Рынок торговой недвижимости ЮАО
1. Предложение качественных торговых центров ЮАО (объем, динамика, структура)
В настоящий момент объем рынка качественных торговых центров[1] Южного административного округа Москвы оценивается на уровне 1 045 тыс. кв. м. (GBA[2]). При этом суммарная торговая площадь (GLA[3]) качественных объектов составляет порядка 522 тыс. кв. м. (см. Рис. 1). Обеспеченность жителей ЮАО качественными торговыми площадями составляет около 330 кв. м. (GLA) на 1000 человек, что ниже среднего значения данного показателя по Москве, который в ноябре 2010 г. составил около 350 кв. м. (GLA).
Если проследить динамику ввода качественных торговых площадей, то можно отметить, что объем нового строительства качественных торговых объектов в 2010 г. существенно превышает показатели предыдущих лет. По нашим оценкам суммарный ввод торговых площадей в ЮАО в 2010 г. составит порядка 413 тыс. кв. м. (GBA), что обеспечит рост суммарной арендопригодной торговой площади ЮАО на 144 тыс. кв. м. (GLA).
На рынке торгово-развлекательной недвижимости Южного административного округа Москвы на сегодняшний день открыто около 20 качественных торговых центров.
Наибольшее количество качественных торговых площадей ЮАО сосредоточено в районе Орехово-Борисово Южное ― 28% (см. Рис. 2,3). Это обусловлено, прежде всего, расположением здесь крупнейшего молла суперрегионального формата — ТРЦ «Вегас», открытого в 2010г.
В Чертаново Северное также сосредоточено большое количество торговых площадей ― 16%. Здесь располагаются три крупных торговых центра — ТРЦ «Глобал Сити», ТЦ «Ритейл Парк», МТОЦ «Аэробус».
Доля качественных торгово-развлекательных объектов в Даниловском районе составляет 15% благодаря расположению здесь крупных торгово-развлекательных центров ТРЦ «Мегаполис » и ТРЦ «Ереван Плаза».
В районе Зябликово, где расположен крупный ТРЦ «Облака», сосредоточено 10% торговой площади ЮАО. По 8% качественных торговых площадей представлено в районах Чертаново Северное и Братеево.
Доля в общей структуре торговых площадей ЮАО района Бирюлево Восточное составляет 6%, районов Чертаново Центральное и Нагорный ― 4% и 3% соответственно.
Примерно по 1 % качественных торговых площадей ЮАО сосредоточено в районах Чертаново Южное и Царицыно. Наименьшая доля качественных площадей ЮАО приходится на район Нагатино-Садовники — около 0,4%.
В таких районах как Нагатинский Затон, Бирюлево Западное, Донской, Москворечье Сабурово на сегодняшний день не представлены концептуальные торговые объекты.
На сегодняшний день в структуре предложения ЮАО преобладают торговые площади в объектах окружного (35%) и суперокружного (29%) формата (см. Рис. 4). Доля объектов супер-регионального формата обеспечена ТРЦ «Вегас» ― 25%. Торговые площади в объектах районного и микрорайонного формата составляют 11% от общего предложения ЮАО.
Что касается типов торговых объектов, то наибольшую долю рынка ЮАО составляют торгово-развлекательные объекты ― 60% (см. Рис. 5). Торговые центры составляют 20% в структуре торговых площадей. В ЮАО также велика доля специализированных торговых центров ― 16%, среди которых представлены объекты, предлагающие товары для дома, автомобили, бытовую технику и электронику, товары для детей, обувь и др. Доля торгово-офисных центров невелика ― около 4%. Многофункциональные комплексы на сегодняшний день в ЮАО отсутствуют.
В Даниловском районе сосредоточено достаточно большое количество торговых площадей ― около 133 тыс. кв. м. (15% рынка ЮАО). Несмотря на это, к 2011 ― 2012 гг. здесь планируется наиболее активное строительство ― 258 тыс. кв. м (ТРЦ «Ривер Молл»).
В районах Нагатино-Садовники и Москворечье Сабурово, где на сегодняшний день практически не представлены концептуальные торговые объекты, на 2011―2012 гг. к вводу запланировано около 123 тыс. кв. м. (ТРЦ «Гудзон») и 30 тыс. кв. м. (ТЦ «Москворечье») торговых центров соответственно.
В районе Орехово-Борисово Южное, где на сегодняшний день сосредоточено 28% рынка качественных торговых площадей ЮАО, к 2012 г. планируется открыть крупный многофункциональный комплекс «Челленджер Плаза». На сегодняшний день строительство объекта заморожено на финальной стадии.
Также большой объем ввода торговых площадей ожидается в 3-х районах Чертаново (Северном, Центральном и Южном), где до конца 2012 г. запланировано открытие торговых объектов общей площадью около 117 тыс. кв. м.
Наиболее значимые торговые объекты, планируемые к вводу в 2011 ― 2012 гг. в Южном административном округе указаны в Таблице 1.
Кроме нового строительства можно выделить планы по реконцепции ТЦ «Вэймарт». В процессе работы торгового центра, были выявлены концептуальные недостатки объекта. И в том числе в связи с вводом в эксплуатацию ТРЦ «Вегас» существующий формат торгового центра оказался не востребован. На сегодняшний день заявляется о реконцепции объекта ― во 2 квартале 2011 г. здесь планируют открыть аутлет-центр «Brandcity».
[1] Качественный торговый центр — по определению компании «НДВ Недвижимость» — это объект коммерческой недвижимости с арендопригодной торговой площадью (GLA) более 1 500 кв. м., на территории которого размещаются предприятия торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранные в соответствии с единой концепцией.
[2] GBA — Gross Building Area — общая площадь торгового центра;
[3] GLA — Gross Leasable Area — арендопригодная торговая площадь.
