Градостроительное зонирование и регламенты (стр. 2 )

В соответствии со ст.36 п.8. Градостроительного кодекса Российской Федерации:

земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

2.4.2.Предельные значения параметров земельных участков и разрешенного капитального строительства в различных зонах

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры

земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

В соответствии с Методическими рекомендации по формированию, обозначению и определению границ территориальных зон при градостроительном зонировании территорий поселений и городских округов Свердловской области (к распоряжению Правительства Свердловской области -РП):

1. При определении предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площади, рекомендуется руководствоваться:

1) по зоне Ж-1- решениями органов местного самоуправления муниципального образования;

2) по иным зонам - строительными нормами и правилами (до принятия технических регламентов).

2. При определении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства рекомендуется устанавливать следующие показатели:

1) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

2) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

3) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

4) иные показатели.

3. Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства определяются органами местного самоуправления на основании утвержденных документов территориального планирования и проектов планировки территорий.

Для жилых зон при необходимости рекомендуется использовать позиции таблиц 3, 4.

Ж-1 - зона жилых домов усадебного типа

Предельные значения параметров земельных участков и разрешенного строительства должны соответствовать показателям нижеприведенной таблицы:

Таблица 3

Виды параметров и единицы измерения	Значения параметров применительно к основным разрешенным видам использования недвижимости
		Индивидуальный жилой дом с приусадебным участком	Блокированный индивидуальный жилой дом с приквартирными земельн. участками
1	2	3	4
Предельные параметры земельных участков
Минимальная площадь	кв. м	600	600
Минимальная площадь участка на 1 семью - включая площадь застройки - без площади застройки	кв. м		75 30
Минимальная ширина вдоль фронта улицы (проезда)	м	15	11,5
Предельные параметры разрешенного строительства в пределах участков
Коэффициент застройки участка		0,3	0,3
Коэффициент плотности застройки		0,6	0,6
Минимальный отступ строений от передней границы участка	м	5	5
Минимальные отступы строений от боковых границ участка	м	3	3
Минимальное расстояние от границ соседнего участка до: -  основного строения -  от постройки для содержания скота и птицы -  прочих строений ( гараж, баня и пр.)	м м м	3 4 1	0 – в случае блокировки строений
Минимальное расстояние от окон жилых помещений до хозяйственных и прочих строений, расположенных на соседних участках	м	6
Максимальная высота строений (до конька крыши)	м	13,6	13,6
Максимальная высота стен строений (до верха плоской кровли)	м	9,6	9,6

Примечания к таблице

Примечание 1.Формирование земельных участков посредством разделения исходного участка на несколько участков меньшего размера может быть осуществлено при том условии, что площади вновь формируемых участков не будут меньше установленных для данной зоны минимальных показателей. Исключения могут быть предоставлены только по процедурам специальных зональных согласований, проводимых в порядке статей ХХ

Максимальное количество вновь возводимых жилых единиц на земельном участке должно определяться из расчета: не более одной жилой единицы на каждые 600 кв. м участка.

Примечание 2.Допускаются отклонения от представленных в таблице показателей отступов строений от боковых и задних границ земельных участков при условии, что:

- имеется взаимное согласие владельцев земельных участков на указанные отклонения;

- расстояния между основными строениями (жилыми домами) равны или превышают 6 метров, а расстояния между вспомогательными строениями (хозяйственными постройками, гаражами и проч.) равны или превышают 2 метра (допускается также блокирование вспомогательных строений по границам земельных участков, при условии устройства брандмауэрных стен).

Примечание 3. Соблюдаются нормативные противопожарные расстояния между постройками, расположенными на соседних земельных участках.

3. Нормы парковки

На земельном участке должны быть предусмотрены места для парковки автомобилей, принадлежащих гражданам, из расчета не менее:

- отдельностоящий жилой дом: 1 машиноместо на жилую единицу

- отдельностоящий блокированный двухсемейный дом: 1 машиноместо на жилую единицу.

