примеров отчетов, представленных, например, в источниках [14], [15], [16]. Фрагменты двух отчетов об оценке стоимости земельного участка представлены в Приложениях:

- по одному из отчетов об оценке: описание объекта оценки, задание на оценку, анализ рынка – в Приложении 2, описание процедуры анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка – в Приложении 5;

- по второму отчету об оценке: описание объекта оценки, задание на оценку, описание процедуры анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка – в Приложении 6.

Из материалов готовых отчетов об оценке может быть использована информация о физических характеристиках земельного участка и его улучшений, о правовом режиме земельного участка. При этом студенту необходимо самостоятельно охарактеризовать местоположение земельного участка и прилегающей территории, исходя из допущения о том, что объект оценки расположен в г. Казани или на территории Республики Татарстан.

Рекомендуемая литература

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 01.01.2001 г., (ред. от 01.01.2001 г.) // Справочно-правовая система «Гарант».

2. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1) [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 01.01.2001 г., № 000 // Справочно-правовая система «Гарант».

3. Требования к отчету об оценке (ФСО №3) [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 01.01.2001 г., № 000 // Справочно-правовая система «Гарант».

4. Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2) [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития России от 01.01.2001 г., № 000 // Справочно-правовая система «Гарант».

5. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков [Электронный ресурс]: распоряжение Минимущества РФ от 01.01.2001 г., // Справочно-правовая система «Гарант».

6. Медведева рекомендации по оценке стоимости земли. // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/.

7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков -Консалтинг» // Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; методические материалы; оценка земельных участков. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2009. – Режим доступа: http://www. *****/.

8. Отчет oб определении рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения площадьюкв. м. Вологодская обл. Работа выполнена в -Оценка», г. Тверь, 2004 г. // Портал «Оценщик. ру» [электронный ресурс]: отчеты; недвижимость. – Официальный сайт «Оценщик. ру», 2010. – Режим доступа: http://www. *****/ .

9. Отчет об оценке земельного участка общей площадью 2 679,7 м2 и незавершенного строительством жилого 7-9-тиэтажного комплекса общей проектной площадью,6 м2 // Консультационная группа «Департамент оценки» [электронный ресурс]: оценка недвижимости; образец отчета об оценке недвижимости. – Официальный сайт «Департамент профессиональной оценки», 2010. – Режим доступа: http://www. *****.

10. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. , . – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008.

11. Оценка стоимости недвижимости: учебник. и др. - М.: Интерреклама, 2003.

12. Петров стоимости земельных участков: учебное пособие. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2008.

13. Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.

14. Бюро оценки ***** [электронный ресурс]: отчеты. – Официальный сайт -исследовательский центр интеллектуального капитала Лабрейт. Ру», 2010. – Режим доступа: http://www. *****.

15. Вестник оценщика ***** [электронный ресурс]: необходимые материалы для работы; отчеты по оценке; оценка бизнеса. – Официальный сайт «Аппрайзер. ру. Вестник оценщика», 2010. – Режим доступа: http://www. *****.

16. Оценочная компания «ПРО-Оценка» [электронный ресурс]: шаблоны отчетов. – Официальный сайт оценочной компании «ПРО-Оценка», 2010. – Режим доступа: http://www. *****.

Приложение 1

Основные характеристики объекта оценки

Наименование характеристики

Значение

1

2

Физические характеристики земельного участка

Площадь земельного участка, кв. м.

Форма (конфигурация)

Топография (рельеф)

Состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т. п.)

Физические характеристики улучшений земельного участка

Назначение строений

Площадь застройки, кв. м.

Строительный объем, куб. м

Текущее использование

Год постройки

Завершенное/ незавершенное строительством

Этажность

Высота этажа

Объемно-планировочные и конструктивные характеристики:

фундамент

каркас

стены

перекрытия

окна

двери (ворота)

крыша

Техническое состояние строений (хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное, ветхое, негодное)

Конструктивные элементы, требующие ремонта

Общий износ согласно справке организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию (%)

Продолжение приложения 1

1

2

Наличие и источники коммуникаций:

электричество

канализация

отопление

вода (хол./гор.)

телефон

Правовой режим земельного участка

Целевое назначение земель (категория земель)

Разрешенное использование земельного участка

Текущее использование земельного участка

Права собственности и другие вещные права на землю

Форма собственности

Характеристика местоположения и прилегающей территории

Административный район

Адрес

Наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта, удаленность от станции метро

Возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог

Использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания)

Краткая характеристика внешних экономических факторов

Сведения о продаже, аренде соседних участков

Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

Перспективы развития района, в котором расположен земельный участок

Ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости

Приложение 2

Фрагменты отчета об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения площадьюкв. м. Вологодская обл. [8] – описание объекта оценки, задание на оценку, анализ рынка

Основание для проведения оценки

Основанием для проведения оценки является Договор № ОЦП/35-04/Титан на выполнение работ по оценке земельных участков в рамках государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения на территории Вологодской области, заключённый между Филиалом » «Ярославский РКЦ «Земля» и фирмой -ОЦЕНКА», именуемыми в дальнейшем Заказчик и Оценщик соответственно.

Объект оценки

Земельный участок под производственной базой кооператива «Зверохозяйство» (ПО «Кооп-система») площадьюм2, расположенный по адресу: Вологодская обл., Вологодский р-н, Сосновский с/с, вблизи с. Погорелово (далее по тексту - Объект). Состав Объекта оценки представлен в таблице 1.

Таблица 1

Состав Объекта оценки

Номер земельного участка

Кадастровый №

Площадь, м2

Расположенные на участке здания и сооружения

Земельный участок № 1

35:25:06 02 078: 0004

3 284

Водозаборная скважина с водонапорной башней

Земельный участок № 2

35:25:06 02 078: 0009

3 155

Здания капустохранилища, гаража, склада ГСМ

Земельный участок № 3

35:25:06 02 078: 0010

85 978

Другие здания производственной базы

Итого по Объекту оценки

х

92 417

х

Цель и задача оценки

Определение рыночной стоимости земельного участка в рамках государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, для установления кадастровой стоимости.

Дата проведения оценки

Оценка рыночной стоимости земельного участка проведена по состоянию на 01 апреля 2004 года, осмотр Объекта производился 10.04.2004 года.

Оцениваемые права

Оценка производится при допущении, что оценивается право собственности на земельный участок.

Определение существующих имущественных прав

Вид собственности оцениваемого земельного участка: частная.

Текущий правовой режим оцениваемого земельного участка: собственность.

Субъект права: ПО «Кооп-система».

Существующие ограничения (обременения) права: не установлены.

Целевое назначение оцениваемого земельного участка: для производственных целей.

Разрешенное использование: размещение производственной базы зверохозяйства.

Текущее использование: под размещение производственной базы; используется в полной мере частично. не используется.

Кадастровая стоимость земель окружения (сельскохозяйственное использование) (лесные земли): 13142 руб./га.

Описание оцениваемого Объекта

Земельный участок

Оценивается земельный участок общей площадьюм2, в том числе земельные участки 85978 кв. м, 3155 кв. м, 3284 кв. м. Земельный участок используется для размещения производственной базы, застроен зданиями и сооружениями, огорожен.

К участку подведена транспортная инфраструктура, включающая: автомобильную дорогу.

На участок подведены следующие инженерные сети: энергоснабжение, холодное и горячее водоснабжение (от скважины), газоснабжение, бытовая и производственная канализация, теплоснабжение (котельная на участке). Сеть холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, бытовой и производственной канализации, теплоснабжения находится на расстоянии порядка 2 км в с. Погорелово.

Стоимость оцениваемого земельного участка определена как подготовленного под застройку, при условии наличия полного пакета документации, разрешающей освоение участка в соответствии с его целевым использованием, с учетом подведенной к участку транспортной и инженерной инфраструктуры.

Улучшения земельного участка

Улучшениями оцениваемого земельного участка являются здания и сооружения, перечень которых приведен в таблице 2, краткая характеристика представлена в таблицах 2.1 – 2.4.

Таблица 2

Перечень объектов недвижимого имущества, находящегося на участке

№

Наименование объекта

Площадь, м2

1

2

3

1

Здание бригадного домика №1

28,2

2

Здание бригадного домика №2

29,6

3

Здание бригадного домика №3 со смотровой вышкой

33,7

4

Здание кормохранилища и холодильника

1546,7

5

Здание сарая №1

39,3

6

Здание сарая №2

38,9

7

Котельная

292,7

8

Здание капустохранилища

469,8

9

Здание пункта первичной обработки

693

10

Здание гаража

300

11

Здание ветеринарного пункта

82,2

12

Здание склада ГСМ

24,8

13

Здание конторы

181,6

14

Здание проходной

12,5

15

Здание склада ГРС

12,9

16

Здание столярной мастерской

370,1

Общая площадь зданий, м2

4156,0

Продолжение таблицы 2

1

2

3

1

Трансформаторная подстанция

2

Артезианская скважина с водонапорной башней

3

Железобетонное ограждение

Таблица 2.1

Краткое описание зданий и сооружений, входящих в состав имущественного комплекса, расположенного на оцениваемом земельном участке

Наименование характеристики

Строения № 1 и 2

Строение № 3

Строение № 4

Строения

№ 5 и 6

1

2

3

4

5

Назначения строения

Здания бригадного домика №1 / №2

Здание бригадного домика №3 со смотровой вышкой

Здание кормохранилища и холодильника

Здания сараев № 1 / 2

Площадь строения, м2

28,2 / 29,6

33,7

1546,7

39,3/38,9

Строительный объем, м3

90 / 90

135

3940 (холод.) +

6789 (кормохр.)

189/189

Текущее использование

Не эксплуатируется

Не эксплуатируется

Не эксплуатируется (снято оборудование)

Не эксплуатируется

Год постройки

1989 / 1990

1990

1989

1990

Завершенное/ незавершенное строительством

Завершенное

Завершенное

Завершенное

Завершенное

Этажность

1

1/2

1

1

Высота этажа

3 м

3 / 5м

6,75 м/ 7,05 м

3 м

Фундамент

Ж/б

Ж/б

Ж/б

Ж/б

Каркас

Стены

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

Перекрытия

ж/б

ж/б

ж/б

ж/б

Окна

Дерев.

Дерев.

Дерев.

-

Двери (ворота)

Дерев.

Дерев.

Дерев.

-

крыша

рулонная

рулонная

рулонная

рулонная

Техническое состояние строений

хорошее

удовлетворительное

*

*

*

неудовлетворительное

Продолжение таблицы 2.1

1

2

3

4

5

ветхое

негодное

*

Конструктивные элементы, требующие ремонта

Кровля, косметич. ремонт

В аварийном состоянии

Кровля, отопление

Сняты дверные и оконные проемы

Таблица 2.2

Краткое описание зданий и сооружений, входящих в состав имущественного комплекса, расположенного на оцениваемом земельном участке

Наименование характеристики

Строение №7

Строение №8

Строение №9

Строение №10

Строение №11

1

2

3

4

5

6

Назначения строения

Двухэтажное здание газовой котельной

Здание капустохранилища

Здание пункта первичной обработки

Здание гаража

Здание ветеринарного пункта

Площадь строения, м2

292,7

469,8

693

300

82,2

Строительный объем, м3

1503

2314

3256

1229

370

Текущее использование

Не эксплуатируется

Эксплуатируется

Не эксплуатируется

Эксплуатируется

Не эксплуатируется

Год постройки

1995

1988

1990

1990

1990

Завершенное/ незавершенное строительством

Завершенное

Завершенное

Завершенное

Завершенное

Завершенное

Этажность

2

1

1

1

1

Высота этажа

8,3 м

4,3 м

4,05м

4,3 м

3,35

Фундамент

Ж/б

Ж/б

Ж/б

Ж/б

Ж/б

Каркас

Стены

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

кирпич

Перекрытия

ж/б

ж/б

ж/б

ж/б

ж/б

Окна

Дерев.

-

Дерев.

Дерев.

Дерев.

Двери (ворота)

Дерев.

Дерев.

Дерев.

Ворота дерев.

Дерев.

