Корректировка основных средств

ПРИЛОЖЕНИЕ 14

КОРРЕКТИРОВКА ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ

Общества с ограниченной ответственностью «N»

При определении стоимости Объекта оценки Оценщики исходили из предположения, что оцениваемые права на Объект полностью соответствуют требованиям действующего законодательства и не обременены каким – либо образом в силу закона или договора.

1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Полный перечень основных средств , находящихся на балансе по состоянию на 30 июля 2009 года, содержится в Приложении 13 к настоящему Отчету.

Все оцениваемое имущество для создания однородных совокупностей было подразделено на группы активов (смотри таблицу 1).

Таблица 1

ГРУППЫ ОДНОРОДНЫХ АКТИВОВ

основных средств

№ п/п	Группа однородных активов	Первоначальная стоимость на 01 июля 2009 года, рублей	Остаточная стоимость на 01 июля 2009 года, рублей
1.	Здания	5 ,71	3 ,35
2.	Сооружения	3 ,00	2 ,00
3.	Оборудование	17 ,98	10 ,31
4.	Передаточные устройства	,23	,80
5.	Компьютеры и оргтехника	,40	25 928,50
6.	Транспортные средства	1 ,77	,46
7.	Прочие основные фонды	45 269,17	0,00
ИТОГО:	71 957 236,26	35 058 259,45

Структура основных средств по группам однородных активов представлена на рисунках 1 и 2.

Рис. 1. Структура основных средств

по первоначальной стоимости по состоянию на 01 июля 2009 года.

Рис. 2. Структура основных средств

по остаточной стоимости по состоянию на 01 июля 2009 года.

Как видно из приведенных выше таблицы 1 и диаграмм (рисунок 1 и 2), на балансе предприятия по состоянию на 01 июля 2009 года находится недвижимое и движимое имущество. Ниже приведена корректировка стоимости основных средств .

2. КОРРЕКТИРОВКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1. Имущественные права в отношении Объекта оценки

Реквизиты Свидетельств о государственной регистрации права на оцениваемое недвижимое имущество представлены в таблице 2.

Таблица 2

РЕКВИЗИТЫ

Свидетельств о государственной регистрации права

Номер	Серия	Дата выдачи	Кем выдано	Субъект права	Вид права	Объект права	Кадастровый (условный) номер	Существующие ограничения (обременения) права
270494	52 – АА	11 февраля 2002 года	Государственное учреждение юстиции нижегородской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Володарский районный филиал	Общества с ограниченной ответственностью «N»	Аренда	Земельный участок, арендуемая площадь: 25624,16 кв. м.	52:22:11:0076	Не зарегистрированы
879922	52 – АА	23 января 2004 года	Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области Володарский районный филиал	Общества с ограниченной ответственностью «N»	Собственность	Кондитерский цех № 2 (производственное), площадь: общая 4088,20 кв. м, этажность: 1	52:22:00:0000:08272:АА1А2	Не зарегистрированы
879992	52 – АА	04 февраля 2004 года	Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области Володарский районный филиал	Общества с ограниченной ответственностью «N»	Собственность	Здание (контора) (нежилое), площадь: общая 76,10 кв. м, в том числе основная 36,00 кв. м, этажность: 1	52:22:00:0000:08272:А	Не зарегистрированы
268302	52 – АВ	08 апреля 2008 года	Управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области	Общества с ограниченной ответственностью «N»	Собственность	трансформаторная подстанция (производственное), площадь: общая 174,00 кв. м, этажность:1	52:22:00:0000:06961:У, У1	Не зарегистрированы

Земельный участок под имущественным комплексом, расположенным по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, Володарский район, город Володарск, предоставлен в аренду сроком на 49 лет. Общая площадь земельного участка составляет 25624,16 квадратных метра, Категория земель, к которой относится данный земельный участок, – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для предпринимательской деятельности.[43]

Здание трансформаторной подстанции расположено по адресу: город Володарск, Нижегородская область, на земельном участке, принадлежащем комбинат «Володарский». В настоящее время ведется оформление документов на выкуп земельного участка под зданием Обществом с ограниченной ответственностью «N».[44]

Оцениваемые права на Объект полностью соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации и не обременены каким – либо образом в силу закона или договора.

2.2. Район расположения и анализ окружения

Стоимость объекта недвижимости во многом определяется преимуществами и недостатками его географического расположения: близостью транспортных магистралей, «престижностью» района расположения и уровнем деловой активности в нем, развитием городской инфраструктуры.

