ОБЗОР РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ,
РАСПОЛОЖЕННЫХ В КСТОВСКОМ РАЙОНЕ
И В ГОРОДЕ КСТОВО НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
(Май 2008 года)
Общая площадь Кстовского района Нижегородской области составляет 122,5 тысяч гектар. Четыре пятых территории района расположены в лесостепном Предволжье. Поверхность района имеет сильноволнистый рельеф и чрезвычайно круто падает к Волге.[1] Высокий уровень развития промышленности Кстовского района (район является одним из крупных высокоразвитых промышленных территорий в составе Нижегородской области), большая доля сельскохозяйственных площадей (район в сельскохозяйственном отношении является одним из самых освоенных среди других районов области – для нужд сельского хозяйства используется около 45% всех площадей земельного фонда), а так же тот факт, что территория района выделяется как дачное место (удобное расположение по реке Волге, красивые виды, близость лесов и чистый воздух) определяют структуру рынка земли Кстовского района и города Кстово в частности.
Рис. 1. Структура продаж земельных участков в Кстовском районе и в городе Кстово
Источник: данные Аналитического отдела
Земельные участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство. В структуре продаж земельных участков наибольшую долю занимают участки под строительство индивидуальных жилых домов. По уровню развития рынка можно выделить участки, расположенные:
между городами Нижний Новгород и Кстово – в поселках, пользующихся наибольшей (поселок Афонино, Зеленый город, Большая и Малая Ельня, Федяково) и наименьшей (Великий Враг, Опалиха, Новые Ключищи, Подвалиха, Черемисское) популярностью у покупателей;
расположенные непосредственно в городе Кстово;
участки, расположенные в удаленных от города Кстово деревнях и поселках Кстовского района.
Предложений по земельным участкам, расположенным непосредственно в городе Кстово, очень мало. Это объясняется, прежде всего, тем, что свободных участков здесь почти не осталось, а повышенный спрос на загородное жилье либо заставляет собственников придерживать продажу, ожидая дальнейшего роста цен, либо вообще отказаться от продажи.
Цены продажи здесь на дату исследования варьировали от 1279 рублей за квадратный метр (участок земли в городе Кстово площадью 1172 кв. м в собственности со всеми коммуникациями: вода, газ, канализация, электричество, под индивидуальное жилищное строительство [2]) до 5 205 рублей за квадратный метр (участок площадью 20 соток в городе Кстово [3]).
Особенностью рынка земли города Кстово является тот факт, что в городе к продаже предлагаются участки в основном небольшой площади от 7 до 20 соток, ввиду дефицита свободных площадей.
Наиболее динамично развивающимся является рынок земельных участков Кстовского района, расположенных вблизи областного центра и города Кстово. Данная территория очень активно осваивается как нижегородцами, так и кстовчанами из – за выгодного территориально – географического расположения.
С одной стороны – ровный рельеф, близость водоемов и лесов, а с другой – развитая инфраструктура, хорошие дороги и небольшое расстояние до областного центра. Это позволяет людям жить за городом и работать как в городе Нижнем Новгороде, так и в городе Кстово.
Ценовой диапазон на земельные участки в этом районе очень велик. Наиболее высокие цены на участки в строящихся и уже построенных коттеджных поселках, таких Зеленый дол, Козловка, Зеленый город. Цена в них может доходить до 6 000 рублей за квадратный метр (участок площадью 7,5 соток в деревне Козловка[4]). В среднем же в коттеджных поселках земельные участки в апреле – мае текущего года продавались по ценам около 3 000 рублей за квадратный метр.
Довольно высокие цены на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство наблюдались в таких поселках, как Вязовка, Федяково, Ройка, Ржавка, Утечино, Афонино, Малая и Большая Ельня, Безводное. Участки в них пользуются большим спросом среди покупателей. Освоение этих поселков идет уже давно, большинство старых домов снесено, и на их месте построены новые коттеджи, поэтому с каждым годом дефицит свободных земельных участков растет.
Цены предложения в этих поселках на дату оценки
варьировали от 1 200 до 1800 рублей за квадратный метр. Встречались и более дорогие участки. Например, в поселке Афонино земельный участок площадью 0,65 га под застройку жилья предлагался по цене 5 692 рубля за квадратный метр, [5] в то же время другой земельный участок в этом же поселке площадью 0,26 га продавался по цене 923 рубля за квадратный метр.[6] Такой разброс, прежде всего, обусловлен расположением участка в поселке, удобством подъезда и тем, кто проживает по соседству.
Росту цен на земельные участки, расположенные вдоль трассы Нижний Новгород – Кстово, способствует строительство логистических комплексов и присутствие торгово – развлекательного центра «Мега – Молл» в районе поселка Федяково. На дату оценки земельные участки в этом поселке предлагались по цене около 1 500 рублей за квадратный метр.[7]
Реализация любого крупного коммерческого проекта способствует росту цен на земельные участки в этом районе. Например, строительство жилого комплекса «Резиденция Безводное», возводимое компанией «Нижегородкапстрой».
