Анализ изменений Жилищного кодекса Российской Федерации по вопросам управления многоквартирными домами (стр. 1 )

АНАЛИЗ ИЗМЕНЕНИЙ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ВОПРОСАМ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Договор № 24/гп от 01.01.2001

Отчет подготовлен для:

Уполномоченного по правам человека в городе Москве и его аппарата

Исполнитель:

Москва 2011

Содержание

РАЗДЕЛ 1. КРАТКИЙ ОБЗОР ИЗМЕНЕНИЙ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 3

РАЗДЕЛ 2. ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ 4

РАЗДЕЛ 3. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ 6

РАЗДЕЛ 4. ИЗБРАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ СОВЕТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА 9

РАЗДЕЛ 5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ОРГАНИЗАЦИЙ, УПРАВЛЯЮЩИХ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ, ЗА СОСТОЯНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ 11

РАЗДЕЛ 6. КОНТРОЛЬ ЗА ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ОРГАНИЗАЦИЙ, УПРАВЛЯЮЩИХ МНОГОКВАРТИНЫМИ ДОМАМИ 14

РАЗДЕЛ 7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ПОТРЕБИТЕЛЯМ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ПОТРЕБИТЕЛЯМИ 17

РАЗДЕЛ 8. Проблемные вопросы, требующие совершенствования действующего законодательства, регулирующего правовые отношения в сфере управления многоквартирными домами 20

ПРИЛОЖЕНИЕ. СОПОСТАВИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ИЗМЕНЕНИЙ В ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС 25

РАЗДЕЛ 1. КРАТКИЙ ОБЗОР ИЗМЕНЕНИЙ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

В настоящем отчете анализируются изменения и дополнения в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс, ЖК РФ), внесенные Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также Федеральным законом от 18 июля 2011 г. N 242-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля".

Изменения внесены в следующие разделы Жилищного кодекса:

-  Раздел I. Общие положения (Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство. Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд);

-  Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения (Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников);

-  Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов);

-  Раздел VI. Товарищество собственников жилья (Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья. Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья);

-  Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги;

-  Раздел VIII. Управление многоквартирными домами.

Полный перечень внесенных изменений и дополнений в Жилищный кодекс с комментариями представлен в приложении к настоящему анализу.

Серьезные изменения внесены в статьи Жилищного кодекса, связанные с управлением многоквартирными домами. Наиболее важные изменения касаются следующих вопросов:

-  проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее собрание);

-  организация и деятельности товарищества собственников жилья (далее – товарищество, ТСЖ);

-  избрание и деятельность совета многоквартирного дома;

-  ответственность организаций, управляющих многоквартирными домами, за состояние многоквартирных домов;

-  контроль за деятельностью организаций, управляющих многоквартирными домами;

-  ответственность за предоставление коммунальных услуг и порядок оплаты коммунальных услуг потребителями.

РАЗДЕЛ 2. ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Форма проведения общего собрания

Жилищный кодекс определил две формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее собрание): совместного присутствия собственников помещений для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование [1], и в форме заочного голосования[2], когда решения собственников помещений в письменной форме передаются до установленного срока
в определенное место. Решение о форме проведения общего собрания изначально принимал инициатор собрания.

Согласно изменениям[3] в ЖК РФ собственники помещений в любом случае обязаны сначала провести собрание в очной форме, и лишь при отсутствии кворума на этом собрании (не удалось собрать людей, обладающих более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов в доме) они вправе провести заочное голосование. Инициатор общего собрания рассылает новые письменные извещения о созыве повторного – уже заочного общего собрания с такой же повесткой.

Нововведение, с одной стороны, можно расценить как усложнение процедуры, поскольку в домах с большим количеством квартир, действительно, сложно собрать большинство собственников помещений в одном месте и в одно время. С другой стороны, прежним положением ЖК РФ многие просто злоупотребляли – зачастую даже не было попыток собрать людей вместе для обсуждения вопросов, например, о выборе способа управления многоквартирным домом, о плане работ по содержанию и ремонту общего имущества на следующий год, о размере платы. Какими-то обходными путями собирались подписи собственников помещений, принимались решения, о которых они сами даже не подозревали. Изменения должны поставить заслон широко распространенной практике проведения заочного голосования без попытки вовлечения собственников помещений в обсуждение важных вопросов, не говоря уже о том, что такая практика позволяла манипулировать голосами собственников помещений.

