Газета "Богатей"

Газета "Богатей"

Статья из №от 01.01.2001

Кадастровая удавка

Владимир ЕФИМОВ

В энгельсском поселке Мелиораторов собрались в семь часов вечера 15 сентября на внеочередное собрание, чтобы выразить свое отношение к постановлению правительства области о повышении арендной ставки за землю.

К этому важному и судьбоносному собранию председатель правления кооператива Галина Соловьева готовилась основательно. Она не только оповестила членов кооператива телефонными звонками и оригинальными объявлениями на боксах гаражей и в городской газете, но и пригласила местных депутатов и представителей власти. К сожалению, никто из народных избранников и первых лиц городской администрации на этот зов не откликнулся, и их отсутствие как нельзя лучше показало отношение власти к волнующей очень многих граждан проблеме. Правда, в качестве официальных представителей присутствовали два заместителя начальника управления землепользования: Дмитрий Чадин и Александр Овечкин. Только благодаря специалистам управления, отмечает Галина Ивановна, удалось выправить донельзя запущенную ее предшественниками гаражную документацию. И на этот раз они, как могли и в силу своей компетенции, объясняли сложившуюся после выхода губернаторского постановления ситуацию и давали советы, как поступить.

Рассказав о создании по инициативе городской администрации ассоциации из 15 председателей гаражных кооперативов, которые сейчас разрабатывают ее устав, гости постарались убедить, что местная власть знает о проблемах гаражников и старается помочь их решить. Однако этот реверанс никто во внимание не принял, поскольку все прекрасно знали от той же Соловьевой, что ее попытки объединить председателей кооперативов для выработки единой линии поведения принесли нулевой результат: только пятеро из них согласились подписать обращение в городскую администрацию. Оно было направлено более двух месяцев назад, но по-прежнему заданные в нем вопросы остаются без ответа. Тем не менее, высокопоставленные гости предлагали оказать консультативную помощь в подготовке коллективного иска в суд для оспаривания в нем непомерно высокой кадастровой стоимости земли, которая ставит перед кооперативом дилемму: или платить за аренду уже не 73 тысячи, как в этом году, а миллион 900 тысяч рублей, то есть в 26 раз больше, или разориться.

Гости согласились с мнением участников собрания, что прописанные в постановлении параметры (раньше по 50–60 рублей за гараж, сейчас – 1400 рублей, независимо, за гараж или за сарай) практически не учитывают разницу в сложившейся на практике рыночной стоимости земли и фактически приравнивает стоимость земли на глухой, как здесь, окраине, на месте бывшего болота, к центру города. И когда один из присутствующих поинтересовался, что же будет дальше и куда им девать свои автомобили, если кооператив вдруг самоликвидируется из-за своей неплатежеспособности, гости посоветовали воспользоваться услугами автостоянки, стоимость на которой, как они подсчитали, составляет 14400 рублей в год. Правда, последовало возражение, где, мол, в таком случае хранить зимой запасы садов и огородов, если с гаражами одновременно исчезнут и погреба?

Участников собрания не устроило и предложение гостей оформить землю и гаражи, как помещение, в собственность, поскольку на это уйдет не только много времени, но и 5–6 тысяч рублей. Затем последовал вопрос о правомочности обсуждаемого постановления областного правительства и об отношении к нему областной думы. Был получен ответ о том, что областное правительство установило такую же ставку в 2 процента, как и повсюду в стране, ибо «это пошло от федерального правительства». Правда, тут же из рядов собравшихся последовал вполне резонный комментарий: «Тогда почему же наше областное правительство, узнав о недовольстве людей этим решением, сразу же снизило кадастровую стоимость в 10 раз? Значит, оно сознательно, не основываясь ни на каких научных и рыночных расчетах, установило такую непомерно высокую планку, которую при неблагоприятной реакции общества можно опустить не только на 10 позиций, но и еще ниже?» Возражений на это не последовало.

Когда стало ясно крайне отрицательное отношение людей к постановлению правительства области и было во всеуслышание заявлено, что платить столько никто не будет не только в их кооперативе, но и в других, было решено действовать цивилизованными методами. Суть их изложила в своем аргументированном выступлении Галина Соловьева.

«В нашем деле не просматривается оценка земли на базе рыночной, как того требует закон, – заявила она. – Нужно провести новую оценку ее кадастровой стоимости, которая должна быть опубликована в печати, пусть это даже технические акты, но общезначимые для людей, поскольку, по Конституции РФ, лишь обнародованные считаются вступившими в силу. В нашем же случае этого не было сделано, к великому сожалению, что лишило нас возможности своевременно отстаивать свои права. К тому же о новой кадастровой стоимости земли, устанавливаемой с 2008 года, нас оповестили только в середине этого финансового года. Как это понимать? Правительство Саратовской области, полагаю, имело право использовать удельный показатель кадастровой стоимости, рекомендованный федеральными органами, и потому уменьшить ее, но только не повышать. Делается это с учетом социального и экономического положения региона и его жителей. В нашей же области оно хуже, чем в других, более благополучных в этом плане регионах. Но областная власть, не нарушив, как справедливо заметила прокуратура, предложенных норм, тем не менее не прислушалась к этим рекомендациям и в итоге установила предложенный уровень без учета многих местных условий, тем самым создав условия для снижения уровня жизни людей. А по Конституции России, запрещено издавать постановления и законы, ухудшающие жизнь людей. И вообще, как действует наше правительство: пенсии в два раза повысить нельзя из государственного бюджета, но на аренду земли сразу в 26 раз можно из нашего кармана для поднятия экономики области?! Будем бороться за свои права за реальную, а не космическую арендную плату!»

Тут сразу же последовал радикальный призыв «К бунту!», но Галина Ивановна остановила: «Бунта не будет! Будем действовать цивилизованными методами!».

