Утвержден
приказом Министра юстиции
Республики Казахстан
от 2010 года
№
Стандарт оценки СО РК 04-2010
«Требования к качеству оценки и обеспечение ее достоверности»
1. Общие положения
1. Настоящий стандарт устанавливает основные критерии качества оценки имущества и правила проведения экспертизы отчетов об оценке имущества, обязательные для применения при осуществлении оценочной деятельности на территории Республики Казахстан.
2. Целью настоящего стандарта является создание условий для обеспечения достоверности оценки. Недостоверной оценкой в связи с действующим законодательством считается оценка, осуществленная на несуществующий объект или с нарушением требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, стандартов оценки, с использованием в отчете об оценке недостоверных данных, приводящих к искажению рыночной или иной стоимости объекта оценки.
Результат оценки можно считать достоверным, если его сможет повторить другой оценщик с достаточной мерой точности, критерии которой установлены настоящим стандартом.
3. В настоящем Стандарте используются следующие понятия:
1) Экспертиза оценки. Связанное с оценкой исследование, которое бывает нескольких типов и имеет ряд целей. Основная характеристика, присущая всем экспертизам оценок, состоит в том, что оценщик - эксперт выносит свое беспристрастное суждение по результатам рассмотрения работы другого оценщика. Экспертиза оценки может привести к выражению согласия или несогласием с заключением о стоимости установленной в отчете.
2) Административная экспертиза – проверка, проводимая по поручению уполномоченного органа, суда, клиента или пользователя услуг по оценке для выявления должной добросовестности и квалифицированности оценщиков, когда оценка должна использоваться для целей принятий решений, таких как вероятность погашения кредита, приватизация, банкротство и других случаев обязательной оценки. Административная экспертиза также предпринимается для подтверждения того, что оценка соответствует всем требованиям или нормам действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Республике Казахстан, и отвечает всем общепринятым принципам оценки.
3) Техническая экспертиза – проверка, проводимая оценщиком – экспертом для того, чтобы составить суждение о том, являются ли анализ, мнения и заключения, изложенные в проверяемом отчете, уместными, обоснованными и приемлемыми.
4) Кабинетная (настольная) экспертиза – проверка отчета, ограниченная представленными в нем данными, которые могут и не быть подтверждены независимо. Обычно проводится с использованием контрольно-проверочного списка. Эксперт проверяет точность расчетов, обоснованность данных, уместность методологии, соответствие оцененной стоимости цели и назначению оценки, требований законодательства и стандартов профессиональных организаций оценщиков.
5) Полевая экспертиза – проверка, которая включает внешней, а иногда и внутренней части оцениваемого имущества и, возможно, обследование сопоставимых объектов имущества для подтверждения данных, представленных в отчете. Обычно проводится с использованием контрольно-проверочного списка, который включает пункты, проверяемые при настольной экспертизе, и может также включать подтверждение рыночных данных, исследования по сбору дополнительных данных и проверку программного обеспечения, использованного при подготовке отчета.
6) Воспроизводимость исследований характеризуется мерой влияния случайных ошибок в процессе анализа, т. е. степенью близости друг к другу количественных результатов измерений, выполненных в различных условиях (в разных местах, в разное время, разными исследователями и т. д.). В целом воспроизводимость оценивается как степень разброса результатов, получаемых анализируемым методом. Статистическими показателями разброса результатов являются среднеквадратичное отклонение и относительный показатель разброса результатов — коэффициент вариации.
7) Правильность исследований характеризуется степенью влияния систематической ошибки или величиной отклонения реального результата исследования от так называемой должной величины, т. е. расчетной величины стоимости от реальной цены продажи
. Чаще всего для оценки правильности используется референтный метод – сравнение с методом, правильность которого установлена.
8) Точность - это качество измерений, отражающих близость их результатов к истинному значению исследуемой величины, т. е. точность объединяет в себе требования к воспроизводимости и правильности результатов. Для проверки точности метода оценки проводят контроль воспроизводимости (для выявления случайных ошибок) и контроль правильности (для установления систематических ошибок).
9. Коэффициент вариации - среднеквадратическое отклонение, выраженное в процентах от среднего.
10) Необъективная оценка – оценка, которая явным образом базируется на неправдивых исходных данных, преднамеренно использованных оценщиком для формирования необъективного заключения о стоимости объекта оценки;
11) Некачественная оценка – оценка, проведенная с нарушением принципов, методических подходов, оценочных процедур и (или) на основании необоснованных предположений, которые выявлены в результате рецензирования;
12) Непрофессиональная оценка – оценка, проведенная с нарушением квалификационных требований, установленных законодательством об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности
2. Условия обеспечения качества оценки
4. Одним из основных условий обеспечения качества оценочных работ и достоверности оценки является независимость оценщика. Отсутствие независимости, так же как и наличие личной заинтересованности в завышении или занижении результата, приводит к необъективной оценке.