Сегодня если собственнику помещений предлагают подписать бюллетень голосования по вопросам общего собрания, но при этом очное собрание не проводилось (собственник не видел в своем подъезде объявления о проведении очного собрания, его никто туда не приглашал, он не получил извещения, что очное собрание не состоялось из-за отсутствия кворума), то такое предложение нарушает действующее законодательство, и принятое в этом случае решение будет незаконным. Кроме того, любое общее собрание – дело полезное, даже если на нем нет кворума и нельзя принять решение. Ведь это возможность для собственников помещений увидеть друг друга, обсудить вопросы повестки дня собрания, обменяться мнениями, о чем-то договориться. Участники собрания смогут довести до сведения соседей то важное, что предложили и обсудили самые активные собственники. И тогда при заочном голосовании гораздо большее число людей будет в курсе дел и сможет принять правильное решение.

Компетенция общего собрания

До изменений в ЖК РФ для принятия на общем собрании решения о проведении ремонта необходимо было 2/3 голосов собственников помещений в многоквартирном доме вне зависимости от того, о каком ремонте шла речь – о капитальном, требующем больших финансовых вложений и установления особой платы, или о текущем ремонте, который проводится за счет платы «за жилое помещение».

Внесенные изменения[4] в ЖК РФ разделили текущий и капитальный ремонты. Теперь для принятия решения о проведении текущего ремонта достаточно простого большинства голосов собственников помещений, присутствующих на общем собрании, которое имеет кворум (то есть достаточно 25% голосов плюс 1 голос). Иначе говоря, проблема принятия решения по вопросам текущего ремонта каких-то элементов общего имущества в многоквартирном доме заметно облегчена.

Изменения не коснулись количества голосов, необходимых для решения вопроса о проведении капитального ремонта, - решения по нему по-прежнему принимаются 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений. То есть принять такое решение по-прежнему непросто.

При этом следует признать, что четкой границы между капитальным ремонтом и текущим ремонтом нет. Поэтому есть лазейка для принятия решения о достаточно крупном ремонте незначительным количеством голосов.

РАЗДЕЛ 3. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Создание и регистрация ТСЖ

До изменений в ЖК РФ товарищество можно было создавать как в одном многоквартирном доме, так и в нескольких многоквартирных домах. Число таких домов не ограничивалось. Требовалось только, чтобы расположены они были на примыкающих друг к другу земельных участках, с общими сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры, например, сетью водоснабжения, детской площадкой или чем-то еще. Под такое «ограничение» подходили целые микрорайоны и даже районы города. В российских городах есть негативный опыт создания «многодомных» ТСЖ, в которых члены товарищества практически ничего не решали, не могли контролировать работу правления ТСЖ, и не могли «уйти» из такого товарищества, чтобы самостоятельно решать вопросы управления только своим домом.

После внесенных изменений[5] собственники помещений в нескольких многоквартирных домах создать одно товарищество только в случае, когда количество квартир в домах составляет в сумме не более чем тридцать[6]. При этом данные дома должны быть расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений на их общем собрании. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Более жесткие требования теперь установлены к принятию решений о создании «многодомного ТСЖ»: решения о создании товарищества, об утверждении его устава, а также об избрании председателя правления принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме количеством голосов не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений в данном доме[7].

Жилищный кодекс установил требования к протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава. Протокол должен быть подписан всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие таких решений[8]. При государственной регистрации товарищества помимо указанного протокола представляются также устав товарищества и сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание ТСЖ, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме[9].

Таким образом, Жилищный кодекс однозначно отдал предпочтение созданию товарищества в одном многоквартирном доме, что содержательно совершенно правильно, и поставил заслон для создания фальшивых ТСЖ. Изменения ЖК РФ направлены на то, чтобы товарищества создавались только в том случае, когда сами собственники помещений хотят и решают создать свое товарищество. Новые нормы о создании ТСЖ очень полезны для будущих товариществ. Теперь значительно сложнее сфальсифицировать протокол общего собрания, на котором принято решение о создании ТСЖ. Протокол должен быть подписан не только председателем и секретарем собрания, как было раньше (в Москве была достаточно распространенной такая практика), но всеми собственниками, которые проголосовали за это решение.

Предоставление информации о деятельности ТСЖ

В прежней редакции ЖК РФ не было установлено, каким образом члены ТСЖ и другие собственники помещений могут получать информацию о деятельности товарищества. Считалось, что в некоммерческой организации, созданной по добровольному решению большинства собственников помещений, люди через положения устава могли сами определить, каким образом сделать деятельность своего товарищества прозрачной для его членов. Но нередки были случаи, когда, например, председатель ТСЖ отказывался предоставлять собственникам какую-либо информацию, особенно, если они не члены товарищества.

В настоящей редакции Жилищного кодекса установлено право членов товарищества и не являющихся членами товарищества собственников помещений получать от органов управления товарищества информацию о деятельности ТСЖ, объем и порядок получения информации.

