Методические указания по дисциплине «Оценка стоимости земельных участков»

Московская финансово-промышленная академия

Кафедра Оценочной деятельности

Методические указания

по дисциплине

«Оценка стоимости земельных участков»

для слушателей очно-заочной программы профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

Москва, 2008 г.

Раздел 1. Порядок обучения по очно-заочной программе профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

Очно-заочная программа профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» проводится Московской финансово-промышленной академией (МФПА) с целью самостоятельного освоения слушателями современных вопросов оценочной деятельности и прохождения ими профессиональной подготовки по выбранному направлению.

В рамках данной программы предусмотрено ознакомление с процедурами оценочной деятельности, а также изучение основ и инструментария оценки имущества, позволяющих определить рыночную или иную стоимость объекта оценки.

В комплект высылаемых слушателю раздаточных материалов входят методические указания по каждой из дисциплин учебного плана, а также учебные пособия по изучаемым дисциплинам.

Получив раздаточные материалы, слушателю необходимо, прежде всего, ознакомиться с учебной программой, приведенной в методических указаниях.

Затем в соответствии с учебной программой слушатель приступает к самостоятельному изучению материала, представленного в учебных пособиях в электронной библиотеке МФПА.

Одновременно с изучением тем учебной программы целесообразно сразу же ответить на соответствующие контрольные вопросы и решить задачи, приведенные в задании.

Ответы на контрольные вопросы и решения задач необходимо направить на e-mail преподавателя Ванданимаевой Оюны Машбатовны

*****@***ru. По этому же адресу слушатели могут задавать вопросы по выполнению заданий. Полученная работа проверяется и при отсутствии существенных ошибок оценивается, после чего слушателю выставляется соответствующая оценка. В случае большого числа существенных ошибок работа должна быть выполнена повторно для исправления указанных ошибок. После доработки работа повторно высылается слушателем преподавателю. Для слушателей московского региона предусматриваются очные консультации, расписание которых будет выслано дополнительно.

Раздел 2. Учебная программа по дисциплине «Оценка стоимости земельных участков»

Аннотация к дисциплине

Дисциплина «Оценка стоимости земельных участков» входит в состав цикла дисциплин специализации. Она посвящена изучению базовых понятий и представлений об оценке земельных участков, является теоретической и практической базой для получения знаний по другим дисциплинам в сфере оценочной деятельности. Дисциплина формирует общую систему теоретических и концептуальных представлений об оценке земельных участков, а также развивает ряд практических навыков и умений, позволяющих слушателям впоследствии определять рыночную или иную стоимость земельных участков.

Учебная программа дисциплины «Оценка стоимости земельных участков» предназначена для слушателей очно-заочной программы профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» Московской финансово-промышленной академии.

Дисциплина «Оценка стоимости земельных участков» имеет связь с такими дисциплинами, как «Оценочная деятельность», «Правовые основы оценочной деятельности», «Оценка недвижимости», «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», «Математические методы в оценке», «Бухгалтерский учет», «Микро и макроэкономика», «Земельное право».

Курс «Оценка стоимости земельных участков» предполагает обязательное прохождение студентами курса «Оценка недвижимости», а также дисциплин по экономической теории, менеджменту, юриспруденции.

Для изучения данной дисциплины слушатель должен владеть:

Ø  базовыми экономическими знаниями в области экономики, финансов, бухучета и налогообложения;

Ø  знаниями в области менеджмента;

Ø  знаниями в области маркетинга;

Ø  знаниями основ права;

Ø  знаниями основ бизнеса;

Ø  знаниями основ оценочной деятельности;

Ø  знаниями в области оценки недвижимости.

Цель дисциплины: формирование профессиональных знаний по конкретному направлению оценочной деятельности – оценке стоимости земельных участков. В рамках данной дисциплины предусмотрено ознакомление с процедурами оценки стоимости земельных участков, а также изучение основ и инструментария оценки земли, позволяющих определить рыночную или иную стоимость объекта оценки.

