Методические рекомендации в помощь руководителям и специалистам органов местного самоуправления по вопросу «Оборот земель сельскохозяйственного назначения»

Министерство имущественных и земельных отношений

Чувашской Республики

Методические рекомендации

в помощь руководителям и специалистам

органов местного самоуправления по вопросу

«Оборот земель сельскохозяйственного назначения»

Регулирование отношений, связанных с оборотом земельных участков и земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 01.01.01 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Законом Чувашской Республики от 1 июня 2004 г. № 11 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике».

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 01.01.01 г. № 000 Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики определено уполномоченным исполнительным органом государственной власти Чувашской Республики по управлению и распоряжению землями сельскохозяйственного назначения, находящимися в собственности Чувашской Республики и участию в обороте земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

1. Документы, удостоверяющие права на землю.

Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» признал, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам и юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Таким образом, законодатель декларативно признал действительными все ранее выданные документы, удостоверяющие права на землю:

государственные акты на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения (ПНВ), бессрочного (постоянного) пользования землей, которые выдавались до 24.12.1993 г., т. е. до принятия Указа Президента РФ от 01.01.01 г. № 000 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации";

свидетельства на право собственности на землю, ПНВ, бессрочного (постоянного) пользования землей;

Данные о выдаче указанных документов учтены в соответствующих реестрах рай (гор)комземов (книгах учета).

В настоящее время права на землю удостоверяются свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым регистрационной службой.

Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу данного закона, проводится по желанию их обладателей (т. е. носит заявительный характер). Однако государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной в одном из следующих случаев, имеющих место уже после введения в действие Закона:

регистрация перехода ранее возникшего права;

регистрация ограничения (обременения) ранее возникшего права;

регистрация сделки с объектом недвижимого имущества, совершенной после введения в действие Закона.

2. Краткая история приватизации земель сельскохозяйственного назначения.

В целях совершенствования земельных отношений, приватизации земель, упрощения процедуры наделения граждан земельными участками 27.12.91 был издан Указ Президента РФ № 000 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР". Согласно данному Указу колхозы и совхозы были обязаны в 1992 году провести реорганизацию, привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" и перерегистрироваться в надлежащих органах.

Коллективы совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, колхозов и кооперативов, использующих землю на праве бессрочного (постоянного) пользования, обязаны были до 01.03.92 принять решение о переходе к частной, коллективно-договорной и другим формам собственности в силу ЗК РСФСР. Местные администрации должны были обеспечить выдачу гражданам, ставшим собственниками земли, соответствующих свидетельств на право собственности на землю, которые имеют законную силу до выдачи документов, удостоверяющих это право.

29 декабря 1991 года Правительство РФ принимает постановление № 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", в соответствии с которым совхозы и колхозы обязаны до 01.01.93 провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности", другими законодательными актами и перерегистрироваться в установленном порядке.

Для приватизации земли до 01.02.92 должны были быть созданы комиссии по приватизации земель, находящихся в пользовании совхозов и колхозов, различного уровня: от республиканских до районных. Кроме того, такие внутрихозяйственные комиссии были созданы в каждом колхозе и совхозе. Они должны были провести разграничение находящихся в пользовании колхозов и совхозов земель, выделив земли, остающиеся в государственной собственности и передаваемые гражданам в частную, индивидуальную и коллективно-долевую собственность.

В дальнейшем Правительство РФ постановлением от 04.09.92 № 000 утвердило Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий и некоторые другие нормативные правовые акты.

Согласно Положению о реорганизации трудовыми коллективами реорганизуемых колхозов, совхозов и приватизируемых государственных сельскохозяйственных предприятий были приняты решения о выборе формы собственности на землю, предусмотренной Земельным кодексом РФ. С учетом принятого решения в районную комиссию по приватизации земель и реорганизации сельскохозяйственных предприятий подавалась заявка на предоставление земли в ту или иную форму собственности, а также на выкуп или аренду сельскохозяйственных угодий, сверх причитающихся хозяйству бесплатно по среднерайонной норме.

Право на бесплатное получение земельной доли в собственность имели:

постоянные работники хозяйства (в том числе уволен­ные по сокращению численности после 1 января 1992 года);

пенсионеры хозяйства, проживающие на его террито­рии;

работники социальной сферы на селе (организаций здравоохранения, культуры, быта, связи, общепита, об­разования);

временно отсутствующие работники (служащие в ар­мии; учащиеся или повышающие квалификацию по на­правлению хозяйства; находящиеся в отпуске по бере­менности и родам, отпуске по уходу за ребенком; лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы в соответствии с действующим законодательством, и др.);

наследники умершего обладателя права на земель­ную долю.

