ИССЛЕДОВАНИЕ ПОДГОТОВЛЕНО:
ИНВЕСТИЦИОННАЯ
ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ
НЕДВИЖИМОСТИ
В КРУПНЫХ ГОРОДАХ РОССИИ
2012
Оглавление
Резюме. 3
Инвестиционная привлекательность сегментов. 4
Инвестирование в готовые объекты.. 5
Общая характеристика. 5
Региональные особенности. 6
Инвестирование в строящиеся объекты.. 7
Общая характеристика. 7
Региональные особенности. 8
Наиболее привлекательные сегменты в регионах. 10
Ожидаемая динамика рынка. 12
Москва и Санкт-Петербург. 12
Офисная недвижимость. 12
Торговая недвижимость. 12
Складская недвижимость. 13
Гостиничная недвижимость. 13
Жилая недвижимость. 13
Другие крупнейшие города РФ.. 14
Резюме
Данное исследование было проведено Гильдией Управляющих и Девелоперов вместе с компанией GVA Sawyer в 2012 году. Целью исследования является сопоставление инвестиционной привлекательности различных сегментов рынка недвижимости в крупных региональных городах Российской Федерации. Были рассмотрены следующие города: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-До- ну, Уфа, Волгоград, Пермь, Красноярск, Краснодар.
В исследовании приняли участие более 80 экспертов из различных отраслей, связанных с недвижимостью. Это застройщики, девелоперы, консультанты, оценщики, банки, инвестиционные фонды, брокерские, риелторские и управляющие компании, архитекторы и др. Экспертам было предложено оценить инвестиционную привлекательность сегментов недвижимости в тех регионах, в которых ведет деятельность их компания, а также ожидаемую в ближайший год динамику рынка с точки зрения арендных ставок и цен продажи. Оценки экспертов по инвестиционной привлекательности ранжировались от 1 (минимальная) до 5 (наибольшая инвестиционная привлекательность). Оценки по динамике рынка ранжировались по отношению к инфляции (выше, на уровне, ниже). В связи с тем, что по каждому из вопросов экспертные оценки носят скорее качественный характер, то результатом исследования является консолидация экспертного мнения по регионам и сегментам.
Такие вопросы, как «Какие из сегментов недвижимости по инвестиционной привлекательности являются лидерами, какие аутсайдерами? Какой сегмент коммерческой недвижимости перспективен для вложений? Какие сегменты недвижимости характеризуются наиболее быстрыми сроками окупаемости?» – не имеют однозначного универсального ответа, однако выявить некоторые особенности текущей ситуации и тенденции развития и призвано настоящее исследование.
Несмотря на то, что в рамках исследования привлекались эксперты из разных регионов и сегментов, структура полученных ответов не всегда равномерна. В большей степени оказались охвачены такие города, как Москва, Санкт-Петербург, Самара, Казань, Волго - град, Екатеринбург, Омск, в меньшей степени – Новосибирск, Челябинск, Уфа, Красноярск. Наибольшее количество ответов получено по сегментам жилой, офисной и торговой недвижимости. Наименьшее количество ответов – в сегментах гостиничной и складской недвижимости.
Как известно, с точки зрения долгосрочных циклов экономического развития рост инвестиций в жилую недвижимость предшествует общему подъему экономики, тогда как рост инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается уже после роста экономики в целом. Именно такую картину мы наблюдаем сейчас в России, это подтверждается выводами данного исследования, к основным выводам которого можно отнести следующие:
· Согласно полученным данным, в настоящий момент наиболее инвестиционно привлекательными для нового строительства являются сегменты жилой и торговой недвижимости, а с точки зрения приобретения готовых объектов – сегмент торговой недвижимости.
· Жилая городская недвижимость является одним из наиболее привлекательных сегментов недвижимости в столицах, а также в Нижнем Новгороде, Казани, Перми, Омске, Красноярске, Самаре, Ростове-на-Дону, Краснодаре. Загородная недвижимость – в Москве, Нижнем Новгороде, Казани, Са-аре, Омске, Краснодаре. Торговая недвижимость – в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Уфе, Перми, Омске, Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, офисная недвижимость – в Казани и Челябинске, складская недвижимость – в Перми.