Задачи изучения дисциплины:

§  приобретение базовых знаний об оценке стоимости земельных участков;

§  освоение методик оценки земельных участков, используемых при проведении процесса оценки земли;

§  формирование практических навыков по использованию методологии и методик оценки земельных участков;

§  формирование навыков самостоятельной и коллективной работы студентов по проблемам оценки земельных участков.

В результате изучения дисциплины обучаемый должен:

иметь представление:

§  о земле как объекте экономической оценки

§  о земле как природном ресурсе и как земельном участке;

§  о необходимости и основных целях оценки земельных участков;

§  о назначении оценки рыночной стоимости земли;

§  о назначении кадастровой оценки земельных участков;

знать:

§  цели, задачи и проблемы оценки земельных участков, основные понятия экономической оценки земли и природных ресурсов, понимание экономической основы рентных земельных отношений;

§  правовые аспекты оценки земельных участков, формы собственности на землю;

§  основные характеристики земельных участков, отражаемые в земельном кадастре, правила функционального зонирования территорий в процессе кадастрового учета;

§  основные термины процесса оценки земельных участков, принципы оценки и факторов, влияющие на стоимость объекта оценки;

§  общую методологию оценки, основанную на трех подходах;

§  основные критерии анализа ННЭИ, методики определения ННЭИ;

§  основные методы оценки, основанные на трех подходах;

§  основные понятия оценки частичных имущественных прав, методики их оценки;

§  основные понятия оценки земель сельскохозяйственного назначения, методики их оценки;

уметь:

§  интерпретировать основные понятия оценки земельных участков как объектов недвижимости, проводить классификацию природных ресурсов, выявлять отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки;

§  интерпретировать юридическую составляющую процесса определения стоимости земельных участков, проводить сегментацию земельного рынка, выявлять различные ограничения в использовании земли;

§  применять сведения государственного земельного кадастра для определения стоимости земли;

§  осуществлять сбор и анализ необходимой для оценки информации;

§  проводить анализ ННЭИ в процессе определения стоимости земельного участка;

§  осуществлять выбор наиболее подходящих для оцениваемого объекта методов оценки в соответствии с ННЭИ;

§  идентифицировать имущественные права, связанные с оцениваемым земельным участком, проводить классификацию данных прав, выявлять ограничения и обременения, влияющие на стоимость земли;

§  идентифицировать отличительные особенности земель сельскохозяйственного назначения;

приобрести навыки:

§  правильного определения случаев возникновения отрицательной стоимости земли;

§  работы с законодательной базой, а также правильного прочтения и интерпретации законодательных актов;

§  правильного прочтения и интерпретации данных кадастрового учета

§  проведения начальных этапов процесса оценки (до непосредственных расчетов стоимости объекта оценки);

§  правильного применения на практике методов определения ННЭИ;

§  проведения практических расчетов стоимости земельных участков различного назначения, а также навыки работы с юридической, бухгалтерской и финансовой документацией, являющейся базовой информацией для проведения оценки;

§  правильного применения методологии оценки частичных имущественных прав;

§  правильного применения методологии оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Содержание программы

Тема 1. Теоретические основы оценки стоимости земли и природных ресурсов

Земля как объект экономической оценки, рассматриваемый в качестве природного ресурса и как земельный участок. Объекты оценки стоимости природных ресурсов. Природные ресурсы и их классификация. Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки. Природные объекты как недвижимое имущество. Земельный участок как объект недвижимости. Отрицательная стоимость земли.

Тема 2. Основы земельных отношений

Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли и природных ресурсов. Субъекты земельных отношений. Правовой режим земельного участка. Целевое назначение – классификация земель в Российской Федерации. Имущественные права на землю (форма собственности на землю). Особенности оборота земель. Градостроительные и иные ограничения в использовании земли (разрешенное использование).

