СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Айгуль Дюсемалиева,
судья Атырауского областного суда
Сделки с недвижимостью в условиях рынка
Дела по спорам, связанным с правом собственности, в частности, на недвижимое имущество представляют для судей определенную сложность. При их разрешении может применяться целый комплекс правовых норм, причем, с учетом утративших силу нормативных правовых актов, действовавших на момент возникновения спорного отношения.
С целью выработки единообразной судебной практики данной области необходимо остановиться на основных положениях законодательства. Основные принципы законного и обоснованного разрешения гражданско-правовых споров этой категории дел достаточно подробно изложены в нормативных постановлениях Верховного Суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище» от 9 июля 1999г., «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником» от 01.01.01г.
При разрешении дел по искам об оспаривании права собственности и сделок по отчуждению жилых помещений суды в основном руководствуются положениями ГК РК, Законами РК «О жилищных отношениях», «О браке и семье», Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу Закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Право собственности на жилище или его часть возникает на основаниях, указанных в ст.12 Закона РК «О жилищных отношениях». Статья 235 ГК РК содержит исчерпывающий перечень оснований для приобретения права собственности: договоры купли-продажи, мены, дарения, приобретательская давность, иные случаи, прямо установленные законодательством. В силу ст.7 ГК РК гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законодательством. Согласно ст.2 Указа Президента РК, имеющего силу Закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из объектов государственной регистрации права на недвижимое имущество является право собственности.
В соответствии с ч.1 ст.155 ГК РК сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной или иной регистрации, считаются совершёнными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами. Следовательно, право собственности на жилые помещения наступает только после соответствующей регистрации сделки в государственном регистрирующем органе.
Решая задачи, указанные в ст.170 ГПК РК, уже на стадии подготовки дела к судебному разбирательству судья должен определить все нормы права, а также круг доказательств, подтверждающих обстоятельства, имеющие с учетом этих норм значение для дела. При необходимости он может предложить сторонам и иным лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства. Подлежащие применению нормы закона и необходимые доказательства определяются судьей исходя из характера возникшего спора и избранного истцом способа защиты права. Однако практически по каждому делу должны учитываться общие принципы и нормы, относящиеся к праву собственности, а также доказательства, имеющие общее значение при разрешении споров о собственности. В частности, по искам, связанным с правом собственности на жилые помещения, должны быть предоставлены сведения о государственной регистрации прав на это имущество и сделок с ним, документы, на основании которых возникло право собственности (договоры, свидетельство о праве на наследство, акты, документы, подтверждающие технические характеристики имущества, соответствующие планы и т. п.).
Анализ гражданских дел по искам о признании сделок купли-продажи недвижимого имущества состоявшимися (действительными), свидетельствует о том, что, как правило, продавец (собственник квартиры или дома), фактически исполнив свои обязанности по передаче имущества и правоустанавливающих документов, не заключая договор купли-продажи, не регистрируя его в уполномоченном органе, оформляет расписку или доверенность на право продажи квартиры, либо без оформления каких-либо документов выезжает за пределы республики, а местонахождение его установить не представляется возможным. Заявитель (покупатель), фактически вступив во владение и пользование недвижимым имуществом, из-за отсутствия правоустанавливающих документов сталкивается с невозможностью оформления права собственности на квартиру (дом) в соответствии с требованиями действующего законодательства, и соответственно с вытекающей отсюда невозможностью распоряжаться данным имуществом.
Такие дела, как правило, рассматриваются с удовлетворением исковых требований. Так, судом было удовлетворено исковое заявление С. Ахошева к акимату г. Атырау о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности на квартиру с прилегающим к ней земельным участком. Суд установил, что истец в мае 1997г. у А. Федотенко приобрел за тенге квартиру, о чем имеется расписка. Но оформить квартиру не смог, так как продавец выехал на постоянное место жительства в Россию. С этого времени истец постоянно проживает в данной квартире, оплачивает коммунальные услуги, при этом со стороны собственников или других лиц претензий не было.
