Правовой статус земельного участка (стр. 3 )

11. Оборот земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Вопросы правового регулирования

Правовое регулирование оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется федеральным законом от 01.01.01 г. (ред. от 01.01.2001) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель). Этот закон является неотъемлемой частью системы нормативных правовых актов регулирующих земельные отношения. Закон об обороте земель (ст. 1 п. 1) регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Он устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а также определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Содержание понятия "земель сельскохозяйственного назначения" содержится в ст. 77 Земельного кодекса РФ, согласно которому таковыми признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

К сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Положения ЗК РФ о сельскохозяйственных угодьях предусматривают особый режим использования этих земель, как предназначенных для жизненно важных публичных нужд со сложно выстроенной системой правового регулирования, во главе которого стоит Закон об обороте земель как акт специальный. Остальные законы будут являться общими по отношению к Закон об обороте земель в сфере оборота земель сельскохозяйственного значения.

Важно заметить, что действие Закона об обороте земель не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства
и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот этих и других категорий земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом РФ.

Необходимо сразу отметить, что Земельный кодекс РФ содержит норму которым устанавливается, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (ст. 27 п. 6). По смыслу этого положенияЗемельного кодекса РФ, никакие другие нормативные правовые акты, за исключением Закона об обороте земель не могут регулировать отношения по обороту земель сельскохозяйственного назначения, включая порядок приватизации земель находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Закон об обороте земель устанавливает, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется:

- Конституцией Российской Федерации (ст. 9, 72);

- Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (пп. 6, 7 ст. 27, ст. 79 и др.);

- Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 2 ст. 260);

- Закон об обороте земель;

- другими федеральными законами;

- принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации числе (это прежде всего подзаконные нормативные правовые акты);

- законами субъектов Российской Федерации (земельное законодательство, согласно ст. 72 Конституции РФ находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации).

В выстроенной системе правового регулирования отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения значимое место занимают, по нескольким основаниям, законы субъектов Российской Федерации. Во-первых, важность правового регулирования на региональном уровне нашло отражение в принципах закрепленных в Законе об обороте земель и на которых основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения. Это следующие принципы: преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

В то же время федеральный законодатель сформулировал принцип в соответствии с которым, принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается. На наш взгляд, это положение призвано упорядочить систему правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения и предотвратить какие-либо злоупотребления в этой сфере.

Во-вторых, активное нормотворчество регионального законодателя в направлении определенном Законом об обороте земель способствует реализации идеи разумного и допустимого оборота земель сельскохозяйственного назначения. Так, согласно ст. 4 Закона об обороте земель минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве. В качестве примера можно привести законы ряда субъектов Российской Федерации - Закон от 01.01.01 года N 55-ОЗ "О регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения в Чукотском автономном округе", Закон Хабаровского края от 30.06.2004 N 201 "Об особенностях регулирования отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на территории Хабаровского края", Закон Московской области от 01.01.01 года N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области", Закон Красноярского края от 25.12.2003 N 9-1665 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Красноярского края".

Принципы, закрепленные в Законе об обороте земель, являются неотъемлемой частью основных принципов земельного законодательства и развивают их в части касающейся оборота земель сельскохозяйственного назначения. Один из принципов Закона об обороте земель гласит, что к отношениям, возникающим при использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с их целевым назначением и требованиями охраны земель, в части, не урегулированной Законом об обороте земель, применяются нормы иных федеральных законов.

В числе других федеральных законов регулирующих в той или иной мере рассматриваемые отношения можно назвать ряд федеральных законодательных актов. Некоторые из них прямо указаны в Закон об обороте земель - это - федеральный закон от 01.01.01 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в ред. от 01.01.01 г.), федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон от 01.01.01 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".