Средние цены выставленных на продажу земельных участков, расположенных в поселках, лежащих в радиусе 5 – 10 км от города Кстово, но наименее освоенных на сегодняшний день и пользующихся меньшей привлекательностью среди покупателей, составили 846 рублей за квадратный метр. Среди таких поселков можно выделить Великий Враг, Опалиху, Новые Ключищи, Подвалиху, Черемисское, Студенец.
Например, земельный участок, расположенный в деревне Великий Враг, площадью 10 соток предлагался по цене 900 рублей за квадратный метр.[8] Следует отметить, что в данных поселках и деревнях наблюдается довольно значительный разброс цен.
Цены на некоторые участки могут быть как сравнимы с ценами, например, в поселках Афонино или Ройке, так и довольно низкими. Например, в деревне Опалиха земельный участок площадью 10 соток предлагался по цене 380 рублей за квадратный метр.[9]
Рис. 2. Средние цены предложения в продажу земельных участков под ИЖС,
расположенных в Кстовском районе Нижегородской области по состоянию на дату оценки
Источник: данные Аналитического отдела
Самые низкие цены на земельные участки под ИЖС были зафиксированы в поселках, расположенных на значительном отдалении от города Кстово (более 20 км), так как спрос на такие участки еще только начинает формироваться. Например, рядом с селом Безводное предлагался земельный участок площадью 50 – 90 га в 500 метрах от реки Волги для жилищного строительства с возможностью приобретения по частям по цене 600 рублей за квадратный метр,[10] а участок, расположенный в 300 м от пансионата Татинец (около 60 км от Кстово), площадью 5,3 га уже предлагался по цене 198 рублей за кв. м[11] земельный участок, расположенный в селе Работки (35 км от Кстово) площадью 16,5 соток продавался по цене 333 рубля за квадратный метр, несмотря на наличие готового фундамента под дом (площадью 8,5 × 8,5 метров) и кирпичный цоколь.[12] Столь низкий ценовой диапазон цен на землю характерен для удаленных от районного центра деревень, где спрос на участки еще не сформировался.
Основную долю спроса на участки под индивидуальное строительство в Кстовском районе на сегодняшний день формируют наиболее состоятельные жители городов Нижнего Новгорода и Кстово, которые могут позволить себе содержать загородное жилье. Расположение земельных участков вблизи города Кстово дает возможность быстро добраться до работы, в то время как удаленные участки, расположенные на расстоянии 30 км и более такую возможность исключают. Как правило, земельные участки на таком расстоянии от крупных городов приобретаются для строительства загородных домов выходного дня.
В последнее время наметилась тенденция к продаже земель сельскохозяйственного назначения под жилищное строительство. Площадь таких участков, как правило, составляет от одного гектара и выше. Цена таких участков ниже, чем на участки в уже готовых застроенных или строящихся коттеджных поселках.
Земли сельскохозяйственного назначения. Рынок земель сельскохозяйственного назначения Кстовского района развит довольно хорошо, так как сельское хозяйство играет значительную роль в экономике района. Основными особенностями рынка земель сельскохозяйственного назначения можно назвать отсутствие ярко выраженной дифференциации цен в зависимости от близости участка к областному и/или районному центрам. Земельные участки вблизи Кстово, как правило, выкупаются для дальнейшего перевода в иную категорию, например, земли населенных пунктов.
Основные факторы, оказывающие влияние на цену продажи
земельных участков сельскохозяйственного назначения, – это возможность и желание владельца использовать участок под конкретное назначение.
В зависимости от этого особое значение приобретает местоположение участка (близость к дорогам, красивая природа), площадь участка и наличие подведенных коммуникаций.
Если участок покупается с целью ведения на нем сельского хозяйства, то имеет значение плодородие почвы, близость к потребителям, большие площади, если под ИЖС – наличие водоемов, лесов, возможность подвести коммуникации.
В среднем цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения на дату исследования варьировали от 50 до 270 рублей за квадратный метр в зависимости от перечисленных выше факторов. Так, по цене от 50 до 100 рублей за квадратный метр предлагались земли сельскохозяйственного назначения площадью от 1 до 25 га, расположенные на федеральной трассе М7 в 27 км от Нижнего Новгорода вблизи поселка городского типа Подлесово, рядом с участком – река, озера и коммуникации: газ, свет, имеется заасфальтированный подъезд,[13] а земельный участок, расположенный вдоль трассы между Нижним Новгородом и Кстово площадью 43530 кв. м, предлагался по цене 184 рубля за квадратный метр.[14]
По цене 270 рублей за квадратный метр продавался участок в деревне Чаглава Кстовского района с возможностью подведения газа. Площадь этого участка всего 13 соток, что и объясняет такую высокую цену.[15]
Минимальная цена предложения на земельные участки сельскохозяйственного назначения была зафиксирована на уровне 19,5 рублей за квадратный метр. По такой цене предлагался земельный участок площадью 20 га, находящийся в собственности физического лица и используемый под фермерское хозяйство, расположенный в 15 км от Кстово и 35 км от Нижнего Новгорода.[16]
Земельные участки промышленного и коммерческого назначения. Для рынка земельных участков промышленного и/или коммерческого назначения, расположенных в Кстовском районе Нижегородской области, характерна определенная территориальная структура предложения. Можно выделить ряд территорий, где наибольшее число предложений участков на продажу.