крыша

рулонная

рулонная

рулонная

рулонная

рулонная

Техническое состояние строений

хорошее

*

удовлетворительное

*

*

*

*

неудовлетворительное

Продолжение таблицы 2.2

1	2	3	4	5	6
ветхое
негодное
Конструктивные элементы, требующие ремонта	Крыша, котлы				крыша

Таблица 2.3

Краткое описание зданий и сооружений, входящих в состав имущественного комплекса, расположенного на оцениваемом земельном участке

Наименование характеристики	Строение №12	Строение №13	Строение №14	Строение №15
1	2	3	4	5
Назначения строения	Здание склада ГСМ	Здания конторы	Здание проходной	Здание трансформаторной подстанции
Площадь строения, м2	24,8	181,6	12,5	39,9
Строительный объем, м3	62,5	648	48	160
Текущее использование	Не эксплуатируется	Эксплуатируется	Эксплуатируется	Эксплуатируется
Год постройки	1990	1989	1992	1988
Завершенное/ незавершенное строительством	Завершенное	Завершенное	Завершенное	Завершенное
Этажность	1	1	1	1
Высота этажа	2,6 м	3 м	2,74м	4 м
Фундамент	Ж/б
Каркас		Ж/б	Ж/б	Ж/б
Стены	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Перекрытия	ж/б	ж/б	ж/б	ж/б
Окна	Дерев.	Дерев.	Дерев.	-
Двери (ворота)	Дерев.	Дерев.	Дерев.	дерев.
крыша	рулонная	рулонная	рулонная	рулонная
Техническое состояние строений
хорошее
удовлетворительное	*		*	*
неудовлетворительное		Соответствует году строительства

Продолжение таблицы 2.3

1	2	3	4	5
ветхое
негодное
Конструктивные элементы, требующие ремонта

Таблица 2.4

Наименование характеристики	Строение №16	Строение №17	Строение №18	Строение №19
1	2	3	4	5
Назначения строения	Артезианская скважина с водонапорной башней	Здание склада ГРС	Здание столярной мастерской	Железобетонное ограждение
Площадь строения, м2	Высота башни 20 м Глубина скважины 140 м	12,9	370,1	протяженность 1200 м
Строительный объем, м3		43,2	1472
Текущее использование	Летом эксплуатируется	Не эксплуатируется	Не эксплуатируется
Год постройки	1988	1990	1995
Завершенное/ незавершенное строительством	Завершенное	Завершенное	Завершенное	Завершенное
Этажность		1	1
Высота этажа		3,35 м	2,9 м	2,5 м
Фундамент
Каркас	Ж/б	Ж/б	Ж/б	Ж/б
Стены	ж/б, металл.	кирпич	кирпич	Ж/б
Перекрытия	Металл.	ж/б	Метал./дер
Окна	-	Дерев.	Дерев.
Двери (ворота)	Дерев.	Дерев.	Дерев.
крыша	Металл.	рулонная	шифер
Техническое состояние строений
хорошее
удовлетворительное				*
неудовлетворительное	*	*	*

Продолжение таблицы 2.4

1	2	3	4	5
ветхое
негодное
Конструктивные элементы, требующие ремонта

Техническое состояние подлежащего оценке производственного имущественного комплекса, в целом, можно охарактеризовать как удовлетворительное. Все здания и сооружения, перечисленные выше, построены в период с 1988 по 1995 годы и имеют соответствующий сроку эксплуатации уровень физического износа, за исключением здания бригадного домика №3, находящегося в аварийном состоянии.

Другая существенная информация

Зверохозяйство не работает с декабря 1998 года. Из всех зданий и сооружений, находящихся на оцениваемом участке, эксплуатируются: капустохранилище, гаражи, контора, проходная, трансформаторная подстанция, артезианская скважина (летом). В настоящее время базу готовят к продаже. Предполагаемый покупатель –сельхозпредприятие крестьянское хозяйство «Север». Возможные виды использования – кролиководство, овцеводство.

Описание окружения Объекта

Местоположение оцениваемого Объекта: Вологодская обл., Вологодский р-н, Сосновский с/с, вблизи с. Погорелово.

Географическая характеристика местоположения Объекта: ближайшим к Объекту значимым населенным пунктом является г. Вологда – административный центр Вологодской области. Ближайшая транспортная магистраль – автодорога федерального значения Вологда – Новая Ладога.

Транспортная доступность Объекта: автомобильная дорога, железная дорога, речной порт. Подъезд к Объекту от г. Вологда по автодороге Вологда – Новая Ладога 20 км (участок дороги между основными городами области: Вологдой и Череповцом), далее поворот на с. Погорелово и 2,5 км асфальтированной дороги. Железной дороги и судоходных рек в окружении Объекта нет. Ближайшие железнодорожная станция и речной порт находятся в г. Вологда на расстоянии 25 км от Объекта.

Краткая характеристика инфраструктуры земель окружения: земли сельскохозяйственного назначения, лесные угодья – инфраструктура не развита.

Анализ рынка производственной недвижимости

Рынок производственных объектов в Вологодской области нельзя назвать ни сформированным, ни устойчивым. Признаками этого являются: малое количество предложений на продажу производственных объектов, относительно высокая концентрация рынка вокруг промышленно-развитого центра (городов Вологда и Череповец), отсутствие стабильности в ценообразовании на объекты, сходные по масштабу и составу недвижимого имущества. В ходе анализа рынка объектов промышленности и земельных участков с целевым назначением "для промышленного использования" были использованы различные базы данных в сети интернет, материалы областных СМИ (газеты "Из рук в руки", "Городок", "Голос Череповца", "Бюллетень недвижимости", "Вологодская недвижимость"), телефонные интервью с риэлторами и представителями промпредприятий, занимающихся реализацией непрофильных активов.

В ходе анализа рынка были выявлены следующие существенные факты:

Анализ рынка производственных объектов

1. Практически отсутствует информация о продаже коммерческой недвижимости вообще, и производственных имущественных комплексов в частности, на открытом рынке в Вологодской области, особенно в сравнении с близлежащими областями. Так, если проанализировать объем предложения в газете «Из рук в руки», то рынок коммерческой недвижимости Вологодской области покажется отсутствующим – всего четыре предложения, в то время как по Ярославской области 141 предложение на продажу и 146 на аренду, в Костромской 42 на продажу и 39 на аренду, в Ивановской соответственно 91 и 40, в Тверской более 100 предложений, разгруппированных по видам объектов. Конечно, газета "Из рук в руки" – это еще не показатель рынка; есть в Вологодской области и альтернативные источники информации, но, все же, поиск в них особенным успехом не увенчался. Обращает на себя внимание, что и в Вологодской области, и в перечисленных выше граничащих областях, предложение любой недвижимости в областных центрах на порядок превышает предложение в рядовых городах области. В Вологодской области предложение коммерческой недвижимости (кроме производственной) сконцентрировано в городах Вологда и Череповец – в областном и промышленном центрах. География предложения производственных объектов немногим более широка и включает города, расположенные вдоль основных транспортных магистралей.

2. В условиях отсутствия достаточного для анализа количества информации, наилучшим индикатором рынка недвижимости является рынок квартир – наиболее чувствительный к изменениям в социально экономическом положении любого региона. Квартирный рынок Вологодской области – это, прежде всего, квартиры в Вологде и Череповце, причем Череповец долгое время доминировал в ценовом отношении и только в 2003 году из-за появления дополнительных средств на рынке недвижимости, цена квадратного метра в Вологде резко возросла и по некоторым позициям превышает череповецкие показатели. Именно в Вологде и Череповце ведется активное строительство нового жилья со стоимостью одного квадратного метра порядка 15÷18 тыс. рублей. Стоимость жилья на вторичном рынке находится в диапазоне 13÷20 тыс. рублей, при этом стоимость однокомнатных квартир находится в диапазоне 550÷700 тыс. рублей, двухкомнатных – 550÷850 тыс. рублей, трехкомнатных – 700÷1300 тыс. рублей. В остальных городах области рынок жилья гораздо менее развит, количество строящегося жилья на порядок меньше, стоимость квартир в 3 и более раз ниже.

Вывод по проведенному анализу можно сделать следующий: рынок жилья в Вологодской области ни чем не отличается от рынка жилья в близлежащих областях, цены на квартиры находятся на общероссийском уровне, уровень активности квартирного рынка довольно высок – все это, если вернуться к вышеизложенному относительно рынка коммерческой недвижимости, говорит о том, что на сегодняшний день мы имеем дело скорее не с дефицитом коммерческих объектов, а с недостатком и закрытостью информации по ним; то же подтверждает и общий анализ социально-экономического положения области – наблюдаемый рост активности в производственной и коммерческой сфере неразрывно связан с повышением активности на рынке недвижимости.

3. По результатам проведенного исследования материалов Вологодских СМИ и баз данных в Интернете, была сформирована таблица предложений на продажу производственных объектов (см. табл. 3).

Таблица 3

Производственные объекты, выставленные на продажу в Вологодской области

Местоположение	Стоимость, руб.	Стоимость имущественного комплекса в пересчете на 1м2 зданий, руб./м2	Площадь участка, м2	Площадь помещений, м2	Коммуникации	Транспортная доступность	Краткое описание
1	2	3	4	5	6	7	8
Вологодская обл., г. Великий Устюг	3	1 849	12 666	1 716		а/д областного значения, ж/д станция - сообщение с Архангельской обл.	Аукцион (конкурсное производство), 14 ноября 2003 г., Здания: рем.-мех. мастерские 426,6 кв. м, ангар мет. 947,2 кв. м, столярка 43,4 кв. м, кузница 69,3 кв. м, гараж 229,8 кв. м.
Вологодская обл., Чагодощенский р-н, п. Борисово	3					а/д район. значения - 10км до а/д Вологда-Н. Ладога, ж/д станция г. Чагода, узкокол. ж/д	Аукцион (конкурсное производство), Здания, сооружение, оборудование и иное имущество, используемые в торфодобывающем и торфоперерабатывающем производстве: здание торфобрикет. завода, котельная, цех микропарников, мех. мастерские, токарный цех, гаражи, склады, артез. скважины, узкоколей. ж/д, добывающая и автотракторная техника, ж/д транспорт и т. д., добытый торф. Декабрь 2003 г.
г. Вологда, промзона	22	3 314	57 913	6 760	электро-, водо-, тепло-снабжение, канализация	авто, два ж/д тупика	Склад мет. конструкций - мет. ангар без. утеплкв. м, два склада из жбк - 1815 и 2171 кв. м, вахта 9,1 кв. м, два ж/д тупика 158 м (баш. кран) и 195 м (козл. кран), тверд. покрытие 40000 кв. м. Земля в бесср. польз.

Продолжение таблицы 3

1	2	3	4	5	6	7	8
г. Вологда, промзона	27	804	50 000	33 567	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто, ж/д тупик	Производственный корпус из жбк 31000 кв. м, с 18-ю мостовыми кранами (треб. ревизии), трехэтаж. АБК 2566,7 кв. м, ж/д тупик 190 м. Земля в аренде.
Вологодская обл., г. Сокол	5	1 865	11 142	2 681	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто, 6 км до а/д Москва-Архангельск, ж/д станция г. Сокол	База механизации: мех. маст. и гаражи 1189,5 кв. м, произв. корпус 1212,3 кв. м, котельная на тв. топливе, склад запчастей из мк 279,1 кв. м, АЗС. Земля в аренде.
Вологодская обл., г. Сокол	4	3 742	10 000	1 283	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто, 6 км до а/д Москва-Архангельск, ж/д станция г. Сокол	Двухэтаж. АБК 844,3 кв. м, склад утепл. 438,3 кв. м, открыт. площадка с козл. краном, ограждение, централ. отопл. Земля в аренде.
г. Вологда	5	4 583	6 500	1 200	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто	Производственная база, деревообработка, ангар "финский" утепл. 1100 кв. м, кирп. здание-офис 100 кв. м, твердое покрытие (дорож. плиты) по всей террит., башен. кран, деревообрабатывающее оборудование. Земля в собственности.
г. Вологда	9	2 864	30 000	3 142	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто	Лесопильное производство с сушил. камерой: цех из жбк 1400 кв. м, выс. 12 м, три кран-балки, двухэтаж. кирп. АБК 742 кв. м, ангар утепл. 1000 кв. м, ТП, котельн. на древ., три бетонных площадки, деревообраб. и сушил. оборудование. Земля в аренде.
Вологодская обл., г. Сокол	5	5 618	6 000	890	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто, 6 км до а/д Москва-Архангельск, ж/д станция г. Сокол	Произв. база: кирп./жбк здание 750 кв. м, двухэтаж. кирп. офис 140 кв. м, еврорем. Земля в собственности.

