Обзор рынка офисной недвижимости

Характеристика предложения

Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга на сегодняшний день активно развивается и постепенно уве­личивает свои объемы. На рис. 1 представлена ди­намика общего количества офисных центров в Екате­рин­бурге в гг. (здесь и далее используется ин­формационная база консалтинговой компании «Урал-Гермес», ин­формация Администрации города Екатерин­бурга, информация из открытых источников).

 

Из анализа рис. 1 видно, что среднегодовые темпы прироста количества современных офисных цен­тров (бизнес-центров) достаточно высоки, за гг. они составили ≈17% в год. В 2012 году были введены в экс­плуатацию только три качественных объекта офисной недвижимо­сти («Суворов», «ДЦ по ул. М. Авейде», «Континент»). При этом эти объекты были открыты в первом полу­годии 2012 года, что обуславливает сохранение струк­туры рынка офисных центров Екатеринбурга и многих его тенденций на уровне середины года. Сроки сдачи еще двух объектов классов А и В («Президент» и «Карнеол» соответственно) были перенесены на 2013 год.

Таким образом, количество офисных центров классов «А», «В» и «С» в Екатеринбурге на конец 2012 года составило 76 объектов, общей площадью около 1039 тыс. кв. м (с 2007 года объем качественных офис­ных площадей в городе вырос более чем в 3 раза). Следует отметить, что Екатеринбург по уровню обеспеченности площадями офисных центров на 1000 человек по-прежнему существенно отстает от Москвы и городов деловой активности Европы (см. рис. 2). Обусловлено данное обстоятельство, в большей мере, сырьевым вектором развития российской экономики – прочие отрасли, базирующиеся преимущественно на среднем и малом бизнесе, существенно качественно и количественно отстают в своем разви­тии от стран Европы, что сразу сказывается на общем количестве компаний в этих отраслях. А ведь эти компании в основном и формируют спрос на офисные помещения. В будущем при комплексном раз­витии страны и ее глобализации (вступление в ВТО приводит к постепенной интеграции европейского и российского рынка) ситуация может улучшиться, что увеличит и спрос на офисы.

По прогнозам Администрации Екатеринбурга к 2020 году объем офисной недвижимости должен увели­читься до 1,65 млн. кв. м, а количество современных бизнес-центров составить 91 объект.

По мнению специалистов консалтинговой компа­нии «Урал-Гермес», в ближайшие 2-3 года следует ожи­дать замедления темпов развития рынка офисных цен­тров. Связано это с тем, что в настоящее время вво­дятся объекты, начатые преимущественно до 2008 года, в кризисные же годы новые проекты практически не появлялись. Учитывая средний срок реализации проек­тов офисных центров (3-5 лет), логично предположить, что падение ввода новых офисных площадей ожидается в гг. По мнению ряда аналитиков, такая си­туация даже может вызвать дефицит предложения офисных площа­дей в этот период. Однако следует отме­тить, что для создания дефицита необходимым усло­вием является появление новых компаний, арендующих офисные пло­щади, и расширение площадей существую­щих арендато­ров, что возможно достичь только при условии высоких темпов развития экономики России. Также о замедлении темпов развития рынка опосредо­ванно свидетельствует длительный срок заселения но­вых объектов арендаторами.

Соотношение офисных центров в Екатеринбурге на август 2012 года по классам представлено на рис. 3 (на данном рисунке и далее приведены данные по клас­сифицированным объек­там). Как видно из диа­граммы, в Екатеринбурге на сего­дняшний день преобла­дают биз­нес-центры класса «В» (≈64%). Кроме того, большин­ство строящихся и вводи­мых в эксплуатацию объектов также относятся к дан­ному классу, что свиде­тельствует о дальнейшем усиле­нии конкуренции в дан­ном сегменте рынка офисной не­движимости. Доля офисных центров класса «А» состав­ляет ≈12%, на биз­нес-центры класса «В+» приходится ≈9%, доля офис­ных центров класса «С» находится на уровне ≈15% (су­щественная доля офисных центров класса «С» не была классифициро­вана).

 

Источник: Администрация Екатеринбурга

Несмотря на бурное развитие рынка деловых цен­тров, их распределение по административным районам города является весьма неравномерным (см. рис. 4).

 

Источник: Администрация Екатеринбурга

Как видно из анализа рис. 4 наибольшее ко­личе­ство бизнес-центров современного уровня сосредо­то­чено в районах, формирующих центральную часть Ека­теринбурга, – Ленинском ≈29% (22 объекта, общей пло­щадью 268,7 тыс. кв. м.), Кировском ≈23% (17 объ­ек­тов, 237,8 тыс. кв. м), Октябрьском ≈21% (16 объек­тов, 307 тыс. кв. м) и Верх-Исетском ≈16% (12 объек­тов, 126,2 тыс. кв. м). На территории окраинных рай­онов (Железнодорожный, Чкаловский и Орджоникидзев­ский) располагаются от 2 до 4 бизнес-центров (3-5%) в каж­дом.

