Титульный лист (стр. 1 )

1.1  Титульный лист

Ниже приведен титульный лист отчета.

УТВЕРЖДАЮ:

Руководитель организации

______________________________

(наименование организации)

______________________________

(ФИО)

«__» __________20__г.

ОТЧЕТ № ___3______

об определении

рыночной стоимости__3_ - комнатной квартиры,

расположенной по адресу:

г. Москва, Каховка ул., д. 13, к.4

(индекс, почтовый адрес)

Москва

2013 г.

1.2  Сопроводительное письмо

Ниже приведена форма сопроводительного письма к отчету об определении рыночной стоимости квартиры.

Генеральному директору

(название организации-Заказчика)

г-ну

(ФИО)

Уважаемый В соответствии с договором № В от «06» мая 2013г. произведен расчет рыночной стоимости 3 комнатной квартиры, расположенной по адресу: 17303 г. Москва, Каховка ул., д. 13, к.4, с целью определения ее рыночной стоимости по состоянию на «13»мая 2013г.

Оценка произведена на основании визуального осмотра, анализа проектно-сметной и иной документации, представленной заказчиком, рыночных данных и материалов, собранных оценщиком, публикаций средств массовой и деловой информации, включая Интернет и др. Аудиторская и иная проверка информации, предоставленной Заказчиком, не проводилась, так как Оценщик полагается на ее достоверность.

Профессиональное суждение оценщика, основанное на результатах анализа указанной информации, позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий и с округлением составляет:

Объект

оценки ___________ (_________________________________) руб.

(сумма прописью)

Предлагаемый Вашему вниманию отчет об оценке содержит описание Объекта оценки и этапов проведенного анализа, обоснование полученных результатов с указанием допущений и ограничивающих условий, а также собранную фактическую информацию.

Оценка проведена, а отчет о ней составлен в соответствии с Федеральным законом от 01.01.01 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации» от 01.01.01 г., Федеральными стандартами оценки №1, №2, №3, утвержденными приказами Министерства экономического развития и торговли Российской
Федерации от 01.01.01 г. № 000-256, со стандартами оценки Российского общества оценщиков (РОО) и «Международными стандартами оценки» (седьмое издание) Международного комитета по стандартам оценки имущества (пер. с англ. под ред. . М., 2005). Части настоящей оценки могут трактоваться только в связи с полным текстом отчета.

На вопросы, которые могут возникнуть при рассмотрении отчета, Оценщик готов дать дополнительные разъяснения.

С благодарностью за возможность оказать Вам услугу.

Генеральный директор__

(название организации-Исполнителя) (ФИО)

Оценщик __

(ФИО)

«___» ____________201__г.

2.  ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

3.1.  Задание на оценку и результаты оценки

Задание на оценку и ее результаты представлены в табл. 3.1.

Задание на оценку объекта жилой недвижимости

Таблица 3.1

Объект оценки 1	_____ - комнатная квартира, расположенная по адресу: ______________________________________________________ (индекс, почтовый адрес)
Заказчик (собственник) оценки, его адрес и банковские реквизиты 2	______________________________________________ (наименование организации) ______________________________________________________ (индекс, почтовый адрес) ______________________________________________________ (банковские реквизиты)
Основание проведения оценки	Договор №__________ от «__» __________ 201_ г. на проведение оценки Объекта оценки
Оцениваемые права Право полной собственности	Цель оценки Определение рыночной стоимости Объекта оценки
Задача (назначение) оценки	Консультирование Заказчика о рыночной стоимости Объекта оценки
Собственник Объекта оценки3	_
Дата осмотра Объекта оценки4	«_05__» мая____________ 2013_ г.
Действительная дата оценки	«__05_» мая____________ 2013_ г.
Дата составления отчета	«___» ____________ 201_ г.
Срок экспозиции	_____________201_г. – _____________201_г.
Курс доллара США, руб/долл.5	_________ руб/долл. США
Текущее использование	Объекта оценки Жилое помещение (отдельное изолированное жилье)
Наиболее эффективное использование Объекта оценки	На выбор продажа кв, ареднада, проживание
Оценщики, ФИО, диплом о профессиональном образовании, членство в СРО6
Организация, с которой Оценщики заключили трудовой договор, ее юридический адрес, банковские реквизиты и страхование 7
Применяемые стандарты оценочной деятельности, законодательные и нормативные документы	Федеральный закон от 01.01.01 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 01.01.01 г. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 г. № 000. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 г. № 000. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 г. № 000. Стандарты Российского общества оценщиков (РОО). «Международные стандарты оценки» (седьмое издание) Международного комитета по стандартам оценки имущества
Балансовая стоимость Объекта оценки на «__»_________ 201_г.8	___________________ руб.
Привлекаемые к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организации и специалисты
Рыночная стоимость Объекта оценки, рассчитанная с применением:
Затратного подхода	__________ тыс. руб.
сравнительного подхода	__________ тыс. руб.
Доходного подхода	__________ тыс. руб.
Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки	__________ тыс. руб.
Форма отчета	Полная повествовательная

_________

1 Далее по тексту «Объект оценки».

2 Далее по тексту «Заказчик».

