Земельный участок как объект права собственности

ТРИБУНА

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Светлана Яковлева,

судья Уральского городского суда

Конституция 1995 года стала основой становления нового этапа развития земельно-правовых отношений. По суще­ству создан новый земельный строй, который основан на разных фор­мах собственности на землю, на вовлечении земельных участков в рыночные отношения. Земля стала объектом не только постоянного землевладения, но и частной собственности.

Согласно ч.3 ст.6 Конституции Республики Казахстан от 01.01.01 года «земля и ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы находятся в государственной собственности. Земля может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом» [1, 69].

В развитие Конституции РК Указ «О земле» решил главный принципиальный вопрос – это законодательный статус земли, как недвижимости, предмета (объекта) правового регулирования. Земля признается недвижимым имуществом (п.8 статьи 1 Указа «О земле).

Указанные юридические новшества, получили свое развитие в За­коне «О земле», Земельном кодексе, других земельных законодательных актах, а также в нормах гражданского права, которые придали со­временным земельным отношениям выраженный имущественный харак­тер.

Между тем в цивилистической литературе взгляды о земле, как объекте вещных прав на землю отличаются противоречивостью и непоследовательностью, что объясняется смешением вопросов об объектах вещных прав на землю.

В одних случаях к объектам вещных прав относят земельные ресурсы, в других земельный участок, применительно к государственной собственности все земли в пределах государственных границ, не находящихся в частной собственности.

Как справедливо заметил , что этому способствует аморфность формулировок Земельного кодекса республики об объекте земельных правоотношений, о земельных ресурсах. По его мнению, нельзя признать удачным воспроизведение в Земельном кодексе положения о том, что объектом земельных отношений выступает вся земля в пределах территории Республики Казахстан, отдельные земельные участки, независимо от того, что на них расположено и от правовых отношений их закрепленности за отдельными субъектами, а также права на земельные доли. Названное положение исключает возможность раздельного регулирования земли как объекта и природного ресурса без учета диалектики их взаимосвязи. А вместе с тем, в цивилистической литературе является аксиоматичным, что объектом вещных прав выступают лишь индивидуально определенные вещи [2, 54–55].

Способом индивидуализации земли как объекта вещных прав, предусмотренных в законодательстве, является отграничение ее в натуре на конкретной местности.

Впервые в исто­рии земельного законодательства страны понятие земельного участка получило свое четкое юридическое определение и подробное разъяснение в Указе «О земле». В частности, «земельный участок – выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном настоящим Указом порядке за субъектами земельных правоотношений» (п. 6 статьи 1).

Названное понятие дает основание утверждать, что земельные отношения в большинстве случаев возникают в отношении конкретного земельного участка. Правоотношения по всем видам и формам собственности на землю, так или иначе, возникают по поводу конкретного земельного участка.

Это объясняется тем, что в условиях вхождения в рыночную эконо­мику земля приобрела форму товара, а зе­мельный участок как объект вещных прав становится основной едини­цей, по поводу которой совершаются гражданско-правовые сделки.

Вещный характер права собственности на землю наиболее ярко проявляется применительно к земельному участку, что нельзя говорить в отношении земельного фонда, земли и земельных ресурсов в целом.

Анализ норм ЗК, в частности раздела «Право собственности, право землепользования и иные вещные права на землю» показал, что законодатель не относит право государственной собственности на землю к самостоятельному виду вещных прав на земельный участок.

Об этом свидетельствует то, что государственной регистрации подлежит не право государственной собственности, а право землепользования как самостоятельное и основное право на него. И то, что право государственной собственности на землю не связано с индивидуализацией земельного участка, как объекта вещного права. В отношении всех земель, не находящихся в частной собственности, установлена презумпция права государственной собственности, без какого либо его юридического оформления.

В отличие от права государственной собственности возникновение права частной собственности без формирования соответствующего земельного участка как объекта вещного права невозможно.

Индивидуализация земельных участков осуществляется путем определения их категориальной принадлежности, конкретного целевого назначения, пространственных параметров на местности.

Идентификация земельного участка осуществляется путем занесения не­обходимых его признаков в земельный и правовой кадастры, а также в правоудостоверяющие документы (акты на право собственности), что нашло свое отражение в положениях постановлений Правительства Республики Казахстан «Об утверждении формы документов, удостоверяющих право на земельный участок» от 01.01.01 года. и «Об утверждении Правил ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан» от 01.01.01 года.