Продолжение таблицы 3

1	2	3	4	5	6	7	8
Вологодская обл., г. Лоста	5	1 471	16 000	3 400	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто, окр. г. Вологды, ж/д станция г. Лоста	Произв. база торфопредприятия: рем. мех. мастерские и кузня 3400 кв. м, две кран-балки, подъездные пути. Земля в собственности.
г. Вологда, центр	15	4 907	13 978	3 057	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто	ЗАО "Вологодское ПАТП" таксопарк. Автостоянки 1200 кв. м (в аренде), 1296 кв. м (в аренде) и 599 кв. м. Произв. помещения: зона текущ. ремонта 691 кв. м, аккумуляторный цех 70 кв. м, цех механический 70 кв. м, цех моторный 112 кв. м, цех электрический 37 кв. м, уч. ремонта кузовов 160 кв. м, уч. ТО № кв. м (в аренде), цех окраски кузовов 210 кв. м, цех мойки легковых а/м 196,3 кв. м, уч. карбюраторный 40,9 кв. м, уч. антикорроз. обработки кузовов 97кв. м, склад зап. частей 212 кв. м, прочие произв. площади 31 кв. м, бытовые помещ. 383 кв. м, кв. м.
Вологодская обл., Усть-Кубинский р-н, 30 км от г. Устье	2	2 108		1 016	электроснабж., автоном. водо - и теплоснабжен., местн. канализ.	автодорога местного значения, 34 км от г. Сокол	Здание трехэтаж., кирпичн., производственное, на консервации.
Вологодская обл., п. Шексна	1	7 563	1 500	238	электро-, газо-, водоснабжение, автоном. теплосн., местн. канализац.	а/д Вологда-Н. Ладога (между Вологдой и Черепов.), ж/д станция п. Шексна	Здание под пищевое производство без оборудования, одноэтаж., кирпич., зем. уч-к благоустроен, огорожен, проходная.

Проанализируем представленную выборку. Ценовой диапазон предлагаемых на продажу объектов – от 1,8 до 27 млн. рублей, но при этом разброс цен нельзя назвать большим – основная масса объектов выставляется на продажу по цене до 5 млн. рублей. С другой стороны, удельные стоимости имущественных комплексов в пересчете на один квадратный метр зданий заметно разнятся; не прослеживается и зависимость стоимости объекта от его расположения относительно областного центра. Для сравнения, в Тверской области стоимость объектов, находящихся именно в ближайшем окружении Твери, максимальна на общеобластном фоне и наиболее уравновешена – порядка 3,0 тыс. рублей за один квадратный метр зданий. В Ярославской области объекты рассредоточенные по территории области имеют сравнимые показатели удельной стоимости – 1,1÷2,5 тыс. рублей за один квадратный метр зданий. Ситуация, когда удельная стоимость объектов на периферии может быть заметно выше, чем удельная стоимость объектов в центре (см. г. Вологда и г. Сокол), возможна в условиях развивающегося рынка. Для производственных объектов полезность в большей мере определяется их местоположением, а именно: близостью транспортных систем региона, близостью к исторически сложившимся путям грузопотоков и крупным потребителям промышленной продукции. Например, в Тверской области стоимость недвижимости, расположенной вдоль трассы Москва–С.-Петербург наивысшая и зачастую способна удивить – процесс ценообразования здесь в большей мере спекулятивный и рассчитан на «богатого соседа» (г. Москва). В Вологодской области, расположенной довольно далеко от МКАД, подобных предпосылок для спекуляции, естественно, намного меньше.

4. По оценкам операторов рынка недвижимости Вологодской области, общее количество выставленных на продажу производственных объектов за последний год увеличилось, возросло и количество информации о продаваемых на открытом рынке объектах в СМИ – это свидетельствует о некотором оживлении на рынке, о повышении покупательской активности и повышении качества маркетинга.

Анализ рынка земельных участков

5. Необходимо отметить, что информации о продаже вакантных земельных участков в Вологодской области Оценщику найти не удалось. Как и в целом по России, в Вологодской области существует множество предприятий, которые с развалом СССР стали убыточными и в настоящее время не эксплуатируются либо имеют огромные невостребованные производственные площади. Та же ситуация и с землей – щедро выделенные в советское время земельные участки остаются невостребованными предприятиями в полном объеме и многочисленные заявления об отказе от земель, не участвующих в технологическом процессе, направляемые руководителями предприятий в местные земельные комитеты – тому подтверждение. Избыток промплощадок приводит к полному отсутствию рынка земель промназначения, поскольку нет необходимости приобретать «голый» земельный участок, когда рядом находится готовый и свободный производственный объект, причем его рыночная стоимость намного (до нескольких раз) ниже стоимости его строительства. Одновременно, и стоимость земли не может быть велика в ситуации, когда существуют многочисленные брошенные производственные объекты и невостребованные земельные участки производственного назначения.

6. Основные ценообразующие факторы для земельных участков: фактор масштаба, местоположение, уровень благоустройства. Фактор масштаба учитывает, что участки меньшей площади в пересчете на единицу площади стоят дороже, а большей площади – дешевле. Это связано с повышением платежеспособного спроса на объекты меньшего масштаба. Местоположение – один из основных ценообразующих факторов для земли под размещение производственного объекта – здесь особое внимание уделяется транспортной развязке, в том числе наличию железной дороги. Стоимость участка резко зависит от объема выполненных работ по благоустройству (изыскательские работы, согласование проекта будущего строительства, подведение коммуникаций, устройство автодорожных покрытий, ограждения и т. д.) поскольку за счет больших площадей работы по освоению земли одни из наиболее капиталоемких.

7. К сожалению, из-за отсутствия достаточной информации провести обзор рынка земли в Вологодской области не представляется возможным. Между тем, проведение исследования рынка земельных участков в окружении г. Твери показал, что земля в промзоне города (право аренды) стоит порядка 150 руб./м2 для участков с подведенными коммуникациями и до 60 руб./м2 для участков без коммуникаций. Земельные участки в окружении г. Тверь (в 50-ти километровой зоне) – право собственности – стоят от 200 до 60 руб./м2 по мере удаления от г. Тверь. Анализ информации в сети Интернет показывает, что стоимость земельных участков под промышленное производство (право собственности) на расстоянии 10÷50 км от МКАД составляет 700÷250 руб./м2.

8. С точки зрения географии, расположение Вологодской области, можно сказать, окраинное: с севера она граничит с бескрайними лесами Карелии и Архангельской области. Это существенно влияет на понижение коммерческой привлекательности региона в целом, поскольку окраинное расположение всегда невыгодное: существенно увеличивается расстояние до рынков сбыта, увеличивается число незначимых транспортных магистралей. Следовательно, рыночная стоимость земельных участков в Вологодской области будет определяться не только конкретными локальными факторами местоположения, но и географией региона, причем стоимость земли Вологодской будет ниже, в сравнении со стоимостью земли в Тверской и Ярославской областях, расположенных географически гораздо более выгодно.

Анализ рынка аренды

9. Информации о рыночной аренде вакантных земельных участков в Вологодской области нет, как нет ее и в граничащих областях.

10. Производственные объекты в целом и производственные помещения предлагаются в аренду в Вологодской области достаточно часто. Между тем, в представленной ниже таблице (см. табл. 4) есть информация не только по Вологодской области, но и по ряду других областей.

Таблица 4

Предложения на аренду помещений на производственных базах

Местоположение	Назначение	Площадь, м2	Арендная плата, руб./м2 в мес.
1	2	3	4
г. Вологда, центр	склад		50
г. Вологда	склад		50
г. Вологда, промзона	ангар (склад)		25
Вологодская обл., г. Грязовец	здание под опт. склад, магазин, произв.	600	50
г. Вологда	подвал под склад	150	40
г. Вологда	гаражные боксы по 62 кв. м	124	97
ангар утепл.	800	25
комплекс: два гаража по 62 кв. м, ангар утепл. 800 кв. м, ангар холод. 546 кв. м, кран-балка, открыт. площ., охрана	1 470	31
г. Ярославль (охраняемая территория произв. базы)	склад	360	60
док. склад	950	40
офисы	30	100
открытая площадка	2 000	5
Самарская обл., г. Тольятти (охраняемая территория произв. базы)	офисы		150
склады		100
открытые площадки		45
Самарская обл., г. Тольятти	офисные и производственные помещения в трехэтажном здании швейной фабрики	от 100	100
Тульская обл., г. Щекино	услуги хранения грузов	5 000	80
г. Кострома	производственное помещение	300	50
г. Кострома	производственные и складские, здание 3-этажное, бывш. столовая	30-1500	30-80
г. Кострома, база ЗАО "Бакалея"	складские, неотапл.	300	85
офисные		150
г. Иваново	цех деревообработки, все коммуникации, оборудование	480	100
г. Тверь, двор Пролетарки	производственно-складские, отапливаемые	926	70
г. Тверь, двор Пролетарки	производственно-складское с офисом (50+50+20)кв. м	120	90
Тверская обл., п. Вас. Мох	производственные площади, ж/д пути, мостовой кран		50
г. Тверь, м/р Южный	складские площади (два мет. ангара по 450 кв. м) не отапливаемые	900	80
Московская обл., г. Мытищи	открытые площадки	5 000	60
склад или производство	1 920	300
Московская обл., г. Подольск	производство и склады	5 600	100

Такая выборка сделана для того, чтобы показать, что арендные ставки в областях сравнимы. Производственные объекты сдаются в аренду там, где они действительно востребованы рынком, при этом, верхняя граница арендных ставок во многом зависит от крупномасштабности объектов – подобные площади необходимы в крупных размерах и платить арендную плату за них приходится значительную.

11. По проведенному анализу диапазон арендных ставок, типичных для помещений на территории производственных баз, достаточно узок: ставка арендной платы для производственных и складских помещений составляет 50÷100 руб./м2 в месяц, основными ценообразующими параметрами здесь являются наличие коммуникаций и транспортная доступность; ставка арендной платы для административных помещений составляет 100÷150 руб./м2 в месяц, но здесь необходимо учитывать, что офисные помещения на производственных базах пользуются спросом только при условии их близости по отношению к городской черте, в противном случае офисные помещения остаются незанятыми.

Вывод по проведенному анализу рынка

По результатам проведенного анализа можно сделать вывод, что рынок вакантных земельных участков промназначения в Вологодской области практически отсутствует, что не позволяет нам провести оценку с применением метода сравнения продаж (сравнительный подход), методов распределения и капитализации земельной ренты (доходный подход). С другой стороны, у нас достаточно информации о выставленных на продажу единых объектах (имущественных комплексах) и о величинах арендных ставок на здания и помещения, что позволяет провести оценку с применением метода выделения (сравнительный подход) и методов остатка или предполагаемого использования, в зависимости от рыночной специфики получения дохода от объекта, расположенного на оцениваемом земельном участке (доходный подход).

Приложение 3

Фрагменты отчета об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения площадьюкв. м. Вологодская обл. [8] – расчет стоимости объекта оценки методом остатка

Расчет рыночной стоимости объекта с применением метода остатка

В соответствии с процедурой применения метода остатка прежде всего необходимо определить стоимость зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке, с учетом их накопленного износа. По результатам расчетов, проведенных нами в рамках метода выделения (см. таблицу 11, приведенную в Приложении 4 настоящей методической разработки), стоимость воспроизводства зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке, составляет 4 рублей.

Далее необходимо рассчитать чистый операционный доход, который способен генерировать объект, как единый имущественный комплекс (см. таблицу 5).

Стоимость оцениваемого земельного участка по методу остатка определится следующим образом:

- полученную стоимость воспроизводства зданий умножают на ставку капитализации, характерную для аналогичных улучшений (включает норму дохода и норму возврата) и получают величину дохода, которая относится на счет улучшений земельного участка;

- из величины чистого операционного дохода, генерируемого объектом в целом, вычитают величину дохода, приходящегося на улучшения и получают величину дохода, которая относится на счет земельного участка;

- доход, приходящийся на землю, капитализируют по ставке капитализации для земли и получают стоимость земельного участка.