Участники собрания приняли резолюцию, в которой говорится: «… Правительство Саратовской области меньше всего подумало о людях, больше – о наполняемости бюджета любыми путями, отсутствуют применительно к оплате за аренду земли понятия: «минимум, среднее, максимум», всем ставка едина. Правительство РФ как бы намеревается национальными проектами поддержать людей, вывести на достойный уровень жизни, а получается: одной рукой помогают, другой – выгребают из кармана в 10 раз больше. Вот такая социальная политика в нашем регионе. Дача и гараж – это то последнее, что осталось у людей от прежней жизни, ведь построено своими руками и на свои гроши. Вырастил на даче, надо еще где-то сохранить, а до дачи еще и добраться, привезти урожай в погреб, хранить автомашину. Видно, наши правители далеки от такой экзотики, и необоснованная, нереальная оценка земель в ближайшем будущем поставит крест как на дачах, так и на гаражах. Завышенная кадастровая оценка земель автоматически грозит повышением цен на все и вся. Кадастровая оценка земли как минимум в 5–10 раз превышает рыночную стоимость, тому есть подтверждающие документы. Мы готовы платить за то, чем пользуемся, за то, на чем стоим, но разумно и обоснованно. Многим окажется обременительно отрывать от семьи значительные суммы — как за гараж, так и за дачу.

Предлагаем следующее:

– Обратиться к главе администрации Энгельсского муниципального района Михаилу Алексеевичу Лысенко с просьбой приостановить требования комитета по имуществу по оплате задолженности 1004296 рублей и тем более пени в размере 103 тысяч рублей до получения ГСК официальных ответов из облдумы, областной прокуратуры и других государственных органов.

– Отменить взимание пени до полного и окончательного разрешения вопросов по кадастровой стоимости земельного участка ГСК.

– Правлению ГСК провести рыночную оценку земельного участка площадью в 7,5 га за счет ГСК с последующим обращением в суд, либо для возможного разрешения в досудебном порядке, имея аргументы.

– ГСК готов до победного конца отстаивать свои права на возможность оплачивать реальную аренду земли».

Адрес статьи на сайте:

http://www. *****/bogatej/index. php? chamber=main&art_id=0&article=&oldnumber=456

Саратовский взгляд

№7 (1февраля 2009г.

Назад в средневековье

Автор: Дмитрий Богатырев

Областное правительство по примеру английских землевладельцев сделало арендную плату в Саратове немыслимой

Как оказалось, сегодня в правительстве области в моде не только элитные французские вина. На самом деле там и в английской истории неплохо разбираются. А это, согласитесь, дорогого стоит. Настолько дорогого, что аж башню сносит. Достаточно только познакомиться с постановлением областного правительства от 30 ноября прошлого года «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения». И вот уже кажется, что ты находишься не в России 2008 года, а в Англии XVI века – во времена знаменитого земельного огораживания. Грубым и жестоким средневековьем несет от этого на первый взгляд рядового и цивилизованного постановления…

Написано это так: «В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Законом Саратовской области «О земле» Правительство области постановляет:

1.  Установить размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена:

два процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков…»

А читается так: с 1 января 2008-го саратовцев обязали платить за арендуемую землю в 10 (!), а кого-то и в сотни (!!!) раз больше.

Made in Saratov

80-летняя Вера Афанасьевна Григорьева за аренду 6 соток земли должна заплатить чуть более 40 тысяч рублей. В год. Пенсия ее – 43 тысячи рублей. Тоже в год. Производим немудреное арифметическое действие:– 40 000 = 3 000. Рублей. Ровно на такую сумму как бы денег предлагается Вере Афанасьевне дожить до 31 декабря 2008 високосного года. Ну чем не сюжет для телевизионного экстрим-шоу? Вот только о призовом фонде в данном случае никто даже не заикается. И внимания гламурных СМИ не наблюдается. Наверное, не тот контингент…

Главная подлость этого постановления состоит в том, что оно, при всей своей взрывной сущности, было принято практически втихую. Нет, конечно, этот документ, как положено, был опубликован в официальных облправительственных газетах. Но много ли народа их читает? Тираж таких печатных СМИ не превышает пяти тысяч, что примерно в 200 раз меньше населения только областного центра. Согласитесь, когда речь идет о вопросе «быть или не быть?», одной публикации в малотиражной газете, мягко говоря, недостаточно. А то, что постановление ставит под сомнение сколько-нибудь сносное существование (а кое-где и само существование) немалой части населения Саратова (и не только Саратова), создает очень большие финансовые проблемы множеству коммерческих  предприятий, – лично у меня не вызывает ни малейшего сомнения.

Но достаточно эмоций. К делу. В чем суть скандала? А в том, что до сих пор арендаторы городской земли, имевшие договор с горадминистрацией , платили исходя из утверждаемой ежегодно Саратовской гордумой базовой ставки ежегодной арендной платы, а не из  удельного показателя кадастровой стоимости земли, как теперь. В чем разница? Ну, например. В 2007 году садоводческий кооператив «Сельга» (район Поливановки) платил за аренду одного квадратного метра занимаемой площади 72 копейки, или за все про все (с учетом льгот, о которых поговорим ниже) 14 тысяч 290 рублей с копейками. Счет за 2008 год – 293 тысячи 415 рублей. Почему?! А потому, что теперь считаем по кадастровой стоимости. В данном случае (то есть в случае с дачными землями) этот показатель равняется 521 рублю 20 копейкам за квадратный метр. Чувствуете разницу? Но и это еще не все.

Раньше сумму годовой арендной платы исчисляли следующим образом. Базовую ставку арендной платы множили на поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования арендуемого участка, а затем на его площадь. В случае с «Сельгой» мы имели вот что: 0,72 (базовая ставка) х 1 (поправочный коэффициент, который для разных видов земли тоже был разный) х 28 148 (общая площадь кооператива) = 20 266 рублей 56 копеек. Кроме того, примерно половина членов «Сельги» как льготники (пенсионеры, чернобыльцы и т. п.) получали 50-процентную скидку.

Сейчас рассчитывают иначе: общую площадь участка умножают на удельный показатель кадастровой стоимости (в нашем случае, напомню, это 521 рубль 20 копеек) и полученную величину множат на ставку арендной платы, которая составляет (внимание!) 2% от кадастровой стоимости. Два процента для всех! И для предпринимателей, и для дачников, и для владельцев гаражей… А все скидки для льготников отменены. Лихо!