Прежде всего, следует выделить земельные участки, расположенные вдоль трассы Нижний Новгород – Кстово. Как правило, здесь участки выставляются под строительство логистических комплексов, торговые центры или автосервисы, придорожный сервис.
Цены предложений на дату исследования здесь составляли от 1000 рублей за квадратный метр (земельный участок промышленного назначения площадьюкв. м, расположенный вдоль трассы Щербинки – ТРЦ «Мега Молл» в 7 км от Щербинок под строительство складского комплекса[17]) до 1 500 рублей за квадратный метр (участок промышленного назначения под логистику, торговый центр, производство площадью кв. м по красной линии трассы М7, недалеко от поста ГИБДД и вертолетной площадки[18]).
Активно ведутся продажи земельных участков, расположенных в промышленной зоне города Кстово вдоль объездной дороги. Диапазон цен здесь довольно велик. Например, участок площадью от 1,5 до 5 га на территории предприятия для строительства складского комплекса на объездной трассе у деревни Зелецино предлагался по цене 800 рублей за квадратный метр с НДС,[19] при этом земельный участок под промышленное использование вблизи этого же поселка площадью 16 000 кв. м продавался по цене 1469 рублей за квадратный метр без НДС.[20]
Как видно, на цену оказывает существенное влияние не столько местонахождение, сколько возможность свободного доступа и возможность использовать под конкретное направление деятельности, которое интересует покупателя.
Предложения о продаже земельных участков, расположенных в городе Кстово, практически отсутствуют. Причиной этого является отсутствие свободных участков и их востребованностью.
С целью наибольшего соответствия аналогов параметрам оцениваемого земельного участка было рассмотрено предложение о продаже земельных участков, расположенных не только в городе Кстово, но и в непосредственной близости от города.
Проведенный анализ показал, что средняя цена предложения в продажу земельных участков, аналогичных оцениваемому Объекту, составила 1631 рубль за квадратный метр.
При этом цены варьировали от 1094 рублей за квадратный метр (земельный участок, предназначенный под строительство автозаправочного комплекса с автосервисом, расположенный в районе города Кстово на федеральной трассе М7 в 15 км от Нижнего Новгорода, общей площадью 3200 кв. м, с возможностью расширения[21]) до 2 286 рублей за квадратный метр (участок свободного назначения площадью 7 соток в городе Кстово по улице Шохина, все коммуникации на участке[22]).
ВЫВОДЫ и ПРОГНОЗЫ:
Рынок продажи земельных участков Кстовского района на сегодняшний день развит довольно хорошо. Объем предложений земельных участков разных категорий довольно высок.
В структуре предложения преобладают земельные участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство. Нередки случаи выкупа земель сельскохозяйственного назначения с целью их дальнейшего перевода под земли поселений.
Наиболее развит рынок земельных участков, расположенных между Нижним Новгородом и Кстово, а так же в ближайших окрестностях Кстово: цены здесь более высокие, а спрос выше, чем в среднем по Кстовскому району.
Рост экономики Кстовского района, развитие сельского хозяйства, увеличение объемов как жилищного, так и промышленного строительства приведет к росту спроса на земельные участки и сокращению предложения, что будет способствовать дальнейшему росту цен.
Наиболее значительно цены будут расти в городе Кстово и близлежащих окрестностях (особенно в сторону Нижнего Новгорода).
МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ [23]
Рыночная стоимость права собственности земельного участка определяется, исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния.
Рыночная стоимость права собственности земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права собственности за определенный период времени при наиболее эффективном использовании собственником земельного участка (принцип ожидания).
Рыночная стоимость права собственности земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования собственником земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права собственности земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
Основная часть методологических подходов к оценке земельных участков применима в условиях развитого рынка земли и недвижимого имущества в целом. Следует отметить, что основным собственником земли в настоящее время в Российской Федерации являются государство, либо его субъекты или муниципальные образования. Земля в России не является полноценным объектом рыночного товарооборота (за исключением земельных участков, находящихся в собственности граждан в установленном Законом порядке) и, соответственно, «полноценным» рыночным товаром.
