Тема 1

В оценке стоимость отражается в деньгах

Пполезность, мера усных усилиий редкость вещи обмен, выражается в денежной форме

Цена это исторический факт который отражает сколько было уплачено денежных средств за вещь.

Затраты (себистоимость) это денежная сумма необходимая для врспроизводства вещи

Тема 1

Вопрос 1

Основные нормативно правовые документы, регулирующие оценочную деятельность РФ.

Вопрос 2

Основные понятия оценочной деятельности.

Вопрос 3

Виды стоимости факторы, влияющие на ее величину.

Стоимости обмена это стомость расматриваемая всвязи с отчуждения вещи и проявляющаеся в форме цены и при обмене этой вещи на другие веши или деньги

(объективная стоимость) = (рыночная стоимость

Стоимость исполования вещи с точки зрения конкркетного человека используюий эту вешь длля удовлетворения собственных потребнлстей (субъективнаяя стоимость) = (стоимость инвестицинной)

1) рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, разумно располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства.

2) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - это стоимость объекта оценки продаж которого неоткрытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

3) стоимость замещения объектов оценки - это сумма затрат на создание объекта аналогичного объекта оценки в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки.

4) стоимость воспроизводства объекта оценки - это сумма затрат в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки на создание объекта идентичного объекта оценки с применением идентичных материалов и технологий и с учетом износа объекта оценки.

5) стоимость объекта оценки при существующих использование - это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования объекта оценки.

6) инвестиционная стоимость объекта оценки - это стоимость, определяемая исходя из доходности объекта оценки для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

7) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - это стоимость, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положением нормативно правовых актов.

8) ликвидационная стоимость объекта оценки - это стоимость объекта оценки, в случае если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции обычных объектов.

9) утилизационная стоимость объекта оценки - это стоимость объекта оценки равная рыночной стоимости материалов которые он в себя включает с учетом затрат на утилизацию.

10) специальная стоимость объекта оценки - это стоимость, для определения которой в договоре об оценки или нормативно правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятия рыночной или иной стоимости указанной в стандартах оценки.

Факторы влияющие на стоимость выделяют 4 группы факторов влияющие на стоимость:

1) Экономические факторы:

а) спрос на объект оценки

б) доход от объекта оценки

в) продолжительность получения дохода от объекта оценки и другие факторы

2) политические факторы:

а) состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т. д.

3) социальные факторы

а) наличие и развитость инфраструктуры

б) демографическая ситуация и другие факторы

4) географические факторы

а) местоположение объекта оценки

б) климатические, Экологические условия и другие факторы

Если фактор будет влиять на полезность объекта оценки, то он будет влиять и на его стоимость.

Вопрос 4

Принцип оценки.

Профессиональные оценщики разработали логический и системный подход к определению стоимости объектов оценки он реализуется через серию последовательных шагов позволяющих принять во внимание все важные и сколько-нибудь значимые факторы, которые могут повлиять на стоимость теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов.

Существует 4 группы принципов оценки:

1) принципы основные на представление собственника (пользователя):

а) принцип полезности - объект оценки обладает стоимостью только в том случае если он полезен какому либо потенциальному собственнику.

б) принцип замещения - рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый объект больше минимальной цены взимаемой за другой объект обладающей такой же полезностью.

в) принцип ожидания (предвидения) - стоимость оцениваемого объекта определяется не столько факторами существующему сегодня, сколько ожидаемыми событиями.

2) принципы, связанные с эксплуатации собственности

а) принцип остаточной продуктивности - измеряется как чистый доход который отнесен к земле после того как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство

б) принцип вклада - включение любого дополнительного фактора в объект оценки экономически целесообразно если получаемый прирост стоимости объекта оценки больше затрат на строительство или приобретение этого фактора указанный прирост стоимости и является вкладом.

в) принцип сбалансированности - максимальный доход от объекта оценки можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

г) принцип возрастающих и уменьшающихся доходов - данный принцип отражает закон придельной производительности изменение того или иного фактора производства приведет к изменению стоимости объекта оценки по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться более быстрыми темпами по сравнению с темпами роста затрат до той точки начиная с которой общие доходы хотя и растут но уже замедляющимися темпами это замедление происходит до тех пор пока прирост стоимости не станет меньше чем затраты на добавленные ресурсы.

д) принцип экономической величины - это оптимальной оценки которой наилучшем образом учитывает рыночные предпочтения преобладающие на данном рынке отклонение от этого размера как правило приводят к снижению привлекательности объекта оценки и соответственно его стоимости.