Под районом расположения объекта недвижимости понимается район, который представляет собой единую общность с точки зрения назначения застройки, архитектурного стиля. Как правило, район базируется на определенном экономическом и социальном статусе большинства его жителей. В настоящем отчете под понятием исследуемого района понимается любая отдельно идентифицируемая взаимосвязанная зона в рамках города с определенной общностью интересов её жителей (субъектов).

Оцениваемое недвижимое имущество расположено в Володарском районе Нижегородской области.

Володарский район расположен в западной части Нижегородской области и занимает территорию 1046 квадратных километров. Лесами занято более половины всей площади. Протяженность района с севера на юг – 41 км, с запада на восток – 45 км.

Володарский район граничит на севере с Чкаловским районом и Ивановской областью, на востоке с Балахнинским районом и городом Дзержинск, на юге по реке Оке с Богородским и Павловским районами, на западе с Владимирской областью. Районный центр – город Володарск.

История города Володарска начинается с 1956 года, он был создан из поселка Волода́ры. Однако, широкую известность город Володарск приобрел лишь в 1867 году, когда купцы Бугровы выстроили крупнейшую водяную мельницу на речке Сейма – это определило вес города в экономике Нижегородской области. Бугровы занимали лидирующие позиции в мукомольной промышленности Поволжья и обладали почетным правом маркировать свою продукцию государственным гербом. В настоящее время бугровские мельницы возрождаются.

Володарский район был впервые образован Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 01.01.01 года. В 1959 году Володарский район ликвидируется Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 01.01.01 года и передается в подчинение Дзержинскому городскому Совету. В 1974 году район восстановлен вновь. Указом от 01.01.01 года был организован Дзержинский район в составе Горьковской области и туда вошли город Володарск и Советы Володарского района, а с 14 ноября 1985 года район переименован в Володарский и центр перенесен в город Володарск.

В Володарском районе 86 памятников истории и культуры, из них 8 — федерального значения. Более половины общего числа объектов — памятники археологии.

Исторические особенности освоения территории района определили структуру его земельных угодий. Всего земель в Володарском районе 104560 га, из которых 7318 га – сельскохозяйственные угодья, в том числе пашня – 3494 га, многолетние насаждения – 276 га, сенокосов – 2395 га, пастбищ – 1153 га. Общая площадь лесных земель составляет 54,6 тысяч га, площади под водой – 722 га. Земли в черте поселений, входящих в состав муниципального образования 6149 га, в том числе земли жилой застройки – 145 га. Земли промышленности составляют 70964 га, земли особо охраняемых территорий и объектов – 88 га.

В Володарском районе около 70% территории – это земли, принадлежащие Министерству обороны РФ. Здесь располагаются войсковые части различных родов войск.

Володарский район – это 12 административных единиц: семь поселковых, одна городская и четыре сельских. Районный центр – город Володарск – расположен на реке Сейма в 50 километрах к западу от Нижнего Новгорода. В районном центре расположена железнодорожная станция «Сейма», которая пропускает пассажирские поезда дальнего следования, местного пригородного сообщения и перерабатывает местные грузы.

С востока на юго – запад через территорию района проходят Горьковская железная дорога и автомобильная трасса федерального значения Нижний Новгород – Москва «Волга – М7». От города Володарска до областного центра по автомобильной дороге и железной дороге – 50 километров, от Володарска до Москвы – 389 километров.

По состоянию на 2007 год в Володарском районе постоянно проживало –человек, из них городское население составляло –человек, сельское – 19 700 человек. Трудоспособное население составило 37 800 человек, пенсионеров – 10 700 человек.

Уровень безработицы в Володарском районе на 01 января 2007 года составлял 0,74% при среднеобластном уровне – 0,69%.

Володарский район нельзя отнести к типичному сельскохозяйственному району: сельхозугодий здесь менее 10% всей площади. Практически все сельскохозяйственные предприятия работают на промышленной основе.

В текущей структуре реального сектора экономики Володарского района в 2007 году доля обрабатывающей промышленности составляет – 56,6%, сельского хозяйства – 35,3%, торговли – 2,2%.

На долю сельского хозяйства приходится 35,3% общего объема отгруженной продукции. В сельском хозяйстве района действует 12 организаций, из них крупных и средних – 4, малых – 8. В этой отрасли экономики занято 2 900 человек, на ее долю приходится 33% налоговых доходов, собираемых на территории района.