6.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление возможных вариантов использования оцениваемого имущества. Анализ проводится путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем основным критериям:
1. Допустимость с точки зрения действующего законодательства Российской Федерации.
2. Физическая возможность, то есть соответствие ресурсному потенциалу.
3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечивать соответствующий чистый доход собственнику.
4. Максимальная продуктивность, под которой подразумевается либо максимизация чистого дохода, либо достижение максимальной стоимости объекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка проводится по двум направлениям:
земельного участка как свободного;
земельного участка с имеющимися улучшениями.
6.2. Метод капитализации земельной ренты
Метод капитализации земельной ренты предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Метод применяется для оценки права собственности застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права собственности земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом собственности земельного участка при наиболее эффективном использовании собственником земельного участка;
определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода;
расчет рыночной стоимости права собственности земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.
Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий:
отбор для земельного участка, право собственности которого оценивается, аналогичных объектов, ставки арендной платы по которым известны из сделок аренды и (или) публичной оферты;
определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право собственности, которого оценивается, с аналогами (далее - элементов сравнения);
определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право собственности, которого оценивается;
определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право собственности, которого оценивается;
корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка, право собственности, которого оценивается;
расчет рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право собственности, которого оценивается, путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов.
При расчете коэффициента капитализации для дохода создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать:
безрисковую ставку отдачи на капитал;
величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права собственности;
наиболее вероятный темп изменения дохода от права аренды земельного участка и наиболее вероятное изменение его стоимости.
В случае наличия достоверной информации о величине дохода создаваемого аналогом объекта оценки за определенный период времени и его цене, коэффициент капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, может определяться путем деления величины дохода, создаваемого аналогом за определенный период времени, на цену данного аналога.
6.3. Метод остатка
Метод применяется для оценки стоимости права собственности застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Метод допускает также следующую последовательность действий:
расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.
Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства).
Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы.
В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости.
Операционные расходы подразделяются на: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные – зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее – элементов с коротким сроком использования).
В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.
Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости – собственник или управляющий. В данной статье расходов также учитывается обязательная уплата налогов, базой для расчета которых служит фонд оплаты труда.
При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений – учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).
6.4. Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки права собственности застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины ставки дисконтирования
, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.
Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Определение ставки дисконтирования (коэффициента капитализации)
Ставка дисконтирования (коэффициент капитализации) представляет собой коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости дохода, получение которого ожидается в будущем.
В оценочной практике существует множество методов определения ставки дисконтирования (капитализации). Применение того или иного метода в конкретной ситуации зависит от информации, имеющейся в распоряжении оценщика, а так же во многом определяется характеристиками оцениваемого объекта.
6.5. Метод сравнения продаж
Метод применяется для оценки права собственности земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами (далее – элементов сравнения);
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
местоположение и окружение;
целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и другие);
транспортная доступность;
инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и тому подобное).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и тому подобное);
обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и тому подобное);
изменение цен на земельные участки, за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения налога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены налога в целом.
Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
прямым по парным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения;
и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
прямым по парным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
корреляционно – регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится равнение; значения корректировок.
6.6. Метод распределения
Метод применяется для оценки права собственности застроенных земельных участков. Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
6.7. Метод выделения
Метод применяется для оценки права собственности застроенных земельных участков. Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Обзор подготовила
Заместитель Генерального директора
Оценщик первой категории.
Член Саморегулируемой организации Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков».
Член Экспертного совета Нижегородского регионального отделения
СРО общество оценщиков».
Эксперт по оценке бизнеса.
E – mail: *****@***ru
Телефон: (8– 9929
При использовании данного обзора в средствах массовой информации
(в том числе электронных) и коммерческих проектах ссылка на источник –
ОБЯЗАТЕЛЬНА!
Нижний Новгород
май
2008
[1] http://www. *****/index. php? id=12
[2] http://www. *****
[3] http://www. chans. *****
[4] http://nizhniynovgorod. *****/iid
[5] http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=11847
[6] http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=11110
[7] http://www. chans. *****/CCinit. php? id=country#
[8] www. *****
[9] http://www. chans. *****/
[10] http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=9300
[11] http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=9909
[12] www. *****
[13] http://nedvizhimost. slando. *****/nnov/3594237.html
[14] http://*****/supply/?d=1222&m=detail&oid=2244
[15] http://*****/zem_list. php? u=22&tows=&page=
[16] http://*****/zem_list. php? u=12&tows=0&page=1
[17] http://www. *****/offers/lot/zem-proizv//
[18] http://www. *****/offers/lot/zem-proizv//
[19] www. *****
[20] http://www. *****/?All=1&id_obj=26057&part=0
[21] http://*****/
[22] http://www. chastdom. info/predlog. php? a=more&pr_id=91
[23] В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 01.01.01 года № 000 – р.