Ж-2 - зона малоэтажных многоквартирных жилых домов

Предельные значения параметров земельных участков и разрешенного строительства должны соответствовать показателям нижеприведенной таблицы:

Таблица 4

Виды параметров и единицы измерения	Значения параметров применительно к основным разрешенным видам использования недвижимости
		Отдельностоящий блокированный двухсемейный дом	Многоквартирные дома не выше 3-х этажей
1	2	3	4
Предельные параметры земельных участков
Минимальная площадь	кв. м	600	1000
Минимальная ширина вдоль фронта улицы (проезда)	м	15,0	32,0
Предельные параметры разрешенного строительства в пределах участков
Максимальный процент застройки участка	%	50	50
Минимальный отступ строений от передней границы участка	м	3	3
Минимальное расстояние от границ соседнего участка до: основного строения хозяйственных и прочих строений	м	а) 0 – в случае блокировки строения б) 3 – в иных случаях	6
Минимальный отступ строений от задней границы участка	м	3	6
1	2	3	4
Максимальная высота строений (до конька крыши)	м	13,6	16
Максимальная высота стен строений (до верха плоской кровли)	м	9,6	11,6

Примечания к таблице

Примечание 1.Предельные параметры разрешенного строительства применительно к видам (объектам) использования недвижимости нежилого характера должны соответствовать представленным в таблице показателям.

Примечание 2.Формирование земельных участков посредством разделения исходного участка на несколько участков меньшего размера может быть осуществлено при том условии, что площади вновь формируемых участков не будут меньше установленных для данной зоны минимальных показателей. Исключения могут быть предоставлены только по процедурам специальных зональных согласований

Максимальное количество вновь возводимых жилых единиц на земельном участке должно определяться из расчета: не более одной жилой единицы на каждые 400 кв. м участка - в случаях строительства отдельностоящих односемейных домов, блокированных двухсемейных домов и блокированных многосемейных домов. Применительно к строительству многоквартирных домов не выше 3 этажей указанный показатель определяется из расчета 5 жилых единиц на каждые 400 кв. м земельного участка.

Примечание 3.Допускаются отклонения от представленных в таблице показателей отступов строений от боковых и задних границ земельных участков при условии, что:

- имеется взаимное согласие владельцев земельных участков на указанные отклонения,

- расстояния между основными строениями (жилыми домами) равны или превышают 6 метров, а расстояния между вспомогательными строениями (хозяйственными постройками, гаражами и проч.) равны или превышают 2 метра (допускается также блокирование вспомогательных строений по границам земельных участков, при условии устройства брандмауэрных стен).

Примечание 4. Соблюдаются нормативные противопожарные расстояния между постройками, расположенными на соседних земельных участках.

3. Нормы парковки

На земельном участке должны быть предусмотрены места для парковки автомобилей, принадлежащих гражданам, из расчета не менее:

- отдельностоящий блокированный двухсемейный дом: 1 машиноместо на жилую единицу

- блокированный многосемейный дом: 1 машиноместо на жилую единицу

- многоквартирный дом не выше 3 этажей: количество машиномест 66% от количества жилых единиц.

2.5. Перечень зон, выделенных на Схеме зонирования по видам ограничений хозяйственной деятельности. Градостроительные регламенты для зон ограничений

Таблица 5

Перечень зон, дополнительно выделенных на схеме зонирования по видам ограничений хозяйственной деятельности.
1	Водоохранная зона реки, водоемов, совмещенная с прибрежной защитной полосой
2	Береговая полоса
3	Граница рыбопромыслового участка
4	Санитарный разрыв электрообеспечивающих линейных объектов инженерной инфраструктуры
5	Зона ограничения этажности застройки от ретранслятора

Таблица 6

№ п/п	Название водоема, реки, ручья	Протяжен-ность реки до населенного пункта Площадь водоема (га)	Ширина водоохран-ной зоны, м	Ширина прибрежной защитной полосы, м	Ширина береговой полосы, м
Уклон, градус
Обрат-ный - нулевой	До трех %	Три % и более
1.	Ново-Марьинское водохранилище	1320	200	200	20
2	Ново-Мариинский пруд	300	200	200	20
3	Ручьи	до 10 км	50	50	5

1. Водоохранная зона рек и водоемов.