Тема 3. Кадастровая оценка земель

Земельный кадастр. Методика государственной кадастровой оценки земли.

Тема 4. Основные понятия, принципы и подходы, используемые в оценке земли

Необходимость и основные цели оценки земельных участков. Назначение оценки рыночной стоимости земли. Особенности земли, как товара. Основные принципы оценки рыночной стоимости земли. Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли. Экономическое содержание, сфера использования и информационная база доходного, сравнительного и затратного подходов, используемых при оценке рыночной стоимости земли.

Тема 5. Определение варианта наиболее эффективного использования земли

Процедура оценки и определение варианта наиболее эффективного использования (НЭИ). Основные этапы определения НЭИ незастроенного земельного участка. Основные этапы определения НЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.

Тема 6. Методы оценки рыночной стоимости земли

Метод сравнения продаж. Элементы и единицы сравнения земельных участков. Виды поправок, порядок их расчета и внесения. Метод распределения. Метод выделения. Понятие коэффициента капитализации и способы его расчета. Метод остатка для земли. Метод капитализации земельной ренты. Метод предполагаемого использования.

Тема 7. Оценка стоимости частичных имущественных прав на землю

Право аренды земельного участка. Оценка рыночной стоимости права аренды арендодателя и права аренды арендатора. Определение стоимости права постоянного (бессрочного) пользования.

Тема 8. Особенности оценки стоимости сельскохозяйственных земель

Общая характеристика сельскохозяйственных земель и их состав. Рента как особая форма дохода в сельском и лесном хозяйстве. Факторы, влияющие на стоимость сельскохозяйственных земель. Особенности оценки сельскохозяйственных земель. Учёт плодородия и местоположения земельного участка. Оценка земель, выводимых из сельскохозяйственного оборота.

Литература

Основная литература

1.  Гражданский кодекс Российской Федерации.

2.  Земельный кодекс Российской Федерации от 01.01.01 года .

3.  Федеральный закон от 01.01.01 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4.  Федеральный закон от 01.01.01 г. «О государственном кадастре недвижимости».

5.  Федеральный закон от 01.01.2001 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

6.  Приказ Минэкономразвития России от 01.01.01 г. № 000 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

7.  Приказ Минэкономразвития России от 01.01.01 г. № 000 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

8.  Приказ Минэкономразвития России от 01.01.01 г. № 000 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

9.  Распоряжение Минимущества России от 01.01.01 г. «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

10.  Распоряжение Минимущества России от 01.01.01 г. N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

11.  Ванданимаева стоимости земельных участков. – М.: МФПА, 2008 (электронное учебное пособие).

12.  Горемыкин земельный рынок России: Практическое пособие. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2006.

13.  Медведева стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

14.  Оценка недвижимости. Учебник / Под ред. . – М.: Финансы и статистика, 2002.

15.  Оценка стоимости недвижимости / Под редакцией , , – М.: Изд-во «Интерреклама», 2003.

16.  Прорвич урбанизированных земель. – М.: Экономика, 2004.

17.  Тарасевич недвижимости. – Спб.: Издательство «МКС», 2007.

18.  Фридман Дж., «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». – М.: Дело, 1997.

Дополнительная литература

19.  Лесной кодекс Российской Федерации от 01.01.2001 г.

20.  Федеральный закон от 01.01.01 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

21.  Федеральный закон от 01.01.2001 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

22.  Федеральный закон от 01.01.2001 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

23.  Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 000 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

24.  Постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.2001 г. № 000 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам».

25.  Постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.2001 г. № 000 «Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей».

26.  Постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.2001 г. № 000 «Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра».

27.  Приказ Минэкономразвития РФ от 01.01.01 г. № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов».

28.  (составитель), Радченко : практическая энциклопедия. – М.: ГроссМедиа, 2005.

29.  , Ольховский в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. – М., 2005.

