Тема: Основы экономической оценки инвестиций (стр. 4 )

522 / 1745 = 29.9 %

ТЕМА: МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ

Этот подход в оценке стоимости позволяет определить ценность имущества с точки зрения текущего состояния рынка и его (рынка) отношения к значимости оцениваемого объекта на текущий момент времени. Разумный покупатель не будет платить больше цены подобных объектов, сделки по которым совершены только что, или цены предложения аналогичных объектов, выставленных для продажи на текущую дату. Разумный продавец не продаст свое имущество по цене меньшей, чем оценивает его рынок.

Корректировка стоимости сопоставимого объекта

методом общей группировки

Таблица 1

Сопоставимый объект	Цена продажи, ДЕ	Качество в сравнении с объектом оценки
Объект № 1	618000	Лучше
Объект № 2	610000	Хуже
Объект № 3	612000	Чуть хуже

ХАРАКТЕРИСТИКА ПАРНЫХ ПРОДАЖ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ВЕЛИЧИНЫ ПОПРАВКИ НА НАЛИЧИЕ БАССЕЙНА

Таблица 2

Наименование объекта	Цена (ДЕ)
Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
Дом с бассейном	85000	94000	88000	91 000	91000
Дом без бассейна	69000	78500	72750	75000	74500
Разница	16000	15 500	15250	16000	16500

Средняя –

Медиана –

Мода-

ПРИМЕР. Определение стоимости недвижимости рыночным методом (МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ АНАЛОГИЧНЫХ ПРОДАЖ) через внесение поправок к цене аналогичных объектов.

В качестве сопоставимых рассматриваются объекты одинаковые с оцениваемым по площади и прочим характеристикам, либо остальные различия несущественны.

Темпы роста цен на данный вид собственности на местном рынке составили 0,5 % в месяц (простой процент). Второй из сопоставимых объектов практически полностью аналог оцениваемого по своим физическим характеристикам.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ И РЕШЕНИЕ

Таблица 3

Характеристика	Оцениваемы и объект	Сопоставимые
Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Цена продажи	?
Дата продажи	данные	сейчас	3 мес. назад	6 мес. назад	2 дня назад
поправка
Бассейн	данные	есть	есть	есть	нет
поправка
Ландшафт	данные	сопостави­мый	лучший	сопостави мый	сопостави мый
поправка		5000
Финансирование	данные	рыночное	рыночное	льготное	рыночное
поправка			15000
Местоположение	данные	сходное	сходное	сходное	лучшее
поправка				18000
Скорректированная цена продажи
Значимость аналога

ТЕМА: ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

В этом подходе стоимость объекта (его ценность) определяется с точки зрения ранее осуществленных затрат, размера уже вложенного капитала в данный материальный актив, но с учетом текущей стоимости этих затрат, а также потери стоимости активом под влиянием разнообразных факторов (его износа).

Стоимость, в этом случае, определяется по затратам, необходимым для воссоздания оцениваемого объекта с учетом его фактического состояния.

Окончательное согласование значения рыночной стоимости

Рыночная стоимость определяется методом средневзвешенной по результатам оценки разными методами (сравнительный, затратный, доходный). Весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода) распределяются с учетом точности расчетов, выполненных по соответствующему методу.

где:

- результат оценки стоимости имущества доходным методом оценки

- результат оценки стоимости имущества методом сравнения аналогичных продаж

- результат оценки стоимости имущества затратным методом оценки

Сумма весовых коэффициентов () должна быть равна единице.

РЕШЕНИЕ ЗАДАЧ

Задача 1.

Финансовая компания недавно приобрела в центре города офисное здание. Предполагаемый чистый годовой доход от сдачи помещений в аренду -ДЕ, выплачиваемый в конце каждого из последующих 10 лет. Изучение динамики роста цен на рынке недвижимости и прогнозирование изменения экономической ситуации позволяют предположить, что в конце десятого года собственность может быть продана за ДЕ.

• При какой покупной цене собственность принесет 12 %-ную отдачу?

• Получит ли финансовая компания 12 %-ную отдачу, если учитывать, что покупная цена в их случае составила 100 000 ДЕ?

Задача 2.

Оценить текущую стоимость инвестиций, которые, как ожидается, будут приносить снижающийся поток годовых доходов в течение 4 лет. Доход первого года прогнозируется в размере 370 ДЕ. Заключительный доход от владения собственностью в конце инвестиционного периода (доход от перепродажи, от ликвидации актива) не предполагается. Доходность аналогичных инвестиций – 12 % годовых.

Задача 3.

Собственник складских помещений намерен продать их. У него два предложения:

Продать сейчас за 95 тысяч ДЕ Продать с рассрочкой платежа на 4 года (или сдать в аренду на 4 года с переходом права собственности к арендатору на момент окончания оговоренного срока). Сумма ежегодного платежа в этом случае составит 35 тысяч ДЕ.

Какой вариант выгоднее для собственника?

Задача 4.

Оценить текущую стоимость инвестиций (инвестиционную стоимость актива), который будет приносить ежегодный доход по 100 ДЕ в течение 4-х лет. Через 4 года собственность будет перепродана. Как ожидается, стоимость подобных активов вырастет за этот срок приблизительно на 30 %. Доходность аналогичных инвестиций составляет 12 % годовых.