В случае признания отчета недостоверным по причине необъективной оценки, оценщик несет ответственность в соответствии со статьей 157-1 Кодекса Республики Казахстан об административных правонарушениях, в которой предусмотрен штраф с приостановлением действия лицензии
При повторном случае выполнения необъективной оценки взимается штраф, и нарушитель теряет право на осуществление оценочной деятельности.
5. Второй причиной недостоверной оценки является не соответствие уровня квалификации оценщика степени сложности объекта оценки, что приводит к непрофессиональной оценке. Для обеспечения качество оценки объектов всех уровней сложности введена система повышения квалификации оценщиков с присвоением им категорий:
1) Оценщик стажер может участвовать в осмотре объекта оценки и выполнять простейшие расчеты совместно с оценщиками более высокой квалификации.
2) Оценщик может участвовать в оценке движимого и недвижимого имущества и подписывать отчет в качестве исполнителя.
3) Оценщик высшей категории может производить оценку объектов движимого и недвижимого имущества, нематериальных активов, бизнеса и утверждать отчет об оценке
6. В случае признания отчета недостоверным по причине непрофессиональной оценки исполнителю отчета и лицу его подписавшему на полгода снижают категорию квалификации. По истечению этого срока оценщику дается возможность повысить категорию после сдачи квалификационного экзамена.
7. Третей причиной недостоверной оценки является использование недостоверной информации, применение неадекватных методов и некорректное выполнение расчетов, которые оказывают существенное влияние на итоговую величину определяемой стоимости, что в результате приводит к некачественной оценке. В случае признания отчета недостоверным по причине некачественной оценки исполнитель отчета и лицо его подписавшее должны подтвердить присвоенную им категорию, сдав квалификационный экзамен.
3. Порядок проведения экспертизы
8. Экспертиза отчета об оценке проводится в добровольном или обязательном порядке. Добровольная экспертиза проводится на основании заявления оценщика о желании произвести добровольную сертификацию. Обязательная экспертиза осуществляется по требованию лица, которое использует оценку имущества и ее результаты для принятия решений, в том числе по требованию заказчиков (плательщиков) оценки имущества, органов государственной власти и органов местного самоуправления, судов и лиц, которые заинтересованы в беспристрастном критическом рассмотрении оценки имущества, а также по собственной инициативе субъекта оценочной деятельности (далее – заказчик).
9. Экспертиза достоверности оценки стоимости имущества проводится в обязательном порядке, если:
1) уставной капитал юридического лица
формируется с долей государственной собственности;
2) по требованию органа, регистрирующего субъект хозяйствования;
3) по решению учредителей субъекта хозяйствования;
4) по требованию государственных, правоохранительных и налоговых
5) органов;
10. Для заключения договора о проведении экспертизы достоверности оценки стоимости имущества заказчик представляет в Палату оценщиков:
1) заявление на проведение экспертизы;
2) копию договора с оценщиком, на основании которого была произведена оценка;
3) отчет со всеми приложениями, который подлежит проверке;
4) копии документов, удостоверяющих право собственности заказчика на объект, оценка которого произведена в проверяемом отчете, либо иные основания для проведения экспертизы.
11. Основанием для проведения рецензирования является договор заказчика с Палатой оценщиков, которая согласно аккредитации уполномоченного органа имеет право осуществлять экспертизу отчета об оценке имущества. К договору должен прилагаться отчет на бумажных или электронных носителях, содержащий полный комплект приложений и иллюстративных материалов. В договоре на проведение экспертизы должен указываться вид экспертизы, которую требуется произвести (административную, техническую, кабинетную, полевую). Плата за проведение экспертизы достоверности оценки стоимости имущества устанавливается в размере, определяемым договором.
12. Палата оценщиков направляет отчет на проверку его достоверности в Экспертный совет, который поручает выполнить эту работу одному из членов совета, специалисту по оценке конкретного имущества, оценка которого произведена в отчете, представленном на экспертизу. При выборе оценщика-эксперта для проведения экспертизы конкретного отчёта об оценке следует соблюдать критерий независимости эксперта от Оценщика, выполнявшего отчёт, от Заказчика экспертизы, Заказчика оцениваемого объекта и от Собственника объекта оценки.
