Название отчета | Исследование рынка недвижимости Калининграда. Анализ и прогноз развития инвестиционного потенциала рынка. Оценка целесообразности инвестиций в недвижимость в регионе | ||||
Название компании автора | Европейский Центр Маркетинга и Недвижимости | ||||
Дата выхода исследования (фактическая) | Апрель 2011 | ||||
Количество страниц | 159 | ||||
Периодичность выхода | |||||
Язык отчета | русский | Стоимость | 60 000 | НДС | Без НДС |
Полное описание отчета (цель, методы, структура, источники информации, выдержки из текста)
Целью данной работы является анализ инвестиционного потенциала калининградского рынка недвижимости и изучения возможностей для развития различных объектов недвижимости в регионе |
Подробное оглавление/содержание отчета:
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ I. Характеристики внешней среды II. Рынок коммерческой недвижимости III. Рынок жилой недвижимости (рядовое жилье, элитное жилье, загородная недвижимость (малоэтажные и коттеджные комплексы)) IV. Рынок земельных участков под застройку V. Выводы о целесообразности инвестиций на рынке недвижимости в регионе I. ХАРАКТЕРИСТИКИ ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ (PEST – АНАЛИЗ) 1. Описание политической, экономической, социально-демографической, технологической, законодательной, культурной ситуации в Калининграде с выделением направления изменения этих факторов и возможных последствий таких изменений для рынка недвижимости В частности, краткая характеристика по: · Политическим событиям, способным изменить или укрепить сложившиеся отношения на рынке недвижимости, а так же отношение к иногородним компаниям и их деятельности · Экономическим факторам (развитие банковской системы, изменение платёжеспособности населения, последствия экономического кризиса), способным повлиять на конъюнктуру строительного рынка · Культурным тенденциям в области архитектурных направлений · Настроениям населения по отношению к иногороднему капиталу (бизнесу) вообще и московскому и питерскому в частности · Нормативным актам, регулирующим отношения строительной, девелоперской и др. деятельности, касающейся недвижимости · Условиям доступа иногородних компаний на строительный рынок Калининграда 2. Финансовые аспекты · Требования к страхованию рисков области строительства, а так же необходимость внесения банковских депозитов и прочих обязательных платежей для осуществления строительной деятельности · Налоговое законодательство в части налогообложения прибыли и возможности получения налоговых льгот или возмещений · Динамика среднего значения и разброса нормы прибыли по строительной отрасли города за последние 3 года II. АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАЛИНИНГРАДА 1. Рынок торговой недвижимости современного формата Калининграда 1.1. Предложение: общий объем предложения на рынке, тенденции к размещению объектов 1.2. Спрос на современные торговые помещения разного формата. Структура спроса, источники формирования спроса, динамика изменения спроса, прогноз 1.3. Основные торговые операторы Калининграда, их характеристики 1.4. Конкуренция на рынке торговой недвижимости 1.5. Арендные ставки в современных торговых комплексах: базовая арендная ставка, операционные расходы, КУ, т. п., текущее состояние, тенденции, прогноз 2. Рынок офисной недвижимости Калининграда 2.1. Общий объем предложения: структура предложения по классам бизнес-центров, по районам, доля высококлассных объектов в общем объеме предложения офисной недвижимости, динамика изменения предложения, прогноз 2.2. Спрос на высококлассную офисную недвижимость: источники формирования спроса, структура спроса, динамика изменения спроса, прогноз 2.3. Основные группы арендаторов на рынке офисной недвижимости 2.4. Основные группы арендодателей на рынке офисной недвижимости. Конкуренция на рынке офисной недвижимости 2.5. Ценообразование на рынке офисной недвижимости: базовая арендная ставка, используемые валюты, операционные расходы, КУ, НДС, проч. Текущее состояние, динамика, прогноз. 3. Рынок складской недвижимости Калининграда 3.1. Предложение на рынке складской недвижимости: объем предложения, спекулятивные и используемые собственниками складские объекты, динамика изменения объема предложения, прогноз 3.2. Спрос на рынке складской недвижимости: типы спроса, источники формирования спроса, тенденции к изменению спроса. 