· Следствием этой ситуации является и ожидаемая динамика цен в различных сегментах. Именно в жилой недвижимости, а также в торговой недвижимости в ближайший год экспертами ожидается наибольший рост цен продажи и ставок аренды. Это касается как Москвы и Санкт-Петербурга, так и большинства остальных крупных городов России. В сегменте гостиничной недвижимости ситуация достаточно сбалансирована, в среднем ожидается небольшой рост цен. В отношении офисной недвижимости, многое зависит от локальных особенностей рынка.
Инвестиционная привлекательность сегментов
В рамках данного исследования рассматривались следующие основные сегменты недвижимости:
· жилая городская недвижимость;
· жилая загородная недвижимость;
· офисная недвижимость;
· торговая недвижимость;
· складская недвижимость;
· гостиничная недвижимость.
Безусловно, в каждом из сегментов и в каждом из регионов есть локальные особенности. Всегда на рынке есть более привлекательные объекты, есть менее привлекательные объекты. В рамках настоящего исследования речь шла об инвестиционной привлекательности сегмента в целом, без учета возможного расположения конкретных объектов.
Инвестирование в готовые объекты
Общая характеристика
Отметим, что инвестирование в готовые жилые проекты (по сути, в приобретение доходных квартир) может быть привлекательным только в случае наличия сформированного спроса на арендные квартиры или апартаменты, который может быть выделен из всего рынка аренды жилья. Такие примеры есть в Санкт-Петербурге, в частности деятельность фирмы Sato или финского фонда ICECAPITAL Housing Fund, а также апарт-отель YE’S от ГК «Пионер» на севере Санкт-Петербурга. Однако доходность арендного бизнеса невелика и существенно уступает другим сегментам рынка недвижимости. Это компенсируется меньшими рисками, именно поэтому этот вид инвестиций более привлекателен для различных пенсионных фондов или как средство сбережения средств. В дальнейшем мы не будем сравнивать привлекательность инвестирования в готовые жилые объекты с другими секторами рынка недвижимости. Подобное сравнение сегментов жилой и коммерческой недвижимости применимо, на наш взгляд, лишь для
инвестиций в строительство объектов. С точки зрения инвестирования в готовые объекты коммерческой недвижимости, предпочтения экспертов распределились следующим образом (рис. 1).
Однако следует отметить, что инвестиции в приобретение качественных бизнес-центров и складских комплексов классов А/В+/В более привлекательны, нежели в объекты более низкого класса. С точки зрения институциональных инвесторов, объекты низкого класса не представляют интереса, их приобретение может осуществляться с целью дальнейшего повышения классности объектов, редевелопмента, а не с целью приобретения действующего бизнеса. Таким образом, если останавливаться только на высококлассной недвижимости, то ситуация выглядит следующим образом (рис. 2)
Кроме того, следует отметить региональные различия. Так, например, в Самаре выше оценка для крупных торговых центров, в Москве выше оценка для бизнес-центров класса А/В+/В, а в Санкт-Петербурге – для гостиниц категории 4-5*. Свыше 90% состоявшихся инвестиционных сделок приходится на столицы, что частично объясняет структуру инвестиций в приобретение готовых объектов, которая наблюдается в последние 1-2 года. Отчетливо наблюдается рост инвестиций в торговые и гостиничные объекты, при сохранении объема сделок в офисном сегменте. (рис.3)
Региональные особенности
Объем инвестиций в готовые объекты в 2012 году находится на сопоставимом уровне с 2011 годом. (рис 1.)
