Земельный участок (стр. 14 )

2) поскольку речь идет о землях сельскохозяйственного назначения, при отчуждении земельных долей необходимо соблюдать и установленные законодательством условия оборота сельскохозяйственных земель, в частности известить органы государственной власти, местного самоуправления о намерении продать земельную долю.

Указанные особенности совершения сделок с земельными долями распространяются только на те сделки, по которым происходит отчуждение земельной доли, причем отчуждение возмездное. О передаче земельной доли по наследству или о дарении ее в данном случае речь не идет.

При продаже земельной доли действует установленное гражданским правом преимущественное право покупки. Это означает, что при продаже доли в праве собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности могут проводиться и при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности в установленных законом случаях. Так, согласно ст. 255 ГК РФ кредитор участника долевой собственности при недостаточности у последнего другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если выделение доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные собственники, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли. Если остальные участники откажутся от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника путем продажи этой доли с публичных торгов.

Если доля в праве общей собственности продана с нарушением преимущественного права покупки, то в соответствии со ст. 250 ГК РФ любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Этой же статьей Гражданского кодекса определена процедура продажи доли в праве общей собственности: продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В соответствии со ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные; в этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Если же к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Этот порядок действует и при продаже земельных долей, но только в том случае, если участников общей собственности не более пяти. Однако, как правило, доли в праве собственности на участки земель сельскохозяйственного назначения возникли в результате приватизации таких земель, прежде закрепленных за колхозами и совхозами, и передачи в собственность граждан, работавших в этих хозяйствах, поэтому один такой участок принадлежит обычно большому числу собственников (до тысячи в некоторых хозяйствах). Кроме того, некоторые из участников общей собственности (получившие земельную долю по наследству и по другим основаниям) проживают в других населенных пунктах, поэтому применить к купле-продаже земельных долей общую процедуру чаще всего невозможно. Соответственно, Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (абз. 1 п. 2 ст. 12) предусмотрена возможность не извещать в письменной форме каждого участника долевой собственности, а опубликовать сообщение в средствах массовой информации, но не любых, а определенных субъектом Российской Федерации. В связи с этим указанные субъекты должны будут в ближайшее время принять соответствующие нормативные акты и утвердить перечень таких средств массовой информации. До момента, пока субъектом Российской Федерации не принят соответствующий закон, действует правило, установленное подп. 5 п. 1 ст. 19.1 рассматриваемого Федерального закона: указанными средствами массовой информации являются источник официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) источник официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Другое установленное законом требование не связано с количеством участников долевой собственности, оно действует всегда при продаже земельных долей. Оно представляет собой преимущественное право покупки субъектом Российской Федерации (или в установленных им случаях органом местного самоуправления) доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при отказе от приобретения этой доли всех участников долевой собственности. Оно аналогично преимущественному праву покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, установленному ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Как и в случае продажи земельных участков, извещение высшему органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органу местного самоуправления о продаже земельной доли должно вручаться под расписку или направляться заказным письмом с уведомлением о вручении. Со дня поступления этого извещения начинается течение месячного срока, по окончании которого продавец вправе продать свою долю третьему лицу (если указанные органы отказались ее приобрести или не уведомили о своем намерении приобрести земельную долю).

При нарушении установленного правила субъект Российской Федерации или, соответственно, орган местного самоуправления имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Е. М.

Имеются ли какие-нибудь ограничения в отношении выдела земельной доли в самостоятельный земельный участок?

Установление порядка выдела земельных участков в счет долей на местности, или в натуре, имеет большое значение, поскольку в конечном счете использование земли по ее целевому назначению возможно только при обладании (на любом праве) земельным участком, но не земельной долей.

Напомним, что первоначально земельный участок мог быть выделен только тем собственникам земельных долей, которые намеревались создать крестьянское хозяйство (в соответствии с ныне отмененными Законами РСФСР 1990 г. "О земельной реформе" и "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", Указом Президента РФ от 01.01.01 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"). В соответствии же с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" собственник земельной доли вправе требовать выдела земельной доли для любых целей, например, если он в дальнейшем собирается продать полученный земельный участок (предположим, на земельную долю оказалось сложнее найти покупателя).