Сельское хозяйство района представляют:

  «Птицефабрика Сеймовская». Основное направление агрофирмы – птицеводческое производство. Агрофирма «Птицефабрика Сеймовская» – лауреат и дипломант всероссийских и международных выставок. На предприятии работает более 1600 человек.

  – предприятие по выращиванию и откорму свиней на промышленной основе. – одно из ведущих предприятий отрасли. Количество работающих на предприятии – 930 человек.

  Совхоз «Сейма» Московского военного округа (с конца 2007 года перешел в собственность района, арендуется Птицефабрикой «Сеймовская») – производство овощей, картофеля, мяса, молока. Количество посевных площадей – 3366 га.

В промышленности района действует 34 организации, из них крупных и средних – 4, малых – 30. В этой отрасли экономики занято 2,4 тысяч человек, на ее долю приходится 40% налоговых доходов, собираемых на территории района.

Промышленность Володарского района представлена четырьмя предприятиями:

  комбинат «Володарский» – производство пшеничной муки, манной крупы, отрубей пшеничных.

  – производство комбикормов и премиксов, биовитаминных добавок для всех видов сельскохозяйственных животных (на предприятии работает более 200 человек).

  – производство сетей и делей рыболовных (770 рабочих).

  «Ильиногорское», производит мясо свинины, колбасные изделия и полуфабрикаты. На предприятии трудится более 400 человек.

Все вышеперечисленные предприятия являются градообразующими, стабильно выплачивающие заработную плату, вовремя выплачивающие налоги и взносы во внебюджетные фонды.

Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования в 2007 году составил 742,9 млн. рублей.

Несколько лет подряд Володарский район награждается высшей наградой Нижегородской области – Штандартом губернатора.

В районе действуют молодежные центры «Радуга», «Самбо» и другие образовательные, культурные и спортивные учреждения Володарского района представленные на рисунках 3, 4.

Рис. 3. Учреждения образования Володарского района.

Рис. 4. Культурные и спортивные учреждения Володарского района.

По оценке Министерства экономики и развития предпринимательства район занимает 6 место среди сельскохозяйственных районов области.

ВЫВОД: Володарский район – территория со смешанной формой экономики. Отличительными особенностями района, с точки зрения инвестиционной привлекательности, являются:

  выгодное географическое положение: близость к Нижнему Новгороду 50 км, к международному аэропорту, развитая транспортная сеть: железнодорожное, и автомобильное сообщение (федеральная трасса), внутренние судоходные пути (река Ока);

  промышленный и сельскохозяйственный комплекс;

  наличие свободных производственных и зелёных площадок;

  наличие современных средств связи;

  наличие базы отдыха и оздоровительных лагерей.

По материалам сайта: http://www. *****/

Оцениваемое недвижимое имущество расположено в городе Володарске Володарского района Нижегородской области, по улице Володарского, дом № 1 и улице Южной, дом 19 – А.

СХЕМА

расположения недвижимого имущества

Имущественный комплекс расположен поблизости к двум крупнейшим предприятиям Володарского района – комбинат «Володарский» и «Птицефабрика Сеймовская».

Местоположение оцениваемого Объекта характеризуется удобной транспортной доступностью. В непосредственной близости проходит железнодорожная ветка (ближайшая железнодорожная станция «Красная горка») и автомобильная трасса федерального значения Нижний Новгород – Москва.

Подъездные пути к оцениваемому Объекту имеют асфальтобетонное покрытие, состояние дорожного покрытия удовлетворительное.

Земельные участки, на которых расположены оцениваемые здания, имеют ограждение по всему периметру. Рельеф земельных участков – спокойный, вероятность подтопления отсутствует.

Фото 1. Имущественный комплекс с прилегающей территорией.

ВЫВОД: Благоприятное окружение оцениваемого имущественного комплекса – удобная транспортная доступность, близость жилой зоны (трудовые ресурсы), наличие всей необходимой инфраструктуры – позволяет сделать вывод о привлекательности местоположения оцениваемого недвижимого имущества как объекта производственно – складской недвижимости.

2.3. Основные технические и эксплуатационные характеристики Объекта

Перечень недвижимого имущества представлен в таблице 3.