Расплата

Вот и получается, что если еще в 2006-м владельцы погребов кооператива «Бытовик-93» платили за аренду земли (погреба кооператива расположены в квартале, ограниченном улицами Чернышевского, 2-й Садовой, Серова и Новоузенской) 1210 рублей 95 копеек, то теперь… 566 тысяч 478 рублей! «По установленной ныне арендной плате каждый владелец должен заплатить 3013 рублей в год! – возмущается председатель «Бытовика» Галина Фирсова. – Да мы на такую сумму и продуктов-то не храним!.. Мы все, конечно, понимаем: бюджеты города и области (кстати, социально направленные бюджеты) складываются из налогов и сборов, в том числе и из аренды, но нельзя же помогать одним неимущим, отнимая у других неимущих – это, по меньшей мере, безнравственно».

Еще пример. Спортивный комплекс «Элвис», расположенный в районе 4-й Дачной. В прошлом году за аренду земли им пришлось платить около 973 рублей. В нынешнем – более В 281 раз больше! Впечатляет?

«Мы в шоке! – говорит директор спорткомплекса Сергей Хваталин. – Это просто в голове не укладывается! Авторы этого постановления хотя бы на секунду задумались, с кого они собираются взимать такие налоги? Ведь в основном в нашем спорткомплексе работают детские спортшколы. Причем дети, в них занимающиеся, преимущественно из мало - и среднеимущих семей. Эти дети платят мизерные суммы за занятия в спортивных секциях, а некоторые не могут платить и этого. Но мы еще не отказали ни одному ребенку. У нас успешно работают секции художественной гимнастики, каратэ, дзюдо, баскетбола. И ведь нужно понимать, что вокруг спорткомплекса «Элвис» расположено несколько школ и огромный жилой массив. И мы изо всех сил стараемся, чтобы детей в наших секциях было больше. Наша задача – отвлечь их от улицы и всех ее отрицательных проявлений. Но с таким непомерным земельным налогом нам будет очень трудно справиться с поставленными задачами».

Проще говоря, руководство центра просто вынуждено будет поднять плату за занятия в секциях. Раз этак в три с половиной. И вместо 300 рублей в месяц (примерно столько сегодня стоит детский спорт в «Элвисе») родителям ребят предложат выложить больше тысячи. Как вы думаете, увеличится ли количество юных спортсменов после таких реформ? Вопрос риторический. Вот вам, уважаемые господа из облправительства, и выполнение президентской программы по развитию детского и юношеского спорта…

А как вам понравится такой сюжет:рублей (вместо 407,5 рублей в прошлом году) за без малого 10 соток в оползневой зоне поселка Увек?..

Невыносимо больной вопрос

И подобных примеров можно привести массу. Потому что постановление касается арендаторов тех земельных участков города Саратова, «государственная собственность которых не разграничена». А их у нас подавляющее большинство. Вы можете задать логичный вопрос: а какое отношение имеет областное правительство к городской земле? Для тех, кто забыл, напоминаю: в 2006 году депутаты областной думы вывели ее (за исключением, увы, немногих участков, что успели оформить в муниципальную собственность) из ведения муниципалитета
областного центра и переподчинили областному правительству, . Сделано это было на том основании, что, мол, городские чиновники зарекомендовали себя откровенными ворюгами и земельной арендой пользовались крайне неэффективно. Теперь же нам явили образец крайне эффективного ее использования.

Что же делать? Отменять это грабительское постановление. Немедленно. Не дожидаясь Верховного суда и народных волнений. И пересчитывать аренду по-человечески, по-божески. Других вариантов нет.

В чем же дело? Как могло случиться, что правительство области, до сих пор славившееся скорее своей вялостью и нерешительностью, нежели резкими, непопулярными действиями, умудрилось принять постановление, от которого все просто о…ли (извините, уважаемые читатели, отчего-то очень хочется ругаться матом)?

Первый заместитель председателя облкомимущества Ирина Васильева считает, что проблема действительно имеет место. Но, по ее мнению, кадастровая оценка была выполнена по единой методике и на основании положений нового Земельного кодекса. А в нем применение понижающих коэффициентов не предусмотрено. «Такое повышение – больной вопрос для всей России», – считает Васильева.

Вопрос-то, конечно, больной для всех. Но почему-то именно в случае с Саратовской областью он оказался невыносимо больным. Никто не спорит, новый Земельный кодекс обязывает регионы рассчитывать аренду по-новому – исходя из удельной кадастровой стоимости участка, которая в свою очередь должна быть основана на его рыночной стоимости. Правда, они могут и не совпадать друг с другом. Но когда кадастровая стоимость земли под той же автостоянкой в 5 раз превышает ее рыночную стоимость, – это уже перебор. Смысл держать такую автостоянку просто исчезает.

Особенности расчета

Вся суть вопроса – в том, как и кто рассчитывает кадастр. В прошлом году в Балашихинском районе Подмосковья уже был прецедент, когда в результате перерасчета кадастровой стоимости выяснилось, что «специалисты», осуществлявшие первоначальную оценку земли, завысили ее почти в два раза. Думаю, что в нашем случае завышение было не меньшим. Кстати, по имеющейся у нас неофициальной информации, областное правительство при определении фирмы-оценщика никакого конкурса, по сути, и не проводило. Сначала, говорят, заявку на участие в нем подали три организации, затем две из них почему-то отпали, и оставшаяся в гордом одиночестве фирма победила на безальтернативной основе.

Еще один момент: почему в качестве процентной ставки выбрали именно 2% (максимально возможная ставка – 2,5%)? И почему в данном случае отсутствует какая бы то ни было дифференциация? Ведь земля земле рознь… Почему, например, в Самаре пошли по другому пути. Там ставки, во-первых, сделали разными, а во-вторых, гораздо более щадящими. Для тех же автостоянок – от 0,032% до 1%. Что, в Самаре люди живут беднее? Наоборот, богаче.