Любой собственник помещения вправе ознакомиться с уставом ТСЖ и реестром членов товарищества, со сметой расходов и доходов, результатами аудиторской проверки, перечнем имущества, которое приобретено на общие средства и т. д. Собственникам должны быть доступны документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании. Это может быть лист голосования с подписями, бюллетени заочного голосования, чтобы можно было убедиться, во-первых, что такие документы есть, а во-вторых, проверить, кто и за что голосовал, действительно ли за какое-то решение было подано необходимое количество голосов. Можно предъявить претензии в случае, если собственник голосовал за или против какого-то решения, а бюллетеня нет. Или подпись чужая.

Еще одно новшество: детализированы требования к реестру членов товарищества, который ТСЖ должно вести. В реестре должны быть указаны не только фамилия, имя, отчество, но и отражен целый ряд сведений, позволяющих идентифицировать члена товарищества (например, свидетельство о регистрации на квартиру с номером и датой, контактная информация) и поддерживать с ними связь. Обязанность предоставлять такую информацию товариществу для внесения ее в реестр ЖК РФ возложил на самих собственников. ТСЖ уже не должно изыскивать и запрашивать эти сведения. В прежней редакции было только «ведение списка членов товарищества» (как обязанность правления ТСЖ).

Таким образом, существенно повышены требования к прозрачности деятельности товарищества.

Реорганизация ТСЖ

До внесения изменений, вопрос реорганизации «многодомных» ТСЖ отдельно Жилищный кодекс не регулировал: запрета на реорганизацию не было, но и соответствующие процедуры не предусматривались. В этой связи выход собственников помещений в отдельном многоквартирном доме, входящем в «многодомное» товарищество, из состава такого товарищества, было почти невозможно реализовать на практике. Для этого устав товарищества должен содержать процедуру «выхода» одного или нескольких домов из состава ТСЖ или необходимо решение общего собрания всего «многодомного» товарищества. Если члены ТСЖ большинством голосов «не выпустят» конкретный дом из товарищества, то в этом доме ни один из собственников не будет членом товарищества, но они вынуждены заключить договоры с ТСЖ и подчиняться его решениям.

Изменения ЖК РФ решили вопрос реорганизации товарищества, созданного в двух и более многоквартирных домах, в форме разделения и в форме выделения. Решение о разделении товарищества может быть принято на общем собрании его членов большинством голосов членов товарищества от числа голосов членов товарищества, присутствующих на его общем собрании. При этом необходимо положительное решение на такое разделение общего собрания собственников помещений в каждом многоквартирном доме, принятое большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом многоквартирном доме[10].

Решение о выделении товарищества может быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано ТСЖ в процессе выделения. Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме[11].

Кроме этого, установлена процедура выхода отдельного многоквартирного дома из состава «многодомного» товарищества[12]. Для этого члены товарищества, проживающие в таком многоквартирном доме должны подать заявления о выходе из членов ТСЖ. Если при этом оставшиеся члены ТСЖ, проживающие в данном доме, будут обладать менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, то членство в товариществе прекращается у всех оставшихся членов ТСЖ.

Таким образом, Жилищный кодекс теперь определяет порядок реорганизации ТСЖ, в состав которого входят несколько многоквартирных домов, а также порядок «выхода одного дома» из большого ТСЖ без сложных процедур реорганизации юридического лица
.

РАЗДЕЛ 4. ИЗБРАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ СОВЕТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

До принятия изменений в Жилищный кодекс взаимоотношения собственников помещений в многоквартирных домах, в которых не созданы ТСЖ, и управляющей организации строились по принципу: с одно стороны – разобщенные собственники квартир (то есть каждый собственник сам по себе и сам за себя), а с другой – организация, юридическое лицо. Встречаться эти «стороны договора» могли, главным образом, раз в году на общем собрании, на котором управляющая организация представляла собственникам отчет об исполнении договора управления в прошедшем году и делала предложение по плану работ и размеру платы на следующий, а собственники помещений определяли или изменяли условия договора управления. Но в большинстве случаев этот нормальный вариант взаимодействия сторон не наблюдался.

Часто инициативу по контролю за тем, как управляющая организация исполняет свои обязательства управлять домом, содержать его в надлежащем состоянии за те деньги, которые собственники помещений ей платят, проявляли отдельные граждане. Управляющей организации не к кому было идти со своими предложениями, не с кем обсуждать вопросы управления и содержания дома, потому что в таких домах не было предусмотрено никакого другого органа управления кроме общего собрания.

