Санкт-Петербургский государственный университет

На правах рукописи

Экономико-социологическое исследование

рынка недвижимости

(на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области)

Специальность 22.00.03 – экономическая социология и демография

Автореферат

Диссертации на соискание учёной степени

кандидата социологических наук

Санкт-Петербург

2009

Работа выполнена на кафедре экономической социологии факультета социологии Санкт-Петербургского государственного университета.

Научный руководитель: доктор социологических наук,

профессор

Официальные оппоненты: доктор социологических наук,

профессор Минина Вера

Николаевна

кандидат социологических наук,

Ведущая организация: Санкт-Петербургский

государственный университет

сервиса и экономики

Защита состоится 22 сентября 2009 года в 16 часов в ауд. 324 на заседании Совета Д _212.232.13_ по защите докторских и кандидатских диссертаций при Санкт-Петербургском государственном университете г. Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 1/3, 9-й подъезд, факультет социологии.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке им. М. Горького Санкт-Петербургского государственного университета.

Автореферат разослан «__» ____________ 2009 года.

Учёный секретарь

Совета Д 212.232.13

Кандидат социологических наук

Общая характеристика работы.

Актуальность исследования обусловлена необходимостью разработки социологического подхода к анализу рынка недвижимости с точки зрения реализации его важнейшей общественной функции – обеспечения граждан доступным жильём.

Российское государство ставит вопрос о решении жилищной проблемы, пытается реализовать национальный проект «Доступное и комфортное жильё – гражданам России». Но пока что цель проекта не достигнута и вряд ли будет достигнута в ближайшем будущем. Дело в том, что теоретико-методологической базой государственной жилищной политики выступает неоклассическая экономическая теория. И эта теория не в состоянии адекватно объяснить функционирование рынка недвижимости. Государство старается сделать жильё доступным, стимулируя спрос, например, субсидируя процент по ипотеке, но в существующих институциональных условиях рынка в целом это приводит лишь к удорожанию недвижимости, ещё большей её недоступности и, как следствие, обострению проблемы. Всё это ставит на повестку дня необходимость разработки социологического подхода к объяснению функционирования рынка недвижимости.

Проблема обеспечения жильём граждан России традиционно является одной из важнейших забот нашего государства, а современный рынок недвижимости не справляется с возложенными на него функциями (так же, как ранее не справилась советская система распределения): сегодня не каждый работающий житель России сможет себе позволить приобрести квартиру или дом. Важно, что сложившаяся ситуация значительно отличается от европейских стран, где среднестатистический работающий гражданин в состоянии обеспечить себя жильём в течение 2 – 5 лет, и средняя стоимость квадратного метра превышает средний месячный доход не более, чем в 2-3 раза. В Санкт-Петербурге, имея среднюю зарплату на уровне 22 000 рублей (на конец 2008 года), средняя стоимость квадратного метра составляет порядка 90 000 рублей, т. е. стоимость квадратного метра больше средней зарплаты фактически в 5 раз, что вряд ли позволит простым гражданам улучшить свои жилищные условия, особенно учитывая рост безработицы и снижение реальных доходов населения. Показатель жилищной обеспеченности в Санк-Петербурге находится на низком уровне, по сравнению с европейскими странами: 23,1 кв. м. на человека, а в соседней Украине этот показатель составляет 26 кв. м., в Германии – 35 кв. м., во Франции – 43 кв. м., в США – 70 кв. м. Почему так происходит, чем же наш рынок недвижимости отличается от других рынков, или он поставлены в иные условия – ответ на эти вопросы и пытается найти автор диссертации.

Основной теоретической задачей диссертации видится исследование социального механизма функционирования рынка недвижимости, объяснение того, согласно каким закономерностям он функционирует, какие модели рынка наиболее адекватно подходят для описания протекающих процессов. Подход, предлагаемый экономистами для объяснения функционирования рынка недвижимости, кажется общим и универсальным, но в действительности не отражает специфику конкретного рынка. Экономисты в своём подходе не учитывают институциональные особенности рынка, не принимают во внимание социальные роли, исполняемые экономическими агентами, не рассматривают свойственные им «привычки мышления», не связывают рынок с выполнением его общественной функции. Поэтому необходимо уточнить и дополнить экономический подход социологическим подходом к анализу рынка недвижимости.