Кадастр представляет собой систему све­дений о природном и хозяйственном положении земель РК, местополо­жении, размерах и границах земельных участков, об их качественной характеристике, об учете и оценке земельных участков и иных необхо­димых сведений. На каждый земельный участок заводится кадастровое дело, в кото­ром фиксируются все необходимые сведения о земельном участке. Вне­сенные сведения позволяют однозначно выделить участок в простран­стве, определить его размеры и местоположение, а также стоимостную оценку (соразмерную цене земли).

Сформированное кадастровое дело является основой для записи зе­мельного участка в государственной земельно-кадастровой книге. При записи земельного участка в государственной земельно-кадастровой книге ему присваивается кадастровый номер, индивидуальный, не повторяю­щийся на территории РК, который сохраняется, пока участок суще­ствует как единое целое. Этим же номером идентифицируется и кадаст­ровое дело, заводимое на этот участок.

Данные кадастра служат основой при планировании использования и охраны земель, при проведении землеустройства, оценке хозяйствен­ной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель, и могут быть использованы при со­вершении сделок с землей, при определении размеров платежей за зем­лю, при ведении правового и других кадастров.

На каждый земельный участок, предоставленный в частную собствен­ность, выдается правоудостоверяющий документ – акт на право соб­ственности на земельный участок.

Правоудостоверяющие документы на земельный участок должны содержать индетифицирующие сведения необходимые для целей ведения земельного и правового кадастров.

В частности, такие сведения, как кадастровый номер земельного участка (код); сведения о собственнике; форма частной собственности — индивидуаль­ная частная собственность или общая совместная (долевая) собствен­ность; площадь, целевое назначение земельного участка; ограничения в использовании и обременения земельного участка; делимость, недели­мость земельного участка; план земельного участка, включающий местоположение земельного участка, описание, основание выдачи акта о праве собственности.

Идентифицирующие признаки, вносимые в правоудостоверяющие документы, являются не только параметрами, позволяющими отличить один земельный участок от другого, но и определяют правовой режим объекта, предопределяют судьбу земельного участка.

Основным признаком идентификации является категория земель. Соглас­но данному признаку определяется правовой режим земель вообще. Так, на­пример, не могут находиться в частной собственности земельные участки, занятые для нужд обороны и государственной безопасности, оборонной промышленности, находящейся в государственной собственности и др. (ч.2–3 ст. 26 ЗК), т. е. они исключены из гражданского оборота.

Следующим идентифицирующим признаком является признак цельности, т. е. делимости или неделимости земельного участка (ст. 51 ЗК). Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и без нару­шения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каж­дая из которых после раздела образует самостоятельный земельный уча­сток. Иначе земельный участок является неделимым.

Характеризующим признаком идентификации по признаку делимости и неделимости земельного участка является то, что часть неделимого земель­ного участка не может быть предметом сделки об отчуждении.

Важным иденти­фицирующим признаком является целевое назначение земельного участка. В Земельном кодексе республики целевое назначение зе­мельных участков утверждено как принцип земельного законодательства. Нецелевое использование земельных участков ведет к прекращению права собственности. В частности, в соответствии со ст. 92 ЗК земельный участок может быть изъят у собственника и землепользования в случаях, когда участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства либо жилищного и иного строительства, не используется в соответствующих целях в течение одного года.

В случае если участок предоставляется государством в частную собст­венность, то он должен иметь строго определенный законодательством раз­мер. Нормы предоставления земельных участков определены ст.50 ЗК.

Другим идентифицирующим при­знаком является цена земельных участков. Порядок определения оценочной стоимости земельных участков, про­даваемых в частную собственность, утвержден Постановлением Правительства Республики Ка­захстан от 2 сентября 2003 года № 000 «Об установлении базовых ставок платы на земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков».

В зависимости от наличия на земельном участке (или под земельным участ­ком) тех или иных объектов природы, различаются земельные участки, занятые водоемами, лесной и иной растительностью, а также образую­щие площади залегания полезных ископаемых и др.

Земельные участки подразделяются на земли с рас­положенными на ней сооружениями и без таковых (ст.52 ЗК).

Земельное законодательство посвящает целый ряд норм регулированию соотно­шения прав на земельный участок и расположенных на нем объектов недвижимости. Здесь дей­ствуют принципы неотделимости указанных прав друг от друга и зави­симости юридической судьбы земельного участка от судьбы объекта не­движимости.

Так, переход права собственности на здания и сооружения влечет за собой переход права собственности на ту часть делимого земельного участка, которая занята указанными зданиями и сооружениями и необ­ходима для их эксплуатации. При переходе права собственности на строения и сооружения (включая незавер­шенное строительство) и другое недвижимое имущество к приобретате­лю переходит право собственности на весь земельный участок или его определенную часть, что решается соглаше­нием сторон. Запрещается отчуждение, передача земельного участка без соответ­ствующего отчуждения или передачи расположенных на нем объектов недвижимости.

