Методика распределения размера стоимости технического содержания, управления и текущего ремонта общего имущества МКД, действующая в «Восточная
в 2011году
Частью 1 статьи 156 ЖК РФ определено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованием законодательства.
Это означает, что для проведения всего комплекса работ по содержанию общего имущества МКД, который установлен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 01.01.2001г. № 000, необходимо произвести экономически обоснованный расчет платы.
В нашем случае Размер платы ограничен процентом роста, который ежегодно устанавливается федеральными, региональными и муниципальными властями. Эту плату нельзя назвать экономически обоснованным тарифом, так как из года в год устанавливались ограничения, учитывающие финансовые возможности, как населения, так и местных бюджетов, но не учитывающие реальные потребности в содержании и текущем ремонте общего имущества дома.
Между тем в идеале сначала должна была бы составляться смета, рассчитанная по предложению управляющей организации и основе принятого решения собственниками. После чего изыскиваются источники финансирования (платежи населения, возможное долевое участие собственников нежилых помещений, при наличии таковых в МКД, бюджетное софинансирование, если в регионе предусмотрено на эти цели финансирование, и наконец кредиты).
В рамках установленных ограничений, а так же при отсутствии у собственников желания принять тариф, обеспечивающий полное исполнение обязанностей собственников в части содержания общего имущества МКД, главной задачей управляющей организации становится - распределение тарифа с учетом установленного властью роста по видам работ, учитывающим технические особенности и по возможности состояние МКД. В результате такой ситуации перечень выполняемых работ приходится подстраивать под собираемую сумму.
Мы имеем дело с уже готовым, к сожалению экономически не обоснованным размером платы. Управляющая организация выходит к собственникам на предмет утверждения и принятия использования этого тарифа.
Подробнее рассмотрим технологию расчета и распределения платы в 2011г.
Распределение размера платы за техническое содержание, управление и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Расчеты производятся по каждому многоквартирному дому.
При расчетах учитывается:
1. Размер платы за содержание, управление и текущий ремонт в 2011г. с учетом роста к тарифу 2010г. 12%:
№ п/п | Классификация многоквартирных и жилых домов по видам благоустройства | Единица измерения | Размер платы в месяц | |
с лифтом | без лифта | |||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
1. | Жилые МКД, имеющие все виды благоустройства (до 12 этажей) | 1 м2 общей площади жилого помещения | 18,98 | 15,27 |
2. | Многоквартирные и жилые дома, имеющие не все виды благоустройства (отсутствует один из видов благоустройства) | 1 м2 общей площади жилого помещения | 13,83 |
2. Общая площадь жилых помещений по каждому дому.
3. Перечень общедомового инженерного оборудования МКД.
4. Размер уборочной площади МКД:
- лестничных клеток и маршей;
Проектное Распределение тарифа производится по следующим статьям:
1. Техническое содержание
1.1. Технический осмотр и работы выполняемые при осмотрах:
1.1.1. Технический осмотр и работы, выполняемые при проведении осмотров:
общий осмотр и осмотр отдельных элементов помещений и инженерного оборудования (водопроводно - канализационных сетей, сетей центрального отопления, горячего водоснабжения и электроснабжения) относящегося к общему имуществу. Производится 2 раза в год на каждом МКД;
Стоимость работ 0,4255 коп. / 1 м2 общей жилой площади.
Исполнитель - -19»
1.1.2.Технический осмотр и снятие показаний общедомовых приборов учета по отоплению, горячему и холодному водоснабжению. Производится ежемесячно на домах, оборудованных общедомовыми приборами учета поставок коммунальных услуг.
Стоимость работ за 1 прибор учета – 600 руб. с учетом НДС
Исполнитель - Электро-КИПиА»
1.1.3.технический осмотр дымоходов в домах оборудованных водонагревательными газовыми приборами (газовыми колонками). Периодичность работ: в кирпичных домах 1 раз в квартал, в панельных домах 1 раз в год. Стоимость одного осмотра дымохода – 38,14 руб. с НДС.
Кроме того:
-а)Стоимость прочистки дымоходов и вентканалов в расчете за 1 дымоход (канал) – 785,12 руб. с НДС;
- б) Дополнительные работы по обследованию дымоходов и вентканалов в межпроверочный период (по заявкам) – 278,2 руб. с НДС.
Исполнитель – ООО
1.1.4. технический осмотр газовых сетей и оборудования.
Работы проводятся 1 раз в год.