Можно выделить также группу законов прямо не названных, но без которых реализация норм Закона об обороте земель представляется невозможной. Так, федеральный закон от 01.01.01 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (в ред. 17.04.2006) в ст. 7 содержит закрытый перечень случаев, носящих исключительный характер, при наступлении которых допускается перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в случае консервации земель.*(1) Из других законов можно также назвать федеральный закон от 7 мая 2001 г. N 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока", федеральный закон от 01.01.01 г. N 102-ФЗ (ред. от 01.01.2001) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и др.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется, в том числе подзаконными нормативными правовыми актами. Среди них особо важное место на определенном этапе развития земельных отношений занимали Указы Президента РФ. Необходимо отметить, что многие указы Президента РФ, регулировавшие земельные отношения, утратили свою силу в связи с принятием Земельного кодекса РФ и других федеральных законов, тем самым, завершив столь нужную миссию по "латанию пробелов" на этапе формирования нового земельного законодательства.

Постановления Правительства РФ, ведомственные акты, также имеют определенное значение в регулировании земельных отношений. Они восполняют, конкретизируют или развивают нормы законодательных актов, в том числе затрагивающих вопросы оборота земель сельскохозяйственного значения. Завершая рассмотрение данного вопроса необходимо акцентировать внимание на одном из главных принципов, на котором основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения - на принципе сохранения целевого использования земельных участков. Этот принцип является цементирующим для всех норм земельного законодательства Российской Федерации об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а его строгое соблюдение можно рассматривать как гарантию сохранения земель сельскохозяйственного назначения как основу жизнедеятельности населения и страны в целом.

12. Порядок принудительного отчуждения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащего лицу на праве собственности

Правовое регулирование отчуждения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащего лицу на праве собственности предусмотрено федеральным законом от 01.01.01 г. (ред. от 01.01.2001) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель). Статья 5 Закона об обороте земель устанавливает порядок принудительного отчуждения объекта регулирования настоящим Законом, принадлежащего лицу на праве собственности. В соответствии с конституционными гарантиями частной собственности, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статья 5 Закона об обороте земель развивает указанный конституционный принцип применительно к объектам права собственности в виде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также долям в праве общей собственности на такие земельные участки. Положения пункта 1 статьи 5 Закона об обороте земель следует рассматривать как специальную норму по отношению к общему правилу, закрепленному гражданским законодательством. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 238 Гражданского кодекса РФ, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. Данная норма распространяет свое действие на имущество, ограниченное в обороте специальным законодательством. Поскольку земельные участки могут переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается специальным законодательством о земле, то их также необходимо признать имуществом с ограниченной оборотоспособностью. Порядок принудительного отчуждения земельных участков, устанавливаемый Законом об обороте земель, является подтверждением данному тезису. Определенной категории частных лиц предоставляется возможность произвести отчуждение земельных участков и долей в праве собственности на добровольной основе, но в определенном процедурном порядке. При несоблюдении установленного порядка добровольного отчуждения, прекращение права собственности на имущество производится по решению суда.

Организационно-правовой механизм отчуждения имущества, предусмотренный комментируемой нормой, содержит следующие элементы:

- субъектный состав лиц, на которых распространяется действие механизма;

- фактические и юридические основания реализации механизма,

- сроки и порядок исчисления сроков реализации механизма,

- гарантии для лиц, чьи интересы могут быть нарушены в результате реализации указанного механизма.

Рассмотрим каждый из указанных элементов механизма отчуждения имущества в отдельности.

Юридическими основаниями реализации механизма являются нарушения общих принципов и начал, заложенных в основу регулирования отношений об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Законом об обороте земель установлено два основания реализации механизма, которые классифицируются по субъектному составу.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона об обороте земель, одним из базовых принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения провозглашается установление особенностей предоставления земельных участков иностранным гражданам и юридическим лицам
, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля вышеуказанных лиц составляет более пятидесяти процентов. Далее, в статье 3 Закона об обороте земель, устанавливается, что указанные лица могут обладать земельными участками только на праве аренды.

Данный принцип преследует цели защиты национальных интересов в таком приоритетном направлении, как оборот земель сельскохозяйственного назначения. В то же время, он может рассматриваться как ограничение притока иностранных инвестиций в развитие сельского хозяйства и фермерства на территории России.

Фактическим основанием реализации механизма отчуждения имущества по отношению к иностранным лицам, лицам без гражданства, а также лицам с участием иностранного капитала, будет являться факт приобретения в собственность по законным основаниям объекта регулирования либо факт нахождения в собственности объекта на момент вступления в силу Закона об обороте земель. В зависимости от того, какое из вышеуказанных оснований возникло у конкретного субъекта, дифференцируется порядок исчисления сроков реализации механизма отчуждения, о чем более подробно будет сказано ниже.