Граждане имели право на земельную долю в хозяй­стве, если включены в список лиц на ее получение на момент издания Главой районной администрации распо­ряжения о передаче земли в общую долевую собствен­ность коллектива.

Владелец имущественного пая и земельной доли мог использовать их следующим образом:

- получить их при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ);

- внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив;

- продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев).

Иных способов распоряжения имущественными паями и земельными долями Положение о реорганизации не предусматривало.

Таким образом, согласно приведенным выше нормативным актам решение о приватизации земель и реорганизации всех сельскохозяйственных организаций должно было быть принято до 01.01.93. После указанного срока все земли сельскохозяйственного назначения должны были быть разграничены на остающиеся в государственной собственности и частные, перешедшие гражданам в коллективно-долевую или коллективно-совместную собственность или в собственность реорганизованным сельскохозяйственным организациям.

В действительности, хозяйства приняли решение о реорганизации, прошли государственную регистрацию в соответствующих органах. Земли были переданы в коллективно-долевую, коллективно-совместную собственность работников колхозов и совхозов, а также в собственность или аренду реорганизованным сельскохозяйственным организациям. В ряде хозяйств работниками были приняты решения о внесении своих земельных долей в качестве учредительных (вступительных) взносов в товарищества, общества или кооперативы.

В статье 17 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участникам долевой собственности, получившим при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, предписано обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков в соответствии с требованиями землеустройства. Поскольку при приватизации сельскохозяйственных угодий в 1990-х гг. точные границы земельных участков не устанавливались, соответственно не был проведен их государственный кадастровый учет.

В то же время границы находящихся в общей собственности земельных участков должны быть определены на местности путем проведения межевания.

Документы о межевании оформляются в соответствии с Требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденными приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 г. № П/327, в виде описания земельного участка. Описание земельного участка должно содержать сведения о местоположении, площади, категории земель и разрешенном использовании земельных участков, а также описание границ земельных участков и их отдельных частей.

После межевания, согласно ст.7 Федерального закона от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре", проводится государственный кадастровый учет земельного участка. Для завершения процедуры надлежащего оформления права на земельный участок целесообразно зарегистрировать право в соответствии с Федеральным законом от 01.01.01 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

3. Основные положения о порядке проведения территориального землеустройства.

Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 года № 000 утверждено «Положение о проведении территориального землеустройства», при котором выполняются следующие виды работ (на основании договора по инициативе органов местного самоуправления, собственников земельных участков, земельных долей, землепользователей, землевладельцев или по решению суда):

1) образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства (т. е. проводится уточнение списка землепользователей – собственников земельных долей в праве общей долевой собственности. На данном этапе проводится процедура выделения в самостоятельные земельные участки: невостребованных земельных долей; земельных долей, по которым не выявлены наследники; неиспользуемых по целевому назначению (т. н. «заброшенных»); и иных земельных участков, исходя из решения участников общей долевой собственности (к примеру, по признаку родства, по виду выращиваемых продуктов и т. п.);

2) межевание вышеуказанных объектов землеустройства.

Работы по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства включают в себя:

а) сбор информации об объектах землеустройства, которые содержатся в государственном земельном кадастре, государственном градостроительном кадастре, государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, геодезической, картографической и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации;

б) определение местоположения границ объектов землеустройства;

в) определение вариантов использования земель с учетом размера земельного участка, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, предложений самих участников общей долевой собственности;

г) определение площади объектов землеустройства;

д) составление карты (плана) объектов землеустройства, отображающей в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства и ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей.

Работы по межеванию объектов землеустройства включают в себя:

а) определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование с лицами, права которых могут быть затронуты;

б) закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;

в) изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

4. Выделение земельного участка в счет доли

в праве общей долевой собственности на земельный участок

из земель сельскохозяйственного назначения.

Выделить земельный участок в счет своей земельной доли (долей) из земель сельскохозяйственного назначения может участник долевой собственности в целях:

- создания или расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства;

- передачи земельного участка в аренду, а также распоряжения им иным образом.

