Судья Атырауского городского суда
Аитпаева Айша Амангельдиевна
Недействительные сделки и последствия их недействительности.
В судебной практике распространены случаи, когда истцы обращаются в суд с исками о признании сделок недействительными. Гражданский Кодекс РК дает понятие сделки, которой признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними и двух – или многосторонними (договоры). И соответственно для заключения договора необходимо выражение воли двух сторон или трех и более сторон.
Основания для признания судом недействительных сделок и их последствия, которые влечет за собой такое решение, установлено Гражданским Кодексом.
К ним относятся: сделка, содержание которой не соответствует требования законодательства, а также, совершенная с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности; сделка с нарушением прав несовершеннолетних, зарегистрированных в проданной квартире; сделка, совершенная гражданином, признании судами недееспособными или ограниченно недееспособными (ст.159 п.5 и ст.26 ГК); сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст.159 п.7 ГК) или в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения (ст.27 ГК); сделка, совершенная вследствие заблуждение, имеющего существенное значение; сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей одной или другой сторон (по этим основанием часто признаются сделки недействительными); мнимые сделки, совершенные для виды, без намерения вызвать юридические последствия и притворные сделки, совершенные с целью прикрыть другую сделку. Например, мнимая сделка, когда квартиру переоформляют на подставное лицо, чтобы избежать ареста.
Если обратить внимание на основания недействительности сделок, то одним из оснований является нарушение требований, предъявляемых к форме, содержанию и участникам сделок, а также свободе их волеизъявления, и иск может быть предъявлен заинтересованным лицом, государственным органом или прокурором. При этом, в силу требований норм Гражданско-процессуального кодекса, заявитель, обратившись в суд за защитой нарушенных или оспариваемых конституционных прав, должен доказать сам факт нарушения прав и свобод.
На деле обстоит таким образом, что в большинстве случаев, сделки признаются недействительными по указанному основанию, по основанию п.9 ст.159 ГК, т. е., под влиянием обмана, по которым вступившим в законную силу приговором суда установлен обман и заблуждение.
Так, к примеру, судом рассмотрено дело по иску прокурора Атырауской области в интересах несовершеннолетнего Абрамова Владимира Владимировича к Карабасовой Светлане Александровне, Чебатареву Ивану Владимировичу, Бурановой Багит, Департаменту юстиции Атырауской области, товариществу с ограниченной ответственностью «Микрокредитная организация «KazBusiness Демеу» (далее ТОО «KazBusiness Демеу») о признании договора купли-продажи квартиры, заключенный между и от 01.01.01 года, договора купли-продажи, заключенный между и от 01.01.01 года, договора залога № 000 от 2 августа 2007 года, заключенный между и ТОО «KazBusiness Демеу» недействительными аннулировании регистрации права на недвижимое имущество выселении со всеми членами семьи из жилого помещения без предоставления другого жилья.
При рассмотрении данного делу установлено, что собственниками квартиры по адресу ул. Кунанбаева, дом 20 квартира 62, являются семь человек, т. е., супруги и дети. 22 ноября 2002 года межу (один из владельцев квартиры) и заключен договор купли-продажи квартиры, удостоверенный нотариусом Атырауского нотариального округа В данном договоре купли-продажи указано, что продавец продал квартиру с согласия совладельцев, отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на основании договора о приватизации квартиры № 000 от 01.01.01 года, справки центра недвижимости № 000/15824 от 5 ноября 2002 года. Изучение документов по оформлению договора купли-продажи показало, что также дает свое согласие на продажу квартиры, приобретенной как совместная собственность с супругой, в дальнейшем каких-либо материальных претензий иметь не будет, имеется его подпись. Данное заявление подписано 22 ноября 2002 года. Однако, согласно записи акта о смерти № 21 от 4 января 2000 года 1958 года рождения умер 31 декабря 1999 года. Данное доказательство подтверждает доводы истца о том, что 22 ноября 2002 года не принимал участие при совершении нотариальных действий и не мог дать согласие на продажу квартиры. При оформлении данной сделки одними из правообладателей данной квартиры были несовершеннолетние дети 1986 года рождения и 1992 года рождения (данное решение суда вступило в законную силу и не было обжаловано).
Поэтому, суд по основаниям п.1 ст.157 и п.1 ст.158 ГК, признал указанную сделку недействительной.