При изучении подобных дел возникает вопрос: кто является ответчиком - бывший собственник, местные исполнительные органы или РГП «Центр по недвижимости»? Если бывший собственник, то ввиду неизвестности его настоящего местонахождения, в каком порядке рассматривать дела? Следует ли направлять извещения по последнему известному месту жительства, где фактически в настоящее время проживает истец и рассматривать в общем порядке (ст.135 ГПК РК), либо в порядке заочного судопроизводства (ст.260 ГПК РК)? Есть ли необходимость обязывать регистрирующий орган в судебном порядке производить регистрацию права собственности на недвижимое имущество? Полагаю, что в данном случае регистрирующий орган не должен выступать ответчиком, поскольку не оспаривается его действие по отказу в регистрации сделки. Вопрос о регистрации сделки возникнет лишь после вступления в законную силу решения суда о признании сделки состоявшейся, которым иск удовлетворен. С вынесенным решением о признании сделки состоявшейся истец вправе обратиться в регистрирующий орган, который, проверив необходимые документы на предмет их подлинности, обязан произвести государственную регистрацию.
В соответствии со ст.261 ГК РК, если имущество возмездно приобретено у лица, не имевшего право его отчуждать (о чем добросовестный приобретатель не знал и не должен был знать), то собственник вправе истребовать имущество от приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В качестве примера правильного разрешения дела с применением данной нормы закона можно привести решение суда, вынесенное по иску прокурора в интересах несовершеннолетних Артемьевых к Б. Маушеву, С. Нургалиевой о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и встречному иску С. Нургалиевой о признании ее добросовестным приобретателем. Суд установил, что оспариваемый договор заключен между Б. Маушевым, действовавшим на основании доверенности от В. Артемьева и С. Нургалиевой. При заключении сделки было получено нотариальное согласие всех собственников квартиры, в том числе согласие от имени несовершеннолетних А. Артемьева и И. Артемьева их матерью Р. Артемьевой. В соответствии со ст.13 Закона РК «О жилищных отношениях» отчуждение жилища, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех собственников. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, требуется согласие органа опеки и попечительства. Согласие на продажу квартиры отделом образования было дано, справка заверена соответствующей печатью. Однако от имени начальника отдела образования подпись была проставлена секретарем-делопроизводителем, не имевшим права выдавать и подписывать такого рода справки.
Удовлетворяя встречное исковое заявление С. Нургалиевой, суд первой инстанции правомерно ссылался на ст.261 ГК РК. Приобретая квартиру, она не знала о незаконности выданной справки. Суд отказал в иске прокурору, встречный иск С. Нургалиевой был удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения.
Интересным представляется дело по иску Б. Казанбасова к А. Кайрсапиной и РГП «Центр по недвижимости по Атырауской области» о признании договора дарения квартиры, заключенного 8 мая 2002г. между К. Рыскалиевой и А. Кайрсапиной, недействительным, и встречному иску А. Кайрсапиной к Б. Казанбасову, нотариусу Л. Самешовой о признании недействительным завещания от 01.01.01г., которым данная квартира К. Рыскалиевой была завещана Б. Казанбасову. Решением суда иск Б. Казанбасова оставлен без удовлетворения. Встречный иск удовлетворен. Завещание признано недействительным.
Апелляционная инстанция данное решение отменила, вынеся новое решение об удовлетворении иска Б. Казанбасова. Договор дарения признан недействительным. В удовлетворении встречного иска А. Кайрсапиной к Б. Казанбасову о признании завещания недействительным было отказано. В постановлении коллегии отмечалось, что А. Кайрсапина с 2001г. работала социальным работником в районном отделе труда и социальной защиты населения. Одинокая пенсионерка К. Рыскалиева состояла на попечении этого отдела. А. Кайрсапина ухаживала за пожилой женщиной, которая в благодарность 8 мая 2002г. оформила договор дарения квартиры. С 20 мая 2002г. по день смерти – 12 марта 2006г. К. Рыскалиева находилась в областном доме престарелых.
