Кондо-отель и апарт-отель.
Концепция кондоминиум-отелей представляет относительно новую для России форму реализации недвижимости. Она представляет смешанный продукт, включающий продажу жилых единиц в постоянное владение физическим или юридическим лицам
с их последующей вторичной временной сдачей в аренду по принципу гостиничных номеров. Такой принцип работы с недвижимостью является одной из форм гостиничной деятельности, поэтому в международной практике такие комплексы получили название кондоминиум-отелей (гостиницы-совладения).
Кондо-отели обычно представляют собой апарт-отели, то есть отели, состоящие из отдельных номеров квартирного типа. Обычно это гостиничный комплекс с развитой инфраструктурой, включающей рестораны, бары, спа-салоны, конференц-зоны. Подобно гостиницам, апарт-отель управляется оператором, однако отдельные апартаменты принадлежат не только управляющей компании, но и частным лицам. Инвесторы приобретают апартаменты, состоящие из нескольких комнат с кухней, которые можно использовать в качестве временного жилья или сдавать в аренду.
На западе понятия кондо-отель и апарт-отель употребляются как синонимы. В нашей стране апарт–отель предлагает апартаменты в аренду для длительного проживания.
Кондо-отель предлагает предварительное приобретение таких апартаментов в частную собственность с последующей сдачей в аренду для длительного проживания.
Апарт-отели стали популярны благодаря тому, что многие путешественники на отдыхе хотят чувствовать себя как дома, особенно если приезжают на курорт на долгий срок. Располагаются апарт-отели обычно на морских и лыжных курортах, а также в туристических городах и пригородах.
Апарт-отели – одна из самых многообещающих схем инвестирования в недвижимость, быть которой владелец, выкупив гостиничный номер, точный получает прибыль от сдачи жилья в аренду, не заботясь о его содержании и поиске арендаторов.
Такая практика, как продажа гостиничных номеров и апартаментов, широко распространена на Западе, преимущественно в курортных странах. Первые кондо-отели появились в Майами в середине двадцатого века. Их концепция наиболее интересна для зимних и летних курортов, в местах с большим наплывом туристов, которые заинтересованы в долгосрочной аренде жилья. Также кондо-отели возводят в крупных городах, куда бизнесмены регулярно приезжают в командировки. Этот формат популярен в США, Канаде, Мексике, Панаме, Коста-Рике, на Багамах, Ямайке, а также в Арабских Эмиратах. Европейские кондо-отели, в основном, находятся в крупных городах, таких как Лондон или Париж, а также в курортных зонах (Лазурный Берег, побережье Испании). (7)Большую часть инвесторов, заинтересованных в получении дохода от европейских кондо-отелей, составляют предприниматели, имеющие опыт капиталовложений в торговую недвижимость.
На Западе инвестиции в номера-квартиры апарт-отелей не редкость и весьма частый источник дополнительного дохода, более того – разработаны специальные схемы, например, французская схема «lease-back», которая позволяют покупать этот вид недвижимости в ипотеку, сдавать в наем и расплачиваться по кредиту гарантированными доходами от аренды.
Рассмотрим подробнее схему приобретения недвижимости во Франции. Lease-back переводится как возвратный лизинг — это финансовая операция, в которой одна сторона (Продавец) продает активы другой стороне (Покупателю) при условии, что Покупатель впоследствии сдаст эти активы в аренду Продавцу.
Идея схемы «lease-back» состоит в том, после приобретения покупатель сдает недвижимость в аренду управляющей компании застройщика объекта и получает небольшой, но, стабильный и гарантированный доход, являясь при этом полноправным владельцем недвижимости.