Следующим примером является дело, рассмотренное судом, по иску Жолдыбаева Абая к Жолдыбаевой Урындык, нотариусу Атырауского нотариального округа Масатовой Гульнар о признании недействительным доверенности от 01.01.01 года за № 2-3382, к Тленову Серику, Алимовой Асель о признании договора купли-продажи жилой квартиры от 01.01.01 года за № 2-1186 недействительным.
В ходе рассмотрения дела установлено, что 27 августа 2009 года Жолдыбаев Абай (истец) Жолдыбаева Урындык согласно выданной им доверенности за № 2-3382, удостоверенной нотариусом Атырауского нотариального округа уполномочили Тленова Серика распоряжаться по своему усмотрению принадлежащие им на праве совместной собственности жилой квартирой, расположенной по адресу: г. Атырау, СМП-163, дом № 3, квартира 46, для чего представили право заключать от их имени все разрешенные законом сделки с названным недвижимым имуществом, в частности: продавать … Указанная доверенность выдана сроком на 1 (один) год, без право передоверия полномочий другим лицам. Однако, при составлении в нотариальной конторе вышеуказанной доверенности за № 2-3382 от 01.01.01 года совладельцем квартиры, расположенной по адресу: г. Атырау, СМП-163, дом № 3, квартира 46 Жолдыбаевым Абаем Шарапиденовичем не было выдано письменное уполномочие на распоряжение по своему усмотрению принадлежащие ему на праве совместной собственности вышеназванной жилой квартирой. То есть, Жолдыбаев Абай Шарапиденович не подписывал доверенность за № 2-3382 от 01.01.01 года, а за него проставила его подпись Жолдыбаева Урындык Ильясовна, которая является супругой Жолдыбая Абай Шарапиденовича. Данное обстоятельство не было оспорено в суде сторонами, в том числе ответчиком нотариусом Атырауского нотариального округа ,
В соответствии с требованиями п. 148 «Инструкции о порядке совершения нотариальных действий в Республике Казахстан» от 01.01.01 года за № 000 (далее по тексту - Инструкция), нотариусы удостоверяют доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц.
Согласно п. п. 14 и 15 Инструкции, нотариус устанавливает личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица
. Установление личности гражданина Республики Казахстан производится по паспорту или удостоверению личности гражданина Республики Казахстан, выданными органами внутренних дел или юстиции Республики Казахстан. И при удостоверении сделок и совершении некоторых иных нотариальных действий проверяется подлинность подписей участников сделок и других лиц, обратившихся за совершением нотариальных действий.
В данном случае, ответчиком нотариусом Атырауского нотариального округа были нарушены требования Инструкции и ею не соблюдены нормы гражданского законодательства при оформлении доверенности, в этой связи помимо воли сособственника квартиры , расположенной по адресу: г. Атырау, СМП-163, дом № 3, квартира 46 произошла передача его прав распоряжения недвижимым имуществом , а и в дальнейшем заключение договора купли-продажи, которая судом была признана недействительной.
Хотелось бы остановиться еще на одном примере: Так, судом рассмотрено гражданское дело по иску Крайновой Зинаиды Сергеевны в интересах недееспособной Крайновой Галины Сергеевны к Ерубаеву Марату Сарсеновичу, Торалиеву Жандосу Адилхановичу, частным нотариусам Утегулову Сактагану Сабитовичу, Сейталиевой Динагуль Абиевне, Крайновой Раисе Тавеевне, Департаменту Юстиции Атырауской области о признании недействительными договора купли-продажи квартиры от 01.01.01 года за № 1-349, договора дарения от 01.01.01 года за №2-3088 и об аннулировании регистрации прав на недвижимое имущество на имя и .
В материалах указанного дела имеется договор приватизации квартиры от 01.01.01 года за № 000, из которого усматривается, что собственниками недвижимого имущества в виде квартиры по адресу: г. Атырау, ул. Дружбы д.7 кв.18 являлись и
05 декабря 2006 года между , и заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Атырау, ул. Дружбы д.7 кв.18, зарегистрированное в регистрирующем органе 15 декабря 2006 года.
Согласно договору дарения от 01.01.01 года, заключенного между и , вышеуказанная квартира подарена
08 ноября 2007 года зарегистрировал право собственности в регистрирующем органе.