Назначение зоны – установление специального режима хозяйственной и иной деятельности, с целью предотвращения загрязнения, засорения, заиливания водных объектов и истощения их вод, сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Нормативные правовые акты и документы, регламентирующие режим хозяйственной деятельности:

- Закон Российской Федерации «Об охране окружающей природной среды»;

- Закон Российской Федерации «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»;

- «Водный Кодекс Российской Федерации» от 01.01.01 года.

Ограничения: В границах водоохранных зон запрещаются:

1) использование сточных вод для удобрения почв;

2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;

3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;

4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.

В границах водоохранных зон допускаются проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию и эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

2. Прибрежная защитная полоса.

Ограничения: В границах прибрежных защитных полос наряду с #Sограничениями для водоохранных зон запрещаются дополнительно:

1) распашка земель;

2) размещение отвалов размываемых грунтов;

3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

3. Береговая полоса.

Полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначена для общего пользования. Каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.

4. Граница рыбопромыслового участка

Таблица 7

№ п/п	Название рыбопромыслового участка	Границы рыбопромысловых участков (совпадает с границей водной поверхности)	Площадь (га)
1.	Ново-Мариинское водохранилище	с северо - восточной стороны от с. Мариинска	1320
2.	Ново-Мариинский пруд на р. Ревда	с восточной стороны от с. Мариинска	300

Нормативные правовые акты и документы, регламентирующие режим хозяйственной деятельности:

- Закон Российской Федерации «Об охране окружающей природной среды»;

- «Водный Кодекс Российской Федерации» от 01.01.01 года

- распоряжением Правительства Свердловской области от 01.01.01г. № 10-71/227.

«Об утверждении Перечня рыбопромысловых участков Свердловской области

Ширина прибрежной защитной полосы озера, водохранилища, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб и других водных биологических ресурсов), устанавливается в размере двухсот метров независимо от уклона прилегающих земель.

На территориях поселений при наличии ливневой канализации и набережных границы прибрежных защитных полос совпадают с парапетами набережных. Ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной. При отсутствии набережной ширина водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы измеряется от береговой линии.

5. Санитарный разрыв энергообеспечивающих линейных объектов инженерной инфраструктуры.

Выделяется для организации санитарно-защитных зон от высоковольтных линий электропередач высокого напряжения, излучающих электромагнитную энергию.

Размер СЗЗ (охранные зоны) устанавливается в зависимости от напряжения в стороны:

ВЛ 110 кв – 25 м

Нормативные правовые акты и документы, регламентирующие режим хозяйственной и иной деятельности:

- СНиП 2.07.01-89*;

- Инструкция к эксплуатации гаражей-стоянок автомобилей, принадлежащих гражданам, в охранных зонах воздушных линий электропередачи напряжением свыше 1 кВ (РД;

- Правила охраны электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт.

Рекомендуется:

- воздушные линии электропередачи напряжением 110 кв и выше следует размещать за пределами селитебной территории;

- при реконструкции населенного пункта следует предусматривать вынос за пределы селитебной территории существующих воздушных линий электропередачи напряжением свыше 35-110 кв и выше или замену воздушных линий кабелями.

В границах санитарно-защитной зоны линии электропередач допускается размещать:

- размещение гаражей в охранных зонах (СЗЗ) ВЛ, стоянок автомобилей (технические требования по размещению см. инструкцию РД;

- огороды;

- земельные участки коллективных садов.

6. Зона ограничения этажности застройки от ретранслятора

Назначение - защита населения от негативного воздействия электромагнитного

поля.

Нормативные правовые акты и документы, регламентирующие режим

хозяйственной деятельности в пределах зоны:

- СН 461-74 «Нормы отвода земель для линий связи».

Ограничения:

В зоне ограничения застройки запрещается строительство зданий выше 9 этажей.

2.6.Особенности зонирования территории населенного пункта.

Разработанные регламенты применительно к территориальным зонам, предписаны всем земельным участкам и адресованы их владельцам независимо от вида собственности и типа права.

2.7. Порядок использования и изменения объектов недвижимости.