В соответствии с изменениями в ЖК РФ в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество (жилищный кооператив) и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, то собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме[13] (далее – совет МКД). В каждом доме должен быть свой свет МКД. Регистрация совета МКД не требуется. Жилищный кодекс определил процедуру избрания совета МКД и его полномочия, среди которых:

-  обеспечение выполнения решений общего собрания;

-  вынесение на общее собрание вопросов о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме;

-  представление собственникам помещений предложений по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в доме;

-  представление собственникам помещений заключения по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на общем собрании;

-  контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг;

-  представление на утверждение годового общего собрания отчета о проделанной работе и другие вопросы.

Таким образом, ЖК РФ установил обязательный, постоянно действующий орган в многоквартирном доме, где не создано ТСЖ. Фактически это придание официального статуса домовым комитетам, которые созданы во многих многоквартирных домах. Совет МКД представляет интересы собственников помещений в период между годовыми общими собраниями, на него возложены функции контроля за деятельностью управляющей компании. С советом МКД управляющей компании придется считаться и регулярно контактировать.

Минус нововведения в том, что не предусмотрены санкции к собственникам, которые не выполнили требование законодательства и не создали совет МКД. Просто за них это должны сделать органы местного самоуправления.

РАЗДЕЛ 5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ОРГАНИЗАЦИЙ, УПРАВЛЯЮЩИХ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ, ЗА СОСТОЯНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Существенные изменения и дополнения внесены в раздел VIII ЖК РФ «Управление многоквартирными домами». Жилищный кодекс не дает определение понятия «управление многоквартирным домом», но определяет результат управления многоквартирным домом, который должен обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме[14].

В настоящей редакции ЖК РФ раскрыто понятие «надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме», которое с учетом требований федерального законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей должно обеспечивать[15]:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений и иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам.

При этом Правительству Российской Федерации получено установить состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, который должен иметь обязательную силу в отношении всех многоквартирных домов.

Внесенные в Жилищный кодекс изменения установили строгую ответственность организаций, управляющих многоквартирными домами, за состояние многоквартирных домов.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность[16] перед собственниками помещений за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме[17]. Таким образом, Жилищный кодекс установил, что содержащиеся в договоре управления многоквартирным домом перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме[18] должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в данном доме. При этом результат таких услуг и работ должен соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Если управление многоквартирным домом осуществляет ТСЖ (или жилищный кооператив), то товарищество (жилищный кооператив) несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Ответственность сохраняется вне зависимости от того, каким образом ТСЖ (кооператив) организовал оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме: своими силами, принимая в штат по трудовому договору различных специалистов, или привлечением на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности (подрядчиков).

В случае заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе - за оказанием услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг. Таким образом, при заключении договора управления многоквартирным домом главной обязанностью товарищества (кооператива) является заказ управляющей организации комплекса услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг и контроль за выполнение обязательств управляющей организации, а вся полнота ответственности за результаты управления многоквартирным домом ложится на управляющую организацию.

При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме в соответствии с заключенными договорами, а также правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг[19].

Лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирными домами, количество квартир в которых 12 и менее могут быть один или несколько подрядчиков[20], а в домах, количество квартир в которых более 12[21], может быть только один подрядчик – управляющая организация. Эти лица отвечают за выполнение своих обязательств, в первую очередь, в соответствии с заключенными договорами. Требовать от таких лиц выполнения услуг и работ сверх перечня, объемов и качества, установленных такими договорами, неправомерно.

Таким образом, согласно действующему Жилищному кодексу ответственность за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в МКД и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, возложена на:

-  управляющую организацию, осуществляющую:

§  управление многоквартирным домом по договору управления с собственниками помещений;

§  управление многоквартирным домом по договору управления с ТСЖ (ЖК);

§  оказание услуг по содержанию и выполнение работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, количество квартир в котором более 12, по договору подряда при непосредственным управлении многоквартирным домом собственниками помещений;

-  товарищество (жилищный кооператив), самостоятельно управляющее многоквартирным домом;

-  лица, оказывающие отдельные услуги по содержанию и выполняющие отдельные работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, количество квартир в которых 12 и менее, по договору подряда при непосредственном управлении многоквартирным домом.

Таким образом, на указанные выше лица Жилищным кодексом уже возложена ответственность за надлежащее состояние многоквартирного дома, не смотря на то, что пока минимальный перечень необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ не утвержден. Ответственность существует и в случаях, если указанный в договоре управления перечень услуг и работ заведомо не гарантирует надлежащего состояния многоквартирного дома и (или) не обеспечен достаточным размером платы собственников за содержание и ремонт жилого помещения.