Расчеты по методу остатка приведены в таблицах 5 и 6. В расчетах используются следующие термины и определения:

Таблица 5

Расчет чистого операционного дохода

Расчет доходов
Расчет потенциального валового дохода	Расчет действительного валового дохода
Вид использования помещений	Площадь помещений, кв. м	Ставка аренды, руб./мес. (без учета НДС)	Потенциальный валовый доход руб./мес.	Потенциальный валовый доход руб./год	Потери при сборе арендной платы и недозагрузки помещений	Действительный валовый доход, руб./год
Здание бригадного домика №1	28,2	42,4	1 195	14 339	15%	12 188
Здание бригадного домика №2	29,6	42,4	1 254	15 051	15%	12 793
Здание кормохранилища и холодильника: холодильник	583,7	50,8	29 678		15%
Здание кормохранилища и холодильника: кормохранилище	963	50,8	48 968		15%
Здание сарая №1	39,3	25,4	999	11 990	15%	10 191
Здание сарая №2	38,9	25,4	989	11 868	15%	10 088
Здание капусто-хранилища	469,8	50,8	23 888		15%
Здание пункта первичной обработки	693,0	50,8	35 237		15%
Здание гаража	300,0	50,8	15 254		15%
Здание ветеринарного пункта	82,2	33,9	2 786	33 437	15%	28 422
Здание склада ГСМ	24,8	33,9	841	10 088	15%	8 575
Здание конторы	181,6	50,8	9 234		15%	94 186
Здание проходной	12,5	16,9	212	2 542	15%	2 161
Здание склада ГРС	12,9	33,9	437	5 247	15%	4 460
Здание столярной мастерской	370,1	33,9	12 546		15%
Итого		2		1

Продолжение таблицы 5

Операционные расходы
Расходы на электроснабжение и коммунальное обслуживание, содержание обслуживающего персонала, управление объектом	Средний уровень расходов, руб./кв. м в мес. (без учета НДС)	Площадь помещений, кв. м	Средний уровень расходов, руб./мес.	Ежегодные расходы, руб./год
Плата за электроснабжение и коммунальное обслуживание
Здание бригадного домика №1	8,5	28,2	239	2 868
Здание бригадного домика №2	8,5	29,6	251	3 010
Здание кормохранилища и холодильника: холодильник	16,9	583,7	9 893
Здание кормохранилища и холодильника: кормохранилище	16,9	963,0	16 323
Здание сарая №1	4,2	39,3	167	1 998
Здание сарая №2	4,2	38,9	165	1 978
Здание капусто-хранилища	16,9	469,8	7 963	95 553
Здание пункта первичной обработки	16,9	693,0	11 746
Здание гаража	11,0	300,0	3 305	39 661
Здание ветеринарного пункта	12,7	82,2	1 045	12 539
Здание склада ГСМ	8,5	24,8	210	2 522
Здание конторы	16,9	181,6	3 078	36 936
Здание проходной	8,5	12,5	106	1 271
Здание склада ГРС	8,5	12,9	109	1 312
Здание столярной мастерской	15,3	370,1	5 646	67 747
Итого:			60 244
Расходы на содержание обслуживающего персонала	оплачивает арендатор	0	0
Расходы на управление объектом 3)		10 000
Налоговые отчисления	Ставка	Среднегодовая стоимость имущества, руб.	Площадь земельного участка, кв. м	Ежегодные расходы
Налог на имущество 1)	2,2%	4		88 099
Плата за землю 2)	0,3 руб./кв. м в год		92 417	27 725
Расходы на текущий ремонт зданий	Восстановительная стоимость короткоживущих элементов, руб.	Средний уровень расходов, %	Ежегодные расходы, руб.
Расходы на текущий ремонт зданий 4)	10	1,0%
Итого	1

Продолжение таблицы 5

Расчет чистого операционного дохода
Действительный валовый доход, руб. в год	1
Операционные расходы, руб. в год	1
Чистый операционный доход, руб. в год

Примечания к таблице 5

1) Налог на имущество определяется в размере 2,2% от среднегодовой стоимости имущества, за которую в расчете принята стоимость воспроизводства улучшений Объекта.

2) Величина платы за землю определена в размере 0,3 руб./м2 в год, что соответствует существующей ставке земельного налога.

3) Расходы на управление объектом представляют собой фонд оплаты труда управляющего.

4) Расходы на текущий ремонт зданий и сооружений определены в размере 1% от восстановительной стоимости короткоживущих элементов улучшений Объекта, рассчитанной ранее без учета НДС.

Таблица 6

Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка

методом остатка

Наименование показателя	Обоснование, формула для расчета	Величина
1	2	3
Стоимость воспроизводства зданий и сооружений оцениваемого имущественного комплекса, руб.	Расчетная таблица 11, СВ (см. Приложение 4 к настоящей Методической разработке)	4
Чистый операционный доход, руб.	Расчетная таблица 5, ЧОД
Прогнозный период, лет	ПП	60
Безрисковая ставка, %	Средневзвешенная доходность ОФЗ со сроком погашения в 2018г.	8%
Премия за риск вложения в объект недвижимости, %	Анализ рынка	3%
Премия за ликвидность объекта, %	Анализ рынка	4%
Премия за инвестиционный менеджмент, %	Анализ рынка	2%
Норма дохода (ставка дисконтирования ), %	Определена методом моделирования, НД	17%
Норма возврата, %	Рассчитывается по методу Ринга: = 1/(ПП, лет), НВ	1,7%
Ставка капитализации для земли, %	=НД	17%

Продолжение таблицы 6

1	2	3
Ставка капитализации для улучшений, %	= НД + НВ	18,7%
Доход, приходящийся на улучшения, руб.	Дзд = СВ х (НД + НВ)%
Доход, приходящийся на землю, руб.	Дзем = ЧОД - Дзд	59 026
Стоимость земельного участка, руб.	= Дзем / НД
или округленно, руб.

Потенциальный валовый доход – это доход от сдачи помещений в аренду полностью, без учета потерь и издержек. Рыночные арендные ставки определены в результате анализа рынка аренды по условиям краткосрочных и долгосрочных договоров, для помещений, сравнимых по качеству местоположения, масштабу и уровню отделки с оцениваемыми. Потенциальный валовый доход каждого года рассчитывается как произведение арендных ставок на сдаваемую в аренду площадь. Величины арендных ставок приняты к расчету без учета НДС.

Действительный валовый доход – потенциальный валовый доход уменьшается на величину потерь от недозагрузки и недосбора арендной платы, в том числе, учитывается период, когда помещения остаются незанятыми при возможной смене арендатора.

Чистый операционный доход – это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов. Операционными расходами называют периодические расходы для обеспечения нормальной эксплуатации объекта и для создания потоков доходов.

К операционным расходам принято относить: оплату налога на имущество и налога (арендной платы) за землю; страховые взносы (если это типично для рынка); расходы на охрану; зарплата обслуживающего персонала; коммунальные платежи; расходы по управлению недвижимостью; расходы на текущий и капитальный ремонт; резерв средств на замещение.

Прибыль за год капитализируется в рыночную стоимость путем деления чистого операционного дохода на ставку капитализации.

Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

R = Rд + Rн, где

Rд – ставка дисконтирования (норма дохода на инвестиции);

Rн – норма возврата.

Ставка дисконтирования играет роль инструмента, с помощью которого будущие доходы приводятся в текущую стоимость. Ставка дисконтирования рассчитана методом кумулятивного построения на основе:

§ безрисковой ставки – эффективная доходность к погашению ОФЗ на дату оценки
(для бумаг со сроком погашения в 2018 году, выпуск 46014) – 8%;

§ премии за риск вложения в объект недвижимости – 3% - в условиях несформированного рынка производственной недвижимости вложение денежных средств в объект достаточно рискованно;

§ премии за неликвидность – 4% - по своему масштабу объект не входит в число наиболее востребованных рынком, при этом сам рынок, мало активный, поэтому ликвидность объекта определена ниже средней;

§ премии за инвестиционный менеджмент – 2% - в данном случае процесс управления связан с потоками доходов от сдачи объекта в аренду, что не предполагает сложной структуры инвестиций; риск может заключаться только в нестабильности получения доходов от крупномасштабного объекта (риск неплатежей), что характерно для периода становления экономики региона.

Итого ставка дисконтирования равна 17%.

Под нормой возврата понимается возмещение из текущего дохода ожидаемой потери первоначальной стоимости объекта за время владения. Для расчета нормы возврата применен метод Ринга, который предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. Прогнозный период для расчета нормы возврата принят равным 60 годам, что соответствует сроку оставшейся экономической жизни зданий и сооружений имущественного комплекса. Следовательно, норма возврата составит 1,7% в год.

Итого ставка капитализации равна 18,7%.

На основании проведенного анализа и выполненных расчетов, рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 01.04.2004 г., определенная с применением метода остатка, составит (без учета НДС):

Триста сорок семь тысяч) рублей

Приложение 4

Фрагменты отчета об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения площадьюкв. м. Вологодская обл. [8] – расчет стоимости объекта методом выделения

Расчет рыночной стоимости объекта методом выделения

В соответствии с процедурой применения метода прежде всего необходимо определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, методом сравнения продаж. Для этого нами подобраны сопоставимые объекты, наиболее близкие по своим характеристикам к имущественному комплексу, расположенному на оцениваемом земельном участке. Таблица аналогов и расчетная таблица рыночной стоимости имущественного комплекса объекта представлены ниже (см. табл.7, 8, 9).

Далее рассчитана стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка (см. табл.10 и 11).

На заключительном этапе рассчитана рыночная стоимость оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости воспроизводства улучшений земельного участка (см. табл.12).

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены следующие поправки:

1. Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования.

В качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, условия финансирования сделки – единовременный платеж. Поправка не требуется.

Таблица 7

Таблица аналогов

Местоположение	Стоимость, руб.	Площадь участка, м2 Право на землю	Площадь помещений, м2	Коммуникации	Транспортная доступность	Краткое описание
1	2	3	4	5	6	7
Объект оценки: Вологодская обл., Вологодский р-н, Сосновский с/с, д. Погорелово		92 417 собственность	3 830	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто, 2,5 км до а/д Вологда-Череповец, 20+2,5 км от г. Вологда, ж/д нет	Здание кормохранилища и холодильника 1546,7 кв. м, здание пункта первичной обработки 693 кв. м, капустохранилище 469,8 кв. м, гараж на 5 а/м 300 кв. м, контора 181,6 кв. м, столярная мастерская 370,1 кв. м, проходная 12,5 кв. м, бригадные домики 28,2 и 29,6 кв. м, ветеренарный пункт 82,2 кв. м, складские здания: сараи 39,3 и 38,9 кв. м, ГСМ 24,8 кв. м, ГРС 12,9 кв. м. Все здания в удовлетвори-тельном состоянии, в основном не эксплуатируются.
Аналог 1: Вологодская обл., г. Сокол	5	11 142 аренда	2 681	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто, 6 км до а/д Москва-Архангельск, ж/д станция г. Сокол	База механизации: мех. маст. и гаражи 1189,5 кв. м, произв. корпус 1212,3 кв. м, котельная на тв. топливе, склад запчастей из мк 279,1 кв. м, АЗС.
Аналог 2: Вологодская обл., г. Лоста	5	16 000 собственность	3 400	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто, окр. г. Вологды, ж/д станция г. Лоста	Произв. база торфопредприятия: рем. мех. мастерские и кузня 3400 кв. м, подъездные пути.
Аналог 3: Ярославская обл., г. Тутаев, промзона	8	75 000 собственность	5 760	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто, 60 км до а/д Москва-Архангельск, ж/д ветка	Пром. база: 2 производств. корпуса по 1400 кв. м, администр. корпус - 3-этажа, пл. 2000 кв. м; 2 склада по 450 кв. м, гараж 60 кв. м, АЗС, ж/д ветка, бетонный забор

Продолжение таблицы 7

Аналог 4: г. Кострома

55 000

аренда

4 000

электро-, водо-, теплоснабжение, канализация

авто

База лесопереработки: столярн. и слесарн. цеха, гаражи, ангары, администр. здание.

Аналог 5: г. Тверь, промзона

29 700

аренда 49 лет

2 250

электро-, водо-, теплоснабжение, канализация

авто, ж/д

Произв. база: склады кирпич. 1200 и 500 кв. м, АБК кирпич. 250 кв. м, гараж кирпич. 100 кв. м, склад сыпуч. матер. из лист. мет. 200кв. м, КПП, огражд.