Основной гипотезой работы является мысль о том, что рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области при существующих условиях в принципе не может решить жилищный вопрос, т. е. обеспечить население доступным жильём. По сути дела, рынок недвижимости эффективно работает только в секторе элитного или дорогого жилья, не охватывая сектор доступного и экономичного жилья. Причины этого явления разнообразны.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

Нормальным состоянием современного рынка недвижимости является неравновесное состояние, когда спрос в городе и за городом на жильё эконом-класса превышает предложение, что свидетельствует о существующих отличиях функционирования данного рынка в сравнении с другими, ведь, согласно кейнсианской экономической теории, нормальным состоянием любого рынка является такое, когда предложение превышает спрос.

Институциональная структура отечественного рынка недвижимости значительно отличается от европейской, в первую очередь – отсутствием традиции частной собственности и особым положением государства.

Степень разработанности.

В российской экономической науке теоретические представления о функционировании рынка недвижимости основаны на традиционном неоклассическом подходе и представлены работами таких исследователей, как , , Бугулов современных исследователей стоит выделить группу авторов, возглавляемую , выпустившим коллективную монографию «Собственность на землю в России: история и современность».

Также проблемы жилищной обеспеченности исследуются и социологами (, , ).

Однако, ни одной специальной работы, посвящённой исследованию рынка недвижимости с точки зрения экономической социологии, нет. Тема рынка недвижимости неоднократно поднималась в публицистике, к ней проявляли интерес экономисты и историки, но никогда ещё она не становилась центром экономико-социологического исследования.

Цель данной работы – объяснение механизма функционирования рынка недвижимости с социологической точки зрения.

Достижение поставленной цели предусматривает решение следующих задач:

- анализ господствующих экономических концепций рынка недвижимости;

- обращение к истории существования рынка недвижимости в Санкт-Петербурге;

- применение социологических подходов к исследованию рынка недвижимости;

- проведение эмпирического исследования современного рынка Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Объектом исследования выступает рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, основное внимание уделено жилой недвижимости и земельным участкам для индивидуального строительства.

Предметом исследования выступает социальная структура взаимоотношений, складывающаяся между участниками рынка недвижимости.

Теоретическая и методологическая база диссертационного исследования основана на работах отечественных и зарубежных исследователей по социологии и экономике рынков.

Для анализа подходов к рынку как таковому использованы труды социологов М. Вебера, Т. Парсонса, Т. Веблена, К. Поланьи, А. Шюца; экономистов А. Маршалла, Дж. М. Кейнса, О. Уильямсона, Р. Коуза. Среди последователей экономико-социологического подхода нами выделяются Х. Уайт, М. Гранноветтер, Н. Флигстин, М. Аболафия, К. Кнорр-Цетина. Среди трудов отечественных исследователей использовались работы , , .

Сетевой, социокультурный и социополитический подходы, предлагаемые в рамках экономико-социологической парадигмы, являются ключевыми в применяемом социологическом методе исследования. В рамках сетевого подхода исследуется роль персональных связей и доверия на рынке недвижимости, социокультурный подход объясняет формирование социально-обусловленных ценностных ориентаций агентов на рынке недвижимости, социополитический раскрывает роль властных отношений, складывающихся между игроками на рынке недвижимости.

Информационная базу диссертации составили статистические данные Государственного комитета Российской Федерации по статистике, его петербургского отделения, результаты социологических исследований, проведённых ВЦИОМ, фондом «Общественное мнение», рядом коммерческих компаний, специализирующихся на проведении маркетинговых и социологических исследований рынков; материалы общественных слушаний, конгрессов, конференций, посвящённых проблемам развития рынка недвижимости.