Стоимость работ:
а) обход и осмотр фасадного, внутридомового газопровода 100 м – 17,61руб.;
б) осмотр технического состояния и проверка на загазованность газового ввода 1 ввод – 16,79 руб. с НДС;
в) проверка на плотность резьбовых, сварных соединений
10 соединений – 44,75 руб. с НДС;
г) техническое обслуживание отключающих устройств на внутриподъездном газопроводе – 1 ед. – 66,81 руб. с НДС;
д) проверка на герметичность, смазка крана на отпуске д.15мм (перед прибором) 1 кран – 48,91 руб.
Исполнитель – Трест
1.2. Подготовка жилых домов к эксплуатации в весеннее - летний, осеннее – зимний периоды
Перечень примерных работ:
1.2.1. К эксплуатации в весенне – летний период выполняются следующие работ:
-укрепление водосточных труб, колен и воронок;
-консервация системы центрального отопления;
-снятие пружин на входных дверях;
-промывка и опрессовка системы центрального отопления;
1.2.2. К эксплуатации в осеннее – зимний период:
- замена разбитых стекол на лестничных площадках;
-утепление чердачных перекрытий;
-закрытие на замок входных дверей в техподполье, подвал, чердак;
-остекление и закрытие слуховых окон;
-утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях;
-поставка доводчиков на входных дверях;
-ремонт и укрепление входных дверей;
- проверка состояния продухов в цоколях зданий;
-регулировка и испытание системы центрального отопления.
Стоимость работ по сезонной подготовке МКД – 0,935руб. / 1 м2 общей жилой площади за месяц
Исполнитель - -19»
1.3. Прочие работы
Перечень примерных работ:
- подготовка зданий к праздникам;
-удаление снега и наледи с крыш, козырьков;
-очистка чердачных и подвальных помещений от мусора;
- очистка кровли от грязи и листьев;
- непредвиденные работы
Стоимость «Прочих работ» - 0,20355/1 м2 общей жилой площади за месяц
Исполнитель - -19»
1.4. Аварийно-диспетчерское обслуживание МКД
- прием и выполнение заявок населения круглосуточно;
- устранение аварийных повреждений внутренних систем водопровода, канализации, отопления, электроснабжения.
Стоимость работ – 1,3915 руб. / 1 м2 общей жилой площади за месяц
Исполнитель – -19»
1.5. Благоустройство и санитарная очистка зданий и придомовой территории
1.5.1. Уборка мест общего пользования (подъезды, лестничные клетки)
№ п/п | Виды услуг | Виды оборудования | |
оборудование отсутствует | лифт | ||
1 | 2 | 3 | 4 |
1. | Влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних трех этажей | ежедневно | ежедневно |
2. | Влажное подметание лестничных площадок и маршей выше третьего этажа | 3 раза в неделю | 1 раз в пять дней |
3. | Мытье лестничных площадок и маршей нижних трех этажей | 2 раза в месяц | 2 раза в месяц |
4. | Мытье лестничных площадок и маршей выше третьего этажа | 2 раза в месяц | 1 раз в месяц |
5. | Обметание пыли с потолков, стен, подоконников | 1 раз в пять дней | 1 раз в пять дней |
6. | Влажная протирка стен, дверей, плафонов | 2 раза в год | 2 раза в год |
7. | Мытье окон | 2 раза в год | 2 раза в год |
8. | Мойка и влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, почтовых ящиков | 1 раз в месяц | 1 раз в месяц |
9. | Уборка площадки перед входом в подъезд в летний период с очисткой металлической решетки и приямка | ежедневно | ежедневно |
10. | Мытье пола кабины лифта | ежедневно | |
11. | Влажная протирка стен, дверей, плафонов и потолков кабины лифта | 3 раза в месяц |
Примечание: в зимний период (с ноября по март) из перечня исключаются позиции № 3 и № 4 (мытье лестничных площадок0, а позиция № 9 (уборка площадки перед входом в подъезд) возлагается на дворника.