13. Экспертом может быть физическое лицо имеющее стаж работы по оценке имущества не менее 5-ти лет, прошедшее специальную подготовку, имеющее международный сертификат эксперта-оценщика и являющееся членом Экспертного совета одной из Палат оценщиков, аккредитованных уполномоченным органом (далее — эксперт).
14. При экспертизе качества оценки проверяется:
1) правильность выбранных подходов и методов оценки;
2) достоверность сведений, на основании которых произведен расчет;
3) сравнение величины относительного отклонения результатов полученных оценщиком и экспертом (воспроизводимость);
4) сравнение величины относительного отклонения результатов полученных оценщиком и фактическими ценами продажи (правильность);
5) оценка погрешности результатов полученных различными методами;
6) обоснованность принятых весовых показателей для согласования окончательного результата.
15. В ходе экспертизы достоверности оценки стоимости имущества проверяется:
1) соответствие документов, удостоверяющих право на объекты оценки и свидетельствующих о подлинности и законности возникновения и осуществления прав, представленным к экспертизе отчета имущества;
2) соответствие представленных исходных данных, расчета стоимости имущества существующим законодательным актам, методическим рекомендациям и настоящему стандарту.
3) экспертиза не должна содержать собственного вывода о стоимости объекта оценки. Какие-либо суждения о стоимости объекта оценки, выраженные в денежной форме, могут отображаться экспертом исключительно в форме отчета об оценке имущества, составленном в полном соответствии с требованиями государственных стандартов.
16. В заключении эксперт должен сделать краткие выводы:
1) соответствует ли структура и содержание отчета действующим нормативным правовым актам, устанавливающим требования к проведению оценки, используемым подходам и методам, содержанию и форме отчетов об оценке, с указанием конкретных статей и пунктов документов, которые были не соблюдены в отчете;
2) содержит ли отчет необходимую и достаточную информацию для достижения достоверного результата оценки и обеспечивает ли она корректное выполнение расчетов; какое влияние это оказало на достоверность отчета об оценке;
3) допускает ли отчет однозначное толкование или вводит читателя в заблуждение;
4) каким языком (ясным, простым, доступным для понимания, безграмотно, бессистемно) написан отчет, и о чем это свидетельствует (о высоком или низком уровне квалификации, ответственном или безответственном отношении, аккуратности или небрежности авторов);
5) использовались ли в отчете методы оценки, не предусмотренные Государственными стандартами и насколько это обосновано;
6) являются ли обоснованными приведенные в отчете количественные оценки стоимости;
7) заключение подписывается экспертом и заверяется печатью Палаты, членом которой он является;
8) каждый лист экспертного заключения нумеруется и парафируется экспертом;
9) в случае необходимости, эксперт в праве в Приложениях к экспертному заключению привести все необходимые расчеты и обоснования, подтверждающие результаты экспертизы.
17. Экспертиза достоверности оценки стоимости объектов интеллектуальной собственности проводится в течение 15 дней с даты поступления документов лицу, которое проводит экспертизу. Указанный срок может быть продлен, но общий срок проведения экспертизы не может превышать 30 дней с даты поступления документов.
4. Основные требования к экспертному заключению
18. При разработке экспертного заключения о достоверности отчета эксперт должен:
1) идентифицировать клиента и предполагаемых пользователей экспертизы оценки, предполагаемое использование мнений и заключений проверяющего оценщика и цель задания;
2) идентифицировать рассматриваемое имущество, дату экспертизы оценки, оцениваемы в представленном отчете интересы в имуществе, дату оценки
и составления отчета, оценщика (ов), которые составили представленный к экспертизе отчет;
3) определить тип приделы экспертизы, которую предстоит выполнить;
4) идентифицировать все допущения и ограничительные условия в экспертизе оценки;
5) в пределах объема работы по экспертизе разработать заключение о полноте отчета, представленного к экспертизе;
6) разработать заключение о наблюдаемой адекватности и уместности данных и любых корректировок к ним;
7) разработать заключение об уместности (правильности) используемых методов, моделей, способов и изложить причины для согласия (несогласия) с применением их в отчете;
8) определить точность оценки принятыми методами, рассчитав коэффициент вариации разброса полученных величин и сравнив его с нормативами, установленными настоящими Правилами;
9) изложить выводы, являются анализ, мнения и заключения в рассматриваемом отчете уместными, обоснованными и приемлемыми.
10) объяснить и раскрыть причины согласия (несогласия) с выводами отчета, в случае отсутствия в отчете необходимой информации указать ограничивающие условия своих выводов.