Эмпирическая база диссертации:

- результаты фокусированного интервью профессиональных участников рынка недвижимости ( годы, 12 информантов);

- результаты фокусированного интервью непрофессиональных участников рынка недвижимости (2008 год, 20 информантов);

- результаты телефонного опроса жителей Санкт-Петербурга, собирающихся приобрести или купивших жилую недвижимость в течение двух лет ( ноябрь 2008 года, N=500);

Новизна работы заключается в рассмотрении функционирования рынка недвижимости с социологической точки зрения.

Основными научными результатами работы являются следующие:

1) разработка концепции социологического анализа рынка недвижимости;

2) социально-исторический анализ рынка недвижимости в Петербурге на рубеже XIX – XX веков;

3) построение социальной модели поведения экономических агентов на рынке недвижимости.

Практическое значение работы заключается в следующем: результаты диссертационного исследования могут быть использованы в преподавании курсов экономической социологии, социологии рынков, государственного и муниципального управления, а также результаты исследования могут быть полезны в планировании работы городских и муниципальных органов местной власти.

Основные положения, выносимые на защиту:

1.  Эффективное функционирование рынка недвижимости невозможно в рамках существующей институциональной структуры экономики Российской Федерации. Рынок недвижимости сегодня не в состоянии обеспечить выполнение основной социальной задачи - обеспечение граждан Санкт-Петербурга и области доступным жильём.

2.  Нормальным в современных условиях является неравновесное состояние рынка недвижимости, когда спрос в секторе жилья эконом-класса существенно опережает предложение.

3.  Решением жилищной проблемы является кардинальное изменение государственной жилищной политики в отношении рынка недвижимости. Первоочередной задачей для государства выступает планомерное увеличение площади застройки совместно с инфраструктурной подготовкой территорий, предназначенных для строительства жилья, изменение схемы взаимодействия строителей, риэлтеров, покупателей.

Апробация результатов исследования

Результаты исследования обсуждались на кафедре экономической социологии факультета социологии Санкт-Петербургского Государственного Университета. Материалы диссертации обсуждались в рамках научной конференции « и современные проблемы социологии» (17-19 апреля 2009 года), а также на научно-практической конференции «Доступное и комфортное жильё гражданам Ленинградской области: законодательный аспект», проводившейся Экспертно-консультативным Советом Законодательного Собрания Ленинградской области 02-03 апреля 2009 года.

Структура диссертации состоит из введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Основное содержание работы

Во Введении обосновывается актуальность исследования, раскрывается степень его научной разработанности, определяются цель, задачи, объект, предмет исследования, его теоретико-методологические основы, научная новизна, теоретическая и практическая значимость полученных результатов.

Первая глава «Рынок как объект изучения экономики и социологии» посвящена обзору основных теоретических и методологических подходов к анализу рынков вообще, и к рынку недвижимости в частности. Рассматриваются экономические модели рынка, социологические теории, обращающиеся к рынку как к социальной системе, и ряд экономико-социологических рыночных концепций; проводится их анализ с точки зрения применения к рынку недвижимости.

В первом параграфе «Экономические подходы к изучению рынков» раскрывается суть неоклассической модели рынка, её критика и дополнение в рамках институциональной и неоинституциональной теории. Также автор обращается к работам современных российских экономистов, посвящённых экономике недвижимости. В диссертации рассматриваются различия в определении механизмов функционирования рынков, изменение взглядов на данную проблему.

С точки зрения неоклассиков, рыночная цена есть результат взаимодействия спроса, величина которого определяется предельной полезностью товара, и предложения, зависящего от предельных издержек производства. Центром, вокруг которого происходит колебание цен, выступает нормальная цена или цена равновесия (так называемая равновесная цена), складывающаяся при равенстве спроса и предложения. Если применять концепцию А. Маршалла к рынку недвижимости, то получается, что на первичном рынке есть свободные производители – строители, есть свободные покупатели, а рынок должен установить свободную цену в условиях совершенной конкуренции. Цена на недвижимость понимается как точка пересечения кривых спроса и предложения. Современные неоклассики стремятся доказать, что рыночная система хозяйства является если и не идеальной, то, по крайней мере, наилучшей, наиболее эффективной, из всех типов экономических систем.