Использование и изменение границ земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в пределах территории определенной зоны, может осуществляться только в соответствии с настоящими правилами и градостроительным регламентом, установленным для данной зоны.

Использование земельных участков и иных объектов недвижимости, существовавшее на дату вступления настоящих правил в силу (далее - существующее использование) не может быть запрещено градостроительным регламентом соответствующей зоны, за исключением случаев, когда данное использование представляет угрозу безопасности и здоровью граждан, окружающей природной среде.

Использование объектов недвижимости, не соответствующее разрешенному, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящими правилами.

Под использованием объектов недвижимости, не соответствующим разрешенному, понимаются виды использования и параметры, не включенные в градостроительный регламент определенной зоны в качестве допускаемых.

Использование здания, сооружения или иного объекта недвижимости, которое не соответствует настоящим правилам и утвержденному градостроительному регламенту определенной зоны, не может быть изменено на другое использование, которое не соответствует настоящим правилам и утвержденному градостроительному регламенту.

Изменение объекта недвижимости, использование которого не соответствует разрешенному, не допускается, если это может привести к увеличению несоответствия.

Если использование недвижимости, не соответствующее разрешенному, прерывается на срок более, чем 2 года, его возобновление разрешается Комиссией по землепользованию и застройке при Главе администрации городского округа.

Владелец земельного участка, иного объекта недвижимости, расположенного в пределах территории определенной зоны, может выбрать любой вид использования земельного участка, иного объекта недвижимости из перечня основных видов и параметров использования и изменения объектов недвижимости, разрешенных в общем порядке (далее - основное использование объектов недвижимости).

Виды и параметры условного использования объектов недвижимости, являющиеся вспомогательными или соподчиненными по отношению к основному использованию и функционально с ней связанные, разрешенные в общем порядке (далее - сопутствующее использование объектов недвижимости), допускаются только совместно с основными видами использования, за исключением случаев, когда в градостроительных регламентах предусмотрены ограничения для сопутствующих видов использования объектов недвижимости.

Сопутствующие виды использования объектов недвижимости не допускаются ранее основных либо отдельно от основных, по отношению к которым они являются вспомогательными или соподчиненными, за исключением случаев, когда на это было получено разрешение на временное использование, выданное Комиссией по землепользованию и застройке.

Виды и параметры использования и изменения объектов земельных участков и иных объектов недвижимости, которые могут быть разрешены только при выполнении определенных условий, относятся к условно разрешенным (далее - условно разрешенные использование объектов недвижимости).

Условно разрешенные виды и параметры использования объектов недвижимости не могут быть включены в перечень основных видов и параметров использования и изменения объектов недвижимости, разрешенных в общем порядке.

Условно разрешенные виды и параметры использования и изменения объектов недвижимости, не включенные в перечень основных и условных разрешенных видов и параметров использования и изменения объектов недвижимости, могут быть разрешены только в качестве отклонения от утвержденного градостроительного регламента в соответствии с разработанными правилами.

Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенного использования для отдельных земельных участков (электро-, водо-, газообеспечение, канализование, телефонизация и т. д.) являются всегда разрешенными при условии соответствия строительным и противопожарным нормам и правилам, технологическим стандартам безопасности, что подтверждается при согласовании проектной архитектурно-строительной документации.

2.8. Органы зонального регулирования.

Органом зонального регулирования является Комиссия по землепользованию и застройке при Главе администрации городского округа.

Комиссия является органом администрации городского округа.

Состав Комиссии определяется на одну треть из представителей Городской Думы городского округа, на одну треть – из представителей администрации городского округа, на одну треть – из представителей ассоциаций деловых кругов, владельцев недвижимости, профессиональных и общественных организаций городского округа.

Руководит комиссией Глава городского округа или его заместитель по вопросам строительства и развития территории.

Права, обязанности Комиссии.