Стоимость работ за месяц:
- в МКД этажностью от 2 до 5ти - 12,186 руб. / 1 м2 уборочной площади;
- в МКД этажностью от 6-ти до 9-ти – 10,134 руб. / 1 м2 уборочной площади;
- в МКД этажностью 10 эт до 16-ти – 9,168 руб. / м2 уборочной площади;
1.5.2 Работы по уборке придомовой территории
№ п/п | Виды услуг | Классы территорий | |||
1 | 2 | 3 | |||
1. | Холодный период | Периодичность, час., при t воздуха, С | |||
1.1. | Очистка территорий во время снегопада (подметание и сдвижка свежевыпавшего снега) |
| |||
1.2. | Подметание территорий в дни без снегопада | 1 раз в двое суток | 1 раз в сутки | 2 раза в сутки | |
1.3. | Посыпка территории песком или смесью с хлоридами | 1 раз в сутки во время гололеда | 2 раза в сутки во время гололеда | 2 раза в сутки во время гололеда | |
1.4. | Очистка территории от наледи и льда | 1 раз в 3 суток во время гололеда | 1 раз в сутки вовремя гололеда | 1 раз в сутки во время гололеда | |
1.5. | Очистка урн от мусора | 1 раз в сутки | |||
1.6. | Уборка площади перед входом в период с ноября по март | 1 раз в сутки | |||
1.7. | Уборка погрузочных площадок по сбору твердых бытовых отходов населения | 1 раз в сутки | |||
2.Теплый период | |||||
2.1. | Подметание территорий в дни без осадков и в дни с осадками до 2 см | 1 раз в двое суток | 1 раз в сутки | 2 раза в сутки | |
2.2. | Уборка мусора и частичное подметание с территории без покрытия | 1 раз в двое суток | |||
2.3. | Частичная уборка территорий, в том числе подметание в дни с осадками более 2 см | 1 раз в двое суток | 1 раз в сутки | 1 раз в сутки | |
2.4. | Очистка урн от мусора | 1 раз в сутки | |||
2.5. | Промывка урн | 2 раза в месяц | |||
2.6. | Протирка указателей улиц и промывка номерных фонарей | 5 раз в теплый период | |||
2.7. | Уборка мусора с газонов с транспортировкой в установленное место | 1 раз в двое суток | |||
2.8. | Поливка газонов, зеленых насаждений | 1 раз в двое суток | |||
2.9. | Уборка контейнерных площадок | 1 раз в сутки | |||
2.10. | Мойка территорий | 3 раза в теплый период | |||
Примечания:
1.Класс территорий определяется по интенсивности пешеходного движения:
1 класс – до 50 чел./час;
2 класс - от 50 чел. до 100 чел./час;
3 класс – свыше 100 чел./час.
2. Покос травы и газонов выполняется по мере необходимости
Стоимость работ по уборке придомовой территории за месяц:
Асфальт 1 класс - 2,684 руб. за 1м2 убираемой площади;
Асфальт 2 класс – 3,163 руб. за 1м2 убираемой площади;
Асфальт 3 класс – 3,897 руб. за 1 м2 убираемой площади;
Газон - 0,894 руб. за 1 м2 убираемой площади;
Грунт 1 класс – 4,164 руб. за 1 м2 убираемой площади;
Грунт частичная уборка – 0,894 руб. за 1 м2 убираемой площади.
Уборка контейнерной площадки – 0,178 руб. за 1 м2 общей жилой площади;
Транспортные расходы по вывозу уличного смета – 0,293 руб. за 1 м2 общей жилой площади;
Посадочный и посыпочный материал – 0,2055 руб. за 1 м2 общей жилой площади.
Агент (Исполнитель) – - 19»
1.5.3. Вывоз твердых бытовых отходов жизнедеятельности населения
Стоимость – 1,02 за 1 м2 общей жилой площади ( 1 м3 – 261,64 руб.)
Агент (Исполнитель) –
1.5.4. Дезинфекционная обработка подвальных помещений
1.5.4.1. Дератизация подвалов, профилактическая ежеквартальная обработка от грызунов.
Стоимость ежеквартально обработки – 0,59 руб. за 1 м2 подвального помещения.
Агент (Исполнитель) – Оренбургской области, г. Оренбург»
1.5.4.2. Дезинсекция (обработка от насекомых) подвальных помещений.
Стоимость однократной обработки 1 м2 подвального помещения – 2,25 руб.
Агент (Исполнитель) –
1.6. Комплексное обслуживание лифтов
Стоимость комплексного обслуживания 1 лифта за месяц – 5767,10руб. в том числе:
1.6.1. Техническое обслуживание лифта – 3878,32 руб. с НДС;
1.6.2. Аварийное обслуживание – 654,78руб. с НДС;
1.6.3. Диспетчерский контроль – 1234 руб. с НДС
Агент, (Исполнитель) – компания лифтовым хозяйством «Лифтсервис»
1.7. Освещение мест общего пользования и электропотребление на движение лифтов.
Стоимость работ – 1,7 за 1 квт/час.
Поставщик услуги –
2.Управление жилищным фондом
Организация производственного процесса управления жилищным фондом проходит следующим образом:
2.1.Подтверждение выбора способа управления МКД
По выбору способа управления многоквартирными домами в период с г. по 28.01.2010г. состоялись общие собрания собственников в форме заочного голосования.