Представители институционализма в противовес методологическому индивидуализму неоклассиков считали, что поведение экономического человека формируется главным образом в рамках и под воздействием социальных групп и коллективов. С точки зрения Т. Веблена, институты – это привычки мышления, которые соответствующим образом регулируют рынки. В случае рынка недвижимости России и Санкт-Петербурга в частности, сами объекты недвижимости экономическими агентами в силу культурно-исторических традиций не рассматриваются как экономически определённая ценность, т. е. «привычки мышления» в отношении объектов недвижимости препятствуют приданию им экономической стоимости. Следовательно, для большинства жителей города и области, жильё – это не товар, а прежде всего, естественные условия жизни, что несомненно, препятствует созданию полноценного рынка недвижимости.

Для более подробного объяснения функционирования рынка недвижимости автор обращает внимание также на три ключевых пункта неоинституциональной теории. Во-первых, понятие трансакционных издержек даёт возможность понять существование фигуры посредника на рынке недвижимости - риэлтера. С точки зрения неоклассической экономической теории, все участники рынка должны вести себя «по-джентльменски»: покупатель, имея потребность в жилье, должен был бы напрямую обращаться к продавцу, а тот, в свою очередь, предлагать ему имеющиеся квадратные метры. Но в реальной действительности так не происходит из-за чрезвычайно высоких трансакционных издержек для обеих сторон и недостаточного уровня доверия, а риэлтер, за счёт собственного знания и опыта, должен повышать уровень доверия между сторонами сделки, и, таким образом, уменьшать размер трансакционных издержек. Второй момент – это оппортунистическое поведение продавцов и покупателей, что особенно характерно для рынка недвижимости. Третий, очень важный и традиционно упускаемый неоклассической теорией аспект – ассиметричность распространения информации на рынке. Продавец всегда знает об объекте недвижимости больше, нежели покупатель, и это ставит их в изначально неравное положение.

Автором представлен обзор теоретических представлений российских учёных о функционировании рынка. Он содержит работы таких исследователей, как , , . Большинством авторов определяют функции рынка недвижимости. Традиционно выделяются коммерческая, информационная, ценообразующая, посредническая, инвестиционная, коммуникационная функции и т. д. Проблема обеспечения граждан России жильём рассматривается только в разрезе государственного регулирования рынка недвижимости. Однако, никто из исследователей не говорит напрямую о том, что задачей или социальной функцией рынка недвижимости является обеспечения населения доступным жильём. Это позволяет сделать вывод о том, что отечественными экономистами задача предоставления достойного жилья россиянам не ставится перед рынком недвижимости, и, соответственно, с этой точки зрения не оценивается эффективность функционирования рынка.

Во втором параграфе «Социологические подходы к изучению рынка» раскрываются основные подходы, выработанные в классической, неоклассической и современной экономической социологии в изучении рынков.

Вебера рынок – это такая общая ситуация, когда спрос удовлетворен рыночным предложением: люди в основном всё покупают на рынке, а не производят сами, при этом отсутствует регулирование цен. Социологическая идея М. Вебера заключается в том, что рынку свойственны разные типы рациональности, и, исходя из этого, автор делает предположение, что российское отношение к недвижимости скорее ценностно-рациональное, а не целерациональное, что отражает российскую специфику в отношении объектов недвижимости.

Далее автор использует структурно-функциональный подход в анализе рынка недвижимости. Поскольку аналитический инструмент Т. Парсонса универсален для всех социальных явлений, он подходит для анализа всех типов экономических систем, в том числе и рынков, которые возможно рассмотреть как структурно-дифференцированную экономическую систему. Функцию адаптации системы выполняют производители товаров, в нашем случае – объектов недвижимости; функция целедостижения – финансовые институты, прежде всего банки; функция интеграции лежит на предпринимателях, в случае рынка недвижимости – на риэлтерах; за воспроизводство латентного образца отвечают домохозяйства (households). Домохозяйства отвечают за передачу ценностных образцов, следовательно, создают элементы экономической культуры, образцы экономического социально-укоренённого поведения экономических агентов.