Данное распределение говорит о том, что рынок офисной недвижимости в Екатеринбурге находится в стадии формирования (в первую очередь осваиваются более привлекательные, с точки зрения бизнеса, цен­тральные районы города).

Тем не менее, следует отметить, что в централь­ной части города количество свободных площадок огра­ничено, а земля постепенно дорожает. Эти два фактора оказывают влияние на расширение географии мест раз­мещения офисных центров (районы расширенного цен­тра, бэк-офисы вблизи крупных транспортных развязок в отдаленных районах города и др.).

В то же время, в центральной части города с це­лью наиболее эффективного использования земельных участков город в целом и офисные здания в частности (в т. ч., создаваемые на базе многофункциональных ком­плексов) все больше приобретают вертикальную (вы­сотную) интеграцию развития.

Характеристика спроса

В целом, в уральской столице сегодня нет дефи­цита предложения, напротив доля вакантных площадей на конец 2012 года составила ≈10-15% (см. рис. 5). В течение нескольких ближайших лет доля свободных помещений постепенно снизится и, по прогнозам спе­циалистов (при сохранении стабильности экономической ситуации), к 2014 году может достичь докризисного уровня (5-7%).

 

Из рис. 5 видно, что основные кризисные тен­ден­ции рынок офисной недвижимости Екатеринбурга пре­терпел в гг. В 2011 году началось посте­пен­ное восстановление рынка, которое продолжилось и в 2012 году. Следует отметить, что активное восстанов­ление рынка в сегментах классов «В» и «В+» во многом сдерживается большим объемом, введенных в 2011 году, площадей офисных центров (настоящие показа­тели ва­кантных площадей характерны для неустоявше­гося рынка).

Оценивая уровень спроса на офисные площади в разрезе их классов, необходимо заметить, что в настоя­щее время активно восстанавливается спрос на качест­венные офисные площади (классы «А» и «В»). При этом среди качественных объектов наиболее востребованы офисные центры класса «В», поскольку ценовые харак­теристики данных объектов более привлекательны, а международных и крупных федеральных компаний, яв­ляющихся основными потребителями офисов класса «А», и для которых важен статус объекта, в Екатерин­бурге ограниченное количество. Сегменты, имеющие больший спрос, и развиваются на рынке интенсивнее (см. рис. 2).

Арендные ставки

Размер арендных ставок в офисных центрах за­висит от следующих основных факторов:

▪  месторасположение и транспортная доступность объекта;

▪  класс и качество объекта, уровень профессиона­лизма управляющей компании;

▪  конструктивные параметры бизнес-центра (харак­теристики здания и парковочной зоны, инженер­ная оснащенность и др.);

▪  характеристика арендопригодных площадей (раз­мер, планировка, отделка, этаж, оснащенность и др.);

▪  наличие развитой инфраструктуры предприятий ус­луг и торговли бизнес-центра и др.

На рис. 6 представлен диапазон средних аренд­ных ставок в офисных центрах различных классов на 31.12.2012 года.

 

В течение 2012 года арендные ставки на качест­венные офисные площади имели положительную дина­мику, что вызвано, с одной стороны, повышением ком­мунальных тарифов, а, с дру­гой стороны, идущим вос­становлением рынка. Вместе с этим рост данных ставок сдерживается обостряющейся конкурен­цией и посто­янно возрастающими объемами офисных площадей на рынке Екатеринбурга.

Таким образом, в целом можно отметить тенден­цию повышения арендных ставок на рынке, однако дос­тичь параметров докризисного уровня, по мнению спе­циалистов, удастся не раньше гг. (при усло­вии со­хранения благоприятной экономической ситуации в стране).

 

Тенденции рынка

Среди основных тенденций, действующих на рынке офисных центров Екатеринбурга, можно отметить следующие:

▪  усиление концептуализации офисных центров на фоне дальнейшего обострения конкурентной об­становки и перехода рынка в качественный пе­риод развития;

▪  постепенное увеличение спроса на качест­вен­ные офисные центры (классы «А» и «В»), в том числе, и на большие площади в данных объек­тах;

▪  из-за недостатка инвестиций увеличивается коли­чество объектов долевой собст­венности и, соот­ветственно, происходит рас­слоение аренд­ных ставок даже в рамках одного объекта;

▪  перспективное развитие сегмента back-office;

▪  повышение значения обеспеченности парковоч­ными местами в общей конкурентоспособности офисных центров (повышение штрафов за не­пра­вильную парковку);

▪  технологии интеллектуальных зданий и зеленые (экологичные) технологии начинают становиться значимыми конкурентными преимуществами офисных центров;

▪  создание офисных центров для диверсифика­ции рисков и повышения доходности на базе много­функциональных комплексов, в т. ч. зна­чительной площади («Высоцкий», «Манхэттен», «Европа», «Азия» и др.);

▪  эффективный комплекс услуг, предоставляемый арендаторам в бизнес-центре, становится од­ним из ключевых факторов их конкурентоспособно­сти.

