Рынок земли Московской области формируется в основном из предложений земельных участков двух категорий – сельскохозяйственного назначения и земель поселений
По данным аналитиков компании «Индикатор рынка недвижимости»[1] по итогам 2008 года можно заключить, что в структуре предложения превалируют земельные участки сельскохозяйственного назначения, в процентном соотношении порядка 75% от общего объема предложения, далее ИЖС порядка 20%. Земли же промышленного назначение составляют не более 5% от общего объема, хотя спрос на них имеется.
Объем рынка земли подмосковья в 2008 году составил порядка 40 тыс. га. По сравнению с прошлым (2007 годом) спрос упал на 40-60%. На долю ликвидных участков в общем объеме предложения приходится не более 20%. Это те участки, которые расположены не далее 30 км от МКАД. В основном же более 60% участков от общего объема предложения расположены далее 50 км от МКАД.
Уже с началом 2007 года на рынке земли в Подмосковье ощущалось превалирование предложения над потенциальным и реальным спросом. По мнению аналитиков компании «Индикатор рынка недвижимости», объем рынка земель в количественном выражении за 3 года вырос более чем в 2 раза, то есть на сегодняшний день рынок перенасыщен. За три года кардинально изменилась структура предложения, произошло вымывание ликвидных земель с рынка, а в 2005 году более 50% (околога.) предлагались к продаже не далее чем в 30 км. Доля земель сельхоз назначения возросла в 1,5 раза, соответственно почти в 2 раза сократилась доля земель промышленности и земель для дачного строительства. А фактический объем предложения, в гектарах, земель ИЖС, промышленности и ДСК не изменился. В три раза увеличился объем предложения в сельхоз сегменте. Это говорит о том, что ликвидные земли за последние годы вымылись с рынка.
Начавшийся мировой финансовый кризис оказал влияние на ситуацию на рынке земли, предложение земельных участков не снизилось, а даже увеличилось, а падение покупательского спроса составило порядка 40-60%. В настоящее время рынок земли Московской области продолжает оставаться под влиянием кризиса. Компании, владеющие земельными активами, с целью поправить свое финансовое положение выставляют их на продажу с существенными скидками, которые в ряде случаев достигают 70%.[2]
В период с августа по декабрь 2008 года стоимость земли в Подмосковье резко снизилась. В целом, средние цены на сотку земли по направлениям продолжают снижаться: снижение, достигающее 15%, наблюдается по Новорижскому, Рублево-Успенскому, Минскому и Ленинградскому направлениям. Землевладельцы прогнозируют дальнейшее, более значительное снижение стоимости земли. Как сообщает газета «Ведомости»[3] ожидается, что весной 2009 года цена сотки земли в Московской области может снизиться до 50 процентов ее нынешней стоимости.
Сайт Greenga подвел итоги снижения стоимости сотки[4], земли с августа 2008 г. по январь 2009г. (в процентном соотношении от начальной стоимости).
Направление | 0-30 км | 30-60км | 60-100км | Более 100 км |
Север | 15% | 25% | 20% | 20% |
Северо-Запад | 35-40% | 30% | 30% | 15% |
Северо-Восток | 20% | 15% | 20% | 20% |
Запад | 30% | 25% | 20% | 12% |
Юго-Запад | 15% | 20% | 10% | 15% |
Юг | 20% | 15% | 10% | 10% |
Юго-Восток | 20% | 25% | 10% | 10% |
Восток | 20% | 15% | нет данных | нет данных |
Использовались данные компании по землям сельхозназначения, дачного строительства и ИЖС. |
Из таблицы видно: наименьшее снижение стоимости произошло по изначально недооцененным направлениям (Симферопольское, Каширское, Новорязанское ш.). Наибольшее снижение произошло по Новорижскому и Волоколамскому направлению на расстоянии до 30 км. от МКАД.
Все участники рынка по данным РБКDaily единогласно утверждают, что на сегодняшний день активность на рынке купли-продажи земли в Подмосковье нулевая. Поскольку девелоперы повсеместно замораживают уже начатые проекты и не имеют возможности начать новые, покупателей на земельные участки нет.
Аналитики компании «Индикатор рынка недвидимости» пишут, что стоимость земельных массивов, требующих комплексного освоения (включая изменение разрешенного использования, подвод коммуникаций, создание инфраструктурных объектов и т. п.) уже существенно упала и может еще упасть на 40-50%.
Как пример существенного снижения цен можно привести случай с компании Panorama Estate. Эта компания дважды предлагали участок ИЖС площадью 6,4 га на Новой Риге, рядом с «Резиденциями Бенилюкс». Еще до кризиса — по цене 33 тыс. долл. за соткув январе 2009 г. по 5 тыс. долл. за сотку. Шестикратное падение цены эксперты объясняют избытком предложения земли на этом направлении.[5]
На сайте *****[6] приведены аналитические данные по количеству предложений земельных участков. Наибольшее количество предложений земельных участков зафиксировано по землям сельскохозяйственного назначения вдоль Новорижского, Симферопольского и Новорязанского шоссейным дорогам, что в абсолютных показателях составляет 63, 29 и 28 соответственно.