Феноменологическая схема конструирования реальности, также, по мнению автора, служит универсальным аналитическим инструментом, применимым в исследовании социальной структуры рынка. Например, вхождение на рынок можно рассматривать как усвоение понятийного аппарата, приёмов работы, способов коммуникации, которые в совокупности становятся способом придания смысла экономическим ситуациям, свойственным данному сообществу. Для его членов профессиональная деятельность образует особый мир, реальность которого не подвергается сомнению. Рынок, с точки зрения феноменологии, по своей природе не субъективен или объективен, а интерсубъективен, т. к. каждый агент самостоятельно конструирует своё восприятие, но, тем не менее, они достигают общности перспектив и заключают сделки. Для рынка недвижимости важно, что все участники, существующие в условиях ассиметрии информации, обладающие различным опытом и познаниями, тем не менее могут достичь компромисса относительно цены объекта.

Автора также использует концепцию К. Поланьи о фиктивности некоторых товаров. Фиктивность труда, земли и капитала как товаров заключается в том, что они не являются, в отличие от обычных товаров, продуктами производственной деятельности, предназначенными для продажи, т. е. они не воспроизводятся, как другие товары. Превращение их в товар предполагает формирование институтов, закрепляющих рыночные критерии оценки трудовой деятельности человека, тесно связанной с самим процессом жизни, использования природных ресурсов и т. д. Карл Поланьи говорит о недвижимости, отказывая ей в возможности воспроизводства подобно другим товарам. Согласно ему, недвижимость должна быть исключена из рыночного оборота, поскольку цена на неё определяется только рынком, а этого не должно быть, т. к. недвижимость, дом – часть жизни человека, а не элемент рыночного механизма. Рынок фиктивного товара может работать только как механизм координации спроса и предложения, но цена товара (недвижимости, в нашем случае) не должна определяться только рынком.

В третьем параграфе «Рынок недвижимости как объект экономико-социологического анализа» автор рассматривает экономико-социологические подходы к изучению рынков.

Среди экономико-социологических подходов в диссертации сделан акцент на сетевом методе. Сетевой подход, разработанный Х. Уайтом и М. Гранноветтером, подразумевает важность связи между участниками рынка, причём связи между ними различаются по характеру и наполнению. Сетевая конструкция отличается от социальной структуры персонификацией отношений: участники рынка, как правило, знают друг друга, для них значимо понятие репутации, они прежде всего ориентированы на личные контакты, и это характерно для рынка недвижимости. Чем выше необходимый уровень доверия при заключении сделки, тем выше вероятность обнаружения сетевого механизма. Кроме отношений конкуренции, сетевой подход объясняет отношения сотрудничества, взаимной помощи и долгосрочных связей.

Далее в диссертации рассматривается социокультурный подход в экономической социологии, смысл которого том, что культура не является чем-то внешним по отношению к экономике. В. Зелизер пишет о том, что рынок следует понимать как особую категорию культурных ценностей и социальных отношений. Для исследования рынков как культур применяются исторические и этнографические подходы, что вполне может быть использовано в качестве метода исследования рынка недвижимости. Именно культура обусловливает общий «фон» или «бэкграунд» участников рынка, который в значительной мере влияет на выработку ими деловой стратегии. Культурные факторы влияют на этичность действий хозяйствующих субъектов, формируя систему оценок и мотивов. Сочетание экономических и культурных факторов объясняет формирование символической ценности на рынке, что особенно важно при изучении объектов рынка недвижимости.

Для объяснения функционирования рынка недвижимости автор использует идею Н. Флигстина о «политизированности» экономических отношений. Крупные игроки на рынке доминируют посредством формирования институциональной структуры - «правил игры» на рынке. В случае рынка недвижимости, социополитический подход означает, что существуют крупные и мелкие застройщики, крупные риэлтерские компании и мелкие посредники-маклеры, все они взаимодействуют с покупателями. Рынок недвижимости рассматривается как арена борьбы за власть между участниками. Крупные игроки формируют правила, а более мелкие следуют им, стараясь оказаться в такой ситуации, чтобы самим устанавливать правила. Между игроками идёт не столько конкуренция по цене, а скорее борьба за право переустройства рынка, за новые правила игры. Игроки всё время следят друг за другом, оценивают, что делают другие и сопоставляют модели поведения. В зависимости от положения рынке, участники либо подчиняются предложенным моделям, либо стараются переформатировать отношения.