30.  Горемыкин : экономика, управление, налогообложение, учет. Учебник. – М.: Издательство: КноРус, 2006.

31.  Горемыкин с недвижимостью. – М.: Информцентр ХХI века, 2006.

32.  , Толчеева книга судьи по земельным спорам. – М.: ТК «Велби», 2007.

33.  Залесский участок. – М., 2005.

34.  Калинин на землю. Информационно-справочные материалы. – М., 2004.

35.  Коптев-, Цыпкин земель сельскохозяйственных предприятий. – М.: Изд-во «ЮНИТИ», 2001.

36.  и др. Управление земельными ресурсами. – СПб.: Питер, 2005;

37.  Лукьянчиков рента и охрана окружающей среды. – М.: Юнити-Дана, 2004.

38.  Лящевский гражданско-правового регулирования земельных отношений в городах. – М.: Московский государственный университет геодезии и картографии, кафедра земельного права, 2004.

39.  Нагаев Энциклопедический словарь: Землеустройство и кадастр недвижимости. Градостроительство и архитектура. Экономика недвижимости и земельное право. (ГРИФ). – М.: Идел-Пресс, 2005.

40.  Озеров и менеджмент недвижимости. – Спб., 2003.

41.  Оценка природных ресурсов. Учебное пособие/Под общей редакцией , – М.: Институт оценки природных ресурсов, 2002.

42.  Оценка стоимости земельных участков. Под общей редакцией – М.: Издательский Дом "Русская оценка", 2006.

43.  , Киндеева : права и сделки. – М.: Юрайт-Издат, 2007.

44.  Прорвич оценки недвижимого имущества. – М.: Издательство «Экономика», 2006.

45.  Скворцов с недвижимостью в коммерческом обороте. Учебное пособие – М.: Волтерс Клувер, 2006.

Журналы[1]

1.  Имущественные отношения в Российской Федерации. Общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал, регулярно освещающий практически все аспекты имущественных отношений в РФ, включенный в перечень ВАК. http://www. *****/index. php

2.  Российский оценщик. Бюллетень Российского общества оценщиков. http://www. *****/default. aspx? SectionID=528

3.  Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. Ежеквартальный научно-практический журнал. http://*****/journal/journal_about. htm

4.  Вопросы Оценки. Ежеквартальный научно-практический журнал. http://www. *****/ocenshik/vo/vo_rekl. htm

5.  Кадастровый вестник. Журнал по вопросам землепользования, учета и правообладания объектами недвижимости, выражающий официальную точку зрения Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости). http://www. *****/page. aspx? id=187

6.  ***** – аналитический портал о недвижимости. http://www. *****/

7.  Интернет-ресурс RWAY-Online.ru. Анализ, статистика и мониторинг рынка недвижимости. http://www. *****/

Раздел 3. Перечень контрольных вопросов и типовых заданий для промежуточной аттестации

Контрольные вопросы

1.  В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить стоимость земельного участка. В личной беседе с заказчиком, при определении целей и задач оценки, было выяснено, что заказчик не знает, какую именно стоимость земельного участка нужно определить. Необходимо объяснить заказчику: в чем заключается разница между рыночной стоимостью и инвестиционной стоимостью земельного участка? В каких случаях возникает необходимость определения обеих стоимостей?

2.  В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить рыночную стоимость права собственности на земельный участок площадью 4,5 га по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с расположенными на нем зданиями производственного и административного назначения (всего 5 зданий). Земельный участок относится к категории земель поселений, при этом разрешенным использованием является функционирование производственного имущественного комплекса. Подробно опишите примерную последовательность действий оценщика, необходимых для определения рыночной стоимости данного земельного участка. Особое внимание уделите обоснованию выбора методов оценки, уместных в данном случае оценки.