19. Экспертное заключение о результатах административной или технической экспертизы должно содержать:
1) Титульный лист;
2) Общие сведенья
3) Соответствие формы отчета требованиям государственных стандартов
4) Соответствие содержания отчета требованиям государственных стандартов
5) Заключение эксперта
Экспертное заключение о результатах кабинетной помимо перечисленных разделов должно содержать проверку точности расчетов. Результаты полевой экспертизы кроме вышеперечисленных должны содержать сведения об обследовании объекта оценки и сопоставимых объектов имущества.
20. Титульный лист должен содержать полное наименование анализируемого отчёта, фамилию Оценщика-эксперта и дату проведения экспертизы. Титульный лист подписывается членом экспертного совета Палаты и заверяется ее печатью.
21. Раздел «Общие сведенья» должен содержать информацию:
1) о заказчике экспертизы и основании ее проведения;
2) данные об Оценщике, чей отчет подвергается экспертизе (ФИО, наименование оценочной компании, № и дата выдачи лицензии);
3) сведений об эксперте (ФИО, номер и дата выдачи лицензии, данные об образовании, стаже работы);
4) краткие сведенья об оцененном имуществе;
5) определение цели экспертизы;
6) перечень информации, на которой основывалась экспертиза.
22. Раздел, в котором рассматривается форма отчета, дается краткое описание соблюдения или не соблюдения следующих основных требований законодательства, со ссылкой на соответствующие пункты международных и национальных стандартов, а также стандартов Палаты, членом которой оценщик проверяемого отчета является.
23. В следующем разделе проводится экспертиза отчета на предмет соответствия его содержания и примененных в нем методов расчета требованиям, установленным государственными стандартами:
1) При анализе правильности применения затратного, сравнительного и доходного подходов, а также правильности выбора и применения методов оценки в рамках каждого из подходов, обоснования их использования (отказа от использования) эксперт должен провести проверку обоснованности сделанных допущений и обосновать причины любых несогласий с ними;
2) В процессе проведения экспертизы необходимо проверить соответствие используемых в расчетах данных исходным и другим данным, приведенным в различных частях отчета об оценке или приложениях к нему;
3) В случае, если в процессе оценки Оценщиком использован новый методический прием (алгоритм расчета, методика расчета параметров, методика анализа информационных баз, новые методики статистических расчетов и т. д.), эксперт вправе запросить у Оценщика описание этих методик;
4) Эксперт не должен принимать во внимание никакую дополнительную информацию, появившуюся между датой завершения составления отчёта об оценке и датой экспертизы.
5) В экспертном заключении необходимо анализировать не только негативные стороны отчёта об оценке, но и отмечать положительные.
24. Оценка точности расчетов проводится методами статистического анализа вариации стоимостных величин, полученных разными подходами и методами. Так как оценщик обязан применить для своих расчетов не менее двух различных подходов, можно произвести оценку вариации полученных двух или трех результатов. Методы оценки точности и формулы расчета коэффициента вариации устанавливаются в стандартах Палаты оценщиков. Их величина не должна превышать следующих нормативов:
№ п/п | Наименование имущества | Коэф.вариации |
1 | Квартиры, имеющиеся в массовой продаже | 0,1 |
2 | Индивидуальные жилые дома и редко продаваемые квартиры | 0,2 |
3 | Коммерческая недвижимость (магазины, офисы, кафе и т. п.) | 0,2 |
4 | Промышленная недвижимость (цеха, фабрики, мельницы, и т. п.) | 0,3 |
5 | Легковой автотранспорт | 0,1 |
6 | Грузовой автотранспорт | 0,2 |
7 | Железнодорожный, морской и воздушный транспорт | 0,3 |
8 | Неспециализированное оборудование (станки, оргтехника и т. п.) | 0,2 |
9 | Специализированное оборудование | 0,3 |
10 | Действующее предприятие (бизнес) | 0,3 |
11 | Объекты интеллектуальной собственности, имеющиеся в свободной продаже (компьютерные программы, базы данных и т. п.) | 0,3 |
12 | Специализированные объекты интеллектуальной собственности | 0,4 |
В стандартах отдельных Палат могут устанавливаться более жесткие критерии точности оценки.
25. Экспертное заключение может содержать перечень аргументированных замечаний к отчету, в том числе пояснения о влияния этих замечаний на достоверность оценки имущества. В процессе экспертизы эксперт не должен брать во внимание любую дополнительную информацию об объекте оценки или подобном имуществе, которая возникла после даты оценки, указанной в отчете.