Задача 5.

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Объект оценки - офисные помещения, занимающие 1-ый этаж 9-этажного общежития. Общая площадь - 250 кв. м. Общежитие расположено в центральной части Верх-Исетского района, остановки общественного транспорта расположены по близости, удобный подъезд автомобильного транспорта, есть стоянка для автомобилей, помещения имеют отдельный вход. Ремонтные работы по перепланировке 1-го этажа общежития в офисные помещения были произведены непосредственно перед датой оценки, уровень ремонтных работ и качество материалов соответствует современным стандартам.

Строительные характеристики здания: фундамент - железобетонный ленточный, стены - кирпичные, перекрытия - железобетонные плиты, крыша - плоская, кровля - мягкая рулонная, высота этажа - 3,5 м.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ:

• Стоимость 1-го куб. м. аналогичного здания по УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости, приводятся в ценах 1969 г.руб.

• Индекс удорожания стоимости строительно-монтажных работ в 1984 г. по сравнению с 1969 г. с учетом территориального пояса и климатического района (Свердловская область) - 1,16;

• Индекс удорожания стоимости СМР (строительно-монтажных работ) по состоянию на дату оценки по сравнению с 1984 г

• Нормативный возраст подобных объектов - 100 лет. Хронологический возраст здания - 10 лет, фактический износ соответствует нормативному

Изучение листингов объектов, выставленных на продажу в настоящее время и предполагающих использование для служебных помещений, а так же стоимости ремонтных работ и предложений по аренде позволили получить следующую информацию:

Таблица 1

Наименование	Общая площадь, кв. м.	Цена предложения, руб.	Описание объекта
1. Помещение в административном здании	300		Местоположение - ВИЗ, центральная часть. Строительные характеристики: 5-этажное кирпичное здание с железобетонными перекрытиями, помещение находится на первом этаже.
2. Офисные помещения	225		Местоположение - центр города. Расположены в 9-этажном крупнопанельном здании на 8-ом этаже.
3. Помещение под офис, банк	200		Местоположение центр Юго-Западного района. Строительные характеристики здания: 5-этажяое блочное здание, предлагаемые помещения размещены в 1 - этажном пристрое.
4. Здание бывшего детского сада	600	2	2-х этажное кирпичное здание во дворах Пионерского поселка
5. Помещение под офис	250		Деревянное здание в центре города

Примечание: все рассматриваемые здания, кроме последнего, сходны по физическому состоянию и по хронологическому возрасту с оцениваемым объектом.

Средняя стоимость ремонтных работ, аналогичных произведенным на оцениваемом объекте, - 120 руб. за 1 кв. м.

Таблица 2

Наименование	Ед. изм.	Сумма, руб.
1. Аренда офиса на Малышева, 210 кв. м.	Кв. м. / мес.	69
2. Аренда офиса на Степана Разина, 250 кв. м.	Кв. м. / мес.	90
3. Аренда офиса на Чапаева, 260 кв. м.	Кв. м. / мес.	90
4. Аренда офиса на Крауля, 300 кв. м.	год
5 Аренда служебных помещений на Заводской, от 500 кв. м.	Кв. м. / мес.	80

Примечание: по своим строительным характеристикам, физическому состоянию все

ооъекты, кроме первого, сопоставимы с оцениваемым.

Практика оценочной работы показывает, что:

• Поправка на местоположение подобных офисных помещений (Центр - центральная часть ВИЗа) составляет 0,92;

• Центральные части ВИЗа и Юго-Западного района сопоставимы между собой с точки зрения местоположения подобных объектов;

• Допуск на загруженность для аналогичных офисных зданий составляет 90 %,

• Возможность неплатежа принимается на уровне 5 %;

• Текущие операционные расходы составляют 15 руб./мес./кв. м.

Фиксированные расходы и резервы замещения при решении условно принимать во внимание

не будем.

Данные для определения нормы доходности:

Безрисковая ставка дохода - 15 %; Поправка на риск вложений в недвижимость - 2 %; Поправка на неликвидность -3 %.

Предполагается, что величина дохода по годам не будет подвержена колебаниям, так как оцениваемое здание находится в начале периода хронологической жизни. Кроме того, нет оснований предполагать, что стоимость актива изменится в обозримый промежуток времени

Литература

1.  Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие – М.: Издание , 2004

, Островкин предприятий: имущественный подход. - М.: Дело, 2000. , Федотова бизнеса. 1999г. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2001. , , Горенбургов недвижимости. СПб.: Издательство «Лань», 2001. Оценка недвижимости: учебное пособие для студентов вузов / ; под ред. Швандара. – М.: ЮНИТИ, 2005 Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под редакцией -М.: ИНФРА-М, 1997. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). /Под ред. , - М.: «ЭКМОС», 2000. , Уткин недвижимости и бизнеса. Учебник.-М.: «ЭКМОС», 2000 г. Федотова недвижимости и бизнеса: Учебник, 2000 г. Экономика недвижимости: Учебное пособие /Под редакцией - М.: Дело, 2000