Комиссия обязана:

- проводить публичные слушания по рассмотрению предложений о внесении изменений в действующие Правила землепользования и застройки в городском округе Ревда;

- предоставлять главе городского округа регулярные, не реже одного раза в год, рекомендации по вопросам правового обеспечения инвестиционно-строительной деятельности и совершенствования практики применения Правил землепользования и застройки в городском округе;

- обеспечивать гласность при подготовке решений по землепользованию и застройки, в том числе путем предоставления всем заинтересованным лицам возможности доступа на общественные слушания, а также возможности высказывания по обсуждаемым вопросам;

- предоставлять по запросу заинтересованных лиц копии протоколов своих заседаний.

. Комиссия вправе:

- требовать от органов администрации города предоставления официальных заключений, иных материалов, относящихся к рассматриваемым на общественных слушаниях вопросам;

- привлекать независимых экспертов к работе по подготовке соответствующих рекомендаций;

- публиковать материалы о своей деятельности.

2.9. Понятие изменения зонирования

Под изменением зонирования понимается:

а) изменение карты зонирования, в результате которого один или более земельных участков перемещается из одной зоны в другую т. е. меняются границы зон;

б) изменение разрешенного использования в градостроительном регламенте зоны в целях осуществления определенного проекта застройки.

Изменение зонирования осуществляется по инициативе представителей органов местного самоуправления либо заинтересованных граждан и юридических лиц.

Изменение зонирования по заявке граждан и юридических лиц может быть осуществлено в случаях, если:

а) заявитель - собственник земельного участка, заключает с городской администрацией соглашение, обеспечивающее строительство улиц, системы канализации, водостоков, водопроводных магистралей, тротуаров, уличного освещения, осуществление озеленения и иных объектов общего пользования за счет заявителя или на основе долевого участия;

б) заявитель - собственник земельного участка, безвозмездно предоставляет городу территорию, необходимую для трассировки улиц, размещения парков, рекреационных объектов или школьных площадок, иных объектов общего пользования, либо передает городу соответствующие средства на данные цели;

в) заявитель - собственник земельного участка, заключает с администрацией соглашение о зонировании, включающее обязательства заявителя по предложенным администрацией: использованию земельного участка либо любого из расположенных на земельном участке зданий, сооружений или иных объектов недвижимости, находящегося в пользовании заявителя; срокам строительства; требованиям к проектируемому объекту, в том числе размещению зданий и сооружений, отделочным материалам, организации транспортного движения и мест стоянок автотранспорта, озеленению и благоустройству, сохранению ландшафта и открытых пространств; иные обязательства.

Сведения, содержащиеся в соглашении о зонировании, включаются в регистрационные документы на земельный участок или иной объект недвижимости, либо в договор об аренде земельного участка (в качестве сервитута).

Основанием для изменения Соглашения о зонировании является разрешенное использование объектов недвижимости с отклонением от разрешенного в правилах зонирования, либо использование объектов недвижимости, допускаемое при определенных условиях.

Решение об изменении зонирования принимается муниципальным органом законодательной власти.

3. ЗОНАЛЬНОЕ СОГЛАСОВАНИЕ

3.1. Понятие и виды зонального согласования

Зональное согласование - действие, направленное на установление факта соответствия намерений владельца или пользователя земельного участка или иного объекта недвижимости по изменению вида использования и/или параметров объекта разрешенному использованию, установленному градостроительным регламентом определенной зоны или подзоны.

Зональное согласование намерений по изменению вида использования и/или параметров объекта недвижимости, расположенного в любой зоне или подзоне, осуществляется в общем (общее зональное согласование) или специальном порядке (специальное зональное согласование).

В результате согласования выдается зональное свидетельство.

Получение зонального согласования является необходимым для осуществления любых изменений объектов недвижимости, за исключением таких видов строительных изменений недвижимости (исключая объекты историко-культурного наследия), которые по своим целям, характеру и объему не приведут к нарушениям настоящих правил, градостроительных регламентов зон, иных требований, установленных действующим законодательством.

К указанным видам изменений недвижимости относятся текущий ремонт, некапитальные перестройки и внутренние перепланировки, замена оборудования, за исключением случаев, когда это снижает уровень безопасности данного объекта, внутренние отделочные работы, иные изменения, которые не влекут за собой изменение параметров данного объекта.