Существовали также ограничения относительно выдела земельных участков в специализированных хозяйствах. До сих пор этот вопрос регулировался утвержденным Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" Положением о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий. Им установлены особые условия реорганизации и приватизации отдельных сельскохозяйственных предприятий, обусловленные необходимостью сохранения их прежней специализации и функций. В частности, не допускалось выделение в натуре земли при выходе из состава государственных племенных и конных заводов, государственных конюшен, ипподромов, селекционно-гибридных центров, государственных семенных инспекций и лабораторий по сортоиспытанию сельскохозяйственных культур, сортоиспытательных станций и участков, предприятий по воспроизводству ценных видов рыб, если соответствующие земельные участки обеспечивали выполнение названными хозяйствами производственных функций по основной специализации. Устанавливалось, что работник не вправе получить земельную долю в натуре при выходе из таких хозяйств, как животноводческие
комплексы, птицефабрики и парниково-тепличные комбинаты, если их земельные площади достаточны лишь для обеспечения кормами животноводства. Вообще запрещалось выделение земельной доли в натуре в сельскохозяйственных предприятиях, расположенных в городской черте и в зоне субтропиков.

В настоящее время названное Постановление отменено, а Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", как и другие действующие нормативные акты, никаких ограничений на выдел земли в специализированных хозяйствах не содержит.

Хотя в п. 1 ст. 13 данного Федерального закона названы случаи, когда участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет земельной доли (создание и расширение личного подсобного хозяйства и фермерского хозяйства, а также передача земельного участка в аренду), на самом деле Законом не установлено никаких оснований для отказа в выделе земельного участка, в том числе если выдел предполагается для других целей, например дальнейшей продажи участка сельскохозяйственной организации или фермеру, внесения в уставный капитал сельскохозяйственной организации.

Пунктом 1 ст. 4 этого же Закона установлено следующее требование: выделяемый земельный участок не может быть меньше минимального размера, установленного законодательством субъекта Российской Федерации, а если выделяется участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, то он не может быть меньше устанавливаемого субъектами РФ минимального размера земельного участка для таких земель. Данные требования не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство
, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее, чем минимальные размеры земельных участков, установленных субъектами Российской Федерации.

По действующему законодательству согласия других сособственников на выдел земельной доли не требуется, но необходимо согласование с ними местоположения выделяемого участка, поскольку сами по себе земельные доли к местности никак не привязаны, известен только их размер с учетом качества земли, выражаемого в баллогах. Различные же части земельного участка, находящегося в общей собственности, имеют различную ценность не только в связи с различным качеством сельхозугодий, но и вследствие их расположения - близости к жилью, производственным постройкам и т. п. При их выделении в качестве самостоятельного земельного участка важно не допустить появления чересполосицы и нарушения производственного цикла их сельскохозяйственного использования. Вот почему согласование местоположения имеет большое значение.

Для выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок собственник доли обязан известить в письменной форме о намерении выделить земельный участок остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации (определенных субъектом Российской Федерации). При этом он должен указать предполагаемое местоположение выделяемого земельного участка и, в установленных случаях, размер компенсации остальным участникам долевой собственности. Такую компенсацию по закону участник долевой собственности обязан выплатить другим участникам в том случае, если рыночная стоимость выделяемого ему земельного участка в расчете на единицу площади этого участка превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади. Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости земельных участков - выделяемого и оставшегося после выдела - в расчете на единицу их площадей.

Предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от других участников долевой собственности.

Если же возник спор о местоположении участка или размере компенсации, он разрешается, как установлено п. 2 ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", с использованием согласительных процедур. Порядок проведения таких процедур будет установлен Правительством РФ.

До сих пор указанный порядок согласования регулировался Рекомендациями о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренными Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96. В настоящее время они отменены, а другого нормативного акта на сей счет пока не принято, поэтому приходится ориентироваться на сложившуюся практику.