Среди отечественных исследований рынка недвижимости в социологическом ключе привлекает внимание автора работа и , посвящённая проблеме регистрации прав собственности. Регистрация прав собственности на недвижимость рассматривается ими как особенная социальная проблема, без решения которой невозможно эффективное функционирование рынка недвижимости.

Социологи , и в работе «Жилищная обеспеченность и жилищная политика в современной России» анализируют структуру жилья, в котором проживают россияне, оценивают возможности применения ипотечных схем, а также состояние жилищно-коммунального хозяйства и путей его реформирования. Их основным выводом является тезис о том, что при существовании значительной жилищной проблемы в России жители мало что делают для её решения самостоятельно, а государство пытается устраниться от её решения в принципе, и что это чревато социальными потрясениями в будущем, с чем трудно не согласиться.

Во второй главе «Рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области» представлены результаты исторического и социологического исследований, проведённых автором. В главе анализируется современная социальная структура рынка, его участники, описываются типичные стратегии взаимодействия экономических агентов на рынке недвижимости.

В первом параграфе «История и современность» изучается то, как функционировал рынок недвижимости в дореволюционном Петербурге, каково было его состояние в советский период истории и чем он характеризуется в 2007 – 2009 годах.

Историческое исследование показывает совершенно иную, по сравнению с сегодняшним днём, функциональную схему работы рынка недвижимости в дореволюционном Петербурге. Быстрый рост города в XVIII – XIX веке ставил жилищный вопрос очень остро. В первой четверти XIX века население Петербурга увеличилось более чем вдвое: с двухсот тысяч человек в 1801 году до четырёхсот сорока тысяч в 1825 году. И с середины XIX века Петербург строился преимущественно как город доходных домов. Вплоть до революции жить в доходном доме было не исключением, а правилом. В 1913 году лишь 4% жителей столицы империи имели собственную недвижимость, остальные ее снимали. Таким образом, рынок недвижимости скорее был рынком аренды недвижимости. Только с помощью аренды и субаренды (сдавались в найм квартиры, а квартиранты сдавали комнаты, а арендаторы комнат – «углы») решался жилищный вопрос, хотя сами жилищные условия в дореволюционном Петербурге были далеки от идеальных.

Также в результате исторического исследования автор приходит к выводу о том, что в начале XX века Санкт-Петербург начинал движение в сторону развития пригородов, что вполне сравнимо с тенденциями развития таких городов, как Рим, Лондон, Нью-Йорк. Но революция 1917 года самым кардинальным образом изменила этот вектор развития.

Советская власть внесла серьёзные коррективы в развивающийся рынок недвижимости Петербурга: жилищный фонд города полностью национализировали. Доходные дома перепланировали, «непролетарских» жильцов основательно «уплотнили», и началась эпоха «коммуналок». Рынок недвижимости аренды был полностью заменён распределительным механизмом, хотя частично существовал в неформальном виде. Автор делает вывод, что, как ни парадоксально, именно в 30-е годы при советской власти у горожан начинает складываться «собственническое отношение» к жилью и, более того, его начинают рассматривать как одну из наиболее значимых жизненных и экономических ценностей.

Основной характеристикой жилищных условий в советское время становится «жилобеспеченность» - количество квадратных метров площади на человека. И эта норма неуклонно снижалась в довоенное время, и начала расти только в период масштабного строительства и восстановления в 50-е годы. Особенно во времена ёва жилищная проблема стала восприниматься как одна из основных, тогда были сделаны существенные усилия для её решения. Однако только государственное строительство и распределительный механизм не смогли полностью обеспечить горожан жильём. Именно в советский период была заложена основа громадного отложенного спроса на жильё в Петербурге, несмотря на высокие темпы строительства в 60-80-е годы, что безусловно влияет на характер функционирования рынка недвижимости сегодня.