3 Далее по тексту «Собственник».

4 Дата осмотра Объекта оценки и дата проведения оценки должны

совпадать.

5 Указывается курс ЦБ РФ на дату оценки.

6 Далее по тексту «Оценщик».

7 Далее по тексту «Организация-оценщик».

8 Имеющиеся данные по наиболее близкой дате к дате оценки.

3.2.  Сертификат качества оценки

3.2.1. Оценка рыночной стоимости Объекта оценки выполнена и Отчет составлен в соответствии с Федеральными стандартами оценки №1, №2, №3, утвержденными приказами Министерства экономического развития и торговли РФ от 01.01.01 г. № 000–256, со стандартами оценки Российского общества оценщиков и Международными стандартами оценки (седьмое издание) Международного комитета по стандартам оценки имущества.

3.2.2. Оценщик рыночной стоимости Объекта оценки имеет профессиональное образование в области оценки стоимости предприятия (бизнеса).

3.2.3. Оценщик удостоверяет, что настоящий отчет об оценке рыночной стоимости Объекта оценки (далее по тексту «Отчет») составлен на основании фактов, которые он считает существенными, обоснованными и достаточными для однозначных и проверяемых положений и выводов, содержащихся в Отчете, не гарантируя при этом абсолютную точность каждого из указанных фактов (см. ссылки на источники информации) в Отчете об определении рыночной стоимости квартиры.

3.2.4. Содержащиеся в Отчете положения и выводы действительны строго в пределах допущений и ограничений, изложенных в п. 3.3 Отчета.

3.2.5. Оценщик не имеет и не намерен иметь заинтересованность в Объекте оценки.

3.2.6. Оценка рыночной стоимости Объекта оценки выполнена Оценщиком самостоятельно вне какой-либо зависимости от его отношений с Заказчиком, без какого-либо влияния и профессионального содействия со стороны третьих лиц.

3.2.7. Задание Заказчика на оценку Объекта оценки не содержало указание о формировании определенной величины его рыночной стоимости.

3.2.8. Вознаграждение Оценщика по договору с Заказчиком на оценку Объекта оценки установлено вне зависимости от уровня итоговой оценки его рыночной стоимости, а также от последствий использования Заказчиком или третьими лицами положений и выводов, содержащихся в Отчете.

3.3.  Допущения и ограничения, содержащиеся в Отчете

Сертификат качества оценки рыночной стоимости Объекта оценки (п. 3.2 Отчета) использован при составлении Отчета с указанными ниже допущениями и ограничениями.

3.3.1. При выполнении оценки рыночной стоимости Объекта оценки Оценщик исходил:

• из заявленной Заказчиком бесспорности прав собственности на Объект оценки, указанной в п. 3.1, юридических (физических) лиц, из отсутствия обременений, связанных с Объектом оценки, кроме оговоренных в Отчете, а также каких-либо законодательных и административных препятствий для использования Объекта оценки по указанному Заказчиком назначению;

• из информации Заказчика об отсутствии каких-либо скрытых от визуального наблюдения качеств Объекта оценки или не выявленных обстоятельств его использования, влияющих на его рыночную стоимость. Оценщик не несет ответственность за выявление этих качеств и обстоятельств, а также за то, что выявленные впоследствии указанные качества и обстоятельства не были учтены при выполнении оценки Объекта оценки.

3.3.2. Содержащаяся в Отчете оценка рыночной стоимости Объекта оценки действительна только на дату проведения оценки. Оценщик не несет ответственность за изменение рыночной или иной рассчитанной стоимости Объекта оценки, вызванное политическими, экономическими, юридическими, социальными изменениями, а также природными воздействиями, которые не могли быть учтены при выполнении оценки Объекта оценки.

3.3.3. Оценщик не обязан:

• участвовать в заседаниях суда и других юридических расследованиях для дачи свидетельских показаний по поводу содержания Отчета или имущественных конфликтов, связанных с Объектом оценки, если это не предусмотрено в договоре об оценке Объекта оценки или в специальном соглашении между Заказчиком и Оценщиком, кроме случаев официального вызова Оценщика в суд;

• консультировать Заказчика по оценке рыночной стоимости Объекта оценки после принятия Отчета Заказчиком, если указанное консультирование не предусмотрено в договоре об оценке Объекта оценки и не является предметом нового договора;

• отвечать по искам третьих лиц, легально использующих содержание Отчета, кроме случаев, когда судебным постановлением определено, что причинение ущерба указанным лицам вызвано халатностью, умышленной неправомочностью или незаконностью действий Оценщика при выполнении оценки рыночной стоимости Объекта оценки;

• обеспечивать соответствие финансовой и налоговой отчетности владельца Объекта оценки сведениям, содержащимся в Отчете.

3.3.4. Оценщик сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика или рассчитанной при выполнении оценки рыночной стоимости Объекта оценки.

3.3.5. Отчет не является гарантией того, что содержащаяся в нем оценка рыночной стоимости Объекта оценки будет применена в конкретной сделке по смене владельца Объекта оценки.

3.3.6. Ни весь Отчет, ни какая-либо его часть не могут использоваться Заказчиком в целях рекламы, при контактах с общественностью и для других публичных мероприятий без предварительного письменного согласия Оценщика.