Суд первой инстанции не учел, что не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает размеров 10 МРП, установленных законодательными актами, работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан (ст.509 ГК РК).
В соответствии со ст.244 ГК РК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством, а также созданное без получения на это необходимых разрешений. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки. Право собственности также может быть признано за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
При подготовке к судебному разбирательству дела о признании права собственности на самовольную постройку суд должен разъяснить истцу право и обязанность предоставить суду доказательства, подтверждающие, что земельный участок ему под строительство дома не отводился и в настоящее время исполнительный орган согласен выделить ему земельный участок под возведенную постройку, либо в установленном порядке истец уже получил государственный акт на земельный участок, на котором находится самовольная постройка.
В качестве примера можно привести дело, рассмотренное судом, которым удовлетворены исковые требования А. Ходина к РГП «Центр по недвижимости по Атырауской области» о признании за истцом права собственности на дом и хозяйственные постройки. Суд мотивировал свое решение тем, что истец в 1957 и в 1958 годы приобрел по договору купли-продажи два дома на земельном участке. В 1960г. два дома были снесены и на их месте построен новый дом, в 1977г. возведены хозяйственные постройки. Для строительства дома и хозпостроек разрешение от уполномоченных государственных органов не было получено, однако строительство осуществлено на земельном участке, что подтверждается актом о праве собственности. При вынесении решения суд сделал ссылку на ст.244 ГК РК, а также на ст.240 ГК РК «Приобретательная давность», указав, что истец более 30 лет открыто и добросовестно владеет домом и постройками.
Полагаю, что ссылка на ст.240 ГК РК является излишней, поскольку из смысла данной нормы следует, что имущество зарегистрировано за другим лицом, а владеет им добросовестно, открыто и непрерывно, как своим имуществом в течение 15 лет, иное лицо. В рассматриваемом же случае речь идет о постройках, не имеющих собственника. Следовательно, здесь достаточна ссылка на нормы ст.244 ГК РК.
Вызывает сомнение в правильности практика судов в части признания права собственности на самовольно возведенные дома не за умершими родителями, которые строили эти дома, а за их детьми, фактически принявшими наследство после смерти родителей. В данном случае, по моему мнению, для указанных лиц суд упрощает процедуру оформления принятия наследства. Так, Ж. Джумагалиев обратился в суд с иском к аппарату акима п. Балыкши об установлении права собственности на дом. Судом установлено, что данный дом построен родителями истца в 1952г. Для строительства дома ими разрешение соответствующих государственных органов не было получено. С момента рождения и после смерти родителей (1986г. и 2000г.) истец проживает в указанном доме. Руководствуясь ст. ст.240 и 244 ГК РК, суд установил право собственности на данный дом за истцом. Исходя из положений ст.1040 ГК РК, в состав наследства входит принадлежащее наследодателю имущество, а также права и обязанности, существование которых не прекращается с его смертью.
Таким образом, поскольку наследодатель не воспользовался своим правом на обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, полагаю, истец вправе обратиться в суд с заявлением о признании данного дома наследственной массой либо о включении этого имущества в наследственную массу. На основании вынесенного решения нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство по закону, затем имущество будет зарегистрировано в регистрирующем органе как собственность наследника.
В целях исключения нарушений действующего законодательства при рассмотрении данных споров, которые вызваны затруднениями в определении правовой природы договоров, обстоятельств заключения договора, его содержания, правильности применения норм материального права и оценки доказательств, судам следует индивидуально подходить к каждому делу, тщательно проверять представленные сторонами доказательства с точки зрения их допустимости, достоверности и достаточности, строго соблюдать требования материального и гражданского процессуального права.