Современный рынок недвижимости характеризуется недостаточными темпами строительства, чрезвычайно высокими ценами на жильё, его ориентацией на высокостоимостной сегмент спроса. Общие данные о стоимости жилья, доходах жителей, обеспечением жилищной площадью позволяют автору подтвердить тезис о неэффективном функционировании современного рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Во втором параграфе «Агенты рынка недвижимости», представлены результаты эмпирического исследования, проведённого автором среди участников рынка недвижимости – продавцов, покупателей, посредников. Основным методом стал метод неформализованного интервью.

Первой группой информантов стали «профессионалы» рынка недвижимости: представители риэлтерских компаний, земельных собственников, строителей, государственных чиновников. Второй большой группой опрашиваемых стали так называемые «дилетанты» - люди, профессия которых не подразумевает постоянную включённость в процессы, происходящие на рынке недвижимости. Эти люди выходили на рынок с целью совершения единичных действий по купле-продаже объектов. В результате было опрошено 12 «экспертов» (пятеро мужчин, три женщины) и 20 «дилетантов» (семеро мужчин, пять женщин). Интервью проводились во второй половине 2008 года.

Также приводятся данные из открытых источников и ряда маркетинговых исследований, проведённых компаниями города. В частности, приводятся результаты исследования социальной информации», посвящённого моделям выбора покупателем объектов на первичном рынке недвижимости, в котором принимал участие автор. Объём квотной выборки составил 500 человек, телефонный опрос проводился в 2008 году.

Согласно результатам исследования, конструируется модель типичного поведения на рынке продавца, покупателя, посредника. Используется разделение рынка на «первичный» и «вторичный», предлагается классификация покупателей, продавцов и посредников.

Результаты телефонного опроса показывают, что до 25% жителей Петербурга в ближайшие 5 лет собираются выходить на рынок недвижимости с целью решения жилищного вопроса, что подтверждает тезис о большом спросе на жильё даже при нынешнем уровне цен. Основными покупателями, согласно данным экспертных интервью, являются жители города и области. Среди покупателей лишь 34% собираются при решении жилищного вопроса продавать имеющуюся у них недвижимость. Это является фактором, позволяющим косвенно говорить о том, что люди не всегда рассматривают имеющуюся недвижимость как экономический актив.

Основными продавцами на первичном рынке недвижимости выступают застройщики. Их основной проблемой является недостаток собственных средств (что кардинально отличает российский рынок от зарубежного), которую они решают путём привлечения средств населения, а не банковского кредитования. В этом автор видит одну из причин невозможности решения жилищного вопроса только рыночными методами. Также в экспертных интервью отмечалось, что, помимо нехватки финансовых средств, большими проблемами являются дороговизна земли, её ограниченное количество и необеспеченность инфраструктурой. Делается вывод о том, что это также влияет на неэффективность функционирования рынка недвижимости.

Посредники рассматриваются участниками как интервью, так и телефонного опроса как нежелательный элемент при сделке, что позволяет сделать вывод о низком уровне доверия к ним. Сделки на первичном рынке заключаются фактически без участия посредников, на вторичном рынке их роль очень часто сводится к поиску/размещению информации об объекте, а также обеспечению подготовки документов для сделки. С точки зрения автора, хоть это и подтверждает неоинституциональную теорию фирмы, но является крайне недостаточной степенью участия посредника в уменьшении трансакционных издержек. По сути дела, посредники являются спекулянтами, которые на волне растущего спроса до кризиса лишь добавляли стоимостьсвоих услуг в цену объекта недвижимости, не выполняя никаких других функций.

В третьем параграфе «Социальная структура и институты рынка недвижимости» представлена общая схема взаимодействия участников рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, проанализирована социальная структура рынка и рассмотрен экономико-социологический подход, объясняющий её нынешнее состояние, предложены меры по повышению эффективности функционирования рынка недвижимости.