3.  В оценочную компанию обратился заказчик (юридическое лицо) с просьбой определить рыночную стоимость земельного участка общей площадью 10 га, находящегося в собственности заказчика. При этом известно, что земельный участок относится к категории земель поселений, сейчас полностью свободен (не застроен) и в будущем будет использован под индивидуальное жилищное строительство (предположительно, коттеджного поселка). Какие документы, необходимые для оценки земельного участка, должен предоставить заказчик? Какие сведения (внешнюю информацию) будет собирать для данной оценки сам оценщик?

4.  Рассмотрим три земельных участка, один из которых расположен в центре города и ориентирован под торговую направленность (соответственно, он имеет максимальную стоимость), второй участок расположен на окраине города, ориентированный также под торговую направленность, третий земельный участок расположен также на окраине города, но предназначен под производственные цели. Известно, что на окраине города, где расположены земельные участки № 2 и № 3 отсутствует развитая транспортная и инженерная инфраструктура (надо вести дорогу к ним, прокладывать инженерные сети и т. п.), а участок земли в центре города над обрывом (оползневый спуск к реке) требует производства укрепительных работ. Необходимо объяснить, за счет какого фактора (внешнего износа, функционального износа или влияния сервитута) в каждом случае оценки (земельного участка № 1, № 2 и № 3) стоимость объекта оценки снизится?

5.  В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки?

6.  Что такое сервитут? Назовите виды сервитутов. Для чего может возникнуть потребность в оценке земельного участка при установлении сервитута? Что в данном случае будет являться объектом оценки в соответствии с законодательством?

7.  В чем заключаются различия между кадастровой и единичной оценками земельных участков?

8.  Для каких целей могут быть использованы результаты кадастровой оценки городских земель?

9.  В каких случаях возникает необходимость оценки частичных имущественных прав на землю?

10.  Чем отличается оценка права арендодателя от оценки права арендатора?

Типовые задания

Задание № 1

Чистый операционный доход 70 000 у. е., коэффициент капитализации для улучшений — 20%, коэффициент капитализации для земли — 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.

Задание № 2

При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки цен продаж аналогов и определить рыночную стоимость оцениваемого участка.

Характеристика	Оцениваемый участок	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Цена 1 сотки	-	1100	1200	1370	1450	980
Корректировка 1 Расстояние от границы города (1 км +/- 1,5%)	28	35	37	20	23	40
Корректировка 2 Инженерное обеспечение. (+ 50%; электричество 20%, газ 10%, вода 10%, канализация 10%)	Элек-во, вода, газ, канализ.	Элек-во, вода	Газ	Вода	Элек-во, вода, газ, канализ.	Элек-во
Корректировка 3 Степень освоенности участка. (Освоен +5%, не освоен -5%)	Освоен	Не освоен	Освоен	Освоен	Не освоен	Освоен
Корректировка 4 Транспортная доступность. (10 мин +/- 2%)	45 мин.	1ч. 15 мин.	1 ч. 25 мин.	30 мин.	35 мин.	1 ч. 30 мин.

Задание № 3

Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 900 000 у. е. в год. Затраты на создание улучшений составят 4 000 000 у. е. По мнению оценщика, ставки капитализации для улучшений и земли составляют 20% и 14% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общую ставку капитализации.

Задание № 4

На участке в 50 га планируется возвести дачный поселок. 20% территории общей площади участка будет отведено под дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно и потребует расходов в сумме $на 1 га общей площади, половина из которых придется на первый год, а половина на второй. В конце первого года, планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га каждый по цене $400 за сотку. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи, расходы но строительству которых составят $на 1 га. Ожидается, что 40% расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий года – по 30%. Расходы по продаже участков составят $6500 в год. Прогноз графика реализации застроенных участков:

* Год № 1 – 0.

* Год № 2 – 50 уч. по $8 000 и 20 уч. по $85 000.

* Год № 3 – 80 уч. по $90 000.

* Год № 4 – 35 уч. по $100 000.