Выдел земельных участков в счет доли может осуществляться в двух вариантах: 

- выдел земельного участка одним участником долевой собственности в счет одной земельной доли;

- выдел земельного участка несколькими участниками долевой собственности в счет земельных долей. 

1. Выдел земельного участка одним участником долевой собственности осуществляется в следующем порядке:

1.1. Владелец земельной доли извещает о своем желании выделить земельный участок в размере своей доли других участников долевой собственности в письменной форме или публикует сообщение в районной газете с указанием предполагаемого местоположения выделяемого участка и размера компенсации остальным участникам долевой собственности в случае, если рыночная стоимость выделяемого участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, или компенсации, которую он хотел бы получить в случае, если выделяемый участок ниже рыночной стоимости (приложение № 1 и № 2). 

Инициатором обращения к сельхозпредприятию, использующему земельный участок, по вопросу созыва общего собрания участников долевой собственности может быть и орган местного самоуправления – по месту нахождения земельного участка.

1.2. Извещение или сообщение должно содержать и уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании по поводу выдела земельного участка. По законодательству это делается не менее чем за месяц до собрания. Собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности. Решение принимается большинством голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности и оформляется в трех экземплярах (первый экземпляр – хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй – у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий – в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка).

1.3. На практике это должно осуществляться следующим образом: 

а) владелец земельной доли устанавливает список остальных участников долевой собственности (по имеющейся у него копии договора аренды между собственниками земельных долей и арендатором - сельхозпредприятием), в случае если копии договора нет, получает ее по письменному заявлению у арендатора. 

Если договор не оформлялся, список граждан, получивших земельные доли при приватизации сельскохозяйственных угодий в границах дореформенного хозяйства, можно получить в межрайонном отделе Управления Роснедвижимости по ЧР; 

б) владелец земельной доли определяет желаемое местоположение земельного участка в зависимости от того, как предполагается его использовать (для организации самостоятельного крестьянского (фермерского) хозяйства, или расширения существующего фермерского хозяйства, в том числе для передачи участка в аренду). 

При больших размерах земельного участка долевой собственности и количестве участников долевой собственности в несколько сотен человек вопрос определения рыночной стоимости очень спорный. Никакой практики не существует, поэтому компенсацию лучше не предлагать и не просить; 

в) владелец земельной доли готовит извещение для собственников и сообщение в районную газету. 

Обязательно указывается местоположение с описанием границ, понятных всем участникам. В отношении компенсации должно быть сказано, что по кадастровой оценке выделяемый участок не выше средней кадастровой оценки всего участка, поэтому компенсация не предусматривается; 

г) при опубликовании сообщения в газете владелец земельной доли должен обеспечить необходимый минимум присутствия на собрании (20 %) граждан - участников долевой собственности. То есть их рекомендуется персонально пригласить на собрание, заручиться их согласием или взять доверенности; 

д) при проведении собрания надо зарегистрировать всех присутствующих, избрать председателя, секретаря собрания и счетную комиссию для подсчета голосов (приложение № 4).

На собрании обсуждаются все поступившие возражения по поводу местоположения участка и размера компенсации. 

Собрание определяет лицо, которое будет действовать в интересах собственников по их доверенности при согласовании границ выделяемого земельного участка в счет земельной доли или представлять их интересы в суде в случае несогласия большинства собственников с местоположением участка. 

Если собственники земельного участка решают, что участник долевой собственности должен выплатить компенсацию за выделяемый участок другим участникам, доверенное лицо заказывает проведение оценки рыночной стоимости всего участка и выделяемого участка у независимого оценщика. Оплата работ осуществляется за счет участников долевой собственности.

е) в случае, если собрание участников долевой собственности приняло решение, не удовлетворяющее владельца земельной доли, решение земельного спора переносится в суд.

При рассмотрении спора о местоположении участка учитываются требования законодательства о землеустройстве (компактность участка, недопущение чересполосицы, если участок будет использоваться для расширения фермерского хозяйства); 

2. Выдел земельного участка несколькими участниками долевой собственности производится в следующем порядке: 

2.1. Владельцы земельных долей, желающие выделить земельный участок в счет земельных долей, проводят собрание, на котором принимают решение о создании нового коллектива собственников земельных долей (согласно ст. 244 ГК такой коллектив создается двумя и более гражданами), определяется порядок владения и пользования земельным участком, а также порядок выдела земельных долей в случае выхода из коллектива участников долевой собственности. Все участники собрания подписывают соответствующее соглашение, которое затем заверяется у нотариуса. 