По каждому многоквартирному дому, находящемуся в управлении «Восточная» открыто документальное дело, в котором содержатся следующие документы:
- уведомление о проведение общего собрания собственников МКД;
- Решения собственников о выборе способов управления;
- Протокол собрания собственников по выбору управляющей организации в форме заочного голосования.
- Договор управления многоквартирным домом с приложениями;
В настоящее время с собственниками 71 дома, находящихся в управлении «Восточная» заключены договора на управление общего имущества МКД.
2.2. Технический учет.
В «Восточная» организовано ведение технического учета и технического документооборота.
В состав работы по техническому учету входят организационные работы по ведению следующих документов:
2.1. Техническая характеристика МКД.
Имеется подомные технические паспорта, в которых содержится описание объектов недвижимости (71 дело). По необходимости в технические паспорта вносятся уточнения, связанные с изменениями в технической характеристике зданий.
2.2. По каждому дому:
- составляются ежегодные сметы, описи работ на текущий ремонт и капитальный ремонт;
- оформляются Акты технических осмотров;
- составлены протоколы измерения сопротивлений электросетей.
- составлены схемы разграничения ответственности по инженерным сетям и оборудованию с поставщиками коммунальных услуг.
2.3. Договорно-правовое обеспечение деятельности «Восточная»
2.3.1. «Восточная с 01.11.2010г. является членом Некоммерческого Партнерства «Поволжский межрегиональный центр регулирования деятельности в сфере ЖКХ».
2.3.2. Организована и ведется постоянная работа по разработке и оформлению договоров с агентскими и подрядными организациями, выполняющими работы и оказывающими услугами по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и ресурсоснабжающими организациями.
Заключены более 30 агентских (или подрядных) договоров на оказание жилищных услуг, работ по техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, в том числе со следующими жилищными и специализированными организациями:
- - 19» на техническое содержание (в том числе аварийно - заявочное обслуживание), санитарную очистку придомовой площади, лестничных клеток, маршей и текущий ремонт общего имущества МКД.
- на вывоз ТБО и крупногабаритного мусора;
- «Лифтсервис» на комплексное обслуживание лифтов;
- на обработку подвальных помещений от насекомых (дезинсекция);
- , г. Оренбург» на обработку подвальных помещений от грызунов (дератизация);
- Трестом на техническое обслуживание и аварийное обеспечение внутридомовых газовых сетей в МКД;
- на подачу электрической энергии в места общего пользования;
- Оренбургским областным отделением ВДПО на проверку и прочистку дымоходов и вент каналов от газовых приборов;
- Электро – КИПиА» на техническое обслуживание общедомовых, тепловых узлов учета;
- ОИКБ «Русь» на оказание услуг по сбору платежей населения за ЖКУ;
- Город» на оказание услуг по начислению платежей населения за ЖКУ;
- прочие агентские специализированные организации по текущему ремонту кровли, межпанельных швов и т. п.
Собственникам дома бесперебойно предоставляются коммунальные услуги:
холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.
Непосредственно через осуществляется подача одного вида коммунальной услуги, а именно – холодное водоснабжения и водоотведение. С этой целью заключен договор с по расценкам, установленным Постановлением Городского Совета.
- на долевое участие собственников и арендаторов нежилых помещений в содержании и текущем ремонте общего имущества МКД.
2.3.3. Осуществляется контроль за выполнением договорных обязательств;
2.3.4. Рассматриваются предложения, жалобы, заявления потребителей по вопросам, связанным с выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества и представление услуг по ХВС и водоотведению.
2.3.5. Готовятся ответы на поступившие жалобы и заявления потребителей услуг.
2.3.6. Ведется работа по представлению интересов управляющей организации в судебных заседаниях по делам о выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД и предоставлении коммунальных услуг и их оплате.
2.3.7.Организована работа по подготовке материалов для судебных взысканий задолженности потребителей ЖКУ.
С целью снижения задолженности организован мобильный сбор платежей. Для этого принят в штат управляющей организации специалист по работе с населением, который регулярно обходит задолжников, разносит им предупреждения по обязанностям должников за ЖКУ, два раза в неделю в помещении жилищного участка производит непосредственный сбор задолженности.
На злостных неплательщиков оформлено заявления о выдаче судебного приказа на взыскание долга по оплате на ЖКУ на общую сумму 2 два миллиона сто четырнадцать тысяч девятьсот пятьдесят )рублей.
Организовываются совместные рейды с представителями судебных приставов для принудительного взыскания задолженности за ЖКУ.
2.4. Планирование работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и представлению коммунальных услуг
2.4.1. Разработка подомного проекта распределения размера платы для населения по техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества.