Наиболее привлека - тельные регионы | Наименее привлека - тельные регионы | |
Качественная офисная недвижимость | Москва Самара Казань Уфа Краснодар | Новосибирск Нижний Новгород Красноярск Ростов-на-Дону Волгоград Пермь |
Торговые центры регионального и суперрегионального масштаба | Новосибирск Самара Уфа Пермь Краснодар | Москва Волгоград Санкт-Петербург |
Торговые центры районного масштаба | Екатеринбург Уфа | Нижний Новгород Казань Волгоград Пермь |
Качественная склад - ская недвижимость | Москва Санкт-Петербург Екатеринбург Ростов-на-Дону | Новосибирск Казань |
Гостиничная недви - жимость | Санкт-Петербург Краснодарский край Москва |
Несмотря на то, что основной объем свершившихся сделок приходится на столицы, в ряде случаев следует отметить высокую инвестиционную привлекательность тех или иных сегментов в других городах. Однако реализоваться возможному спросу мешают локальные особенности рынка. Проиллюстрировать этот тезис можно сравнив положение дел в сегменте торговой недвижимости Санкт-Петербурга с ситуацией в других российских городах-миллионниках. В Санкт-Петербурге, несмотря на высокий уровень сделок в сегменте торговой недвижимости, привлекательность инвестиций в готовые крупные ТЦ оценивается на достаточно низком уровне. Обусловлено это, наличием ценовых ориентиров для рынка, которые адекватны для продажи знаковых объектов (прежде все ТРК Galeria), но не применимы к другим, менее качественным, активам.
Кроме того, за последние годы произошло много сделок в этом сегменте, поэтому активов, которые еще не были вовлечены, осталось сравнительно немного. В результате нельзя говорить о высокой привлекательности инвестирования в готовые крупные ТЦ в Санкт-Петербурге, их цена слишком высока. При этом в регионах ситуация обратная. На рынке присутствует немного объектов инвестиционного качества, в большинстве случаев это объекты, построенные за последние 3-5 лет, собственники которых не предполагают продажи данного бизнеса. Именно поэтому Санкт-Петербург не вошел в число регионов, в которых сегмент торговой недвижимости является одним из наиболее привлекательных для инвестиций.
Инвестирование в строящиеся объекты
Общая характеристика
С точки зрения инвестирования в строящиеся объекты недвижимости (как коммерческой, так и жилой), предпочтения экспертов распределились следующим образом (рис1)
Если останавливаться на отдельных подсегментах подробнее, то ситуация выглядит следующим образом (рис2)
Текущая ситуация по инвестиционной привлекательности сегментов недвижимости во многом определяется докризисным развитием. Наиболее динамично
|
Несмотря на то, что «особый путь России» имеет право на существование, наблюдаемые явления совпадают и с исследованиями по западному опыту. Большинство исследователей сходятся на том, что рост инвестиций в жилую недвижимость предшествует общему подъему экономики, тогда как рост инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается уже после роста экономики в целом. Аналогичные процессы происходят сейчас и в России. Последние два года основной целью девелоперов все-таки является жилой сектор, тогда как к инвестициям в коммерческую недвижимость (если говорить о вложениях в девелоперские проекты) относятся намного более осторожно.
|
В сегменте торговой недвижимости, несмотря на кризисное падение спроса, восстановление идет более быстрыми темпами, нежели в офисном и складском сегменте. Кроме того, именно в торговом сегменте наиболее заметно влияние накапливания опыта проектирования, строительства, управления. Профессиональные девелоперы имеют возможность наиболее грамотно спланировать объект, исходя из требований арендаторов, а, следовательно, минимизировать потери площадей и максимизировать экономическую эффективность.
Запас предложения в сегменте офисной недвижимости, накопленный по завершению проектов, начатых до кризиса, оказался достаточно велик. Но, например, в Москве, в связи с предпринятыми городскими властями мерами по ограничению строительства, основной объем текущего офисного предложения сосредоточен за ТТК. В связи с этим и с растущим спросом на аренду качественных офисных помещений, уровень вакантных площадей в центре столицы продолжает снижаться. Как следствие, девелоперы рассматривают новые офисные проекты, но инвестиции в офисный сектор осуществляют с осторожностью. Многие девелоперы активно рассматривают и анализируют проекты к покупке, но окончательные решения откладывают.
Значительно увеличилось количество многофункциональных проектов (особенно в столицах). Некоторые инвесторы с целью диверсифицировать риски пересматривают свои «докризисные проекты» в сторону многофункциональности, в первую очередь, отказываясь от офисной составляющей в проекте.
Региональные особенности
Если говорить о территориальных особенностях России, то следует отметить, что спрос на готовые объекты инвестиционного качества, как уже отмечалось, концентрируется в Москве и Санкт-Петербурге. С инвестициями в девелоперские проекты ситуация более равномерна, но в целом наиболее привлекательной в настоящий момент является жилая недвижимость.