3.3. Конкуренция на рынке складской недвижимости Калининграда 3.4. Ценообразование на рынке складской недвижимости Калининграда: арендные ставки, динамика изменения, прогноз III. ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (рядовое жилье, элитное жилье, загородная недвижимость (малоэтажные и коттеджные комплексы)) 1. Характеристика предложения 1.1. Объем и структура предложения в целом и по районам строительства (количество объектов, предложение на первичном и вторичном рынке недвижимости в квадратных метрах) 1.2. Динамика средних цен предложения на вторичном и первичном рынке жилья на побережье за последние 2 года 1.3. Сегментация рынка жилой недвижимости по классам (жилье эконом-класса, рядовое, комфорт, элитное, коттеджные комплексы) с выделением доли сегментов по первичному рынку, параметры, определяющие принадлежность жилья к определенному сегменту определяются индивидуально для каждого рынка. Параметры: 1) местоположение · близость к городу · престижность района (социальная однородность, безопасность) · озелененность, водные объекты, природные ландшафты · удаленность от промышленных объектов, магистралей 2) характеристики дома (жилого комплекса) · технология строительства · тип дома (этажность, материалы) · инженерное обеспечение 3) цена ($/кв. м.) 4) характеристики коттеджного поселка · район · метраж коттеджа · площадь придомовой территории (участка) · строительные материалы и инженерное обеспечение · цена за лот (коттедж+участок) · инфраструктура поселка 1.4. Динамика предложения объектов жилой недвижимости за последние два года: · по типам квартир · по сегментам (классам жилья) · соотношение по цене спроса и цене предложения · распределение товарного предложения по ценовому диапазону · тенденции изменения цен · динамика средних цен 2. Основные участники рынка 2.1. Количество компаний, занимающихся строительством и реализацией жилья в Калининграде 2.2. Доли основных компаний на рынке в целом и по его сегментам 2.3. Особенности позиционирования компаний (в каких сегментах (тип жилья, уровень цен), известность и имидж компаний у целевых покупателей) 2.4. История работы наиболее успешных и неуспешных компаний, факторы успеха их развития или банкротства 3. Различные характеристики строительной отрасли города Калининграда 3.1. Краткое описание технологий, используемых при строительстве недвижимости в Калининграде 3.2. Среднее значение себестоимости строительства жилья (по сегментам) 3.3. Средние сроки строительства и сдачи объектов, реализуемых в настоящее время (по сегментам) 3.4. Средние темпы продаж жилой недвижимости по сегментам, по конкурентам 3.5. На каких этапах строительства реализуется большинство объектов, практикуется ли реализация после сдачи объекта. Если практикуется, то в какой степени. Как изменяется цена в процессе строительства и с чем это связано. 4. Техника продаж и продвижения объектов жилой недвижимости 4.1. Ключевые факторы, влияющие на успешность реализации объекта жилой недвижимости в Калининграде; 4.2. Технологии реализации жилья (в какой степени строительными компаниями используются собственные службы продаж, в какой степени используются услуги агентств недвижимости); 4.3. Практикуемые схемы оплаты жилья (какие наиболее распространены, с чем связана их популярность). Например: централизованный выкуп мэрией, ипотечное кредитование, выкуп за счет собственных средств, другие возможные схемы; 4.4. Особенности реализации жилья иногородним или иностранным покупателям. Существуют ли сложности, проблемы вложения средств в недвижимость в Калининграде 5. Характеристика спроса на рынке жилой недвижимости Калининграда 5.1. Общая социальная характеристика · Численность населения Калининграда, количество постоянно проживающих, количество временно проживающих, структура населения по социально-демографическим признакам (пол, возраст, образование, размер и состав семьи, ЖЦС). Тенденции по каждому показателю за последние два года; · Доходы населения (средний доход в месяц на человека в семье), структура расходов (на продукты, промышленные товары, услуги), доля сбережений. Уровень безработицы. Изменения в перечисленных