Поскольку уже в первоначальном извещении сособственников о намерении выделить земельный участок собственник земельной доли обязан указать предполагаемый размер компенсации им, то можно предположить, что до того, как оповестить остальных собственников, он должен обратиться в соответствующие органы (очевидно, земельный комитет), чтобы выяснить рыночную стоимость земельного участка, который он хотел бы получить, рыночную стоимость остающегося участка и рассчитать размер компенсации.

В случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу площади окажется ниже рыночной стоимости оставшегося после выделения земельного участка, компенсация выплачивается участнику долевой собственности, осуществившему выдел участка.

Для согласования позиций по выделению земельных участков как вариант согласительной процедуры возможно проведение собрания собственников земельных долей или их представителей. В своем решении оно может, например, перечислить земельные массивы, урочища и поля, на которых заявителям предлагается выбрать себе земельный участок, или предложить конкретные земельные участки. В отношении порядка созыва такого собрания можно ориентироваться на нормы ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", установившей порядок созыва общего собрания участников долевой собственности: необходимо не менее чем за месяц оповестить собственников о собрании, обеспечить присутствие на нем не менее чем 20% от общего числа собственников, которые должны принять решение большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих.

Указом Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" (ныне отменен) было установлено, что в случае разногласий между собственниками о местоположении земельного участка решение принимает орган местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству; при этом должны быть обеспечены рациональная организация территории (компактное размещение) и качество земель выделяемого участка не ниже среднего по хозяйству.

Если же использование согласительных процедур не дало результата, спорный вопрос передается на решение суда.

Е. М.

Часть земельных долей, предоставленных в ходе земельной реформы работникам сельскохозяйственной организации, оказалась невостребованной. Может ли эта организация использовать земельные участки, соответствующие таким долям?

Проблема эта актуальна, поскольку в силу разных обстоятельств некоторые собственники земельных долей не воспользовались своим правом на эти доли.

В соответствии с ныне уже не действующими Рекомендациями о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями невостребованными признавались земельные доли, собственники которых в установленный срок не получили свидетельства о праве собственности на земельные доли либо, получив их, не воспользовались своими правами по распоряжению земельными долями (т. е. не оформили передачу их сельскохозяйственной организации в пользование, аренду, не внесли в ее уставный капитал, не обратились с просьбой о выделении в натуре, не произвели отчуждение). Такие невостребованные земельные доли с указанием их собственника должны были передаваться по решению внутрихозяйственной комиссии по приватизации земли образованным в ходе реорганизации сельскохозяйственным коммерческим организациям с их согласия для осуществления ими представительства в отношении указанных долей в соответствии со ст. 182 ГК РФ, а в случае отказа сельскохозяйственной коммерческой организации от использования невостребованных земельных долей они зачислялись в фонд перераспределения земель района.

Указанная статья Гражданского кодекса называется "Заключение сделки неуполномоченным лицом" и гласит, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Рекомендациями устанавливалось, что сельскохозяйственная коммерческая организация, осуществляющая представительство в отношении невостребованных земельных долей в соответствии со ст. 183 ГК РФ, несет ответственность перед собственниками невостребованных земельных долей по всем претензиям, которые они могут предъявить в отношении пользования принадлежащими им, но не востребованными, земельными долями.

Указом Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" (также отменен) было уточнено, что невостребованные земельные доли, на которые не поступили заявления на получение свидетельств на право собственности на земельные доли, передаются (сохраняются за) сельскохозяйственным организациям, которые используют их в течение трех лет. Если в течение этого времени собственник указанной земельной доли не подал заявление на получение свидетельства на право собственности на земельную долю и не принял решения об использовании земельной доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года.