Среди коммерческой недвижимости следует выделить торговую и гостиничную недвижимость. Наименее привлекательными в масштабах России являются сегменты офисной и складской недвижимости. Безусловно, применительно к конкретным участкам/локациям рекомендации по возможному развитию могут различаться.
Как и следовало ожидать, наиболее привлекательными регионами с точки зрения инвестирования в строящиеся жилые проекты являются Москва и Санкт-Петербург, так как в них наибольший потенциал потребительского рынка. С точки зрения городской недвижимости к ним присоединяется Нижний Новгород.
Оценка привлекательности сегментов жилой недвижимости с точки зрения инвестирования в строящиеся объекты в разрезе регионов РФ
Наиболее привлекательные регионы | Наименее привлекательные регионы | |
Городская жилая недвижимость экономкласса | Москва Санкт-Петербург Нижний Новгород Омск Казань | Челябинск Волгоград Пермь |
Городская жилая недвижимость бизнескласса | Москва Самара Нижний Новгород Ростов-на-Дону Краснодар | Волгоград Омск |
Элитная городская недвижимость | Москва Санкт-Петербург Сочи | Омск Казань |
Загородная жилая недвижимость экономкласса | Омск Казань | Санкт-Петербург |
Загородная жилая недвижимость бизнескласса | Москва | Ростов-на-Дону Самара Казань |
Элитная загородная недвижимость | Москва Санкт-Петербург | Челябинск |
Оценка привлекательности сегментов коммерческой недвижимости с точки зрения инвестирования в строящиеся объекты в разрезе регионов РФ
Наиболее привлекательные регионы | Наименее привлекательные регионы | |
Качественная офисная недвижимость | Екатеринбург Самара Казань Челябинск Уфа | Новосибирск Нижний Новгород Красноярск Волгоград Пермь Краснодар |
Торговые центры регионального и суперрегионального масштаба | Екатеринбург Ростов-на-Дону Уфа Пермь | Москва Новосибирск Волгоград Краснодар |
Торговые центры районного масштаба | Новосибирск Екатеринбург Омск Ростов-на-Дону | Нижний Новгород Казань Челябинск Волгоград |
Качественная складская недвижимость | Москва Екатеринбург Ростов-на-Дону Пермь | Новосибирск Нижний Новгород Омск Казань |
Гостиничная недвижимость | Санкт-Петербург Москва Краснодарский край Самара | Волгоград |
Привлекательность инвестирования в строительство будет реализована лишь через некоторое время, тем не менее, уже сейчас можно косвенным образом со - поставить экспертное мнение по целесообразности вложения средств в тот или иной сегмент с заявленными за последний год планами по открытию новых объектов. Если анализировать заявленные инвестиции в развитие объектов, которые были анонсированы в 2012 году, то в среднем без учета столиц,
· на офисную недвижимость приходится около 5% от всего объема заявленных инвестиций,
· на торговую недвижимость – 35%,
· на гостиничную недвижимость – 25%,
· на производственно-складскую недвижимость – около 30%.
Среди сегментов коммерческой недвижимости ситуация немного иная. Оценка инвестиционной привлекательности в городах-миллионниках часто оказывается выше, нежели в столицах. Частично это может быть объяснено меньшей насыщенностью рынка, частично большей прозрачностью рынка девелопмента в регионах для местных игроков (что приводит к более высоким экспертным оценкам).
Наиболее привлекательные сегменты в регионах
Помимо выделения наиболее и наименее инвестиционно привлекательных регионов в разных сегментах недвижимости, следует рассмотреть и обратную зависимость – какой сегмент недвижимости наиболее привлекателен в том или ином городе.