Второе основание реализации механизма может быть применимо к физическим лицам, являющимся российскими гражданами, или юридическим лицам, зарегистрированным на территории Российской Федерации. В данном случае защищается ограничительный принцип оборота земель сельскохозяйственного назначения на нахождение в собственности одного лица земель площадью не более определенного размера. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона об обороте земель, оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе установления максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина или одного юридического лица. В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона об обороте земель максимальный размер устанавливается соответствующим субъектом Российской Федерации, однако он не может составлять менее десяти процентов общей площади сельскохозяйственных угодий. Следует отметить, в соответствии с переходными положениями статьи 19.1 Закона об обороте земель, если на территории какого-либо субъекта РФ не принят закон, устанавливающий такой максимальный размер, то он устанавливается равным 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района.

Законом об обороте земель устанавливается базовый срок для реализации механизма отчуждения объекта регулирования настоящим законом - один календарный год. Течение срока подчиняется общим правилам исчисления сроков для целей гражданских правоотношений (на основании пункта 2 статьи 1 Закона об обороте земель, пункта 3 статьи Земельного кодекса РФ). Так, в соответствии со статьями 191 и 192 Гражданского кодекса РФ, течение срока, определенного периодом времени и исчисляемый годами, начинается на следующий день после наступления события, которым определено его начало, и истекает в соответствующий месяц и число соответствующего года.

Порядок исчисления срока реализации механизма отчуждения, как было отмечено выше, варьируется в зависимости от того, какое из двух оснований наступило раньше: вступление в силу Закона об обороте земель либо приобретение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Следует отметить, что Закон об обороте земель вступил в силу в первоначальной редакции через шесть месяцев после его первоначального опубликования. Датой первоначального опубликования Закона следует считать 27 июля 2002 года, когда он получил официальное опубликование в "Российской газете" N 137 и в "Парламентской газете" N 140-141. Следовательно, датой вступления в силу
Закона является 28 января 2003 года.

Таким образом, если приобретение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения имело место до наступления указанной даты, то срок реализации механизма добровольного отчуждения должен был истечь 28 января 2004 года. В противном случае, дата истечения срока реализации механизма подлежит исчислению для каждого конкретного случая в индивидуальном порядке.

При несоблюдении рассмотренных выше сроков реализации механизма добровольного отчуждения, вступает в силу административный и судебный порядок. Так, учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на соответствующей территории, в десятидневный срок направляет письменное уведомление о нарушении конкретным субъектом порядка добровольного отчуждения в адрес органа государственной власти субъекта РФ. Тот, в свою очередь, в месячный срок обращается в суд с заявлением о понуждении к продаже земельного участка либо доли в праве общей собственности на публичных торгах.

Порядок проведения публичных торгов регулируется гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ, торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Публичные торги, проводимые в порядке исполнения решения суда, могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. В соответствии со сложившейся судебной практикой, только существенное нарушение правил проведения торгов признается надлежащим основанием к признанию их недействительными. При этом под существенными нарушениями правил проведения торгов понимают такие нарушения, которые привели или могли привести к неправильному определению цены выставленного на торги имущества или победителя торгов. К таким нарушениям, в частности, относится необоснованный отказ включить в число участников торгов или исключение из их числа лиц, имевших право участвовать в них и выразивших на то желание (п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 декабря 1993 г. N 32). Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

В Законе об обороте земель предусмотрены и случаи отсутствия желающих приобрести отчуждаемый в принудительном порядке земельный участок или долю в праве собственности на земельный участок. В таком случае объект прав приобретает субъект РФ или соответствующее муниципальное образование по рыночной стоимости. При этом не определяется порядок установления рыночной стоимости, отсутствует требование о привлечении независимого оценщика, что создает возможность злоупотреблений со стороны государственных (муниципальных) органов. Рыночная стоимость, сложившаяся в конкретной местности на земельные участки в результате взаимодействия спроса и предложения, на практике должна определяться по данным из официальных источников информации (например, данные статистических органов). В случае если по тем или иным причинам таковые недоступны в конкретной местности, на территории которой расположен отчуждаемый земельный участок, то для определения цены могут использоваться и неофициальные данные, например, данные агентств по недвижимости, данные о фактических ценах, примененных независимыми сторонами при купле-продаже аналогичных объектов. Таким образом, государственным (муниципальным) органам предоставляется значительная свобода усмотрения в решении вопроса, какую цену того или иного принудительно отчуждаемого земельного участка следует применить в конкретной ситуации. Однако за лицом, у которого отчуждается земельный участок, сохраняется право оспаривания как оснований для отчуждения его собственности, так и ее стоимостной оценки как базы для определения размера равноценного возмещения.