По каждому многоквартирному дому составлен свой проект распределения платежей населения по видам жилищных работ и услуг, в зависимости от технической особенности конкретного многоквартирного дома.
2.4.2. Формируются и готовятся на согласование с собственниками предложения о перечне, объемах и качестве работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД;
2.4.3. Разрабатываются рекомендации по методам и техническим решениям устранения обнаруженных по результатам осмотров общего имущества в МКД дефектов;
2.4.4. Организация и проведение конкурсов по выбору подрядных организаций для выполнения работ и услуг по ремонту общего имущества в МКД;
4.5. Организация работы с по поставке холодной воды и водоотведению.
2.5. Контроль состояния и использования общего имущества в МКД и представления коммунальных услуг.
2.5.1. Организация работы по обеспечению установленных требований к содержанию общего имущества в МКД:
- обеспечение безопасной эксплуатации зданий и осуществление контроля за содержанием и ремонтом общего имущества в МКД агентскими (подрядными организациями);
- проведение осмотров и контрольных проверок общего имущества в МКД, с оформлением актов осмотров;
- контроль и обеспечение работ по подготовке общего имущества в МКД к сезонным условиям эксплуатации;
- контроль качества и объема выполненных работ и предоставленных услуг, приемка произведенных работ и услуг;
- актирование выполненных работ и услуг, актирование невыполнение договорных обязательств;
- производится прием и регистрация заявлений от потребителей;
- ведение учета выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
- анализируются причины аварийных ситуаций и разрабатываются предложения по их устранению;
- организован контроль состояния общедомовых приборов учета;
2.5.2. Организовано диспетчерское обслуживание:
- Прием и регистрация заявок и заявлений от граждан, выяснение их причин и характера;
-Осуществляется оперативная связь с соответствующими аварийно-диспетчерскими службами;
2.6. Финансово - экономическая деятельность управляющей организации
2.6.1.Осуществление расчетов с агентскими и подрядными организациями за выполненные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, находящихся в управлении «Восточная»;
2.6.2. Консолидация финансовых средств для расчетов с организациями за выполненные работы и представленные услуги;
2.6.3. Подомный учет доходов и расходов
На каждый многоквартирный дом открыта учетная карточка, в которой ежемесячно производится разноска фактических данных о:
- начисленных и поступивших средствах, как от населения, так и от прочих пользователей общим имуществом многоквартирного дома;
- расходах, произведенных по техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
На основании учетных карточек формируется итоговый годовой отчет о доходах и расходах по каждому дому для последующего размещения в Интернете, а так же на бумажном носителе в офисах управляющей организации по адресам: и пр. Майский,4. Эта же и любая другая информация доступна потребителям по заявлениям.
Стоимость управленческих услуг в расчете на месяц за 1 м2 общей жилой площади - 3,177 руб.
Агент (Исполнитель) – «Восточная»
3. Начисление и сбор платежей за:
- Техническое содержание и текущий ремонт
- Водопотребление и водоотведение
3.1. Начисление платежей по ЖКУ населению
Стоимость работ -1,8% с учетом НДС от начисленной суммы за начисление по вышеперечисленным услугам ЖКУ
Агент (Исполнитель) – финансово- информационная система «Город» ( Город»)
3.2. Сбор платежей населения за ЖКУ
Стоимость работ - 1,0% с учетом НДС от суммы сбора по вышеперечисленным услугам ЖКУ
Агент (Исполнитель) – Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь (Общество с ограниченной ответственностью (ОИКБ Русь (ООО))
4. Формирование средств текущего ремонта
Средства формируются по каждому многоквартирному дому по остаточному принципу. Сумма этих средств определяется как разница от начисленной суммы по тарифу:
- средств на техническое содержание общего имущества МКД (см. выше Пункт 1);
- на управление общим имуществом МКД (см. выше Пункт 2);
- на услуги по начислению и сбору платежей населения за ЖКУ (см. выше Пункт 3).
В итоге полученные средства корректируются на сумму результата финансово-хозяйственной деятельности, определенный по начислению платежей за содержание и текущий ремонт в предыдущем году по каждому многоквартирному дому. В случае перерасхода – производится уменьшение, а в случае недоиспользования - увеличение средств, предназначенных на текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Определенные вышеуказанным образом объемы предлагаются собственникам многоквартирного дома для принятия решения по конкретным видам работ текущего ремонта.
Информация по планируемым платежам, начисленным по содержанию и текущему ремонту общего имущества и их распределение и направление на выполнение конкретных работ и услуг размещена на сайте «Восточная»
Администрация «Восточная»
307560