Оценка привлекательности сегментов недвижимости в каждом из городов-миллионников
Наиболее привлекательные сегменты недвижимости | Наименее привлекательные сегменты недвижимости | |
Москва | Городская жилая недвижимость эконом-класса Городская жилая недвижимость бизнес-класса Загородная жилая недвижимость бизнес-класса Загородная жилая недвижимость эконом-класса Гостиницы категории 4-5* | Торговые центры регионального и супер - регионального масштаба Офисная недвижимость класса С и ниже Торговые центры районного и микрорай - онного масштаба Складская недвижимость класса С и ниже Гостиницы категории 2* и ниже |
Санкт-Петербург | Элитная городская недвижимость Городская жилая недвижимость эконом-класса Стрит-ритейл | Загородная жилая недвижимость эко - ном-класса Офисная недвижимость класса С и ниже Складская недвижимость класса С и ниже Гостиницы категории 2* и ниже |
Новосибирск | Торговые центры районного и микрорайонного масштаба | Офисная недвижимость класса С и ниже Складская недвижимость класса А/В+/В/В- |
Екатеринбург | Торговые центры районного и микрорайонного масштаба Торговые центры регионального и суперрегионального масштаба | Складская недвижимость класса С и ниже Офисная недвижимость класса С и ниже |
Нижний Новгород | Загородная жилая недвижимость бизнес-класса Городская жилая недвижимость эконом-класса Городская жилая недвижимость бизнес-класса Торговые центры регионального и суперрегионального масштаба Гостиничная недвижимость | Стрит-ритейл Торговые центры районного и микрорай- онного масштаба |
Самара | Гостиницы категории 3* Торговые центры регионального и суперрегионального масштаба Загородная жилая недвижимость эконом-класса Городская жилая недвижимость бизнес-класса Городская жилая недвижимость эконом-класса | Загородная жилая недвижимость бизнес - и премиум-класса |
Омск | Торговые центры районного и микрорайонного масштаба Городская жилая недвижимость эконом-класса Загородная жилая недвижимость эконом-класса | Гостиничная недвижимость Складская недвижимость класса С и ниже Стрит-ритейл Офисная недвижимость класса С и ниже Элитная загородная жилая недвижимость |
Казань | Офисная недвижимость Стрит-ритейл Городская жилая недвижимость эконом-класса Загородная жилая недвижимость эконом-класса | Гостиницы категории 2* и ниже Складская недвижимость |
Челябинск | Офисная недвижимость | Торговые центры районного и микрорай - онного масштаба |
Ростов-на-Дону | Торговые центры регионального и суперрегионального масштаба Торговые центры районного и микрорайонного масштаба Стрит-ритейл Городская жилая недвижимость эконом-класса Гостиничная недвижимость категории 4-5* | Офисная недвижимость класса С и ниже Загородная жилая недвижимость биз - нес-класса |
Уфа | Торговые центры регионального и суперрегионального масштаба Стрит-ритейл | Гостиничная недвижимость |
Волгоград | Гостиницы категории 4-5* | Гостиницы категории 2* и ниже |
Пермь | Складская недвижимость класса А/В+/В Торговые центры регионального и суперрегионального масштаба Жилая городская недвижимость эконом-класса | Офисная недвижимость |
Красноярск | Торговые центры районного и микрорайонного масштаба Городская жилая недвижимость бизнес-класса Городская жилая недвижимость эконом-класса | Складская недвижимость Офисная недвижимость класса С и ниже |
Краснодар | Городская жилая недвижимость всех классов Загородная жилая недвижимость бизнес-класса | Офисная недвижимость Торговые центры регионального и супер- регионального масштаба Складская недвижимость класса С и ниже |
Наиболее привлекательные сегменты недвижимости в крупных городах России
Ожидаемая динамика рынка
Привлеченным экспертам был задан вопрос о будущем изменении ставок аренды и ценах продажи недвижимости, то есть о краткосрочных ожиданиях на рынке. С учетом того, что ситуация на столичных рынках недвижимости (Москвы и Санкт-Петербурга) традиционно больше интересует всех игроков, остановимся на этих городах подробнее, однако далее коснемся и ожидаемой динамики рынка в других городах миллионниках РФ.
Москва и Санкт-Петербург
Офисная недвижимость
Большинство экспертов полагает, что темпы роста ставок аренды на офисы и в Москве, и в Санкт-Петербурге будут на уровне инфляции. Однако в Москве больше тех, кто предполагает опережающий инфляцию рост ставок аренды, и прогнозирует, таким образом, динамичное и позитивное развитие рынка[1].