В условиях рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области взаимодействие между агентами рынка недвижимости строится следующим образом. Государство на торгах, за значительные суммы выделяет землю, как правило, без соответствующей инфраструктуры. При этом практикуются взятки за «правильный» исход торгов в каждом конкретном случае. Банки не стремятся кредитовать строительные компании, которые сами приобретают землю на аукционах и привлекают деньги частных инвесторов, чтобы вложить их в строительство. Таким образом, происходит замена банков частными инвесторами, спрос не удовлетворяется, а откладывается. Покупатель вынужден нести риски инвестора, самостоятельно получать кредит под высокие ставки. Риэлтер старается заработать на проценте от продаж, причём он заинтересован в увеличении стоимости объекта, т. к. он является посредником между покупателем и отделом продаж строительной компании, а не между покупателем и инвестором. В итоге получается схема с чудовищным объёмом лишних затрат: государство берёт деньги со строителя за землю, при этом используя их на другие нужды района или города, строитель перекладывает риски и затраты на покупателей, покупатели несут значительные трансакционные издержки при крайне низком уровне доверия на рынке недвижимости. Всё вышеописанное приводит к ориентации строителей на работу в сегменте элитного или дорогого жилья, т. к. затраты очень высоки, а продавая «элитное» жильё, проще объяснить увеличение цены.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области существует большой спрос на любую недвижимость, прежде всего на жильё эконом-класса, и он частично подкреплён финансовой возможностью. Спрос этот имеет среди своих причин историческую нехватку жилой площади в Санкт-Петербурге, а также он обусловлен ростом доходов населения, миграцию в Петербург из северных регионов страны. Предложение же значительно ограничено, как на первичном, так и на вторичном рынках.

Автор делает вывод о том, что для рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области нормальной, типичной ситуацией является такая, когда спрос на жильё «эконом-класса» превышает предложение, и рынок не стремится к равновесию, предлагая больше жилья по требуемым ценам. И причиной этого является как специфика рынка, так и институциональные и структурные ограничения, зачастую сложившиеся исторически или закреплённые государственной политикой в жилищной сфере.

Предлагаются следующие необходимые действия по изменению сложившейся ситуации в целях ориентации рынка на удовлетворение спроса:

1) трансформация социальной структуры рынка: государство, банки, крупные игроки должны поменять правила взаимодействия на рынке - государству следует установить норму выделения земли под строительство с инфраструктурой, убрать излишние бюрократические согласования; банки должны начать кредитовать застройщиков под гарантии региональных властей; возможно, следует запретить использование долевой схемы строительства; крупным инвесторам можно предоставлять налоговые льготы в том случае, если они вкладывают средства в строительство предназначенной для сдачи в аренду недвижимости;

2) изменение экономического поведения граждан: нужно поменять отношение граждан к недвижимости - налог на неё должен быть таким, чтобы заставлял гражданина объективно оценить собственную недвижимость в экономических категориях и сопоставить налоги и доходы; в этом случае люди будут менять «привычки мышления», накопленные за долгие годы неэкономического отношения к своему жилью;

3) утверждение новой роли посредника; риэлтер должен быть заинтересован не в получении сиюминутной прибыли от продажи, он обязан стать полезным строителю, продавцу, банку; при этом он должен брать ответственность и риски на себя, увеличивая уровень доверия и снижая трансакционные издержки участвующих в сделке сторон, тем самым быть экономически выгодным; это единственно возможное условие существования риэлтерской фирмы в долгосрочной перспективе.

Заключение содержит общие выводы по диссертации, в нём оценивается достижение поставленной цели, предлагаются практические рекомендации по совершенствованию государственной политики в сфере недвижимости.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1.  Цой недвижимости как объект экономико-социологического исследования (на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области) // Известия Российского государственного педагогического университета им. . № 99: Научный журнал.- СПб.: 2009. С. 295 – 3,5 п. л.

2.  Цой дифференциация в загородном посёлке (на примере Ленинградской области) // Социальная дифференциация и социальная политика в России и Китае: сравнительный анализ. Сборник статей.- СПб.: Астерион, 2008. – С. 44 – ,6 п. л.