Таблица 8

Расчетная таблица поправок

Наименование показателя	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
1	2	3	4	5	6	7
Стоимость имущественного комплекса, тыс. руб.	5 000	5 000	8 000	15 000	9 000
Обстоятельства совершения сделки	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок
Условия финансирования	единовременный платеж	единовременный платеж	единовременный платеж	единовременный платеж	единовременный платеж	единовременный платеж
Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования, %	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.	5 000	5 000	8 000	15 000	9 000
Продажа или предложение	-	предложение	предложение	предложение	предложение	предложение
Поправка на уторгование, %	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.	4 500	4 500	7 200	13 500	8 100
Дата продажи (дата оценки)	(01.04.2004 г.)	март 2004 г.	март 2004 г.	март 2004 г.	март 2004 г.	март 2004 г.
Поправка на дату продажи, %	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.	4 500	4 500	7 200	13 500	8 100
Право на земельный участок	собственность	аренда	собственность	собственность	аренда	аренда 49 лет
Право на здания	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Поправка на юридические права, %	6%	0%	0%	6%	1,5%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.	4 770	4 500	7 200	14 310	8 222
Невостребованная площадь земельного участка, кв. м (см. стр. 26)	73 269	0	0	46 200	35 000	18 450
Стоимость невостребованной части земельного участка, тыс. руб.	96	0	0	109	3 280	669

Продолжение таблицы 8

1	2	3	4	5	6	7
Поправка на невостребованную площадь земельного участка, тыс. руб.	0	0	-109	-3 280	-669
Скорректированная стоимость, тыс. руб.	4 770	4 500	7 091	11 030	7 552
Здания и сооружения спец. назначения	нет	АЗС	нет	АЗС	нет	нет
Поправка на доп. объекты, тыс. руб.	-60	0,0	-60	0,0	0,0
Скорректированная стоимость, тыс. руб.	4 710	4 500	7 031	11 030	7 552
Географическое местоположение	Вологодская обл., д. Погорелово	Вологодская обл., г. Сокол	Вологодская обл., г. Лоста	Ярославская обл., г. Тутаев	г. Кострома	г. Тверь
Характеристика местоположения	2,5 км до а/д Вологда-Череповец, 20+2,5 км от г. Вологда	30 км от г. Вологда, 6 км до а/д Москва-Архангельск	ближнее окружение г. Вологды	а/д Ярославль-Рыбинск, 60 км от г. Ярославль и а/д Москва-Архангельск	промзона	промзона
Поправка на местоположение, %	-10%	-10%	-20%	-40%	-40%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.	4 239	4 050	5 625	6 618	4 531
Удельная стоимость имущественного комплекса (стоимость имущественного комплекса в пересчете на общую площадь зданий и сооружений), руб./кв. м зданий	1 581	1 191	977	1 654	2 014
Общая площадь зданий, кв. м.	3 829,6	2 680,9	3 400	5 760	4 000	2 250
Поправка на масштаб зданий, %	-10%	0%	15%	0%	-15%
Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв. м	1 423	1 191	1 123	1 654	1 712

Продолжение таблицы 8

1	2	3	4	5	6	7
Конструктив зданий: здания I и II групп капитальности, %	100%	100%	100%	100%	75%	91%
здания IV и V групп капитальности, %	0%	0%	0%	0%	25%	9%
Функциональность зданий с точки зрения современ. стандартов	соответствуют современным стандартам	соответствуют современным стандартам	соответствуют современным стандартам	соответствуют современным стандартам	соответствуют современным стандартам	соответствуют современным стандартам
Поправка на конструктив зданий с учетом степени их функциональности, %	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв. м	1 423	1 191	1 123	1 654	1 712
Характеристика технического состояния зданий	удовл.	удовл.	удовл.	удовл.	удовл.	удовл.
Поправка на техническое состояние зданий, %	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв. м	1 423	1 191	1 123	1 654	1 712
Стоимость имущественного комплекса (удельная стоимость имущественного комплекса, умноженная на общую площадь зданий оцениваемого объекта), тыс. руб.	5 450	4 562	4 301	6 336	6 556
Транспортная доступность	авто.	авто., ж/д станция г. Сокол	авто., ж/д станция г. Лоста	авто., ж/д ветка	авто., ж/д станция г. Кострома	авто., ж/д ветка
Поправка на транспортную доступность, %	-2%	-2%	-12%	-2%	-12%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.	5 341	4 470	3 785	6 209	5 769

Продолжение таблицы 8

1	2	3	4	5	6	7
Наличие коммуникаций	электро-, водо, теплоснабжение, канализация	электро-, водо, теплоснабжение, канализация	электро-, водо, теплоснабжение, канализация	электро-, водо, теплоснабжение, канализация	электро-, водо, теплоснабжение, канализация	электро-, водо, теплоснабжение, канализация
Поправка на наличие коммуникаций, %	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.	5 341	4 470	3 785	6 209	5 769
Стоимость невостребованной части земельного участка оцениваемого объекта, тыс. руб.	96	96	96	96	96
Скорректированная стоимость, тыс. руб.	5 437	4 567	3 881	6 306	5 865
Абсолютная валовая коррекция стоимости аналога, тыс. руб.	2 112	1 138	3 548	10 225	6 752
Относительная валовая коррекция стоимости аналога, %	0,42	0,23	0,44	0,68	0,75
Вес влияния аналога на стоимость оцениваемого объекта	0,23	0,31	0,22	0,13	0,10
Средневзвешенная стоимость оцениваемого объекта, тыс. руб. (с учетом НДС)	4 970
Средневзвешенная стоимость оцениваемого объекта, тыс. руб. (без учета НДС)	4 212
или округленно, тыс. руб.	4 210

2. Поправка на уторгование.

Все аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть при сравнении использована цена предложения. Как правило, при совершении сделки с подобными объектами, скидка с публикуемых цен предложения составляет порядка 10%.

3. Поправка на дату продажи.

Введением данной поправки регулируется различие в уровне цен в различные временные периоды. В данном случае для сравнения использованы объекты, выставлявшиеся на продажу в марте 2004 года. Дата оценки – 1 апреля 2004 года. Поправка на дату продажи не требуется.

4. Поправка на юридические права.

Оценка объекта проводится в предположении, что оцениваемый земельный участок находится в собственности. Следовательно, в цены аналогов, земельные участки которых находятся в аренде необходимо внести поправку на отличие в юридическом статусе. По мнению Оценщика, основанному на анализе рыночной ситуации, земельные участки в собственности продаются на 30% дороже, нежели участки в аренде (коммерческая привлекательность земельных участков в собственности выше, чем участков на правах аренды на 49 лет не более чем на 10%). В данном случае, когда базой сравнения является не стоимость земельного участка, а стоимость всего имущественного комплекса в целом, величина данной поправки должна быть уменьшена пропорционально влиянию стоимости участка на стоимость имущественного комплекса. Поправка на юридические права определена экспертно, поскольку для аналитического расчета поправки недостаточно статистической информации о рыночных сделках с аналогичными объектами недвижимости.

5. Поправка на невостребованную площадь земельного участка.

Оцениваемый объект и аналоги являются производственными базами, и представляют собой имущественные комплексы, состоящие из земельного участка и нескольких зданий различного целевого назначения (административного, производственного, складского). Все они значительно различаются по площади зданий и по площади земельного участка – или по масштабу. Для более корректного расчета стоимость каждого из аналогов необходимо было бы скорректировать на стоимости связанных с ними земельных участков, а затем провести корректировки стоимостей аналогов на отличия в площади и масштабе зданий, с последующим добавлением стоимости земельного участка в составе оцениваемого имущественного комплекса. Однако, для такого расчета необходимо знать стоимость земли в местах расположения аналогов, для чего потребуется статистическая информация о сделках с вакантными земельными участками, которой, как это уже отмечалось в анализе рынка, нет. Поэтому, Оценщик применил поправки на площадь и масштаб зданий относительно стоимости имущественного комплекса в целом, предварительно скорректировав стоимости аналогов на стоимости неиспользуемых территорий. Такой расчет достаточно субъективный, но при качественном анализе
рынка вполне достоверный. Обоснование расчета представлено далее по тексту.

Как уже отмечалось нами в разделе «Анализ рынка земельных участков» (см. Приложение 2 настоящей Методической разработки) рынок производственной недвижимости пересыщен выведенными из эксплуатации или попросту брошенными объектами. Также был сделан вывод о низкой ликвидности вакантных земельных участков ввиду нецелесообразности капвложений в их развитие в ситуации, когда наверняка найдется никем невостребованный "готовый" производственный объект, отвечающий большинству требований, предъявляемых инвестором. Еще одна особенность рынка земли – избыточные территории, на которых расположены действующие предприятия, на стоимость которых и делается данная поправка. Не вызывает сомнения, что в современных условиях ценностью для предприятий обладает только та часть земельного участка, которая непосредственно им используется, а все остальные земли, щедро выделенные в советский период – это, как минимум, налоговое бремя. Рыночная стоимость такой свободной земли мизерная и приравнивается к стоимости земель окружения, при условии, что вокруг оцениваемого объекта большое количество неиспользуемых земель. Влияние стоимости невостребованной части земельного участка на стоимость имущественного комплекса определено с учетом плотности застройки участка. Основная идея такого подхода – следующая: независимо от площади земельного участка, если застроена только малая его часть, а большая часть не используется, то и полезность такого земельного участка будет заметно меньше, чем участка с большей плотностью застройки, где используется вся (или почти вся) его площадь. Вообще, плотность застройки производственных территорий регламентируется СНиП II-89-80* «Генеральные планы промышленных предприятий» и является производной от двух величин: минимально допустимыми расстояниями между зданиями (сооружениями) и минимальной плотностью застройки. Последняя, для предприятий различных отраслей промышленности, составляет от 17% до 65%, средняя по отраслям – 43%. На практике сложно найти предприятие со столь высокой плотностью застройки – реальное положение таково, что плотность застройки промобъектов не превышает 20÷25%, а в большинстве своем составляет 5÷15%. Надо также отметить, что производственные объекты помимо зданий (как правило, одноэтажных), проездов и парковочных площадок для автотранспорта, должны включать открытые склады, стоянки для большегрузных автомобилей, места для разгрузки и т. п. В итоге, учитывая все вышеизложенное, плотность застройки существующих промобъектов порядка 20÷25% может считаться достаточно высокой.

Расчет поправки на невостребованную площадь земельного участка выполнен в табличной форме (см. таблицу 9).

Таблица 9

Таблица расчета поправки на невостребованную площадь

земельного участка

Наименование показателя	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Характеристика застройки	пром. база зверохозяйства	база механизации	пром. база торфопредпр.	пром. база	база лесопереработки	пром. база
Общая площадь зданий, кв. м.	3 829,6 [1]	2 680,9	3 400	5 760	4 000	2 250
Площадь земельного участка, кв. м	92 417	11 142	16 000	75 000	55 000	29 700
Плотность застройки (отношение общей площади зданий к площади участка), %	4,1	24,1	21,3	7,7	7,3	7,6
Эталонная плотность застройки, %	20	20	20	20	20	20
Востребованная площадь земельного участка, кв. м	19 148	11 142	16 000	28 800	20 000	11 250
Невостребованная площадь земельного участка, кв. м	73 269	0	0	46 200	35 000	18 450
Кадастровая стоимость земель окружения (сельскохозяйствен-ного использования), руб./кв. м	1,3142	18,06	10,77	2,35	93,72	36,3
Стоимость невостребованной части земельного участка, тыс. руб.	96	0	0	109	3 280	669

Порядок расчета следующий:

- определяем плотность застройки земельных участков сравниваемых объектов;

- определяем наиболее характерную в сложившейся на рынке промобъектов ситуации плотность застройки, при которой можно считать, что земельный участок востребован в полном объеме – назовем её эталонной плотностью застройки;

- определяем востребованную площадь земельного участка, как соответствующую эталонной площади застройки, а затем рассчитываем невостребованную площадь, как разницу между полной площадью земельного участка и определенной востребованной площадью;

- определяем для каждого из сравниваемых объектов соответствующую кадастровую стоимость земель окружения (к расчету принята кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения, с учетом того, где находится объект, в черте поселения или за чертой);

- стоимость невостребованной части земельного участка, в том числе и для оцениваемого имущественного комплекса, определяется как произведение её площади на кадастровую стоимость земель окружения.

Все дальнейшие расчеты производятся в предположении, что плотность застройки сравниваемых объектов соответствует эталонной, а на завершающем этапе расчетов к скорректированным стоимостям аналогов прибавляется рассчитанная выше стоимость невостребованной части земельного участка оцениваемого имущественного комплекса.

6. Поправка на здания и сооружения специального назначения.

Поправка на здания и сооружения специального назначения, находящиеся в составе имущественных комплексов объектов-аналогов, подразумевает корректировку стоимости объектов-аналогов 1 и 3 с учетом наличия в их составе автозаправок (АЗС).

Локальные АЗС на промобъектах предназначены для собственных нужд предприятия. Все они строились до 80-х годов, в те времена, когда были возможны ситуации с перебоями в снабжении топливом, расстояния между АЗС в городах были довольно велики и насущным являлся вопрос холостого пробега автотранспорта для дозаправки и т. п. На сегодняшний день, когда сети сбыта нефтепродуктов являются достаточно разветвленными, единственным стимулом для организации локальной АЗС на предприятии является экономия на стоимости топлива (на разности между отпускными (оптовыми) ценами нефтебаз и розничными ценами на АЗС). Но стоимость строительства АЗС достаточно велика и его окупаемость, учитывая потенциально низкую проходимость локальной АЗС, скорее всего не наступит в обозримом будущем. С другой стороны, если на объекте АЗС уже есть и она пригодна к эксплуатации – это, несомненно, увеличивает стоимость. Но, существующие на промплощадках АЗС, как правило и физически и морально устарели, а вкладывать значительные суммы в их модернизацию, опять же, экономически нецелесообразно. Следовательно, полезность локальных АЗС на объектах – низкая.

Рассчитаем стоимость воспроизводства типичной локальной АЗС, состоящей из 2-3 топливораздаточных колонок и двух топливных емкостей. Её восстановительная стоимость соответствует сумме стоимостей топливораздаточных колонок и топливных емкостей с учетом общестроительных, монтажных, пусконаладочных работ и затрат на транспортировку. Экспертно, полная восстановительная стоимость такой автозаправки составит ÷ рублей. Минус физический износ 50% – ÷ рублей. Полезность такой АЗС с учетом перечисленных выше факторов функционального и внешнего износов составит не более 35% –÷рублей. Таким образом, поправка на наличие АЗС составит порядкарублей.