Поэтому вполне правомерным является то, что до вступления в силу Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" аграрное хозяйство использовало земельные участки, на которые приходятся невостребованные земельные доли. Однако с принятием указанного Закона ситуация изменилась. Теперь неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления с тем, чтобы в судебном порядке установить право государственной или муниципальной собственности на этот участок. Правда, в тексте п. 3 ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" идет речь о неиспользуемой части земельного участка, но, по нашему мнению, здесь имеются в виду именно невостребованные земельные доли. Иначе не совсем ясно, как можно определить, чьей именно земельной доле соответствует не используемый земельный участок, если такие доли пока на местности не отграничены.

Субъект Российской Федерации (орган местного самоуправления) вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, если участник долевой собственности неизвестен, а если участник или участники долевой собственности известны - о прекращении их права собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок и признании права собственности соответственно субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Если же сельскохозяйственная организация нуждается в использовании соответствующей части земельного участка, она должна принять меры к установлению собственников невостребованных долей и заключению с ними договора купли-продажи этих долей.

Е. М.

Может ли сельскохозяйственная организация продолжать пользоваться земельными долями, переданными ей по договору аренды собственниками этих долей, и после вступления в силу Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"?

До принятия этого Закона распоряжение земельными долями, не связанное с их отчуждением, осуществлялось в основном путем сдачи земельных долей в аренду. Возможность передачи земельных долей в аренду предусматривалась уже первыми актами об аграрной реформе, единственным условием являлось использование их арендаторами для целей сельскохозяйственного производства.

Однако само по себе понятие "сдача земельной доли в аренду" является юридически неверным, поскольку согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, а также иные непотребляемые вещи (которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования). Доля же в праве собственности является имущественным правом, а не вещью, следовательно, в аренду никак передана быть не может. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения эта коллизия устранена, в п. 1 ст. 9 четко сформулировано: "В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности". Иными словами, собственники земельных долей согласно общей договоренности могут передать в аренду только целиком принадлежащий им земельный участок; если же один из собственников или отдельные собственники желают сдать в аренду участки, приходящиеся на их доли в праве собственности, они должны выделить в установленном порядке эти доли в натуре (на местности).

Совершенно очевидно, что приведение договоров аренды земельных долей в соответствие с действующим законодательством потребует значительного времени, усилий, разъяснительной работы, поскольку в изменении и перерегистрации нуждается практически каждый из действующих на сегодняшний момент договоров. По этой причине Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения был установлен срок для проведения всех необходимых действий - изначально на два года со дня вступления в силу указанного Закона, затем был продлен до четырех лет Федеральным законом от 7 марта 2005 г. N 10-ФЗ "О внесении изменений в ст. 16 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <*>. Истекает срок, таким образом, 24 января 2007 г.

<*> СЗ РФ. 2005. N 10. Ст. 758.

Проще всего, видимо, будет привести в соответствие с нормами нового земельного законодательства договоры, по которым в аренду передавались целиком земельные массивы, находящиеся в общей собственности. Собственно говоря, они просто неправильно назывались договорами аренды земельных долей с множественностью лиц на стороне арендодателя (только следует иметь в виду, что несколько лиц на стороне арендодателя могло быть и при передаче не выделенных из общего массива земельных долей). Теперь такие договоры будут называться договорами аренды земельных участков, находящихся в общей собственности. Единственная особенность в порядке их заключения по сравнению с иными договорами аренды земли установлена в п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения: договор аренды находящегося в общей собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен не только со всеми собственниками, но и с одним из них, действующим на основании доверенности, выданной ему остальными участниками долевой собственности. Такой порядок в условиях многочисленности собственников земельных долей часто является единственно возможным.

Потребуется ли при перерегистрации таких договоров также и изменение их условий? Это может потребоваться, во-первых, в связи с тем, что сейчас установлен предельный срок аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения - 49 лет; но, с другой стороны, если договор заключен на больший срок, все равно он будет считаться заключенным на срок, равный предельному. Во-вторых, в действующих в настоящее время договорах аренды, составленных на основе старых типовых договоров аренды земельных долей, могут содержаться нормы, противоречащие действующему законодательству. Так, в соответствии с действовавшим до сих пор примерным многосторонним договором аренды земельных долей (приложение к Постановлению Правительства РФ "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев") каждый арендодатель имел право выйти из договора, уведомив об этом арендатора в предусмотренные договором сроки; арендатор вправе расторгнуть договор частично в отношении одного или нескольких арендодателей, уведомив их об этом в указанные сроки. Разумеется, в настоящее время, когда в аренду передается целиком земельный участок, подобные условия в договоре аренды устанавливаться не могут.