Статистические данные предложений земли, зафиксированные на сайте *****
Наименование шоссе | Количество предложений* участков за 3 последних месяца по категории | |||||
Категория (назначение) земель | не указано | с/х | ИЖС | высотное стр-во | комм. объекты | рекреац. объекты |
Алтуфьевское шоссе | – | – | – | – | – | – |
Боровское шоссе | – | – | – | – | – | – |
Варшавское шоссе | – | 7 | – | – | – | – |
Волоколамское шоссе | 2 | 7 | – | – | – | – |
Горьковское шоссе (М7, «Волга») | 2 | 3 | – | – | – | 1 |
Дмитровское шоссе (А104) | 3 | 6 | – | – | – | 2 |
Егорьевское шоссе (Р105) | 1 | 8 | – | – | – | – |
Ильинское шоссе (А106) | – | – | – | – | – | – |
Калужское шоссе (А101) | 2 | 4 | – | – | – | – |
Каширское шоссе (М4, «Дон») | – | 9 | – | – | 1 | – |
Киевское шоссе (М3, «Украина») | – | 10 | – | – | – | – |
Ленинградское шоссе (М10, «Россия») | 1 | 18 | – | – | – | – |
Минское шоссе (М1, «Беларусь») | 1 | 18 | – | – | – | 1 |
Можайское шоссе | – | 6 | – | – | – | – |
Новорижское шоссе (М9, «Балтия») | 4 | 63 | – | 3 | – | – |
Новорязанское шоссе (М5, «Урал») | 1 | 28 | – | – | – | 2 |
Носовихинское шоссе | 1 | 2 | – | – | 2 | 1 |
Осташковское шоссе | – | 1 | – | – | – | – |
Пятницкое шоссе (Р111) | 2 | 4 | 1 | 1 | – | – |
Рогачевское шоссе (Р113) | – | – | – | – | – | – |
Рублево-Успенское шоссе (А105) | 2 | – | – | – | – | 1 |
Симферопольское шоссе (М2, «Крым») | 1 | 29 | – | 1 | – | – |
Сколковское шоссе | – | 1 | – | – | – | – |
Щелковское шоссе (А103) | 4 | 5 | – | 1 | – | 1 |
Ярославское шоссе (М8, «Холмогоры») | 11 | 19 | – | 2 | – | 2 |
ИТОГО | 38 | 248 | 1 | 8 | 3 | 11 |
* Количество выставленных на продажу объектов
Опрошенные газетой РБКDaily[7] участники рынка полагают, что резкое увеличение количества выставленной на продажу земли обусловлено стремлением девелоперов получить оборотные средства от замороженных инвестпроектов. Газета отмечает, что сейчас в Подмосковье выставлены на продажу участки, которые ранее были зарезервированы для реализации очень масштабных проектов. Кроме этого, снижение цен на землю объясняется тем, что их уровень был значительно завышен во время производимого недавно процесса вывода сельскохозяйственных земель из оборота.
По данным РБК daily, RDI Group, контролирующая 29 тыс. га земли в престижных районах Подмосковья, выставила на продажу около 1 тыс. га земель различного назначения, причем предлагаемый в прайс-листе дисконт колеблется в районе 25—70%. Тем не менее внушительные скидки не вызывают среди покупателей ажиотажа и способствуют заключению сделок на земельном рынке.
Эксперты различных ведущих агентств недвижимости обращают внимание, что цены на землю будут продолжать падать, а при наступлении рецессии «обвалятся до определенного минимума». Коррекция цен на земельные участки будет более значительной, чем в других секторах рынка недвижимости, поскольку земля не приносит дохода, а, наоборот, требует инвестиций для строительства.
На сегодняшний день точно спрогнозировать ситуацию на земельном рынке достаточно сложно в силу общих экономических причин. Кроме того, достаточно сложно узнать цену на участок, так как цена формируется во многом в процессе торга. Размер скидки на приобретение напрямую зависит от финансовой ситуации землевладельца и может составлять существенную часть цены предложения.
При подготовке анализа рынка была использована следующая информация:
· Мониторинг рынка недвижимости агентства Blackwood real estate, дек. 2008 г. http://www. *****/file/725_monitoring_december_08_rus. pdf
· «Рынок земли обвалился», «Газете» № 000 от 01.01.2001г. http://www. *****/home/2008/10/09/223022.html
· Аналитический обзор компании «Индикатор рынка недвижимости» http://www. *****/articles/16974.html
· Цены на земельном рынком снизятся вдвое. Газета «Ведомости» http://realty. *****/news/2008/12/25/land/
· RBK Daily, 05.12.2008 http://realty. *****/news/2008/12/05/land/
http://*****/2008/12/05/market/393425
· Земельный рынок в условиях кризиса http://www. *****/itogi. html
· Спрос и предложение на землю по категориям на 30.01.2009. http://www. *****/info/analitika/.html
[1] Аналитический обзор компании «Индикатор рынка недвижимости» http://www. *****/articles/16974.html
[2] Мониторинг рынка недвижимости агентства Blackwood real estate, дек. 2008 г.
[3] http://www. *****/
[4] http://www. *****/itogi. html
[5] http://*****/2008/12/05/market/393425
[6] http://www. *****/info/analitika/.html
[7] RBK Daily, 05.12.2008 http://realty. *****/news/2008/12/05/land/