7. Поправка на местоположение.

Эта поправка учитывает различие уровней цен, характерных для расположения аналогов и оцениваемого объекта. В данном случае в качестве аналогов использованы объекты, как в Вологодской, так и в граничащих с Вологодской областях. Основные характеристики местоположения объекта оценки и аналогов приведены в таблице сравнения (таб. 6). На величину поправки на местоположение оказывают влияние: уровень развития рынка производственной недвижимости в регионе, в котором расположен объект-аналог, расположение объектов в производственной зоне крупных городов (областных центров), близость объектов к федеральным транспортным артериям. Величины характерных для каждого аналога поправок определены экспертно на основании проведенного анализа рынка производственной недвижимости.

Продолжение приложения 4

Поправка на масштаб зданий.

Предварительно, перед введением данной поправки, рассчитываются удельные стоимости имущественных комплексов аналогов в пересчете на общую площадь входящих в их состав зданий и сооружений. Удельные стоимости имущественных комплексов и будут являться базой для введения поправки на масштаб зданий и ряда последующих поправок.

Поправка на масштаб учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв. м.) с увеличением площади зданий в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше). В результате анализа информации о ценах и количестве сделок, совершенных с крупными и мелкими объектами на рассматриваемом сегменте рынка, мы определили характерную величину поправки на масштаб для каждой из сравниваемых производственных баз.

9. Поправка на конструктив зданий с учетом степени их функциональности.

Учитывает различное конструктивное исполнение зданий объекта оценки и объектов-аналогов, а также их функциональную пригодность с точки зрения современных стандартов. Так, например, если в составе объекта есть здания IV группы капитальности, то логично предположить, что стоимость таких зданий будет меньше, чем стоимость аналогичных зданий II группы капитальности. Но, с другой стороны, подобного снижения стоимости не будет, если здание IV группы капитальности – это ангар из современных конструкций, имеющий высокую функциональность. В данном случае значимых отличий в конструктиве и функциональности зданий оцениваемого объекта и аналогов нет.

10. Поправка на техническое состояние зданий.

Все здания в составе сравниваемых имущественных комплексов находятся в удовлетворительном состоянии. Поправка не требуется.

11. Поправка на транспортную доступность.

Основное различие в транспортной доступности сравниваемых объектов связано с близостью железной дороги и железнодорожной станции, либо наличием железнодорожной ветки непосредственно на участке. Доступность альтернативного автомобильному транспорта оказывает существенное влияние на стоимость производственного объекта, поэтому и поправки, введенные в цены аналогов достаточно велики.

12. Поправка на наличие коммуникаций.

Все сравниваемые объекты имеют полный комплекс доступных коммуникаций (электро-, водо-, теплоснабжение и канализация). Поправка не требуется.

Скорректированным ценам аналогов были приданы веса в соответствии со степенью схожести каждого аналога и оцениваемого объекта. Результатом проведенных расчетов является стоимость имущественного комплекса, включающего оцениваемый земельный участок.

Определение восстановительной стоимости улучшений оцениваемого земельного участка

Восстановительная стоимость – определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Восстановительная стоимость определяется методом сравнительной единицы. В качестве базового источника использованы: сборники УПВС.

УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости – составлены в нормах, ценах и тарифах, введенных в строительстве с 1.01.1969 г., и учитывают полную восстановительную стоимость зданий и сооружений, в том числе:

- накладные расходы и плановые накопления;

- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

- прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывоз мусора, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные работы и др.

Для II климатического района, к которому относится Вологодская область, восстановительная стоимость объекта рассчитывается по формуле:

ВС = УС(69) х V х И(84) х И(03) х И(д. о.) х Кпп, где

УС(69) – укрупненный показатель восстановительной стоимости 1 м3 в ценах 1969 г.;

V – строительный объем здания, м3 (в ряде случаев общая площадь либо протяженность объекта);

И(84) – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., введен Постановлением Госстроя СССР № 94 от 01.01.01 г.;

И(03) – индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на декабрь 2003 г., определен по сборнику КО-Инвест "Индексы цен в строительстве" выпуск № 46;

И(д. о.) – прогнозный индекс перехода от цен на декабрь 2003 г. к ценам на дату оценки (апрель 2004 г.), определен по сборнику КО-Инвест "Индексы цен в строительстве" выпуск № 46 (без учета НДС и прибыли предпринимателя);

Кпп – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя – представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам.

В рамках определения восстановительной стоимости зданий и сооружений оцениваемого имущественного комплекса производится расчет восстановительной стоимости только внутриплощадочных инженерных сетей и не производится расчет затрат на подводку инженерных коммуникаций к оцениваемому участку (в том числе не рассчитываются сопутствующие здания и сооружения для автономных источников тепло - и водоснабжения: котельные и водонапорные башни). Это связано со спецификой проведения кадастровой оценки земельных участков в целом, состоящей из нескольких этапов. Первый этап: кластеризация земельных участков – или группировка всего массива оцениваемых земельных участков по факторам, оказывающим наибольшее влияние на их стоимость. Второй этап: для каждого кластера определяется эталонный земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее типичными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в кластер. Третий этап: расчет рыночной стоимости эталонных земельных участков. Четвертый этап: рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости для каждого кластера путем деления рыночной стоимости эталонного земельного участка на его площадь. Кадастровая стоимость земельного участка в кластере рассчитывается путем умножения соответствующего удельного показателя кадастровой стоимости на площадь участка.

В случае данной оценки, в результате кластеризации земельных участков получено 10 кластеров, в каждом из которых были отобраны по одному эталонному объекту – характерному представителю кластера, для оценки их рыночной стоимости (в том числе и оцениваемый Объект). Полученная удельная рыночная стоимость объекта оценки (стоимость единицы площади земельного участка) распространяется на все объекты кластера. Стоимость оцениваемого земельного участка определяется в состоянии готовности к застройке, в том числе с учетом наличия полной инфраструктуры (подведенными к участку коммуникациями и транспортными магистралями). Одним из факторов кластеризации являлось наличие коммуникаций на участках, причем не делалось различия на то, какие именно, автономные или центральные, коммуникации доступны на участке. С точки зрения расчета это вполне допустимо, так как стоимость участка с автономными коммуникациями сопоставима со стоимостью земельного участка с централизованными коммуникациями. Таким образом, сам факт зависимости стоимости оцениваемого земельного участка от наличия на нем источников коммуникаций, уже учтен в процессе кластеризации и проведения каких-либо дополнительных расчетов не требуется. Остается рассчитать только восстановительную стоимость инженерных сетей, находящихся непосредственно на участке, как являющихся улучшениями участка.

Расчет восстановительной стоимости зданий и сооружений Объекта произведен в табличной форме и представлен в таблице 10.

Определение накопленного износа и стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический, функциональный, экономический (внешний).

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания (сооружения) в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека, а также естественной порчи материалов с течением времени.

Функциональный износ в оценочной практике означает потерю стоимости объекта оценки, связанную с невозможностью выполнять функции, для которых он предназначался, в результате технических нововведений или изменения рыночных стандартов.

Экономический (внешний) износ недвижимости обусловлен пониженной по сравнению с прочими аналогами на данном сегменте рынка полезностью зданий (сооружений) в результате изменения внешних условий или из-за несоответствия им. Под внешними условиями подразумеваются экономические особенности местоположения, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т. д.

Таблица 10

Расчет восстановительной стоимости улучшений оцениваемого земельного участка

	Наименование показателей	Здание бригадного домика №1	Здание бригадного домика №2	Здание бригадного домика №3	Здание кормохранилища и холодильника: холодильник	Здание кормохранилища и холодильника: кормохранилище	Здание сарая №1	Здание сарая №2	Здание капусто-хранилища
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1	Расчетный объем зданий, куб. м.	90	90	135	3 940	6 789	39	39	2 314
2	Номер сборника УПВС и номер таблицы	сб. № 18, отдел 2, таб. № 42а	сб. № 18, отдел 2, таб. № 42а	сб. № 18, отдел 2, таб. № 42а	сб. № 11, отдел 1, таб. № 2а	сб. № 26, том 1, отдел 2, таб. № 000	сб. № 26, том 2, отдел 8, таб.№ 000б	сб. № 26, том 2, отдел 8, таб.№ 000б	сб. № 26, том 1, отдел 2, таб. № 000
3	Стоимость строительства 1 м3 в ценах 1969 г., руб.	38,5	38,5	38,5	32,3	9,6	31,9	31,9	11,7
4	Поправка к удельной стоимости	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,06	1,06	1,0
5	Скорректированная стоимость строительства 1 куб. м. в ценах 1969 г., руб.:стр. 3 х стр. 4	38,5	38,5	38,5	32,3	9,6	33,8	33,8	11,7
6	Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб.: стр. 1 х стр. 5	3 465	3 465	5 198		65 179	1 329	1 315	27 074
7	Коэффициент перехода к ценам 1984 года	1,24	1,24	1,24	1,24	1,24	1,24	1,24	1,24
8	Коэффициент перехода к ценам декабря 2003 года (по КО-Инвест вып. №46)	30,661	30,661	30,661	30,661	30,661	30,661	30,661	30,661
9	Коэффициент перехода к уровню сметных цен 1.04.2004 года (по КО-Инвест вып. №46)	1,045	1,045	1,045	1,045	1,045	1,045	1,045	1,045

Продолжение таблицы 10

10	Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя	1,10	1,10	1,10	1,10	1,10	1,10	1,10	1,10
11	Восстановительная стоимость на дату оценки, руб.: стр. 6 х стр. 7 х стр. 8 х стр. 9 х стр. 10				5	2	58 062	57 471	1
12	Доля короткоживущих элементов в восстановительной стоимости зданий (по УПВС), %	56	56	56	74	39	42	42	26
13	Восстановительная стоимость короткоживущих элементов, руб.	84 780	84 780		4	1	24 386	24 138

Продолжение таблицы 10

	Наименование показателей	Здание пункта первичной обработки	Здание гаража	Здание ветеринарного пункта	Здание склада ГСМ	Здание конторы	Здание проходной	Ограждение территории	Здание склада ГРС	Здание столярной мастерской
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
1	Расчетный объем зданий, куб. м.	3 256	1 229	370	63	648	48	1 200	43	1 472
2	Номер сборника УПВС и номер таблицы	сб. № 18, отдел 2, таб. № 69б	сб. № 23, отдел 2, таб. № 19а	сб. № 18, отдел 2, таб. № 42б	сб. № 18, отдел 1, таб. № 32а	сб. № 18, отдел 2, таб. № 42б	сб. № 18, отдел 2, таб. № 56а	сб. № 18, отдел 2, таб. № 72в	сб. № 29, отдел 4, таб. № 76	сб. № 18, отдел 1, таб. № 7б
3	Стоимость строительства 1 м3 в ценах 1969 г., руб.	14,5	22,8	21,2	27,0	21,2	23,9	25,7	31,7	13,0
4	Поправка к удельной стоимости	1,06	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0
5	Скорректированная стоимость строительства 1 куб. м. в ценах 1969 г., руб.:стр. 3 х стр. 4	15,4	22,8	21,2	27,0	21,2	23,9	25,7	31,7	13,0

Продолжение таблицы 10

6	Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб.: стр. 1 х стр. 5	50 045	28 021	7 844	1 688	13 738	1 147	30 840	1 369	19 136
7	Коэффициент перехода к ценам 1984 года	1,24	1,24	1,24	1,24	1,24	1,24	1,24	1,24	1,24
8	Коэффициент перехода к ценам декабря 2003 года (по КО-Инвест вып. №46)	30,661	30,661	30,661	30,661	30,661	30,661	39,436	30,661	41,673
9	Коэффициент перехода к уровню сметных цен 1.04.2004 года (по КО-Инвест вып. №46)	1,045	1,045	1,045	1,045	1,045	1,045	1,045	1,045	1,045
10	Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя	1,10	1,10	1,10	1,10	1,10	1,10	1,10	1,10	1,10
11	Восстановительная стоимость на дату оценки, руб.: стр. 6 х стр. 7 х стр. 8 х стр. 9 х стр. 10	2	1		73 730		50 123	1	59 833	1
12	Доля короткоживущих элементов в восстановительной стоимости зданий (по УПВС), %	41	63	54	41	54	64	65	20	46
13	Восстановительная стоимость короткоживущих элементов, руб.				30 229		32 079	1	11 967
Всего, восстановительная стоимость зданий оцениваемого имущественного комплекса, руб.	17
Затраты на внутриплощадочные сети инженерных коммуникаций, %	5
Полная восстановительная стоимость зданий оцениваемого имущественного комплекса, руб.:	18
Всего, восстановительная стоимость короткоживущих элементов, руб.	10

Накопленный износ – общая потеря стоимости объектом недвижимости на момент оценки под действием физических, функциональных и внешних факторов.