А как быть с постановлением правительства РФ от 01.01.01 года, подписанным В. Черномырдиным? Там же четко говорится, что регионы могут менять нормативную цену земли, но не более чем на 25% в год. Насколько изменило ее правительство области, вы хорошо видите. Более того, в пункте 3 этого постановления сказано еще и о том, что нормативная цена земли не должна превышать 75% ее рыночной стоимости. Этот момент в нашем случае также грубо проигнорирован. А ведь черномырдинский документ до сих пор не отменен…

Накануне

Наконец, главное. Против постановления выступила областная прокуратура. По ее мнению, федеральный закон обязывает регионы установить только порядок определения размера арендной платы, но никак не сам размер. Первым шагом сотрудников прокуратуры было принесение протеста губернатору на данное постановление. Но губернатор отклонил протест. Тогда прокуратура обратилась в областной суд с требованием о признании некоторых положений этого документа противоречащими федеральному законодательству. Но и суд отказал прокуратуре. Теперь одна надежда на Верховный суд.

Но пока последний не вынес свой окончательный вердикт, ситуация накаляется день ото дня. К чему это может привести? К очень нехорошим вещам. Посудите сами, что сделают те, кто несмотря ни на что окажется в состоянии платить астрономическую аренду? Правильно – резко взвинтят цены на товары и услуги. Результат – очередной всплеск инфляции. И тогда деньги, которые областное правительство выручит от арендных платежей, элементарно обесценятся. А что сделают с теми, кто платить такие сумасшедшие деньги будет не в состоянии? Их начнут просто сгонять с земли. Сгонять насильно, грубо. И тогда народ пойдет куда угодно – на улицы, в Москву, на большую дорогу… И на что угодно – на митинги, на грабежи, на убийства, на самоубийства. А что это будет именно так, лично я нисколько не сомневаюсь. В Англии в средние века во времена земельного огораживания все это уже происходило…

09.02.07 : Елена Иванкина: «Кадастровую оценку земли можно оспорить»

После того как налог на землю «привязали» к кадастровой оценке земли, последняя превратилась в головную боль многих девелоперов и владельцев недвижимости. Своим мнением на этот счет с журналом «Мир&Dом. Business» поделилась Елена Иванкина — профессор, декан факультета «Школы экономики земельных рынков» Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, которая имеет реальный опыт оспаривания кадастровой оценки.

Ставим проблему

Наш рынок уникальный: в России на протяжении многих десятилетий земля не продавалась. Поэтому должно пройти время, прежде чем цена определится. Как действовать в таких условиях – не знает никто. Даже теоретически. В рыночной экономике в развитых странах любой девелоперский проект основывается на приобретении в собственность земельного участка с заранее определенным разрешенным использованием в рамках соответствующей категории земель и последующей его застройкой. Многолетние статистические обобщения позволяют делать практически безошибочные выводы о рыночной стоимости земельных участков любого функционального назначения.

В нашей стране в 1990-е годы приватизация затронула только здания и сооружения, а земельные участки были приватизированы только в аграрной сфере (в ходе приватизации земельных долей). После принятия  Земельного кодекса РФ 2001 года появилась возможность перейти от бессрочного пользования земельными участками к собственности или аренде.

В процессе разгосударствления госсобственности на землю была поставлена практически нерешаемая задача – определить выкупную стоимость земельных участков под промышленными предприятиями, а также рассчитать налогооблагаемую базу (с учетом рыночной стоимости) по земельным участкам, никогда не продававшимся, то есть не имевшим даже отдаленной рыночной стоимости.

Так как в стране отсутствовала система продаж незастроенных земельных участков под промышленными объектами, а соответственно, отсутствовала статистика таких продаж, было объективно невозможно оценить земельные участки под промышленными предприятиями.

При этом нельзя забывать, что Государственная кадастровая оценка земель поселений была проведена в 2002–2003 гг. т. е. 3–4 года назад, статистическая база для ее определения была значительно беднее, чем сейчас (в области рынка недвижимости наша страна проходит десять лет за один год). Соответственно, при расчетах ГКОЗП использовались любые косвенные методы – реальная база расчетов отсутствовала.

Реальные методы отсутствуют

Отчеты о проведении ГКОЗП очень уязвимы с точки зрения их экспертизы – во-первых, практически ни в одном регионе не выдерживаются нормативные требования по составу членов экспертных комиссий, заполняющих анкеты для расчетов ГКОЗП; во-вторых, за базу расчетов редко принимается стоимость земельных участков под каким-либо разрешенным использованием – чаще всего имеется статистика о продаже жилой недвижимости в многоэтажной жилой застройке, либо цена продажи
гаражей, либо цена продажи АЗС. Переход к стоимости земельных участков под ними производится не методом техники остатка для земли, а самыми невероятными методами. Например, через применение ГОСТа Госстроя, который определяет «землеемкость» одного квадратного метра в МЖЗ в кондоминиумах. Этот вариант показывает, сколько квадратных метров земельного участка должно приходиться на 1 квадратный метр жилья в МЖЗ, но ни как не характеризует стоимость одного метра земельного участка. Тем не менее, данный ГОСТ применяется для перехода от этой стоимости 1 квадратного метра МЖЗ к стоимости 1 квадратного метра земельного участка. В одном из исследованных отчетов были проведены расчеты рыночной цены одного квадратного метра многоэтажно жилой застройки. Они составили 5600 руб. за кв. м по рыночной оценке и 1700 руб. по цене БТИ. Переход от стоимости одного квадратного метра квартиры к стоимости одного квадратного метра земли производится с помощью «Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», утвержденных приказом Госстроя России от 26.08.98 №59, который для средней по городу этажности составляет 0,758 и называется «коэффициентом землеемкости». Данный показатель позволяет рассчитать нормативный размер земельной доли, приходящейся на один квадратный метр в кондоминиуме. В анализируемом отчете этот показатель применяется не для расчета размера земли, а для расчета стоимости 1 кв. м земельного участка относительно стоимости 1 кв. м квартиры. Такое применение показателя является неправомерным и соответственно дает неправомерный результат. Кроме того, данный показатель разработан для кондоминиумов; нет никаких сведений о наличии и величине кондоминиумов в исследуемых кварталах г. Балаково, поэтому применение данного показателя в рядовых кварталах также является неправомерным. Нельзя не отметить, что Приказ Госстроя был издан в 1998 г., с тех пор прошло 8 лет (на момент проведения оценки кадастровой стоимости – 5 лет). В отчете нет никакого обоснования использования явно устаревшего коэффициента. Самое главное, в «Методике государственной кадастровой оценки земель поселений» даны прямые указания о методологии расчета стоимости земельных участков – методом техники остатка. В анализируемом отчете проигнорировано данное требование «Методики».