Участники нового коллектива долевой собственности определяют местоположение вновь образуемого земельного участка. Для ведения общих дел по выделу земельного участка, организации фермерского хозяйства или сдаче его в аренду собрание определяет ответственное лицо, и все участники выдают ему доверенности (приложение № 3).  

2.2. Все дальнейшие действия предпринимаются ответственным лицом в той же последовательности, что и при выделе земельного участка в размере одной земельной доли. 

Установление границ выделяемого земельного участка.

1. После согласования местоположения выделяемого земельного участка участниками долевой собственности или решения этого вопроса в суде владелец земельной доли обращается в землеустроительную организацию для проведения работ по межеванию земельного участка. 

2. После установления границ выделяемого земельного участка ему присваивается кадастровый номер и осуществляется государственная регистрация прав собственности. 

При регистрации прав собственности необходимы следующие документы: 

- свидетельство на право собственности на земельную долю; 

- кадастровый план земельного участка; 

- протокол собрания участников долевой собственности по выделу земельного участка. 

Для регистрации нового земельного участка долевой собственности кроме того требуется соглашение (договор) участников долевой собственности. 

Обстоятельства, которые необходимо учитывать при выделе земельных долей:

1. Земельные доли - это временная форма собственности на землю, введенная на период проведения земельной реформы. 

2. Процедура выдела земельного участка из общего участка долевой собственности при количестве участников более пяти занимает значительный период времени: 

- объявление в средствах массовой информации - не менее одного месяца; 

- не достижение согласия по местоположению выделяемого участка на собрании участников требует решения этого вопроса в суде. Процедура рассмотрения в суде - не менее одного месяца; 

- выделение участка в натуре - не менее месяца. 

5. Совершение сделок с земельными долями

в праве общей долевой собственности

Без выделения земельной доли в земельный участок участник долевой собственности по своему усмотрению вправе:

-  завещать свою земельную долю;

-  внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности,

-  передать свою земельную долю в доверительное управление;

-  продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. 

-  распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Примечание:

1. Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

2. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

6. Купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом, кроме случаев указанных в п. 5, можно только после выделения земельной доли в земельный участок.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 01.01.2001 г. № 000 Минимущество Чувашии, в соответствии со ст. 3 Закона Чувашской Республики «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике», определено уполномоченным исполнительным органом государственной власти Чувашской Республики по реализации преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности юридических и физических лиц.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Чувашская Республика, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме Кабинет Министров Чувашской Республики, муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если Кабинет Министров Чувашской Республики, муниципальное образование откажутся от покупки, либо не уведомят в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

7. Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий на территории Чувашской Республики установлен в 3 года.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Приватизация земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности на территории Чувашской Республики запрещена до 1 января 2008 года.

Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

8. Переоформление договоров аренды земельных долей.

Договоры аренды земельных долей, которые были заключены до вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса РФ и пункта 2 статьи 9 указанного Федерального закона в течение четырех лет со дня вступления в силу указанного закона (т. е. до 27 января 2007 года).

Это означает, что в договоры аренды земельных долей должны быть внесены изменения или они должны быть расторгнуты. Изменения должны быть совершены таким образом, чтобы на стороне арендодателя выступили все сособственники земельного участка. Лицо на стороне арендодателя может действовать на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности.

Если договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с правилами ГК РФ и п.2 ст.9 вышеуказанного Федерального закона, к таким договорам будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом. Это означает, что "арендодатели" земельных долей будут испытывать неблагоприятные последствия. В частности, не "арендатор" земельных долей будет обязан уплачивать арендную плату, а, наоборот, "арендодатель" (учредитель управления) будет обязан выплачивать вознаграждение доверительному управляющему. Кроме этого, доверительный управляющий будет иметь право на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества (ст.1023 ГК РФ).

9. Невостребованные земельные доли.

Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.

Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей.

Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных органами местного самоуправления.

Если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения которых должен быть образован земельный участок, в течение девяноста дней со дня опубликования указанного сообщения не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы этого земельного участка, проводится межевание и постановка на кадастровый учет.