Законом об обороте земель предоставляются определенные гарантии для лиц, у которых принудительное отчуждение производится в пользу публично-правовых образований. Так, в случае если земельный участок в рассмотренном выше порядке приобретает субъект РФ или муниципальное образование, то за бывшим владельцем сохраняется преимущественное право на заключение договора аренды в отношении данного земельного участка. Это означает, что при наличии заинтересованности бывшего владельца, он не лишается возможности продолжать осуществление правомочий владения и пользования землей, но уже на других основаниях - как арендатор. Указанная гарантия может оказаться чрезвычайно важной для лиц, использующих земельные участки в течение длительного времени и принимающих разумные меры по сохранению полезных свойств земель сельскохозяйственного назначения. Благодаря такой норме-гарантии, они могут и дальше вести фермерское хозяйство на той же территории, несмотря на обращение ее в публичную собственность.

Следует обратить внимание на специальный порядок вступления в силу отдельных положений Закона об обороте земель. Так, если на момент вступления в силу Закона об обороте земель субъектом РФ не был принят обеспечивающий его реализацию законодательный акт, то при реализации механизма принудительного отчуждения земельного участка в пользу субъекта РФ . Его исключительная компетенция в отношении рассматриваемых правоотношений сохраняется вплоть до вступления в силу закона субъекта РФ, который урегулирует порядок реализации механизма принудительного отчуждения земельных участков (долей в праве собственности) на соответствующей территории (статья 19.1 Закона об обороте земель).

13. Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Все многообразие залоговых отношений, возникающих в связи с правами на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, можно классифицировать в зависимости от того имущества (имущественных прав), которое составляет предмет залога. По данному основанию обычно выделяют:

- залог земельного участка, принадлежащего лицу на праве собственности;

- залог земельного участка при общей долевой или совместной собственности;

- залог доли в праве общей долевой собственности на земельный участок,

- залог права аренды на земельный участок.

Статья 7 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", регулируя именно залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, содержит отсылочную норму к Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Однако, поскольку данный Закон призван урегулировать комплекс залоговых отношений, в которых фигурирует в том или ином качестве недвижимое имущество, то особенности залога долей в общей собственности за земельные участки и залога права аренды на земельные участки, также содержатся в указанном Законе. При этом некоторые специфические особенности залоговых отношений, характерные исключительно для земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, установлены и в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Так, в соответствии со статей 7 Закона об ипотеке, на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена только при наличии согласия на это всех собственников, выраженного в письменной форме. А в соответствии со статьей 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог, согласие участников долевой собственности на это по общему правилу не требуется (также как и при залоге доли в праве общей долевой собственности).

Таким образом, залоговые отношения, возникающие в связи с правами на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, урегулированы совокупностью законодательных актов, включая положения Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Закон об ипотеке регулирует следующие группы залоговых отношений недвижимого имущества:

- общие положения об ипотеке

- заключение договора об ипотеке;

- вопросы составления и выдачи закладной;

- порядок государственной регистрации ипотеки;

- переход прав на заложенное имущество третьим лицам;

- обременение заложенного имущества правами третьих лиц;

- последующий залог;

- обращение взыскания на заложенное имущество и его реализацию;

- особенности ипотеки отдельных объектов, в том числе земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Глава IX Закона об ипотеке устанавливает особенности ипотеки земельных участков. В соответствии со статьей 62 Закона об ипотеке залог земельных участков возможен только в случаях, когда их оборот допускается федеральными законами. Как отмечалось выше, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения обладают некоторыми признаками ограниченной оборотоспособности.