Наиболее сложным является переход от стоимости земельных участков в том функциональном назначении, по которому имеется хоть какая-нибудь рыночная информация, к стоимости земельного участка в другом функциональном назначении – от земель МЖЗ к землям под коммерческую и промышленную недвижимость.

Какие коэффициенты закладываются, почему они именно такие – объяснений нет. Например, в Саратовской области этот коэффициент (от земельного участка в МЖЗ к землям промышленности) составляет 1/3, в Белгородской области – 1/1,5, в Москве – 1/0,5.

Что же такое кадастровая оценка

Кадастровая стоимость земельных участков – это расчетная величина, определяемая в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом классификации земель по целевому назначению. А также в виду функционального использования на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. 

Надо отметить, что это определение вытекает из нормативных актов, законов о земельном кадастре, из Земельного кодекса Российской федерации и Правил проведения государственной кадастровой оценки земель. Однако нет ни одного законодательно утвержденного определения кадастровой стоимости (есть определения земельного кадастра, кадастрового учета, удельной кадастровой стоимости кадастрового квартала и т. д., но нет определения кадастровой стоимости). В «Правилах проведения кадастровой оценки земельных участков»» и «Методике государственной кадастровой оценки земель поселений» (ГКОЗП), установлено, что кадастровая стоимость земельных участков основывается на данных об уровне рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки). Кроме того, сюда входит иная информация об объектах недвижимости. Предполагалось, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть тесно связана с рыночной. В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ, «в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости».

Все перечисленные выше факторы делают кадастровую оценку весьма отдаленной от реальных цен на земельные участки. Часто кадастровая стоимость, рассчитанная в 2002 г., в 5–6 раз превышает рыночную стоимость этих участков в 2006 г. Особенно четко это видно при приобретении земельных участков на аукционах. Установленная аукционом величина – это рыночная оценка, полученная на открытом соревновании инвесторов – была ниже кадастровой оценки!

Примеры ошибок

В качестве характерного примера некорректности и ошибок достаточно проанализировать отчет о проведении кадастровой оценки земель одного из крупнейших промышленных городов Поволжья.

1. Объектом для расчета кадастровой стоимости земель города были выбраны земли многоэтажной застройки. В отчете отсутствует баланс земель, поэтому невозможно говорить о репрезентативности (от фр. выбранного объекта для расчетов кадастровой стоимости – объектов многоэтажной жилой застройки.

2. При использовании методических рекомендаций по оценке земель поселений допущен ряд отступлений и нарушений – как в части использования данных рынка недвижимости, так и в части проведения экспертных оценок, их обработки и интерпретации.

3. Оценка стоимости объекта – квартир в кварталах многоэтажной жилой застройки – проведена и представлена ненадлежащим образом. Некорректно использован метод сравнения продаж, при его использовании не применяется метод корректировок.

4. При расчете стоимости земли под объектами МЖЗ не использовался метод техники остатка, рекомендованный «Методикой расчета государственной кадастровой оценки». Переход от стоимости 1 кв. м квартиры в МЖЗ к стоимости 1 кв. м земли сделан на основании «Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», утвержденных приказом Госстроя России от 26.08.98 №59, что неправомерно – коэффициент «землеемкости» показывает соотношение размера земельной доли с величиной 1 кв. м в кондоминиуме, он не имеет никакого отношения к расчету стоимости 1 кв. м земельного участка для кварталов МЖЗ. Этот коэффициент рассчитан в 1998 г., то есть он устарел, и рассчитан он для кондоминиумов, а мы имеем в качестве опорной величины стандартные кварталы МЖЗ.

5. В отчете указывается, что переход от стоимости земель под МЖЗ, по которой имеется рыночная информация, к землям промышленности, по которым рыночная информация отсутствует, осуществляется с применением коэффициента 1/3. (на самом деле, как видно из отчета, рыночная информация имеется только по квартирам, а не по земельным участкам под МЖЗ). Величина коэффициента 1/3 не обосновывается, а анализ данных любой строки приложения показывает, что фактически он составляет 1,3–1,4.

6. Сопоставление данных кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего на праве бессрочного пользования ОАО, утвержденных в 2002 г. (790,89 руб./кв. м), с данными оценки рыночной стоимости этого земельного участка, полученными в 2006 г. (150 руб./кв. м), показывают, что кадастровая стоимость превышает рыночную в 4,8 раза. Между тем в соответствии со ст 66, п. 3 Земельного кодекса РФ, «в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости». В нашем случае подразумевается, что кадастровая стоимость должна составлять процент от 150 руб./кв. м.

7. Как выяснилось из дополнительно полученной документации, надлежащим образом сформированный объект кадастрового учета – «земли и границы территорий, на которых осуществляется местное самоуправление» – пока еще отсутствует, границы муниципального образования не прошли все требуемые стадии утверждения.

Как видим, одним из объектов Государственного земельного кадастра, играющим наиболее важную роль при проведении надлежащей кадастровой оценки, в данном случае кроме земельного участка являются земли и границы территорий, на которых осуществляется местное самоуправление. Речь идет о категории земель поселений.