е) принцип экологического разделения это такое сочетание имущественных прав связанных с объектом оценки, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых доходов и как следствие максимальная стоимость объекта оценки.

3) принципы, обусловленные действием внешней (рыночной) среды

а) принцип спроса и предложения - при взаимодействии факторов спроса и предложения устанавливаются рыночные цены на объекты оценки и их аналоги.

б) принцип конкуренции - прогнозируя объем ожидаемых доходов, приносимых объектом оценки оценщику необходимо учитывать факторы конкуренции, которая отрицательно влияет на формирование доходов

в) принцип соответствия - объект оценки характеристики которого не соответствуют рыночным потребностям скорее всего будет оценен ниже среднего уровня к таким характеристикам можно отнести уровень удобств, оснащенность производства, технологию и т. д. У этого принципа есть 2 эффекта: эффект регрессии - он имеет место когда оцениваемый объект характеризуется излишними улучшениями рыночная цена такого объекта не будет отражать его реальную стоимость и может быть даже меньше затрат на его производство; эффект прогрессии - это положительное воздействие несоответствие на стоимость когда стоимость среднего по качеству объекта завышается благодаря благоприятному окружению.

г) принцип зависимости - стоимость объекта зависит от многообразия факторов внешней и внутренней среды

д) принцип изменения - факторы влияющие на стоимость с течением времени изменяются следствием чего является и изменение стоимости объекта в соответствии с этим принципом итоговая вылечена стоимости объекта оценки, отчете об оценки фиксируются на конкретную дату - дату проведения оценки.

4) принцип попоцента - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования ПННЭИ является синтезом всех 3 групп рассмотренных ранее ПННЭИ:

а) вариант который отвечает всем правовым требованиям и ограничениям

б) вариант которой физически осуществим

в) вариант который экономически эффективен

г) вариант которой максимально продуктивен - обеспечивает объекту оценки наивысшую текущую стоимость.

Вопрос 5

Процесс оценки.

Процесс оценки - это последовательность действий выполняемых в ходе определения стоимости

а) постановка задач - на данном этапе заключается договор на проведение оценки в котором определяется объект оценки, цель оценки, вид определяемой стоимости, дата определения стоимости и т. д.

б) сбор и обработка информации на данном этапе осуществляется сбор внешней и внутренней информации об объекте оценки также здесь информация проверяется на полноту и достоверность

в) оценка стоимости объекта оценки на основе 3 обще признанных подходов к оценке здесь оценка проводиться на основе доходного сравнительного и затратного подходов

г) вывод итоговой величины стоимости объекта оценки - на данном этапе каждому из подходов оценки присваивается свой вес в итоговой величине стоимости объекта оценки

д) составление отчета об оценке надлежащем исполнением своих обязанностей возложенных на оценщика договора является своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

Вопрос 6

Математические основы оценочной деятельности. 6 функций сложного процента.

Тема 2

Подходы и методы оценки объектов оценок.

Вопрос 1

Доходный подход к оценке.

Данный подход основывается на принципах ожидания - доходный подход можно применить если:

1) объект приносит доход

2) возможен довольно достоверный прогноз будущих доходов объектов оценки

В рамках этого подхода выделяют 2 метода оценки:

1 метод капитализации доходов - применяется в том случае когда доходы от объекта оценки стабильны то есть не изменяются от периода к периоду стоимость объекта оценки определяется по формуле: V=D/R

V стоимость объекта оценки

D чистый операционный доход от объекта оценки за определенный период (в качестве чистого операционного дохода может быть использована чистая прибыль)

R ставка капитализации за определенный период (ставка капитализации включает в себя норму возврата капитала, темпы инфляции, бездисковую ставку дохода, ставку вычитывающую риск инвестирования в объект оценки и другие факторы которые "удешевляют" деньги)

норма возврата капитала рассчитывается по формуле: 1/нормативный срок службы объекта оценки в годах

Задача 1

ежемесячный доход от оценки 500 уе

нормативный срок службы объектоценки равен 20 лет

ежегодные темпы инфляции 15%

бездисковая ставка дохода 7% годовых

риск вложения в данный объект 4% годовых

Определите стоимость объекта оценки?