На сегодняшний день экономических предпосылок к значимому росту арендных ставок нет. Безусловно, следует учитывать, что рост арендных ставок в определенных городских локациях может быть выше, так внутри Садового кольца арендные ставки будут расти быстрыми темпами, чем в целом по московскому рынку. Аналогично и в Санкт-Петербурге, рост ставок на качественную офисную недвижимость в центральной части города, а также в зоне Пулково, будет больше, чем среднерыночный рост.
Торговая недвижимость
Восстановление рынка торговой недвижимости в столицах происходит достаточно быстрыми темпами, благодаря, прежде всего, восстановлению платежеспособности населения. Несмотря на увеличение объема предложения на рынке торговой недвижимости, удельная (на кв. м) посещаемость практически не снижается, что приводит к ожиданию дальнейшего развития данного рынка, а также к ожиданиям экспертов о достаточно быстром росте ставок на торговую недвижимость.
В большей степени стоит ожидать роста арендных ставок в качественных объектах с хорошей концепцией, сбалансированным набором арендаторов. При этом рост ставок «подогревается» дефицитом предложения, уровень вакантных площадей в качественных и успешных торговых центрах составляет в Москве 1-2%, в Санкт-Петербурге – около 4-5%.
Складская недвижимость
В сегменте складской недвижимости сложилась достаточно специфическая ситуация. Несмотря на отсутствие вакантных площадей, в отношении дальнейшей динамики ставок аренды высказываются различные мнения. Ограничение дальнейшего роста связано с тем, что в настоящий момент рынок достиг некоторой границы ставок. Несмотря на это, большинство экспертов считает, что следует ожидать роста ставок аренды на склады в Москве с темпами выше инфляционных.
Гостиничная недвижимость
В сегменте гостиничной недвижимости ситуация достаточно сбалансирована, в среднем ожидается небольшой рост цен.
Жилая недвижимость
Восстановление ипотечного кредитования до докризисного уровня, вместе с ростом доходов населения, привело к росту цен на жилье. В ближайшее время ожидается дальнейший рост цен на городскую недвижимость и в Москве, и в Санкт-Петербурге. При этом, о росте цен в Санкт-Петербурге в среднем экспертное мнение более определено. Что же касается цен на загородную недвижимость, то ситуация обратная, и в Москве, и в Санкт-Петербурге стоит ждать стагнации среднего уровня цен на загородную недвижимость.
Другие крупнейшие города РФ
Динамичное развитие рынка офисной недвижимости предполагается в таких городах, как Екатеринбург, Казань, Пермь. Отсутствие роста цен на офисном рынке можно ожидать в Новосибирске, Челябинске, Волго - град, Красноярск.
Как и в столицах, наиболее динамичным (среди всех сегментов недвижимости) ожидается рост на качественную торговую недвижимость. В некотором роде исключением являются Омск и Волгоград.
Темпы роста ставок аренды в сегменте складской недвижимости в большинстве городов ожидаются в пределах инфляции. Лишь в Перми и Омске ожидается более быстрый рост ставок аренды.
Ожидаемые темпы роста цен на жилье в целом соответствует инфляционным темпам во всех городах. Лишь в Казани ожидаются более высокие темпы роста на жилую недвижимость.
Сегмент | Темпы роста ставок и цен продажи ожидаются выше инфляции | Темпы роста ставок и цен продажи ожидаются ниже инфляции |
Офисная недвижимость | Екатеринбург Казань Пермь | Новосибирск Челябинск Волгоград Красноярск |
Торговая недвижимость | Екатеринбург Нижний Новгород Самара Казань Челябинск Ростов-на-Дону Пермь | Омск Волгоград |
Складская недвижимость | Пермь Омск | Самара |
Гостиничная недвижимость | - | - |
Жилая городская недвижимость | Казань | Волгоград |
Жилая загородная недвижимость | Омск Казань |
[1] Здесь и далее под позитивной динамикой цен подразумевался рост ставок опере - жающими инфляцию темпами, под нейтральной – рост ставок с инфляционными темпами, под негативной динамикой – рост ставок темпами менее инфляционных.