Стоимость воспроизводства – это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Иными словами, стоимость воспроизводства определяется вычитанием из величины восстановительной стоимости улучшений Объекта, величины их накопленного износа.

Расчет стоимости воспроизводства улучшений Объекта выполнен в табличной форме и представлен в таблице 11. Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка методом выделения представлен в таблице 12.

Таблица 12

Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного
участка методом выделения

Наименование величин	Значения
Стоимость имущественного комплекса, включающего оцениваемый земельный участок, руб.	4
Стоимость воспроизводства зданий, руб.	4
Стоимость земельного участка, руб.
или округленно, руб.

На основании проведенного анализа и выполненных расчетов рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 01.04.2004 г., определенная с применением сравнительного подхода (метод выделения), составит (без учета НДС):

Двести пять тысяч) рублей

Таблица 11

Расчет стоимости воспроизводства улучшений Объекта

	Наименование величин	Здание бригадного домика №1	Здание бригадного домика №2	Здание бригадного домика №3	Здание кормохранилища и холодильника: холодильник	Здание кормохранилища и холодильника: кормохранилище	Здание сарая №1	Здание сарая №2	Здание капусто-хранилища	Здание пункта первичной обработки
1	Восстановительная стоимость зданий, руб.				5	2	58 062	57 471	1	2
2	Эффективный возраст, лет 1)	20	20	65	25	25	30	30	15	20
3	Типичный срок физической жизни, лет	80	80	80	100	100	80	80	100	100
4	Физический износ, %	25	25	81	25	25	38	38	15	20
5	Физический износ, руб.	37 848	37 848		1		21 773	21 552
6	Стоимость с учетом физического износа, руб.			42 579	4	2	36 289	35 919	1	1
7	Функциональный износ, % 2)	25	25	25	25	25	25	25	25	25
8	Функциональный износ, руб. 4)	28 386	28 386	10 645	1		9 072	8 980
6	Стоимость с учетом функционального износа, руб.	85 158	85 158	31 934	3	1	27 216	26 939		1
9	Внешний износ, % 3)	60	60	60	60	60	60	60	60	60
10	Внешний износ, руб. 5)	51 095	51 095	19 161	1		16 330	16 164
11	Накопленный износ, руб.				4	2	47 175	46 695		1

Продолжение таблицы 11

	Наименование величин	Здание гаража	Здание ветеринарного пункта	Здание склада ГСМ	Здание конторы	Здание проходной	Внутриплощадочные сети инженерных коммуникаций	Ограждение территории	Здание склада ГРС	Здание столярной мастерской
1	Восстановительная стоимость зданий, руб.	1		73 730		50 123		1	59 833	1
2	Эффективный возраст, лет 1)	20	35	20	15	12	15	16	20	20
3	Типичный срок физической жизни, лет	100	100	100	100	80	30	30	40	80
4	Физический износ, %	20	35	20	15	15	50	53	50	25
5	Физический износ, руб.			14 746	90 033	7 519			29 917
6	Стоимость с учетом физического износа, руб.			58 984		42 605			29 917
7	Функциональный износ, % 2)	25	25	25	25	25	25	25	25	25
8	Функциональный износ, руб. 4)		55 692	14 746		10 651			7 479
6	Стоимость с учетом функционального износа, руб.			44 238		31 954			22 438
9	Внешний износ, % 3)	60	60	60	60	60	60	60	60	60
10	Внешний износ, руб. 5)			26 543		19 172			13 463
11	Накопленный износ, руб.			56 035		37 342		1	50 858
Общий накопленный износ зданий и сооружений оцениваемого имущественного комплекса, руб.	14 520 564
Стоимость воспроизводства здания и сооружений оцениваемого имущественного комплекса, руб.	4 004 512

Примечания к таблице 11

1) Эффективный возраст - основан на оценке внешнего вида и технического состояния объекта. В случае, когда объект находится в хорошем техническом состоянии и условия его эксплуатации соответствуют техническим условиям, в качестве эффективного возраста в формуле расчета износа можно использовать хронологический возраст.

2) Функциональный износ зданий и сооружений составляет 25% и связан с большим масштабом производственной базы в целом. Оцениваемый имущественный комплекс расположен вдали от крупных городов и товарных рынков, отсутствует, т. к. нет никаких препятствий с точки зрения объемно-планировочного и архитектурного решений зданий для того, чтобы они выполняли свои функции в соответствии с современными требованиями рынка и определенным вариантом наиболее эффективного использования поэтому его нельзя рассматривать как комплекс зданий, каждое из которых может быть отдельным объектом купли-продажи. Наиболее вероятна продажа всего комплекса, но для этого необходимо найти достаточно крупного инвестора, способного эксплуатировать столь масштабный объект целиком. В противном случае, если объект не будет востребован в полном объеме, то и цена его будет заметно меньшей. Поиск крупного инвестора для крупного объекта – это процесс, требующий и времени, и денег. При этом ликвидность таких объектов довольно низкая.

3) Внешний износ составляет 60% и вызван неблагоприятными условиями рынка. Во-первых, как уже отмечалось в анализе социально-экономического положения, предпринимательская активность в Вологодской области довольно низкая, положительная динамика наблюдается только в ряде отраслей промышленности на сравнительно небольшом числе предприятий. Это отрицательно сказывается и на активности рынка производственной недвижимости. Во-вторых, оцениваемый имущественный комплекс расположен вдали от рынков сбыта. В-третьих, объект строился как зверохозяйство, но так и не был введен в эксплуатацию в полном объеме – скорее всего подобного рода деятельность не окупила понесенные капитальные затраты.

4) Базой для исчисления величины функционального износа, выраженного в процентах, является разница между величиной восстановительной стоимости здания и величиной его физического износа.

5) Базой для исчисления величины внешнего износа, выраженного в процентах, является разница между величиной восстановительной стоимости зданий Объекта и величинами их физического и функционального износов.

Приложение 5

Фрагменты отчета об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения площадьюкв. м. Вологодская обл. [8] – анализ наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости любой недвижимости. Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование Объекта – то использование, которому соответствует его максимальная стоимость. Подразумевается, что определение наиболее эффективного использования является результатом суждений Оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приводить к максимальной стоимости объекта. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием объекта недвижимости.

Целевое назначение участка: использование для производственных целей. Юридические ограничения на использование оцениваемого участка под застройку промышленным объектом отсутствуют.

На дату оценки участок застроен производственными, административными и складскими зданиями производственной базы зверохозяйства. Физические характеристики оцениваемого участка не накладывают ограничений на возможные варианты его использования.

Оценка рыночной стоимости участка производится в рамках кадастровой оценки земель промышленности 2-й группы, тем самым ограничен выбор вариантов его использования. Одним из факторов кластеризации является текущий вид использования земельного участка.

Таким образом, вполне естественно в качестве варианта наиболее эффективного использования земельного участка считать текущее, которое сопряжено с возможностью извлечения дохода, юридически разрешено и не противоречит цели и задаче оценки.

Вывод: наиболее эффективным использованием земельного участка как вакантного будет использование в соответствии с его целевым назначением – строительство производственного объекта, в данном случае – производственной базы зверохозяйства.

Приложение 6

Фрагменты отчета об оценке земельного участка общей площадью 2 679,7 м2 и незавершенного строительством жилого 7-9-тиэтажного комплекса общей проектной площадью,6 м2 [9] –

задание на оценку, описание объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования

Основные положения технического задания на оценку

Основание для проведения оценки: Договор № 01/0ХХ/20ХХ от 20.02.200Хг.

Объект оценки в составе: Земельный участок общей площадью 2 679,7 м? и не завершенный строительством жилой 7-9-тиэтажный комплекс общей проектной площадью,6 м?

Адрес объекта оценки: г. Таганрог, микрорайон VA, ул. Хххххх, дом №VA-I

Имущественные права на Объект оценки: Права собственности

Цель оценки: Установление рыночной стоимости объекта оценки

Предполагаемое использование результатов оценки: По информации, полученной от Заказчика, результаты настоящей оценки будут использованы для принятия управленческих решений

Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки: Определяемая рыночная стоимость отображает стоимостную оценку заинтересованности Заказчика в сохранении своих прав на объект оценки и предполагает оценку объекта исходя из текущего варианта его использования

Признанный Оценщиком вариант наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта оценки: Текущее использование

Вид стоимости Объекта: Рыночная стоимость

Срок проведения оценки: 01.06.200Х гХ г.

Дата определения стоимости Объекта (дата оценки): 01.06.200Х г. (совпадает с датой осмотра)

Допущения и ограничения, принятые при проведении оценки и пределы применения полученного результата

При проведении оценки Объекта Оценщики приняли следующие допущения, а также установил следующие ограничения и пределы применения полученного результата оценки Объекта:

Настоящий Отчет не может быть использован иначе, чем в соответствии с целями и задачами проведения оценки Объекта.

При проведении оценки Объекта предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, прямо или косвенно влияющих на итоговую величину стоимости Объектов. Оценщику не вменялся в обязанность поиск таких факторов.

Оценщик, используя при проведении оценки Объекта документы и информацию, полученные от Заказчика, а также из иных источников, не удостоверяет фактов, изложенных в таких документах либо содержащихся в составе такой информации.

Использованные при проведении оценки Объекта данные принимаются за достоверные, при этом ответственность за соответствие действительности и формальную силу таких данных несут владельцы источников их получения.

Оценщику не вменяется в обязанность доказывание существующих в отношении Объекта прав.

Права на Объект предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательству Российской Федерации и иным нормативным актам, за исключением случаев, если настоящим Отчетом установлено иное.

Объект предполагается свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, если настоящим Отчетом установлено иное.

Осмотр объекта оценки проводился в феврале 200Х г., а дата проведения оценки 01.06.200Х г. Визуальный осмотр специалистами проводился для того, чтобы зафиксировать факт возведения оцениваемых объектов. Степень строительной готовности на дату проведения оценки определялась на основании информации предоставленной застройщиком.

Дата начала строительства зданий (улучшения), ожидаемые сроки окончания строительных работ, графики осуществления затрат по строительству, показатели стоимости строительства определены на основании данных Заказчика и приведены в соответствующих Разделах настоящего Отчета. Специалисты предполагаю, что строительство будет осуществляться по графикам в соответствии с проектом, финансирование строительства будет равномерным, поэтому в расчетах не учитываются временные задержки с вводом объектов в эксплуатацию и иные штрафные санкции со стороны регулирующих органов вследствие изменений технико-экономических параметров проекта.

На основании предоставленных заказчиком данных, земельный участок предоставлен для строительства жилых домов. По сложившей практике, после завершения строительства на земельный участок, приходящийся на возведенный объект, оформляется право собственности. Следовательно, в Отчете специалисты оценивают право собственности. Площадь земельного участка, приходящаяся на здание, принимается равной площади застройки.

По состоянию на дату проведения оценки право требования на часть жилых площадей в здании было реализовано соинвесторам.

Итоговая величина стоимости Объекта является действительной исключительно на дату определения стоимости Объекта (дату проведения оценки), при этом итоговая величина стоимости Объекта может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектами, если с даты составления настоящего Отчета до даты совершения сделки с Объектом или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Сведения, выводы и заключения, содержащиеся в настоящем Отчете, касающиеся методов и способов проведения оценки, а также итоговой величины стоимости объекта оценки, относятся к профессиональному мнению Специалистов, основанному на их специальных знаниях в области оценочной деятельности и соответствующей подготовке.

В расчетных таблицах и формулах, представленных в настоящем Отчете приведены округленные значения показателей. Итоговые значения получены также при использовании округленных показателей.

Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки

Местоположение объекта оценки. Оцениваемый объект незавершенный строительством расположен в г. Таганрог.

Таганрог расположен на северном побережье Азовского моря в 50-ти км от места впадения реки Дон в Азовское море.

Таганрогский залив расположен в северо-восточной части Азовского моря и является частью дельты реки Дон: длина залива - 140 км; максимальная ширина - 52 км; минимальная ширина - 26 км; средняя длина - 5 км; площадь водной поверхности - 5240 кв. км.

Первый лед покрывает залив в конце ноября (ледовый период длится порядка 143 дней) и сходит в конце марта.

Миусский лиман является устьем реки Миус, впадающей в Азовское море: длина лимана - 33 км; максимальная ширина - 3 км; средняя глубина - 0,96 м; площадь водной поверхности - 59 кв. км.