* Год № 5 – 15 уч. по $115 000.

Какова текущая стоимость земли, если ставка дисконтирования
составляет 18%?

Задание № 5

Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн. руб. С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Издержки и прибыль инвестора составят (в млн. руб.):

Благоустройство (проект, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций (по цене подрядчиков)	480
управление	60
маркетинг	70
налоги и страховка	40
прибыль предпринимателя	130
Итого	780

Определите:

1. Ожидаемую валовую выручку инвестора.

2. Чистый доход от продажи участков.

3. Рыночную стоимость всего оцениваемого участка земли, если ставка дисконтирования принимается в размере 18% (без учета инфляции).

Задание № 6

Определить наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные:

Показатель	Сценарии использования
Жилое здание	Офисное здание	Промышленное здание
Площадь возводимых зданий, м2	7 300	8 000	5 800
Стоимость строительства зданий, $/м2	500	400	400
Чистый операционный доход, руб.	1 500 000	1 780 000	1 320 000
Ставка капитализации зданий	13%	12%	14%
Ставка капитализации земли	10%	10%	10%

Какова стоимость земельного участка для выбранного вами варианта ННЭИ?

Задание № 7

Оценивается земельный участок площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью руб. Продолжительность экономической жизни здания — 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом). Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20%. Площадь помещений здания, сдаваемых в аренду —кв. м. Ставка арендной платы 5 200 руб. за кв. м в год, потери от недозагрузки 10%, операционные и прочие расходы — 4 руб. Определить стоимость земельного участка.

Задание № 8

Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок. Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 руб. Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

·  в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина,

·  средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп,

·  с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.

Определить стоимость земельного участка.

Задание № 9

Имеются три одинаковых по площади и местоположению сельскохозяйственных участка. Затраты на производство 1 ц сельскохозяйственной культуры составили на первом участке — 14 ден ед., на втором — 18 ден ед.; на третьем — 22 ден ед. Цена производства одного центнера сельскохозяйственной культуры включает затраты и 20% дохода от величины затрат. Урожайность сельскохозяйственной культуры составила: на первом уча­стке — 35 ц/га; на втором — 28 ц/га; на третьем — 20 ц/га. Цена продажи на рынке одного центнера сельскохозяйственной культуры равна 25 ден. ед. Определите, на каких участках образуется рента и какова ее величина при ставке капитализации в 23%?

Задание № 10

Определить стоимость земельного участка методом техники остатка, заполнив пустые ячейки в таблице:

1	Площадь здания, м2	816,7
2	Площадь участка (застроенная), м2	432,0
3	Площадь, сдаваемая в аренду, м2	816,7
4	Арендная ставка за 1 м2 площади, руб./год	1 433
5	Коэффициент недоиспользования	8%
6	Коэффициент неуплаты	2%
7	Ставка капитализации для здания	17,65
8	Ставка капитализации для земли	12,0
9	Стоимость строительства, руб.	4 633 977
10	Потенциальный валовой доход (ПВД)
11	Потери от недоиспользования
12	Потери от неуплаты
13	Действительный валовой доход (ДВД)
	Операционные расходы
14	- налог на землю определить по ставке (7,615 руб./м2 в год)
15	- налог на имущество	9 000
16	- расходы на управление — 6% от ДВД
17	- эксплуатация и ремонт — 5% от ДВД
18	- прочие расходы — 3% от ДВД
19	Итого операционные расходы
20	Чистый операционный доход (ЧОД)
21	ЧОД, относящийся к зданию
22	ЧОД, относящийся к земле
23	Расчетная стоимость земли

[1] Читая статьи в указанных журналах, старайтесь сопоставить, описываемые в них процессы, организации, методы управления и т. п. с теоретическим материалом, изученным на занятиях и в ходе самостоятельной работы. Используйте материалы статей в качестве примеров и иллюстраций своих ответов на экзамене. Большинство статей доступно в Интернете.