Также необходимо отметить, что последние годы наблюдается тенденция увеличения сроков запол­нения новых объектов офисной недвижимости, что свя­зано с увеличивающейся конкуренцией в этом секторе рынка и с вводом значительного количества офисных площадей на рынок (рекордные 2008 и 2011 годы).

С другой стороны, увеличение сроков заполне­ния новых объектов главным образом связано с их не­достаточной концептуальной проработкой. Практически все новые офисные центры имеют ошибки и недора­ботки в концепции (отсутствие учета реально сущест­вующих рыночных потребностей арендаторов, непра­вильная планировка офисных и общественных зон, не­достаточ­ное количе­ство парковочных мест (нормативы ГУД уста­рели), нарезка офисных площадей часто не обладает должной кризисоустой­чивостью, от­сутствие или узость спектра дополнитель­ных услуг для арендато­ров, недос­татки управления объ­ектами и др.). Естест­венно, что в таких условиях арен­даторы не спе­шат пе­реезжать из существующих объек­тов в новые, а концеп­туально раз­витые объекты имеют преимущество перед прочими на рынке.

 

Прогнозы

При сохранении благоприятной экономической ситуации в стране и регионе рынок офисных центров Екатеринбурга продолжит наращивать свои объемы. При этом девелоперы начнут больше внимания уделять ка­чественным характеристикам своих объектов. Арендные ставки в 2013 году сохранят свою стабильность и повы­сятся незначительно, доля вакант­ных площадей не­сколько снизится – в большей степени это коснется офисов класса В. Учиты­вая, что рынок офисных центров перешел от экстенсив­ного периода своего развития к качествен­ному, в зоне риска окажутся устаревшие офисные цен­тры класса «С».

При этом в среднесрочной перспективе ожидается усиление, уже действующих на рынке офис­ных центров Екатеринбурга, тенденций. Прежде всего, это усиление концептуализации объектов и поиск деве­лоперами но­вых, включая оригинальные, элементов конкурентоспо­собности. Данные подходы не требуют значительных капитальных вложений, но при грамотной организации способны существенно повысить конкурентоспособность объекта. Не потеряет своей актуальности и решение проблемы с парковочными местами в бизнес-центрах (особенно в свете ужесточения наказания за неправиль­ную парковку и планируемой Администрацией города установки пар­ковочных автоматов).

Касаемо географии развития бизнес-центров, можно отметить, что в ближайшие несколько лет разви­тие офисов в центральной части города будет преиму­щественно происходить за счет участков, исчерпавших свои ресурсы (промзоны, ветхое жилье и т. д.). Рынок бэк-офисов получит интенсивное развитие в зоне Сре­динного транспортного кольца.

Необходимо также отметить, что катализатором увеличения спроса на офисы в городе выступит, помимо прочего, проведение Чемпионата мира по футболу 2018 года и возможное проведение ЭКСПО-2020.

 

Информация о консалтинговой компании «Урал-Гермес»

Федеральная консалтинговая компания «Урал-Гер­мес» работает на рынке маркетинговых и консалтин­говых услуг с 1994 года и выполняет работы в Ураль­ском ре­гионе, на территории России и за рубежом. Ком­пания спе­циализируется на разработке концепций и бизнес-планов создания объектов коммер­ческой и жи­лой недвижимости (торговые и развлекательные цен­тры, офисные центры, гостиницы, жилые комплексы и коттеджные поселки и др.).

Штат компании «Урал-Гермес» составляют опыт­ные и квалифицированные специалисты, в том числе имеющие ученые степени и научные работы в сфере маркетинга. Компания активно сотрудничает с извест­ными научными и учебными заведениями региона: УрО РАН, УрГЭУ-СИНХ, Уралниипроект РААСН, институтом Урбанистики и др.

Консалтинговая компания «Урал-Гермес», является членом рабочей группы по разработке стратегии развития г. Екатерин­бурга, непо­средственным разработчиком ряда крупных стратегических проектов в области коммерческой не­движимости городского и регионального уровня («Цен­тральная торговая зона», «Торговые узлы Екатеринбурга», «Основные направления развития оптовой торговли в Свердловской области», «Стратегия развития рынков на территории Екатеринбурга»). Стра­тегическими партнерами компании в освоении рынка коммерческой недвижимости являются международная компания OKIN (Чехия) и феде­ральная компания «Бестъ» (Санкт-Петербург).

Директор компании входит в состав региональ­ных экс­пертов журналов Commercial Real Estate и «МОЛЛ». Работы фирмы «Урал-Гермес» неоднократно отмечались награ­дами Администрации г. Екатеринбурга и Правительства Свердловской области. Компания явля­ется номинантом всероссийской премии «Российский национальный Олимп», официальным представителем программ Российского Со­вета торговых центров в Уральском Федеральном округе.