Колебания уровня воды в лимане незначительны - 60-70 см. Климатические условия в лимане близки к условиям в Таганрогском заливе.

Миусская вода содержит большое количество минералов. Содержание сухих агентов, таких как пыль, превышает норму в 1,5 раза, сульфатов - в 4 раза. С целью предотвращения минерализации Азовского моря воды Миуса подвергаются очистке.

Область Таганрога богата подземными водами. Они представлены на различных уровнях следующим образом: поверхностные воды с осадком извести; средне-сарматные водные горизонты; средние горизонты выше песков Плиоцена и Палиодина; горизонты воды выше четвертой окиси алюминия; горизонты воды террасовых отложений; подземные воды с накоплением воздуха.

Таганрог расположен в зоне умеренного континентального климата, который смягчается воздействием Азовского моря. Количество осадков, выпадающих за год, недостаточно и неравномерно, среднегодовые температуры относительно высокие. Холодный период года характеризуется воздействием холодного континентального воздуха и теплых потоков черноморских циклонов. Теплый период года определяется доминирующими сухими восточными ветрами.

Рельеф полуострова (ширина 510 км), на котором расположен Таганрог, холмистый, полуостров простирается с запада на восток. Склоны холмов пологие, перепады высот 20-50 метров на 5-7 км в сторону Таганрогского залива и Миусского лимана. Ближе к заливу и Миусскому лиману склоны холмов крутые до 20 метров высоты на побережье.

В соответствии с общепринятой классификацией почва в Таганрогском регионе относится к типу Приазовских поздно-карбонатных черноземов, которые характеризуются большой толщиной слоев и небольшим содержанием гумуса. Количество и разнообразие растворимых веществ на наблюдаемых почвах (микро - и макроэлементы) оптимально благодаря составу основного слоя. По химическим свойствам почвы региона относятся к нейтральным и мягкощелочным.

Регион характеризуется придонской и причерноморской степной растительностью. Природные условия в регионе обеспечивают развитие сельского хозяйства.

Объект оценки расположен в Западной части г. Таганрога Микрорайон VA жилой массив "ХХХХХХХХХХХ", ул. Хххххх, дом №VA-I. Объект представляет собой объект незавершенного строительства многоквартирного семи-девятиэтажного жилого комплекса. На дату осмотра объекта производится кирпичная кладка стен, монтаж железобетонных конструкций.

Осмотр объекта проводился оценщиком 22 хххххх 200Х г. Результаты осмотра отражены в фотоматериалах. Характеристики объекта оценки представлены в таблице 13.

Таблица 13

Основные характеристики объекта оценки

Наименование характеристик	Значение
1	2
Реквизиты правообладателя
Строительный адрес	Ростовская область, г. Таганрог, микрорайон VA жилой массив "ХХХХХХХХХХ", ул. Ххххххх, дом №VA-I
Начало строительства	01 ноября 200Х года
Окончание строительства	апрель 200Х года
Строительный объем, в том числе, куб. м	74 380,70
Общая площадь здания, кв. м	17 633,60
Общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд, террас), в том числе, кв. м	15 262,10
1 секция	4 775,80
2 секция	2 268,90
3 секция	2 623,40
4 секция	2 962,30
5 секция	2 631,70
Площадь нежилых помещений для продажи, кв. м	0
Реализованная жилая площадь на дату оценки, кв. м	1 040,20
Количество секций	5 секций
Этажность здания	7-9 этажей
Количество квартир, в том числе, шт.:	210
1-комнатные, шт/кв. м	86
1-комнатные, шт/кв. м	91
3-комнатные, шт./кв. м	33
Конструктивные элементы
Фундаменты	свайные, ленточные
Стены	кирпичные
Перегородки	кирпичные
Перекрытия	железобетон
Окна	пластиковые с двойным остеклением
Кровля	плоская, вентилируемая

Продолжение таблицы 13

Земельный участок
Площадь земельного участка, кв. м	41 494,00
Площадь застройки, кв. м	2 679,70
Категория земли	поселений
Экономическая зона	4 (четвертая)
Кадастровый номер	61:58:05211:0043
Условия по инвестиционному контракту
Инвестиционный контракт	№Х от 04.ХХ.200Х г.
Дополнительное соглашение к инвестиционному контракту	№Х от 04.ХХ.200Х г. №ХХ от 31.ХХ.200Хг.
Соглашение об уступке прав и переводе обязанностей по инвестиционному контракту №Х от 04.ХХ.200Х г.	от 23 ххххх 200Х г.
Доля Генерального Инвестора	70% общей жилой площади
Доля Застройщика	30% общей жилой площади

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта оценки с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность подобного рода действий.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений экспертов на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. При определении вариантов ННЭИ объекта используются четыре основных критерия анализа:

Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника (пользователя) объекта.

Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Анализ ННЭИ призван выявить наилучшее и наиболее эффективное использование, во-первых, участка, как незастроенного (если площадка уже застроена, то следует сделать допущение, что строения отсутствуют, и участок свободен или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений), во-вторых, - с уже имеющимися улучшениями.

Очевидно, что снос возводимых улучшений на земельном участке законодательно выделенного для строительства жилья невозможен, поэтому первый вариант анализ ННЭИ земельного участка как вакантного производить нет необходимости.

Далее приведен анализ ННЭИ для единого объекта: земельного участка с имеющимися на нем улучшениями в виде незавершенного строительством жилого дома.

Из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.

Допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

Физическая возможность - возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

На основании Договора аренды земельного участка №05-1106 от 27 сентября 200Хг., земельный участок предоставлен для строительства жилых домов. По сложившей практике, после завершения строительства на земельные участки, приходящиеся на возведенные объекты, оформляется право собственности.

В соответствии с Земельным кодексом РФ (ст. 7) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на определенные категории. Земли определенной категории используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Согласно Земельному Кодексу РФ (ст. 42), собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Анализ рынка недвижимости г. Таганрог, а также проведенный качественный анализ Объекта оценки показал, что на рассматриваемом земельном участке возводится жилой дом, поэтому смена разрешенного использования земельного участка нецелесообразна.

Вывод: Специалисты пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки является текущее использование для размещения многоквартирного жилого дома.

[1] Без учета общей площади здания бригадного домика №3, находящегося в аварийном состоянии, и здания котельной, которое, как будет описано ниже (см. стр. 34), не участвует в расчетах стоимости земельного участка.

Кафедра антикризисного управления

и оценочной деятельности

Методическая разработка

по дисциплине «Экономическая оценка земельных участков»

Казань 2010

Введение

Индивидуальная работа № 1 по теме:

«Метод остатка в оценке стоимости земли»

Индивидуальная работа № 2 по теме:

«Сравнительный подход к оценке стоимости земли»

Индивидуальная работа № 3 по теме:

«Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка»

Рекомендуемая литература

Приложение 1

Основание для проведения оценки

Объект оценки

Цель и задача оценки

Дата проведения оценки

Оцениваемые права

Определение существующих имущественных прав

Описание оцениваемого Объекта

Улучшения земельного участка

Другая существенная информация

Описание окружения Объекта

Анализ рынка производственной недвижимости

Анализ рынка земельных участков

Анализ рынка аренды

Вывод по проведенному анализу рынка

Расчет рыночной стоимости объекта с применением метода остатка

Расчет рыночной стоимости объекта методом выделения

Домашний очаг

Справочная информация

Техника

Общество

Образование и наука

Мир

Бизнес и финансы

Наименование характеристики	Значение
1	2
Физические характеристики земельного участка
Площадь земельного участка, кв. м.
Форма (конфигурация)
Топография (рельеф)
Состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т. п.)
Физические характеристики улучшений земельного участка
Назначение строений
Площадь застройки, кв. м.
Строительный объем, куб. м
Текущее использование
Год постройки
Завершенное/ незавершенное строительством
Этажность
Высота этажа
Объемно-планировочные и конструктивные характеристики:
фундамент
каркас
стены
перекрытия
окна
двери (ворота)
крыша
Техническое состояние строений (хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное, ветхое, негодное)
Конструктивные элементы, требующие ремонта
Общий износ согласно справке организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию (%)

1	2
Наличие и источники коммуникаций:
электричество
канализация
отопление
вода (хол./гор.)
телефон
Правовой режим земельного участка
Целевое назначение земель (категория земель)
Разрешенное использование земельного участка
Текущее использование земельного участка
Права собственности и другие вещные права на землю
Форма собственности
Характеристика местоположения и прилегающей территории
Административный район
Адрес
Наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта, удаленность от станции метро
Возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог
Использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания)
Краткая характеристика внешних экономических факторов
Сведения о продаже, аренде соседних участков
Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
Перспективы развития района, в котором расположен земельный участок
Ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости

Номер земельного участка	Кадастровый №	Площадь, м2	Расположенные на участке здания и сооружения
Земельный участок № 1	35:25:06 02 078: 0004	3 284	Водозаборная скважина с водонапорной башней
Земельный участок № 2	35:25:06 02 078: 0009	3 155	Здания капустохранилища, гаража, склада ГСМ
Земельный участок № 3	35:25:06 02 078: 0010	85 978	Другие здания производственной базы
Итого по Объекту оценки	х	92 417	х

№	Наименование объекта	Площадь, м2
1	2	3
1	Здание бригадного домика №1	28,2
2	Здание бригадного домика №2	29,6
3	Здание бригадного домика №3 со смотровой вышкой	33,7
4	Здание кормохранилища и холодильника	1546,7
5	Здание сарая №1	39,3
6	Здание сарая №2	38,9
7	Котельная	292,7
8	Здание капустохранилища	469,8
9	Здание пункта первичной обработки	693
10	Здание гаража	300
11	Здание ветеринарного пункта	82,2
12	Здание склада ГСМ	24,8
13	Здание конторы	181,6
14	Здание проходной	12,5
15	Здание склада ГРС	12,9
16	Здание столярной мастерской	370,1
	Общая площадь зданий, м2	4156,0

1	2	3
1	Трансформаторная подстанция
2	Артезианская скважина с водонапорной башней
3	Железобетонное ограждение

Наименование характеристики	Строения № 1 и 2	Строение № 3	Строение № 4	Строения № 5 и 6
1	2	3	4	5
Назначения строения	Здания бригадного домика №1 / №2	Здание бригадного домика №3 со смотровой вышкой	Здание кормохранилища и холодильника	Здания сараев № 1 / 2
Площадь строения, м2	28,2 / 29,6	33,7	1546,7	39,3/38,9
Строительный объем, м3	90 / 90	135	3940 (холод.) + 6789 (кормохр.)	189/189
Текущее использование	Не эксплуатируется	Не эксплуатируется	Не эксплуатируется (снято оборудование)	Не эксплуатируется
Год постройки	1989 / 1990	1990	1989	1990
Завершенное/ незавершенное строительством	Завершенное	Завершенное	Завершенное	Завершенное
Этажность	1	1/2	1	1
Высота этажа	3 м	3 / 5м	6,75 м/ 7,05 м	3 м
Фундамент	Ж/б	Ж/б	Ж/б	Ж/б
Каркас
Стены	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Перекрытия	ж/б	ж/б	ж/б	ж/б
Окна	Дерев.	Дерев.	Дерев.	-
Двери (ворота)	Дерев.	Дерев.	Дерев.	-
крыша	рулонная	рулонная	рулонная	рулонная
Техническое состояние строений
хорошее
удовлетворительное	*		*	*
неудовлетворительное

Наименование характеристики	Строение №7	Строение №8	Строение №9	Строение №10	Строение №11
1	2	3	4	5	6
Назначения строения	Двухэтажное здание газовой котельной	Здание капустохранилища	Здание пункта первичной обработки	Здание гаража	Здание ветеринарного пункта
Площадь строения, м2	292,7	469,8	693	300	82,2
Строительный объем, м3	1503	2314	3256	1229	370
Текущее использование	Не эксплуатируется	Эксплуатируется	Не эксплуатируется	Эксплуатируется	Не эксплуатируется
Год постройки	1995	1988	1990	1990	1990
Завершенное/ незавершенное строительством	Завершенное	Завершенное	Завершенное	Завершенное	Завершенное
Этажность	2	1	1	1	1
Высота этажа	8,3 м	4,3 м	4,05м	4,3 м	3,35
Фундамент	Ж/б	Ж/б	Ж/б	Ж/б	Ж/б
Каркас
Стены	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Перекрытия	ж/б	ж/б	ж/б	ж/б	ж/б
Окна	Дерев.	-	Дерев.	Дерев.	Дерев.
Двери (ворота)	Дерев.	Дерев.	Дерев.	Ворота дерев.	Дерев.
крыша	рулонная	рулонная	рулонная	рулонная	рулонная
Техническое состояние строений
хорошее		*
удовлетворительное	*		*	*	*
неудовлетворительное