Данная категория земель согласно п. 1 ст. 83 («Понятие земель поселений») Земельного кодекса РФ (от 01.01.01 года ) (в ред. Федерального закона от 01.01.2001 №86-ФЗ) определяется следующим образом: землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

П. п. 1, 2, 3 ст. 84 («Черта городских, сельских поселений и порядок ее установления») данного Федерального закона уточняют и определяют понятие «черты»:

Черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий.

Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Проект черты поселения относится к градостроительной документации.

Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам
.

Утверждение и изменение черты городских, сельских поселений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 данной статьи.

То есть основным отличием земель поселений является наличие утвержденной органами государственной власти субъектов Российской Федерации черты городских, сельских поселений. Но при применении описанной в отчете методики к муниципальному образованию именно этот наиболее важный элемент – городская черта – сих пор в надлежащем порядке не установлен.

8. Кадастровая стоимость земель города утверждена в 2002 г., а постановление о границах было издано в 2003 г. Как могла быть рассчитана кадастровая стоимость до утверждения границ города – не ясно, что также подтверждает вывод о неправомерности утвержденной кадастровой стоимости.

9. Раздел, характеризующий уровень и объем использованной информации (объемом всего в 2,5 страницы), представляет собой описание исходных данных для расчетов и сведения об экспертах, привлекавшихся для «заполнения анкет». В нем утверждается, что «состав первичных данных, необходимых для проведения оценочных работ, сформирован на основе статистической, экспертной, аналитической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности». Однако ни в данном разделе, ни в следующих разделах, ни даже в приложении эта информация не представлена.

В отчете утверждается, что были обработаны анкеты 10 экспертов.

С точки зрения выполнения требований методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель поселений Росземкадастра, это можно рассматривать как ее прямое нарушение. В «Технических указаниях», являющихся приложением к упомянутой «Методике», указано о необходимости привлечения не менее 11 экспертов из данного города и вышестоящей администрации: 9 чиновников и 2 риэлторов. В данной комиссии по данному городу ни одного риэлтора не было.

Поскольку городская черта города пока еще не является установленной, кадастровая стоимость вообще не может быть установлена и земельные платежи должны осуществляться в размерах 2005 г.

10. Ст. 66 ЗК РФ (п. 3) установлено, что «в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости». Следовательно, кадастровая стоимость (при условии надлежащего установления границ города) не должна превышать 150 руб./кв. м для земель под ОАО. Анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что итоговые оценки, приведенные в отчете по государственной кадастровой стоимости города, получены ненадлежащим образом, с многочисленными нарушениями действующего законодательства и не могут быть основанием для утверждения государственной кадастровой оценки.

Последствия от применения нормативов земельных платежей, установленных на основе полученных «оценок», являются завышенными более чем в 4,8 раза. Совокупность результатов экспертизы позволила установить ненадлежащий характер выполнения работ в представленной на экспертизу документации, неадекватность результатов оценки и невозможность их практического применения.

Все это говорит о необходимости разработки новых методик оценки кадастровой стоимости, совершенствовании практики таких расчетов и отработки механизма досудебного обжалования и пересмотра кадастровой стоимости земельных участков.

Это становится особо актуальным в условиях перехода к оценке выкупа стоимости земельных участков под коммерческую недвижимость и промышленные предприятия в процентах от кадастровой стоимости. Как база выкупной стоимости, кадастровая оценка приобретает жизненно важное значение для экономики предприятий, и объективность и экономическая обоснованность расчетов кадастровой стоимости получает еще большее значение.

Справка: Государственный земельный кадастр содержит сведения о:

– земельных участках;

– территориальных зонах;

– землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление;

– землях и границах субъектов Российской Федерации;

– землях и границах Российской Федерации.

Указанные сведения содержатся в государственном земельном кадастре в объеме, необходимом для осуществления государственного управления земельными ресурсами.

Кадастровая стоимость земли в области признана завышенной

05.11.2008 

1 ноября Саратовский областной суд признал недействительным постановления правительства области от 01.01.01 года, которым были утверждены размеры кадастровой стоимости земель в регионе.

Проведенная по делу судебная экспертиза установила существенное завышение размеров кадастровой стоимости земли как в Саратове и Балаково, так и в других муниципальных образованиях области.

В результате этого нормативного акта кадастровая стоимость земельных участков в населенных пунктах значительно увеличилась. Поскольку ставки земельного налога утверждаются в процентном отношении к кадастровой стоимости земли, этот нормативный акт существенно увеличил налоговую нагрузку на бизнес.

Судебный акт областного суда принят относительно земельного участка, принадлежащего истцу - ООО "Балаковский Гидроэлектромонтаж" Но по оценке экспертов он предоставит возможность пересмотреть отчисления в бюджет земельного налога и другим землевладельцам.

Источник: news. *****

Новая газета № 30 от 01.01.01 г.

Земля уходит из рук

Почему плата за саратовские дачи подпрыгнула в 60 раз

Правительство Саратовской области согласилось уменьшить арендную плату за землю и ввести льготы для малоимущих арендаторов. Как поясняют чиновники, это сделано «в связи с многочисленными обращениями граждан».

Большинство участков в Саратове относится к категории земель, права собственности на которые не разграничены. Отнести эти территории к казенному имуществу муниципального, областного или федерального уровня невозможно, так как на них не расположены соответствующие казенные учреждения. Зато стоят гаражи и дачи. Раньше арендную плату за такие участки назначала городская Дума. В нынешнем году, согласно изменениям в федеральном законодательстве, это право передали региональной власти. Новые распорядители привязали арендную плату к кадастровой стоимости земли. Использовали новую методику Минэкономразвития, дополненную 28 параметрами. В результате кадастровая стоимость земли необъяснимо увеличилась: под многоэтажными домами и дачами — в полтора раза, под магазинами — в 2,7 раза, под частными домами — в 3,5 раза, под гаражами — в 7,8 раза и т. д.

В некоторых случаях арендная плата достигла совершенно фантастических значений. Например, за девять соток в поселке Увек (окраина Саратова, частный сектор) в прошлом году нужно было платить 407,5 рубля, а в нынешнем — 24 тысячи (в 60 раз больше). Только в областном центре нововведение коснулось 20 тысяч арендаторов. Еще хуже пришлось жителям сельских районов: в некоторых случаях суммы увеличились в 160 раз.