При покупке недвижимости по схеме «lease-back» покупатель является полноправным владельцем собственности в новом доме. Договор схеме leaseback заключается между покупателем недвижимости и управляющей компанией застройщика. По этому договору управляющая компания ежемесячно выплачивает владельцу указанную договором сумму, с учетом инфляции. Независимо от того, сдается арендованная собственность клиенту или нет, владелец недвижимости получает гарантированный доход. Размер годовой арендной платы, которую получает владелец недвижимости, составляет 2-7% от стоимости объекта, в зависимости от типа договора аренды и объекта. Договор с управляющей компанией обычно заключается на срок 7-10 лет. Управляющая компания, в свою очередь, передает указанные помещения клиентам комплекса - субарендаторам, сроки пребывания которых составляют от нескольких дней до нескольких месяцев. Все риски за ущерб недвижимости управляющая компания берет на себя, так как арендатором, по договору с владельцем, является управляющая компания. Для покупателя недвижимости по данной схеме существуют определенные льготы налогообложения, что делает ее популярной для инвесторов.
Российский рынок гостиничной недвижимости еще относительно молодой, и некоторые форматы размещения все еще недостаточно развиты. К этой категории можно отнести и апарт-отели. В нашей стране нет четкой классификации данного сегмента недвижимости. К ним относят и гостиницы неопределенной категории, и отели не выше двух звезд, и отели с номерами квартирного типа, и современные комплексы.(10)
Проекты, отвечающие мировым стандартам, реализуются в основном только в Москве и Санкт-Петербурге, а также в Краснодарском крае.
Первым кондо-отелем в России считается клубный отель «Катерина-Альпик», который находится в курортном поселке Красная Поляна недалеко от Сочи.
Также в Анапе недавно построен кондо-отель «Золотая Бухта». Ожидается, что подобные объекты будут пользоваться спросом у туристов, и это привлечет в Краснодарский край больше инвестиций.
В Москве в этом формате можно выделить аппарт-отели «Милан», «Эридан», «Волга», «Орехово», «Пять прудов» и т. д.
Средний управляющей компании доход от аренды в этом случае составляет 10-11% годовых.
Сегодня можно приобрести апартаменты в Москве в следующих комплексах: «Парк Мира», «Расторгуево Village», The Loft, Tivoli, но данные комплексы не являются отелями. Зато такой объект возводится в Санкт-Петербурге. Это апарт-отель YES от ГК «Пионер». «Он строится одним из наиболее крупных и надежных застройщиков города, у проекта внятная концепция, несколько вариантов доходных программ, хорошее местоположение. А его управлением займется компания NAI Becar, у которой накоплен огромный опыт в управлении объектами недвижимостью.
Инфраструктура апарт отеля YE'S будет включать в себя:
- фитнес-клуб с бассейном (25 м, 5 дорожек);
- ресторан;
- магазины, предлагающие товары повседневного спроса;
- химчистка и прачечная;
- салон красоты, SPA-центр;
- детское образовательное учреждение с собственной игровой площадкой;
- подземный паркинг.
Еще один проект аппарт-отеля – в Омске – находится в процессе строительства, но под управлением компании NAI Becar, он обещает довольно высокие стандарты.
Для Челябинской области данный вид бизнеса является новым. Строительство кондо-отеля осуществляется в настоящее время на оз. Увильды. Проект предусматривает создание элитного жилого комплекса, представляющего собой кондоминиум-отель, на берегу оз. Увильды. Здание жилого комплекса напоминает по форме корабль, возвышающийся на высоком (17 метров над уровнем озера) скальном мысу в южной части озера Увильды. Цокольная часть строения оформлена в виде палубы, а жилой комплекс из семи-, восьми-, девятиэтажных зданий – в виде мачт корабля.
На берегу озера Увильды также построена клубная загородная резиденция класса de luxe "Заповедное озеро". Проект представляет собой продажу элитной недвижимости с высоким уровнем сервиса. Стоимость 1 кв. мрублей,
Также строительство кондо-отеля осуществляется на территории курорта «Золотой пляж». Проект «Тургояк-сити» является одним из этапов инвестиционного проекта под названием «Национальный парк спорта и туризма Тургояк».Включает большой комплекс гостиничного хозяйства на территории пляж» в живописной бухте северной части озера Тургояк. общее число апартаментов 380, коттеджи общим количеством 12, а также парковочные места общим количеством 390. Стоимость 1 кв. м в среднем 85 000рублей
Сегодня во многих странах мира апарт-отели благодаря высокому спросу на них - активно развивающийся сегмент недвижимости.
Для России данный вид бизнеса является новым, но перспективным и востребованным.