Земельный кодекс различает общую собственность на земельный участок с опре­делением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без определения доли (совместная собственность) (ст.53 ЗК). Земельные доли в зе­мельном участке, находящемся в общей долевой собственности, являются самостоятельным объектом земельных прав и обязанностей, если законодательными актами не ус­тановлено иное.

Предусмотрены также правила раздела земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (ст.57 ЗК).

Если в установленном порядке земельный участок признан недели­мым, его раздел и выдел из него земельной доли не допускаются. Выде­ляющийся участник долевой или совместной собственности в этом случае имеет право на выплату ему стоимости его зе­мельной доли другими участниками общей совместной собственности на земельный участок, за исключением объек­тов кондоминиума.

Земель­ные участки на праве общей совместной собственности могут принадлежать супругам (ст.60 ЗК), крестьянским хозяйствам (ст.23 ЗК), собствен­никам приватизированного жилища (ст.62 ЗК).

В соответствии с нормами гражданского права в земельном законодательстве подробно раскрывается содержание правового режима земельного участ­ка при доме, в котором находятся несколько квартир и (или) нежилых помещений, и в других объектах кондоминиума. В нем просматривается ряд особенностей, свойственных этой разновидности общей собственнос­ти на земельный участок.

Здесь земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума, переходит в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта кондоминиума. Деление земельного участка, входящего в состав объекта кондоми­ниума, допускается с письменного согласия всех участников кондоми­ниума при условии соблюдения санитарно-гигиенических, экологичес­ких, противопожарных, строительных и других норм. Доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собствен­ности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не установлено соглашением участников кондоминиу­ма, определяется отношением полезной площади жилого и площади не­жилого помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) соб­ственности, к сумме полезных площадей всех жи­лых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре (иде­альная доля). Земельный участок при здании (строении, сооружении) может быть предоставлен в раздельную собственность участникам кондоминиума в случаях необходимости обеспечения технологических нужд функцио­нирования нежилых помещений при условии, что этот земельный учас­ток будет расположен вне контура здания (строения, сооружения) и его использование не будет противоречить условиям эксплуатации земель­ного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, а также сани­тарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным, строительным и другим нормам. Переход права собственности на квартиру (помещение) к другому лицу влечет переход к приобретателю квартиры (помещения) соответ­ствующей доли в праве на земельный участок (земельные участки).

Индивидуализация земельного участка как объекта права собственности имеет юридическое значение для вовлечения земли в имущественный оборот, в том числе для приобретения права собственности на землю.

Между тем, следует на законодательном уровне устранить противоречивость и непоследовательность в вопросах об объектах земельных правоотношений, посредством внесения изменений в п п. 22–23 ст.12 ЗК.

Более четко вопросы об объектах земельных отношений решены в Земельном кодексе России, которые в отличие от казахстанского законодательства к объектам земельных отношений относит землю как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков, особо подчеркивая неразрывность свойств земли, как природного объекта и ресурса [3, 6].

Литература:

1. Конституция Республики Казахстан от 01.01.01 года. Алматы: Жетi жарғы, 1995.

2. Теоретические проблемы права собственности и иных прав на землю: Автореферат дисс.. д. ю.н. Алматы, 2004.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 01.01.01 года. М.: Юркнига., 2005.

4. Указ Президента РК, имеющий силу закона, «О земле» от 01.01.01 года. Алматы: Юрист, 1995.

5. Закон РК «О земле» от 01.01.01 года. Алматы: Юрист, 2001.

6. Земельный кодекс РК от 01.01.01 года. Алматы: Юрист, 2004.

7. Постановление Правительства Республики Ка­захстан от 2 сентября 2003 года № 000 «Об установлении базовых ставок платы на земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков»// Правовой справочник «Законодательство», 2003–2005 гг. Алматы: Юрист, 2003.

8. Постановление Правительства Республики Казахстан «Об утверждении формы документов, удостоверяющих право на земельный участок» от 01.01.01 года // Правовой справочник «Законодательство», 2003–2005 гг. Алматы: Юрист, 2003.

9. Постановление Правительства Республики Казахстан «Об утверждении Правил ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан» от 01.01.01 года // Правовой справочник «Законодательство», 2003–2005 Алматы: Юрист, 2003.

10. Земельное право Республики Казахстан (общая часть): Учебное пособие // Под редакцией доктора юридических наук, профессора . 2-е издание, переработанное и дополненное. Алматы, 2002.