РАЗДЕЛ 6. КОНТРОЛЬ ЗА ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ОРГАНИЗАЦИЙ, УПРАВЛЯЮЩИХ МНОГОКВАРТИНЫМИ ДОМАМИ

Государственный контроль

Прежняя редакция Жилищного кодекса устанавливала государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, за соблюдением правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за соответствием жилых и многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности приборами учета, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям. Государственный контроль осуществляли уполномоченные органы государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Действующая редакция Жилищного кодекса установила государственный жилищный надзор, под которым понимается деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений требований, установленных жилищным законодательством[22].

Жилищный кодекс наделил должностных лиц органов государственного жилищного надзора, являющихся государственными жилищными инспекторами, правом:

1) запрашивать и получать от органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан информацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований;

2) беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа руководителя органа государственного жилищного надзора о назначении проверки[23]:

-  посещать территории и расположенные на них многоквартирные дома, помещения общего пользования многоквартирных домов, а с согласия собственников жилые помещения в многоквартирных домах и проводить их обследования, а также исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю;

-  проверять соответствие устава ТСЖ, внесенных в устав изменений требованиям законодательства Российской Федерации;

-  по заявлениям собственников помещений проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений решения о создании товарищества собственников жилья, соответствие устава товарищества, внесенных в устав изменений требованиям законодательства Российской Федерации, правомерность избрания общим собранием членов ТСЖ председателя правления товарищества и других членов правления товарищества, правомерность принятия собственниками помещений на общем собрании решения о выборе управляющей организации, в целях заключения с управляющей организацией договора управления, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения;

3) выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в шестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава ТСЖ, внесенных в устав изменений обязательным требованиям;

4) составлять протоколы об административных правонарушениях, связанных с нарушениями обязательных требований, рассматривать дела об указанных административных правонарушениях и принимать меры по предотвращению таких нарушений;

5) направлять в уполномоченные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений.

Кроме этого, Федеральный закон от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установил следующее:

-  до 1 марта 2012 года товарищества собственников жилья обязаны представить в органы государственного жилищного надзора заверенные председателями товариществ собственников жилья копии решений о создании таких товариществ, уставов товариществ, изменений, внесенных в уставы товариществ[24];

-  до 1 марта 2013 года органы государственного жилищного надзора обязаны проверить правомерность принятия решений о создании ТСЖ, решений об утверждении общими собраниями собственников помещений условий договоров управления многоквартирными домами и правомерность заключения таких договоров. В случае выявления нарушений требований законодательства Российской Федерации органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с иском о признании недействительными решений, принятых общими собраниями собственников помещений с нарушением требований[25];

-  лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, предпринимательскую деятельность по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в трехмесячный срок после дня вступления в силу настоящего Федерального закона обязаны уведомить органы государственного жилищного надзора о начале осуществления соответствующих видов предпринимательской деятельности[26].

В случае неисполнения в установленный срок соответствующих предписаний органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений с нарушением требований настоящего Кодекса, и о признании договора управления данным домом недействительным[27].

Таким образом, полномочия органов государственного жилищного надзора существенно расширились. Исполнение их потребует увеличение штата сотрудников и, соответственно, бюджетного финансирования.

Жилищная инспекция из органа контроля за техническим состоянием жилищного фонда фактически превращается в орган надзора за соблюдением жилищного законодательства. Жилищная инспекция должна вести реестр участников рынка управления многоквартирными домами на территории субъекта Российской Федерации, проводить правовую экспертизу создания ТСЖ, установить правомерность принятия решений общих собраний собственников помещений и договорных отношений с управляющими организациями. Иначе говоря, жилищная инспекция должна выявлять нарушения законодательства, хотя надзор за исполнением законов – функция прокуратуры.

Контроль органов местного самоуправления

Внесенные в Жилищный кодекс изменения усилили контрольно-надзорное воздействие на управляющие организации со стороны органов местного самоуправления, вменив в их обязанность организовывать проведение проверки деятельности управляющих организаций. Такие проверки производятся:

1) на основании обращения собственников помещений, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества (кооператива) о невыполнении управляющей организацией обязательств по договору управления;

2) в пятидневный срок со дня поступления указанного обращения;

3) в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства[28].

Если по результатам указанной проверки органами местного самоуправления выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать календарных дней со дня соответствующего обращения созывает общее собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

В результате внесенных в ЖК РФ изменений у управляющих организаций появился еще один контрольно-проверяющий орган. Органы местного самоуправления обязаны в пятидневный срок осуществить проверку управляющей организации, если любой собственник обратится не нее с жалобой.