Если речь идет о заключенном договоре аренды отдельной земельной доли, то для приведения его в соответствие с действующим законодательством необходимо провести процедуру выделения в натуре земельного участка, соответствующего земельной доле, с соблюдением всех установленных законом процедур и затем оформить обычный договор аренды земельного участка. Если это по каким-то причинам невозможно, то следует распорядиться земельной долей иным предусмотренным законом способом. Если же все это в течение установленного четырехлетнего срока сделано не будет, то в соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к такому договору будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.

Следует подчеркнуть, что такой договор аренды земельной доли не может быть ни принудительно расторгнут, ни изменен, поскольку согласно гражданскому законодательству у нас в стране действует принцип свободы договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, т. е. смешанный договор (ст. 421 ГК РФ). Однако договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). Согласно той же ст. 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий в качестве обязательных для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Как раз это и относится к договорам аренды земельных долей.

Е. М.

Что представляет собой договор доверительного управления имуществом, который будет действовать в отношении земельных долей?

Договор доверительного управления является новым для отношений, связанных с распоряжением земельными долями. Поскольку одной из целей разработки Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения было приведение действовавшего законодательства о земельных долях и практики его применения в соответствие с гражданским законодательством, потребовалось найти форму, в которой могли бы заключаться договоры на передачу в пользование земельных долей без выдела их на местности, т. к. договор аренды к таким случаям неприменим.

В отличие от договора аренды, по которому могут быть переданы только обособленные природные объекты, такие как земельные участки (ст. 607 ГК РФ), объектами доверительного управления, в соответствии с п. 1 ст. 1013, могут быть, кроме отдельных объектов, относящихся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами
, исключительные права и другое имущество.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему
(ст. 1012).

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом (такие случаи, в частности, названы в ст. 1026 ГК РФ), доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения. Для земельных долей в подавляющем большинстве случаев доверительными управляющими явятся сельскохозяйственные коммерческие организации или главы крестьянских хозяйств.

Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении переданного ему имущества. В случаях, предусмотренных договором, он может осуществлять и распоряжение недвижимым имуществом.

Доверительный управляющий осуществляет управление имуществом лично, кроме отдельных случаев, предусмотренных законом (см. п. 2 ст. 1021 ГК РФ). Доверительный управляющий представляет учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Доверительный управляющий лично несет обязательства по сделке, совершенной им с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений.

Кроме того, доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления - убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления (ст. 1022 ГК РФ).

Согласно ст. 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это означает, что переданная в доверительное управление земельная доля отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе и по ней ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица. При банкротстве учредителя управления доверительное управление этим имуществом прекращается, и оно включается в конкурсную массу.

Договор доверительного управления земельными долями должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества (в данном случае - земли). Передача земельных долей в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на них. Несоблюдение этих условий влечет недействительность договора.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор. Относительно земельных долей никаких специальных указаний в законодательных актах по сроку договора пока нет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Но самое существенное отличие данного вида договора от всех, которые применялись при передаче земельных долей в собственность или пользование (и в том числе наиболее до сих пор распространенного - договора аренды), состоит в том, что по договору доверительного управления не тот, кто использует земельную долю, платит за это собственнику, а собственник земельной доли должен платить доверительному управляющему. В соответствии со ст. 1023 ГК РФ доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества. Это обстоятельство вызывает сомнение в том, что данный вид договора получит широкое распространение на практике.

Как следует из ст. 1024 ГК РФ, договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:

смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица
- выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;

отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;

смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);

отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в предыдущем абзаце, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;