Ограничение оборотоспособности производится как по субъектному составу (например, иностранные лица, лица без гражданства), так и по площади земельного участка, который может принадлежать одному и тому же лицу, путем установления муниципальными образованиями максимального и минимального размера. В дополнение к указанным ограничениям, статьей 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Применительно к залогу земельных долей вводится правило, согласно которому при общей или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре. Следовательно, в случае залога речь может идти только о доле в праве общей собственности, но не о залоге самого участка.

Несмотря не диспозитивную норму, позволяющую сторонам самостоятельно определить залоговую стоимость земельного участка в своем соглашении, проведение оценки земельного участка независимым оценщиком теперь является обязательным.

По общему правилу, в отношении ипотеки земельных участков, на которых расположены здания и сооружения, действует режим "общей судьбы" земельного участка и объектов недвижимости, при этом ипотека земельного участка признается первичной.

В отличие от залога прочих земель, в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлена императивная норма, в соответствии с которой залог таких земель допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с данным участком объектов недвижимости и стороны не вправе в своем соглашении предусмотреть иной порядок распределения залоговых прав.

Для сравнения, в отношении земель, не относящихся к сельскохозяйственным угодьям, стороны вправе в договоре залога предусмотреть условие, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю. В таком случае залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохранял бы право на здание или сооружение. Кроме того, он приобретал бы право ограниченного пользования той частью земельного участка, которая необходима для использования наземной недвижимости - сервитут. В отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения такие условия договора будут признаны ничтожными как противоречащие действующему законодательству.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Законом об ипотеке, обращение взыскания на заложенное имущество по общему правилу возможно в двух формах - на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя и в судебном порядке. Однако из данного правила устанавливается исключение в отношении земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с пунктом 2 статьи 55 Закона об ипотеке, в том случае если предметом ипотеки является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, удовлетворение требований залогодержателя производится только в судебном порядке.

В статье 68 Закона об ипотеке устанавливается ряд особенностей обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации. Так, на участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются правила о разрешенном использовании, в соответствии с которым приобретатель земельного участка не вправе менять его назначение, за исключением случаев, прямо предусмотренных земельным законодательством РФ или в установленном им порядке.

Продажа или приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных участков должны производиться с соблюдением ограничений относительно круга лиц, которые могут их приобретать. Таким образом, при залоге не действует право преимущественного приобретения земельного участка исполнительным органом государственной власти субъекта РФ и муниципального образования.

В отношении залога земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, устанавливается дополнительное ограничение - на него нельзя обращать взыскание до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Это требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

14. Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Правовое регулирование наследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется федеральным законом от 01.01.01 г. (ред. от 01.01.2001) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель). Необходимо отметить, что Закон об обороте земель устанавливает особенности наследования земельных участков сельскохозяйственного назначения. Данные особенности проявляются в том, что земельный участок или доля в праве на такой земельный участок не может перейти по наследству лицам, которые не вправе иметь его в собственности. Это относится к иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%. Согласно ст. 4 Закона об обороте земель приобрести право собственности в порядке наследования не могут лица, указанные в этой статье и уже обладающие одним или несколькими земельными участками, размер общей площади которых, если они расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ, уже равен или близок максимальному размеру, установленному законом субъекта РФ, если при приобретении этого участка размер общей площади земель превысит нормы, установленные законом субъекта РФ. В соответствии со ст. 5 Закона об обороте земель земельные участки, приобретенные указанными лицами, подлежат отчуждению. Отчуждение в данном случае может наступить после вступления в права наследования и приобретения наследником права собственности на соответствующий земельный участок в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Если общая площадь земельного участка после вступления в права наследования превысит нормы, установленные законом субъекта РФ, отчуждению подлежит не весь приобретенный участок, а его часть, площадь которой является превышением норматива.

Помимо перечисленных в ст. 4 Закона об обороте земель, установлены и иные требования к размеру земельного участка сельскохозяйственного назначения, которые, исходя из положений названной статьи, по всей видимости, следует учитывать при наследовании участков сельскохозяйственного назначения. Так, совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей, не допускается. В то же время в соответствии с п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель законами субъектов РФ могут быть установлены не только максимальные, но и минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Данная норма вполне согласуется с отношениями по наследованию земельного участка и со ст. 1182 ГК РФ.