V

Второй метод

Используются в том случае когда доходы от объекта собственности не стабильны

В оценки существуют 3 подхода даходный, объективный и затратный

Сравнительный доход это оценка стоимости объекта оценки путем сравнения продаж сопоставимых объектов с оцениванимыми объектами после внесения корриктировок учитывающих различея между ними применение сравнительного подходда невозможжно без разветого рынка продаж использование этого подхода для уникальных объектов

Основной принцип это принцип замещения

- приемущество выводы о стоимости базируются о рыночных данных по уже совершонных зделках учитываются уровни цен

- недостатки не учитываются доходы от оцениваемой собственности

1) Основной алгаритм сравнительного подхода выявляются недавние продажи сапостовимых объектов на соответствующем рынке

2) проверяется информация о зделке

3) коректировка стоимости сопоставимых объктов

Затратный подход

Стоимость объекта оценки определяется затратами на его воспроизводство в современных условиях тоесть на дату оценки

Спомошью затратного подхода поределяются стоимости воспроизводство или стоимости замещения

Основной принцип это принцип замещения

в условиях рыночной экономики затратный подход используются только в крайнем случае когда приминение других подходов невозможжно

В условиях рыночных экономики затратный подход используются для цели строхавания, при оценки последствий стихийных бедсттвий, для целеей налого обложения, при оценки специальных объектов (соц назначения, закрытые объекты)

В отечественной практике затратный подход используются чаще других поскольку лучше обеспечен исходной информацией (бумаги, сметы, отчеты)

Недостаток стоимости полученая затратным подходом не отражает будующее доходы от объекта оценки и рыночные цены на объекты аналоги

Определение итоговой велечены стоимости

1) метод субъективного взвешивания

2) метод математического взвешивания

6 функций денежной единицы

В условиях инфляции деньги изменяют свою стоимость с течением времени основными операциями позволяющими сравнивать разно временные деньги являются 1) накопление или наращивания это приведение текущей стоимости денег к будующей

Привидение будующей стоимости к преведущей

в оценках сложной операции основан на сложной и простому проценту

Будующая стоимость денежной единицы

Процент начисляемый 1 раз в год

FV=PV*PV[(1+r)n)]

Будующее стоимость

Текущей стоимости

Количество периодов в текущем году

Процент начисляется чаше чем 1 раз в год

Текущая стоимость денежной единицы

Процент начисляется чаще чем раз в год

Текущая стоимость анулитета

Серия равно великих платежей отстояших друг от друга на одинаковый интервал времени

Бывает 2 видов обычный анлуитед поступления осуществляется в конце периода

И авансовый анлуитед поступление в начале периода

Процент начисляется чаше чем 1 раз в год

Авансовый анлуитет

чаше чем 1 раз в год

Накопление деенежной единицы за период

для обячногго анлуитед

Чаше чем 1 раз в год

Для авансовый анлуитед

Чаше чем 1 раз в год

Взнос на амортизацию денежной единицы

Функций являются обратной для текущей стоимости анлуитед

Чаше чем 1 раз в год

Фактор фонда возмещения

Эта функция является обратной для накопления денежной единицы за периода

Чаше чем раз в год

Переоценка основных фондов

Цели и задачи переоценки

Для того чтоб учесть по рыночной цене на определенную дату все элименты основных фондов проводится переоценка чем выше темпы инфляции тем чаше проводятся переоценки в россии обязательные переоценка проводится по решению провительства

Переоценка основной фондов это процес изменения уучитываемой стоимости основной фондов с целью привидение ее соответствия с текущим уровнем цен задач переоценка 1)повышения достоверности бухгалтерской отчетности 2) финансирование обновления основных фондов 3) возможность экономии на налоговых платежах результаты переоценка оказывают разно направленное влияние на налогооблагаемые базы по налогу на имущество и налогу на прибыль 4) увелечение стоимости чистых активов этот показатель используются для оценки степени леквидности предприятий есл он окажется ниже рекомендуемой велечены предприятие объявляется банкротом но в результате переоценка предприятие может этого избижать

В результате переоценка основные фондов оцениваются по востановительной стоимости

Полная востановительной стоимости это полная стоимоость затрат которая должна была осуществить организация чтобы полнстью заменить основной фонды на их аналоги по рыночным ценам существующим на дату переоценка с учетом затрат на преобретение транспортировку и установку

Индоксный метод оценки

Переоценка индексаци балансовой стоимости с помощью индексов разработанных госкомсттатом и деферанцированных 1 по видам основных фондов 2 по регионам 3по дате преобретения изготовления (до 97 или после)

Метод прямой оценки

Это переоценка путем прямого пересчета стоимости отдельных объектов основных фондов по дукоментально подтвержденным рыночным ценам на них сложифшихся на дату переоценка

Для подтверждения цен используются данные о ценах у предприятия изготовителя данные о ценах у оргонов госстатистики, СМИ, данные о ценах у строительных организаций, сборники у УПВС, отчет оцещика

Взаимосвязь оценки и переоценка

Оценка переоценка

Сравнительный индексный

Доходный переоценки

Затратный