Первыми выступили автостоянки. «Для меня арендная плата выросла в шесть раз, до 325 тысяч рублей. По сравнению с 2005 годом увеличение — в десять раз, — говорит лидер гильдии автостоянок областной торгово-промышленной палаты Надежда Самохвалова. — Сейчас я беру за место 60 рублей в сутки. Если прибавить еще десять рублей, 30% клиентов уйдут во дворы».

«Земельные платежи уже составляют 15—20% от общей суммы налогов, начисленных малому бизнесу. В результате страдают прежде всего села: отсюда уходят бытовые услуги и торговля», — считает председатель балаковской правозащитной организации «Защита» Наталья Караван.

Ситуация резко изменилась после того, как областной парламент пригрозил отнять у исполнительной власти право на определение арендной платы. Для обитателей частных домов и дачников ставку снизили в десять раз — до 0,2% от кадастровой стоимости. Для гаражных кооперативов — до 0,35%, для автостоянок — до 0,5%. Пенсионерам, инвалидам и многодетным семьям предоставили 50-процентную льготу.

Жест смотрится царским, хотя арендаторы все равно будут платить в 1,5—5 раз больше, чем в прошлом году

Надежда Андреева наш соб. корр., Саратов

Appraiser_Ru_ Вестник оценщика

Средняя кадастровая стоимость земли в Саратовской области -руб./га

В облправительстве на ПДС при зампреде правительства Алексее Щербакове были озвучены результаты государственной кадастровой оценки земель сельхозназначения. Определение кадастровой стоимости проводилось в соответствии с едиными методическими указаниями, утвержденными Минэкономразвития России.

Для каждого земельного участка в области были определены: балл бонитета почв сельхозугодий, индекс технологических свойств и внехозяйственная удаленность. На основе нормативов и показателей и была рассчитана стоимость земель в каждом из пяти земельно-оценочных районов и каждому МР.

Самые высокие цены были установлены в Северо-Западном районе. Здесь кадастровая стоимость земли колеблется отруб./га в Аркадакском МР доруб./га в Турковском. Соответственно стоимость земли (расчетный рентный доход) в последнем оказалась самой высокой среди районов области руб./га.

Самая дешевая земля в Алгайском МР (Заволжский район) - рентный доход с нее составляет 23 ру./га, а кадастровая стоимость - 759.

Средняя рентная доходность в регионе составляет 427 руб./га, кадастровая стоимость -руб./га.

Источник: Новости Саратова Дата: 13.12.2006

Областной суд признал незаконным размер кадастровой стоимости земли в Саратовской области

1 ноября Саратовский областной суд признал недействительным постановления Правительства Саратовской области от 01.01.01 года, которым были утверждены размеры кадастровой стоимости земель в регионе. Проведенная по делу судебная экспертиза установила существенное завышение размеров кадастровой стоимости земли как в Саратове и Балаково, так и в других муниципальных образованиях области.

В результате этого нормативного акта кадастровая стоимость земельных участков в населенных пунктах значительно увеличилась. А пoскольку ставки земельного налога утверждаются в процентном отношении к кадастровой стоимости земли, этот нормативный акт существенно увеличил налоговую нагрузку на бизнес.

Судебный акт областного суда принят относительно земельного участка, принадлежащего истцу – Гидроэлектромонтаж». Но по оценке экспертов данный судебный акт предоставит возможность пересмотреть отчисления в бюджет земельного налога и другим землевладельцам.
Интересы истца при разрешении данного спора представляли специалисты юридической фирмы «Бизнес технологии» (г. Балаково). Судебная экспертиза проводилась «Поволжским Агентством Оценки» (г. Саратов).

Владелец юридической фирмы «Бизнес технологии» Владислав Козлов заявил, что пока не готов комментировать последствия данного решения.

Ассоциация предпринимателей

Источник: ***** Дата публикации: 05.11.2008

Саратовская областная газета Номер 67 от 01.01.2001

Притяжение земли

Не только предприниматели, но и дачники, владельцы погребов, частных домов, гаражей и прочего последние недели были буквально в ужасе от новых ставок арендной платы за земельные участки. По сравнению с прошлогодними они выросли в десятки раз, став «неприподъемными» для граждан и бизнеса. Последовали письма губернатору, обращения в СМИ и даже правоохранительные органы. Социальная напряженность накалялась. Это констатировали многие общественные деятели. А депутат облдумы Леонид Писной даже выступил с инициативой передать полномочия установления платы за землю от облправительства областной Думе. Но он практически тут же свое предложение

отозвал: правительство области во вторник внесло изменение в свое постановление № 000П от ноября прошлого года: ставки арендной платы за земельные участки существенно снижены, арендаторам будет сделан перерасчет (см. постановление правительства области от 15 апреля с. г. № 000П на пятой странице номера).

О том, насколько ситуация была взрывоопасной, свидетельствует хотя бы аншлаг, случившийся на заседании Делового пресс-клуба Саратовской ТПП. Тема разговора была сформулирована романтично, но очень точно — «Притяжение земли: конфликты, проблемы, решения». Народу поговорить о земельных отношениях пришло столько, что в зал пришлось собирать дополнительные стулья из кабинетов палаты. Несмотря на то, что стало известно о произошедшей накануне корректировке ставок, разговор был отнюдь не благостным. Тон ему задал председатель ТПП Максим Фатеев. Проблем в земельных отношениях остается еще очень много. Порядок оформления земельных участков — тема, о которой говорят уже много лет. Этот порядок вроде бы оптимизировали, но все равно сроки нарушаются, для того, чтобы оформить земельный участок, нужно не менее полутора лет. Не ясно, почему кадастровая стоимость (от нее «пляшут» арендные ставки) земли зачастую выше ее рыночной стоимости.