3.3.7. Использование Заказчиком Отчета в целом, содержащейся в нем оценки рыночной стоимости Объекта оценки или иных содержащихся в нем сведений является фактом утверждения Отчета Заказчиком.

3.3.8. Настоящие допущения и ограничения введены в Отчет как равнозначно понимаемые Оценщиком и Заказчиком. Их состав и содержание могут быть изменены только по письменному соглашению Оценщика и Заказчика. Они остаются действительными и в случае полного или частичного изменения состава владельцев Объекта оценки.

3.4.  Сведения об оценках и специалистах, участвовавших в составлении Отчета

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

3.  ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000–256, стандартами оценки РОО, Международными стандартами оценки (седьмое издание), Оценщик использовал в процессе оценки ниже приведенную терминологию. Кроме того, Оценщик использовал общепринятую терминологию, в том числе применяемую в смежных с оценочной деятельностью видах деятельности.

4.1  Стандартизированные термины и определения

Общие понятия

1. Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

2. Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Примечание. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с Объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

3. Объект оценки – объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

4. Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества.

Примечание. В практике оценки имущества используют следующие принципы: спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наиболее эффективного использования и др.

5. Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества и имеющее разрешение заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законодательством.

6. Дата оценки (действительная дата оценки, дата определения стоимости) – дата, по состоянию на которую определяется стоимость Объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

7. Экспертное суждение Оценщика (привлеченного специалиста-эксперта) – мнение Оценщика по информации, существенной для определения стоимости Объекта оценки. Для экспертных значений характеристик Оценщик должен описывать условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

8. Отчет об оценке имущества – документ, содержащий профессиональное суждение и обоснование Оценщика о стоимости имущества.

9. Принципы составления отчета об оценке:

• существенности – в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости Объекта оценки;

• обоснованности – информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости Объекта оценки, должна быть подтверждена;

• однозначности – содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования;

• проверяемости – состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости с получением аналогичных результатов;

• достаточности – отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является Оценщик, подготовивший отчет.

10. Экспертиза отчета об оценке – совокупность мероприятий по проверке соблюдения Оценщиком при проведении оценки Объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных Оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости Объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

11. Услуга по оценке имущества – результат взаимодействия Оценщика и Заказчика, а также собственная деятельность Оценщика, в соответствии с целями оценки имущества.

12. Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения Оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

Виды стоимости

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

13. Рыночная стоимость. При определении рыночной стоимости Объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой Объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

− одна из сторон сделки не обязана отчуждать Объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

− стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

− Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных Объектов оценки;

− цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за Объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

− платеж за Объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и Объекте оценки, доступной на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки; при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется Оценщиком, в частности, в следующих случаях:

1) при изъятии имущества для государственных нужд;

2) при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению собрание акционеров" href="/text/category/obshee_sobranie_aktcionerov/" rel="bookmark">общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

3)при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

4) при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

5) при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

6) при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

14. Инвестиционная стоимость. При определении инвестиционной стоимости Объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования Объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости (в отличие от определения рыночной стоимости) учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

15. Ликвидационная стоимость. При определении ликвидационной стоимости Объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный Объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции Объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости (в отличие от определения рыночной стоимости) учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать Объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

16. Кадастровая стоимость. При определении кадастровой стоимости Объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется Оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Процесс оценки стоимости имущества

17. Цена – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за Объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

18. Стоимость Объекта оценки – расчетная величина цены Объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с Объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

19. Аналог Объекта оценки – сходный с Объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

20. Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

21. Срок экспозиции Объекта оценки – срок, рассчитываемый с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) Объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

22. Наиболее эффективное использование – использование Объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

23. Итоговая стоимость Объекта оценки – стоимость, определяемая путем расчета стоимости Объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Итоговая величина стоимости Объекта оценки должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях) в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости Объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с Объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

24. Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования Объекта оценки.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта оценки с объектами-аналогами Объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения Объекта оценки с учетом износа и устареваний.

25. Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость Объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

26. Затраты – денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства Объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за Объект оценки.

27. Достаточность информации. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки Объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости Объекта оценки.

28. Достоверность информации. Информация считается достоверной, если соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся Оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости Объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

29. Метод сравнительной стоимости единицы имущества – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.

30. Метод стоимости укрупненных элементов – оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов.

31. Метод количественного анализа – оценка имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.

32. Износ имущества – снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Примечания.

1. Износ определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

2. Существуют три вида износа: физический, функциональный, внешний.

3. По характеру состояния имущества физический и функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

33. Физический износ имущества – износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

34. Функциональный износ имущества – износ имущества из-за несоответствия современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

35. Внешний износ имущества – износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

36. Устранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

37. Неустранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

38. Скорректированная стоимость (цена) имущества – стоимость (цена продажи) аналога (объекта сравнения) имущества после ее корректировки на различия с Объектом оценки.

39. Метод прямой капитализации – оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.