В соответствии со ст. 4 Закона Чувашской Республики «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» уполномоченный орган в области регулирования оборота земель сельхозназначения (Минимущество Чувашии) вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Чувашской Республики на этот земельный участок. В случае отказа Чувашской Республики от подобного обращения в суд, с заявлением о признании права собственности муниципального образования на земельный участок, образованный в результате выделения в самостоятельный земельный участок невостребованных земельных долей, может обратиться орган местного самоуправления.

10. Неиспользуемые (т. н. «заброшенные») земельные участки

(земельные доли).

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или не использования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет.

Заявление о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его ненадлежащего использования или не использования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет направляется в суд.

Уполномоченным органом государственной власти Чувашской Республики по обращению в суд по принудительному изъятию у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его ненадлежащего использования или не использования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет назначено Минимущество Чувашии.

До обращения в суд требуется досудебная работа местных администраций и структурных подразделений Роснедвижимости (бывшего Комзема) с собственниками земельных участков (земельных долей), в том числе, принятие мер разъяснительного, уведомительного характера, земельного контроля и административных мер.

По земельным долям, собственники которых не распорядились ими должным образом (неиспользуемые или по другому - «заброшенные»), вся процедура работы по принудительному прекращению права собственности и приобретения права собственности органами местного самоуправления в судебном порядке, начинается с формирования указанных долей в земельный участок.

11. Наследование земельных участков из состава земельных долей.

Правоотношения по передаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и семейного законодательства (ч. 3 ГК РФ). При наследовании имущества (в т. ч. земельного участка, земельной доли) умершего оно переходит к другим лицам в неизменном виде как единое целое и в одно и тоже время, если не установлено иное (ст. 1181 ГК РФ).

Наследование может осуществляться по завещанию, а при его отсутствии и в иных случаях, установленных федеральным законодательством, - по закону.

Закон допускает призывать к наследованию РФ, ее субъекты и муниципальные образования. Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования могут являться наследниками по закону в случаях, если:

- отсутствуют наследники по закону и завещанию;

- никто из наследников не имеет права наследовать;

- все они отстранены от наследования (ст. 1117 ГК РФ);

- никто из наследников не принял наследства;

- все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (ст. 1158 ГК РФ).

В таких случаях имущество умершего считается вымороченным и переходит в порядке наследования по закону в собственность государства (муниципального образования).

Завещатель вправе по своему усмотрению завещать земельный участок (земельную долю) любым лицам, любым образом определить доли в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин.

Земельный участок, завещанный двум или нескольким наследникам без указания их долей, считается завещанным наследникам поровну (ст. 1112 ГК РФ). При этом указание в завещании на части неделимой вещи (ст. 133 ГК РФ), предназначенные каждому из наследников в натуре, не влечет за собой недействительность завещания. Такая вещь считается завещанной в долях, соответствующих стоимости этих частей.

В свидетельстве о праве на наследство в отношении неделимой вещи, завещанной по частям в натуре, доли наследников и порядок пользования ею указывают при согласии наследников. В противном случае - спорные вопросы решает суд. Наследник земельного участка, земельной доли должен получить свидетельство о праве на наследство, без которого переход права собственности на недвижимость не может пройти государственную регистрацию.

Наследник земельной доли может распорядиться завещанным имуществом лишь после выделения земельной доли в самостоятельный земельный участок (см. пункт 4).

В случае, если наследники в установленные законодательством сроки (6 месяцев) не оформили права на наследуемые земельные участки (земельные доли):

-  органом местного самоуправления земельная доля выделяется в земельный участок;

-  земельные участки ставятся на учет в регистрационной службе как бесхозяйные вещи.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет регистрационной службы, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. При этом, бесхозяйная вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившем ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (ст. 225 ГК РФ).

12. Дарение земельных участков (земельных долей).

По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому земельный участок (земельную долю) в собственность (гл. 32 ГК РФ).

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему земельного участка (земельной доли) отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Такой отказ должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Дарить или передавать в залог земельную долю в праве общей собственности на земельный участок реорганизованного сельхозпредприятия владелец земельной доли вправе без согласия остальных участников общей собственности.

Собственник земельной доли может подарить без выдела в земельный участок:

-  другому участнику долевой собственности;

-  сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;

-  гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующему земельный участок, находящийся в долевой собственности.

В иных случаях, дарение земельной доли иным физическим и юридическим лицам возможно только после выделения земельной доли в земельный участок.

Права одаряемого, которому обещан земельный участок (земельная доля), не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.