рассказал, что в Пугачеве кадастровая стоимость земельного участка возросла в 43 раза. Почему не в 100 раз?! — эмоционально вопрошал он и горько констатировал, что бизнес загоняют в тупик. А предприниматели ведь все отчетливее понимают свою социальную ответственность: создают новые рабочие места, готовы сотрудничать с властью, участвовать в развитии территорий. Но. увы. под разговоры об уничтожении административных барьеров десятки инстанций продолжаю: «пасти» бизнес.

Налоговая нагрузка непосильна — соглашались многие предприниматели. У них очень много вопросов и к облкомитету по управлению имуществом, и к другим структурам и ведомствам, регулирующим земельные отношения.

Есть ли место в этих отношениях коррупции. Коррупциогенная составляющая регионального земельного законодательства низка, — отвечал представитель правительственного антикоррупционного комитета,

— все дело в правоприменении и некомпетентности. тихим недобрым словом вспоминал экс-мэра Аксененко, чье наследие земельного беспредела до сих пор аукается. Большинство собравшихся соглашались с идеей оспаривать в суде кадастровую стоимость каждого земельного участка, добиваясь ее экономической обоснованности. Буквально убитый горем предприниматель в который раз вопрошал: что делать, в Ленинском районе десятками увозят «Купавы», демонтируют торговые павильоны — слишком долго приходится ждать оформления аренды земли? Говорили о том, что малый бизнес вновь оказался между молотом и наковальней. Предлагали, как водится, ехать к Путину...

Даже если сделать огромную поправку на повышенную эмоциональность разговора, ясно: вторничным постановлением острота проблемы частично снята, но не преодолена окончательно. Очевидно, что власти

— и федеральной, и областной в упорядочении земельных отношений предстоит еще немало сделать. Слова о поддержке предпринимательства, о формировании среднего класса звучат с самого верха.

Автор: Ирина АКИМОВА

Федерация профсоюзных организаций Саратовской области

Об арендной плате за землю

16 Апреля 2008

В связи с ситуацией, сложившейся вокруг увеличения кадастровой стоимости земли и соответственно повышения арендной платы за землю,  Федерация профсоюзных организаций Саратовской области совместно с Саратовской региональной общественной организацией «Союз садоводов» направила письма губернатору Саратовской области и председателю Саратовской областной Думы . Предлагаем текст писем вашему вниманию.

 «В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 01.01.2001 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области», которое необходимо применять для расчета земельного налога и арендной платы с 1 января 2008 года происходит значительное увеличение кадастровой стоимости земли, используемой дачными, садоводческими, огородническими, гаражными  объединениями.

Так, удельный показатель кадастровой стоимости участка № 48 СНТ «Луч» в г. Саратове в 2006 г. составлял 5,15, в апреле 2008 г.  этот показатель увеличился до 568,82. Аналогично увеличились  показатели  для садоводческих товариществ «Березка-СПЗ-3», «Березка-САЗ», «Южный-1», «Водник-67» и других.

Как следует из постановления Правительства Саратовской области от 01.01.2001 г. «Об установлении размера арендной платы за земельные участки  и сроков ее внесения» теперь размер арендной платы на год  для садоводческих некоммерческих товариществ за земельные участки в г. Саратове будет составлять 2 процента их кадастровой стоимости  без учета вида разрешенного использования земельного  участка и льгот  пенсионерам и  другим категориям  граждан, нуждающимся в социальной поддержке.

Беспрецедентный рост платы за земельные участки  вызывает негативное отношение к принятым решениям правительства, особенно у пенсионеров и малообеспеченных граждан, которые фактически лишаются  возможности вырастить для себя продукты  и своим трудом пополнить свой бюджет. 

<...> Федерация профсоюзных организаций Саратовской области и Саратовская региональная общественная организация «Союз садоводов» просит Вас с учетом статьи 37 Федерального закона -ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» рассмотреть сложившуюся ситуацию и возможности уменьшения  кадастровой стоимости земельных участков, а также  пересмотреть  ставку арендной платы за земельные участки с учетом их дифференциации по видам разрешенного использования.

Полагаем, что увеличение кадастровой стоимости более чем  в сто раз может стать причиной резкого роста социальной напряженности.

Просим Вас рассмотреть вопрос о предоставлении льгот по арендной плате за земельные участки пенсионерам и малообеспеченным категориям  граждан.

Председатель  Федерации 

Председатель Саратовской региональной общественной организации «Союз садоводов» ».

Создан прецедент: Cаратовский областной суд признал незаконным размер кадастровой стоимости земли в регионе

05 Ноября 2008

1 ноября Саратовский областной суд признал недействительным постановления Правительства Саратовской области от 01.01.01 года, передает корреспондент «Редколлегии» в Балаково.

Оспоренным нормативным актом с 1 января 2008 года были утверждены и значительно повышены размеры кадастровой стоимости земельных участков в Саратовской области. В результате чего выросли ставки земельного налога и арендная плата государственной и муниципальной земель, которые утверждаются в процентном отношении к кадастровой стоимости земли, что послужило причиной социальных волнений в области весной этого года.

Судебный акт областного суда принят относительно земельного участка, принадлежащего истцу Гидроэлектромонтаж». Проведенная по делу судебная экспертиза установила существенное завышение размеров кадастровой стоимости земли как в Саратове и Балаково, так и в других муниципальных образованиях области.

Интересы истца при разрешении данного спора представляли специалисты юридической фирмы «Бизнес технологии» (г. Балаково). Судебная экспертиза проводилась «Поволжским Агентством Оценки» (г. Саратов).

Владелец юридической фирмы «Бизнес технологии», депутат Балаковского городского совета Владислав Козлов отказался прокомментировать корреспонденту «Редколлегии», каким образом принятый судебный акт повлияет на собираемость земельного налога и исполнение бюджетов в муниципальных образованиях области и в г. Балаково в частности. Но по оценке экспертов, данный судебный акт предоставит возможность пересмотреть отчисления в бюджет земельного налога и другим землевладельцам.

Отметим, что плата за землю – основная составляющая местных бюджетов. Например, в доходной части Балаковского бюджета в 2009 году земельный налог должен был составить более половины от всех поступлений.

Источник: http://*****/news. php? id=4659