Решением суда №2 г. Актау от 01.01.01 года признана недееспособной.
Советом по опеке и попечительству Акимата г. Актау от 01.01.01 года Крайнова Зинайда Сергеевна назначена опекуном недееспособной Крайновой Галины Сергеевны.
В материалах дела имеется заключение экспертов от 01.01.01 года, в котором указано, что Крайнова Галина, 28 апреля 1960 года рождения, страдает слабоумием в форме тяжелой умственной отсталости в вследствие нейроинфекции, о чем свидетельствуют данные анамнеза, стойкое снижение психической деятельности, сопровождающееся поражением мышления, интеллекта, памяти и критического отношения к окружающему, собственной личности, отсутствия адекватного контакта с действительностью, где указано, что данное состояние лишает Крайнову Галину возможности принимать осознанное решение. По психическому состоянию не может понимать значение своих действий и руководит ими.
Суд на основании п.5 ст.159 ГК, предусматривающая, что сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что уже в момент совершения сделки этот гражданин находился в состоянии психического расстройства, признал договор купли-продажи недействительным.
Указанное решение не было обжаловано. Но постановлением надзорной коллегии Верховного Суда РК, указанное решение суда отменено, и по делу вынесено новое решение, которым в иске истца отказано, а встречный иск удовлетворен, ответчик признан добросовестным приобретателем.
При рассмотрении указанного дела, нотариус показал, что в момент совершения сделки, рядом с Крайновой Галиной находились ее близкие родственники, а именно, мать и сестра и при этом никто не упомянул о болезни Крайновой Галины, и на момент продажи квартиры проживала с матерью и не находилась на попечении истца. Эти обстоятельства положены в основу постановления коллегии.
Вместе с тем, в судебной практике нередко встречаются иски об оспаривании договора займа. В этих ситуация, важное значение имеет то, чтобы в договоре было оговорено, что предмет займа передан. На практике нотариусы во избежание спор, предлагают заемщикам произвести запись на оборотной стороне договора займа, что предмет займа на определенную сумму получен, думаю, что значительно облегчает положение дела.
В силу пункта 3 статьи 157 ГК, при признании сделок недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности в натуре возместить стоимость в деньгах.
В этом случае, следует отметить, что на деле суд признает факт недействительности сделок, но тем не менее, полагаем необходимым не отражать в резолютивной части решения механизм приведения сторон в первоначальное положение. Существование судебного акта, признающего сделку недействительной, подразумевает, что стороны должны самостоятельно возвратить друг другу все, полученное по сделке, товар и деньги, соответственно.
С другой стороны в Кодексе прописан механизм двусторонней реституции (лат.. Возможно, в связи с тем, что признаются лишь сделки недействительными, без приведения сторон в первоначальное положение, такая практика влечет вопросы в ходе исполнения, что и может породить ходатайства, жалобы на действия судебных исполнителей и т. д., связанные по конкретно рассматриваемому делу.
Думаю, что в последующем, что обзор, обобщение судебной практике по указанной категории дел, приведет, возможно, к Нормативному Постановлению, целю которого станет приведение всех к единому законному знаменателю.
Признания сделок действительной.
В силу п.2 ст.154 ГК, если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Практика показывает, что исковые требования о признании сделки действительной имеют под собой основу. Имеет место факты обращения в суд с иском, поскольку основанием для предъявления требований о признании сделки действительной является ненадлежащее оформление договоров купли-продажи имущества, одно из которых хочу привести в качестве примера.
В суде при рассмотрении дела по иску к установлено, что 15 мая 1999 году стороны по устному договору пришли к соглашению о продаже земельного участка по адресу: ул. Махамбета, 104. Ответчиком составлена расписка, в котором указано, что получил от истца определенную сумму денег за продажу земельного участка, при передаче денег присутствовали свидетели, и они были допрошены в суд.
В силу ст.153 ГК, Несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет ее недействительности, но лишает стороны права в случае спора подтверждать ее совершение, содержание или исполнение свидетельскими показаниями. Стороны, однако, вправе подтверждать совершение, содержание или исполнение сделки письменными или иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами.
Поэтому, суд, принимая во внимание совокупность доказательств, пришел к выводу об обоснованности заявленного требования, признав сделку действительной.
Спасибо за внимание!