показателях за последние два года; · Тенденции миграции населения (между городами, регионами). Естественный и искусственный прирост (убыль) населения Калининграда за последние два года. · Состояние рынка туризма: сезонные притоки и оттоки населения, среднее время, проведенное на отдыхе · Состояние рынка аренды: количество семей, живущих на доходы от аренды и имеющих арендный бизнес основным источником дохода · Состояние жилого фонда Калининграда (общий фонд жилой недвижимости в квадратных метрах, сколько квадратных метров жилой площади приходится на одного жителя Калининграда, сколько квартир сдается в аренду, какова нормативная площадь жилья на одного человека) · Оценка удовлетворенности жилищными условиями жителями Калининграда. Количество намеренных изменить жилищные условия. Количество способных и намеренных это сделать в ближайшие год, два, три, пять. 5.2. Портрет покупателя жилой недвижимости (с разбивкой по сегментам) · Возраст, жизненный цикл семьи · Мотивация (для каких целей покупается жилье, чем стимулируется потребность в жилье: улучшение качества жизни, покупка квартиры для детей, изменение статуса, желание сменить район, для сдачи в аренду) · Платежеспособность (доход на члена семьи в месяц, количество и марки автомобилей, наличие и качество жилья), прочие социально-демографические характеристики, образ жизни · Региональная принадлежность (из каких районов города больше всего покупателей), манера и мотивы потребления · Доля потенциальных покупателей жилья в населении города · Доля иногородних (иностранных) покупателей в общем объеме спроса (из каких стран, республик) · Период возобновления потребности в жилье 5.3. Параметры спроса 5.3.1. Объемы спроса на год, два, три, четыре, пять (емкость рынка жилья в квартирах, в кв. м., в $) 5.3.2. Структура спроса: · по типу жилья (сегменты – эконом, рядовое, комфорт, элитное) · по типам квартир в рамках каждого типа жилья · по районам (микрорайонам) города · по условиям оплаты (100%, рассрочка, ипотека, другие) 5.3.3. Определение динамики спроса за последние 3 года (по всем элементам структуры спроса) 6. Параметры выбора 6.1. Ключевые критерии выбора квартиры (по сегментам) 6.2. Требования покупателей к жилью (по сегментам) 6.3. Уровень удовлетворенности потенциальных покупателей предложением жилья на данный момент (на первичном рынке) 7. Поведение покупателей 7.1. Период времени, в течение которого производится выбор квартиры 7.2. Определение лиц, принимающих решение при покупке и влияющих на принятие решения 7.3. Период времени от момента появления потребности до начала поиска вариантов квартиры, среднее время на поиск квартиры, среднее количество просматриваемых вариантов 7.4. Ключевые критерии выбора квартиры (по сегментам) – значимость факторов и степень влияния на выбор предложения. Определение состава критериев индивидуально для каждого рынка и определяется открытыми вопросами. Параметры: · экология · близость к центру города · близость к морю · близость к знаковым объектам · престижность района · транспортная доступность · характеристики дома (начинка дома) · социальное окружение · цена · управляющая компания 8. Требования клиента 8.1. Характеристики оптимального жилья в каждом сегменте (на каком расстоянии до центра, до моря, в каком районе, с какой инфраструктурой, с каким окружением, с какой экологией, по какой цене) 8.2. Выделение ключевых факторов выбора компании (степень влияния известности и имиджа компании на выбор предложения) IV. РЫНОК ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ЗАСТРОЙКУ 1. Общие характеристики рынка земельных участков 2. Основные сегменты рынка земельных участков 3. Источники формирования рынка и особенности выделения пятен под застройку (земли ведомств, предприятий, земли муниципального или федерального ведения, предоставляемые через торги или целевым назначением) 4. Зонирование (Генеральный план) 5. Диапазон цен на земельные участки в зависимости от: · района · целевого назначения и разрешенного использования земли V. ВЫВОДЫ О ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАЛИНИНГРАДА 1. Определение (расчет) целесообразности развития жилой и/или коммерческой недвижимости в регионе 2. Рекомендуемые объёмы и функциональное зонирование по районам города. |