Таблица 3

ПЕРЕЧЕНЬ

недвижимого имущества по состоянию на 01 июля 2009 года

№ п/п	Наименование ОС соответствии с бухгалтерским учетом	Первоначальна стоимость на 01 июля 2009 года, рублей	Остаточная стоимость на 01 июля 2009 года, рублей	Дата ввода в эксплуатацию (в соответствии с бухгалтерским учетом)
ЗДАНИЯ
1.	Здание кондитерского цеха с котельной и конторой инв. №	4 ,83	3 ,44	01.07.2003
2.	Трансформаторная подстанция, инв. №	,88	,91	01.04.2008
ИТОГО ПО ЗДАНИЯМ:	5 ,71	3 ,35
СООРУЖЕНИЯ
3.	Ограждение (забор), инв. №	3 ,00	2 ,00	25.09.2008
ИТОГО ПО СООРУЖЕНИЯМ:	3 ,00	2 ,00
Итого по недвижимому имуществу:	8 077 213,71	6 ,35

Помимо перечисленных в таблице 3 зданий и сооружения на территории имущественного комплекса по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, Володарский район, город Володарск, дом № 1, расположены следующие объекты недвижимости, являющиеся собственностью :

  здание весовой;

  здание проходной;

  здание охлаждаемого склада № 1;

  здание материального склада;

  здание гаража на два бокса;

  здание туалета;

  градирня;

  здание механической мастерской.

В рамках настоящего Отчета проводилась оценка рыночной стоимости следующих объектов недвижимости:

  здания кондитерского цеха № 2;

  здания конторы;

  здания трансформаторной подстанции;

  здание проходной;

  здания охлаждаемого склада № 1;

  сооружения (ограждения);

  земельного участка, общей площадью 25624,16 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, Володарский район, город Володарск, дом № 1.

Стоимость сооружения – ограждения – была принята к расчету по остаточной стоимости – Оценщики полагают, что поскольку дата ввода данного объекта недвижимости – сентябрь 2008 года, его балансовая стоимость отражает реальную стоимость затрат на его строительство.

В таблицах 4 – 6 представлена имеющаяся в распоряжении Оценщиков информация об оцениваемом недвижимом имуществе – основные строительно – технические характеристики оцениваемых зданий и сооружения. Сведения об оцениваемых объектах недвижимости приведены из предоставленных Заказчиком технических паспортов, выписок из реестра объектов капитального строительства по Нижегородской области и инвентарных карточек учета основных средств (форма ОС – 6).

Кадастровый план земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, Володарский район, город Володарск, улица Володарского, дом 1, представлен ниже на рисунке 5.

Рис. 5. Кадастровый план земельного участка расположенного по адресу: Нижегородская область, Володарский район, город Володарск, улица Володарского, дом 1.

Протяженность сооружения – ограждения (забора) составляет 505 метров, материал – железобетонные плиты.

Таблица 4

ОСНОВНЫЕ

технические и эксплуатационные характеристики здания конторы

Наименование показателя	Описание
Литера.	А
Общая площадь, кв. м.	76,1
Год постройки. / Год реконструкции.	1950 / 2003
Этажность.	1
Объем, куб. м.	320
Износ %.	29%
Наименование конструктивного элемента	Характеристика конструктивного элемента	Техническое состояние конструктивного элемента
Фундамент	Кирпичный, ленточный, силикатный.	Сколы.
Стены	Кирпичные, силикатные.	Трещины.
Перегородки	Кирпичные, деревянные.	Трещины на поверхности и в местах сопряжений со смежными конструкциями.
Перекрытия	Чердачное – деревянное отепленное.	Зазоры и щели между досками наката, прогибы балок и настилов.
Кровля	Шиферная.	Сколы.
Полы	Дощатые, линолеум.	Дощатые – стирание досок в ходовых местах, сколы досок местами, повреждений отдельных досок. Линолеум – истертость материала у дверей и в ходовых местах.
Проемы	Оконные проемы – двойные створчатые в проеме. Дверные: филенчатые.	Новые.
Внутренняя отделка	Штукатурка, побелка, ГВП.	Волосные трещины и сколы местами.
Инженерные коммуникации	Отопление от собственной газовой котельной, водопровод, канализация, электроосвещение, телефон.	Повреждение окраски трубопроводов в отдельных местах. Ослабление мест присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия раковин.

[43] Договор аренды земель несельскохозяйственного назначения от 01.01.01 года заключен между Володарской городской администрацией Володарского района Нижегородской области, с одной стороны, и Обществом с ограниченной ответственностью «N», с другой стороны.

[44] Данные .